Identitatea „de santier“ a tanarului Flusberg este data de o casca de constructor pe care scrie pur si simplu „chief David“. <\/p>\n
La doar 32 de ani, „chief“ David Flusberg <\/strong>este probabil cel mai tanar sef <\/strong>al unei mari companii de dezvoltare imobiliara din Romania. <\/p>\n Cu toate ca Adama Holding Public Ltd.<\/strong>, compania pe care a fondat-o si o conduce, este cel mai mare dezvoltator rezidential <\/strong>de pe piata dupa numarul de apartamente aflate in constructie si in planificare, Flusberg nu este insa la fel de cunoscut precum alti dezvoltatori imobiliari ce pot fi asociati unui proiect de referinta, cum este cazul lui Stefano Albarosa<\/strong>, CEO al Cefin Holding, care construieste cea mai inalta cladire din Romania, sau al lui Gabriel Popoviciu<\/strong>, proprietarul proiectului Baneasa. <\/p>\n O alta diferenta intre David Flusberg <\/strong>si alti oameni de afaceri cu investitii semnificative in domeniul imobiliar este aceea ca presedintele Adama a devenit in timp actionar minoritar in compania pe care a infiintat-o impreuna cu doi prieteni in urma cu aproape patru ani. <\/p>\n „Am venit aici si chiar am inceput din nimic, a fost ca un start-up“, spune Flusberg, care a cedat din actiuni<\/strong>, ca si partenerii sai, in schimbul obtinerii de fonduri pentru proiectele imobiliare ale companiei, care depasesc acum un miliard de euro, alte 1,5 miliarde fiind implicate in proiectele pe termen mediu. <\/p>\n Desi Adama <\/strong>este cunoscuta astazi ca dezvoltator imobiliar<\/strong>, compania a avut initial ca obiect de activitate managementul proiectelor dezvoltate de alti investitori. <\/p>\n „Am reusit sa adunam niste investitori, din SUA si din Israel, ei cumparau terenul, iar noi aveam un contract de management al proiectului pentru un comision si la final aveam si o cota din profitul obtinut. Acesta era modelul“, explica Flusberg, din biroul sau situat la ultimul etaj al cladirii de birouri Evo Center 1, unul din primele proiecte ale companiei pe piata romaneasca. <\/p>\n Omul de afaceri american de origine israeliana sustine ca acesta a fost singurul model de business posibil la acea vreme, deoarece nu dispunea de fondurile necesare pentru proiectele imobiliare. <\/p>\n Absolvent al Universitatii Harvard, licentiat in economie, Flusberg era acum patru ani consultant in cadrul grupului Boston Consulting Group<\/strong>, lucrand la New York pentru proiecte diverse, de la imobiliare la industria farmaceutica si bunuri de larg consum. <\/p>\n „Acolo analizam afacerile altora si le spuneam cum sa faca mai multi bani, iar la finalul zilei imi luam salariul si eventual un bonus la final de an“. <\/p>\n Oportunitatea <\/strong>a venit odata cu un telefon din partea unui fost coleg de liceu, Dvir Cohen-Hosen<\/strong>, care se afla de cateva luni, impreuna cu tatal sau – Isaac, in Romania, unde cumparasera cateva apartamente pentru a le revinde ulterior cu profit. <\/p>\n „Nu stiam nimic despre Romania, dar oamenii astia doi imi sunt buni prieteni si am incredere in ei. Mi-am urmarit instinctul si am venit si eu aici.“ <\/p>\n Si-a inaintat astfel demisia din cadrul grupului american de consultanta si li s-a alaturat celor doi prieteni pentru o vacanta, timp in care au vizitat mai multe zone din tara pentru a testa potentialul pietei. <\/p>\n Cei trei au fondat dupa cateva sapta mani compania Adama, Flusberg mentionand ca din acel moment nu au mai fost cumparate apartamente de bloc pentru a fi revandute la preturi mai mari, trecandu-se practic la etapa de management imobiliar. Finalmente, Flusberg si cei doi asociati si-au strans toate economiile si impreuna cu banii obtinuti de la prieteni si