{"id":202164,"date":"2022-03-06T11:09:53","date_gmt":"2022-03-06T11:09:53","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=202164"},"modified":"2022-03-06T11:09:53","modified_gmt":"2022-03-06T11:09:53","slug":"dupa-trei-ani-de-esecuri-un-antreprenor-roman-a-reusit-sa-puna-bazele-unei-afaceri-de-succes-care-este-povestea-lui-si-cum-a-reusit-sa-supravietuiasca-prin-mai-multe-crize-in-business","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=202164","title":{"rendered":"Dup\u0103 trei ani de e\u015fecuri, un antreprenor rom\u00e2n a reu\u015fit s\u0103 pun\u0103 bazele unei afaceri de succes. Care este povestea lui \u015fi cum a reu\u015fit s\u0103 supravie\u0163uiasc\u0103 prin mai multe crize \u00een business"},"content":{"rendered":"

\nDup\u0103 trei ani de antreprenoriat solda\u0163i cu un e\u015fec \u015fi al\u0163i trei pe o zon\u0103 care nu \u00eel motiva suficient, Christian Tudorache \u015fi-a g\u0103sit \u00eentr-un final ni\u015fa care i se potrivea: property managementul. Cum l-a ajutat aceasta s\u0103 supravie\u0163uiasc\u0103 \u00een actuala criz\u0103?<\/strong><\/p>\n

\nN\u0103scut \u00een Constan\u0163a, Christian Tudorache a absolvit Facultatea de \u015etiin\u0163e Economice, la finalul c\u0103reia \u015fi-a \u00eenceput cariera \u00een compania Allianz-\u0162iriac, ca agent de v\u00e2nz\u0103ri. A r\u0103mas aici patru ani, timp \u00een care a avansat p\u00e2n\u0103 la pozi\u0163ia de leadership manager. Vis\u00e2nd s\u0103 construiasc\u0103 propria afacere, a decis s\u0103 renun\u0163e la statutul de angajat \u015fi s\u0103 porneasc\u0103 o firm\u0103 de recrutare, care avea s\u0103 se extind\u0103 \u00een Bucure\u015fti, Constan\u0163a, Cluj-Napoca \u015fi Ia\u015fi. \u00cen lipsa unei \u015fcoli de business \u00eens\u0103, aceast\u0103 prim\u0103 experien\u0163\u0103 antreprenorial\u0103 s-a soldat, dup\u0103 trei ani, cu un e\u015fec, care i-a adus \u00eens\u0103 o serie de lec\u0163ii importante. \u201eMi-am analizat toat\u0103 povestea \u015fi mi-a luat ceva timp s\u0103 v\u0103d unde am gre\u015fit \u015fi s\u0103 nu dau vina exclusiv pe ceilal\u0163i, pentru c\u0103 poate am fost naiv la vremea respectiv\u0103 \u015fi am avut mai mult\u0103 \u00eencredere \u00een partenerii de business dec\u00e2t ar fi trebuit s\u0103 am\u201d, \u00ee\u015fi aminte\u015fte el. Dup\u0103 circa un an, \u00een care \u015fi-a oferit timp s\u0103 dep\u0103\u015feasc\u0103 \u015focul, a luat-o de la cap\u0103t \u00een imobiliare, \u201e\u00een formatul pe care \u00eel urmeaz\u0103 majoritatea agen\u0163iilor \u2013 intermediere\u201d. Spune c\u0103 a ales acest domeniu pentru c\u0103 i se p\u0103rea una dintre variantele care \u00eel vor putea repune pe picioare, mai ales c\u0103 nu necesita o investi\u0163ie mare \u2013 c\u00e2teva mii de euro au fost de ajuns pentru deschiderea unui birou. \u00cen plus, voia s\u0103 fac\u0103 lucrurile diferit, mai ales c\u0103 avusese ocazia s\u0103 \u00eent\u00e2lneasc\u0103 inclusiv agen\u0163i veni\u0163i \u00een \u015flapi \u015fi pantaloni scur\u0163i la vizion\u0103ri. Dup\u0103 al\u0163i trei ani \u015fi-a dat seama \u00eens\u0103 c\u0103 nu se reg\u0103sea \u00een zona de intermediere. \u201eNici clien\u0163ii nu erau preg\u0103ti\u0163i, nici pia\u0163a. A fost un fiasco, a\u015fa c\u0103 \u00een decembrie 2014 mi-am luat un Cr\u0103ciun sabatic, nu am mai mers la familie, am stat s\u0103 m\u0103 g\u00e2ndesc. \u015ei am luat decizia ca de la 1 ianuarie, orice s-ar \u00eent\u00e2mpla, s\u0103 continui lucrurile a\u015fa cum le v\u0103d eu \u015fi cum \u00eemi doream s\u0103 fie, chiar \u015fi cu riscul de a avea venituri mai pu\u0163ine.\u201d A\u015fa a \u015fi f\u0103cut.<\/p>\n

