\nDin 2012 \u00eencoace, pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 a avut o perioad\u0103 extraordinar\u0103 dup\u0103 c\u0103derea \u00eenregistrat\u0103 \u00een urma crizei financiare din 2008:<\/p>\n
\nPre\u0163urile au sc\u0103zut cu 30-50% fa\u0163\u0103 de v\u00e2rful din vara lui 2008<\/p>\n<\/li>\n
\nSalariile au \u00eenceput s\u0103 creasc\u0103, iar sectorul IT a adus pe pia\u0163\u0103 o clas\u0103 foarte bun\u0103 de cump\u0103r\u0103tori, av\u00e2nd \u00een vedere salariile din aceast\u0103 industrie.<\/p>\n<\/li>\n
\nDob\u00e2nzile la lei au sc\u0103zut datorit\u0103 reducerii infla\u0163iei, ceea ce a f\u0103cut ca \u00eemprumuturile \u00een lei s\u0103 fie rentabile, spre deosebire de perioada anterioar\u0103, c\u00e2nd creditele \u00een franci elve\u0163ieni \u015fi \u00een euro p\u0103reau mult mai rentabile datorit\u0103 dob\u00e2nzilor mai reduse.<\/p>\n<\/li>\n
\nCursul leu\/euro s-a stabilizat, cre\u015fterea anual\u0103 fiind sub cre\u015fterea infla\u0163iei, ceea ce a m\u0103rit puterea de cump\u0103rare, at\u00e2t \u00een lei, c\u00e2t mai ales \u00een euro.<\/p>\n<\/li>\n
\nCre\u015fterea salariilor \u015fi reducerea pre\u0163urilor la apartamente a \u00eensemnat sc\u0103derea num\u0103rului de ani \u00een care po\u0163i s\u0103-\u0163i pl\u0103te\u015fti un apartament, de la 30 de ani \u00een august 2008, la 15 ani \u00een 2015, \u015fi la 8 ani \u00een 2019.<\/p>\n<\/li>\n
\nSc\u0103derea dob\u00e2nzilor la euro \u015fi la lei dac\u0103 \u00ee\u0163i \u0163ii banii la banc\u0103 a f\u0103cut ca investi\u0163ia \u00een achizi\u0163ia unui apartament, pentru a-l \u00eenchiria apoi, s\u0103 devin\u0103 mai rentabil\u0103 dec\u00e2t un depozit bancar \u2013 5-6% randament la euro, f\u0103r\u0103 o eventual\u0103 cre\u015ftere a pre\u0163ului apartamentului, versus o dob\u00e2nd\u0103 bancar\u0103 de 0-1% la euro.<\/p>\n<\/li>\n
\nSc\u0103derea pre\u0163urilor terenurilor, dar \u015fi reducerea pre\u0163urilor la materialele de construc\u0163ii, a avut ca rezultat ob\u0163inerea unui pre\u0163 de construc\u0163ie \u015fi de v\u00e2nzare destul de bun, care era rentabil at\u00e2t pentru dezvoltator, c\u00e2t \u015fi pentru cump\u0103r\u0103tor, ca s\u0103 nu mai vorbim de un investitor care achizi\u0163iona mai multe apartamente pentru a le \u00eenchiria.<\/p>\n<\/li>\n
\nCre\u015fterea economic\u0103 din Rom\u00e2nia era sus\u0163inut\u0103, ceea ce deschidea noi orizonturi pentru toat\u0103 lumea.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\nPe acest fond, \u00een care condi\u0163iile pie\u0163ei erau extraordinare, b\u0103ncile au dat credite ipotecare \u015fi imobiliare din ce \u00een ce mai multe, acesta fiind principalul produs de cre\u015ftere pentru sistemul bancar, mai ales c\u0103 dob\u00e2nda de referin\u0163\u0103 a devenit leul, odat\u0103 cu sc\u0103derea dob\u00e2nzilor la lei, ceea a redus substan\u0163ial riscul valutar, at\u00e2t pentru b\u0103nci, c\u00e2t \u015fi pentru clien\u0163i.<\/p>\n
\nAcum, dup\u0103 10 ani, pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 intr\u0103 \u00eentr-o criz\u0103 destul de mare, fiind atacat\u0103 de toate lebedele negre \u00een acela\u015fi timp, ceea ce nu s-a \u00eent\u00e2mplat p\u00e2n\u0103 acum.<\/p>\n
\n\u00cen criza COVID v\u00e2nz\u0103rile au crescut pentru c\u0103 cererea a r\u0103mas solid\u0103, dob\u00e2nzile chiar au sc\u0103zut, singura problem\u0103 fiind cea legat\u0103 de lipsa de chiria\u015fi \u015fi, implicit, de reducerea chiriilor.<\/p>\n
