BusinessMagazin

Tag: yield

  • Romania, printre putinele piete in care investitiile imobiliare au crescut in T1

    Volumul total de investitii imobiliare s-a ridicat in primul trimestru al acestui an la 11,3 miliarde de euro, potrivit unui raport intocmit de compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis. Valoarea trimestriala este cea mai mica din ultimii cinci ani, scaderea fata de trimestrul precedent fiind de 45%.

     

    Scaderea s-a inregistrat in aproape toate cele 26 de state analizate in raportul CBRE, doar sase piete inregistrand cresteri fata de ultimul trimestru din 2008: Belgia, Luxemburg, Norvegia, Romania, Slovacia si Ucraina. "Schimbarile trimestriale ale volumelor de investitii nu sunt intotdeauna relevante pentru a stabili o tendinta pe piata, cele sase piete avand o dimensiune si o lichiditate relativ scazute, finalizarea unei tranzactii mari avand un impact semnificativ asupra cifrelor trimestriale", se spune in raportul companiei imobiliare.

     

    In ceea ce priveste pietele dezvoltate, Marea Britanie si Spania au fost singurele care au inregistrat o scadere a volumui de investitii imobiliare de sub 45%, media europeana. "Activitatea de investitii de pe piata din Marea Britanie pare sa fi atins nivelul cel mai de jos cu o valoare de patru miliarde de euro in T1 2009. Avand in vedere corectiile rapide ale yield-ului de pana acum, interesul investitorilor incepe sa se indrepte catre segmentele prime ale pietei, mai ales spre Londra. Marea Britanie pare pregatita sa fie prima piata europeana care sa inregistreze o revigorare a acativitatii de investitii. Totusi, numai cererea chiriasilor si numarul de proiecte in dezvoltare vor modela nivelul preturilor pe termen mediu", a declarat Michael Haddock, director of capital markets research al CB Richard Ellis.

     

    Modificarile inregistrate de yield-uri au determinat reduceri ale valorii de capital in aceasta perioada din cauza riscului restabilirii preturilor, insa se asteapta ca declinul chiriilor sa fie principalul factor de reducere a valorii de capital pana la sfarsitul anului 2009. Indicii primi yield la nivelul Uniunii Europene s-au modificat in medie cu 30 de puncte baza (bps) in T1 2009, dupa ce in ultimele trei luni din 2008 au crescut brusc cu 40 bps.

     

    Studiul CBRE sugereaza ca yield-urile prime se vor stabiliza pe unele piete in lunile urmatoare datorita nivelului de reglementare a preturilor care a avut loc pana acum, precum si nivelurilor absolute ale yield-urilor. Londra, Madrid si Paris sunt piete care se apropie de urmatoarea etapa a ciclului, generand astfel un mai mare interes din partea investitorilor, cu yield-uri prime situate la cel mai scazut nivel din Europa miscandu-se spre nivelul actual apropiat de cele mai inalte niveluri pe termen lung.
     

  • CB Richard Ellis: Yield-urile locale au crescut la minim 8%

    Astfel, yield-urile principale pe segmentul de birouri din Bucuresti au ajuns la nivelul de 8,25%, cele din sectorul de retail au crescut la 8% iar cele inregistrate pe segmentul spatiilor logistice sunt de 8,5%, potrivit raportului CB Richard Ellis.

     

    Practic, cu cat yield-ul este mai ridicat, cu atat perioada de recuperare a investitiei realizate de cumparator la achizitia unui activ imobiliar va fi mai redusa, un yield scazut fiind sinonim cu un pret foarte bun obtinut de catre vanzator si cu o perioada de recuperare a investitiei mai indelungata pentru cumparator.

     

    Valorile din raportul CB Richard Ellis sunt sensibil mai ridicate comparativ cu cele considerate medii la inceputul acestui an, cand randamentele medii ale investitiilor in proprietati comerciale de prim rang erau de 7-7,5% pe sectorul comercial si de aproximativ 6-6,5% pe segmentul spatiilor de birouri.

     

    Spre exemplu, ultima tranzactie semnificativa pe sectorul spatiilor comerciale – achizitia Iris Shopping Center de catre DEGI contra a 147 de milioane de euro, a fost incheiata la un yield estimat la 7%, in timp ce cladirea de birouri America House, situata in Piata Victoriei din Capitala, a fost vanduta catre grupul francez Natixis la un randament de aproximativ 5,6%.

