\n![\"\"](\n\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/5173156\/17\/banda-cover-1.jpg?width=600&height=39\")
<\/a><\/p>\nMentinerea chiriasilor in proiectele de centre comerciale a fost
\nin acest an cea mai dificila sarcina pentru managerii de mall, care
\na trebuit uneori sa “impace si capra si varza”, avand in vedere
\ninflexibilitatea (cel putin la inceputul anului) a unor proprietari
\nsi dorinta comerciantilor de a profita de noul context economic,
\nunii cerand chirii mai mici desi nu inregistrasera scaderi de
\nvanzari la momentul respectiv.<\/p>\n
“Comunicarea este cea mai importanta. Am reusit sa pastram
\nchiriasii si inca avem o rata de ocupare foarte buna. {i
\nproprietarul da bani de la el, si chiriasii; pierdem cu totii, dar
\nasa trecem peste aceasta perioada”, spune Razvan Gheorghe,
\ndirectorul general al Cushman & Wakefield Romania si unul
\ndintre cei mai experimentati consultanti din retail, referindu-se
\nla Suceava Shopping Center. Compania administreaza cinci centre
\ncomerciale in tara si a pierdut in acest an un singur contract –
\nVitantis din Bucuresti, care si-a format o proprie echipa de
\nmanagement al centrului.<\/p>\n<\/p>\n
<\/p>\n
Dincolo de aspectele financiare, importanta unui manager este
\ndata de modul in care complexul se prezinta, de la mixul de
\nmagazine si felul cum personalul de vanzare isi desfasoara
\nactivitatea si pana la activitatile de divertisment oferite
\nvizitatorilor. Razvan Gheorghe considera, spre exemplu, ca
\nvanzarile pe care un retailer le face depind in proportie de 50% de
\nmarfa existenta si de 50% de felul cum se prezinta personalul.
\n{eful de mall este din acest punct de vedere “un mic manager local
\npentru fiecare magazin: poate determina comerciantii sa isi schimbe
\ngama de produse, sa faca promotii, sa organizeze evenimente in mall
\n– se pot face lucruri bune cu foarte putini bani daca stii sa
\ncomunici cu chiriasii”.<\/p>\n
Despre rolul managerului in stabilirea unei imagini generale a
\ncentrului comercial vorbeste si Israel Visel, managerul
\nproaspatului deschis AFI Palace Cotroceni Mega Fun, cel mai mare
\nmall din tara. “Am fost implicat de la inceput in design si am
\nfacut schimbari. Apoi am incercat in fiecare zi sa vad cum isi
\npetrec bucurestenii timpul liber, pentru ca noi vrem sa aducem in
\nmall toate activitatile care i-ar putea interesa in acest sens”,
\nspune Visel. De pilda, in curand vor fi deschise aici o pista de
\nrole, un local unde consumatorii vor putea sa fumeze narghilea si
\nun pub – “acum cautam un spatiu bun pentru acesta”.<\/p>\n
Foarte putini sefi de mall se pot lauda ca au fost implicati si
\nin etapele premergatoare inaugurarii. Din acest punct de vedere,
\ncel mai experimentat este Ali Ergun Ergen, actualul administrator
\nsi retail development manager al companiei care dezvolta proiectul
\nBaneasa. El a fost implicat, pe langa proiectul imobiliar Baneasa,
\nsi in dezvoltarea si administrarea Bucuresti Mall (primul de acest
\nfel de pe piata) si a Plaza Romania – deschis in 2005.<\/p>\n
Ergun declara ca atat dezvoltarea, cat administrarea sunt
\n“placute”, dar un manager ar prefera intotdeauna sa fie implicat si
\nin dezvoltarea centrului comercial. “Nu cred ca si-ar dori cineva
\nsa fie manager si sa spuna despre ceva ca ar fi vrut ca lucrurile
\nsa se fi facut intr-un mod diferit. Am vorbit cu designerii, cu
\narhitectii, cu inginerii si am cerut multe schimbari; ceea ce se
\nvede nu este proiectul original. Toate aceste lucruri vin din
\nexperienta, din lucrul cu clientii si cu retailerii”, afirma seful
\nzonei comerciale din cadrul Baneasa, care include si mallul Baneasa
\nShopping City.<\/p>\n
Exemplele de manageri care au facut parte inca de la inceput din
\nechipa dezvoltatorului sunt relativ putine. Un astfel de caz este
\ncel al lui Radu Tanasescu, fost director operational al Anchor
\nGrup, care are in proprietate Bucuresti Mall si Plaza Romania. Fost
\nsubaltern direct al lui Ergun in perioada in care acesta conducea
\noperatiunile Anchor Grup, Tanasescu a facut parte din echipa
