{"id":132522,"date":"2016-04-13T09:00:00","date_gmt":"2016-04-13T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=132522"},"modified":"2016-04-13T09:00:00","modified_gmt":"2016-04-13T09:00:00","slug":"zona-luxului-in-imobiliare-revine-in-cautarile-clientilor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=132522","title":{"rendered":"Zona luxului \u00een imobiliare revine \u00een c\u0103ut\u0103rile clien\u0163ilor"},"content":{"rendered":"

\n\u00centotdeauna nordul unei zone este cel bogat, emisfera nordic\u0103 \u00een compara\u0163ie cu emisfera sudic\u0103, \u0163\u0103rile nordice din Europa \u00een raport cu \u0163\u0103rile din zona noastr\u0103,  nordul Italiei vs. sudul \u0163\u0103rii, nordul Timi\u015foarei sau al Bucure\u015ftiului\u201c, descrie Emanuel Po\u015ftoac\u0103, general manager la Nordis Premium Properties, geografia \u00eemp\u0103r\u0163irii lumii. Aceast\u0103 perspectiv\u0103 l-a f\u0103cut s\u0103 se orienteze, \u00eenc\u0103 din perioada \u00een care lucra ca angajat al unei agen\u0163ii imobiliare, pe ni\u015fa locuin\u0163elor premium din nordul Capitalei, la \u00eenceputul anilor 2000.<\/p>\n

\nPe atunci, nordul Bucure\u015ftiului, a\u015fa cum \u00eel \u015ftim ast\u0103zi, nu exista, iar \u00een zone precum Her\u0103str\u0103u – \u015eoseaua Nordului existau doar case din chirpici \u015fi pepiniere. Miz\u00e2nd pe interesul fa\u0163\u0103 de nord, Po\u015ftoac\u0103 a ales s\u0103 se axeze pe ni\u015fa imobiliar\u0103 format\u0103 din aceast\u0103 zon\u0103 \u015fi \u00een momentul \u00een care a \u00eenveput s\u0103 \u00ee\u015fi dezvolte propria afacere \u00een imobiliare, \u00een 2008.<\/p>\n

\nGrupul de firme imobiliare Nordis, care reune\u015fte firmele Nordis, de intermediere imobiliar\u0103, Nordis – Administrare, de administrare de imobile, \u015fi Nordis Investments, de investi\u0163ii si dezvoltare imobiliar\u0103, a supravie\u0163uit astfel crizei \u015fi a evoluat astfel de la unul la 20 de angaja\u0163i \u015fi la o cifr\u0103 de afaceri de 320.000 de euro. Compania a ajuns \u00een prezent la peste 2.500 de propriet\u0103\u0163i premium, din zone precum Pia\u0163a Victoriei \u015fi p\u00e2n\u0103 \u00een Iancu Nicolae: Kiseleff, Aviatorilor, Prim\u0103verii, Her\u0103str\u0103u \u2013 \u015eoseaua Nordului, B\u0103neasa \u015fi Pipera, \u00een portofoliul de imobile pentru v\u00e2nzare, \u00eenchiriere sau \u00een administrare.<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\nPariul lui Po\u015ftoac\u0103 este unul norocos mai ales \u00een contextul de pia\u0163\u0103 actual, \u00een care ponderea proiectelor mass market \u00een totalul proiectelor reziden\u0163iale demarate a \u00eenregistrat anul trecut o sc\u0103dere, de la 70% p\u00e2n\u0103 la 51,52%, \u00een favoarea segmentelor mediu \u015fi premium de pe pia\u0163a imobiliar\u0103, potrivit datelor companiei de consultan\u0163\u0103 imobiliar\u0103 Coldwell Banker Affiliates of Romania. Aceea\u015fi surs\u0103 observ\u0103 c\u0103 aproximativ 3.200 de locuin\u0163e vor fi finalizate \u00een acest an \u00een zona de nord a Bucure\u015ftiului, iar dac\u0103 cea mai mare pondere a acestor locuin\u0163e, 66%, adic\u0103 aproximativ 2200 de unit\u0103\u0163i, este reprezentat\u0103 de locuin\u0163e destinate clasei medii, amplasate \u00een zone precum Avia\u0163iei \u015fi B\u0103neasa, aproximativ 25%, adica peste 700 de unit\u0103\u0163i, sunt locuin\u0163e premium \u015fi de lux, amplasate \u00een Doroban\u0163i, Her\u0103str\u0103u sau Barbu V\u0103c\u0103rescu.<\/p>\n