     

    “Efectele combinate ale nivelurilor reduse de lichiditate si de cantitate de investitii cu perspectiva unui venit din crestere pe termen scurt mult mai mic, contribuie acum la presiunea ce afecteaza yield-urile din toate sectoarele. Aceasta dovada ultima a yield-urilor in crestere va starni interesul investitorilor de capital care tintesc piata imobiliara comerciala, ” a declarat Richard Holberton, director pentru zona Europei, Orientului Mijlociu si Nordului Africii a departamentului de cercetare si consultanta din cadrul CB Richard Ellis.

     

    Cresterea yield-urilor vine in contextul in care chiriile din Europa au ramas stabile pe segmentele birouri si retail in timpul celui de-al treilea trimestru din 2008, in vreme ce chiriile din sectorul industrial au scazut usor, potrivit ultimul Indice de Chirie CB Richard Ellis. Cresterea yield-urilor locale, in contextul majorarii chiriilor dar si a tranzactiilor incheiate in 2007, denota un interes scazut din partea posibililor cumparatori  pentru activele imobiliare de pe plan local.

     

    In ceea ce priveste piata locala, chiriile medii – pentru proprietatile principale din Bucuresti, pe segmentul spatiilor de birouri au urcat cu 10% in ultimul an, pana la 22 de euro pe metru patrat pe luna, cele pentru spatiile comerciale s-ar majorat cu 27,3%, pana la 140 de euro pe metru patrat pe luna in timp ce chiriile pe segmentul spatiilor logistice s-au situat in septembrie la 4,5 euro/mp/luna.

     

    “Cu toate ca ratele de crestere anuale pentru cele trei sectoare raman pozitive, perspectiva unei economii europene slabite se reflecta in sprijinul acordat chiriilor la nivelurile curente si in cresterea incidentei unor declinuri actuale ale inchirierii", a mai spus Richard Holberton.

     

    CB Richard Ellis este una din cele mai mari companii de consultanta imobiliara la nivel global cu 29.000 de angajati, fiind prezenta pe plan local prin CBRE Eurisko, dupa achizitionarea companiei locale Eurisko printr-o tranzactie cu o valoare de 24 de milioane de euro.
     

  • Cushman&Wakefield: Piata imobiliara din Europa a intrat intr-o vacanta timpurie

    “Piata a intrat intr-o vacanta timpurie” a declarat Michael Rhydderch, Head of the European Cross Border Capital Market Group la Cushman & Wakefield. “Volumul tranzactiilor s-a redus nu atat din cauza lipsei de cerere sau de oferta de pe piata, cat din cauza incertitudinilor de pe piata financiara si a preturilor. Acestea continua sa afecteze tranzactiile majore si vanzarile de portofolii mai mult decat alte sectoare ale pietei. Totusi, cererea este inca puternica pentru produse de calitate (din categoria “prime”) si exista mai multi cumparatori care observa acum oportunitati in piata.”

     

    Vestul Europei a inregistrat scaderi de peste 50% in tranzactiile de anul acesta fata de media trimestriala pentru 2007, insa pietele din est sunt intr-o usoara crestere, mai ales datorita Rusiei si Bulgariei. Pietele mai mari inregistreaza scaderi importante: Marea Britanie (-60%), Germania (-55%), Franta (-51%)

     

    Cel mai mare declin se inregistreaza insa in pietele mai mici, cum sunt Grecia, Irlanda, Ungaria, Austria si Luxemburg. Belgia si Olanda rezista in timp ce tarile nordice raporteaza scaderi de 41%, iar Sudul Europei de 43% – mai putin insa decat media europeana de 49,6%.

     

    Pentru nordici, aceasta se datoreaza situatiei mai bune din Danemarca si Finlanda, in timp ce in sud, Spania tine media sus, cu scaderi in volumele tranzactionate de numai 10% fata de anul trecut. In Spania repozitionarea preturilor (depasita in severitate doar de cea inregistrata in Marea Britanie si in Norvegia) si presiunea asupra proprietarilor deschid noi oportunitati intr-un ritm rapid, noteaza raportul Cushman&Wakefield.

     

    “Cu yielduri in crestere in majoritatea sectoarelor, este clar ca ne indreptam catre o piata cu preturi mult mai rationale” a comentat Rhydderch. “Problema este ca unii cumparatori nu stiu cum sa foloseasca aceasta putere de care dispun in prezent si nici ce optiuni sunt disponibile pentru ei, in timp ce multi vanzatori nu se afla inca intr-un impas suficient de mare incat sa accepte preturile care le sunt oferite.”

