BusinessMagazin

Tag: REAL ESTATE. REAL TALK

  • Ce se va întâmplă cu piaţa imobiliară în 2021 şi cu cât vor creşte preţurile locuinţelor anul acesta

    Începutul de an a venit cu noutăţi în imobiliare, de la amânarea reducerii TVA-ului pentru locuinţele din segmentul middle-upper, până la impunerea unor noi standarde de eficienţă energetică la nivel european. În plus, şi clientul postpandemie vine cu criterii noi pentru alegerea unei locuinţe, după un an petrecut în cea mai mare parte din timp acasă. Care este impactul acestor schimbări asupra pieţei, a răspuns în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Ovidiu Grinici, director de vânzări la Impact Developer & Contractor.

    Ovidiu Grinici este responsabil de supravegherea procesului de vânzări pentru proiectele Greenfield Băneasa, Luxuria Residence şi Boreal Plus – Constanţa, rol din care observă că, deşi se aşteptau la un început mai greoi în materie de vânzări în 2021, ca urmare a renunţării la majorarea de plafon pentru TVA-ul de 5%, anul a debutat bine. „Ne-a ajutat destul de mult şi tipurile de proiecte pe care noi le dezvoltăm.

    Dacă vorbim despre Greenfield, aici bugetele sunt cuprinse între 70.000 şi 150.000 de euro, iar cumpărători pentru acest tip de produse sunt mult mai mulţi. Dacă vorbim despre Luxuria, aici bugetele sunt deja un pic mai mari, iar viteza de vânzare nu este atât de mare. Nu am avut nicio surpriză de la 2021, un astfel de început l-am avut de altfel şi în anii trecuţi.”

    Pe de altă parte, spune că începutul de an i-a determinat să se gândească aprofundat la produsul pe care urmează să-l dezvolte: în cazul Greenfield Teilor, au urmărit un mix de apartamente care să acopere tot ce înseamnă cerere pe piaţa de rezidenţial plecând de la studiouri de 53 de metri pătraţi, până la apartamente de trei camere cu suprafeţe de 98 de metri pătraţi. Acestea pot fi menţinute în plafonul de TVA redus, spune Grinici.

    De asemenea, în cazul proiectului Boreal din Constanţa, preţul de lansare al apartamentelor porneşte de la 970 de euro pe metrul pătrat, iar aici se încadrează cu toate unităţile la TVA-ul de cinci la sută. În cazul Luxuria, o parte dintre apartamente s-ar fi încadrat la noul plafon (de 140.000 de euro, prag care a fost însă amânat de guvern în decembrie 2020).

    Perspectivele lui sunt optimiste şi când vine vorba despre cererea din partea clienţilor. „Eu nu cred că o să dispară vreodată nevoia de locuit în România, nu avem un apetit de închiriere atât de mare cum este în alte ţări – românul trebuie să fie proprietar.” În 2020 şi în 2021, a crescut numărul de clienţi care achiziţionează locuinţe din surse proprii – 35% din clienţii Impact au finanţare proprie, comparativ cu 25% în anii anteriori”, punctează Grinici.

    El consideră că nu este justificată amânarea majorării plafonului de TVA de 5% la 140.000 de euro: „O astfel de măsură ar fi adus mult mai mulţi bani la bugetul de stat, însă încercăm să ne adaptăm la această situaţie. Cu siguranţă dezvoltatorii ajutaţi de istoric şi de experienţă vor trece fără probleme peste această amânare. Însă mult mai afectaţi decât noi au fost cumpărătorii. Imaginaţi-vă tineri care au plătit un avans pentru un apartament de trei camere cu 135.000 de euro, bucurându-se că vor avea un standard de viaţă mai ridicat, cu un spaţiu mai mare şi au fost extrem de dezamăgiţi fiindcă nu şi-au văzut visul împlinit.”

    Schimbările au venit pe final de 2020 şi prin prisma noilor reglementări în materie de standarde de construcţie. Spre exemplu, din acest an legea intră în vigoare pentru clădirile care primesc autorizaţie după data de 31 decembrie 2020 şi trebuie să respecte noi standarde când vine vorba despre consumul energetic.

    Spune că în cazul dezvoltatorului pe care îl reprezintă, au gândit însă în avans astfel de proiecte – în Greenfield, obiectivul este de transformare într-un smart city care să includă panouri fotovoltaice, de pildă. „Credem că astfel de proiecte ar trebui să fie o normalitate, nu ar trebui să vină cineva din partea statului sau a Uniunii Europene şi să ne împingă de la spate să construim calitativ. Oamenii au nevoie de produse de calitate. Achiziţia unei locuinţe este în mare parte o achiziţie emoţională pe care o faci cu trup şi suflet, pentru care te şi împrumuţi pe 30 de ani.”

    Dincolo de implicarea emoţională, clienţii sunt din ce în ce mai educaţi şi au standarde mai ridicate ca urmare a timpului mai mare petrecut în case în contextul pandemic. „Cumpărătorii citesc foarte mult înainte de a lua o decizie, se informează foarte mult în legătură cu tipul de locuinţă pe care îl doresc, urmăresc spaţiile locuinţelor, îşi doresc o compartimentare eficientă şi doresc spaţii de depozitare, boxe în parcările subterane.”

    La gradul de educaţie mai mare a oamenilor în materie de imobiliare a contribuit şi criza financiară din 2008-2009, ca urmare a „sechelelor” lăsate de proiectele din rezidenţial care nu s-au mai concretizat. „Apetitul nu a scăzut deloc, ba din contră, clienţii se interesează mult mai mult când vine vorba de o achiziţie, pun mult mai mult accent pe calitatea produsului, se uită foarte atent la dezvoltator şi la istoricul acestuia, tocmai pentru această garanţie de încredere atunci când vorbim despre achiziţii off-plan sau despre achiziţii de locuinţe înainte de finalizare, oamenii sunt extrem de atenţi cu societăţile cu care intră în contact.”

