“Îmi amintesc că în 2007 făceam brainstorming cu colegii mei despre ce să le mai recomandăm proprietarilor de vile, iar ideile erau chiar să le împărţim în locuinţe pentru studenţi ca să le putem închiria”, spune Mirela Raicu, partener în cadrul companiei imobiliare Esop. Astăzi, lucrurile s-au schimbat, s-au găsit clienţi şi pentru acele vile pentru că s-au schimbat fundamental cerinţele de imagine.
Istoria începe la începutul anilor 2000, când vilele erau intens tranzacţionate în lipsa altor opţiuni pentru companii, însă, pe măsură ce au apărut clădirile de birouri, au intrat pe o pantă descendentă. “După 2005, oamenii începuseră să simtă gustul spaţiilor deschise, iar vilele nu le mai surâdeau chiriaşilor”, spune Raicu. Evenimentul care a relansat vilele a fost aderarea României la Uniunea Europeană când, din pricina numărului mare de firme străine care au intrat pe piaţa din România, cererea de spaţii în clădirile de birouri a crescut, deci şi preţurile au urcat rapid, chiar peste media ţărilor din regiune. Rata de neocupare în clădiri a ajuns până la numai două procente, deci, fiind tot mai greu şi mai scump să ocupi un astfel de spaţiu, vilele au reapărut în peisaj. În momentul de boom în piaţa imobiliară o firmă accepta mult mai greu să funcţioneze într-o vilă, iar 2008 a fost anul cu cel mai scăzut interes pentru vile pentru că se punea tot mai mult accent pe partea de imagine. “Optica românilor a fost că dacă funcţionezi într-o vilă, ai un handicap la nivel de imagine”, explică Mirela Raicu.
O vilă a ales şi avocatul Ion Dragne, după plecarea din acest an de la Muşat şi Asociaţii, companie care funcţiona într-o clădire de birouri din centrul Capitalei. Preţul convenabil, accesul la parcare şi apropierea de instanţele de judecată l-au făcut să aleagă o vilă cu trei etaje, unde a închiriat un spaţiu de 500 de mp în zona Cotroceni pentru propriul business. “Percepţia despre rezultatele companiei este criteriul după care se ghidează clienţii, iar cazurile în care sediul este criteriul de alegere sunt extrem de rare”, explică Dragne.
Între 16 şi 23 de euro/mp cheltuia o companie pentru chirie într-o clădire de birouri în 2008, însă acum preţul a ajuns la 12,5-15 euro, în funcţie de tipul clădirii şi de poziţionare. Nu doar preţurile sunt mai mici, ci şi dimensiunea suprafeţelor cerute a scăzut de la 2.000 de metri pătraţi la jumătate. Costul de închiriere pentru un spaţiu într-o vilă este de 10-14 euro/mp faţă de 16-20 de euro în anul 2008. Creşterea interesului pentru vile se datorează condiţiilor mult mai flexibile oferite chiriaşului, faţă de aşteptările ridicate ale proprietarilor de clădiri de birouri şi termenilor comerciali rigizi – mai ales contractele pe perioadă fermă, de circa doi-trei ani. “Contractul-ferm e ca un credit la bancă, din care nu poţi să ieşi mai devreme decât prevede contractul. Altfel, trebuie plătite toate taxele până când proprietarul găseşte alt chiriaş, ceea ce poate dura luni sau ani”, spune Mirela Raicu.
Proprietarii de vile s-au putut adapta mai uşor crizei, ceea ce nu s-a întâmplat în cazul clădirilor de birouri. Motivul a fost că majoritatea centrelor de afaceri sunt construite cu credit de la bancă, iar nivelul chiriei e de fapt garanţie pentru împrumut. Apoi, costurile de relocare sunt extrem de reduse în cazul vilelor, susţin specialiştii, dat fiind că infrastructura IT şi partiţionările sunt deja făcute, iar investiţiile sunt minime. Un mare plus îl reprezintă şi partea de întreţinere: 3-5 euro/mp lunar în clădirea de birouri, faţă de numai 1-1,5 euro în vilă.
Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, vorbeşte de “o piaţă a chiriaşilor”, dat fiind că acum au o putere mai mare de negociere, fie că vorbim de nivelul chiriei, de eventualele amenajări ale spaţiului sau de alte aspecte contractuale. Şi şeful CBAR remarcă creşterea cererii pe segmentul de vile din partea companiilor de mici dimensiuni care, în lipsa unor previziuni optimiste ale evoluţiei afacerilor, au preferat să-şi păstreze sediile închiriate sau să închirieze o suprafaţă mai redusă, dar într-o zonă mai centrală.
“Dacă va rămâne ceva din criza asta, vom putea să vedem abia în cinci ani. Experienţa ne arată că românii sunt nişte oameni boemi, mai puţin pragmatici, care se entuziasmează destul de uşor dacă un birou arată frumos şi pun mai puţin preţ dacă businessul e stabil”, conchide Mirela Raicu, adăugând că încă lipseşte o cultură de business atât de solidă încât “să spunem că reducem costurile şi rezistăm într-un sediu chiar şi fără imagine”. Una peste alta, vilele au fost câştigătoarele crizei în piaţa imobiliară. Viitorul lor era incert şi chiar intraseră într-un con de umbră în urmă cu patru ani. Nu doar vilele au trecut cu bine prin criză, dar şi multe firme au fost salvate de opţiunea relocării într-un spaţiu mai puţin costisitor.