![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/14885420\/9\/nvi-9373-se.jpg?height=465&width=620\")
<\/p>\n\nC\u0103t\u0103lin Grigore \u00eentinde cu aten\u0163ie pe mas\u0103 planurile de dezvoltare ale Metalurgiei Park. Sunt ni\u015fte foi mari \u015fi groase, dar C\u0103t\u0103lin Grigore le trateaz\u0103 delicat \u015fi condi\u0163ioneaz\u0103 discu\u0163ia cu Business Magazin prin a se asigura de la \u00eenceput c\u0103 articolul nu va avea tenta r\u0103uvoitoare pe care a sim\u0163it-o \u00een pres\u0103 \u00een ultimii cinci ani, de c\u00e2nd a decis s\u0103 dezvolte, cu strategia sa proprie, sudul capitalei. \u201eToat\u0103 lumea are o problem\u0103 cu sudul, ca \u015fi cum ar trebui s\u0103 plec\u0103m cu to\u0163ii acas\u0103 \u015fi s\u0103 r\u0103m\u00e2n\u0103 numai nordul\u201c, rezum\u0103 C\u0103t\u0103lin Grigore modul cum percep\u0163ia public\u0103 despre zona de sud, dintotdeauna considerat\u0103 un fel de Cenu\u015f\u0103reas\u0103 a pie\u0163ei imobiliare, nu s-a schimbat nici dup\u0103 ce sudul a devenit cel mai viu motor imobiliar al Capitalei. <\/p>\n
\n\u00cenainte de criza economic\u0103, dezvoltatorii imobiliari decideau ce anume ar putea s\u0103 le v\u00e2nd\u0103 clien\u0163ilor \u015fi construiau o pia\u0163\u0103 ideal\u0103, \u00een care oamenii c\u00e2\u015ftig\u0103 din ce \u00een ce mai bine \u015fi locuiesc \u00een case din ce \u00een ce mai mari. Dup\u0103 \u015fapte ani de criz\u0103, cei mai activi dezvoltatori sunt cei care au l\u0103sat pia\u0163a s\u0103 decid\u0103 ce produse \u00ee\u015fi permite s\u0103 cumpere \u015fi cei care au acceptat c\u00e2\u015ftigul mai mic, dar mai sigur. Sunt dou\u0103 categorii de produse imobiliare \u00een pia\u0163\u0103, rezum\u0103 Drago\u015f Dragoteanu, proprietarul agen\u0163iei imobiliare EuroEst: \u201ePrima categorie este format\u0103 din locuin\u0163e ale c\u0103ror pre\u0163uri nu scad niciodat\u0103 (zone reziden\u0163iale de lux cu brandul lor, cum ar fi Prim\u0103verii, Kiseleff, Unirii cu vedere la f\u00e2nt\u00e2ni) \u015fi care urmeaz\u0103 istoria pie\u0163ei imobiliare de afar\u0103, nic\u0103ieri \u00een lume zonele bune nefiind afectate de criz\u0103. A doua categorie sunt imobilele de necesitate, care urmeaz\u0103 trendurile pie\u0163ei. 90% din propriet\u0103\u0163ile din Bucure\u015fti sunt de necesitate, cele mai multe dintre acestea fiind cele din blocurile vechi, construite p\u00e2n\u0103 \u00een 1985, dar \u015fi cele care se construiesc acum\u201c. Dragoteanu spune c\u0103 strategia multora dintre dezvoltatorii de dinainte de criz\u0103 a fost s\u0103 construiasc\u0103 locuin\u0163e pe care s\u0103 le \u00eencadreze \u00een prima categorie. Dup\u0103 venirea crizei, pia\u0163a de lux \u015fi cea up-market s-au restr\u00e2ns, iar volumele din zona de necesitate au c\u00e2\u015ftigat tot mai mult teren. \u00cen ultimii cinci ani, datele oficiale spun c\u0103 peste 80% din tranzac\u0163iile imobiliare din bucure\u015fti au fost f\u0103cute (\u015fi s-au \u00eencadrat) \u00een programul guvernamental Prima cas\u0103.<\/p>\n