    Potrivit lui Ovidiu Grinici, un apartament cu două camere nu ar trebui să aibă mai puţin de 60 de metri pătraţi. De asemenea, el consideră că dintr-un proiect rezidenţial nu ar trebui să lipsească nimic – transport, zone de working, zone de promenadă, piste de biciclete, poate săli de sport, de spa etc. Oferă ca exemplu Greenfield Plaza, un proiect care se întinde pe 26.000 de metri pătraţi, cu o zonă de wellness şi spa de 3.600 de metri pătraţi, cu bazin de înot interior, piscină exterioară – facilităţi care sunt din ce în ce mai apreciate de clienţi.

    Când vine vorba despre scăderea preţurilor, aşteptată de unii dintre viitorii cumpărători, Ovidiu Grinici spune că este puţin probabil să se întâmple şi oferă câteva argumente în acest sens. „Aşteptările clientului sunt din ce în ce mai mari când vine vorba despre calitatea construcţiei şi asta înseamnă investiţie,  cheltuială pentru dezvoltator dacă vorbim despre dezvoltarea conceptelor de smart city, care includ staţii de încărcare pentru maşini, trotinete electrice poate, etc. Sunt foarte multe aspecte legate de partea tehnică a construcţiei care înseamnă cheltuială şi acestea nu reprezintă un capriciu al dezvoltatorului, ci înseamnă că cerinţele consumatorilor de astăzi impun standarde ridicate.” Un alt motiv pentru care preţurile imobilelor nu vor scădea se leagă de faptul că preţul materialelor de construcţie creşte de la o lună la alta: creşte preţul fierului, creşte preţul pentru mâna de lucru. „Nu vorbim despre o creştere bruscă sau despre o bulă, cum a fost în 2007-2008, dar văd o creştere constantă. Anul acesta, creşterea ar putea fi cuprinsă între 5 şi 10%.”

    El îi sfătuieşte pe cei care îşi doresc achiziţia unei locuinţe fie pentru utilizare, fie pentru investiţie să urmărească proiectele care încep să fie construite acum. „Este normal ca preţul acestor construcţii să fie puţin mai jos, urmând să crească spre finalul anului, când se apropie finalizarea construcţiei.”

    n alt motiv pentru care reprezentantul Impact Developer & Contractor crede că preţurile îşi vor continua creşterea este că în acest moment ele sunt foarte reduse, prin comparaţie cu restul Europei, motiv pentru care şi vin pe piaţa locală mulţi investitori din afara ţării. „La începutul anului 2019 am vizitat Polonia şi mai multe proiecte rezidenţiale de acolo. Pot să spun că din punct de vedere economic suntem suficient de aproape de Polonia încât să ne putem compara cu ceea ce se întâmplă în piaţa rezidenţială de acolo. Dacă în România preţul mediu pentru un produs situat în nordul Capitalei, considerat de lux, care se vinde către un client pretenţios, este de 1.750 euro/mp, în Polonia preţul pentru un astfel de proiect nu este mai mic de 2.700 euro/mp. În momentul de faţă locuinţele sunt ieftine.” Pe de altă parte, Ovidiu Grinici observă o scădere a preţurilor la categoria locuinţelor vechi. Există în continuare zone de interes pentru acest segment, cum ar fi centrul Capitalei, dar cererea este în scădere. Preţurile pentru locuinţele vechi au scăzut în ultima perioadă cu undeva la cinci la sută, potrivit estimărilor lui.

    Ovidiu Grinici nu crede nici în perspectiva unei crize în domeniul imobiliarelor, aşa cum s-a întâmplat în trecut. „Între 2006 şi 2008 preţurile s-au triplat. Nu este cazul unei situaţii similare în prezent. În plus, vorbim despre un produs în momentul de faţă care se apreciază ca urmare a costurilor pe care dezvoltatorii le au. Nu putem vorbi despre o asemănare între situaţia de acum şi cea de atunci. Putem să vorbim despre un lockdown sau despre o scumpire mai lentă a locuinţelor, poate de o stagnare la un moment dat sau de o viteză de vânzare mai mică, însă nu cred că putem să vorbim despre criză.”

    Ce îi sfătuieşte pe cei care vor să îşi cumpere locuinţe în perioada următoare?

    „În primul rând, ar trebui să se uite la zonele care au putere mare de apreciere, la proiectele în curs de finalizare sau finalizate, dacă vorbim despre investitori, să se uite la produse începute. Trebuie să aibă foarte mare atenţie la dezvoltatori, au venit oameni care au construit, din businessuri total diferite şi este destul de complicat să gestioneze partea de servicii pe care o presupune proiectele din imobiliare. Trebuie să fiţi atenţi şi la implementarea sistemelor care ţin de smart city. Gândiţi-vă foarte bine pentru ce faceţi achiziţia – este important ca aceasta să vă  atingă absolut toate nevoile – sunt mulţi oameni care au cumpărat, datorită bugetului, iar un apartament cu două camere, într-un interval de câteva luni au realizat că aveau nevoie de un apartament cu trei camere – este extrem de important să ştim ce vrem, în primul rând. Totuşi, partea emoţională nu poate fi înlocuită de nimic, în momentul în care cauţi o locuinţă şi intri pe uşă, vei şti când aceea va fi locuinţa ta.”

     

    este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

     

    1. Cât costă cheltuielile comune pentru facilităţile complexurilor rezidenţiale dezvoltate de Impact Developer & Contractor?

    În Greenfield, pentru un apartament de două camere, cheltuielile totale, care includ de la curăţenie pe casa scării, până la îngrijire spaţii verzi, suma este de 150-170 de lei/ lună, pentru trei camere – 220 de lei, pentru patru camere – circa 280 de lei. Dacă vorbim despre Luxuria, unde serviciile sunt total diferite, adică am pus clienţilor la dispoziţie o sală de sport, avem şi o zonă de recepţie, de concierge, de primire colete, plus alte servicii pe care le adăugăm în complex pe măsură ce acesta se ocupă, vorbim despre 450 de lei pentru un apartament de două camere, circa 600 de lei pentru un apartament de trei camere şi spre 800 de lei pentru un apartament de patru camere.

