Imaginati-va urmatorul anunt: Caut spatiu de birouri open-space, minimum 2.000 de metri patrati, in cladire de clasa A. Nu, nu-l veti gasi la mica publicitate, dar e-mailuri cu o astfel de cerere sunt din ce in ce mai frecvente in casutele de posta electronica ale brokerilor din marile agentii imobiliare. Dupa o efervescenta a tranzactiilor in perioada 2000-2002, cand pe piata imobiliara bucuresteana au fost livrate mai multe imobile de birouri la standarde occidentale, urmatorii doi ani au fost mult mai linistiti. In 2003 si 2004 nu s-a finalizat nici un proiect de mari dimensiuni, iar tranzactiile au fost mai putine, dar si vizand suprafete mai mici. In schimb, au fost incheiate mai multe contracte de preinchiriere in cladiri ce urmau sa fie finalizate in anii viitori. Piata este acum mult mai animata, deoarece o parte dintre cei care s-au mutat la inceputul deceniului isi cauta acum un nou sediu. Contractele de inchiriere sunt incheiate in general pe cinci ani, iar in 2005 si 2006 vor expira o mare parte dintre cele semnate atunci. Dar de ce s-ar muta o companie din actualul sediu? Exista si motivatii subiective, cum ar fi dorinta pentru o vizibilitate mai mare sau companii care vor neaparat sa fie in cea mai bine cotata cladire de pe piata. Pe de alta parte, sunt si firme care au crescut puternic in acesti cinci ani, iar cladirile in care isi au acum birourile sunt ocupata in totalitate si nu mai au unde sa se extinda, explica Bogdan Georgescu, director general al companiei imobiliare Colliers International. Si, de ce nu, sunt si companii care sunt nemultumite de relatiile cu proprietarul cladirii sau din cauza unor probleme de functionalitate a spatiului ocupat. Insa deficitul de cladiri face ca regulile nescrise, dar aplicate in toata lumea, sa fie aproape inaplicabile in Bucuresti. Astfel, de obicei, firmele de servicii care au contact direct cu clientii acorda o atentie deosebita sediilor, care se identifica de multe ori cu numele companiei respective. Firmele de telefonie mobila, bancile, societatile de avocatura sau de arhitectura, companiile de asigurari etc. au birouri spectaculoase, in timp ce companiile de productie prefera sedii mai discrete, punand un accent mult mai mare pe functionalitate. De asemenea, companiile multinationale prefera sa inchirieze, nu sa cumpere spatii, afirma analistii imobiliari. Cei doi mari operatori de telefonie mobila, Connex si Orange, au ales cele mai reprezentative cladiri de birouri la vremea schimbarii sediului. Astfel, MobiFon-Connex ocupa o treime din Charles de Gaulle Plaza (terminat in primavara acestui an), un centru de afaceri in care ii are ca vecini pe Raiffeisen si HVB. Contractul de preinchiriere a fost insa semnat inca din 2003. Iar Orange ocupa jumatate din Europe House – cladire finalizata in 2002 – unde isi mai au sediul firme ca HP sau Oracle. In schimb o parte dintre bancile prezente pe piata romaneasca aleg varianta cumpararii sau chiar dezvoltarii unui sediu. Aceasta activitate e considerata drept total atipica de catre analisti, dat fiind ca nu este una specifica bancilor, dar mai ales pentru ca imobilizeaza importante resurse financiare. Astfel, compania franceza Vinci a construit pentru BRD-GSG un turn in Piata Victoriei. De asemenea, grupul elen Alpha Bank – care are deocamdata birourile in Neocity Tower – isi va construi un imobil tot in zona pietei Victoriei. Potrivit unor surse din piata, cele doua exemple nu sunt singulare, alte banci analizand oportunitatea constructiei unui sediu propriu. Situatia poate fi extinsa si la firmele de asigurari, pentru care sediul este extrem de important. Un exemplu ar fi compania americana AIG: toate materialele de prezentare ale firmei au imprimata imaginea sediului din New York. In Romania, Generali Asigurari – divizia autohtona a celui de-al treilea grup european de asigurari – isi cauta de mai multi ani un sediu reprezentativ, ba chiar a luat in calcul si varianta constructiei unei cladiri proprii. O situatie interesanta a aparut in cazul societatilor de avocatura. Catalina Jigman, manager al departamentului de birouri in cadrul companiei imobiliare Eurisko, considera ca exista doua tipuri de sedii cautate de firmele de profil. Prima prefera imobilele moderne de birouri de clasa A, care le aduc o vizibilitate sporita, dar si un plus de clienti – avocatii se pot ocupa de afacerile developerului cladirii, dar si de ale altor chiriasi, datorita proximitatii. In aceasta situatie sunt, printre altii, societatile de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP) – care s-a mutat din Neocity Tower in Bucharest Business Park, Tuca si Asociatii – care va ocupa un spatiu in America House, Popovici si Asociatii – care a inchiriat recent ultimul etaj din Dorobanti 235. Pe de alta parte, exista firme de avocatura care aleg vile din perioada interbelica, cu o arhitectura deosebita, dar ceva mai discrete. In aceasta situatie sunt cabinete precum Linklaters Miculiti, Mihai si Asociatii, Badea, Georgescu si Asociatii sau Bostina si Asociatii.