\nCine voia s\u0103-\u015fi cumpere un apartament avea condi\u0163ii bune, nu era niciun fel de infla\u0163ie, puterea de cump\u0103rare era \u00een cre\u015ftere pe fondul major\u0103rilor salariale \u015fi stabilit\u0103\u0163ii cursului valutar leu-euro.<\/p>\n
\nDe la mijlocul anului trecut, condi\u0163iile au \u00eenceput s\u0103 se schimbe \u2013 cre\u015fterea pre\u0163urilor la energie, cre\u015fterea infla\u0163iei.<\/p>\n
\nDar nimeni nu a prev\u0103zut ceea ce urma s\u0103 se \u00eent\u00e2mple \u00een numai c\u00e2teva luni.<\/p>\n
\nDup\u0103 ce Rusia a atacat militar Ucraina, pe 24 februarie, interesul cump\u0103r\u0103torilor pentru achizi\u0163ia unui apartament sau a unei case pentru a locui acolo, sau pentru a o \u00eenchiria, s-a redus dramatic. Telefoanele nu au mai sunat la dezvoltatori, iar la \u00eentrebarea \u201eC\u00e2nd ve\u0163i reveni pentru a discuta despre o posibil\u0103 achizi\u0163ie?\u201d r\u0103spunsul este \u201eC\u00e2nd se termin\u0103 r\u0103zboiul!\u201d.<\/p>\n<\/li>\n
\nCererea de credite ipotecare \u015fi imobiliare a sc\u0103zut cu 30-50% imediat dup\u0103 \u00eenceputul r\u0103zboiului. B\u0103ncile vor s\u0103 dea \u00een continuare credite, dar cererea nu mai este ca anul trecut, c\u00e2nd a fost cel mai bun an de credite ipotecare \u015fi imobiliare pentru sectorul bancar.<\/p>\n<\/li>\n
\nDob\u00e2nzile la lei sunt \u00een cre\u015ftere \u2013 acum nu se vede pentru c\u0103 IRCC este \u00eenc\u0103 la un nivel sc\u0103zut, 1,8% pentru T2, dar \u00een T3 va fi 2,6%, iar \u00een T4 va fi 3,5-4%. \u00cen T1\/2023 s-ar putea s\u0103 ajung\u0103 \u015fi la 4-5%, iar dac\u0103 ad\u0103ug\u0103m marja b\u0103ncii, de 2%, dintr-o dat\u0103 avem o dob\u00e2nd\u0103 de 6-7%.<\/p>\n<\/li>\n
\nCre\u015fterea pre\u0163urilor la utilit\u0103\u0163i, cre\u015fterea pre\u0163urilor la produsele alimentare, cre\u015fterea pre\u0163urilor la alte bunuri \u015fi servicii, cre\u015fterea infla\u0163iei \u015fi probabilitatea de a r\u0103m\u00e2ne la un nivel de 8-10%, dac\u0103 nu chiar mai mult, o perioad\u0103 mai lung\u0103 de timp, reduce substan\u0163ial puterea de cump\u0103rare \u015fi, \u00een final, suma disponibil\u0103 pentru a lua \u015fi a pl\u0103ti un credit ipotecar.<\/p>\n<\/li>\n
\nSalariile nu vor cre\u015fte la nivelul infla\u0163iei iar cre\u015fterile la utilit\u0103\u0163i \u015fi la celelalte produse va \u00eencepe s\u0103 se vad\u0103.<\/p>\n<\/li>\n
\nOdat\u0103 cu cre\u015fterea dob\u00e2nzilor la lei \u015fi cu cre\u015fterea pre\u0163urilor apartamentelor (toat\u0103 lumea vrea pre\u0163uri mai mari pentru c\u0103 \u015fi infla\u0163ia este mai mare), investi\u0163ia imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 s-ar putea s\u0103 nu mai fie rentabil\u0103, cel pu\u0163in din perspectiva randamentului chiriei. Dob\u00e2nzile la lei la depozite au ajuns la 5% pe an, iar pe fondul stabilit\u0103\u0163ii cursului valutar leu-euro, rezult\u0103 un c\u00e2\u015ftig de 5% la euro, care nu mai poate fi ob\u0163inut pe pia\u0163a imobiliar\u0103. Cre\u015fterea pre\u0163urilor dar r\u0103m\u00e2nerea pe loc a chiriei \u00eenseamn\u0103 un randament mult mai redus, iar, comparat cu sc\u0103derea dob\u00e2nzilor, rezultatul este total diferit fa\u0163\u0103 de ce era p\u00e2n\u0103 acum.<\/p>\n<\/li>\n
