Intr-o discutie de la inceputul acestui an, premergatoare deschiderii Baneasa Shopping City, Ali Ergun Ergen, retail administrator & development manager al Baneasa Developments, spunea ca piata autohtona a ajuns deja la niveluri similare cu cele din Europa Centrala in ceea ce priveste preturile centrelor comerciale. “Cred ca randamentele (yield-urile) din Romania au ajuns deja la niveluri similare cu cele din Europa Centrala, sunt deja la un nivel cuprins intre 5,75% si 6,25%”, spunea Ergen, considerand ca dezvoltarea unui centru comercial reprezinta una dintre cele mai profitabile afaceri.
Declaratiile erau facute dupa incheierea anului 2007, cand randamentele investitiilor imobiliare scazusera pana la un nivel comparabil cu cele din Vest, ceea ce se transpune printr-o scumpire a activelor scoase la vanzare. Pretul de vanzare a unei proprietati imobiliare se calculeaza pe baza randamentului anual (yield), calculat ca raport intre veniturile ce pot fi obtinute de cumparator si suma platita pentru achizitionarea proprietatii. Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul platit este mai mare, iar cumparatorul urmeaza sa isi recupereze investitia intr-o perioada de timp mai indelungata.
Contextul este total diferit dupa primele sase luni din 2008. Criza financiara internationala s-a tradus printr-o prudenta sporita din partea bancilor in ceea ce priveste finantarile pentru dezvoltarile imobiliare, dar si printr-o atentie mai mare a investitorilor in momentul achizitionarii unui proiect. In plus, numarul proiectelor aflate in constructie sau finalizate este tot mai mare, randamentul anual obtinut de catre posibilul investitor urmand sa fie astfel mai mic.
In segmentul centrelor comerciale, proiectele aflate la vanzare sunt mult mai numeroase decat cele din alte segmente ale pietei imobiliare. “Pentru proprietatile din Bucuresti, valoarea yield-rilor nu s-a modificat simtitor, cresterea fiind de maxim 0,25%, iar pentru cele situate in afara Bucurestiului, ofertele potentialilor cumparatori sunt cu 0,50% pana la 0,75% peste valoarea inregistrata in cursul anului 2007”, spune Costel Florea, partner & head of capital markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Consultantul considera ca a doua jumatate a anului nu va aduce o revenire la nivelurile randamentelor de investitie inregistrate anul trecut, argumentand prin atentia cu care principalii finantatori acorda creditare atat pentru dezvoltare, cat si pentru achizitii, finantarea reprezentand oricum un procent mai mic din totalul investitiei comparativ cu anii trecuti, cand bancile finantau o parte mai mare din achizitia unui proiect. “In cazul in care sunt oferite spre tranzactionare proprietati mai putin atractive, situate in zone cu potential comercial mai scazut, este posibil ca yield-urile sa mai creasca, dar numai pentru aceste proprietati, pana la valori de 7,75-8,25%”, considera Florea.
Majorarea randamentelor si scaderea preturilor ce pot fi obtinute pentru un activ imobiliar a fost resimtita si de catre vanzatori, care isi pastreaza insa increderea in ceea ce priveste obtinerea unui pret bun. “Yield-urile au crescut pana la aproximativ 7,25%. Poate fi cu siguranta mai rau decat acum, cred insa ca vin vremuri mai bune”, spune Andrew Stear, managing partner al dezvoltatorului RED Management Capital, care are in dezvoltare proiecte cu o valoare cumulata de circa 800 de milioane de euro.
RED Management a inaugurat la finalul lunii trecute primul sau proiect comercial, Armonia Arad, din care 75% a fost vandut inca din faza de constructie catre fondul austriac de investitii Immoeast. Al doilea proiect care va fi inaugurat tot in acest an, parcul de retail Armonia Braila, se afla la vanzare, Andrew Stear aratandu-se increzator ca va vinde proiectul pana la finalul acestui an, desi la inceputul anului declara ca finalizarea tranzactiei se va finaliza in prima jumatate a anului in curs. “Daca nu vom gasi un cumparator, suntem dispusi sa il administram pentru o perioada, nu va fi nicio problema”, spune Stear.
Vanzarea proiectului din Braila a intarziat nu numai in contextul scaderii interesului manifestat de catre investitorii internationali, dar si ca urmare a faptului ca in Braila exista inca un parc de retail aflat la vanzare, proiect comercial care a fost deja inaugurat. Proiectul, detinut de catre dezvoltatorul belgian BelRom, este unul din cele patru pe care compania a anuntat ca le va finaliza in acest an. Celelalte sunt situate in Bacau, Focsani si Deva, iar pana acum compania a finalizat si vandut deja doua proiecte, in Sibiu si Targu-Mures. Carl Decoopman, managerul si unul din actionarii dezvoltatorului, declara recent ca vanzarea proiectelor din Braila si Bacau se va finaliza in acest an, pretul dorit fiind de 80-90 de mil. euro.