\n\"\"La \u00eenceputul anului 2015 a schimbat numele companiei din \u201eThe mentor\u201d \u00een cel actual, Kastel Group, \u015fi a \u00eenceput s\u0103 ia ca model dive\u015fi juc\u0103tori din pia\u0163\u0103, care se aflau \u00een zona \u00een care \u00ee\u015fi dorea \u015fi el s\u0103 ajung\u0103. \u201eVedeam la ei c\u0103 fac property management, \u015fi abia atunci am \u00een\u0163eles ce \u00eenseamn\u0103 acest segment. \u00cemi doream foarte tare s\u0103 fac \u015fi eu asta, dar nu aveam de unde s\u0103 ob\u0163in informa\u0163ii.\u201d P\u00e2n\u0103 c\u00e2nd, un an mai t\u00e2rziu, a \u00eent\u00e2lnit persoana potrivit\u0103 \u2013 un client care se ocupa de propriet\u0103\u0163ile unor rude din Israel \u015fi care c\u0103uta un agent capabil s\u0103 se ocupe \u015fi de partea administrativ\u0103. \u201eM-a \u00eentrebat: Faci administrare? Ce puteam s\u0103 zic? Fac!, i-am r\u0103spuns.\u201d La acea vreme nu putea s\u0103 cear\u0103 exclusivitate pentru c\u0103 nu era \u00eenc\u0103 preg\u0103tit, dar \u00een scurt timp, dup\u0103 o \u00eent\u00e2lnire cu proprietarii de drept, a reu\u015fit s\u0103 ob\u0163in\u0103, chiar de ziua sa de na\u015ftere, un contract exclusiv. Tot prin recomandarea lor, pe care \u00eei consider\u0103 \u201ep\u0103rin\u0163ii mei \u00een property management\u201d, a \u00eenceput s\u0103 \u00ee\u015fi dezvolte portofoliul \u015fi cu al\u0163i clien\u0163i. \u015ei-a extins, totodat\u0103, \u015fi aria de activitate la tranzac\u0163ii \u015fi \u00eenchirieri. Subliniaz\u0103 \u00eens\u0103 c\u0103 tot segmentul de property management r\u0103m\u00e2ne pilonul principal al businessului, cu o cre\u015ftere de 79% \u00een 2021, adic\u0103 peste 500.000 de euro chirii anuale administrate, fiind totodat\u0103 \u015fi \u201eactivitatea care ne-a salvat \u00een lockdown, c\u00e2nd lumea nu \u015ftia ce va face\u201d. Alte agen\u0163ii care fac doar intermedieri \u015fi cu care a stat de vorb\u0103 spune c\u0103 au avut foarte mult de suferit. \u201ePoperty managementul e o activitate cu venituri recurente \u015fi care ne-a oferit \u015fi ne ofer\u0103 \u00een continuare o stabilitate. \u00cen timp ce o agen\u0163ie de imobiliare clasic\u0103 porne\u015fte \u00een fiecare lun\u0103 cu zero \u015fi trebuie s\u0103 aib\u0103 rezultate noi, noi pornim cu venituri din start, pentru c\u0103 avem clien\u0163i cu activit\u0103\u0163i recurente. Mi-am dat seama de asta \u015fi am mizat foarte mult pe acest segment.\u201d<\/p>\n

