\nDin p\u0103cate, pia\u0163a \u00eenchirierii de birouri din Rom\u00e2nia nu a atins \u00eenc\u0103 un grad suficient de maturizare pentru a putea vorbi de adev\u0103rate standarde de pia\u0163\u0103 conturate \u00een mod neechivoc \u015fi acceptate ca atare de c\u0103tre juc\u0103torii de pe pia\u0163\u0103. Pia\u0163a este \u00eentr-o zon\u0103 gri, \u00eentre \u00eenceputul preluat ca atare din \u0163\u0103rile civilizate, la pachet cu modelele de contracte de sute de pagini, specifice dreptului anglo-saxon, \u015fi perioada de a\u015fezare pe o linie proprie.
\nExisten\u0163a unor standarde de pia\u0163\u0103 acceptate general ar facilita acest business \u015fi ar aduce beneficii at\u00e2t proprietarilor de cl\u0103diri de birouri c\u00e2t \u015fi chiria\u015filor acestora, multe deal-uri fiind ratate din cauza unor a\u015ftept\u0103ri nerezonabile ale p\u0103r\u0163ilor.
\nP\u00e2n\u0103 atunci \u00eens\u0103, v\u0103 prezint c\u00e2teva dintre reperele ce pot fi luate \u00een calcul de proprietarii sau poten\u0163ialii chiria\u015fi ai spa\u0163iilor de birouri ce par s\u0103 se fi cristalizat pe pia\u0163\u0103 p\u00e2n\u0103 \u00een acest moment:<\/p>\n
\nAcordul
\nCa procedur\u0103, prima etap\u0103 dup\u0103 contactul ini\u0163ial cu reprezentan\u0163ii proprietarului cl\u0103dirii de birouri este semnarea unui acord preliminar neangajant prin care se agreeaz\u0103 principalii termeni comerciali (suprafa\u0163\u0103, chirie, durat\u0103, facilita\u0163i etc.). Dup\u0103 aceast\u0103 etap\u0103, chiria\u015fii mai sofistica\u0163i analizeaz\u0103 titlul de proprietate asupra imobilului, existen\u0163a certificatului de performan\u0163\u0103 energetic\u0103 \u015fi a autoriza\u0163iilor necesare conform legii (securitate la incendiu, protec\u0163ie civil\u0103, func\u0163ionare \u2013 dup\u0103 caz \u015fi ISCIR pentru lifturi \u015fi cazane).<\/p>\n
\nContractul
\nUrmeaz\u0103 negocierea \u015fi semnarea contractului de \u00eenchiriere. Chiria\u015ful noteaz\u0103 apoi contractul de \u00eenchiriere \u00een cartea funciar\u0103 a imobilului, se fac m\u0103surarea \u015fi predarea spa\u0163iului \u00eenchiriat, chiria\u015ful elaboreaz\u0103 planurile de arhitectur\u0103 \u015fi instala\u0163ii pentru amenajarea spa\u0163iului \u00eenchiriat \u015fi ob\u0163ine, dup\u0103 caz, autoriza\u0163ia de construire pentru parti\u0163ion\u0103rile interioare, precum \u015fi autoriza\u0163ia de securitate la incendiu, dac\u0103 este necesar.
\nReperele comerciale \u015fi legale ale unui asemenea contract de \u00eenchiriere sunt urm\u0103toarele:
\n\u2022 Spa\u0163iul: spa\u0163iul \u00eenchiriabil este format din spa\u0163iul net de birouri la care se adaug\u0103 o cot\u0103 din spa\u0163iile comune ale cl\u0103dirii. Aceast\u0103 cot\u0103, denumit\u0103 add-on factor, este calculat\u0103 ca raport \u00eentre spa\u0163iile comune ale cl\u0103dirii \u015fi spa\u0163iul total al cl\u0103dirii \u015fi variaz\u0103, de obicei, \u00eentre 5 si 25%. Se \u00eenchiriaz\u0103 complementar spa\u0163ii de parcare \u015fi spa\u0163ii de depozitare.
