{"id":11260,"date":"2008-07-22T20:33:00","date_gmt":"2008-07-22T20:33:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=11260"},"modified":"2026-04-02T11:58:25","modified_gmt":"2026-04-02T11:58:25","slug":"esecul-unei-agentii-imobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=11260","title":{"rendered":"Esecul unei agentii imobiliare"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">\n<meta content=\"text\/html; charset=utf-8\" http-equiv=\"Content-Type\"><br \/>\n<meta content=\"Word.Document\" name=\"ProgId\"><br \/>\n<meta content=\"Microsoft Word 11\" name=\"Generator\"><br \/>\n<meta content=\"Microsoft Word 11\" name=\"Originator\">\n<link href=\"file:\/\/\/C:%5CDOCUME%7E1%5CLeo%5CLOCALS%7E1%5CTemp%5Cmsohtml1%5C01%5Cclip_filelist.xml\" rel=\"File-List\" \/><!--[if gte mso 9]><xml>\n \n  Normal\n  0\n  \n  \n  \n  false\n  false\n  false\n  \n   \n   \n   \n   \n   \n  \n  MicrosoftInternetExplorer4\n \n<\/xml><![endif]--><!--[if gte mso 9]><![endif]--><\/p>\n<style type=\"text\/css\">\n<!--\n \/* Font Definitions *\/\n @font-face\n{&quot;Wingdings (TT) Regular&quot;;\npanose-1:0 0 0 0 0 0 0 0 0 0;}\n \/* Style Definitions *\/\n p.MsoNormal, li.MsoNormal, div.MsoNormal\n{mso-style-parent:&quot;&quot;;\nmargin:0cm;\nmargin-bottom:.0001pt;\nfont-size:12.0pt;&quot;Times New Roman&quot;;\nmso-fareast-&quot;Times New Roman&quot;;}\nspan.patratel\n{\nmso-style-parent:&quot;&quot;;&quot;Wingdings (TT) Regular&quot;;\nmso-ascii-&quot;Wingdings (TT) Regular&quot;;\nmso-hansi-&quot;Wingdings (TT) Regular&quot;;\nmso-bidi-&quot;Wingdings (TT) Regular&quot;;\ncolor:#D61820;}\n \/* Page Definitions *\/\n @page\n{}\n@page Section1\n{size:612.0pt 792.0pt;\nmargin:72.0pt 90.0pt 72.0pt 90.0pt;}\ndiv.Section1\n{page:Section1;}\n-->\n<\/style>\n<p><!--[if gte mso 10]>\n\n\n<style>\n \/* Style Definitions *\/\n table.MsoNormalTable\n{mso-style-name:&quot;Table Normal&quot;;\nmso-style-parent:&quot;&quot;;\nfont-size:10.0pt;&quot;Times New Roman&quot;;}\n<\/style>\n\n\n<![endif]-->      <span>Spatii largi, luminoase, machete, brosuri si angajati gata sa ofere consiliere, nu doar sa vanda un apartament. Astfel era descris in urma cu aproape un an modelul de afaceri pe care Contempo, o companie imobiliara de intermediere imobiliara, dorea sa il foloseasca. Compania se formase prin asocierea dintre spaniolii de la Harmonia si compania autohtona GIS Imobiliare, planurile presupunand extinderea retelei de agentii la 20 de unitati, majoritatea in tara &#8211; fata de cele patru deschise initial in Bucuresti, unitati in a caror deschidere s-ar fi investit aproximativ doua milioane de euro.<\/span>    <\/meta><br \/>\n<\/meta><br \/>\n<\/meta><br \/>\n<\/meta>\n<\/p>\n<p>\n<meta content=\"text\/html; charset=utf-8\" http-equiv=\"Content-Type\"><br \/>\n<meta content=\"Word.Document\" name=\"ProgId\"><br \/>\n<meta content=\"Microsoft Word 11\" name=\"Generator\"><br \/>\n<meta content=\"Microsoft Word 11\" name=\"Originator\">     <\/meta><br \/>\n<\/meta><br \/>\n<\/meta><br \/>\n<\/meta>\n<\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Insa dupa doar sase luni compania a luat decizia de a renunta la toate spatiile inchiriate, incetandu-si practic activitatea. &ldquo;Nu ne-am inteles cu partenerul nostru din Spania&rdquo;, spune Rafaela Nebreda, actionar al GIS si al Contempo. Fara a intra in detalii, Nebreda povesteste ca spaniolii de la Harmonia nu au dorit sa investeasca in extinderea retelei de unitati, primele patru unitati fiind inaugurate in principal prin investitiile GIS. &ldquo;Aveam pregatita a cincea deschidere, tot in Capitala; noi am investit cam un milion de euro&rdquo;, declara Nebreda.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Renuntarea celor de la Harmonia la investitiile in afacerea Contempo vine in contextul in care piata imobiliara din vestul Europei este lovita de efectele crizei financiare din SUA, efecte care au facut ca o serie de dezvoltatori spanioli sa nu mai poata obtine finantare pentru continuarea proiectelor demarate. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Oficialii Contempo estimau la inceputul acestui an, prin intermediul managerului general Carmen David, ca volumul tranzactiilor intermediate in 2008 ar urma sa ajunga la 80 de milioane de euro, ceea ce ar fi dus la venituri de cateva milioane de euro pentru Contempo, avand in vedere comisioanele de 3% percepute in general atat vanzatorului, cat si cumparatorului.