Saptamana trecuta au fost aprobate indelung asteptatele
modificari ale programului guvernamental Prima Casa, conceput
pentru a revitaliza piata imobiliara rezidentiala si cea a
constructiilor. Fapt care nu prea s-a intamplat, tinand cont ca
prea putine apartamente noi aveau un pret apropiat de baremul
garantat de creditare, stabilit la 60.000 de euro.
Dupa primele luni de aplicare a programului – acesta a intrat in
vigoare in iulie 2009 – lucrurile erau deja certe: apartamentele
construite inainte de 2000 sau chiar inainte de revolutie se
vindeau bine, avand in vedere si reducerea semnificativa de
preturi, in timp ce ansamblurile noi se finalizau in absenta
(uneori aproape totala) a vanzarilor. {i asta, macar in parte,
pentru ca majoritatea dezvoltatorilor imobiliari au tinut cu dintii
de preturi, reducerile fiind de cele mai multe ori anulate de
deprecierea leului in raport cu euro.
Sub umbrela explicatiei ca ar stimula sectorul de constructii,
unii dezvoltatori si consultanti imobiliari au vorbit adesea, in
ultimele luni, de necesitatea majorarii plafonului de garantare a
unui credit prin Prima Casa. “Un plafon mai mare ar incuraja
dezvoltarea de noi locuinte, nu ai cum sa construiesti si sa vinzi
in 60.000 de euro.” Asa suna argumentatia unui manager din
industrie in urma cu cateva luni. Desigur, pana sa se apuce de noi
dezvoltari ar fi avut posibilitatea de a vinde mai usor locuintele
deja finalizate si nevandute – o analiza a BUSINESS Magazin
efectuata vara trecuta arata ca aproape jumatate din apartamentele
noi din piata, cu termen de finalizare in 2009, erau nevandute.
A doua varianta a Prima Casa a starnit deci un interes crescut –
inclusiv din partea cumparatorilor care s-au intrebat daca o
majorare a plafonului ar duce si la o crestere a preturilor.
Autoritatile au ales insa sa joace dur. Plafonul de garantare a
ramas neschimbat, la 60.000 de euro pentru locuintele finalizate
inainte de 1 februarie 2010, in timp ce pentru noile locuinte se va
garanta un credit de 70.000 de euro sau de 75.000 de euro in cazul
in care mai multi potentiali cumparatori se asociaza intre ei
pentru dezvoltarea unui proiect rezidential.
Care a fost reactia unor dezvoltatori? Sa considere ca decizia
autoritatilor e dezamagitoare si ca statul pune bete in roate
pietei rezidentiale, incalcand parca un spatiu sacru unde doar
dezvoltatorii dicteaza tendintele. Solutia in opinia acestora?
Majorarea plafonului pentru care TVA-ul perceput la achizitia unei
locuinte noi este de 5% – acest plafon este stabilit in acest
moment la aproximativ 92.000 de euro. Ajutorul statului ar fi deci
singura solutie salvatoare.
Coborarea preturilor pana la un nivel unde cererea se intalneste
cu oferta – o definitie de altfel de baza a pretului unui produs –
nu pare a fi o solutie. De ce? “Fiindca deja se vinde aproape de
costul de constructie”, “fiindca terenul a fost scump”, fiindca si
fiindca. Nu conteaza ca terenurile au fost achizitionate in momente
de varf din punct de vedere al preturilor, la fel cum nu conteaza
nici ca costurile de constructie sunt astazi mai reduse cu minim o
cincime sau ca cererea a fost interpretata gresit, rezultand
apartamente de doua camere cu (minim, uneori) 70 de metri patrati
utili.
Tot ceea ce conteaza este ca autoritatile trebuie sa sara in
ajutorul dezvoltatorilor aflati in impas, pentru a sterge
diferentele dintre conditiile actuale din piata si cele din 2007 si
2008. Piata s-a schimbat complet, chiar daca unii isi dau seama sau
nu, chiar daca unii accepta acest fapt sau nu. Iar o posibila
piatra de temelie pentru o noua piata este pusa chiar prin
modificarile aduse programului Prima Casa.
Pentru toti ceilalti care au jucat dupa conditiile dinainte de
criza, daca nu exista o alta solutie, pierderea trebuie asumata.
Fie ca este vorba de terenuri supraevaluate care fac ilogica
dezvoltarea unui anumit proiect imobiliar, de produse dezvoltate
conform unei estimari eronate a cererii sau de institutii bancare
care intarzie sa isi “curete” portofoliile de active neperformante,
pierderea trebuie macar luata in calcul.
In definitiv, capitalismul inseamna si pierdere, nu doar
profit.