{"id":12523,"date":"2009-01-27T22:00:00","date_gmt":"2009-01-27T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=12523"},"modified":"2026-04-02T13:14:58","modified_gmt":"2026-04-02T13:14:58","slug":"pariuri-gresite-pe-imobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=12523","title":{"rendered":"Pariuri gresite pe imobiliare"},"content":{"rendered":"

Acum doi ani, imediat dupa ce a incasat banii pe cele 75% din actiunile Domo vandute catre fondul de investitii Equest, Lorand Szarvadi a cheltuit o buna parte din bani pe un teren de 100 de hectare in nord-vestul Capitalei.<\/p>\n

Planurile pentru acel teren au fost de la bun inceput foarte ambitioase. Lorand Szarvadi, CEO al retailerului de electronice, cumparase terenul impreuna cu partenerul sau de afaceri Ferenc Hegedus, pentru 25 de milioane de euro, din care Szarvadi a avut o contributie de peste 95%, potrivit estimarilor din piata. Familiile Szarvadi si Hegedus, care detinusera circa trei sferturi din companie, aveau in cont atunci aproximativ 42 de milioane de euro, aferente celor 50% vandute – restul de 25% din actiuni apartineau fondurilor de investitii Westerham si RAEF, o a doua transa a tranzactiei, de 12,5 milioane de euro, fiind platita de Equest dupa cateva luni.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
\u00a0Suma platita pe terenul de 100 de hectare era impresionanta, dar planul lui Szarvadi o justifica: seful Domo voia sa con\u00adstruiasca un mini-orasel, cu 1.000 de apar\u00adtamente si 1.000 de vile. “Cand iei decizia sa bagi aproape toti banii intr-un teren, o faci cu o oarecare teama, pentru ca este un risc enorm. Pe noi ne-a furat cresterea exploziva a pietei imobiliare, care nu prea lasa loc de esecuri pe atunci”, declara acum Szarvadi, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Omul de afaceri explica in urma cu aproape un an decizia de a paria aproape totul pe o singura investitie prin faptul ca nu avea timp sa se ocupe de proiecte mici si ca trebuia sa profite de sansa momentului. “Eram constient ca este un proiect pe termen lung, dar la cum se aratau perspectivele atunci, proiectul merita tot efortul”, spune Szarvadi, care planuia sa ia un credit de 350-400 de milioane de euro pentru constructii si sa atraga in parteneriat un dezvoltator rezidential, in schimbul unui pachet minoritar in aceasta afacere.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Planurile sale au ramas insa doar pe hartie. Piata imobiliara incepuse sa dea semne de regres inca din al doilea trimestru al anului trecut, cu stagnari ale preturilor la apartamentele vechi si un volum de tranzactii de investitii mai mic decat in 2007, iar a doua jumatate a lui 2008 a adus tot ce putea fi mai rau: s-a inchis robinetul creditarii, atat pentru majoritatea dezvoltatorilor, cat si pentru doritorii de locuinte. Iar seful Domo nu a putut face altceva decat sa priveasca neputincios cum valoarea terenului sau scade, iar perspectivele de a incepe proiectul rezidential se diminueaza pe zi ce trece.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Szarvadi n-a renuntat insa prea usor la proiect, a dus discutii cu arhitecti si dezvoltatori ca sa puna la punct un plan de actiune, insa in decembrie a fost nevoit sa suspende intregul proiect – cel putin deocamdata -, iar banii lui au ramas blocati. “Nici nu vreau sa ma mai gandesc vreodata la investitii imobiliare”, spune acum omul de afaceri, care nu vede pentru moment o solutie de a-si valorifica investitia in teren.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Experienta lui Lorand Szarvadi nu este nici pe departe singulara, tinzand sa devina reprezentativa pentru o intreaga categorie de oameni de afaceri care si-au investit in sectorul imobiliar sumele obtinute din dezvoltarea unor afaceri din varii domenii, de la IT&C, finante-banci si comert pana la sectorul adiacent al constructiilor. Manati de randamentele exceptionale ale pietei imobiliare si de usurinta cu care acestea se puteau obtine, oamenii de afaceri au inceput sa-si plaseze fondurile si in piata imobiliara, devenita o alternativa mai atractiva decat multe altele, inclusiv fata de piata de capital.