\n\u00cen Rom\u00e2nia, exist\u0103 percep\u0163ia\/impresia c\u0103 cea mai bun\u0103 investi\u0163ie este s\u0103 cumperi un apartament \u015fi s\u0103 \u00eel dai \u00een chirie. Din chirie se pl\u0103te\u015fte rata la banc\u0103, iar \u00een final r\u0103m\u00e2i cu apartamentul achitat. C\u00e2nd se vorbe\u015fte despre investi\u0163ie imobiliar\u0103 simpl\u0103 \u00eentotdeauna se apleaz\u0103 la trecut pentru a justifica achizi\u0163ia unui apartament\/garsoniere. Cu to\u0163ii ne aducem aminte perioada fabuloas\u0103 dintre \u00eenceputul anilor 2000 \u015fi toamna lui 2008, c\u00e2nd, practic, pre\u0163ul apartamentelor a crescut de 10 ori. \u015ei acum \u00eemi aduc aminte de exemplul \u00een care un apartament de 2 camere \u00een Capital\u0103, la Lujerului, costa 12.000 de euro, iar pe v\u00e2rful crizei imobiliare, vara lui 2008, ajunsese la 120.000 de euro. Dup\u0103 ce a venit criza, \u00een c\u00e2teva luni, pre\u0163ul acelui apartament s-a pr\u0103bu\u015fit la 50.000-60.000 de euro, deci cei care l-au cump\u0103rat pe v\u00e2rf au pierdut jum\u0103tate din valoarea lui. Iar dac\u0103 ad\u0103ug\u0103m rata de la banc\u0103, pierderea este mai mult de 100%. Dar s\u0103 l\u0103s\u0103m trecutul \u015fi s\u0103 revenim \u00een zile de ast\u0103zi, \u00een martie 2023. C\u00e2t de rentabil este s\u0103 cumperi acum un apartament ca o investi\u0163ie pe termen lung? Pornim de la o garsonier\u0103 cump\u0103rat\u0103 \u00een Capital\u0103 cu 55.000 de euro, la care mai ad\u0103ug\u0103m 5.000 de euro mobilatul, ceea ce duce pre\u0163ul la 60.000. Chiria pentru aceast\u0103 garsonier\u0103 este de 320 euro\/lun\u0103.<\/p>\n
\n <\/p>\n
\nAvem urm\u0103toarele variante:<\/strong><\/p>\n \n1. Dac\u0103 ai deja ni\u015fte economii \u00een euro \u015fi cumperi garsoniera f\u0103r\u0103 credit<\/strong>, la chiria pe care o prime\u015fti de 3.840 de euro pe an ajungi la un randament brut de 6,4%. Dac\u0103 din chiria pe care o prime\u015fti pui bani de-o parte pentru \u00eentre\u0163inere \u015fi repara\u0163ii, cel mai probabil ajungi la un randament net de 5% pe an. C\u00e2nd faci compara\u0163ia cu un depozit bancar, unde acum dob\u00e2nda a ajuns la 2,5% pe an, \u00eentr-un caz fericit, rezult\u0103 c\u0103 ai un c\u00e2\u015ftig mai mare din zona imobiliar\u0103 fa\u0163\u0103 de dob\u00e2nda bancar\u0103.<\/p>\n \nDac\u0103 ai noroc s\u0103 creasc\u0103 pia\u0163a chiriilor sau valoarea garsonierei s\u0103 creasc\u0103, tot ce este \u00een plus fa\u0163\u0103 de valoarea achizi\u0163iei este c\u00e2\u015ftig net.