Companiile din IT&C, banking şi consultanţă, trei domenii care au o pondere semnificativă în profilul chiriaşilor de birouri din Bucureşti, sunt şi printre cei mai activi în ceea ce priveşte tranzacţiile de schimbare a sediului.
Noile clădiri din zona de centru-vest a Capitalei vor atrage cei mai mulţi chiriaşi în acest an, urmate de cele din Floreasca şi b-dul. Expoziţiei, potrivit consultanţilor imobiliari, pe măsură ce mii de oameni urmează
să-şi schimbe biroul.
„Criteriile care făceau ca un proiect office să fie un succes în perioada 2005-2012 nu mai sunt neapărat de actualitate. Prin urmare, proprietarii clădirilor respective trebuie să înţeleagă că singura paradigmă aplicabilă în prezent este experienţa totală oferită chiriaşului, iar elemente precum poziţionarea clădirii sau mărimea etajului nu mai garantează o rată de închiriere mare doar prin ele“, a spus George Didoiu, director, tenant services, în cadrul Colliers International România.
La finele semestrului al doilea, din întreg stocul de clădiri de birouri din Bucureşti, de aproximativ 2,84 milioane metri pătraţi, rata de neocupare era de 7,5%, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL. Cu toate că au avut loc câteva livrări importante de noi spaţii de birouri, noua ofertă a fost absorbită de cererea care s-a menţinut la un nivel semnificativ.
„Totuşi, acest procent variază în funcţie de sub-piaţa la care ne raportăm. Există zone, precum Centru-Nord, Vest sau Floreasca-Barbu Văcărescu, unde procentul de spaţii disponibile este foarte scăzut, între 0% – 1,5%, acest lucru datorându-se lipsei de noi dezvoltări din ultima perioadă“, a spus Alesandra Sin, consultant Office Department din cadrul JLL.
Tendinţa de relocare în clădiri de birouri noi, mai performante din punct de vedere tehnic, este firească, consideră consultanţii din piaţa imobiliară.
„Proprietarii clădirilor de birouri sunt nevoiţi ca la un ciclu de aproximativ 10 ani să aducă îmbunătăţiri clădirilor, cum ar fi modernizarea zonei de recepţie, schimbarea sistemului de ventilaţie etc. Din aceste considerente, suntem de părere că proprietarii de clădiri de birouri care vor urma să aibă spaţii generoase vacante vor trebui să investească în reîmprospătarea imobilului pentru a atrage noi clienţi“, a subliniat Alesandra Sin.
Nu în ultimul rând, un factor important pentru închirierea spaţiilor vacante este zona în care este amplasată clădirea. În acelaşi timp, există chiriaşi care sunt concentraţi pe eficientizarea şi optimizarea costurilor, aşa că o clădire mai veche, renovată, va deveni cu siguranţă atractivă din punct de vedere comercial pentru acest tip de clienţi şi va avea în continuare un grad de ocupare ridicat.
Anul trecut, dezvoltatorii au finalizat proiecte de birouri noi care au totalizat 145.000 de metri pătrati, în condiţiile în care suprafaţa închiriată prin intermediul consultanţilor imobiliari a fost de 335.000 de metri pătrati, din care 45% (150.000 mp) reprezintă cerere nouă (preînchirieri, contracte noi, extinderi de suprafeţe existente şi relocări din alte imobile decât clădiri de clasă A şi B).
Potrivit datelor JLL, gradul de neocupare a atins la finele anului trecut un minim istoric de 6,6%, pe fondul livrărilor reduse de noi spaţii şi al menţinerii unui nivel semnificativ al cererii.
Printre proiectele ce urmează a fi sau care au fost livrate în decursul acestui an se numără Business Garden Bucharest dezvoltat de Vastint pe Calea Plevnei (aprox. 41.000 mp), Expo Business Park lângă Romexpo dezvoltat de Portland Trust (38.000 mp), Oregon Park C construit de Portland Trust şi vândut către Lion’s Head (25.000 mp), Equilibrium – faza I (20.000 mp), Globalworth Campus III la Dimitrie Pompeiu (30.000 mp) şi Timpuri Noi Square, dezvoltat tot de Vastint – faza III (20.000 mp). Dacă toate aceste proiecte sunt livrate la timp, stocul total al spaţiilor de birouri de clasă A şi B va depăşi pragul de 3 milioane de metri pătraţi la sfârşitul anului 2019.
Prima mare mutare din acest an a fost cea a birourilor Renault, care începe luna aceasta şi se vă încheia la jumătatea anului. În noul sediu Renault Bucharest Connected dezvoltat de Globalworth vizavi de West Gate pe str. Preciziei, grupul francez a mutat actualele birouri ale Group Renault România alături de cele ale Renault Technologie Roumanie şi ale centrului de design.
Tot luna aceasta ING a plecat din Crystal Tower în proiectul dezvoltat de Portland Trust în Expoziţiei, iar Enel s-a mutat în Day Tower pe b-dul. Unirii. De asemenea, Deloitte a plecat din America House din Piaţa Victoriei şi s-a mutat în The Mark de pe str. Buzeşti.
„Decizia de a se reloca este bazată, în principal, pe oportunitatea pe care o oferă noile clădiri de birouri din subpieţe aflate mult mai aproape de cartierele unde locuiesc angajaţii – de aici şi succesul din Centru-Vest şi Timpuri Noi. Chiriaşii pleacă, în general, din clădirile cu probleme tehnice, construite de dezvoltatori fără experienţă, aflate în zone fără acces facil la mijloacele de transport în comun (în special metrou) şi /sau administrate în mod deficitar de proprietari. Din păcate, va fi dificil pentru unele din aceste clădiri să fie închiriate ulterior, dacă proprietarii nu înţeleg că, în mod natural, este nevoie de o îmbunătăţire a specificaţiilor tehnice, de completarea serviciilor oferite chiriaşilor şi de inovaţie în promovare“, a subliniat Sebastian Dragomir, director Office Advisory în cadrul Colliers.
Pe de altă parte, el a subliniat totuşi că există clădiri care vor avea succes, în ciuda vechimii, ai căror proprietari se bucură de o imagine pozitivă în piaţă de birouri, pentru că au ştiut sau au învăţat să fidelizeze atât companiile chiriaşe, cât şi angajaţii acestora.