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Segmentul terenurilor a reprezentat cea mai la indemana alegere datorita cresterilor sustinute de pret, care i-au impins pe multi sa aleaga calea dezvoltarilor de proiecte imo\u00ad\u00adbiliare. Preturile ajunsera deja prea mari pentru a putea permite revanzarea cu profit a terenurilor, iar dezvoltarea unui proiect, desi mult mai dificila, ar fi urmat sa aduca un profit mult mai consistent. “Este clar ca aceia care au intrat pe piata imobiliara la finalul anului 2007 – inceputul anului 2008 au facut-o in punctul maxim al preturilor platite”, spune Gabriel Biris, partener al casei de avocatura Biris Goran, care a reprezentat o serie intreaga de investitori imobiliari.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Prea tarziu este formula pe care o foloseste si omul de afaceri iesean Gabriel Mardarasevici cand vine vorba de investitiile sale in real estate. Cunoscut in special pentru vanzarea in 2005 a companiei de solutii si servicii IT Radix catre americanii de la Ness Technologies, pentru o suma estimata la sapte milioane de euro, Mardarasevici poate fi considerat unul dintre antreprenorii romani care nu au iesit prea castigati din pariul imobiliar. “Am pornit investitiile in imobiliare pentru ca era la moda si pentru ca toata lumea se indrepta catre acest domeniu, avand castiguri frumoase”, spune omul de afaceri, actualmente acting chairman al Ness Technologies.<\/div>\n

<\/p>\n

Gabriel Mardarasevici cumparase in 2007 mai multe terenuri in zona Iasiului, proprietati evaluate anul trecut la 7-8 milioane de euro, pe care dorea sa dezvolte o cladire de birouri, in centrul orasului, si un cartier de vile de lux. “La planuri nu am renuntat complet, pe de-o parte din pricina ca sunt capos, iar pe de alta parte pentru ca pe hartie totul e gata, dar ar fi un risc prea mare sa ignor conditiile pietei si sa merg inainte”, explica Mardarasevici, care a cheltuit cateva zeci de mii de euro pentru planurile de arhitectura si pentru aprobari. Asadar, proiectele sale sunt puse in asteptare, omul de afaceri iesean urmand sa stabileasca pe parcurs daca va alege sa construiasca totusi cartierul de vile sau sa vanda terenul.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Decizia sa este insa dependenta de un context total diferit de cel de acum un an-doi, cand numarul celor ce investeau in imobiliare crestea de la o zi la alta. “Au facut bani multe persoane care nu se pricepeau la imobiliare, dar care aveau resurse sa investeasca. Acum, poate ca piata va deveni mai selectiva; nimeni nu isi mai scoate banii in trei luni”, spune Bogdan Georgescu, presedintele Colliers International. Consul\u00adtantul considera totusi ca nu se poate spune inca daca pariul pe imobiliare a fost pierdut, deoarece investitia ar trebui privita pe termen lung: “Nu as judeca acum, pe timp de criza, o investitie in imobiliare. Posibilitati de randa\u00admente bune vor fi in continuare, insa pe termen lung”.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Aceasta opinie este impartasita si de catre Gabriel Biris, care considera ca nu se poate spune cu certitudine ca toti cei ce au pariat pe imobiliare au pierdut, chiar daca unii investitori se afla in acest moment in impas. “Raspunsul tine de pretul platit si de tipul proiectului care poate fi dezvoltat. Rezultatul apare la profitul final; va fi insa mult mai greu sa se finanteze proiectele in contextul actual.” Iar momentul actual este considerat de numerosi actori ai pietei imobiliare ca net nefavorabil din pricina blocajului financiar general si a scaderii drastice a numarului de tranzactii, atat cu apartamente, cat si cu portofolii imobiliare care faceau obiectul achizitiilor de investitii.