\nTotul dintr-un total de peste 6.000 de unit\u0103\u0163i aflate \u00een construc\u0163ie \u00een zonele men\u0163ionate. Segmentul locuin\u0163elor premium \u00eenregistreaz\u0103 de asemenea o cre\u015ftere semnificativ\u0103 a dezvolt\u0103rii, peste 1.000 de locuin\u0163e urm\u00e2nd a fi predate \u00een acest an, cea mai mare parte a acestora, aproximativ 750 de unit\u0103\u0163i, \u00een zonele ultracentrale, Doroban\u0163i \u015fi Floreasca \u2013 Barbu V\u0103c\u0103rescu, potrivit lui Alexandru Pricop, managing partner \u00een cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.<\/p>\n

\n\u201eZona de nord a Bucure\u015ftiului este foarte ofertant\u0103 din punct de vedere al dezvolt\u0103rii reziden\u0163iale, \u0163in\u00e2nd cont de suprafe\u0163ele mari de teren disponibile \u00een zone precum Barbu V\u0103c\u0103rescu, Expozi\u0163iei, B\u0103neasa sau Sise\u015fti iar investitorii \u00ee\u015fi \u00eendreapt\u0103 tot mai mult aten\u0163ia \u015fi spre sectorul reziden\u0163ial dup\u0103 ce cel al spa\u0163iilor de birouri \u015fi comerciale a \u0163inut capul de afi\u015f \u00een ultimii ani\u201c, observ\u0103 Pricop.  Dac\u0103 \u00een 2007, anul de maxim \u00een imobiliare, Emanuel Po\u015ftoac\u0103 spune c\u0103 avea at\u00e2t de mul\u0163i clien\u0163i care f\u0103ceau o achizi\u0163ie, \u00eenc\u00e2t nu avea timp s\u0103 programeze \u00eent\u00e2lniri cu to\u0163i, lucrurile sunt ast\u0103zi mai degrab\u0103 stabile. \u201eDac\u0103 ast\u0103zi merg cu 10 clien\u0163i diferi\u0163i la o proprietate \u015fi facem o tranzac\u0163ie,  atunci aveam patru clien\u0163i diferi\u0163i \u015fi f\u0103ceam o tranzac\u0163ie, la pre\u0163uri mult mai mari dec\u00e2t cele de acum.\u201c<\/p>\n

\nPotrivit directorului general al Nordis, clien\u0163ii de atunci de pe acest segment sunt aceia\u015fi cu cei de acum: antreprenori, profesii liberale de succes, avoca\u0163i cunoscu\u0163i, medici, notari, diverse persoane care au v\u00e2ndut ceva \u015fi dispun de o anumit\u0103 sum\u0103 de bani, persoane cu func\u0163ii de conducere \u00een companii mari, CEO sau CFO, \u015fi nu middle management. 90% dintre clien\u0163ii pentru aceste zone nu recurg la un credit bancar, astfel c\u0103 pre\u0163urile nu au sc\u0103zut foarte mult comparativ cu alte zone din Bucure\u015fti, iar cazurile execut\u0103rilor f\u0103cute de b\u0103nci sunt izolate. Totodat\u0103, 90% dintre cei care achizi\u0163ioneaz\u0103 o locuin\u0163\u0103 \u00een aceste zone sunt rom\u00e2ni, iar chiria\u015fii, \u00een procent de 90%, expa\u0163i.<\/p>\n