     

    2. Dacă am găsit o locuinţă cu preţul de 110.000 de euro, eu mai plătesc şi TVA-ul,  20.000 de euro în plus, şi mai am de plătit şi taxa la notar?

    Taxele la notar sunt aceleaşi, indiferent de numărul de locuinţe achiziţionate de-a lungul timpului. TVA-ul care se aplică la 110.000 de euro, în condiţiile actuale de piaţă, este de 19%
    într-adevăr.

     

    3. Dacă locuiesc într-un complex cu diferite facilităţi şi nu vreau să plătesc pentru toate serviciile oferite, pot opta pentru acest lucru?

    Aceste facilităţi intră în taxa de mentenanţă, sunt comune tuturor cumpărătorilor din Luxuria (proiect dezvoltat de Impact Developer & Contractor). Ne dorim ca toţi cei care intră în acest complex să aprecieze aceste servicii.

  • Care este motivul pentru care oamenii cumpără mai puţine apartamente de 120.000 de euro. Ce ne aşteaptă în anul următor pe piaţa imobiliară?

    La final de an, în cadrul celei mai recente ediţii a webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, am tras linie şi am decis să privim spre viitor. Ce rezervă 2021 în domeniul imobiliar? Ce tendinţe putem observa? Cum va fi influenţată piaţa proprietăţilor premium de TVA-ul de 5%? A răspuns la toate aceste întrebări Andreea Comşa, fondator şi CEO al Premier Estate Management.

    Cred că putem fi optimişti în ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare în 2021 – eu mă aştept la un an mai bun decât 2020, dar şi acesta a fost surprinzător de bun pentru condiţiile şi starea de incertitudine pe care le-am experimentat cu toţii”, descrie Andreea Comşa, fondator şi CEO al companiei Premier Estate Management, perspectivele sale pentru anul viitor.

    Uitându-se în urmă, spune despre 2020 că a fost pentru ea şi echipa sa un „roller coaster al emoţiilor”, dar care i-a ajutat să identifice şi oportunităţi: „În primăvară, în momentul în care au fost anunţate măsurile de lockdown, ne aflam în faţa unei situaţii cu totul aparte şi necunoscute şi nu ştiam ce va urma, orice antreprenor care a trebuit să îşi închidă businessul timp de câteva luni având în acelaşi timp costuri constante a trecut printr-o stare de nelinişte. Ulterior am fost surprinsă să văd că lucrurile şi-au revenit mai repede decât m-am aşteptat şi că au apărut chiar noi oportunităţi de business. Ne-am şi reinventat oarecum la nivel de companie, am câştigat în agilitate; până la urmă pot să spun că această perioadă a avut şi efectele ei pozitive. Cu toţii am trecut printr-o transformare, am analizat, am repriotiziat şi am pus lucrurile în perspectivă.”

    Andreea Comşa adaugă că, după perioada de 15 mai, când s-a terminat oficial starea de urgenţă, şi-au luat toate măsurile de siguranţă şi au revenit la birou, iar clienţii au reînceput şi ei să semneze contracte. „Mai mult decât atât, am fost solicitaţi de anumiţi dezvoltatori foarte mari, care aveau deja echipele lor interne, in-house, să le oferim consultanţă de marketing şi de vânzări. Aveau nevoie de o viziune nouă pentru a se adapta la contextul actual, prin urmare am dezvoltat acest tip de serviciu de consultanţă.”

    Referindu-se la întreaga piaţă, spune că una dintre principalele tendinţe care s-au desprins la nivelul acesteia este creşterea cererii de case cu aproximativ 30% faţă de perioada anterioară pandemiei. „Faptul că această cerere a crescut nu înseamnă că oamenii dintr-o dată îşi permit să cumpere case sau că sunt mai bogaţi, ci că, în loc să cumpere un apartament cu 100.000 de euro sau cu 120.000 de euro şi-au dat seama că este important să investească mai mult în calitatea vieţii lor, să cumpere o casă care este poziţionată puţin mai în afara Bucureştiului sau în zonele limitrofe, dar să aibă parte de confort, de suprafaţă, de grădină. Acest lockdown prin care am trecut cu toţii, chiar dacă a durat doar câteva luni, a determinat o schimbare în mindsetul tuturor şi efectele vor rămâne pe termen lung.”

    De asemenea, în afară de creşterea cererii pe acest tip de locuinţe, clienţii şi-au schimbat comportamentul şi în ceea ce priveşte apartamentele căutate – în cazul acestora au început să solicite suprafeţe din ce în ce mai mari.

    O altă tendinţă care a rezultat din această perioadă este scăderea cererii pe zona de chirii, ca urmare a faptului că studenţii nu mai vin în centrele universitare mari şi au rămas, în multe cazuri, acasă, în oraşele de provincie de unde provin; la fel şi expaţii, care s-au întors în ţările lor de origine şi, în cazul multora dintre ei, nu au mai revenit. În acest context, „competiţia pentru partea de închiriere a început să fie din ce în ce mai acerbă”, sesizează Andreea Comşa.

    Există apartamente suficient de mari pentru clienţii care şi-au mutat deseori birourile în locuinţe?

    TVA-ul de 5%, care va fi aplicat de anul viitor la un plafon care reprezintă echivalentul în lei al 140.000 de euro, va influenţa modul în care vor fi construite noile proiecte în continuare, în contextul în care limitările pe partea de TVA de 5% i-a determinat să construiască anterior apartamente mici.

    „În ultimii ani, legislaţia referitoare la aplicarea TVA-ului pentru achiziţiile imobiliare nu a ţinut pasul cu evoluţia costurilor de construcţie care au crescut galopant. Astfel, compromisul făcut în multe cazuri era micşorarea suprafeţelor apartamentelor. Diferenţa dintre 5% şi 19% este una importanta, iar modificarea plafonului permite accesul la o locuire de calitate superioară.”