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>\u00a0In plus, compania ar fi urmat sa foloseasca reteaua de magazine imobiliare stradale si pentru vanzarea apartamentelor din cele trei proiecte rezidentiale pe care Harmonia anuntase ca le va dezvolta pe plan local. Primul proiect, Harmonia Residence, urma sa fie lansat oficial in primavara acestui an, totalizand circa 90 de apartamente in zona de nord a Capitalei. Potrivit informatiilor existente in piata, proiectul se afla intr-o etapa de blocaj ca urmare a faptului ca dezvoltatorul spaniol nu a obtinut finantarea bancara, stadiul actual al proiectului fiind incipient si doar prin aportul partenerului local al Harmonia, care ar fi trebuit sa participe doar cu terenul. In plus, Harmonia anuntase ca va construi alte doua ansambluri rezidentiale in urmatorii trei ani, ambele in Bucuresti, proiecte care ar urma sa insumeze 1.500 de apartamente. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Noi informatii despre stadiul proiectelor Harmonia nu au mai aparut dupa declaratiile initiale ale oficialilor celor doua companii, posibila amanare a acestora fiind un alt factor care ar fi putut sa duca la un esec al Contempo, deoarece formarea unui portofoliu de proiecte rezidentiale exclusiv vandute doar printr-un singur agent este un indicativ crucial pentru acest model de afaceri, dupa cum spune si Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>&ldquo;Exista si o vorba in domeniu: trebuie sa impusti un elefant mare, iar noi am reusit asta prin castigarea proiectelor Adama (dezvoltator care a inceput lucrarile la proiecte rezidentiale de cateva mii de apartamente &#8211; n. red.)&rdquo;, spune seful biroului local al Coldwell Banker, singura companie imobiliara cu acelasi model de business aplicat si de Contempo &#8211; intermedierea tranzactiilor imobiliare cu locuinte, atat noi, cat si vechi, prin magazine stradale detinute de catre companie.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Concentrarea pe segmentul rezidential reprezinta si modelul de baza si pentru alte doua companii imobiliare prezente pe plan local, RE\/MAX si Century21, diferenta fiind data de faptul ca ultimele doua si-au extins reteaua de agentii si prin francize.<\/span><\/p>\n<p>\u00a0<\/p>\n<p><!--nextpage--><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>&ldquo;Noi ne vom extinde prin forte proprii, acum detinem patru agentii in Bucuresti si alte patru in tara; probabil vom incheia anul cu un total de noua&rdquo;, spune Valentin Ilie, care explica ca investitia minima si costurile pentru primele sase luni de functionare ale unei agentii se ridica la minim 300.000 de euro.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Costurile ridicate ale extinderii unei retele de agentii imobiliare si necesitatea acceptarii unor pierderi financiare constante in perioada de inceput reprezinta in opinia sefului Coldwell o alta posibila explicatie pentru esecul Contempo. &ldquo;Cred ca acest model este cel mai bun pentru segmentul rezidential, in strainatate este foarte raspandit. Trebuie doar sa investesti masiv pentru extindere si sa pierzi la inceput, cu conditia sa ai un plan foarte bun&rdquo;, considera Ilie. Mai exact, explica el, intermedierea a cel putin zece tranzactii pe luna la o valoare medie de 100.000 de euro duce la amortizarea costurilor din primele sase luni intr-un interval de cinci luni si implicit un profit de 6.000 de euro pe semestru.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Extinderea rapida in tara reprezinta principala strategie si pentru RE\/MAX, prezenta in Romania de la finele anului 2006, care a ajuns la 23 de agentii, dar si pentru Century21, care in 16 luni de activitate a ajuns la 15 agentii si estimeaza ca va incheia anul cu o retea de 21 de unitati. Ambele companii sunt prezente aici printr-un contract de master-franciza, extinderea fiind realizata prin francizarea marcii catre parteneri locali.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Insa nu toti actorii de pe piata imobiliara sunt interesati de o astfel de strategie. &ldquo;De ce sa accept umbrela unei companii internationale?\u00a0Nu am nevoie de un nume international si nici nu suntem interesati de un exit&rdquo;, considera Mircea Cleciu, actionar alaturi de sotia sa al companiei imobiliare Neocasa, activa pe piata de aproximativ zece ani si care a anuntat pentru anul trecut afaceri de 1,7 milioane de euro.