de la cativa investitori, au cumparat cateva parcele de teren si o cladire veche, pe care au restaurat-o si au vandut-o cu profit. <\/p>\n Urmatoarele proiecte, toate de dimensiuni reduse, au fost realizate prin cedare de actiuni <\/strong>in conformitate cu aportul la investitie, majoritatea actiunilor cedate fiind rascumparate dupa finalizarea proiectului. Singurul actionar din acea perioada care inca mai este prezent in structura holdingului, exceptandu-i pe cofondatori, este trustul de investitii privat American Rom- Re,<\/strong> detinut de familia Jesselson, care detine circa 11% din actiuni. <\/p>\n „Nu provin dintr-o familie bogata. Tata este fizician, mama este profesoara, fratele si sora mea sunt cercetatori; am crescut intr- o casa normala, imi imparteam camera cu fratele meu. Nimic stralucitor“, spune Flusberg, incepand sa argumenteze de ce a trebuit sa atraga fonduri de investitii in actionariatul companiei. <\/p>\n Iar punctul de cotitura a fost la finalul anului 2005, cand fondul de investitii Tiger Global Management<\/strong> a cumparat o participatie in cadrul holdingului, fiind astazi cel mai important actionar, cu aproximativ 44%, potrivit presedintelui Adama. <\/p>\n Omul de afaceri povesteste ca a ajuns la Tiger Global prin intermediul relatiilor pe care le avea, prezentandu-le americanilor un plan de afaceri care i-a convins sa investeasca in Adama. „Tiger creeaza o structura interesanta prin care esti implicat ca actionar. Noi conducem afacerea, iar ei sunt doar investitori; treaba lor nu este sa conduca, ci sa puna bani si sa vada profitul. Nu avem parte de micro-management din partea lor“, spune Flusberg despre relatiile cu fondul Tiger Global, care a devenit cunoscut vara trecuta in Romania, dupa ce a achizitionat pachete minoritare in cadrul companiilor online eJobs Group <\/strong>si Neogen, <\/strong>pentru o suma de peste 10 milioane de euro. <\/p>\n Infuzia de capital rezultata din atragerea Tiger Global in actionariatul Adama a permis achizitionarea de terenuri, majoritatea celor 1,5 milioane de metri patrati de terenuri detinute de companie fiind achizitionate in ultimii doi ani. <\/p>\n „Avem in plan sa cumparam si in acest an“, se grabeste Flusberg sa adauge. In total peste 200 de milioane de euro au fost investiti in terenuri, suma fiind mai ridicata si din cauza momentului tarziu cand au fost realizate tranzactiile. <\/p>\n Presedintele Adama spune totusi ca preturile mai mari <\/strong>platite pentru terenuri nu inseamna <\/strong>neaparat si randamente mai mici.<\/strong> <\/p>\n „In 2005 ne gandeam ca terenul costa 100 de euro pe metrul patrat, constructia 400 si alte costuri inca 100; deci aveam costuri de 600 si vindeam cu 800 sau 850 de euro pe metrul patrat. Astazi vorbim despre terenuri la 250 euro\/mp, constructia face 600, impreuna cu alte costuri rezulta un total de 1.000 de euro pe metrul patrat si vindem cu 1.300-1.400 euro ca pret de pornire“, spune Flusberg, care considera ca un profit de 30% pe segmentul rezidential este sustenabil pe termen mediu.Terenurile cumparate necesitau insa fonduri pentru a se transforma in proiecte imobiliare si au fost adusi doi noi parteneri in cadrul companiei, asa incat cei trei fondatori ai Adama mai detin in acest moment un pachet minoritar. <\/p>\n Fondul austriac de investitii Immoeast<\/strong>, cel mai activ cumparator de proprietati din sectorul de real estate din Romania, a achizitionat in primavara anului trecut 25% din actiunile Adama, printr-o tranzactie de 60 de milioane de euro, aceasta reprezentand si intrarea fondului in segmentul rezidential autohton, dupa achizitii de mall-uri si cladiri de birouri care au depas it 600 de milioane