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Ultimele luni, care au dat peste cap atat planurile celor ce si-au pariat castigurile din alte domenii pe unul sau mai multe plasamente imobiliare, cat si proiectele dezvoltatorilor care finalizasera deja mai multe investitii, i-au lasat un gust amar si lui Gyorgy Baba, fondatorul retailerului de electronice si electrocasnice Cosmo, vandut in proportie majoritara in 2006 turcilor de la Sabanci Holding. Cauza nu a tinut insa de investitiile in imobiliare, ca in cazul fostului sau competitor Lorand Szarvadi, ci de falimentul Primex – Teknosa, companie rezultata in urma preluarii a 51% din actiunile operatorului magazinelor Cosmo.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Falimentul retailerului de electronice si electrocasnice l-a impins pe Gyorgy Baba sa inceapa curatenia si in ce priveste proiectele personale de investitii. Omul de afaceri cumparase de-a lungul timpului mai multe proprietati imobiliare, pornind cu spatii comerciale si de depozitare date apoi spre inchiriere si continuand cu investitia in terenuri in nordul Bucurestiului. Fara a da cifre exacte, Baba recunoaste ca a investit cea mai mare parte din cele aproximativ cinci milioane de euro obtinute din vanzarea pachetului din companie in terenuri, cu planul de a ridica un complex rezidential.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
“Anul trecut am vandut tot si am iesit din imobiliare”, spune Baba. Momentul ales a fost poate cel mai bun, avand in vedere ca omul de afaceri a iesit “mai mult sau mai putin pe break even” din afacerea sa imobiliara. “M-am bazat mai degraba pe un feeling personal ca boom-ul imobiliar nu avea sa se mai mentina multa vreme si ca e mai bine nici sa nu castigi, nici sa nu pierzi decat sa vezi cum investitiile tale o iau la vale”, declara Baba. Totusi, chiar daca nu a ramas cu aceleasi sentimente negative ca seful Domo, Gyorgy Baba admite ca nu mai are planuri sa se mai implice prea curand in acest domeniu. In schimb, se gandeste acum la alte afaceri, luand in calcul pornirea unui business in domeniul IT sau online.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Afacerile care nu au ca obiect dezvoltarea imobiliara reprezinta o atractie si pentru Camelia Sucu, care spune ca va investi in perioada urmatoare in dezvoltarea propriei afaceri – distribuitorul de mobilier de lux Class Living. Planurile imobiliare nu sunt insa abandonate, femeia de afaceri declarand ca isi doreste sa duca la bun sfarsit proiectul imobiliar pe care l-a initiat anul trecut. Dupa ce a primit aproximativ 40 de milioane de euro de la fostul sot, Dan Viorel Sucu, suma aferenta celor 40% din actiunile detinute la grupul Mobexpert, Camelia Sucu a cumparat in 2007 doua terenuri in zona hotelului JW Marriott din Capitala, valoarea tranzactiei fiind de 15 milioane de euro.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
“Nu-mi pare deloc rau pentru aceste in\u00adves\u00ad\u00adtitii, pentru ca totul se poate multiplica, numai pamantul ramane unul singur”, spune Camelia Sucu, adaugand ca detine in continuare importante resurse financiare personale si ca nu intampina dificultati la obtinerea unei finantari. Primul proiect imobiliar, un ansamblu rezidential de lux, urma sa inceapa in urmatoarele luni, dar a fost amanat pana in toamna acestui an. “Criza va determina o curatenie pe piata; cei mici vor disparea, ramanand doar cei mari si seriosi. Trebuie sa ne pregatim pentru criza, pentru ca deocamdata la noi mai mult se vorbeste despre criza decat se simte ca atare”, crede ea.<\/div>\n<\/p>\n

<\/p>\n