\nChiriile nu vor cre\u015fte \u00een acela\u015fi ritm, fie cu cre\u015fterea pre\u0163urilor apartamentelor, fie cu cre\u015fterea infla\u0163iei, pentru c\u0103 nu exist\u0103 cerere suficient\u0103 – dup\u0103 criza COVID nu toat\u0103 lumea a revenit \u00een ora\u015fele unde sunt companiile la care lucreaz\u0103, turismul \u00eenc\u0103 este redus, sc\u0103derea puterii de cump\u0103rare prin cre\u015fterea infla\u0163iei \u015fi cre\u015fterea tutror produselor, \u00eei va determina pe cei care voiau s\u0103 stea \u00een ora\u015fele mari s\u0103 se \u00eentoarc\u0103 \u00een ora\u015fele natale. Dac\u0103 salariile nu cresc la nivelul infla\u0163iei, sc\u0103derea puterii de cump\u0103rare nu le va permite plata chiriei \u015fi s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 \u00een ora\u015fele mari.<\/p>\n<\/li>\n
\nCre\u015fterea pre\u0163urilor la materiale de construc\u0163ii, cre\u015fterea pre\u0163urilor la toate utilit\u0103\u0163ile, cre\u015fterea pre\u0163urilor la terenuri, va aduce pe pia\u0163\u0103 apartamente cu pre\u0163uri mult mai mari. Vom vedea dac\u0103 aceste pre\u0163uri vor putea fi pl\u0103tite de cump\u0103r\u0103tori av\u00e2nd \u00een vedere schimbarea condi\u0163iilor din pia\u0163\u0103.<\/p>\n<\/li>\n
\nR\u0103zboiul din Ucraina \u015fi faptul c\u0103 suntem la grani\u0163\u0103 cu acest conflict militar, reduce interesul investitorilor de a cump\u0103ra pachete \u00eentregi de apartamente, o opera\u0163iune care sus\u0163inea cererea.<\/p>\n<\/li>\n
\nChiar dac\u0103 cump\u0103r\u0103torii, mai ales cei care vor s\u0103 locuiasc\u0103, au ni\u015fte bani pu\u015fi deoparte \u015fi ar putea s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 un avans, \u015fi chiar pre\u0163uri mai mari, teama de viitor este mult mai puternic\u0103, av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 tot mai mult\u0103 lume vorbe\u015fte despre criz\u0103.<\/p>\n<\/li>\n
\nDe la o cre\u015ftere economic\u0103 sus\u0163inut\u0103, acum ne confrunt\u0103m cu o reducere substan\u0163ial\u0103 a perspectivelor de cre\u015ftere economic\u0103, de la 4,5% prognozele au sc\u0103zut la 2%, dar cel mai probabil ne vom duce spre o cre\u015ftere economic\u0103 zero, dac\u0103 nu chiar vom intra pe minus. Economia Rom\u00e2niei, ca de altfel toate economiile, se confrunt\u0103 cu cre\u015fterile de pre\u0163uri, cre\u015fterea dob\u00e2nzilor, reducerea unor pie\u0163e de desfacere, schimb\u0103rile geopolitice \u2013 de la globalizare ne \u00eendrept\u0103m spre deglobalizare.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n
\n\u00cen aceste condi\u0163ii, pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 se va confrunta cu prima criz\u0103 major\u0103 dup\u0103 un deceniu de lini\u015fte.<\/p>\n
\nChiar dac\u0103 pre\u0163urile din Rom\u00e2nia sunt mici comparativ cu ceea ce este \u00een regiune, schimbarea condi\u0163iilor poate da pia\u0163a peste cap.<\/p>\n
\nS\u0103 vedem cum va ie\u015fi dup\u0103 atacul tuturor lebedelor negre posibile.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Din 2012 \u00eencoace, pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 a avut o perioad\u0103 extraordinar\u0103 dup\u0103 c\u0103derea \u00eenregistrat\u0103 \u00een urma crizei financiare din 2008<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[246,470,187,184,11229,8327],"class_list":["post-203298","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-crestere","tag-cumparare","tag-dobanzi","tag-inflatie","tag-piata-imobiliara","tag-scadere"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/203298","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=203298"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/203298\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=203298"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=203298"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=203298"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}