\n\u00cen octombrie 2007, cu fix un an \u00eenainte de debutul crizei imobiliare \u015fi de tumultul care a urmat, scoteam o copert\u0103 Business Magazin \u00een care povesteam despre modul cum oamenii de afaceri locali au preluat \u015fi au dezvoltat un mod de g\u00e2ndire \u015fi de investire de peste ocean. Think Big a stat la temelia visului american \u015fi prima parte a anilor 2000 a scris \u015fi un vis rom\u00e2nesc, pe care unii dintre oamenii de afaceri afla\u0163i pe val au decis s\u0103 \u00eel dezvolte la scar\u0103 mare. Scriam atunci despre cel mai mare hotel din Europa, cu 1.500 de camere, ridicat de fra\u0163ii Ionu\u0163 \u015fi Robert Negoi\u0163\u0103 \u00een Vitan, despre B\u0103neasa Developments, proiectul \u00eentins pe mai bine de 200 de hectare care a schimbat definitiv nordul Bucure\u015ftiului, dar \u015fi despre Sema Park sau despre Coresi, proiecte mari g\u00e2ndite pe foste platforme industriale. Mai scriam \u00een 2007 \u015fi despre semnele de \u00eentrebare pe care ni le n\u0103\u015fteau oamenii de afaceri care vorbeau despre viitor cu certitudine: Ionu\u0163 Negoi\u0163\u0103 era sigur c\u0103 va merge cu cele 1.500 de camere la o medie de 80% grad de ocupare, iar Ion R\u0103dulea era convins c\u0103 p\u00e2n\u0103 \u00een 2011 va umple cele 40 de hectare de teren de la Sem\u0103n\u0103toarea cu cl\u0103diri de birouri, cu zone comerciale \u015fi o zon\u0103 reziden\u0163ial\u0103 cu 1.320 de locuin\u0163e. Cel mai mare hotel din Europa a devenit un mare bloc \u00een care cele mai multe camere s-au transformat \u00een apartamente, iar lipsa finan\u0163\u0103rii a f\u0103cut ca \u00een Sema Park s\u0103 se reia construc\u0163iile abia anul trecut, dup\u0103 o pauz\u0103 de peste \u015fase ani.<\/p>\n
\n\u00centre timp \u00eens\u0103, ritmul livr\u0103rilor de apartamente din Bucure\u015fti a r\u0103mas viu, chiar dac\u0103 nu \u00een form\u0103 maxim\u0103. Au avut loc \u00eens\u0103 mai multe muta\u0163ii legate de pre\u0163 sau de arhitectura proiectelor, dar cea mai important\u0103 a fost cea legat\u0103 de zon\u0103. Nordul \u015fi centrul, care crescuser\u0103 \u00eentr-un ritm foarte alert \u00eenainte de criz\u0103, au ajuns la un ritm lent de construire \u015fi de v\u00e2nzare. \u00cen acela\u015fi timp, vestul \u015fi sudul au explodat. Proiecte precum Militari Residence, unde s-a ridicat bloc dup\u0103 bloc \u015fi unde au fost livrate \u015fi v\u00e2ndute 4.000 de apartamente, Confort Urban din Rahova sau Confort City din Vitan (ambele cu peste 1.500 de apartamente v\u00e2ndute) au indicat c\u0103 apartamentele construite pe fi\u015fa de post a proiectului Prima cas\u0103 sunt cele care se vor vinde \u00een cel mai alert ritm.<\/p>\n
\nPe aceea\u015fi structur\u0103 de ofert\u0103 care s\u0103 se \u00eencadreze \u00een programul Prima cas\u0103 s-a dezvoltat \u015fi Pope\u015fti-Leordeni. Ora\u015ful din coasta de sud a Capitalei aproape \u015fi-a dublat num\u0103rul de locuitori \u00een ultimii zece ani, dup\u0103 cum arat\u0103 datele prim\u0103riei ora\u015fului: \u00een 2005, \u00een Pope\u015fti-Leordeni erau 15.000 locuitori, iar anul trecut erau \u00eenregistra\u0163i peste 25.000. \u00centre sta\u0163iile de metrou Dimitrie Leonida \u015fi Depoul IMGB s-a construit practic un nou ora\u015f, \u00een care mai mul\u0163i mici dezvoltatori, cu proiecte de c\u00e2teva zeci de apartamente, au construit \u015fi au v\u00e2ndut case, respect\u00e2nd strict regula nescris\u0103 a unui pre\u0163 pe metrul p\u0103trat situat \u00eentre 650 \u015fi 850 de euro. \u201eFaptul c\u0103 pre\u0163urile au fost \u0163inute sub control, iar dezvoltatorii nu au dep\u0103\u015fit un pre\u0163 pe care pia\u0163a \u00eel putea asimila a adus \u00een zona de sud un anumit tip de client: 35-40 ani, familist, cu copil. Oameni care caut\u0103 un apartament cu 2 camere sau o garsonier\u0103 dubl\u0103, ca tranzit, la \u00eenceput de drum, sau un apartament de 3-4 camere la pre\u0163uri pe care nu le po\u0163i g\u0103si \u00een alt\u0103 zon\u0103.\u201c Modul cum C\u0103t\u0103lin Grigore descrie secretul v\u00e2nz\u0103rii zonei de sud face parte din strategia pe care \u015fi-a f\u0103cut-o \u00een urm\u0103 cu cinci ani, c\u00e2nd a decis s\u0103 \u00eencerce antreprenoriatul.<\/p>\n