Confirmand previziunile facute la sfarsitul anului trecut pentru BUSINESS Magazin de catre executivii din piata imobiliara, exista deja numerosi investitori in piata de profil care resimt din plin efectele crizei, indiferent de domeniul lor precedent de activitate sau de dimensiunea investitiei.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Diwaker Singh, spre exemplu, fost manager al operatorului de telefonie Zapp, declara la finele lui 2007 ca planurile sale si ale partenerilor de investitii britanici erau ambitioase: pe atunci era vorba de dezvoltarea, pe termen mediu, a 17.000 de locuinte, planuri care ar fi necesitat investitii totale de 2,5 miliarde de euro. Venirea crizei l-a facut pe Singh, care este actionar minoritar in cadrul companiei dezvoltatoare, sa amane toate proiectele vizate a incepe in acest an, compania concentrandu-se doar asupra finalizarii unui ansamblu aflat in constructie in acest moment. O amanare in plus in sirul de anunturi similare facute de o serie intreaga de dezvoltatori ai unor ansambluri rezidentiale, care din cauza vanzarilor foarte scazute au oprit temporar sau chiar definitiv dezvoltarea proiectelor.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Nu toti oamenii de afaceri care au investit in dezvoltarea imobiliara au avut insa de pierdut. E vorba in special de cei ce nu au achizitionat terenuri in preajma punctului maxim al preturilor si de cei ce au reusit sa finalizeze si sa vanda deja unul sau mai multe proiecte imobiliare. Este cazul unor oameni de afaceri ca Florentin Banu – care a dezvoltat reteaua de supermaketuri Artima si marca de napolitane Joe si a finalizat anul trecut un prim proiect rezidential in Timisoara – sau ca Dinu Patriciu, care, dupa ce a vandut 75% din Rompetrol, si-a indreptat atentia catre sectorul imobiliar, ajungand recent sa-si majoreze participatia la aproape 93% din fondul de investitii Fabian, cu un portofoliu de 11 proiecte imobiliare in Bucuresti, Timisoara, Oradea si Satu Mare. Din acestea, patru sunt finalizate, iar pentru cele aflate in constructie ar urma sa fie necesare investitii estimate la circa 100 de milioane de euro. Deocamdata, constructia pentru proiectele din provincie (este vorba de ansambluri rezidentiale) a fost amanata.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
“Inca nu cred ca avem foarte multe (active imobiliare care au probleme de finantare, proprietarul fiind obligat sa le vanda, n.red.). Pe termen mediu si lung vom avea insa o piata in care merita sa investesti, vor fi multe oportunitati”, sustine\u00a0presedintele Colliers. Din acest punct de vedere, antreprenorii care si-au folosit resursele financiare din alte arii de business pentru a investi in terenuri cu scopul dezvoltarii unui proiect ar sta destul de bine, pentru ca ei n-au fost nevoiti sa ape\u00adleze la credite bancare (cel putin nu cei care au cumparat doar terenul si s-au oprit la momentul solicitarii unui credit pentru constructia proiectului). Iar cei care “si-au pastrat si o doza de lichiditati financiare ar putea sa iasa castigatori”, considera Gabriel Biris.<\/distressed><\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Exista si o serie de oameni de afaceri care, desi au avut banii si poate si oportunitatea de a investi in imobiliare, au refuzat sa faca aceasta din diferite considerente. “Niciodata nu am fost atras de imobiliare. Nu cunosc domeniul si nici nu m-a interesat vreodata”, spune Virgil Mailat, in contul caruia au intrat anul trecut 37,5 milioane de euro, ca urmare a preluarii Bere Mures de catre grupul Heineken, intr-o tranzactie de 150 de milioane de euro. Omul de afaceri este doar un exemplu dintr-o lista a antreprenorilor care s-au tinut departe de piata imobiliara, desi au vandut afaceri in ultimii ani – lista pe care se mai afla spre exemplu si Horia Ciorcila, care a facut cateva achizitii pe piata imobiliara dupa vanzarea Astral, desi a declarat ca domeniul nu il pasioneaza deloc.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Ce posibilitati de iesire din actualul impas au insa cei care si-au investit aproape toate resursele financiare intr-un proiect imobiliar? Lorand Szarvadi afirma ca si daca ar gasi o solutie de construire a caselor, ar putea ramane cu ele finalizate si nevandute din cauza accesului dificil la credite al potentialilor clienti. “Pe de alta parte, sa vand terenul acum ar fi o prostie, pentru ca ies clar in pierdere si nu stiu cine ar cumpara acum 100 de hectare”, continua omul de afaceri, care exclude ferm optiunea vanzarii terenului pe bucati. Aceeasi opinie o impartaseste Gabriel Mardarasevici, care este convins ca valoarea terenurilor sale inseamna acum cam jumatate din suma pe care ar fi putut sa o obtina in urma cu aproape un an.