     

    Cumparatorii internationali raman precauti, investitiile trans-nationale scazand cu 55% anul acesta fata de investitiile domestice care au scazut doar cu 44%. “Aceasta situatie s-ar putea schimba, avand in vedere capitalul international ce asteapta sa fie investit”, a completat Rhydderch. “Situatia este complexa in momentul de fata, exista cerere atat din partea jucatorilor locali, cat si a celor internationali in majoritatea pietelor. De departe cei mai activi jucatori sunt fondurile germane. Aproape toate cererile vizeaza proprietati de tip “prime”.”

     

    Analistii companiei de consultanta considera in acest context ca din toamna ar trebui sa apara mai multe oportunitati de tranzactii cu preturi bune, in timp ce trimestrul in care ne aflam "va fi unul slab". "Ultimul trimestru va putea semnala rezultate mai bune si anticipam volume anuale de 150-155 miliarde de euro. Intr-adevar, acei investitori care au asteptat pana la sfarsitul anului inainte de a reintra in piete ar putea descoperi un mediu mai competitiv decat s-ar fi asteptat.”, conclude Michael Rhydderch.
     

  • Au ajuns preturile la maxim?

    Intr-o discutie de la inceputul acestui an, premergatoare deschiderii Baneasa Shopping City, Ali Ergun Ergen, retail administrator & development manager al Baneasa Developments, spunea ca piata autohtona a ajuns deja la niveluri similare cu cele din Europa Centrala in ceea ce priveste preturile centrelor comerciale. “Cred ca randamentele (yield-urile) din Romania au ajuns deja la niveluri similare cu cele din Europa Centrala, sunt deja la un nivel cuprins intre 5,75% si 6,25%”, spunea Ergen, considerand ca dezvoltarea unui centru comercial reprezinta una dintre cele mai profitabile afaceri.

     

    Declaratiile erau facute dupa incheierea anului 2007, cand randamentele investitiilor imobiliare scazusera pana la un nivel comparabil cu cele din Vest, ceea ce se transpune printr-o scumpire a activelor scoase la vanzare. Pretul de vanzare a unei proprietati imobiliare se calculeaza pe baza randamentului anual (yield), calculat ca raport intre veniturile ce pot fi obtinute de cumparator si suma platita pentru achizitionarea proprietatii. Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul platit este mai mare, iar cumparatorul urmeaza sa isi recupereze investitia intr-o perioada de timp mai indelungata.

     

    Contextul este total diferit dupa primele sase luni din 2008. Criza financiara internationala s-a tradus printr-o prudenta sporita din partea bancilor in ceea ce priveste finantarile pentru dezvoltarile imobiliare, dar si printr-o atentie mai mare a investitorilor in momentul achizitionarii unui proiect. In plus, numarul proiectelor aflate in constructie sau finalizate este tot mai mare, randamentul anual obtinut de catre posibilul investitor urmand sa fie astfel mai mic.

     

    In segmentul centrelor comerciale, proiectele aflate la vanzare sunt mult mai numeroase decat cele din alte segmente ale pietei imobiliare. “Pentru proprietatile din Bucuresti, valoarea yield-rilor nu s-a modificat simtitor, cresterea fiind de maxim 0,25%, iar pentru cele situate in afara Bucurestiului, ofertele potentialilor cumparatori sunt cu 0,50% pana la 0,75% peste valoarea inregistrata in cursul anului 2007”, spune Costel Florea, partner & head of capital markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting.

     

    Consultantul considera ca a doua jumatate a anului nu va aduce o revenire la nivelurile randamentelor de investitie inregistrate anul trecut, argumentand prin atentia cu care principalii finantatori acorda creditare atat pentru dezvoltare, cat si pentru achizitii, finantarea reprezentand oricum un procent mai mic din totalul investitiei comparativ cu anii trecuti, cand bancile finantau o parte mai mare din achizitia unui proiect. “In cazul in care sunt oferite spre tranzactionare proprietati mai putin atractive, situate in zone cu potential comercial mai scazut, este posibil ca yield-urile sa mai creasca, dar numai pentru aceste proprietati, pana la valori de 7,75-8,25%”, considera Florea.

     

    Majorarea randamentelor si scaderea preturilor ce pot fi obtinute pentru un activ imobiliar a fost resimtita si de catre vanzatori, care isi pastreaza insa increderea in ceea ce priveste obtinerea unui pret bun. “Yield-urile au crescut pana la aproximativ 7,25%. Poate fi cu siguranta mai rau decat acum, cred insa ca vin vremuri mai bune”, spune Andrew Stear, managing partner al dezvoltatorului RED Management Capital, care are in dezvoltare proiecte cu o valoare cumulata de circa 800 de milioane de euro.