\n\u00cen 2010, \u00een biroul s\u0103u de pe \u015foseaua Olteni\u0163ei, C\u0103t\u0103lin Grigore lansa Sud Reziden\u0163ial. Grigore fusese \u00een ultimii zece ani directorul general al Premier, una din agen\u0163iile imobiliare specializate pe v\u00e2nz\u0103ri \u00een sudul Capitalei. Principala lec\u0163ie pe care spune c\u0103 a \u00eenv\u0103\u0163at-o \u00een cei zece ani este cea a v\u00e2nz\u0103rilor, care trebuie s\u0103 aib\u0103 \u00een spate un marketing puternic \u015fi o for\u0163\u0103 de v\u00e2nzare cel pu\u0163in la fel de puternic\u0103. \u201eNe-am axat pe imobiliare pentru c\u0103 cei mai mul\u0163i dintre noi venim dinspre imobiliare, dar specialitatea noastr\u0103 este v\u00e2nzarea. Noi nu suntem o agen\u0163ie imobiliar\u0103. Nu vindem apartamente vechi, nu vindem terenuri, case, nu facem \u00eenchiriere sau alte activit\u0103\u0163i pe care e normal s\u0103 le fac\u0103 o agen\u0163ie imobiliar\u0103. Noi vindem \u015fi am creat un motor de v\u00e2nzare care a pus \u00een valoare \u015fi \u00een lumina reflectoarelor un produs imobiliar conceput de noi\u201c.<\/p>\n
\nIdeea lui C\u0103t\u0103lin Grigore a fost de a deveni o interfa\u0163\u0103 \u00eentre investitor \u015fi clientul final \u2013 munca Sud Reziden\u0163ial \u00eencepe cu identificarea unui teren, continu\u0103 cu g\u00e2ndirea unui produs potrivit pentru acel teren, se ocup\u0103 de acte \u015fi autoriza\u0163ii, planific\u0103 \u015fi proiecteaz\u0103 imobilul care se potrive\u015fte acolo conform PUZ-ului, compartimenteaz\u0103 \u015fi finiseaz\u0103 locuin\u0163ele, le face marketingul \u015fi, mai ales, le vinde. \u201eEu sunt interfa\u0163a pentru \u00eentregul proiect: de la primul pas c\u00e2nd v\u00e2nd business planul unui investitor p\u00e2n\u0103 la ultimul pas c\u00e2nd predau cheile ultimului locatar \u015fi asigur investitorului returnul pe care i l-am promis la \u00eenceput\u201c, descrie C\u0103t\u0103lin Grigore modul de lucru al Sud Reziden\u0163ial.<\/p>\n
\n<\/p>\n
\nA mai fost \u00eens\u0103 un aspect \u00een strategia Sud Reziden\u0163ial care l-a propulsat pe C\u0103t\u0103lin Grigore din liga sutelor de dezvoltatori \u00eentr-o lig\u0103 a v\u00e2nz\u0103torilor de sute de apartamente anual, lig\u0103 \u00een care se afl\u0103 cam singur. Strategia s-a numit \u201ezero comision pentru cump\u0103r\u0103tor\u201c. Mai precis, Sud Reziden\u0163ial percepe un procent situat \u00eentre 3 \u015fi 5% de la investitorul care preia proiectul (\u00een func\u0163ie de serviciile pe care le ofer\u0103), iar v\u00e2nzarea apartamentelor pentru clientul final are loc f\u0103r\u0103 comision din partea agen\u0163iei. \u201eFoarte mul\u0163i oameni din pia\u0163\u0103 au fost sup\u0103ra\u0163i pe noi. C\u00e2nd noi am implementat acest concept, toat\u0103 lumea ne-a spus c\u0103 este o prostie, c\u0103 \u00een cinci luni vom da faliment \u015fi vom pierde \u015fi to\u0163i banii investi\u0163i. Toat\u0103 lumea ne-a s\u0103rit \u00een cap cum c\u0103 vom strica pia\u0163a \u015fi c\u0103 toate agen\u0163iile vor muri din cauza noastr\u0103. Le-am demonstrat ast\u0103zi, la peste cinci