Vanzatorii, dar si managerii departamentelor de investitii din cadrul companiilor de consultanta imobiliara, care reprezinta liantul dintre proprietari si fondurile interesate de achizitionarea proiectelor, considera ca tranzactia recenta prin care Deutsche Bank a preluat proiectul Upground din Bucuresti, pentru o suma estimata la 340 mil. euro, reprezinta un semnal bun pentru piata, putand fi sinonima cu revenirea interesului pentru activele imobiliare romanesti. “Tinand cont de tendinta de stabilizare a pietei imobiliare din Romania, dar si de cresterea asteptata a tuturor segmentelor de piata, in a doua jumatate a anului 2008 interesul investitorilor ar trebui sa revina cel putin la nivelul anului precedent. Iar cresterea cererii din partea investitorilor ar putea avea ca efect scaderea sau revenirea randamentelor la nivelul din decembrie 2007”, considera Bogdan Georgescu, presedintele Colliers International, care declara de curand ca urmatoarele luni ar putea consemna una-doua tranzactii cu valori in jurul sumei de 500 mil. euro.
Si daca vanzatorii si consultantii spun ca urmatoarele luni vor aduce noi tranzactii, unii avand in gand randamentele inregistrate in 2007, potentialii cumparatori sunt mult mai atenti la ce proiecte aleg sa achizitioneze – si decid numai dupa negocieri mai dure decat in trecut. “Sunt preturi nebune, dezvoltatorii nu isi dau seama ca sunt deja foarte multe oferte pe piata si vor sa vanda la aceleasi preturi de acum un an”, spune Jorge Morgadinho, expansion manager al dezvoltatorului portughez de centre comerciale Sonae Sierra.
Aceste preturi au determinat compania portugheza sa isi reorienteze interesul, Morgadinho precizand ca interesul fata de achizitionarea unui proiect aflat in stadiu de dezvoltare este mult mai mic in prezent. “In principiu, nu suntem interesati de un yield mai mic de 7-7,25%. Daca proiectul este bun si ne atrage, am putea accepta si ceva sub acest nivel, dar nu mai reprezinta interesul nostru principal”, declara oficialul companiei portugheze, care este unul din cei mai mari dezvoltatori si administratori de centre comerciale la nivel global.
Sonae Sierra si-a facut anul trecut intrarea in tara prin achizitionarea proiectului River Plaza din Ramnicu Valcea, intr-o tranzactie de 42 de milioane de euro, avand in dezvoltare si trei proiecte comerciale in Bucuresti, Craiova si Ploiesti. In plus, compania a ajuns anul trecut la un acord de preluare a 50% din complexul Arena Mall din Bacau, tranzactie care nu a fost inca finalizata. “Speram ca pana la sfarsitul anului sa incheiem tranzactia, dar nu depinde de noi, totul este in mainile vanzatorului”, spune Morgadinho, facand referire la Ovidiu Budeanu, actionarul majoritar al companiei care detine centrul comercial.
O scadere a randamentelor a fost resimtita si de catre Nimrod Ben-Ami, CEO al Neocity Group Romania, dezvoltator israelian care a inaugurat recent primul sau proiect de retail, City Park Mall of Constanta, in urma unei investitii de 70 de milioane de euro. Nimrod sustine ca a primit oferte de cumparare si la un randament de investitie de 6,25-6,5%, toate fiind insa refuzate. “Nu am dorit sa vindem, nici acum nu suntem interesati. Dorim sa administram pentru o perioada centrul comercial si vom vedea apoi; pentru pretul corect, orice este de vanzare.”
Un factor care ar putea duce la cresterea yield-urilor ar putea fi reprezentat si de catre diminuarea randamentelor anuale de administrare (return on equity), scadere cauzata, spre exemplu, de reducerea chiriilor platite pentru spatiile din centrele comerciale sau din cladirile de birouri. “Orice diminuare a veniturilor viitoare, cuantificabila de catre investitor, va duce la plata unui pret mai mic (yield mai mare) la achizitie”, afirma Costel Florea, adaugand ca nivelul yield-ului este influentat si de cat anume inseamna fondurile proprii ale investitorului in totalul sumei platite pentru respectivul activ, de perioada cat investitorul estimeaza ca va pastra proprietatea in portofoliu si de valoarea estimata a randamentului in momentul unui exit – daca acesta este modelul de business al investitorului.
Consultantul de investitii considera totusi ca, in ciuda contextului general de majorare a randamentelor, un yield de 5,55% – inregistrat anul trecut in cazul vanzarii imobilului de birouri America House din Bucuresti catre compania franceza Ixis, pentru 120 de milioane de euro – este in continuare posibil, “dar nu in urmatoarele 12 luni”.
Ce se intampla in Europa
Castigurile oferite de investitiile in centrele comerciale din Europa de Vest sunt cele mai mici, Turcia si Rusia oferind cele mai bune randamente din acest punct de vedere.
| Tara | Randament primar* (%) |
| Irlanda | 4,25 – 4,75 |
| Belgia, Franta | 4,75 – 5,25 |
| Olanda | 4,75 – 5,50 |
| Cehia | 5,00 – 5,50 |
| Polonia | 5,25 – 5,75 |
| Ungaria | 5,50 – 6,00 |
| Turcia | 7,00 – 8,00 |
| Rusia | 9,5 – 10,00 |
*cele mai bune randamente posibile
Sursa: Colliers International