\nPotrivit lui, pe aceast\u0103 ni\u015f\u0103 are pu\u0163ini concuren\u0163i reali \u00een pia\u0163\u0103 \u2013 4-5 companii, pentru agen\u0163ii individuali fiind, crede antreprenorul, foarte dificil. Cei care \u00een\u0163eleg foarte bine acest segment, care ocup\u0103 undeva la 35-40% din serviciile companiei, sunt, potrivit lui, \u00een special clien\u0163ii care vin din afar\u0103. Pe divizia property management businessul a avut, \u00een 2021, 100 de clien\u0163i, din care cam jum\u0103tate str\u0103ini, iar \u00een total, la nivelul tuturor diviziilor, \u00een jur de 400-500 de clien\u0163i, din care 20% de peste grani\u0163e. \u201eAm remarcat o cre\u015ftere a num\u0103rului de str\u0103ini care vin \u015fi investesc \u00een Rom\u00e2nia. De ce sunt interesa\u0163i? Pentru c\u0103, \u00een continuare, Rom\u00e2nia, Bulgaria \u015fi Cipru sunt cele mai ieftine pie\u0163e de imobiliare. Cu 500.000-1 milion de euro pot cump\u0103ra mult mai mult \u00een Rom\u00e2nia dec\u00e2t, s\u0103 zicem, \u00een Berlin.\u201d<\/p>\n

\nCe presupune \u00eens\u0103, mai exact, activitatea de property management? \u201eTot ce trebuie s\u0103 faci ca proprietar, gestiunea \u015fi managementul chiria\u015fului \u2013 nu doar de a verifica dac\u0103 a pl\u0103tit sau nu chiria. Proprietarul trebuie s\u0103 \u00een\u0163eleag\u0103 c\u0103 un chiria\u015f e un client, nu cineva care st\u0103 gratis la el \u00een cas\u0103. El \u00ee\u015fi amortizeaz\u0103 prin acei bani investi\u0163ia.\u201d Ca la un hotel \u00een care oamenii \u00ee\u015fi doresc s\u0103 aib\u0103 pe cineva binevoitor la recep\u0163ie care s\u0103 intervin\u0103 dac\u0103 apar diverse probleme, antreprenorul spune c\u0103 e foarte important ca rela\u0163ia chiria\u015f-proprietar s\u0103 fie una profesional\u0103 \u015fi acesta din urm\u0103 s\u0103 \u00eei ofere toate serviciile, ca cel ce \u00eenchiriaz\u0103 s\u0103 se simt\u0103 bine \u015fi s\u0103 stea c\u00e2t mai mult \u00een proprietatea sa. \u201eCu c\u00e2t un chiria\u015f st\u0103 mai mult \u00een proprietate, cu at\u00e2t vei avea un randament mai bun.\u201d Schimb\u0103rile frecvente de chiria\u015fi presupun nu doar bani ne\u00eencasa\u0163i, ci \u015fi cheltuieli suplimentare cu agen\u0163ii, \u00eentre\u0163inere \u015fi altele. Comisionul practicat de Kastel Group porne\u015fte de la 30 de euro\/lun\u0103 \u015fi difer\u0103 \u00een func\u0163ie de tipul, m\u0103rimea \u015fi gradul de uzur\u0103 al propriet\u0103\u0163ii. \u201e\u00cen banii ace\u015ftia proprietarul are o echip\u0103 care lucreaz\u0103 cu el \u015fi pentru el \u015fi proprietatea lui. Are la dispozi\u0163ie toate resursele, pe care dac\u0103 le-ar lua separat l-ar costa foarte mult, pornind de la timp, \u015fi apoi celelalte \u2013 gestiunea propriet\u0103\u0163ii, gestiunea fiscal\u0103.\u201d Compania se ocup\u0103 inclusiv de cur\u0103\u0163enia general\u0103, eliminarea pieselor inutile de mobilier, fotografii \u2013 \u201ecu fotograf profesionist, nu cu telefonul\u201d \u015fi publicitate, dar \u015fi de declara\u0163iile pentru persoane fizice, depunerea acestora \u015fi ajust\u0103rile necesare. \u201eSe degreveaz\u0103 \u015fi de partea asta de taxe \u015fi impozite pl\u0103tite, chiar \u015fi pentru veniturile din chirii. Gestiunea chiria\u015fului, a propriet\u0103\u0163ii, administra\u0163ia financiar\u0103, administra\u0163ia imobilului, \u015fedin\u0163ele de bloc. Noi c\u00e2nd semn\u0103m, prelu\u0103m toate \u00eendeletnicirile. El doar \u00eencaseaz\u0103 banii lunar. Uneori mai discut\u0103m dac\u0103 avem nevoie de un ok s\u0103 cump\u0103r\u0103m ceva anume sau s\u0103 facem anumite repara\u0163ii.\u201d Iar la v\u00e2nzare, proprietarul se vede cu cump\u0103r\u0103torul la notariat, cu clauzele deja negociate.<\/p>\n