\ndezvoltatorului inca din perioada cand s-a deschis primul mall,
\ntrecand prin mai multe departamente – de la contabilitate, IT si
\npana la inchirierea spatiilor comerciale si coordonarea activitatii
\ncelor doua centre comerciale. In plus, a supervizat dezvoltarea si
\ns-a ocupat de inchirierea centrului comercial MallDova, deschis de
\ncatre Anchor la Chisinau in urma cu un an.\n <\/p>\n
<\/p>\n
“Se poate spune ca activitatea unui manager de mall nu se
\ntermina niciodata, deoarece un centru comercial functioneaza 24 de
\nore din 24 de ore, avand in vedere serviciile de paza, curatenie si
\nintretinere tehnica”, spune Tanasescu, intrebat despre activitatea
\nsa de zi cu zi. La fel ca si in cazul celorlalti, ziua sa de lucru
\nincepe cu turul magzinelor, dupa care urmeaza o sedinta cu
\ncoordonatorii principalelor departamente din echipa de administrare
\n– curatenie, paza, intretinere tehnica, contabilitate. “Zilnic apar
\nlucruri noi, care pot fi considerate nesemnificative, dar care fac
\nparte din activitatea curenta: schimbarea unor becuri, a gresiei –
\nacum spre exemplu reamenajam Plaza Romania si schimbam luminile.
\nSunt mii de lucruri marunte, precum sacii de gunoi sau pozitionarea
\ncosurilor sau angajatii chiriasilor care fumeaza pe culoarele
\ntehnice.”<\/p>\n
Toate aceste aspecte ajung de regula sa fie rezolvate de seful
\nde mall sau cel putin sa ajunga la cunostinta sefului de
\ndepartament (tehnic, curatenie sau paza) si uneori si la cunostinta
\nmanagerului de centru. Radu Niculescu, directorul diviziei de
\nadministrare a centrelor comerciale din cadrul grupului RED, care a
\ninchis insa singurul sau centru pe care il detinea pe plan local,
\nArmonia Braila, dadea in urma cu cateva luni un exemplu simplu
\nintrebat fiind de deciziile sale de zi cu zi. “Rugasem pe cineva
\ndin echipa sa faca economii la curent si sa lase aprinse corpurile
\nde iluminat din doua in doua. S-a intors si a spus ca nu poate,
\nfiindca intrerupatorul aprinde toate corpurile de pe culoar. Nu
\ntrebuia decat sa desurubeze neoanele din doua in doua corpuri…”,
\npovestea Niculescu, care inainte de a veni la RED a fost directorul
\ngeneral al Cegis Romania, unul din cei mai mari administratori de
\nspatii comerciale.<\/p>\n
Managerul se ocupa si de latura financiara a administrarii
\ncentrului comercial – “conceperea bugetelor si urmarirea realizarii
\nlor, maximizarea veniturilor, incadrarea intr-un plafon de
\ncheltuieli si optimizarea continua a acestora”, detaliaza Lilian
\nFurtuna, directorul Iulius Mall din Cluj-Napoca. Furtuna este
\nexemplul de manager care s-a scolit in cadrul echipei
\ndezvoltatorului; in varsta de 29 de ani, Furtuna a facut parte din
\nechipa care a coordonat dezvoltarea centrului comercial,
\nocupandu-se mai intai de inchirierea spatiilor si mai apoi de
\npredarea acestora catre chiriasi. La inceput, complexul a fost
\ncondus de Cornel Verigut, care a fost numit apoi director al Iulius
\nMall Timisoara, ocupandu-se in acest moment de extinderea centrului
\ncomercial, ce se va termina in lunile urmatoare.<\/p>\n
“Orice manager al unui centru comercial trebuie sa fie
\norganizat, perseverent si sa fie capabil sa lucreze bine cu
\noamenii”, spune seful mallului din Cluj-Napoca. “Nu poti doar sa
\nconstruiesti centrul comercial si apoi sa nu-l mai atingi cinci sau
\nzece ani, trebuie tot timpul sa il imbunatatesti”, declara Ergun
\npentru BUSINESS Magazin cu putin timp inainte de deschiderea
\nBaneasa Shopping City. “Incercam sa intelegem tot ceea ce putem
\ndespre afacerile comerciantilor, despre modul cum opereaza, pentru
\na-i sfatui cum sa evite greselile. {i ei se afla intr-un proces de
\nmaturizare. Fiindca exista competitia vizavi, trebuie sa se asigure
\nca ofera ceva mai bun. Deci daca trebuie sa tina deschis toata ziua
\nsi sa faca inventarul noaptea, ar trebui sa faca asta”, mai spunea
\nmanagerul.\n <\/p>\n
<\/p>\n
Opinia lui privind maturizarea retailerilor e impartasita si de
\nalti sefi de centre comerciale. Sorin Scintei de la City Park