    CEO-ul Premier Estate Management este de părere că în contextul majorării plafonului de TVA de 5%, de anul viitor, apartamentele cu trei – patru camere, care nu sunt foarte scumpe (având în vedere că un preţ de 140.000 de euro nu înseamnă chiar un apartament cu patru camere într-o zonă extraordinar de bună, dar înseamnă un apartament decent, precizează ea) să se poată vinde, iar proiectele noi vor începe să poată să includă un mix de apartamente cu o pondere mai mare de apartamente mari.

    În ceea ce priveşte scăderea semnificativă a preţurilor sau chiar „prăbuşirea” discutată în piaţă, Andreea Comşa răspunde: „Dacă această scădere nu a avut loc până acum, nu se va întâmpla nici anul viitor, când vom avea un cumul de efecte dat de majorarea plafonului aplicării cotei de TVA de 5% şi noile reglementări ale Programului Noua Casă. Chiar dacă au fost afectate anumite joburi, vor apărea altele noi, inclusiv în urma mutării producţiei din Asia înspre Europa, aşadar în contextul în care ne aşteptăm ca pandemia să fie ţinută sub control, piaţa imobiliară poate doar să aibă o evoluţie pozitivă”.

    Evoluţia pieţei va fi influenţată şi de modul în care reacţionăm la nivel psihologic lavestea vaccinului şi oferă ca exemplu în acest sens un comportament descris în presa internaţională după lockdown-ul din China: acolo, după ce s-a ieşit din starea de urgenţă, au crescut vânzările la toate produsele – la produsele de lux mai ales; potrivit unui articol citat de Andreea Comşa, retailerul de bijuterii Tiffany’s a vândut cu 50% mai mult decât până acum în China.

    „Psihologia umană este cea care ne împinge ca după un moment de frustrare, un an de frustrare în această situaţie, să avem tendinţa să compensăm lipsa resimţită. Aşadar, pentru anul viitor, eu nu previzionez neapărat creşteri ale preţurilor şi chiar nu recomand dezvoltatorilor ca această diferenţă de TVA de 5% să se reflecte într-o creştere a profitului, ci într-o creştere a calităţii şi a suprafeţei. Dacă tot poţi să beneficiezi de această facilitate fiscală mai relaxată, atunci construieşte apartamente mai mari şi mai frumoase – dacă cei mai mulţi dintre dezvoltatori sunt serioşi pot pune presiune şi pe ceilalţi să menţină acelaşi ritm fiindcă vorbim despre o competiţie acerbă.”

    Andreea Comşa observă că piaţa de lux nu a fost lovită într-un mod major – aşadar, pentru acest segment, lucrurile vor evolua în continuare. „Nu cred că vom avea creşteri de preţuri pe acest segment fiindcă oricum preţurile pe piaţa de lux sunt destul de mari – chiar dacă în alte ţări, rezidenţialul de lux are preţuri de cateva ori ori mai mari. Cred însă că, în prezent, există un echilibru între piaţa de lux şi cerere iar anii viitori vom vedea proiecte foarte frumoase, care vor redefini ideea de lux în Bucureşti.”

    Ea punctează şi că majorarea pragului de TVA nu a avut ca menire stimularea pieţei apartamentelor premium – ci ajutarea clienţilor care îşi doresc un apartament de trei camere sau de patru camere. „Să nu uităm că este o măsură care are o componentă socială, beneficiarii fiind cei care au nevoie să locuiască într-un apartament mai mare şi care nu puteau accesa proprietăţi noi decât dacă făceau anumite compromisuri majore – la suprafaţă, la zonă etc. Piaţa a crescut, costurile au crescut, lucrurile au avansat faţă de momentul lansării aplicării unui TVA de 5%, o adaptare la noile condiţii de piaţă era necesară. Eu cred ca preţurile nu vor creşte din simplul motiv că acest TVA se aplică la un plafon de 140.000 de euro. Avem posibilitatea de a cumpăra apartamente mai mari şi nu cred ca vorbim de o marjă de profit cu care să se joace dezvoltatorii.”

    Andreea Comşa este însă optimistă în ceea ce priveşte viitoarele proiecte. „Există mulţi dezvoltatori serioşi, care au fost implicaţi în acest demers de creştere a plafonului pentru TVA-ul de 5%, aceştia vor încerca să îşi vândă şi apartamentele cu suprafeţe mai mari, la acelaşi preţ pe metrul pătrat. Celor care doar vor vrea să profite de această diferenţă, ca să le crească lor marja de profit, dar să nu ofere plus valoare, le va fi dificil să justifice o diferenţă de preţ de 20.000 de euro pentru nimic în plus.”

    Preţurile nu vor scădea, argumentează CEO-ul Premier Estate Management, pe baza unor motive logice şi matematice. „Logic vorbind, anul viitor nu ar trebui să fie mai prost, ci doar mai bun. Eu sper că vom vedea o piaţă care se reaşează după acest an impredictibil, dezvoltatorii îşi vor continua proiectele, aşadar singura variantă în care ar mai creşte preţurile ar fi să crească preţurile de construcţie.”

    Prin urmare, CEO-ul Premier Estate Management nu vede o creştere de preţ pentru anul următor, ci mai degrabă o creştere a volumului de vânzare de apartamente şi de parcări. „Cred că, în ciuda pandemiei, avem o piaţă imobiliară sănătoasă. Ne aşteptăm ca o parte din cumpărători să fie în continuare foarte precauţi şi să îşi amâne decizia de cumpărare, dar odată ce pandemia va trece, să revină la planurile lor. Dacă totul va decurge conform cu informaţiile pe care le avem azi despre vaccinare, în a doua parte a anului ne aşteptăm la o revenire spectaculoasă a pieţei, iar la finalul anului viitor vom ajunge la concluzia că piaţa a mai crescut cu nişte procente.”