\n\u201eCet\u0103\u0163enii str\u0103ini nu concep s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 500.000 de euro pentru un apartament. Clien\u0163ii rom\u00e2ni prefer\u0103 s\u0103 \u00ee\u015fi cumpere casa, cet\u0103\u0163enii str\u0103ini vin aici datorit\u0103 jobului, \u00een general pe perioade de 2-4 ani, iar \u00een pachetul lor salarial intr\u0103 \u015fi chiria unui apartament.\u201c Majoritatea clien\u0163ilor rom\u00e2ni au aceast\u0103 dorin\u0163\u0103, de a sim\u0163i c\u0103 au realizat ceva, prin faptul c\u0103 sunt proprietarul unui apartament \u00een zona aceasta. \u201eCultura noastr\u0103 ne insufl\u0103 c\u0103 \u00abtrebuie\u00bb s\u0103 avem casa noastr\u0103 \u2013 drept pentru care noi, rom\u00e2nii, vom dori s\u0103 fim proprietari \u015fi peste cinci, \u015fi peste 15 ani, mentalit\u0103\u0163ile nu se schimb\u0103 u\u015for. Flexibilitatea locurilor de munc\u0103 este mai mare dec\u00e2t \u00een urm\u0103 cu 20 de ani, dar o astfel de investi\u0163ie este bun\u0103 oric\u00e2nd.<\/p>\n

<\/p>\n

\n\u201c80% dintre cump\u0103r\u0103torii sau chiria\u015fii unor locuin\u0163e scumpe sunt oameni cu v\u00e2rste de p\u00e2n\u0103 \u00een 40 de ani, cei care dep\u0103\u015fesc aceast\u0103 v\u00e2rst\u0103 prefer\u0103 s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 \u00een cartierele \u201eclasice\u201c, unde pot discuta cu vecinii \u015fi s\u0103 mearg\u0103 pe jos la pia\u0163\u0103, spre exemplu. Zona de centru-nord, cu noi construc\u0163ii reziden\u0163iale \u015fi de business, a devenit preferat\u0103 de cet\u0103\u0163enii str\u0103ini, expa\u0163i \u015fi diploma\u0163i. Astfel, dac\u0103 zona B\u0103neasa \u2013 Pipera este una preferat\u0103 mai ales de familii care apreciaz\u0103 proximitatea \u015fcolilor, zona Her\u0103str\u0103u \u2013 \u015eoseaua Nordului este preferat\u0103 at\u00e2t de famili\u015fti, care apreciaz\u0103 apropierea de parc, c\u00e2t \u015fi de persoanele tinere, active din punct de vedere social; zonele Prim\u0103verii, Aviatorilor \u2013 Kiseleff, Doroban\u0163i, Domenii \u015fi Floreasca \u2013 Barbu V\u0103c\u0103rescu, sunt preferate at\u00e2t pentru apropierea de parcuri, c\u00e2t \u015fi pentru calitatea cl\u0103dirilor \u015fi accesul la zona central\u0103; iar bulevardul Dacia, precum \u015fi Polon\u0103, Roman\u0103, Universitate sunt preferate mai ale de diploma\u0163i \u015fi de tineri care apreciaz\u0103 apropierea de centrul vechi.<\/p>\n

