BusinessMagazin

Tag: Si totusi se misca

  • Si totusi se misca

    Dupa mai multi ani in care, desi anuntat, boom-ul nu prea a avut loc, 2007 pare sa fie – in sfarsit – un moment cheie al evolutiei in piata spatiilor logistice si de depozitare.

     

    „Estimam o crestere puternica a pietei spatiilor industriale, in pregatirea aderarii la Uniunea Europeana“ – declaratii care au fost pentru mult timp un laitmotiv al „Cenusaresei“ (un alt cliseu) pietei imobiliare. Evolutia era provocata, in opinia analistilor, de intrarea preconizata pe piata romaneasca a unui numar din ce in ce mai mare de companii straine, mai ales dupa aderare.

     

    Ce-i drept, numarul proiectelor anuntate a crescut in ultimii doi ani. La fel si suprafetele complexelor de depozite aflate pe plansetele arhitectilor. Insa pe teren, cu foarte putine exceptii, investitiile nu au fost atat de vizibile. Situatia este pe cale sa se schimbe. „Este o emulatie puternica pe piata depozitelor“, spune Costel Alecu, managerul departamentului de spatii comerciale si industriale al companiei imobiliare Regatta. Anul viitor, pe segmentul de parcuri logistice si parcuri industriale, va fi o dezvoltare puternica, crede el. „Vom vedea ceva concret.“

     

    Reprezentantul Regatta estimeaza ca in 2007 pe piata bucuresteana vor fi livrate peste 200.000 de metri patrati de spatii industriale, dublu fata de suprafata livrata in acest an. „Probabil la fel si in 2008“, preconizeaza Alecu.

     

    O prima intrare vor fi primele doua unitati din parcul logistic dezvoltat de compania americana ProLogis la km 23 al autostrazii Bucuresti-Pitesti. Primele doua cladiri vor avea o suprafata cumulata de circa 56.000 de metri patrati si ar trebui finalizate pana pe 15 ianuarie, potrivit lui Muler Onofrei, country officer al ProLogis in Romania. „Vom da drumul si la urmatoarea faza, probabil in primavara“, spune Onofrei, subliniind insa ca o decizie definitiva nu a fost inca luata. „Depinde de piata, dar – daca incepem in primavara – vom termina pana la finele anului“, completeaza el. Cea de-a doua faza a dezvoltarii ProLogisticPark Bucharest A1 va avea o suprafata similara cu cea din prima. Ca urmare, numai ProLogis ar putea aduce pe piata mai bine de jumatate din volumul estimat de Costel Alecu.

     

    Ca este nevoie de spatii din ce in ce mai largi o confirma atat analistii imobiliari, cat si tranzactiile deja incheiate. Recent, filiala romaneasca a companiei de logistica Frans Maas a preinchiriat 27.000 de metri patrati de depozite si 2.000 de metri patrati de birouri in proiectul Bucharest West. Complexul este dezvoltat de Portland Trust (developerul cladirilor de birouri Opera Center si Bucharest Business Park) la kilometrul 14 al autostrazii Bucuresti-Pitesti si ar putea ajunge la o suprafata totala construita de 600.000 mp. Anterior, KLG (Kuijken Logistics Group) Europe Logistics, operatorul olandez de logistica al retailerului de electrocasnice Domo, inchiriase (in septembrie) 15.000 de metri patrati de depozite si 550 de metri patrati de birouri in cadrul Cefin Logistics Park.

     

    In acest context, investitiile in spatii industriale devin din ce in ce mai atractive, cu atat mai mult cu cat in acest segment randamentele anuale (yield-uri) sunt mai ridicate decat pe alte sectoare ale pietei imobiliare. „Desi nu sunt spectaculoase, yield-urile sunt un pic mai sus decat in retail si birouri“, remarca Muler Onofrei. In intreaga lume, randamentele investitiilor in spatii industriale sunt cu 1,5-2 puncte procentuale mai mari decat pe piata de birouri sau cea a spatiilor comerciale, reflectand, de altfel, riscul ceva mai ridicat.

     

    Astfel, daca yield-urile la birouri au coborat deja spre 7%, ceea ce corespunde unei recuperari a investitiei in 14-15 ani, depozitele inca se amortizeaza in 10-12 ani. „La nivel de constructii mici, recuperarea investitiei se face chiar in mai putin de zece ani“, sustine Costel Alecu de la Regatta. In schimb, in ceea ce priveste marile proiecte, este mai greu de calculat, pentru ca acestea se dezvolta in etape, iar chiriile evolueaza in timp.

     

    Cert este ca atentia pe care o va primi in urmatoarea perioada piata spatiilor industriale s-ar putea traduce si intr-o usoara scadere a chiriilor. Spatiile noi se inchiriaza acum cu 5,5-6 euro/mp lunar. „Probabil ca vor scadea cu 10-15% in urmatorii doi ani“, apreciaza Alecu. Ajustarea va fi determinata de oferta mare de noi spatii, desi acestea nu ar trebui sa aiba probleme in gasirea unor ocupanti. „Daca vor fi finalizate toate proiectele anuntate, in 2007 se asteapta o scadere a nivelului chiriilor cu 5-10%“, estimeaza si analistii CB Richard Ellis.

     

    Cine va ocupa cei 200.000 mp? „Atat mari jucatori straini, care nu au intrat inca pe piata, cat mai ales actori locali, care se relocheaza sau isi extind activitatea“, spune Muler Onofrei. Cazul Frans Maas este, de altfel, un bun exemplu, compania de logistica fiind prezenta de multi ani pe piata autohtona cu depozite in zona Pipera.