    De asemenea, ea anticipează că în contextul în care pandemia va fi ţinută sub control, şi băncile vor fi mult mai flexibile în acordarea de finanţări – şi acest element este cheie pentru anul viitor. „Eu nu mă bazez pe faptul că vor scădea preţurile, dar nici că vor creşte, ci că vom vorbi despre despre mai multe tranzacţii în care apartamentele mari vor avea o pondere ridicată.”

    De asemenea, ea consideră că există suficientă ofertă care să satisfacă această cerere – şi nu se referă doar la apartamentele care sunt finalizate, ci şi la proiectele care au fost anunţate anul acesta şi sunt în construcţie. „Cred că oferta acoperă foarte bine cererea în acest moment, pe toate segmentele – există ofertă pentru case şi cred că se va dezvolta tot mai mult pentru că această cerere îşi va continua trendul. Chiar dacă anul viitor ne întoarcem cumva treptat la viaţa normală – ideea de spaţiu nu va dispărea.”

    Nu identifică astfel schimbări majore în planurile dezvoltatorilor: „Au planuri, proiecte, pe care le vor duce la capăt, pe toate categoriile de preţ şi pe toate segmentele de proprietăţi există o oferta corespunzătoare”.

    Un nou tip de proiecte care s-a „născut” în pandemie este cel al reconversiilor unor clădiri de birouri în clădiri rezidenţiale – însă specialistul Premier Estate Management este de părere că nu putem vorbi încă despre o tendinţă în acest sens. „Nu cunosc clădiri de birouri operaţionale şi care să fie dintr-o dată transformate în rezidenţial pentru că o astfel de reconversie presupune un cost foarte mare. Chiar şi aşa apartamentele ar fi deja compromise pentru că nu pot să respecte toate cerinţele clienţilor. Este posibil să vorbim mai mult despre proiecte care au fost gândite iniţial pentru birouri şi care încă din faza de proiect, de autorizare, se pot schimba în rezidenţial.”

    În ceea ce priveşte apartamentele vechi existente pe piaţă, Andreea Comşa este de părere că acestea îşi vor pierde din valoare: „Poziţionarea a determinat faptul că apartamentele vechi au avut foarte mult timp preţuri pe metru pătrat mai mari decât apartamentele noi, în medie, sau au avut un preţ destul de similar. Cred că oamenii vor începe din ce în ce mai mult să migreze de la bloc vechi, la o construcţie nouă, chiar şi în aceeaşi zonă – dacă în Titan stă cineva în bloc vechi, va vrea să cumpere tot în Titan, într-un bloc nou. Astăzi, avantajul poziţionării nu mai este unul exclusiv al locuinţelor vechi, iar în cazul unui amplasament comparabil e greu să nu îţi doreşti un astfel de apartament când vezi ceea ce primeşti comparativ cu un apartament mai vechi.”

    Ce îi sfătuieşte pe oamenii care îşi caută o locuinţă?

    „Eu cred foarte mult în vorba – bate fierul cât e cald – dacă avem de la anul anumite facilităţi fiscale, TVA-ul de 5% se aplică pentru tranzacţiile de până în 140.000 de euro, Programul Prima Casă devine Noua Casă, băncile oferă finanţare, înseamnă că se îndeplinesc condiţiile şi contextul arată favorabil pentru a face acest pas. Unii cumpărători tot aşteaptă să scadă piaţă, dar realitatea arată că pe termen lung, preţurile bunurilor imobiliare cresc. Dacă îţi cauţi o locuinţă şi ai găsit ceva pe placul tău şi banca te finanţează, cumpără. Dacă preţurile vor scădea şi va fi o problemă în piaţă – va fi o problemă la nivel economic general – asta înseamnă că toţi vom trece printr-o recesiune şi chiar dacă preţurile sunt jos, puterea de cumpărare e şi ea scăzută, nici tu nu îţi vei mai permite să cumperi.”

    este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

     

    1. Care este tendinţa preţurilor în imobiliare pentru anul 2021 în ceea ce priveşte complexurile rezidenţiale?

    Preţurile se vor menţine, cu excepţia unor segmente care vor suferi mici corecţii. Nu văd un motiv economic pentru care să crească preţurile şi cred că în 2021 va creşte doar volumul de vânzări în aceste proiecte rezidenţiale. Pe măsură ce trec anii, dezvoltatorii învaţă din proiectele lor anterioare, integrează feedbackul din piaţă – am văzut dezvoltatorii care sunt la al doilea, al treilea, al cincilea proiect şi le fac din ce în ce mai frumoase, mai bune, mai eficiente, la un preţ similar pe metrul pătrat – cred că aceste proiecte vor răspunde din ce în ce mai bine nevoilor clienţilor. Cred, de asemenea, că vor creşte vânzările la apartamente noi care, pot să vină la pachet cu anumite facilităţi suplimentare – locuri de joacă pentru copii, spaţii verzi, magazine, sală de fitness etc.

     

    2. De ce să mai cumperi un apartament dacă preţurile acestora au crescut, iar valoarea chiriilor a scăzut, prin urmare nu mai obţii un randament bun, de 7%?

    Un randament de 7% nu se mai obţine atât de uşor ca acum câţiva ani. În general, lumea calculează randamentul brut, dar valoarea netă ajunge la 6% sau la 5,5%,  însemând că incluzi toate taxele pe care tu le ai de plătit ca proprietar, mobilarea si gradul de neocupare.

    Chiar şi aşa, şi dacă a scăzut randamentul – la apartamentele premium, de lux, randamentul este mai mic, în general, pentru că valoarea apartamentelor este mai mare, îşi menţin valoarea în timp, iar chiria nu poate să ţină pasul cu valoarea apartamentului respectiv – în general la premium nu prea vorbim despre randamente de 7%.

    Şi totuşi continuăm să avem randamente în medie mai mari decât aproape majoritatea ţărilor europene, occidentale, unde preţurile pe metru pătrat şi preţurile apartamentelor sunt foarte mari – deci în continuare investiţional, rezidenţialul este ofertant, chiar dacă chiriile mai fluctuează. Probabil de anul viitor şi piaţa chiriilor îşi revine treptat, iar peste doi ani va creşte şi mai mult. E normal ca piaţa chiriilor să aiba fluctuatii, dar în continuare cred că o achiziţie imobiliară pentru închiriere, chiar şi la un randament mai mic, este o investiţie mult mai sigură decât orice alt instrument financiar care are o mai mare volatilitate.

