{"id":12324,"date":"2008-12-09T22:00:00","date_gmt":"2008-12-09T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=12324"},"modified":"2026-04-02T13:08:37","modified_gmt":"2026-04-02T13:08:37","slug":"mai-construieste-cineva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=12324","title":{"rendered":"Mai construieste cineva?"},"content":{"rendered":"<p><div>La inceputul acestui an, David Flusberg, CEO, cofondator si actionar minoritar al dezvoltatorului Adama Holding Ltd., zambea de pe acoperisul cladirii unde compania isi are sediul, declarandu-se increzator in viitor. Desi primele semne ale crizei financiare isi aratau deja efectele peste Ocean, piata imobiliara din Romania si cea rezidentiala in particular nu pareau sa aiba decat o singura directie de dezvoltare: in sus. Managerul celui mai mare dezvoltator rezidential local, cu proiecte incepute de aproximativ 3.500 de apartamente si alte 15.000 in planificare la acel moment, spunea atunci ca investitiile companiei pentru urmatorii trei ani se vor ridica la 2,5 miliarde de euro si ca mai multe proiecte rezidentiale erau programate spre lansare in toamna.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Toamna nu a adus insa nicio noua lansare pentru Adama, ba dimpotriva, iar criza financiara globala a intrat in faza acuta odata cu falimentul bancii de investitii Lehman Brothers, actionar cu 5% al Adama.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>David Flusberg evita acum sa vorbeasca despre proiecte, rezumandu-se la a declara ca &ldquo;in continuare sunt oameni care lucreaza pe santierele noastre&rdquo;, compania avand in derulare mai multe proiecte rezidentiale in Bucuresti, Bacau, Brasov, Iasi si Ploiesti. Chiar daca sustine ca nu s-a stopat sau amanat niciun proiect inceput, seful Adama admite ca situatia actuala va avea impact asupra companiei. &ldquo;Nu este vorba de apasarea pedalei de frana in privinta proiectelor actuale. Pur si simplu construim in functie de cererea de pe piata.&rdquo;<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Or, cererea a scazut puternic in ultimele luni, mai ales in ceea ce priveste locuintele, desi piata spatiilor comerciale si cea a birourilor n-au ramas nici ele la adapost de criza. Iar aceasta se vede in afacerile companiilor de consultanta imobiliara, care isi obtin veniturile din toate segmentele pietei de real estate.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Dupa ce a inregistrat timp de mai multi ani rate de crestere semnificative ale afacerilor, chiar spre 100%, Bogdan Georgescu, presedintele Colliers International, cea mai importanta firma de consultanta imobiliara de la noi, spune ca anul urmator ar putea aduce &ldquo;o crestere zero. Minimul este realizabil, adica sa nu crestem. Este un scenariu care ne-ar permite totusi sa nu restructuram echipa&rdquo;. Deja obiectivul de majorare a afacerilor propus pentru acest an, de la 21,2 milioane de euro la circa 29 de milioane, potrivit unor declaratii anterioare ale managerului, a devenit greu de realizat.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Cel mai afectat de deteriorarea situatiei din economie este segmentul rezidential. Numarul vanzarilor de locuinte noi a scazut in medie la cateva pe luna pentru un proiect si sunt si ansambluri unde nu se mai vinde nicio locuinta in cursul unei luni intregi. Aceasta a determinat deja o serie de dezvoltatori, precum Copper Beech sau fondul de investitii britanic Fabian, sa amane cu cateva luni inceperea unor proiecte rezidentiale, in timp ce altii au stopat constructia ansamblurilor incepute in acest an, cel mai important caz fiind acela al companiei maghiare Ablon, dezvoltatorul Sunset Residences.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Cat de dificila este in contextul acestor anunturi inceperea si derularea unui business in imobiliare, mai ales pe segmentul rezidential? Omul de afaceri George Padure, fost proprietar al Gepa Center si actual dezvoltator imobiliar, considera ca situatia actuala este mai buna comparativ cu Romania anilor &lsquo;90. &ldquo;Sa nu uitam ca in 1996 erau niste variatii de curs leu &ndash; dolar foarte mari. Erau zile cand azi puneam un pret la un televizor de 100.000 de lei si a doua zi era de 180.000 de lei&rdquo;, isi aduce aminte omul de afaceri. Primul proiect rezidential dezvoltat de catre George Padure si partenerii sai, Metropolis, este predat in aceasta perioada, in timp ce un al doilea, Sigma Residence, a fost inceput in acest an. Criza isi arata insa efectele si asupra noului proiect, Padure precizand ca a incetinit lucrarile de constructie, fiind luata in calcul o intarziere de cateva luni fata de termenele anuntate initial.