“To lease” sau “de inchiriat” – astfel de afise pe cladirile de
birouri din Bucuresti sunt la ordinea zilei, iar prezenta lor este
explicabila prin contexul economic, in care datele companiilor de
consultanta imobiliara arata o rata de neocupare considerabila a
spatiilor de birouri (peste 18% la sfarsitul primului trimestru,
conform DTZ Echinox), iar aproape jumatate din birourile din zona
de nord a Capitalei stau goale. Un eveniment notabil pentru ultima
luna a fost inchirierea de catre Oracle a 7.000 mp din Nusco Tower,
care se adauga celor 14.000 mp inchiriati in cladirile invecinate,
Oracle Tower si Floreasca Business Park.
Tranzactia ramane insa o veste buna izolata, in contextul in
care pe piata vor intra noi spatii de birouri, adaugandu-se la
excesul actual de oferta. Urmatoarele luni ar urma sa aduca
finalizarea unor mari proiecte, precum Platinum Business and
Convention Center, in partea de nord, gradul de inchiriere al
cladirilor care se predau sau mai au putin pana la finalizare
variaza enorm, de la 80% la chiar niciun chirias, iar in cateva
luni, Petrom, unul din cei mai mari chiriasi din Bucuresti, va lasa
liberi 24.000 de metri patrati, prin mutarea in noul sediu,
proprietate a companiei.
La toate acestea se adauga spatiile de birouri oferite la
subinchiriere de catre companii care au semnat initial contracte
bazandu-se pe estimarile generale de crestere ale economiei si ale
afacerilor, indiferent de domeniu. “Sunt companii din domeniul
asigurarilor, financiar, avocatura etc. care au inchiriat suprafete
mari in cladiri de birouri prestigioase si cu chirii destul de
ridicate si care, in contextul actual al pietei, doresc sa isi
diminueze costurile si cauta potentiali subchiriasi”, spune Monica
Vasile, senior office consultant al companiei de consultanta
imobiliara DTZ Echinox. Consultantul vorbeste, ca si altii, de
oferte de pret acceptate de catre companiile ce subinchiriaza
spatii de birouri cu o valoare cu 15-20% mai mica decat cea la care
s-a semnat initial.
Aceasta ar putea insemna pierderi de cateva mii de euro pentru o
companie care ofera spre subinchiriere o suprafata de 1.000 de
metri patrati, in timp ce in cazul suprafetelor mai mari,
pierderile pot sa se exprime si cu cinci zerouri. Potrivit
informatiilor din piata, in acest moment exista in Capitala minim
sapte oferte de inchiriere cu o suprafata de cel putin 2.000 de
metri patrati, indeajuns de mare pentru 200 de angajati, in functie
de compartimentarea spatiului.
Laura Bencze, managerul departamentului de cercetare
al CB Richard Ellis Romania, a explicat ca intelegerile semnate pe
o durata mai mica de doi ani nu aduc scaderi semnificative de
chirie pentru compania care suboferteaza un spatiu, raportat la
chiria initiala, mentinerea unei oferte mai mult in piata insemnand
o flexibilitate sporita din partea chiriasului initial. Potrivit
datelor colectate de catre BUSINESS Magazin de la companiile
imobiliare, oferte de subinchiriere a birourilor au aparut in toate
zonele din Capitala, de la zona de nord la cea vestica sau la
zonele centrale. Astfel, in cladiri precum Lakeview, finalizata
recent, sau West Gate, America House ori Riverplace – fosta Sema
Parc – se gasesc cateva mii de metri patrati de spatii scoase la
subinchiriere. Oficialii firmelor in legatura cu care exista
informatii ca au spatii la subinchiriere nu au dorit sa comenteze
insa pe marginea lor.
Cat despre suprafata exacta oferita, estimarile companiilor
imobiliare variaza intre 25.000 si 35.000 mp, adica undeva la 2-3%
din totalul pietei de birouri. “In mod oficial am putea vorbi de
aproximativ 35.000 de metri patrati, dar daca exista o cerere clara
de la un chirias pentru un anumit spatiu sau o anumita cladire, se
pot gasi solutii, care nu se regasesc in aceasta estimare”, afirma
consultantul CBRE. Totusi, chiar si in acest context, consultantii
si brokerii de inchiriere a spatiilor de birouri nu vad o
continuare a scaderilor de chirii, cel putin nu una
semnificativa.
Florin Sorea, spre exemplu, directorul departamentului de
birouri al Cushman & Wakefield Romania, considera ca relocarea
Petrom va contribui la cresterea gradului total de neocupare, insa
nu indeajuns incat sa puna o presiune mai mare pe nivelul chiriilor
“fata de cat a pus lipsa cererii de pana acum. Chiriile vor
continua sa scada insa, in principal din cauza situatiei economice
precare si a lipsei cererii”, afirma consultantul, care estimeaza o
scadere de cel mult 10% pana la sfarsitul anului.
Nici Horatiu Florescu, considerat a fi cel mai experimentat
consultant pe segmentul spatiilor de birouri, nu vede o scader;
semnificativa a chiriilor pentru urmatoarea perioada, in ciuda
spatiilor disponibile din acest moment si a relocarii Petrom. El
considera ca nu vom asista prea curand la o revenire a mediului de
afaceri si implicit a sectorului imobiliar, insa a remarcat ca in
prima parte a acestui an, cererea a crescut si se bazeaza in
continuare pe companiile internationale care ar urma sa isi
deschida sedii sau birouri de suport in regiune, inclusiv in
Romania. Pana atunci, afisele cu “de inchiriat” vor continua sa fie
afisate pe birourile dezvoltate in perioada de glorie a
imobiliarelor autohtone.