     

    3. Crezi că preţurile actuale sunt corecte?

    Preţul corect este acela la care se încheie o tranzacţie. Toată lumea consideră că preţurile sunt mari, dar apartamentele se vând, iar dezvoltatorii al căror business plan îl cunoaştem au un model matematic în spate.

    În ultimii ani au crescut mult preţurile de construcţie, costul achiziţiei terenurilor, dar au crescut şi veniturile. Preţurile apartamentelor însă nu au avut acelaşi ritm. În realitate, marjele de profit au scăzut în ultimii ani.

    În mare, la proiectele mari, profitul mediu este undeva de 20-25%, cu tot cu parcări subterane – însă vorbim despre o piaţă cu riscuri foarte mari, iar daca marja de profit nu ar rămâne atractivă, investitorii ar alege să plaseze banii in alte ţări sau în alte industrii.

     

    4. Care este strategia pe care ar trebui să o adopte agenţiile imobiliare în 2021, ţinând cont de anul atipic pe care îl traversăm?

    La finalul anului, când vom trage linie, vom vedea că nu a fost un an prost pentru nicio agenţie imobiliară. Probabil că pe office lucrurile au stat diferit, dar şi acolo au existat alte surse de venituri (property management ş.a.).

    Pentru anul viitor capacitatea de adaptabilitate este esenţială – pentru că în ultimii ani ne-am ocupat de foarte multe proiecte rezidenţiale, de proiecte mari care au presupus mult efort şi implicare pe partea de dezvoltare.

    În timpul pandemiei m-am gândit că trebuie să ne reinventăm – mi-am spus că dacă am strâns atât de multe cunoştinţe şi networking, de ce să nu ne extindem domeniile în care acţionăm, de exemplu promovarea terenurilor. Noi am dezvoltat foarte mult partea aceasta de consultanţă – adică dacă un dezvoltator are propria echipă de vânzări, noi venim cu partea de consultanţă şi stăm alături de ei prin sales şi marketing management şi ne place foarte mult şi acest lucru; întotdeauna poţi să te reinventezi, dar trebuie să fii acolo, prezent şi implicat şi să munceşti. Rezultatele vin şi anul viitor cei care se adaptează vor fi cei care vor încheia anul cu bine.

  • Ce este mai bine să ai în România, ţara unde a fi proprietar este mai presus de orice: casă sau apartament?

    „Tipul de locuinţă la care visăm – apartament sau casă – este o temă recurentă în discuţiile românilor, cunoscuţi pentru a fi cei mai mari proprietari ai Europei şi având o predispoziţie aproape ancestrală pentru statutul de proprietar. La ce trebuie să te uiţi când se depăşeşte stadiul de discuţie şi eşti pus în faţa unei astfel de alegeri am discutat în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro.

    Cred că ne gândim la această temă încă de la romanul Ion al lui Liviu Rebreanu – cred că este ceva ancestral în această zonă a lumii. În general, la oameni, dorinţa de a avea o casă pe pământ vine din dorinţa de a avea o grădină. Chiar dacă majoritatea dintre noi locuim în apartamente, rămânem cu această dorinţă, mai ales acum cu pandemia, s-a exacerbat şi mai mult dorinţa aceasta de a fi într-o casă şi cred că vom vedea în viitor evoluţii interesante în contextul Work from Home, care ne va permite să fim şi mai mobili, chiar să locuim şi mai departe de oraşele mari”, răspunde Daniel Tudor, CEO şi fondator al agenţiei imobiliare The Concept.

    El observă că avantajele şi dezavantajele există când vine vorba de ambele tipuri de locuinţă. Pe de o parte, la casă te bucuri de o grădină, de o construcţie unde teama de cutremur dispare, dar şi de dorinţa de recunoaştere, în contextul în care majoritatea oamenilor stau la apartament. În momentul în care oamenii se mută într-o casă, automat cresc însă şi costurile, fie că vorbim despre reparaţii, încălzire, întreţinere, asigurare etc.; lipsa comunităţii – casele sunt înconjurate de nişte garduri, în zona aceasta a lumii chiar foarte înalte – adaugă Daniel Tudor – în timp ce la bloc, locuind împreună cu mai mulţi oameni, ai ocazia să legi o comunitate.

    La apartamente în schimb, în afară de avantajul comunităţii, beneficiezi de proximitatea de ceea ce te interesează – există facilităţi urbane multiple, retaileri, spitale etc; pe termen lung apartamentele vor avea o valoare crescută mai repede decât valoarea unei case – şi probabil că sunt şi mai uşor de cumpărat. Dezavantajele vin din faptul că vecinii pot fi deseori gălăgioşi, iar cei care se tem de cutremure sunt mai predispuşi să le fie frică într-o astfel de locuinţă.

    „Majoritatea tinerilor se gândesc mai degrabă la un apartament fiindcă vor să fie mai flexibili, o casă te face puţin mai inflexibil, eşti mai departe, nu ai la fel de multe opţiuni şi este mai probabil ca tinerii să se gândească la achiziţia unui apartament. Pe măsură ce trec anii, iei în calcul casa pentru că ai acumulat şi o sumă de bani pe care te bazezi – poate ai o familie, vrei să se joace copiii în grădină, astfel, clienţii pentru case sar de 35 de ani; apartamentele se vând clienţilor cu vârstele în jur de peste 20-40 de ani, iar casele, celor cu vârste de 35-50-60 de ani”, descrie Tudor şi profilul clienţilor pe tipuri de locuinţă.  