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Lucrurile nu stau mai bine nici in cazul proiectelor de spatii de birouri si comerciale, desi acestea sunt considerate a fi mai la adapost de efectele crizei economice decat proiectele rezidentiale. Bancile au majorat pana la 40%, in unele cazuri chiar si 50% gradul de preinchiriere a cladirilor, fie ca este vorba despre imobile de birouri sau de mall-uri, ceea ce inseamna ca procesul de obtinere a unei finantari se complica. In plus, intr-un context general de criza, companiile reevalueaza cu mai multa grija planurile de extindere intr-un nou sediu sau obiectivele de crestere a retelei de magazine. Iar valoarea proprietatilor imobiliare a scazut, randamentele estimate de investitii fiind in acest moment cu circa 2% mai mari decat in urma cu aproximativ un an, de unde rezulta un potential de pret mai mic pentru vanzatorul unui activ imobiliar.<\/div>\n<\/p>\n

<\/p>\n

In tot acest peisaj, este lesne de inteles de ce antreprenorii care au investit in imo\u00adbiliare nu cred ca vor gasi prea rapid o solutie pentru a-si recupera banii sau a continua investitia. “Privind perspectivele cu o doza de optimism, cred ca mai devreme de trei ani nu se mai poate pune in discutie acel teren”, conchide Lorand Szarvadi, referindu-se la cele 100 de hectare ale sale, pentru care 25 de milioane de euro parusera in vremurile bune de acum doi ani o investitie numai buna.\u00a0<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Anul scaderilor<\/strong><\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
Valorile proprietatilor imobiliare au inregistrat anul trecut scaderi pe linie, indiferent de tipul proiectului.<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
Segment<\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
Evolutie in 2008<\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
Retail Bucuresti<\/div>\n<\/td>\n
\n
minus 5% -10%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
Retail provincie<\/div>\n<\/td>\n
\n
minus 10% -15%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
Birouri Bucuresti<\/div>\n<\/td>\n
\n
minus 5%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
Birouri provincie<\/div>\n<\/td>\n
\n
pana la minus 20%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
Industrial<\/div>\n<\/td>\n
\n
0% – 5%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\u00a0<\/div>\n
Sursa: Colliers International<\/div>\n
\u00a0<\/div>\n
\n
Decembrie negru<\/a><\/div>\n
Antreprenorii si planurile lor<\/a><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Frenezia imobiliara din ultimii ani i-a impins pe multi oameni de afaceri care se ilustrasera in alte domenii, de la IT la petrol, banci sau mobila, sa parieze mult sau aproape totul pe o singura carte: investitiile in terenuri si cladiri. Euforiei i-au luat insa locul regretele, dupa cateva luni care au facut ca planurile lor ambitioase de atunci sa para acum dintr-o alta lume.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698,6462],"tags":[81,7614,30,149,7330],"class_list":["post-12523","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","category-imobiliare","tag-afaceri","tag-cladiri","tag-imobiliare","tag-investitii","tag-terenuri"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12523","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12523"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12523\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":59360,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12523\/revisions\/59360"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12523"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12523"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12523"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}