„Piaţa de birouri din Capitală va deveni mai echilibrată în viitor din punctul de vedere al zonelor de dezvoltare. Pe de o parte, unele zone au devenit sau vor deveni foarte aglomerate, terenurile disponibile fiind deja foarte puţine, iar pe de altă parte vom asista la dezvoltarea unor noi poli”, descrie Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes, câteva dintre reperele pieţei de birouri din Capitală, în continuare locomotiva pieţei locale de birouri.
Aceasta va ajunge, până în 2022, la peste 4 milioane de metri pătraţi, potrivit specialiştilor în real estate chestionaţi de Business Magazin, în contextul în care aproape 600.000 mp de birouri sunt deja sau vor fi în construcţie în perioada următoare. În prezent, stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti este de circa 2,55 milioane de metri pătraţi, din care aproximativ 60% sunt clădiri de clasă A, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL România. Claudia Cetăţoiu, consultant în departamentul de birouri al acestei companii, este optimistă şi crede că piaţa locală de birouri va avea parte de transformări pozitive, iar procentul ocupat de clădirile de clasă A va creşte cu până la 75%.
În ceea ce priveşte preţul chiriilor, estimările JLL România, bazate pe principalii indicatori din piaţă, spune că în timp ce chiriile headline au rămas constante în ultimii ani, va urma o uşoară creştere, în contextul în care a crescut preţul materialelor de construcţii, iar rata de neocupare a fost în scădere în anumite zone. Şi reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că chiriile vor rămâne stabile, cu mici creşteri în locaţiile foarte dorite şi cele centrale.
Noua hartă a centrelor de afaceri va include, potrivit Andreei Păun, zona semicentrală, în interiorul inelului median, unde sunt multe terenuri disponibile, dispersate însă. „Investitorii sunt în căutare de terenuri cu un amplasament bun, preferabil în imediata apropiere a unei magistrale de metrou, terenuri care pot să aibă şi dimensiuni mai reduse dar care să se preteze dezvoltării unei clădiri de birouri”, observă Păun. Astfel, potrivit ei, vor apărea tot mai multe clădiri de dimensiuni mai reduse dar cu un amplasament foarte bun şi cu un concept interesant, care vor pune accent pe flexibilitatea activităţii – într-un context în care şi câmpul muncii va suferi modificări semnificative în vitor.
Andreea Păun este de părere că zonele semicentrale, precum Răzoare – Academiei – Cotroceni, au un potenţial real de dezvoltare pe segmentul spaţiilor de birouri. „Spre exemplu, cartierul Cotroceni va avea o mare priză la publicul de birouri şi estimăm că vom asista la dezvoltări de minimum 100.000 de metri pătraţi în această zonă, într-un orizont de cinci ani. Încărcătura istorică a zonei, construită pe foştii Codrii ai Vlăsiei şi pusă pe hartă de regele Carol I, conservată frumos din punct de vedere arhitectural, va avea o creştere de popularitate şi va cântări mult în următorii ani”, observă managerul de la Griffes.
Zona respectivă dispune, potrivit ei, de parametri optimi de dezvoltare imobiliară, cu terenuri generoase disponibile şi cu o rezonanţă aparte în mentalul noii generaţii de dezvoltatori, dar şi de ocupanţi ai birourilor.
„De asemenea, ne aflăm într-un context socio-demografic în care remarcăm o aplecare a acestora către istorie, repere culturale şi nostalgice ale societăţii”, argumentează ea. Aceste zone se vor adăuga celor care se află la începutul conturării ca noi destinaţii pentru dezvoltatorii de birouri, precum Expoziţiei, Tineretului sau Băneasa.
Claudia Cetăţoiu menţionează ca zone vedetă ale anului Unirii şi Orhideea – Politehnica, unde, până la finalul acestui an, peste 250.000 de metri pătraţi de birouri vor fi gata.
„Urmează însă o cerere ridicată pentru anul 2020 în zona Expoziţiei, unde deja UniCredit şi ING şi-au relocat sediile, iar alte două mari proiecte ale dezvoltatorilor vor aduce peste 80.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în faze”, sesizează şi ea. Alături de zona Expoziţiei – Piaţa Presei Libere, Mirela Raicu, partener fondator al Esop Consulting, identifică drept noi poli de dezvoltare, pe termen mediu, de 3-5 ani, zonele centru – vest (Politehnica – Orhideelor), Timpuri Noi – Tineretului şi zona Academiei, în contextul deschiderii noii magistrale de metrou. Pe termen lung, şi condiţionat de evoluţia lucrărilor de extindere a metroului, observă ea, şi alte zone, cum ar fi Băneasa, ar putea deveni poli de dezvoltare.
„Come for the job, stay for the city”
Dacă ieşim din Capitală, noile oraşe în care segmentul spaţiilor de birouri va cunoaşte o dezvoltare amplă vor fi Oradea, Sibiu, Braşov, din punctul de vedere al managerului de la Griffes. „În primul rând, au ingredientele de bază pentru a atrage forţă de muncă în domeniul serviciilor, respectiv găzduiesc centre universitare importante şi sunt amplasate la o distanţă relativ medie de Capitală sau de un oraş regional important, gestionarea şi administrarea businessurilor de la un punct central fiind astfel facilă”, explică Păun. Astfel, principiul „Come for the job, stay for the city” (Vino pentru locul de muncă, rămâi pentru oraş – n.red.) – se va răspândi semnificativ în viitor, crede ea.