    În ceea ce priveşte preţurile, observă că preţul unui apartament cu două camere dintr-o zonă bună, upper medium, costă circa 100.000 – 120.000 de euro, preţ la care poate fi găsită de altfel şi o casă într-o zonă aflată în apropierea oraşului. „Este o alegere pe care trebuie să o faci: dacă eşti ok cu a locui mai departe, a avea mai puţină flexibilitate în opţiuni şi în a face drumul acesta oraş – locuinţă, atunci este clar o opţiune foarte bună – în acelaşi timp, bugetează-ţi şi o creştere a costurilor fiindcă nu vei avea aceleaşi costuri ca la apartament. Dacă vrei flexibilitate, cred că în continuare a sta în oraşe şi în locaţii bune cărora să le crească şi valoarea în timp este o opţiune foarte bună – a crescut foarte mult cererea de case, dar a crescut de la foarte puţin, la puţin, nu de la mediu, la majoritar.” Preţurile caselor din interiorul Bucureştiului (şi nu Ilfov) se plasează la peste 250.000 euro – 300.000 de euro fără probleme, terenul fiind foarte scump.

    Daniel Tudor, fondator şi CEO The Concept: „În imobiliare, ca să faci o investiţie cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai şansa să beneficiezi de o creştere mai mare a randamentului.”

    Locuinţe vechi vs. locuinţe noi? „Nu există apartamente, locuinţe vechi mai bune decât locuinţele noi sau invers. Există o locuinţă nouă mai bună decât o locuinţă veche sau invers – adică trebuie să iei punctual lucrurile, nu poţi să generalizezi. Şi acum 30 – 35 de ani se construia şi prost, şi bine, cum la fel şi astăzi se construieşte şi bine, şi prost. Diferenţa între o locuinţă nouă şi între o locuinţă veche este dată, pentru locaţii similare, doar de cât s-a avut grijă de respectiva locuinţă veche.” Astfel, dacă vorbim despre o locuinţă bine întreţinută, ea trebuie să aibă aceeaşi valoare ca o locuinţă nouă. „Dacă nu optezi pentru o locuinţă nouă, în momentul în care îţi alegi o locuinţă veche, trebuie să mergi cu nişte oameni tehnici care se pricep să analizeze lucrurile din punct de vedere tehnic, cum arată respectiva locuinţă – dacă instalaţiile sunt ok, dacă finisajele trebuie schimbate, dacă închiderile perimetrale sunt ok – apoi analizezi, luând în calcul şi timpul pe care îl ai de investit.”  

    În ceea ce priveşte preferinţele clienţilor şi modul în care au evoluat acestea în contextul pandemic, Daniel Tudor sesizează că orientarea lor este în continuare mai ales către apartamente, dar îşi doresc în schimb terase mai largi; el spune că au avut clienţi care au intrat în showroomuri şi au spus din start că vor apartamentele cu terasa cea mai mare.

    Apoi, a observat tendinţa ca oamenii să caute o cameră pe care să o folosească pe post de birou – nu în living, ci un loc separat unde să facă lucrurile concentrat. „Marea problemă cu Work from Home este cum îi faci pe oameni să îşi păstreze concentrarea la maximum, ca şi cum ar fi la birou – e important să aibă o ancoră spaţială – când au intrat în locul respectiv, să ştie că sunt pe modul de muncă”. 

    Iar dacă ne-am luat deja o locuinţă şi luăm deja în calcul alegerea unei case de vacanţă, Daniel Tudor recomandă ca o astfel de achiziţie să fie realizată în cunoştinţă de cauză. „Aş recomanda în primă fază închirierea, sunt implicaţii pe care cumpăratul unei locuinţe le are: costurile – o casă nu este ca o acţiune la bursă, pe care dacă ai cumpărat-o, nu te mai interesează, unei case trebuie să îi asiguri o mentenanţă, trebuie să îi repari ceea ce se strică. Trebuie să plăteşti taxe şi impozite, costuri pe care dacă nu o foloseşti, ele curg. Casei de vacanţă nu îi pasă dacă stai sau nu în ea şi atunci este bine să vezi dacă stilul acesta de viaţă ar fi benefic pentru tine încercând mai multe luni să închiriezi în loc să cumperi.” Apoi, pot interveni costuri legate de managementul acelei case de vacanţă, atunci când proprietarul nu o foloseşte – poate alege folosirea unei firme specializate care să se ocupe de închirierea locuinţei respective pentru turişti.

    „Un mix interesant este să găseşti o formulă mai flexibilă de astfel de case, în care să poţi să ai o casă care să funcţioneze independent, atât ca loc pentru tine să locuieşti în ea, cât şi ca loc pe care să îl poţi închiria în acelaşi timp – să stai la parter şi să închiriezi sus de exemplu. Sunt genul de locuinţe mixte, atât rezidenţial, cât şi investiţional, în acelaşi timp. Altminteri ai nevoie de management şi acesta ar trebui să fie profesionist, datul şi luatul cheii nu este management.”

    Preţurile acestor locuinţe sunt similiare cu ale unor apartamente în oraş sau chiar le întrec: „Majoritatea locuinţelor de acest tip de pe litoral sunt asemănătoare camerelor de hotel ca suprafaţă – nu cred că poţi să stai trei luni într-o astfel de locuinţă cu familia. Iar dacă alegi drept casă de vacanţă o proprietate asemănătoare celei în care locuieşti acasă, va fi foarte scump şi s-ar putea să nu aibă sens achiziţia”.  

    Daniel Tudor adaugă că o investiţie de genul acesta se recuperează între 11-12 ani şi 20 de ani, la un randament cuprins între 5% şi 9% net. 

    Iar când vine vorba despre investiţii bune, în general, el punctează: „În imobiliare, ca să faci o investiţie cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai şansa să beneficiezi de o creştere mai mare a randamentului”. Locurile potrivite sunt cele în care circulă oamenii şi banii, zone de business, zone comerciale, zone aflate lângă parcuri, şcoli, grădiniţe, universităţi – să fie lângă infrastructură existentă sau potenţială. „În Drumul Taberei de exemplu era ideal să cumperi înainte de deschiderea metroului; în general, cumpără în zone unde economia şi populaţia cresc, campioanele fiind oraşele mari”, exemplifică Tudor. De asemenea, el crede că o zonă unde preţul în imobiliare ar putea intra pe un trend ascendent este al locurilor cu potenţial turistic mare, cum este Transilvania.