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Intre timp, a aparut si primul caz de cerere de intrare in insolventa financiara &#8211; compania islandeza Gigant Construct, pentru ca nu a putut obtine o prelungire in conditii favorabile a scadentei la un credit ce urma sa fie folosit pentru construirea a 400 de apartamente in Capitala. Urmatoarea perioada ar putea aduce, daca nu alte anunturi de intrare in insolventa, stiri despre amanarea sau stoparea unor proiecte. Consultantii CB Richard Ellis Eurisko considera ca o pondere semnificativa din cele 7.000 de locuinte ce ar fi trebuit finalizate anul viitor nu vor putea fi duse la bun sfarsit. &ldquo;Speram ca macar jumatate din acestea sa apara, dar ar trebui sa continue lucrarile. Nu sunt vanzari, nu se mai obtin finantari pentru diferite faze sau proiecte si atunci lucrarile se vor opri&rdquo;, spune Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential si partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara.<\/div>\n<\/p>\n<p><!--nextpage--><\/p>\n<p>In primele sase luni din acest an au fost finalizate in Bucuresti un total de circa 1.250 de locuinte in ansambluri rezidentiale noi, potrivit ultimului raport realizat de catre Colliers International, alte 3.250 fiind estimate sa fie gata in cea de a doua jumatate a acestui an. Circa 15 proiecte noi au fost lansate in acest an, insumand peste 13.000 de locuinte, dar finalizarea acestora la termenele anuntate e dificila, avand in vedere vanzarile scazute si imposibilitatea de a mai obtine finantare bancara in aceste conditii. &ldquo;Proiectele care au trecut deja la constructie, la etaje au finantare si vor fi duse la bun sfarsit. Cele a caror constructie nu a inceput s-ar putea sa fie intarziate pentru o perioada de 6-12 luni&rdquo;, considera Bogdan Georgescu. Ce decizie ar trebui sa ia intr-un asemenea context un potential cumparator al unei locuinte noi? Ultimele saptamani au adus o serie de reduceri ale preturilor in cazul unor ansambluri rezidentiale noi, fie prin oferirea unor bonusuri la achizitionarea locuintei, cum ar fi locul de parcare, fie prin reducerea efectiva a pretului de vanzare, care in unele cazuri ajunge si la 25%. &ldquo;Cel care cumpara acum are in fata doua riscuri: locuinta sa sa fie in viitor mai ieftina decat pretul platit pe ea sau sa nu mai gaseasca nimic sa cumpere, ca urmare a stoparii proiectelor&rdquo;, sustine Bordei, care considera ca reducerile de pret din prezent au fost deja anulate de dobanzile mai ridicate si de conditiile mai restrictive aplicate de banci ca urmare a impunerii din luna octombrie a noilor norme de creditare de catre BNR.<\/p>\n<div>In opinia lui, dezvoltatorii care au redus preturile de vanzare, precum Comnord sau CanServ, &ldquo;vand la pret de cost&rdquo;, fiind interesati doar de finalizarea ansamblului si de plata ultimelor sume catre bancile finantatoare.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Potrivit Bucharest Real Estate Index, indicele imobiliar al Colliers, preturile apartamentelor noi au scazut cu aproape 1% din septembrie pana in octombrie, insa nimeni nu poate aproxima cand se va atinge minimul de pret sau, in orice caz, nimeni din piata nu e interesat sa dea cifre. In alte tari din regiune, unde declinul a inceput ceva mai devreme, exista chiar situatii in care s-a ajuns si la reduceri de circa 35% fata de preturile initiale de vanzare, asa cum s-a intamplat in Estonia, potrivit datelor citate de cotidianului local \u00c4rip\u00e4ev.<\/div>\n<div>Cert e ca expectativa potentialilor clienti a dus si va duce la noi amanari de proiecte, in contextul in care dezvoltatorii trebuie sa furnizeze un procent de prevanzari pentru a debloca finantarea bancara. &ldquo;Mingea nu mai este de mult la dezvoltatori. Este intr-un teren detinut pe de o parte de banci, care nu acorda finantari, si de clienti, care asteapta. Multe proiecte se vor opri daca nu au vanzari si nu vor fi multi cei care isi vor lua banii inapoi&rdquo;, spune Ionut Bordei.