de euro. <\/p>\n Cea mai mare parte a valorii tranzactiei a fost reprezentata de o majorare de capital in vederea noilor investitii, actionarii deja existenti incasand 3,6 milioane de euro. Ultima tranzactie de amploare cu actiuni Adama, care este listata si la bursa de la Tel Aviv prin intermediul unei emisiuni de obligatiuni, a avut loc la finalul verii trecute, cand banca de investitii Lehman Brothers<\/strong> a preluat 5% din companie pentru 16 milioane de euro, tranzactie care evalueaza dezvoltatorul imobiliar la circa 320 de milioane de euro. <\/p>\n Potrivit informatiilor furnizate de catre omul de afaceri, Tiger Global detine in acest moment un pachet de aproximativ 44%, Immoeast si-a redus participatia la aproximativ 22%, American RomRe <\/strong>are un pachet de 11% din actiuni, iar Lehman Brothers si-a mentinut participatia, restul de 18 procente fiind detinute de catre cofondatori si manageri. <\/p>\n Potrivit ultimului bilant financiar disponibil al companiei, de la finalul lunii iunie 2007, managerii si cei trei cofondatori detineau aproape 4% din holding, restul actiunilor fiind impartite intre partenerii atrasi in cadrul actionariatului. <\/p>\n Aducerea incepand cu 2005 a unor noi actionari a permis si inceperea proiectelor de amploare, primul dintre acestea, ansamblul rezidential Edenia din cartierul bucurestean Titan, urmand sa livreze primele apartamente construite de catre dezvoltator in primul trimestru din acest an. <\/p>\n David Flusberg spune <\/strong>ca Adama si Future Group nu detin inca permisul de constructie pentru faza a doua a proiectului, dar ca acesta va fi primit in timp util. „Suntem inca in etapa de finalizare a planurilor, datorita unor schim bari pe care am dorit sa le facem pentru optimizarea cladirilor“. <\/p>\n In total, Adama a anuntat proiecte care insumeaza aproximativ 6.000 de apartamente, peste 15.000 aflandu-se in fazele de proiectare. „Astazi avem investitii <\/strong>asumate de 2,5 mld. euro<\/strong>, adica proiectele demarate si cele pe care le vom incepe in urmatorii trei ani. Din momentul in care cumparam un teren stim ce vom face acolo“, spune Flusberg. <\/p>\n Compania se va axa in continuare pe proiectele rezidentiale, existand insa interes si pentru sectorul spatiilor comerciale, in special mall-uri, segment pentru care un parteneriat cu un dezvoltator specializat ar fi formula cea mai buna, potrivit sefului Adama. <\/p>\n In plus, compania are in dezvoltare in acest moment un centru de afaceri in nordul Capitalei<\/strong>, care va avea o suprafata de 35.000 de metri patrati, investitia fiind de circa 14 milioane de euro. Centrul va fi compus din trei cladiri de birouri, acesta fiind al doilea proiect important de birouri al dezvoltatorului, dupa Evo Center 1, proiect care a fost achizitionat de catre fondul britanic de investitii Fabian pentru 4,9 milioane de euro. <\/p>\n Mai nou, Adama a inceput sa-si extinda activitatile si in Moldova, Ucraina, Croatia si Turcia, piete care vor atrage pe termen mediu un sfert din totalul investitiilor anuntate. <\/p>\n „Ucraina este probabil cea mai avansata piata dupa Romania, randamentele sunt mai mari acolo“, considera Flusberg – insa si riscurile sunt mult mai mari: „Unii spun ca este dificil sa negociezi cu partenerii de afaceri romani, dar negocierile de aici sunt ca un picnic <\/strong>comparativ cu ce este in Ucraina“. <\/p>\n Compania a cheltuit mai multe zeci de milioane de euro pentru terenuri in tarile din regiune, cea mai mare tranzactie <\/strong>fiind realizata in Turcia<\/strong>, in consortiu cu Immoeast si fondul german de investitii Magnat Group LLC<\/strong>. <\/p>\n Tranzactia, care a fost incheiata vara trecuta si