<\/p>\n \n2. Dac\u0103 \u00ee\u0163i cumperi garsoniera cu un credit \u00een euro<\/strong>, unde dob\u00e2nda este de Euribor \u01022 pp, rezult\u0103 c\u0103 trebuie s\u0103 pl\u0103te\u015fti o dob\u00e2nd\u0103 de 4,5, chiar 5% pe an. Dac\u0103 faci compara\u0163ie cu randamentul ob\u0163inut acum, rezult\u0103 c\u0103 nu c\u00e2\u015ftigi nimic. Po\u0163i doar s\u0103 c\u00e2\u015ftigi dac\u0103 chiria cre\u015fte peste 320 de euro pe lun\u0103 sau valoarea apartamentului este mai mare fa\u0163\u0103 de momentul achizi\u0163iei.<\/p>\n \n3. Dac\u0103 ai lei sau euro pe care \u00eei schimbi \u00een lei \u015fi pui banii la banc\u0103 <\/strong>la o dob\u00e2nd\u0103 de 7,5% pe an, cel pu\u0163in pe 3 ani c\u00e2t sunt dob\u00e2nzile acum, \u015fi dac\u0103 cursul valutar leu\/euro nu cre\u015fte, rezult\u0103 c\u0103 este mai rentabil s\u0103 \u00ee\u0163i \u0163ii banii la banc\u0103, cel pu\u0163in pe termen scurt, versus c\u00e2\u015ftigul pe care l-ai ob\u0163ine prin \u00eenchirierea apartamentului. Po\u0163i s\u0103 c\u00e2\u015ftigi doar dac\u0103 chiria cre\u015fte \u015fi dac\u0103 pre\u0163ul apartamentului este mai mare fa\u0163\u0103 de momentul achizi\u0163iei.<\/p>\n \n4. Dac\u0103 iei un credit \u00een lei pentru a cump\u0103ra acea garsonier\u0103 \u015fi a o da \u00een chirie<\/strong>, c\u00e2\u015ftigul ob\u0163inut este de fapt o pierdere, pentru c\u0103 pl\u0103te\u015fti la banc\u0103 o dob\u00e2nd\u0103 de 8-9% la lei \u015fi ai un randament al investi\u0163iei din chirie de 5%, rezult\u00e2nd un minus de 3-4%. Po\u0163i s\u0103 c\u00e2\u015ftigi doar dac\u0103 valoarea chiriei cre\u015fte \u015fi pre\u0163ul garsonierei se majoreaz\u0103.<\/p>\n \n5. Dac\u0103 iei un credit \u00een euro la o dob\u00e2nd\u0103 de Euribor +2 pp <\/strong>rezult\u0103 un cost actual de 4,5-5%, ceea ce egaleaz\u0103 randamentul ob\u0163inut din chirie. Po\u0163i s\u0103 c\u00e2\u015ftigi doar dac\u0103 chiria cre\u015fte \u015fi pre\u0163ul garsonierei cre\u015fte.<\/p>\n \nAcesta este doar un calcul sumar pentru a ar\u0103ta c\u00e2t de complicat\u0103 este o investi\u0163ie \u00eentr-o simpl\u0103 garsonier\u0103. Sunt prea multe variabile pentru a da un r\u0103spuns la \u00eentrebarea ce este mai rentabil, s\u0103 faci o achizi\u0163ie imobiliar\u0103, \u00een cazul nostru o garsonier\u0103, \u015fi s\u0103 o dai \u00een chirie sau s\u0103 \u00ee\u0163i \u0163ii banii la banc\u0103, la dob\u00e2nzile actuale, care sunt pe termen scurt. C\u00e2nd dob\u00e2nzile erau mici \u015fi foarte mici era mult mai rentabil s\u0103 cumperi un activ imobiliar, \u00een cazul nostru o garsonier\u0103, \u015fi s\u0103 \u00eel dai \u00een chirie. C\u00e2\u015ftigul ob\u0163inut era peste dob\u00e2nda bancar\u0103, at\u00e2t la lei, c\u00e2t \u015fi la euro. C\u00e2nd dob\u00e2nzile cresc, randamentul unei investi\u0163ii imobiliare scade at\u00e2ta timp c\u00e2t chiriile nu cresc sau valoarea garsonierei