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Blocajul finantarilor nu pare sa ierte pe nimeni din acest punct de vedere, dimensiunea proiectelor sau anvergura dezvoltatorului nemaifiind factori care sa garanteze obtinerea fondurilor pentru continuarea proiectelor. Sau, dupa cum spunea un dezvoltator, &ldquo;bancile nu se mai imprumuta nici intre ele, daramite sa ne imprumute pe noi&#8230;&rdquo; Iar aceasta se intampla si in cazul proiectelor rezidentiale, si al celor de cladiri de birouri sau magazine. Anul 2009 va aduce un numar mai mic de centre comerciale si cladiri de birouri finalizate, iar 2010 va fi tot un an sarac in inaugurari, daca starea actuala de blocaj se va prelungi. &ldquo;Este foarte greu de prevazut cand se va rezolva aceasta problema, care persista la nivel international, nu doar in Romania &#8211; asa cum nimeni nu s-a gandit ca un gigant ca Lehman Brothers ar putea ajunge pana la faliment&rdquo;, considera Radu Lucianu, country manager al CBRE Eurisko.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Inaugurarea a sapte centre comerciale a fost amanata deja pentru 2009, in principal din cauza intarzierilor in lucrarile de constructie. Proiectele amanate, Mega Designer Outlets si Grand Arena, ambele din Bucuresti, Tiago si Era Shopping Park din Oradea, Euromall Galati, precum si doua mall-uri din lantul Galleria (Piatra-Neamt si Suceava), dezvoltat de catre Globe Trade Center, sunt insa ca numar mai putine decat proiectele comerciale a caror data de finalizare a fost estimata de la bun inceput pentru 2009 si care au fost la randul lor amanate sau stau sub semnul intrebarii.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Cel mai puternic afectat de contextul global financiar este dezvoltatorul britanic Atrium Centers, care are in dezvoltare patru centre comerciale, inaugurarea tuturor celor patru fiind amanata. &ldquo;Cu siguranta ca vom merge inainte cu proiectele din Baia Mare si Satu Mare&rdquo;, spune Michael Israeli, managing partner al companiei, referindu-se la faptul ca asupra acestora au aparut o serie de intrebari ca urmare a faptului ca Dawnay Day, un grup britanic din care facea initial parte si Atrium, a intrat in procedura de incapacitate de plata in cursul verii.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>&ldquo;Datele de finalizare au fost amanate pentru un termen realist, 2011, ca urmare a situatiei globale dificile&rdquo;, spune Israeli, explicand ca firma nu are inca incheiate contractele de finantare pentru cele doua proiecte. Tot in 2011 ar urma sa fie gata si centrul comercial din Cluj, care alaturi de\u00a0cele din Baia Mare si din Satu Mare ar fi trebuit sa fie terminat anul viitor (la anul ar fi trebuit sa fie gata si Atrium Center Arad, care se afla acum in constructie, dupa ce compania a obtinut un credit de la MKB Bank). Cele patru centre comerciale reprezinta doar o parte din proiectele care ar putea sa fie amanate, reprezentantii Mivan si cei ai Riofisa, spre exemplu, nedorind sa ofere informatii noi privind datele de finalizare a centrelor comerciale anuntate initial pentru 2009. Potrivit datelor furnizate pentru realizarea Catalogului de Centre Comerciale, editat de catre BUSINESS Magazin in luna aprilie a acestui an, Mivan si Riofisa ar trebui sa termine in acest an o serie de sase centre comerciale, in Ploiesti, Bacau, Targu-Mures si Oradea (Mivan), respectiv in Brasov si Timisoara (Riofisa), pentru ambele companii partenerul fiind divizia de dezvoltari imobiliare a grupului Tiriac. Tot anul viitor ar urma sa fie finalizate mai multe mall-uri din reteaua Galleria, Sun Plaza din Bucuresti precum si doua centre comerciale in Constanta.\u00a0<\/div>\n<p>\u00a0<\/p>\n<p><!--nextpage--><\/p>\n<p><div>Obtinerea unei finantari in urmatoarele luni nu va fi insa usoara pentru Atrium Centers, ca de altfel pentru toti dezvoltatorii imobiliari. &ldquo;Daca am putea sti ce se va intampla, am fi cu totii clarvazatori, ne-am maximiza profiturile si ne-am minimiza pierderile. Varianta optimista pentru tabloul general ar fi ca de la jumatatea anului viitor sa reinceapa acordarea de finantari. Varianta pesimista inseamna un 2009 catastrofal&rdquo;, considera Monica Barcutean, managing director al Raiffeisen Evolution, divizia de dezvoltari imobiliare a grupului bancar austriac.