care a avut o valoare de 136,5 milioane de euro, a presupus preluarea portofoliului imobiliar al bancii turcesti Yapi Ve Kredi Bankasi<\/strong>, portofoliu care reuneste peste 400 de proprietati cu o suprafata construita de 250.000 de metri patrati, mai mult de jumatate din ele in zona orasului Istanbul. <\/p>\n Moldova <\/strong>si Ucraina <\/strong>au, in opinia presedintelui Adama, un potential <\/strong>mai mare in privinta randamentelor. <\/p>\n In ceea ce priveste Romania, o eventuala scadere a preturilor in segmentul rezidential ar putea fi evident un motiv de ingrijorare pentru el, insa omul de afaceri continua sa creada ca preturile mai au de unde sa creasca. <\/p>\n Flusberg mai spune ca de fapt nici nu este nevoie sa astepte prea mult pentru a vinde un proiect, avand in vedere ca exista investitori straini care inca vin sa cumpere blocuri intregi; ultima tranzactie, prin care Adama a vandut integral doua proiecte de blocuri cu 196 de apartamente, a adus companiei peste 25 de milioane de euro. <\/p>\n Cei trei cofondatori de la Adama sunt implicati, ca actionari minoritari pasivi<\/strong>, intr-o afacere din domeniul agriculturii: o ferma cu 1.000 de vaci<\/strong>. „Cand am cumparat-o, ferma arata jalnic, erau 50 de vaci bolnave, am facut un proiect si am renovat-o; acum este un loc bun de vizitat“, spune seful Adama. <\/p>\n Uitandu-se in urma, David Flusberg spune ca a facut o alegere buna in 2004 si ca a reusit datorita unei oportunitati unice, desi atragerea investitorilor la acea vreme era mult mai dificila decat acum. <\/p>\n Flusberg, crede ca e o provocare sa intretii o relatie cu marii investitori care au venit in actionariatul companiei. Dar si cu propriii angajati: „Afacerea devine ca un animal viu si la un moment dat iti dai seama ca nu mai stii tot, nu mai cunosti numele tuturor angajatilor, vezi fete noi ale caror nume le afli peste cateva luni. Si cand te gandesti ca la inceput stiam pana si ce a mancat secretara la micul dejun“.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A venit in Romania fara sa stie nimic despre aceste locuri si a pus bazele unei mici firme in domeniul imobiliarelor. Dupa aproape patru ani, David Flusberg, cofondator si presedinte al dezvoltatorului Adama, spune ca a facut o alegere buna, gandindu-se la investitiile de 2,5 miliarde de euro pe care le are in plan aici.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462],"tags":[7986,9242,8542,30,9241],"class_list":["post-10115","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","tag-adama","tag-american-rom-re","tag-david-flusberg","tag-imobiliare","tag-tiger-global"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10115","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=10115"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10115\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":31138,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/10115\/revisions\/31138"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=10115"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=10115"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=10115"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n<\/strong>Primul birou<\/strong> al companiei a fost intr-un apartament inchiriat dintr-un bloc situat in zona Dorobanti. „Ma trezeam dimineata, ma duceam sa ma spal pe dinti, secretara, singurul angajat, era in living, iar eu ieseam in pijama si o salutam. In prima saptamana m-am blocat de doua ori in lift, am avut o invazie de gandaci si cei de la dezinsectie nu au reusit sa ne scape de ei. Aveam si o vecina care venea mereu la noi sa ne spuna ca incalcam legile blocului pentru ca avem acolo un birou…“ <\/p>\n