ani de existen\u0163\u0103, nu numai c\u0103 suntem \u00een via\u0163\u0103, dar am ie\u015fit la ramp\u0103 \u015fi vindem \u00eentr-un mod sus\u0163inut \u015fi f\u0103r\u0103 probleme sute de apartamente, poate chiar mii. Clientul final este cel care ne \u0163ine pe noi \u00een via\u0163\u0103, de la el lu\u0103m banii, el se \u00eemprumut\u0103 pentru c\u00e2teva zeci de ani pentru a pl\u0103ti casa, era normal ca toate serviciile mele s\u0103 fie gratuite. Ne finan\u0163\u0103m din comisionul pe care \u00eel percepem de la dezvoltator, ei sunt singurii care ne pl\u0103tesc pe noi. Noi am explicat tuturor c\u0103 noi a\u015fa \u00een\u0163elegem s\u0103 ne dezvolt\u0103m, c\u0103 este modelul nostru, c\u0103 vrem doar o buc\u0103\u0163ic\u0103 din aceast\u0103 pia\u0163\u0103 \u015fi c\u0103 nu inten\u0163ion\u0103m s\u0103 ne extindem \u00een nordul ora\u015fului sau \u00een alt\u0103 parte\u201c, explic\u0103 acum C\u0103t\u0103lin Grigore modul cum s-a a\u015fezat pe pia\u0163\u0103 cu ideea sa antreprenorial\u0103.<\/p>\n
\nC\u0103t\u0103lin Grigore este de acord c\u0103 sudul este mai ieftin, dar c\u0103 nu exist\u0103 o a\u015fa-zis\u0103 barier\u0103 de pre\u0163 pentru zon\u0103: \u201eExist\u0103 \u00eens\u0103 o oarecare barier\u0103 psihologic\u0103 \u2013 \u00een Pope\u015fti vorbim despre 700 euro\/mp, \u00een Metalurgiei pre\u0163ul va fi de 1.000 euro metrul p\u0103trat, dar cu c\u00e2t mergem spre centru \u2013 Ni\u0163u Vasile, Br\u00e2ncoveanu \u2013 pre\u0163urile cresc spre 1.300 euro\/mp, iar c\u00e2nd ne apropiem de Tineretului lucrurile se schimb\u0103. Au fost dezvoltatori care nu au \u00een\u0163eles aceste bariere \u015fi au insistat pe un pre\u0163 ridicat \u015fi pe un produs avangardist care nu a fost u\u015for de v\u00e2ndut\u201c.<\/p>\n
\n <\/p>\n
<\/p>\n
\n\u00cen rest \u00eens\u0103, rezum\u0103 C\u0103t\u0103lin Grigore, cu un marketing bun sudul se vinde foarte bine. \u201eNu a fost u\u015for la \u00eenceput, p\u00e2n\u0103 am descoperit principalele mecanisme care \u00eei atrag pe clien\u0163i. Oamenii care locuiesc \u00een apartamente vechi sau tinerii muta\u0163i din provincie care au stat cu chirie \u00een centru au fost ini\u0163ial reticen\u0163i. Dar noi am mers p\u00e2n\u0103 \u00eentr-acolo \u00eenc\u00e2t am f\u0103cut campanii de informare door-to-door asupra campaniilor b\u0103ncilor. Am ales un exemplu pe Prima cas\u0103: pre\u0163ul mediu al unui apartament este de 40.000 de euro. Pentru aceast\u0103 sum\u0103, este necesar un avans de 2.000 de euro. Cu 2.000 de euro, plus taxe notariale, devii proprietarul unui apartament cu 55.000 de euro, cu un loc de parcare, pe care \u00eel po\u0163i finisa la interior dup\u0103 cum dore\u015fti, al\u0103turi de familia ta. De aici am pornit \u015fi am creat comunit\u0103\u0163i, pentru c\u0103 cei care au cump\u0103rat \u015fi-au adus \u015fi prietenii, \u015fi colegii, gradul de recomandare fiind de peste 50%.\u201c<\/p>\n
\nProgramul Prima cas\u0103 a stat la baza strategiei de v\u00e2nzare a Sud Reziden\u0163ial \u015fi a modului cum echipa Credit24, parte din firma lui C\u0103t\u0103lin Grigore, a conceput oferte pentru orice poten\u0163ial client. Iar clien\u0163ii sunt peste tot, a constatat C\u0103t\u0103lin Grigore, care \u00ee\u015fi prezint\u0103 strategia de promovare pe ner\u0103suflate: \u201eNoi vindem peste tot, suntem prezen\u0163i de la sedii de birouri la unit\u0103\u0163i militare, \u015fcoli, spitale \u2013 facem tot timpul campanii