\nPentru acest an, Tudorache estimeaz\u0103 o dublare, p\u00e2n\u0103 la 1 milion de euro chirii administrate doar pe zona de property management. \u00cen ceea ce prive\u015fte v\u00e2nz\u0103rile, compania a tranzac\u0163ionat propriet\u0103\u0163i de 6 milioane de euro, din care 4,5 milioane de euro de la un singur client. Ca num\u0103r de unit\u0103\u0163i, pe zona de property management \u015fi \u00eenchirieri Kastel Group are \u00een portofoliu \u00een jur de 400 de propriet\u0103\u0163i.<\/p>\n

\n\"\"\u00cen medie, antreprenorul spune c\u0103, \u00een general, o proprietate scoas\u0103 la v\u00e2nzare st\u0103 \u00een jur de 2-3 luni pe pia\u0163\u0103. \u201eDar a crescut un pic durata din 2019, chiar la 3-4 luni, pentru c\u0103 oamenii au \u00eenceput s\u0103 se uite mai mult, studiaz\u0103 mai mult, verific\u0103 mai mult, sunt mai aten\u0163i.\u201d Alte schimb\u0103ri aduse de actuala criz\u0103 sanitar\u0103 constau \u00een faptul c\u0103 \u00eenainte de pandemie priorit\u0103\u0163ile clien\u0163ilor erau zona \u015fi pre\u0163ul, iar acum, spune Tudorache, au \u00eenceput s\u0103 fie aten\u0163i nu doar la pre\u0163, ci \u015fi la suprafa\u0163\u0103, calitatea proiectului, confortul locuin\u0163ei, mobilierul \u015fi facilit\u0103\u0163ile din complex sau din apropiere \u2013 gr\u0103dini\u0163e, \u015fcoli, centre comerciale \u015fi parcuri, pentru c\u0103 \u201edin ce \u00een ce mai mult lumea vrea verde\u201d. Un alt element primordial e locul de parcare, \u015fi din ce \u00een ce mai multe persoane sunt interesate \u015fi dac\u0103 au unde s\u0103 \u00ee\u015fi monteze wallboxul de \u00eenc\u0103rcare a ma\u015finii electrice.<\/p>\n

\n\u00cen momentul de fa\u0163\u0103, antreprenorul spune c\u0103 o problem\u0103 cu care pia\u0163a se confrunt\u0103 e infla\u0163ia, care vine la pachet cu cre\u015fterea dob\u00e2nzilor, aceasta atr\u0103g\u00e2nd dup\u0103 sine \u015fi un apetit mai sc\u0103zut la credite.  \u00cen echipa sa, care \u00eensumeaz\u0103 \u015fapte persoane, dar care se a\u015fteapt\u0103 s\u0103 creasc\u0103 anul acesta la 10-12 angaja\u0163i, Christian Tudorache promoveaz\u0103 un cult al gre\u015felii. \u201eLe-am spus: S\u0103 nu v\u0103 fie team\u0103 s\u0103 gre\u015fi\u0163i. Pentru c\u0103 dac\u0103 v\u0103 e team\u0103 s\u0103 gre\u015fi\u0163i, nu v\u0103 ve\u0163i putea pune la contribu\u0163ie creativitatea \u015fi ve\u0163i c\u0103uta s\u0103 lucra\u0163i doar \u00een anumite limite. E normal s\u0103 gre\u015fim, c\u00e2t\u0103 vreme nu persist\u0103m \u00een gre\u015feal\u0103.\u201d Mai degrab\u0103 spune c\u0103 \u00eel deranjeaz\u0103 teama de a nu face ceva pentru a nu gre\u015fi. Dar ce gre\u015feli se pot face \u00een acest domeniu? \u201eMulte, de la o comunicare eronat\u0103 cu un client, la a fi agresiv acesta, tonul folosit. Conteaz\u0103 foarte mult \u015fi cum ie\u015fi din situa\u0163ia respectiv\u0103.\u201d \u00cen plus, a\u015fa cum a \u00eenv\u0103\u0163at \u00eenc\u0103 de c\u00e2nd era angajat \u00een Allianz-\u0162iriac, pune mare pre\u0163 pe traininguri \u015fi preg\u0103tirea oamenilor prin traininguri interne \u015fi nu numai. \u201eAvem \u015fi target s\u0103 citim o carte pe lun\u0103 \u2013 dar nu e impus. Dac\u0103 nu se poate, m\u0103car Spotify, podcasturi. C\u00e2nd ne \u00eent\u00e2lnim \u00een \u015fedin\u0163e, team buildinguri, mesele de vineri, nu vorbim despre cifre. Acelea sunt one-to-one-uri. Deschidem subiecte din zona de dezvoltare personal\u0103 pentru a mai \u00eenv\u0103\u0163a unii de la al\u0163ii.