\n\u2022 Chiria: este exprimat\u0103 \u00een mod normal \u00een euro (de regul\u0103 \u00eentre 5 \u015fi 25 euro pe metru p\u0103trat de spa\u0163iu \u00eenchiriabil), plata fiind f\u0103cut\u0103 lunar, \u00een avans, la cursul de schimb comunicat de c\u0103tre Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei pentru data pl\u0103\u0163ii. \u00cen plus fa\u0163\u0103 de chirie, se datoreaz\u0103 o tax\u0103 pe servicii, exprimat\u0103 de asemenea \u00een euro (\u00eentre 3 \u015fi 5) pe metru p\u0103trat de spa\u0163iu \u00eenchiriabil, tax\u0103 care cuprinde toate cheltuielile comune ale cl\u0103dirii (inclusiv asigurarea \u015fi taxele locale aferente cl\u0103dirii), \u00eemp\u0103r\u0163ite pro-rata \u00eentre chiria\u015fi \u015fi pl\u0103tibile la fel \u015fi odat\u0103 cu chiria. Taxa pe servicii se regularizeaz\u0103 anual pe baza cheltuielilor efective, chiria\u015fii av\u00e2nd dreptul s\u0103 verifice anual calculele proprietarului (sistem open book). De asemenea, chiria\u015ful va suporta costul utilit\u0103\u0163ilor consumate \u00een spa\u0163iu care sunt contorizate individual (de obicei electricitate \u015fi ap\u0103).
\n\u2022 Garan\u0163ia: chiria\u015ful constituie o garan\u0163ie \u00een favoarea proprietarului, sub forma unei scrisori de garan\u0163ie bancar\u0103 sau a unui depozit, valoarea garan\u0163iei fiind \u00een mod uzual la nivelul a trei luni de chirie \u015fi tax\u0103 de servicii.
\n\u2022 Facilit\u0103\u0163i: chiria\u015ful beneficiaz\u0103 \u00een mod normal de dou\u0103 tipuri de facilit\u0103\u0163i din partea proprietarului: o contribu\u0163ie pentru lucr\u0103rile de amenajare (exprimat\u0103 \u00een euro pe metru p\u0103trat de spa\u0163iu \u00eenchiriabil, de obicei \u00eentre 50 \u015fi 150) \u015fi o perioad\u0103 de scutire de la plata chiriei (de obicei \u00eentre 3 \u015fi 9 luni, \u00eemp\u0103r\u0163ite pe perioada contractual\u0103).
\n\u2022 Termen: termenul \u00eenchirierii este de obicei un termen ferm de minimum 5 ani, chiria\u015ful av\u00e2nd uneori posibilitatea de a denun\u0163a contractul (break option) la\/dup\u0103 o anumit\u0103 perioad\u0103 (de obicei minimum 3 ani). Predarea spa\u0163iului c\u0103tre chiria\u015f se face cu o perioad\u0103 (de obicei minimum o lun\u0103) \u00eenainte de data \u00eenceperii termenului pentru a permite chiria\u015fului s\u0103 amenajeze spa\u0163iul \u00eenchiriat. Pentru aceast\u0103 perioad\u0103 nu se datoreaz\u0103 chirie, dar se pl\u0103tesc taxa pe servicii \u015fi utilit\u0103\u0163ile consumate \u00een spa\u0163iu.
\n\u2022 Penalit\u0103\u0163i: termenul ferm se traduce prin existen\u0163a unor penalit\u0103\u0163i datorate proprietarului de c\u0103tre chiria\u015f \u00een cazul \u00eencet\u0103rii contractului anterior \u00eemplinirii termenului (except\u00e2nd \u00eencetarea din culpa proprietarului), respectiv chiria \u015fi taxa de servicii pe \u00eentreg termenul r\u0103mas (sau p\u00e2n\u0103 la prima dat\u0103 la care chiria\u015ful putea denun\u0163a contractul). Chiria\u015ful poate rezilia contractul doar \u00een situa\u0163ii strict limitate (de exemplu \u00een cazul \u00een care utilit\u0103\u0163ile sunt \u00eentrerupte pentru mai mult de dou\u0103 s\u0103pt\u0103m\u00e2ni sau spa\u0163iul este neutilizabil \u00eentr-un procent de minimum 50% pentru mai mult de o lun\u0103).
