\nPia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 este pu\u0163in mai mult blocat\u0103: tranzac\u0163iile cu apartamente au sc\u0103zut pentru c\u0103 oamenii sunt \u00eengrijora\u0163i de criz\u0103, de infla\u0163ie, de cre\u015fterea dob\u00e2nzilor, de o anumit\u0103 perspectiv\u0103 legat\u0103 de ce va fi \u00een viitor. A\u015fa c\u0103 prefer\u0103 s\u0103 mai a\u015ftepte. B\u0103ncile vor s\u0103 dea credite, dar dob\u00e2nzile mari (s\u0103 nu uit\u0103m c\u0103 IRCC-ul \u2013 dob\u00e2nda de referin\u0163\u0103 la creditele imobiliare\/ipotecare de retail \u2013 a crescut de aproape \u015fase ori \u00een doi ani de zile, la fel cum a crescut \u015fi ROBOR) i-au pus pe clien\u0163i \u00een alert\u0103. La un IRCC de aproape 6%, la care ad\u0103ug\u0103m marja b\u0103ncii de 2%, rezult\u0103 o dob\u00e2nd\u0103 efectiv\u0103 de 8%. Acum mai pu\u0163in de doi ani de zile, dob\u00e2nda efectiv\u0103 era de 3%. Toat\u0103 lumea se \u00eentreab\u0103 ce s\u0103 fac\u0103 mai departe. Dezvoltatorii se uit\u0103 dup\u0103 clien\u0163i, dar clien\u0163ii a\u015fteapt\u0103 ca pre\u0163urile s\u0103 mai scad\u0103. Pentru c\u0103 pre\u0163urile pe zona reziden\u0163ial\u0103 au crescut cu 30-50%, dac\u0103 nu chiar mai mult, \u00een ultimii \u015fapte ani, oamenii cred c\u0103 pre\u0163urile sunt prea mari \u015fi c\u0103 la un moment dat va veni o corec\u0163ie, a\u015fa cum s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een 2009, c\u00e2nd a izbucnit criza anterioar\u0103. Pe de alt\u0103 parte, dezvoltatorii spun c\u0103 nu mai sunt condi\u0163iile de atunci, iar pia\u0163a nu are cum s\u0103 scad\u0103.<\/p>\n
\nCare sunt argumentele pentru cre\u015fterea pre\u0163urilor versus argumentele pentru stagnarea sau sc\u0103derea pre\u0163urilor?<\/p>\n
\nDe ce pre\u0163urile vor cre\u015fte?<\/strong><\/p>\n \n1. Cresc pre\u0163urile de construc\u0163ie: inevitabil pre\u0163urile noilor apartamente vor fi mai mari, pentru c\u0103 au crescut costurile de construc\u0163ie, \u00eencep\u00e2nd de la materiale p\u00e2n\u0103 la salarii. Noile pre\u0163uri pe metrul p\u0103trat vor da reperul \u015fi pentru pre\u0163urile apartamentelor vechi, care \u015fi ele vor cre\u015fte, chiar dac\u0103 nu vor fi la acela\u015fi nivel cu cele noi.<\/p>\n \n2. Cre\u015fte economia, cre\u015fte PIB-ul, cresc salariile: Dac\u0103 nu se va \u00eent\u00e2mpla ceva neprev\u0103zut, economia Rom\u00e2niei ar putea s\u0103-\u015fi dubleze PIB-ul \u00een urm\u0103torii 10 ani, la fel cum s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een ultimii 10 ani, adic\u0103 de la 300 de miliarde de euro acum, s\u0103 ajungem la 600 de miliarde de euro. Dac\u0103 se va \u00eent\u00e2mpla acest lucru, salariile vor cre\u015fte, iar salariul mediu se va dubla \u015fi el, de la 850 de euro spre 1.500 de euro. Iar salariul minim ar putea s\u0103 ajung\u0103 chiar la 1.000 de euro. \u00cen aceste condi\u0163ii, pre\u0163urile apartamentelor vor cre\u015fte, inevitabil, a\u015fa cum s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een ultimii 10 ani.<\/p>\n \n3. Rom\u00e2nia are \u00eenc\u0103 apartamente ieftine versus celelalte \u0163\u0103ri din jur, ca s\u0103 nu mai vorbim de \u0163\u0103rile occidentale. Adrian Stoichin\u0103, director opera\u0163ional la Prima Development Group, a spus \u00eentr-un articol publicat \u00een ZF c\u0103 acum, pentru achizi\u0163ia unui apartament de 55 mp, f\u0103r\u0103 finan\u0163are bancar\u0103, sunt necesari 7,5 ani \u00een Bucure\u015fti \u015fi 11 ani \u00een Cluj (pre\u0163ul unui apartament raportat la salariul mediu). Pe acela\u015fi exemplu, \u00een Praga ai nevoie de aproape 18 ani, iar \u00een Budapesta \u015fi Var\u015fovia de 15 ani, adic\u0103 dublul perioadei necesare \u00een Bucure\u015fti.