\nChiriile pentru aceste zone variaz\u0103 \u00eentre  1.500 \u015fi 2.500 de euro, dar pot ajunge \u015fi la 6-7.000 de euro \u00een cazul unei vile sau al unui penthouse, pre\u0163uri agreate mai ales de expa\u0163i \u015fi de companiile care \u00eei aduc \u00een Rom\u00e2nia.  \u201eVin aici, majoritatea nu cunosc Rom\u00e2nia, nu cunosc Bucure\u015ftiul, li se pare ceva \u00eenfrico\u015f\u0103tor, iar apoi nu mai vor s\u0103 plece, \u00een casele \u00een care stau o duc mai bine \u00een general dec\u00e2t \u00een \u0163ara lor de origine. Pre\u0163urile acestea sunt mici pentru ei, dar mari pentru noi.  \u201eSunt pu\u0163ine propriet\u0103\u0163ile de genul acesta, dar sunt \u015fi pu\u0163ini chiria\u015fi. Chiar trebuie s\u0103 ai o func\u0163ie foarte mare \u00een compania respectiv\u0103 \u015fi s\u0103 fie vorba de o companie foarte mare. Noi am avut drept client o companie petrolier\u0103 foarte mare care a \u00eenchiriat la un pre\u0163 record 4.500 de euro\/lun\u0103 \u2013 a fost \u00een aceast\u0103 zon\u0103.\u201c<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\n\u00cen ce prive\u015fte achizi\u0163iile, pre\u0163ul mediu pentru un teren \u00eentr-o astfel de zon\u0103 este de circa 1.000 de euro\/metrul p\u0103trat, spune directorul general al Nordis, iar cel mai mare pre\u0163 pentru o achizi\u0163ie realizat\u0103 prin intermediul lor a fost de 1,45 de milioane de euro pentru o locuin\u0163\u0103. Pre\u0163ul unui teren v\u00e2ndut \u00een zona Victoriei, \u201eunde terenurile se num\u0103r\u0103 pe degetele de la o m\u00e2n\u0103\u201c, a dep\u0103\u015fit aceast\u0103 valoare.  Cel pu\u0163in 40% din achizi\u0163ii se fac \u00een scop investi\u0163ional, pentru \u00eenchiriere ulterioar\u0103 sau rev\u00e2nzare cu profit. Anul acesta locuine\u0163ele noi se afl\u0103 \u015fi \u00een aten\u0163ia persoanelor care vor s\u0103 investeasc\u0103 \u00een imobiliare bugete sub 200.000 de euro, cererea pe acest segment a crescut cu 8-10%. <\/p>\n

\nPropriet\u0103\u0163ile reziden\u0163iale din zona de nord a Bucure\u015ftiului aduc un randament \u00eentre 6 \u015fi 7,5% pe an, randamentul minim pentru o astfel de zon\u0103 plas\u00e2ndu-se \u00eentre 6,5-7% pentru \u015eoseaua Nordului, unde chiria se plaseaz\u0103 \u00een intervalul 1.100-1.200 de euro pentru un apartament de trei camere. Randamentele cele mai mari sunt aduse de vilele din zona Pipera, unde chiria lunar\u0103 este \u00eentre 1.200-1.300 de euro, iar randamentele se situeaz\u0103 \u00eentre 7 \u015fi 7,5% (la fel \u00een cazul zonei Sise\u015fti-Str\u0103ule\u015fti, unde spre, exemplu, chiria pentru un apartament cu 3 camere ajunge la 600 de euro, iar randamentul este de 7-7,5%).<\/p>\n