\n\u2022 Extindere: uneori, chiria\u015ful beneficiaz\u0103 de un drept de preferin\u0163\u0103 la \u00eenchirierea spa\u0163iilor adiacente,
\ndar acesta se exercit\u0103 \u0163in\u00e2nd seama de alte drepturi similare prealabile acordate altor chiria\u015fi (care au prioritate).
\n\u2022 Prelungire: prelungirea termenului de \u00eenchiriere ini\u0163ial se face, de obicei, \u00een condi\u0163iile de pia\u0163\u0103 de la momentul respectiv \u015fi nu \u00een aceia\u015fi termeni comerciali.
\n\u2022 Restituire: restituirea spa\u0163iului \u00eenchiriat c\u0103tre proprietar se face \u00een mod uzual dup\u0103 \u00eenl\u0103turarea amenaj\u0103rii chiria\u015fului \u015fi cur\u0103\u0163area\/repararea spa\u0163iului, proprietarul urm\u00e2nd s\u0103 predea spa\u0163iul open space noului chiria\u015f. Costul demol\u0103rii amenaj\u0103rii chiria\u015fului \u015fi al efectu\u0103rii cur\u0103\u0163eniei \u015fi a repara\u0163iilor necesare se ridic\u0103 \u00een mod normal la jum\u0103tate din costul realiz\u0103rii acelor amenaj\u0103ri. Noul chiria\u015f poate prelua amenaj\u0103rile chiria\u015fului anterior (de obicei f\u0103r\u0103 vreun cost), prelu\u00e2nd \u00een acest mod \u015fi obliga\u0163ia de a aduce spa\u0163iul la starea ini\u0163ial\u0103 (open space) la sf\u00e2r\u015fitul termenului \u00eenchirierii.
\nPia\u0163a \u00eenchirierii spa\u0163iilor de birouri se maturizeaz\u0103 \u00eentr-un ritm accelerat, cele de mai sus fiind deja cunoscute \u015fi acceptate de c\u0103tre juc\u0103torii din domeniu. Alte aspecte genereaz\u0103 \u00eenc\u0103 discu\u0163ii aprinse, dar tendin\u0163a este una pozitiv\u0103, pia\u0163a devenind din ce \u00een ce mai matur\u0103.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La negocierea unui contract de \u00eenchiriere a unui spa\u0163iu de birouri din Rom\u00e2nia, aproape inevitabil, se ajunge \u00een punctul \u00een care una dintre p\u0103r\u0163i sus\u0163ine c\u0103 aceasta este practica pe pia\u0163\u0103 (market practice), iar cealalt\u0103 parte sus\u0163ine contrariul. Ce repere pot lua \u00een calcul proprietarii sau poten\u0163ialii chiria\u015fi ai spa\u0163iilor de birouri?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[17008,13416,8786,7260,30159,14787,10320,14464,9675,9265,12825,32512,14547,8033,11780,9821,19981,60,93,19557,13422,9965,80,98,15,7615,225,13719,10758,13253],"class_list":["post-166614","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-amenajare","tag-asociere","tag-avocat","tag-birouri","tag-caz","tag-chiriasi","tag-chirie","tag-cladire","tag-contract","tag-dinu-patriciu","tag-drept","tag-facilitare","tag-garantie","tag-inchiriere","tag-market","tag-negociere","tag-perioada","tag-piata","tag-plati","tag-practica","tag-proprietar","tag-proprietari","tag-refuz","tag-romania","tag-servicii","tag-spatii","tag-spatiu","tag-sustinere","tag-taxa","tag-termen"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/166614","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=166614"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/166614\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=166614"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=166614"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=166614"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}