\u201d \u00cen plus, pentru c\u0103 p\u0103rerea sa despre facult\u0103\u0163ile \u015fi \u00eenv\u0103\u0163\u0103m\u00e2ntul rom\u00e2nesc e c\u0103 se rezum\u0103 doar teorie \u015fi at\u00e2t, el \u00eensu\u015fi \u00eenv\u0103\u0163\u00e2nd practica la locul de munc\u0103, nu \u00eel intereseaz\u0103 ca angaja\u0163ii care se al\u0103tur\u0103 echipei sale s\u0103 fi terminat o anumit\u0103 facultate, ci mai degrab\u0103 ce gre\u015feli a f\u0103cut acea persoan\u0103 \u015fi ce lec\u0163ii a deprins din ele. \u201eC\u00e2nd vin oameni cu mai mult\u0103 experien\u0163\u0103 la interviu, m\u0103 intereseaz\u0103 care au fost problemele lor sau e\u015fecurile pe care le-au avut \u00een via\u0163\u0103, \u015fi cum au trecut peste ele, cum le-au gestionat. Pentru c\u0103 experien\u0163a unui e\u015fec \u015fi modul \u00een care a fost gestionat corespunz\u0103tor e mai valoroas\u0103 dec\u00e2t dac\u0103 nu te-ai \u00eent\u00e2lnit cu el. Atunci vezi abilit\u0103\u0163ile omului.\u201d \u00cen plus, evit\u0103 s\u0103 recruteze oameni care au mul\u0163i ani \u00een imobiliare, \u201epentru c\u0103 s-au format \u00een acel fel pe care noi evit\u0103m s\u0103 \u00eel avem, strict de intermediere\u201d. Pe al\u0163i tineri afla\u0163i la \u00eenceputul carierei \u015fi care vor s\u0103 devin\u0103 antreprenori \u00eei sf\u0103tuie\u015fte s\u0103 \u00ee\u015fi identifice foarte bine pasiunile \u015fi s\u0103 porneasc\u0103 un business \u00eentr-un domeniu care s\u0103 le plac\u0103. \u201eDac\u0103 faci un business doar pentru c\u0103 ai auzit c\u0103 aduce bani, nu func\u0163ioneaz\u0103. Imobiliarele sunt un domeniu cu foarte mul\u0163i bani \u00een joc. Dar dac\u0103 nu \u00ee\u0163i place sau nu e\u015fti axat c\u0103tre servicii, va fi un fiasco. Sunt multe agen\u0163ii \u015fi agen\u0163i care intr\u0103 \u015fi ies din pia\u0163\u0103.\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dup\u0103 trei ani de antreprenoriat solda\u0163i cu un e\u015fec \u015fi al\u0163i trei pe o zon\u0103 care nu \u00eel motiva suficient, Christian Tudorache \u015fi-a g\u0103sit \u00eentr-un final ni\u015fa care i se potrivea: property managementul. Cum l-a ajutat aceasta s\u0103 supravie\u0163uiasc\u0103 \u00een actuala criz\u0103? N\u0103scut \u00een Constan\u0163a, Christian Tudorache a absolvit Facultatea de \u015etiin\u0163e Economice, la finalul […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462,512],"tags":[51138,27211,51139],"class_list":["post-202164","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","category-revista-bm","tag-christian-tudorache","tag-idei-de-afaceri","tag-property-managementul"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/202164","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=202164"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/202164\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=202164"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=202164"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=202164"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}