\n\u201eZonele scumpe se vor scumpi \u015fi mai mult pentru c\u0103 terenuri bune sau libere nu prea mai sunt, iar cele libere \u00een prezent sunt achizi\u0163ionate \u015fi p\u0103strate pentru dezvolt\u0103ri ulterioare. Alt motiv pentru care pre\u0163urile vor continua s\u0103 creasc\u0103 \u00een aceast\u0103 zon\u0103 este c\u0103 \u00eentotdeauna va exista cineva care \u00ee\u015fi va dori s\u0103 locuiasc\u0103 \u00eentr-o astfel de zon\u0103\u201c, spune Emanuel Po\u015ftoac\u0103. Spre deosebire de 2007, clien\u0163ii de acum sunt mai bine informa\u0163i, mai exigen\u0163i \u015fi nu mai iau decizia de achizi\u0163ie at\u00e2t de repede. Dezvoltatorii se axeaz\u0103 pe cl\u0103diri de bun\u0103 calitate \u015fi aleg optimizarea costurilor din \u00eentre\u0163inerea ulterioar\u0103. \u201e\u00cen zonele acestea s-au \u00eencercat ambele variante, at\u00e2t cele mai scumpe, c\u00e2t \u015fi cele mai ieftine. Cele ieftine nu au mers foarte bine la v\u00e2nzare, cump\u0103r\u0103torul clasic de Her\u0103str\u0103u \u00ee\u015fi dore\u015fte suprafa\u0163\u0103 minim\u0103 \u015fi un nivel ridicat al finisajelor. Majoritatea dezvolt\u0103rilor se fac pentru ca apartamentele s\u0103 fie v\u00e2ndute \u015fi nu \u00eenchiriate ulterior\u201c.<\/p>\n

\n\u00cen ce prive\u015fte discu\u0163iile recente legate de legea d\u0103rii \u00een plat\u0103, speciali\u015ftii \u00een imobiliare spun c\u0103 impactul acesteia asupra segmentului reziden\u0163ial premium va fi semnificativ mai redus dec\u00e2t \u00een cazul imobilelor mass market, deoarece peste 75% din clien\u0163ii care achizi\u0163ioneaz\u0103 propriet\u0103\u0163i de lux o fac din surse proprii \u015fi nu apeleaz\u0103 la credit bancar. \u201eTotu\u015fi, impactul indirect, legat de afectarea sectorului imobiliar \u015fi al constructiilor per ansamblu, va fi resim\u0163it \u015fi pe segmentul propriet\u0103\u0163ilor premium. Pe de alt\u0103 parte, unii dintre clien\u0163ii care doresc apartamente sau vile de lux realizeaz\u0103 un upgrade de la propriet\u0103\u0163i de valori mai mici, pe care le lichidizeaz\u0103 \u00een vederea realiz\u0103rii noilor achizi\u0163ii. Legea d\u0103rii \u00een plat\u0103 va \u00eengreuna pentru ace\u015fti clien\u0163i at\u00e2t procesul de v\u00e2nzare a vechii locuin\u0163e, prin restr\u00e2ngerea accesului la creditare a poten\u0163ialilor cump\u0103r\u0103tori, c\u00e2t \u015fi achizi\u0163ia noii propriet\u0103\u0163i din gama premium\u201c, concluzioneaz\u0103 Emanuel Po\u015ftoa<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

De\u015fi a avut o perioad\u0103 complicat\u0103 \u00een ultimii ani, zona luxului \u00een imobiliare revine \u00een c\u0103ut\u0103rile clien\u0163ilor. Stabilizarea pre\u0163urilor de v\u00e2nzare, revenirea \u00eencrederii generale a cump\u0103r\u0103torilor \u00een pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 \u015fi \u00eembun\u0103t\u0103\u0163irea poten\u0163ialului investi\u0163ional al acestor propriet\u0103\u0163i sunt c\u00e2\u0163iva din factorii care au condus la efervescen\u0163\u0103 pe ni\u015fa locuin\u0163elor premium din Capital\u0103.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462],"tags":[5607,15019,4126,246,10131,30087,30,10595,7830,4127,19981,60,10130,340,7575,80,9781,17798,4878],"class_list":["post-132522","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","tag-capitala","tag-cautari","tag-clienti","tag-crestere","tag-cumparatori","tag-imbunatatire","tag-imobiliare","tag-incredere","tag-locuinte","tag-lux","tag-perioada","tag-piata","tag-potential","tag-preturi","tag-proprietati","tag-refuz","tag-revenire","tag-stabilizare","tag-vanzare"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/132522","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=132522"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/132522\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=132522"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=132522"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=132522"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}