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Pentru comparatie, valoarea este de peste zece ori mai mica decat a realizat anul trecut liderul pietei de consultanta imobiliara, Colliers International. Alaturi de numarul doi de pe piata, CB Richard Ellis Eurisko, Colliers International estimeaza pentru acest an rulaje care insumate vor reprezenta mai mult de jumatate din valoarea totala a pietei, impulsionate fiind de dezvoltarea segmentelor de spatii comerciale si de birouri, dar si de serviciile de evaluare a portofoliilor imobiliare. Aceasta este si principala diferenta intre grupurile straine si cele autohtone: companiile straine, care includ si birourile locale ale Cushman &#038; Wakefield, DTZ Echinox, Jones Lang LaSalle si Atisreal, obtin venituri substantial mai mari decat concurentii lor locali din inchirierea mall-urilor sau a cladirilor de birouri si din serviciile de evaluare si administrare a proprietatilor, companiile romanesti depinzand mai mult de segmentul rezidential. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>&ldquo;Departamentul de brokeraj imobiliar are o pondere de 70% in veniturile noastre, restul fiind impartit intre serviciile de consultanta si cele de administrare a proprietatilor&rdquo;, spune Alexandru\u00a0Nitescu, directorul departamentului de proiecte si investitii din cadrul Regatta, companie care a anuntat ca a incheiat anul trecut cu un rulaj de circa patru milioane de euro, in crestere cu o aproape treime fata de 2006. El anticipeaza un ritm accelerat de dezvoltare in acest an pe baza unui portofoliu de proiecte rezidentiale de 8.000 de locuinte care ar trebui lansate de dezvoltatori imobiliarii in perioada urmatoare. Mai mult, Nitescu spune ca nu a resimtit o scadere a numarului de tranzactii, compania intermediind, potrivit propriilor declaratii, mai multe tranzactii cu apartamente in primele sase luni ale acestui an comparativ cu perioada similara din 2007.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Ponderea ridicata a segmentului rezidential din afacerile companiilor imobiliare reprezinta de altfel cea mai mare problema a acestora, in contextul in care numarul de tranzactii a scazut in acest an ca urmare a unei stari de asteptare din partea cumparatorilor.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>&ldquo;Piata rezidentiala este in stagnare si cei care se bazeaza preponderent pe rezidential trec printr-o perioada foarte grea. Si terenurile sunt intr-o scadere foarte puternica. Cei care sunt isteti vor incerca sa se dezvolte probabil pe alte segmente, cum ar fi cel comercial, unde cererea este puternica&rdquo;, spune Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International.<\/span><\/p>\n<p><!--nextpage--><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Segmentul rezidential si implicit companiile imobiliare care obtin o pondere majoritara din venituri din intermedierea tranzactiilor cu terenuri si locuinte, se afla sub influenta restrictiilor financiare impuse de catre banci ca urmare a crizei internationale sau de catre dorinta bancii centrale de a frana creditarea in valuta. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Mircea Cleciu crede insa ca institutiile financiare prezente pe plan local vor gasi in continuare solutii de creditare a populatiei, Cleciu argumentand prin profiturile mari pe care bancile le obtin de pe urma cresterii consumului si a creditului imobiliar si ipotecar. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Contextul international afecteaza insa si investitorii, o parte dintre speculatori (care realizau doar tranzactii cu terenuri) iesind de pe piata interna. In plus, contextul local a determinat unii dezvoltatori sa amane lansarea proiectelor planificate spre lansare in primul semestru din acest an. &ldquo;Avem in asteptare circa 10.000 de apartamente care nu au fost lansate, este o cifra importanta&rdquo;, considera actionarul biroului Coldwell Banker, care se bazeaza insa si pe intermedierea tranzactiilor cu apartamente de pe piata secundara si pe serviciile de property management si inchirieri de birouri.