nu cre\u015fte. C\u00e2teodat\u0103 o investi\u0163ie imobiliar\u0103 trebuie judecat\u0103 \u015fi prin u\u015furin\u0163a cu care po\u0163i s\u0103 tranzac\u0163ionezi acea garsonier\u0103, c\u00e2nd ai nevoie de bani. De obicei, dac\u0103 nu po\u0163i s\u0103 a\u015ftep\u0163i, pierderea se face la \u201efire sale\u201c, ceea ce \u00eenseamn\u0103 o pierdere din investi\u0163ii. Chiria cre\u015fte, cum este cazul acum, c\u00e2nd este criz\u0103, c\u00e2nd dob\u00e2nzile sunt mari iar lumea prefer\u0103 s\u0103 stea \u00een chirie dec\u00e2t s\u0103 ri\u015fte o investi\u0163ie imobiliar\u0103, mai ales c\u0103 dob\u00e2nzile sunt foarte mari. Valoarea apartamentelor cre\u015fte c\u00e2nd trebuie s\u0103 recuperezi declaje, cum a fost cre\u015fterea exponen\u0163ial\u0103 din perioada 2000-2008; aceasta a fost o excep\u0163ie, irepetabil\u0103. Nu cred c\u0103 cineva \u00ee\u015fi imagineaz\u0103 c\u0103 poate s\u0103 dea pe garsonier\u0103 55.000 de euro iar pre\u0163ul ei s\u0103 ajung\u0103 \u00eentr-un deceniu la 600.000 de euro. \u00cen ultimii 10 ani, pe fondul revenirii economice, pre\u0163ul apartamentelor a crescut cu 30-50%, adic\u0103 sub 5% pe an. Chiriile au crescut de la 250.000 de euro la 320.000 de euro, adic\u0103 aproape 30%, ceea ce \u00eenseamn\u0103 o cre\u015ftere de 3% pe an. Pre\u0163urile apartamentelor cresc dar \u015fi ale chiriilor atunci c\u00e2nd salariile cresc, c\u00e2nd economia cre\u015fte, c\u00e2nd lumea se gr\u0103be\u015fte s\u0103 cumpere un activ imobiliar, ca o protec\u0163ie a banilor economisi\u0163i. Este greu s\u0103 spui cuiva ce este mai rentabil, s\u0103 \u00ee\u015fi \u0163in\u0103 banii la banc\u0103, \u00eentr-un depozit, aceasta fiind cea mai la \u00eendem\u00e2n\u0103 solu\u0163ie, sau s\u0103 cumpere o garsonier\u0103, pe care s\u0103 o dea \u00een chirie, astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 se pl\u0103teasc\u0103 singur\u0103. Pe pia\u0163a imobiliar\u0103 nu este \u00eentotdeauna soare, te po\u0163i trezi cu evenimente la care nu te-ai g\u00e2ndi, cum a fost COVID-ul, \u015fi te po\u0163i trezi c\u0103 pre\u0163ul apartamentelor r\u0103m\u00e2ne pe loc sau chiar scade, iar valoarea chiriei se reduce. Plus c\u0103 un activ imobiliar este destul de greu de v\u00e2ndut pese noapte, asta dac\u0103 nu vrei s\u0103 \u00eel dai la discount, pentru a face rost de bani. Depozitele bancare sunt lichide, po\u0163i s\u0103 \u00ee\u0163i iei banii a doua zi. \u00centr-adev\u0103r, po\u0163i s\u0103 pierzi dob\u00e2nda. Investi\u0163iile imobiliare sunt bune doar dac\u0103 pre\u0163ul de achizi\u0163ie este la discount, \u00een rest, dac\u0103 cumperi garsoniera la pre\u0163ul pie\u0163ei, c\u00e2\u015ftigul adus este la limit\u0103. <\/p>\n