    „În contextul Work from Home, pentru multe joburi şi profesii, poţi lucra acum de oriunde. Putem adresa o populaţie globală şi cred că Transilvania, mai ales zona sudică, are potenţial mare. În Viscri, de exemplu, am văzut o familie de nemţi, pensionari, care cu pensia lor de câteva mii de euro în Germania pot trăi foarte bine în România.”

    este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

     

    1. Sunt în căutarea unui apartament cu trei camere şi văd diferenţe foarte mari între zona Pallady şi Sectorul 4 din Capitală. Infrastructura este asemănătoare, de unde vine această diferenţă?

    Din două direcţii: istoric, sectorul 3 este mai bogat decât sectorul 4, apoi, sectorul 4 este mai aglomerat decât sectorul 3 şi, automat, dacă oferta este foarte mare, raportat la o cerere destul de mare, oferta ţinând pasul, sunt şanse mai mici să crească rapid preţul. În sectorul 3, Pallady, nu sunt la fel de multe opţiuni şi atunci, cererea fiind mare, preţurile cresc mai repede. Apoi, mai este un al treilea factor, legat de felul în care arată sectoarele – mie mi se pare că sectorul 3 este mai îngrijit – sunt parcuri mai mari, mai frumoase sau cel puţin mai celebre. 

     

    2. Ce cartier din Bucureşti oferă cel mai mare randament la închirierea unui imobil?

    Nu cred că randamentul poate fi calculat pe cartiere, este un cost foarte simplu, este matematică pură: trebuie să împarţi venitul net obţinut pe parcursul unui an, la totalul investiţiei, iar dacă reuşeşti ca într-un cartier care nu are apartamente excepţionale să scoţi un «deal» foarte bun, atunci randamentul este puţin mai mare. 

    Dar dacă ne uităm la localizare, ar trebui să luăm în calcul mai ales, locaţiile din preajma infrastructurii de transport, metroului, de pildă, dar şi aeroportului, locaţiile unde circulă banii şi oamenii sunt cele cu randamente mai bune. 

     

    3. Cum vor evolua preţurile, mai ales după această iarnă?

    Pot fi fluctuaţii mici, şi în plus, şi în minus, nu văd în schimb ceea ce toată lumea se aşteaptă – o prăbuşire a preţurilor. Nu se va întâmpla asta fiindcă piaţa imobiliară este una foarte lentă. În 2008, economic piaţa nu era sustenabilă, acum este în schimb mult mai echilibrată. Pot exista mici scăderi, dar o prăbuşire este puţin probabilă. Pandemia a dus la amânarea a foarte multe proiecte noi, automat oferta se ajustează în pas cu cererea, avem o cerere mai mică, dar şi o ofertă care se ajustează. Chiar şi în contextul pandemiei, au fost proiecte de anvergură care au ales să crească cu câteva procente preţul pentru că vânzările au mers foarte bine. Dacă ai un minimum simţ de business şi de economie, îţi dai seama că nu va exista o prăbuşire a preţurilor. Piaţa se autoreglează, pot exista mici scăderi. Duceţi-vă să negociaţi lucruri – decât să stai să aştepţi, este mai bine să mergi activ, să te întâlneşti cu oameni, cu proiecte, fă videocalluri dacă simţi că riscul este prea mare şi vezi ce îţi oferă oamenii şi ce poţi să negociezi. Sunt şanse bune să găseşti ceva de calitate într-o zonă corectă.

     

    4. Dacă te gândeşti pur investiţional la achiziţia unei locuinţe, spre ce tip de locuinţă ar trebui să te orientezi?

    Este bine să te orientezi eminamente înspre apartamente cu două camere şi studiouri – sunt cele mai bune investiţii. Pe termen lung, fiindcă populaţia mai îmbătrâneşte, este posibil ca apartamentele cu trei camere să devină în câţiva ani o nouă vedetă, dar momentan randamentele acestora sunt mai mici fiindcă sar de TVA-ul de 5% de cele mai multe ori.

     

    5. Oferă-ne câteva ponturi în procesul de negociere. 

    Trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit. Contextul contează foarte mult, trebuie să fii în contextul care să îţi permită negocierea. Un moment foarte potrivit poate fi în fazele incipiente ale construcţiilor noi, în presales. Atunci este mai multă flexibilitate, fiindcă dezvoltatorii vor să îşi valideze produsul, vor să simtă că lucrurile merg, e o energie care trebuie să se creeze. Sunt bănci finanţatoare care le cer un număr de prevânzări şi atunci dezvoltatorii trebuie să le obţină ca să poată lua finanţarea şi acolo poţi găsi din start promoţii şi chiar pe lângă ele să mai poţi şi negocia puţin.Noi cumpărăm eminamente în scopuri de investiţie în proiectele partenerilor noştri. E şi o formă de curtoazie pe care o aducem în relaţia cu ei, dar pe lângă asta, avem încredere în ei – am văzut ce fac şi îi putem urmări în timp real ce/cum construiesc. Mă uit în primul rând la astfel de dezvoltări unde pot avea încredere 100% că sunt făcute la nivelul calitativ pe care mi-l doresc şi apoi mă uit la cele trei criterii despre care spuneam mai devreme – să fie o locaţie cu economia în creştere, cu circulaţie mare de oameni şi bani şi cu potenţial de creştere a infrastructurii. Ideal este să te uiţi la zone unde va exista un potenţial proiect de infrastructură important în viitor. De când este anunţat până când este făcut, şansele de creştere sunt foarte mari şi, în plus, cumpărând proprietăţi în presales, în momentul în care se poate negocia cel mai bine, mai adaugi un câştig suplimentar (de regulă peste 10-15%).