de informare, de promovare. Nu exist\u0103 un palier de promovare care s\u0103 ne lipseasc\u0103. Colabor\u0103m cu 10 televiziuni, pe zona de spoturi, avem standuri la toate t\u00e2rgurile imobiliare, producem mii \u015fi mii de cataloage cu prezent\u0103ri \u015fi articole de pres\u0103 scris\u0103 care pleac\u0103 din toate col\u0163urile Bucure\u015ftiului \u015fi p\u00e2n\u0103 \u00een diaspora\u201c. Ce caut\u0103 cataloagele \u00een diaspora? \u201eCaut\u0103 business, v\u00e2nd case! Rom\u00e2nii de afar\u0103 vor cas\u0103 acas\u0103. Mult\u0103 lume a r\u00e2s la \u00eenceput de tirurile \u00eentregi cu cataloage care pleac\u0103 spre diaspora, Spania, Italia, Marea Britanie, dar noi am v\u00e2ndut c\u00e2teva sute de apartamente \u00een diaspora\u201c, spune C\u0103t\u0103lin Grigore, care precizeaz\u0103 c\u0103 \u00een patru ani au identificat \u015fi cum pot ob\u0163ine bani de la banc\u0103 pentru cei care muncesc \u00een afara \u0163\u0103rii.<\/p>\n
\n\u201eFiecare proiect imobiliar are propria lui identitate, propria lui istorie, folose\u015fte arhitectura \u015fi volumetria lui \u015fi de aceea e normal ca noi s\u0103 \u00eei cre\u0103m acestui ansamblu, pe l\u00e2ng\u0103 toate aceste lucruri, \u015fi o prezentare pe o h\u00e2rtie bun\u0103\u201c, spune Grigore, ale c\u0103rui branduri sunt foarte vizibile \u015fi \u00een online (locul 1 la imobiliare\/construc\u0163ii, la subcapitolul agen\u0163ii cu sudrezidential.ro, \u015fi locul 4 la subcapitolul anun\u0163uri cu directproprietar.ro).<\/p>\n
\n \nC\u0103t\u0103lin Grigore are deja baze de mii de clien\u0163i \u015fi de doritori de case noi, dar cu toate acestea nu vrea s\u0103 schimbe numele sau orientarea agen\u0163iei: \u201eNe intereseaz\u0103 doar sudul, pe care \u00eel vom toca m\u0103runt \u015fi vom dezvolta c\u00e2t de mult se poate\u201c.<\/p>\n \nCea mai mare tranzac\u0163ie imobiliar\u0103 a lui 2015 s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een lini\u015fte. Unul dintre cele mai mari terenuri din Bucure\u015fti, fostele Sere Berceni, a fost achizi\u0163ionat de dezvoltatorii care vor construi Metalurgiei Park. La 150 de euro pe metrul p\u0103trat, pre\u0163ul cu care a fost v\u00e2ndut\u0103 cea mai mare parte din ceea ce va fi faza 1 a Metalurgiei Park (jum\u0103tate din suprafa\u0163a total\u0103 a fostelor sere Berceni), Horia Culcescu, proprietarul terenului, a \u00eencasat aproximativ 30 de milioane de euro.<\/p>\n \nHoria Culcescu este un om de afaceri care apare rar \u00een media, dar care a devenit \u2013 tot \u00een lini\u015fte \u2013 cel mai bogat agricultor din Rom\u00e2nia. Conform unui top realizat de agrointel.ro, Horia Culcescu este cel mai mare produc\u0103tor de conserve din legume \u015fi fructe din Rom\u00e2nia (prin fabrica Leader International de la Caracal) \u015fi de\u0163ine 230 de hectare de sere \u015fi 1.200 de hectare de vie. De profesie inginer agronom, Horia Culcescu a achizi\u0163ionat de-a lungul timpului mai multe ferme, ajung\u00e2nd s\u0103 aib\u0103 suprafe\u0163e importante de sere din Pipera p\u00e2n\u0103 la Turgu M\u0103gurele \u015fi I\u015falni\u0163a, cele mai \u00eentinse ca suprafa\u0163\u0103 fiind Leoser (90 de hectare \u00een Pope\u015fti- Leordeni) \u015fi Serele Berceni (50 de hectare \u00een zona unde Bulevardul Metalurgiei se intersecteaz\u0103 cu bulevardul Berceni \u015fi cu Drumul Binelui).<\/p>\n![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/14885420\/7\/harta.jpg\")
<\/a><\/p>\n