     

    Inca de anii trecuti, mai multe voci spuneau ca integrarea va transforma Romania intr-un nod logistic in sud-estul Europei, ceea ce se transforma intr-un potential de crestere imens pentru piata spatiilor industriale. Randamentele sunt bune, chiriasi dornici se gasesc, preturile sunt relativ constante. Isi vor intoarce insa mai multi investitori fata catre proiectele logistice?

  • Si totusi se misca

    Sub pumnul de fier al Bancii Nationale, leasingul pierde avantajele pe care le avea in fata creditelor bancare. Ce vor face firmele de leasing pentru a putea concura cu bancile?

     

    Contractele de leasing financiar sunt din aceasta saptamana asimilate altor credite, dupa ce a fost adoptata legislatia privind institutiile financiare nebancare (IFN). Acestea sunt acum supravegheate de Banca Nationala, care – in incercarea de a controla expansiunea creditului – a inclus in calculul capacitatii de indatorare si creditele acordate de IFN. Intrat sub aripa bancii centrale, leasingul va fi considerat de-acum inainte similar unui credit imobiliar sau de consum. Astfel ca, de acum incolo, toate contractele de leasing se supun reglementarilor bancare in ce priveste avansul minim, iar ratele de leasing sunt luate in calculul gradului de indatorare.

     

    Firmele de leasing pierd astfel avantajele pe care le aveau cand piata nu era monitorizata de banca centrala. Pana sa intre sub monitorizarea bancii centrale, doar conducerea firmei de leasing stabilea nivelul minim al veniturilor, avansul, procentul din venituri pana la care se putea calcula rata si toate celelalte conditii de creditare.

     

    De altfel, acest atu a permis dezvoltarea rapida a industriei de leasing. Intr-o perioada in care bancile cu greu acordau credite firmelor mici si persoanelor fizice, companiile de leasing s-au impus prin accesibilitatea creditelor, chiar la costuri ceva mai mari.

     

    In ultimii ani insa, bancile au devenit mult mai deschise catre finantarea populatiei, extinzandu-se masiv, iar creditele pentru persoane fizice, mai ales cele de consum, au crescut exponential. Nici leasingul nu a stat pe loc, iar companiile de profil au incercat sa-l transforme dintr-un instrument folosit aproape exclusiv pentru achizitia de autovehicule intr-o modalitate de finantare a investitiilor in echipamente. Astfel, leasingul a crescut in ritm constant, ajungand in zece ani la circa 2,5 miliarde de euro, potrivit estimarilor pentru 2006 ale Asociatiei de Leasing si Servicii Financiare Nebancare (ALB). Valoarea este cu 24% mai mare decat in anul anterior, iar o crestere importanta este asteptata si pentru 2007, spune presedintele ALB, Septimiu Postelnicu, in opinia caruia piata de leasing va creste cu 20%. Dar leasingul a mai primit o lovitura si din partea autoritatilor fiscale. De anul viitor, taxa pe valoarea adaugata se va aplica la intreaga rata de leasing, nu numai la principalul datoriei, asa cum s-a intamplat pana acum. Altfel spus, la rata se va adauga si TVA pe dobanda.

     

    Totusi, Postelnicu apreciaza ca schimbarile legislative nu vor afecta cresterea, desi recunoaste ca leasingul nu mai are aceleasi avantaje in fata creditelor. „Piata de leasing trebuie sa-si largeasca acum paleta de servicii“, crede el. Ceea ce ar putea mentine atractivitatea leasingului. „Cand vom avea mai multe servicii, leasingul va avea un avantaj in fata creditului“, sustine presedintele ALB.

     

    Si alti reprezentanti ai industriei financiare sunt optimisti. Claudiu Stanescu, presedintele BCR Leasing, spune ca „asa cum bancile au gasit solutii, la fel se va intampla si in cazul firmelor de leasing“. Cu toate incercarile BNR de a frana cresterea creditului de consum – prin majorari ale dobanzilor, ale rezervelor minime obligatorii sau diminuarea pragului maxim de indatorare – bancile comerciale au gasit modalitati pentru a continua expansiunea creditarii.

     

    Si Petru Rares, presedintele Institutului Bancar Roman (IBR), crede ca leasingul mai are potential de crestere, la fel ca intreaga activitate de creditare. „In Romania, leasingul reprezinta 3% din PIB, in timp ce in zona euro ponderea este de 20%“, spune Rares, adaugand ca, si pe partea de credite de retail, piata romaneasca este mult in urma statelor din zona euro, unde ponderea in PIB a creditelor pentru populatie trece de 50%, fata de 7,7% in Romania. Reprezentantii ALB remarca insa ca deja structura pietei de leasing este in schimbare. Piata auto, care a fost in ultimul deceniu motorul cresterii industriei, da semne ca va ceda dominatia absoluta. Dupa prima jumatate a acestui an, spune Postelnicu, masinile reprezentau 64% din totalul contractelor incheiate de companiile membre ale ALB, fata de 82% in anul 2005. Un sprijin puternic poate veni si din partea sectorului public, care – apreciaza Septimiu Postelnicu – va folosi din ce in ce mai mult leasingul. De altfel, echipamentele si constructiile vor sta la baza cresterilor viitoare ale industriei leasingului, sustin reprezentantii asociatiei. Astfel ca, dupa ce si-au cumparat deja masinile, romanii ar putea sa-si ia si casele in leasing.