     

    RED Management a inaugurat la finalul lunii trecute primul sau proiect comercial, Armonia Arad, din care 75% a fost vandut inca din faza de constructie catre fondul austriac de investitii Immoeast. Al doilea proiect care va fi inaugurat tot in acest an, parcul de retail Armonia Braila, se afla la vanzare, Andrew Stear aratandu-se increzator ca va vinde proiectul pana la finalul acestui an, desi la inceputul anului declara ca finalizarea tranzactiei se va finaliza in prima jumatate a anului in curs. “Daca nu vom gasi un cumparator, suntem dispusi sa il administram pentru o perioada, nu va fi nicio problema”, spune Stear.

     

    Vanzarea proiectului din Braila a intarziat nu numai in contextul scaderii interesului manifestat de catre investitorii internationali, dar si ca urmare a faptului ca in Braila exista inca un parc de retail aflat la vanzare, proiect comercial care a fost deja inaugurat. Proiectul, detinut de catre dezvoltatorul belgian BelRom, este unul din cele patru pe care compania a anuntat ca le va finaliza in acest an. Celelalte sunt situate in Bacau, Focsani si Deva, iar pana acum compania a finalizat si vandut deja doua proiecte, in Sibiu si Targu-Mures. Carl Decoopman, managerul si unul din actionarii dezvoltatorului, declara recent ca vanzarea proiectelor din Braila si Bacau se va finaliza in acest an, pretul dorit fiind de 80-90 de mil. euro.

     

    Vanzatorii, dar si managerii departamentelor de investitii din cadrul companiilor de consultanta imobiliara, care reprezinta liantul dintre proprietari si fondurile interesate de achizitionarea proiectelor, considera ca tranzactia recenta prin care Deutsche Bank a preluat proiectul Upground din Bucuresti, pentru o suma estimata la 340 mil. euro, reprezinta un semnal bun pentru piata, putand fi sinonima cu revenirea interesului pentru activele imobiliare romanesti. “Tinand cont de tendinta de stabilizare a pietei imobiliare din Romania, dar si de cresterea asteptata a tuturor segmentelor de piata, in a doua jumatate a anului 2008 interesul investitorilor ar trebui sa revina cel putin la nivelul anului precedent. Iar cresterea cererii din partea investitorilor ar putea avea ca efect scaderea sau revenirea randamentelor la nivelul din decembrie 2007”, considera Bogdan Georgescu, presedintele Colliers International, care declara de curand ca urmatoarele luni ar putea consemna una-doua tranzactii cu valori in jurul sumei de 500 mil. euro.

     

    Si daca vanzatorii si consultantii spun ca urmatoarele luni vor aduce noi tranzactii, unii avand in gand randamentele inregistrate in 2007, potentialii cumparatori sunt mult mai atenti la ce proiecte aleg sa achizitioneze – si decid numai dupa negocieri mai dure decat in trecut. “Sunt preturi nebune, dezvoltatorii nu isi dau seama ca sunt deja foarte multe oferte pe piata si vor sa vanda la aceleasi preturi de acum un an”, spune Jorge Morgadinho, expansion manager al dezvoltatorului portughez de centre comerciale Sonae Sierra.

     

    Aceste preturi au determinat compania portugheza sa isi reorienteze interesul, Morgadinho precizand ca interesul fata de achizitionarea unui proiect aflat in stadiu de dezvoltare este mult mai mic in prezent. “In principiu, nu suntem interesati de un yield mai mic de 7-7,25%. Daca proiectul este bun si ne atrage, am putea accepta si ceva sub acest nivel, dar nu mai reprezinta interesul nostru principal”, declara oficialul companiei portugheze, care este unul din cei mai mari dezvoltatori si administratori de centre comerciale la nivel global.

     

    Sonae Sierra si-a facut anul trecut intrarea in tara prin achizitionarea proiectului River Plaza din Ramnicu Valcea, intr-o tranzactie de 42 de milioane de euro, avand in dezvoltare si trei proiecte comerciale in Bucuresti, Craiova si Ploiesti. In plus, compania a ajuns anul trecut la un acord de preluare a 50% din complexul Arena Mall din Bacau, tranzactie care nu a fost inca finalizata. “Speram ca pana la sfarsitul anului sa incheiem tranzactia, dar nu depinde de noi, totul este in mainile vanzatorului”, spune Morgadinho, facand referire la Ovidiu Budeanu, actionarul majoritar al companiei care detine centrul comercial.