<\/p>\n \n4. B\u0103ncile stau foarte bine cu portofoliul de credite ipotecare\/imobiliare av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 nu exist\u0103 o sc\u0103dere a pre\u0163ului apartamentelor, a\u015fa cum s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een 2009: \u00een aceste condi\u0163ii, b\u0103ncile nu au credite neperformante, clien\u0163ii \u00ee\u015fi pl\u0103tesc ratele \u015fi nu vor ap\u0103rea situa\u0163ii de \u201eforclosure\u201d, adic\u0103 clien\u0163ii s\u0103 nu-\u015fi mai poat\u0103 pl\u0103ti creditul \u015fi b\u0103ncile s\u0103 le ia apartamentele \u015fi s\u0103 le scoat\u0103 la v\u00e2nzare.<\/p>\n \n5. Oferta, \u00een special de apartamente noi, va fi destul de limitat\u0103 (cel pu\u0163in \u00een Bucure\u015fti, din cauza crizei autoriza\u0163iilor de construc\u0163ie, peste doi ani nu vor mai fi livr\u0103ri de noi apartamente), a\u015fa c\u0103 pia\u0163a va continua s\u0103 creasc\u0103.<\/p>\n \nDe ce pre\u0163urile nu vor cre\u015fte?<\/strong><\/p>\n \n1. Criza actual\u0103 se va men\u0163ine o perioad\u0103 mult mai lung\u0103 de timp, infla\u0163ia \u015fi dob\u00e2nzile mari vor continua s\u0103 loveasc\u0103 \u00een pia\u0163\u0103: \u00een aceste condi\u0163ii oamenii nu vor avea curaj s\u0103 fac\u0103 achizi\u0163ii, s\u0103 ia credite ipotecare\/imobiliare. Salariile nu vor cre\u015fte, iar infla\u0163ia mare va reduce din ce \u00een ce mai mult puterea de cump\u0103rare, a\u015fa c\u0103 nu vor mai r\u0103m\u00e2ne bani pentru rat\u0103.<\/p>\n \n2. Din cauza crizei \u015fi a unui derapaj economic, cursul valutar leu\/euro va cre\u015fte, ceea ce va \u00eensemna c\u0103 oamenii nu vor avea bani ca s\u0103 acomodeze \u00een lei cre\u015fterea aceasta de curs valutar: \u00een aceste condi\u0163ii pre\u0163urile \u00een euro ale apartamentelor se vor reduce, p\u00e2n\u0103 la un echivalent acceptabil \u00een lei.<\/p>\n \n3. Din cauza crizelor, r\u0103zboiului, salariile vor sc\u0103dea, se vor da oameni afar\u0103, iar pia\u0163a imobiliar\u0103 se va \u00eenghe\u0163a automat, dezvoltatorii vor \u00eencepe s\u0103 aib\u0103 probleme.<\/p>\n \n4. Cererea de apartamente va \u00eencepe s\u0103 scad\u0103 din motive de criz\u0103, din motive de pre\u0163uri, dar \u015fi din motive demografice \u015fi sociale: bunicii \u015fi p\u0103rin\u0163ii vor muri, iar pe pia\u0163\u0103 va ap\u0103rea o ofert\u0103 de v\u00e2nzare de apartamente care nu va putea fi absorbit\u0103 de cerere. Nepo\u0163ii vor vinde la orice pre\u0163 pentru a face rost de bani ca s\u0103 cumpere apartamente noi. \u015ei \u00een cazul \u00een care trebuie s\u0103 acopere diferen\u0163a de pre\u0163, vor lua credite de la banc\u0103.<\/p>\n \n5. Exodul rom\u00e2nilor spre \u0163\u0103rile occidentale va continua, ceea ce va sc\u0103dea cererea \u015fi va m\u0103ri oferta.<\/p>\n \nAceste motive pro \u015fi contra, plus altele, pe care poate nu am reu\u015fit s\u0103 le cuprind, stau la baza cererii \u015fi ofertei de pe pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103. Indiferent de situa\u0163ie, ora\u015fele mari \u2013 Bucure\u015fti, Cluj, Timi\u015foara, Ia\u015fi \u2013 o vor duce mai bine, iar pia\u0163a va rezista mai bine. \u00cen ora\u015fele mici \u015fi mijlocii, unde nu sunt investi\u0163ii, de unde lumea pleac\u0103 \u015fi nu mai vine nimeni, vom asista la o sc\u0103dere de pre\u0163uri \u00eentr-un trend \u00eencet, dar sigur. Cei care vor s\u0103 cumpere \u00eentotdeauna vor pre\u0163uri mai mici, iar cei care vor s\u0103 v\u00e2nd\u0103 vor pre\u0163uri mai mari. Totu\u015fi, cred c\u0103 este mai bine ca economia s\u0103 creasc\u0103, PIB-ul s\u0103 se dubleze, salariile s\u0103 se m\u0103reasc\u0103, iar dac\u0103 pre\u0163urile apartamentelor vor cre\u015fte, asta e. Nimeni nu vrea s\u0103 tr\u0103iasc\u0103 crize, chiar dac\u0103 pre\u0163urile apartamentelor vor fi mai mici. <\/p>\n