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Locuintele de pe piata secundara, adica cele care nu sunt incluse in ansambluri rezidentiale noi, reprezinta un segment destul de important pentru companiile cu actionariat autohton, care doresc sa castige cat mai mult din cota detinuta de agentiile imobiliare &ldquo;de cartier&rdquo;. Valentin Ilie spune ca 50% din portoliul rezidential detinut de catre Coldwell Banker este reprezentat de locuinte de pe piata secundara, un procent similar altor companii locale. Extinderea in tara este in acest context o optiune la care se gandesc toti, formula preferata fiind insa cea a incheierii de parteneriate cu agentii din provincie &#8211; care presupune costuri financiare mai reduse si este mai sigura datorita experientei a partenerului. Regatta, spre exemplu, analizeaza in acest moment optiunea deschiderii unor birouri proprii in provincie, in acest moment fiind incheiete cateva parteneriate cu agentii locale &#8211; metoda preferata si de catre EuroMetropola. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>&ldquo;Rezidentialul si terenurile reprezinta 70% din afacerile noastre si am resimtit intr-adevar o scadere pe segmentul mediu in primele luni ale acestui an&rdquo;, spune Monica Marin, actionar al EuroMetropola. Potrivit acesteia, compania a incheiat anul trecut cu un rulaj de un milion de euro, nivel considerat satisfacator, avand in vedere ca este vorba de o companie infiintata in urma cu un an si jumatate.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Marin recunoaste insa ca incetinirea pietei imobiliare a dus la un ritm de crestere mai mic comparativ cu cel estimat anul trecut. Si Andrei Sandu, directorul si actionarul majoritar al MediaCity, spune ca incetinirea pietei imobiliare din acest an are un efect semnificativ asupra cresterii estimate pentru acest an. &ldquo;Noi nu ne facem planul, cam cu 25% din majorarea estimata acum un an, cand ne doream afaceri de 4 mil. euro in 2008.&rdquo;<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Cu toate acestea, EuroMetropola estimeaza afaceri de circa doua milioane de euro pentru acest an, marja de profit fiind estimata la aproximativ 20%. Un nivel de profitabilitate de 20-25% este considerat ca fiind normal si de catre actionarul Neocasa, care anticipeaza pentru acest an afaceri de circa 2,1 milioane de euro.<\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span>Axarea in principal pe terenuri si segmentul rezidential presupune insa si o marja de profit mai mica, serviciile de inchiriere a spatiilor comerciale, de birouri sau cele de evaluare fiind considerate mai profitabile si mai putin dependente de consumatorii finali. In plus, grupurile straine ofera aici servicii pentru clienti aflati in portofoliile proprii la nivel international, relatiile de lunga durata aducand si avantajul formarii unui portofoliu exclusiv de proiecte rezidentiale &#8211; adica acele proiecte a caror vanzare se face doar prin intermediul unei singure companii imobiliare. Acest aspect este de altfel recunoscut si de catre reprezentantii unor companii cu actionariat romanesc, portofoliul exclusiv fiind considerat cel mai important factor pentru supravietuirea pe o piata care a facut deja o prima victima. <\/span><\/p>\n<div style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/div>\n<hr \/>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"http:\/\/www.businessmagazin.ro\/articole-externe\/link.html?6506;2802965\" target=\"_self\"><span>Strainii vs. localnicii<\/span><\/a><br \/>\n<a href=\"http:\/\/www.businessmagazin.ro\/articole-externe\/link.html?6506;2802944\" target=\"_self\"><span>Topul primelor 10 companii imobiliare din Romania este dominat de grupurile straine<\/span><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O retea de 20 de puncte stradale de vanzare, investitii anuntate de doua milioane de euro si multe planuri ambitioase. Cu toate acestea, compania de intermediere imobiliara Contempo si-a inchis portile dupa aproape un an de existenta.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462],"tags":[7291,10323,10421,7664,30],"class_list":["post-11260","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","tag-agentii","tag-consiliere","tag-contempo","tag-faliment","tag-imobiliare"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11260","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11260"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11260\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":32117,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/11260\/revisions\/32117"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11260"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=11260"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=11260"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}