“Circa 15.000 de cupluri se casatoresc anual numai in Bucuresti in timp ce numai 3.000 de locuinte noi se finalizeaza”, socoteste Stefano Albarosa, seful Cefin Holding, ridicandu-se de la birou pentru a cauta mai multe studii privind potentialul pietei rezidentiale autohtone.
“Salariile vor creste, treapta urmatoare a luptei dintre banci se va da pe creditele ipotecare, la noi oricum ponderea creditelor ipotecare din PIB este foarte mica si potentialul este evident.” Sunt argumentele cu care Albarosa explica de ce are suficienta incredere in piata de aici incat sa aiba pe lista proiecte de peste un miliard de euro, desi in ultimul an preturile n-au mai crescut ca inainte, iar randamentele s-au redus. Italianul recunoaste ca vanzarile in cadrul singurului proiect rezidential aflat in dezvoltare in acest moment – Cortina Residence, un proiect de lux din Bucuresti, au scazut fata de anul trecut, insa crede ca va vinde toate cele 257 de apartamente pana in luna martie a anului viitor.
“Am vandut pana acum circa 130 si avem preturi de 2.500-2.550 euro/mp. Cred insa ca si la 2.750 de euro vom avea zeci de clienti, mai ales din noiembrie, cand vom finaliza primele apartamente si fiecare va vedea cum arata si pe ce da banii.” In ciuda crizei financiare internationale, Albarosa se declara convins ca investitiile in imobiliare vor fi profitabile in continuare. “Noi vedem ca proiecte bune merg bine in continuare”, spune CEO-ul grupului Cefin, detinut in proportii egale de familiile de oameni de afaceri italieni Albarosa si Orecchia.
Atractia fata de sectorul imobiliar a facut ca investitiile de profil sa tina capul de afis pentru Cefin Holding – prin divizia de dezvoltare imobiliara Cefin Real Estate Asset Management, un grup care reuneste sase companii din industria auto, a caror cifra cumulata de afaceri este estimata sa ajunga la peste 600 de milioane de euro in 2010. Veniturile generate de divizia auto, din care cea mai mare companie este reprezentata de importatorul camioanelor Iveco, ii dau siguranta omului de afaceri italian, ca si faptul ca proiectele dezvoltate deja sau afl ate in diferite stadii de dezvoltare au fost vandute aproape in totalitate catre fonduri de investitii straine.
“Anul acesta ne-am concentrat in special pe proiectele existente”, spune Stefano Albarosa, facand referire la parcurile logistice Cefin Logistic Park Arad, A1 Business Park si Cefin Logistic Park, ambele amplasate in vecinatatea Capitalei, dar si la proiectul rezidential Cortina Residence – tot in Bucuresti – si la Cefin Barbu Vacarescu, proiectul imobiliar stindard al grupului. “Lucrarile vor incepe pana la finalul acestui an – acum suntem in faza de licitatie a constructorului. Va fi un contract de 150 de milioane de euro”, spune Albarosa despre proiectul care va include cea mai inalta cladire din Bucuresti, cu 36 de etaje, un hotel ce urmeaza a fi clasificat la cinci stele si 10.000 de metri patrati de spatii comerciale.
Proiectul de pe Barbu Vacarescu urmeaza a fi preluat treptat de catre fondul austriac de investitii Europolis, intr-o tranzactie estimata la peste 220 de milioane de euro, aceasta fiind a doua tranzactie incheiata cu fondul austriac, dupa vanzarea Cefin Logistic Park, printr-un contract de tip forward purchase (prin care investitorul se angajeaza sa cumpere cladirea dupa finalizare). “Fondurile cu care vorbeam acum un an aveau foarte multi bani si nu stiau unde sa ii investeasca”, spune seful Cefin. Acum, dezvoltarea imobiliara incetineste, ca urmare a finantarii mult mai greu de obtinut, dar si a reducerii numarului de potentiali investitori, fapt care insa are o latura pozitiva, si anume o “realiniere a cererii fata de oferta in ceea ce priveste lucrarile de constructie”.
Contextul actual are aspecte favorabile si in opinia Ilincai Paun, director al departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International. “Cine are fonduri proprii este in siguranta, sta pe baze solide si nu are probleme. Piata actuala forteaza dezvoltatorii sa vina cu mai multi bani proprii” – ceea ce admite de altfel si omul de afaceri italian. “Daca acum doi ani puteam sa incep proiecte de 50 de milioane de euro cu 10 milioane de euro, acum pot demara doar proiecte de 30 de milioane. Ar trebui sa spunem ca inainte era mult mai usor, nu ca acum este foarte greu”, nuanteaza el.
Atitudinea pozitiva a sefului Cefin – cel putin la nivel declarativ, este destul de rara pe plan local, in contextul crizei de lichiditati financiare disponibile pentru finantarea proiectelor imobiliare si a cresterii yield-urilor de vanzare, adica a randamentelor anuale ale potentialilor investitori. Astfel, potrivit ultimului raport la nivel european al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis, yield-urile principale au crescut in acest an pana la 8,25% in ceea ce priveste proiectele de cladiri de birouri din Bucuresti in timp ce cele pentru sectorul de retail au crescut pana la 8%.
Practic, cu cat acest indicator financiar are o valoare mai ridicata, cu atat randamentul anual al cumparatorului va fi mai ridicat ca urmare a unui pret mai mic platit, un yield scazut fiind sinonim cu un pret foarte bun obtinut de catre vanzator si cu o perioada de recuperare a investitiei mai indelungata pentru cumparator. Scaderea preturilor oferite pentru proprietatile afl ate la vanzare a determinat si pe RED Management, companie care dezvolta pe plan local proiecte cu o valoare investitionala de 700 de milioane de euro, sa renunte pentru moment la vanzarea proiectelor.
“Astazi, valoarea care ar fi obtinuta prin vanzare nu ar fi in concordanta cu valoarea investitiilor sau a profiturilor care ar putea fi obtinute prin administrare”, a declarat Teodor Pop, managing partner al companiei. Compania va continua sa dezvolte proiectele incepute, incheierea unor parteneriate fiind o optiune luata in calcul.