\nconsidera ca mai este destul loc pentru imbunatatirea tehnicilor de
\nvanzari. “Problema e ca inca ne mai lovim de efectele climatului
\ndin ultimii ani, cand clientul pica din cer si cumpara fara ca noi
\nsa depunem un efort deosebit. Acum incepem sa reinvatam cum se fac
\nvanzarile, sa punem mai mult accentul pe prezentare si pe
\nservicii.” Scintei spune ca in Constanta s-au organizat cursuri
\npentru cei 385 de vanzatori din mall, cursuri care “au dat roade”,
\nin opinia sa.<\/p>\n
Scintei a lucrat in ultimii 16 ani in industria hoteliera din
\nIsrael. Similitudinile dintre cele doua domenii pleaca de la
\nadministrarea cladirilor si ajung pana la lucrul cu clientii,
\nrespectiv vizitatorii, in cazul unui mall. “Cand il privesti pe cel
\nce intra in complex ca pe un vizitator, nu te astepti la mare lucru
\nde la el – se plimba prin magazine, se intalneste cu prieteni,
\nprobabil face un fel de studiu de piata si pleaca. Dar daca vom
\nvedea un potential client in oricine intra in mall si-l vom trata
\nca atare, vom beneficia din plin de pe urma lui”, sustine
\nmanagerul.<\/p>\n
Cursuri pentru vanzatori, dar si sesiuni de mystery shopping au
\nfost organizate in ultima perioda si la Iulius Mall Cluj. De
\naltfel, toti sefii de mall si in general reprezentantii
\ndezvoltatorilor mentioneaza colaborarea cu retailerii ca fiind unul
\ndin cele mai importante aspecte ale activitatii lor, atata vreme
\ncat veniturile proprietarilor de malluri depind direct de vanzarile
\ncomerciantilor. “Trebuie sa fii un filtru intre clienti si
\ncomercianti si sa te asiguri ca ambii sunt multumiti – acesta este
\nrolul nostru aici.” Sau, dupa cum rezuma Monica Barbu,
\nvicepresedinte al Knight Frank The Advisers si fost director al
\ndiviziei de retail din Colliers International, “un sef de mall
\ntrebuie sa tina chiriasii fericiti si sa aduca trafic”.<\/p>\n
{efii conduc in mod direct echipe care variaza de la cativa
\noameni pana la cateva sute, in functie de gradul de externalizare a
\nserviciilor de paza, curatenie si intretinere tehnica. Mallurile
\ndetinute de Anchor in Bucuresti, de exemplu, functioneaza fiecare
\ncu o echipa formata din aproximativ cinci persoane – supervizori
\npentru fiecare departament, un supervizor coordonator,
\nreceptionerele de la intrarile in centrele comerciale, o secretara
\nsi un coordonator tehnic. Un model similar este preferat si la
\nRiver Plaza.\n <\/p>\n
<\/p>\n
“Externalizarea serviciilor ne permite sa ne concentram mai mult
\nasupra businessului nostru si sa crestem eficienta activitatii”,
\nconsidera Alin Mesea. Managerul, care conduce o echipa de patru
\npersoane, este unul din cei mai tineri sefi de centre comerciale,
\nincadrandu-se in tipologia managerilor veniti din alte domenii – in
\ncazul lui, sectorul financiar-bancar. Un alt exemplu de acest gen
\neste cel al lui Mihai Agaficioaia, directorul City Mall din
\nBucuresti, care, inainte de a prelua conducerea mallului, in urma
\ncu un an, a fost timp de mai multi ani directorul producatorului de
\nmase plastice Maceplast Romania. In cazul Iulius Mall din
\nCluj-Napoca, seful centrului comercial coordoneaza in mod direct o
\nechipa de 235 de persoane. Lilian Furtuna spune ca s-a ales acest
\nmodel deoarece nu exista la nivel regional multe companii
\nspecializate in servicii specifice administrarii unui centru
\ncomercial.<\/p>\n
Lipsa de specializare este specifica si bransei managerilor de
\ncentre comerciale. Zona de retail a fost in ultimii ani o pepiniera
\nbuna de sefi de mall, dar sunt si cazuri precum cel al lui Alin
\nMesea, venit din sistemul financiar, sau al lui {tefan Cremene, din
\nsectorul imobiliar. Inainte de a coordona Galleria din Suceava si
\nGalleria din Piatra Neamt, Cremene a fost administratorul cladirii
\nde birouri America House, a coordonat dezvoltarea proiectelor
\nrezidentiale ale GTC si a lucrat in cadrul administratorului de
\ncladiri MT&T si al companiei de consultanta imobiliara DTZ
\nEchinox.<\/p>\n
“Obisnuiam sa spun ca sunt cateva meserii despre care toti spun
\nca e simplu sa le practici: arhitectura si designul – unde toti au