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Dezvoltatorul are in derulare proiectul Floreasca City din nordul Capitalei, care va presupune investitii estimate la circa 200-250 de milioane de euro. Proiectul urmeaza sa includa un turn cu o inaltime de 131 de metri, un centru comercial si o aripa de birouri. Monica Barcutean spune ca finantarea pentru lucrarile de infrastructura si de fundatie a fost deja asigurata, urmatoarea etapa urmand sa fie demarata la inceputul anului viitor. &ldquo;Ne-am programat inceperea lucrarilor propriu-zise in perioada aprilie-mai, asa ca vom incerca sa semnam un contract de finantare pana la aceasta data. Sa nu credeti insa ca ai avantaje daca faci parte dintr-un mare grup bancar.&rdquo;<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Dificultatile de finantare nu se manifesta doar prin accesul mai restrictiv la credite, ci si prin majorarea dobanzilor si a altor costuri, factor care a determinat divizia de dezvoltari imobiliare a grupului Cefin sa amane inceperea constructiei la proiectul Cefin Barbu Vacarescu. Proiectul ar urma sa fie amplasat in apropiere de cel al Raiffeisen Evolution si sa includa tot o cladire cu o inaltime foarte mare, de circa 135 de metri. Continuarea lucrarilor, aflate in prezent la stadiul de fundatie, a fost stopata pana in momentul obtinerii unor conditii de creditare mai bune, dupa cum explica Stefano Albarosa, CEO si actionar al grupului Cefin. &ldquo;Ma astept ca situatia sa se stabilizeze intr-un interval de doua-patru luni, prin realinierea costurilor de finantare la nivelul celor practicate in 2006&rdquo;, spune Albarosa. Estimarea lui este una dintre cele mai optimiste privind momentul cand sectorul finantarilor imobiliare se va debloca.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>In privinta costurilor de care vorbeste managerul italian, daca BNR continua sa mentina dobanda de politica monetara la 10,25% pentru lei, ceea ce influenteaza cu precadere mersul dobanzilor bancare la creditele in lei, Albarosa spera ca si dobanda de referinta EURIBOR, media dobanzilor la care bancile se imprumuta pe piata interbancara europeana, va scadea, iar pentru dobanzile la creditele in euro acordate de banci va fi suficienta indexarea la un nivel de 100-125 de puncte de baza peste EURIBOR.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Interventia autoritatilor si a bancilor centrale, atat la nivelul Uniunii Europene, cat si in Romania, este data ca o posibila solutie de iesire din criza actuala, dezvoltatorii si consultantii cu care BUSINESS Magazin a discutat considerand ca gravitatea situatiei de pe piata imobiliara va avea puternice implicatii macroeconomice. &ldquo;Guvernele actioneaza pentru a restabili soliditatea bancilor, ceea ce ofera economiei capacitatea de a finanta dezvoltarile imobiliare, la fel ca si alte segmente de investitii, evitandu-se astfel o recesiune generala&rdquo;, considera Ingo Nissen, managing director al Sonae Sierra Romania, unul din cei mai mari dezvoltatori, administratori si proprietari de centre comerciale la nivel global. Dezvoltatorul portughez intampina la randul sau dificultati in finantarea unui proiect din Romania &#8211; centrul comercial ParkLake Plaza, a carui dezvoltare a intrat momentan in impas din cauza unei decizii judecatoresti care a dispus oprirea dezvoltarii. Reprezentantii Sonae Siera declarau la inceputul verii ca intentioneaza sa contracteze un credit sindicalizat de 500 de milioane de euro pentru dezvoltarea centrului comercial, care ar urma sa aiba, potrivit planurilor actuale, o suprafata inchiriabila de aproximativ 110.000 de metri patrati &#8211; adica de circa sase ori mai mare comparativ cu cea a City Mall. Contractul nu a fost incheiat inca, Ingo Nissen precizand ca se cauta in continuare bancile care sa aiba capacitatea de a asigura creditarea investitiei, &ldquo;in contextul unei crize generate de lipsa de lichiditati si de incredere in si intre banci&rdquo;.