Astfel ca un imobil de calitate a atras chiriasi din domenii diverse, fara a mai tine cont de acele reguli nescrise. De exemplu, Opera Center, imobil care a fost finalizat in 2000, dar este considerat inca drept unul dintre cele mai bune din Capitala. Furnizori de servicii financiare, precum grupul ING si firma de consultanta PricewaterhouseCoopers, stau alaturi de producatori de medicamente ca GSK si Eli Lilly, dar si langa o organizatie ca USAID, exemplifica Georgescu.
Situatia nu se va schimba nici in urmatoarea perioada, din cauza ca imobilele construite sunt si putine, si de mici dimensiuni. Gradul de neocupare al spatiilor de clasa A este foarte redus, sub 3%, spune Bogdan Georgescu. Mai mult, desi in acest an si in prima parte a anului viitor vor fi terminate cateva cladiri importante, nici aceste spatii nu vor fi disponibile pe piata, deoarece au fost deja preinchiriate.
Cine s-a miscat repede a prins un loc in aceste centre de afaceri, insa cei care au amanat mai mult timp decizia vor fi nevoiti sa astepte. In Romania, companiile inca nu s-au obisnuit sa caute spatii disponibile cu 2-3 ani inainte, astfel ca de multe ori raman in sediile vechi, spune Catalina Jigman de la Eurisko.
Si acesta este totusi un caz fericit. Pentru ca au existat chiar situatii cand firma a anuntat proprietarii spatiului in care isi avea sediul ca intentioneaza sa se mute, dar nu a gasit in timp util un spatiu potrivit. In acest timp insa, proprietarul a gasit alti chiriasi, iar firma respectiva a fost obligata sa se mute, pentru o perioada de timp, in conditii mai proaste. Pe langa siguranta gasirii unui sediu potrivit, un alt avantaj al preinchirierii inca din perioada constructiei este, in opinia specialistilor imobiliari, posibilitatea de a amenaja spatiul conform cerintelor chiriasului inca din faza de proiectare, pentru a evita ulterioare costuri suplimentare sau chiar nemultumiri de ordin tehnic.
Cert este ca nevoia de spatii de clasa A depaseste cu mult oferta. Recent, in cadrul ultimului BUSINESS Club, Bogdan Georgescu estima ca in acest an vor fi inchiriate suprafete de birouri insumand circa 200.000 de metri patrati (incluzand preinchirierile), fata de 130.000 anul trecut. Spatiile nou-construite vor ajunge, poate, la 100.000 mp.
Marile proiecte aflate inca in lucru sunt aproape in intregime inchiriate. Pe planseta arhitectilor sunt acum imobile cu suprafete foarte mari, in jurul a 50.000 de metri patrati, adica de doua ori mai mari decat Charles de Gaulle Plaza, cladirea in care sunt sediile Connex, HVB si Raiffeisen. Dar aceste proiecte vor fi finalizate cel mai devreme in 2007-2008. Astfel ca brokerii nu vor sterge prea curand toate mesajele cu cereri din partea potentialilor chiriasi.