     

    O scadere a randamentelor a fost resimtita si de catre Nimrod Ben-Ami, CEO al Neocity Group Romania, dezvoltator israelian care a inaugurat recent primul sau proiect de retail, City Park Mall of Constanta, in urma unei investitii de 70 de milioane de euro. Nimrod sustine ca a primit oferte de cumparare si la un randament de investitie de 6,25-6,5%, toate fiind insa refuzate. “Nu am dorit sa vindem, nici acum nu suntem interesati. Dorim sa administram pentru o perioada centrul comercial si vom vedea apoi; pentru pretul corect, orice este de vanzare.”

     

    Un factor care ar putea duce la cresterea yield-urilor ar putea fi reprezentat si de catre diminuarea randamentelor anuale de administrare (return on equity), scadere cauzata, spre exemplu, de reducerea chiriilor platite pentru spatiile din centrele comerciale sau din cladirile de birouri. “Orice diminuare a veniturilor viitoare, cuantificabila de catre investitor, va duce la plata unui pret mai mic (yield mai mare) la achizitie”, afirma Costel Florea, adaugand ca nivelul yield-ului este influentat si de cat anume inseamna fondurile proprii ale investitorului in totalul sumei platite pentru respectivul activ, de perioada cat investitorul estimeaza ca va pastra proprietatea in portofoliu si de valoarea estimata a randamentului in momentul unui exit – daca acesta este modelul de business al investitorului.

     

    Consultantul de investitii considera totusi ca, in ciuda contextului general de majorare a randamentelor, un yield de 5,55% – inregistrat anul trecut in cazul vanzarii imobilului de birouri America House din Bucuresti catre compania franceza Ixis, pentru 120 de milioane de euro – este in continuare posibil, “dar nu in urmatoarele 12 luni”.

     

    Ce se intampla in Europa

     

    Castigurile oferite de investitiile in centrele comerciale din Europa de Vest sunt cele mai mici, Turcia si Rusia oferind cele mai bune randamente din acest punct de vedere.

     

    Tara Randament primar* (%)
    Irlanda 4,25 – 4,75
    Belgia, Franta 4,75 – 5,25
    Olanda 4,75 – 5,50
    Cehia 5,00 – 5,50
    Polonia 5,25 – 5,75
    Ungaria 5,50 – 6,00
    Turcia 7,00 – 8,00
    Rusia 9,5 – 10,00

    *cele mai bune randamente posibile

    Sursa: Colliers International

     

  • Eurisko: Randamentele vor creste semnificativ in 2008

    Anul 2007 a cunoscut o adevarata explozie din punctul de vedere al tranzactiilor imobiliare pe investitii, atat in ceea ce priveste achizitia de terenuri pentru viitoare dezvoltari, cat si achizitiile de produs imobiliar functional (cladiri de birouri, shopping centers, mall-uri, parcuri logistice).

    "Randamentele vor creste semnificativ in acest an. Motivul principal este criza financiara pe segmentul imobiliar din SUA, care a facut ca si Europa financiara sa se replieze si sa fie mult mai precauta in finantarea achizitiilor imobiliare in scop de investitie", este de parere Alexandra Dimofte, partener al Eurisko.

    Datorita atat unei politici extrem de relaxate a institutiilor finantatoare, cat si a competitiei acerbe intre dezvoltatori pe de o parte si fonduri de investitii pe de alta parte, randamentele s-au redus anul trecut cu aproape 2 puncte (la cladirile inchiriate, randamentele s-au situat in 2006 in jurul a 7.5%- 9%, iar in 2007 s-au inchis tranzactii la randamente intre 5.9%- 7%).

    Randamentul anual (yield) este valoarea in functie de care se stabileste pretul de vanzare al unui imobil, fiind calculat ca raport procentual intre veniturile nete aduse de imobil si suma totala platita pentru achizitie. Cu cat randamentul este mai mic, cu atat pretul (in suma absoluta) este mai mare. Cel mai redus randament de pe piata romaneasca a fost atins in cazul tranzactiei de vanzare a imobilului America House, dezvoltat de GTC – circa 5,6% – cand o divizie a grupului financiar francez Natixis a platit peste 120 de milioane de euro pentru a prelua cladirea.