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>In aceste conditii, Monica Barcutean, ca si David Flusberg, Bogdan Georgescu sau Radu Lucianu, considera ca nu se poate estima momentul cand lucrurile vor reveni la normal in privinta conditiilor de creditare. &ldquo;Daca va fi vorba doar de 2009, va fi vorba de ceva fericit, dar avem si cateva luni pierdute din anul in curs. Poate totul se va termina dupa primele luni din 2010&rdquo;, spune cu circumspectie managerul Raiffeisen Evolution. Ea aduce in discutie si deciziile pe care le va lua noul guvern, o eventuala relaxare fiscala urmand in opinia ei sa aiba ca efect o atenuare a efectelor crizei.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>La nivelul fiecarei companii de dezvoltare, criza ar putea avea si efecte benefice. &ldquo;Scad preturile materialelor de constructii si creste numarul licitatiilor la care participa companiile de profil&rdquo;, spune Barcutean, apreciind ca un grad mai ridicat de competitivitate ar putea sa duca la micsorarea costurilor totale de constructie.<\/div>\n<\/p>\n<p><!--nextpage--><\/p>\n<p><div>Pe termen scurt, piata imobiliara prezinta oportunitati, in special pentru cei care dispun de resurse financiare proprii si care pot achizitiona terenuri la preturi mai bune comparativ cu cele din 2007, de exemplu, sau chiar pentru cei care ar dori sa cumpere un proiect aflat in impas din punct de vedere financiar. Aceasta oportunitate este mentionata si de catre Ionut Negoita, care dezvolta alaturi de fratele sau Robert un proiect rezidential in zona Vitan din Bucuresti, care va include 1.500 de apartamente, precum si un centru comercial, in aceeasi zona. Pentru mall, unde lucrarile au ajuns acum la etajul al treilea, lucrarile s-au oprit. &ldquo;Am oprit lucrarile la mall doar pe perioada iernii. Pana acum am investit aproximativ 10 milioane de euro, dintr-o investitie totala estimata la circa 100-120 de milioane de euro. Intentionam sa mergem pe un model care presupune ca finantarea sa fie de 50% din totalul sumei&rdquo;, a declarat Ionut Negoita. Negocierile pentru obtinerea unei finantari nu au fost incepute inca, dar omul de afaceri spune ca dispune de o suma de sapte-zece milioane de euro si ca va analiza &ldquo;oportunitatile aparute in piata&rdquo;, aratandu-se interesat de achizitionarea unor proiecte aflate in dificultate si care sa fie finalizate de catre Domus Stil, dezvoltatorul detinut de catre cei doi frati.<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<div>Chiar si interlocutorii BUSINESS Magazin care sunt dispusi sa vorbeasca despre oportunitatile pe termen scurt recunosc insa ca anul urmator va fi problematic intr-un mod fara precedent nu numai din perspectiva de moment a pietei imobiliare, ci si a evolutiei generale a economiei. Managerul Raiffeisen Evolution considera ca deciziile ce vor fi luate pentru depasirea crizei, fie ca e vorba de deciziile guvernelor, fie de cele ale companiilor afectate de criza, vor fi discutate la cursurile sau seminarele de economie, ca exemple de urmat sau, dupa caz, de evitat. &ldquo;Indiferent ce se va intampla, nu cred ca 2009 va fi uitat prea repede. Anul viitor va ramane un an de referinta, va deveni studiu de caz.&rdquo;<\/div>\n<div>\u00a0<\/div>\n<hr \/>\n<div><a href=\"http:\/\/www.businessmagazin.ro\/articole-externe\/link.html?6506;3641569\" target=\"_self\">Pe loc repaus<\/a><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>2009 se anunta a fi cel mai dificil an istoria recenta a pietei imobiliare autohtone, odata cu amanarea sau chiar stoparea unor investitii deja incepute. Dau faliment dezvoltatorii? Pana cand vor mai scadea preturile? Cand vor veni din nou cumparatorii? Doar cateva dintre intrebarile care invaluie piata imobiliara intr-o negura de incertitudini.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698],"tags":[7331,7226,182,11130,30,340],"class_list":["post-12324","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","tag-apartamente","tag-constructii","tag-criza","tag-dezvltatori","tag-imobiliare","tag-preturi"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12324","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=12324"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12324\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33000,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/12324\/revisions\/33000"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=12324"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=12324"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=12324"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}