\no parere -, respectiv marketingul si a fi manager de mall”, spune
\nIsrael Visel, care in ultimii aproape 20 de ani a lucrat in
\nindustria imobiliara, conducand in Israel centre comerciale si
\ncladiri de birouri. Experienta de specialitate este mentionata si
\nde Razvan Gheorghe ca fiind determinanta, deoarece capacitatea de
\nreactie si creativitatea cuiva obisnuit cu domeniul este mai mare,
\nin opinia sa. In lipsa experientei, totusi, “cineva care cunoaste
\nfoarte bine piata, care are o atitudine de manager si de lider, cu
\no pregatire pe studii de caz, poate deveni manager de centru
\ncomercial”, considera directorul Cushman & Wakefield Romania.
\nNumarul redus de manageri experimentati a facut deja ca alte
\ndomenii sa devina pepiniera pentru aceasta bransa, pentru ca
\noamenii cu experienta, fie in retail, fie in conducerea unui mall,
\n“nu sunt pe piata”, dupa cum se exprima Monica Barbu: “conduc
\ncentre comerciale care au rezultate bune si nu ar pleca, cu atat
\nmai putin intr-un an de criza, catre un nou centru comercial.”<\/p>\n
Miscarile din acest an au fost destul de putine din acest punct
\nde vedere, cele mai notabile fiind cele doua schimbari de la
\nLiberty Center din Bucuresti, plecarea lui Florin Dumitrescu la
\nAtrium Center Arad – care va fi deschis in primavara lui 2010 –
\ndupa patru ani petrecuti in cadrul grupului Iulius, preluarea
\nmanagementului propriilor centre locale de catre Immoeast sau
\nEquest. Acest fapt, alaturi de inchiderea a doar un centru
\ncomercial – in contextul in care consultantii sau retailerii au
\nafirmat in mai multe randuri ca numarul mallurilor care ar trebui
\ninchise este mai mare – poate parea paradoxal luand in calcul
\nrezultatele foarte slabe ale unor centre comerciale. “Competenta
\nunui manager este importanta, dar nimeni nu poate transforma un
\nconcept comercial slab intr-unul de succes. Iar mai multe probleme
\nin piata nu s-au vazut fiindca vanzarile erau imense inainte. Noi
\nvedeam studii din Vest cu vanzari de 400 de euro pe metru patrat,
\nin timp ce in Romania erau duble”, isi aminteste Razvan
\nGheorghe.\n <\/p>\n
<\/p>\n
Criza si blocarea sectorului imobiliar par sa fi rezolvat pentru
\nmoment problema lipsei de experienta in cazul majoritatii sefilor
\nlocali de malluri, dand un ragaz celor aflati in curs de
\nprofesionalizare intr-un domeniu considerat de cei implicati drept
\ninteresant. “{i cand merg in vacanta, tot asta fac, imi place sa
\nvizitez centre comerciale oriunde merg. {i operational, si pentru
\ncumparaturi. E o activitate solicitanta, dar nu te poti plictisi”,
\nsustine Radu Tanasescu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Oamenii cu experienta in conducerea unui mall sunt putini in Romania \u2013 centrele comerciale moderne au doar cativa ani de existenta aici, iar mallurile din tara pot fi numarate pe degetele a doua maini. La capatul celui mai dificil an din activitatea lor, managerii de mall vorbesc despre modul cum au inteles sa abordeze criza si despre profesionalizarea la care aceasta ii obliga (si-i va obliga in continuare) pe comercianti.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698],"tags":[7219,182,7220,5823,7222],"class_list":["post-15942","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","tag-centre-comerciale","tag-criza","tag-mall","tag-manageri","tag-strategii"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/15942","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=15942"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/15942\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":35988,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/15942\/revisions\/35988"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=15942"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=15942"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=15942"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
![\"\"](\n\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/5173156\/18\/banda-sefi-mall.jpg?width=354&height=31\")
<\/a><\/p>\n