„Aceste oraşe vor avea mult de oferit din prisma multiculturalităţii, a dezvoltării societăţii civile de acolo şi a unei puternice prezenţe a iniţiativei private. De asemenea, mai ales Sibiu şi Braşov, prin afilierea istorică la mediul germanic, implicit cu un bazin mai larg de vorbitori de limba germană, răspund foarte bine la nevoile acestor companii”, explică Andreea Păun.
Potrivit ei, vom asista la jucători deja prezenţi în zonă, în segmentele de producţie, automotive, cablaje, industrial, aeronautică, care vor deschide centre de servicii, de cercetare-dezvoltare în jurul activităţii deja existente.
În acelaşi timp, Braşovul este pe locul 3 în topul oraşelor din România în care populaţia s-ar muta pentru un loc de muncă, conform celor mai recente studii ale Băncii Mondiale, argumentează specialistul de la Griffes. În ceea ce priveşte Oradea, oraşul reprezintă o poartă de intrare pentru capitalul străin şi are alte particularităţi, printre care o administrare foarte bună a oraşului, o comunicare excelentă şi o integrare a zonei metropolitane, ceea ce facilitează şi încurajează migraţia forţei de muncă către municipiu, lucru care va atrage dezvoltarea de infrastructură pentru aceştia, inclusiv spaţii de birouri.
Claudia Cetăţoiu observă că în ultimii ani, după conturarea puternică pe piaţa de birouri a oraşelor Timişoara, Cluj, Iaşi şi Braşov, şi alte oraşe sunt căutate ca urmare a competiţiei de pe piaţa forţei de muncă, care a pus presiune pe costurile salariale: „Companiile au căutat să se extindă şi în alte centre universitare importante din ţară, unde găsesc forţă de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este uşor scăzut. Cele mai căutate oraşe secundare sunt Sibiu, Craiova, Târgu-Mureş, Oradea, Arad şi Piteşti. Chiar dacă momentan stocul nu este comparabil cu Timişoara sau Cluj-Napoca, sunt proprietari pregătiţi să înceapă construcţia unor clădiri pe baza semnării contractelor de preînchiriere, care pot oferi condiţiile unei clădiri de clasă A”, descrie şi Claudia Cetăţoiu perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri în restul ţării.
De la acvariu la stup
Când vine vorba despre tendinţele de amenajare a birourilor viitorului, nici acestea nu sunt ocolite de schimbările societăţii, per ansamblu.
„Asistăm, cel puţin la nivel global, la schimbări sociale semnificative, demografice, ale obiceiurilor de consum, iar piaţa locală le va adopta de asemenea. Trăim în era Internet of Things, care pune toate elementele în legătură, individul fiind în prim-plan, iar acest fapt va fi vizibil şi pe piaţa de birouri: clădirea de birouri va fi operată în directă legătură cu oamenii care vor desfăşura activităţi în ea, indiferent că vorbim de luminozitate, locuri de parcare, aer condiţionat sau comandarea unui anumit fel de mâncare”, descrie managerul companiei de consultanţă Griffes filosofia care stă în spatele tendinţelor de amenajare a birourilor viitorului.
Economia în care activăm, bazată pe cunoştinţe, şi revoluţia cognitivă, gradul de autonomie a angajaţilor mai ridicat ca în trecut, cu ierarhii mai puţin stricte, vor avea un impact asupra modului în care vor fi gândite birourile viitorului.
„Angajaţii vor fi în cea mai mare parte a timpului în alte locuri, vor lucra, vor avea întâlniri, vor «poleniza» şi colecta informaţii şi vor reveni la biroul-stup pentru activităţi vitale ale organizaţiei”, descrie ea un concept ce va sta la baza noilor spaţii pentru angajaţii. Internetul lucrurilor va schimba, potrivit ei, şi modul în care lucrăm într-o clădire, de la alegerea unui anumit spaţiu la modul în care vom servi prânzul.
„Probabil vor exista opţiuni de tipul unui asistent personal tehnologic cu ajutorul căruia vom putea să comandăm un prânz pentru a îl servi în spaţii de socializare create în interiorul clădirilor”, imaginează Andreea Păun un scenariu al viitorului.
În acelaşi timp, noile generaţii, cu alte valori, vor pune accent mai mare pe facilităţile oferite de spaţiile de birouri: „Nu doar birourile în sine, cât şi clădirile, de la opţiuni de relaxare, inclusiv entertainment, la opţiuni culinare sau de interes personal – spaţii de servicii, spre exemplu.”
Andreea Păun crede că noile clădiri de birouri vor lua în calcul şi creşterea numărului de angajaţi introvertiţi, fiind posibil să asistăm la o reducere a componentelor care presupun interacţiuni, precum recepţiile de la parterul clădirilor, urmând să fie tot mai multe activităţi automatizate. „Am putea asista, spre exemplu, la recepţii open space, similare unor spaţii de aşteptare şi de petrecere a timpului dintr-un aeroport de mari dimensiuni, unde angajaţii vor putea să îşi înregistreze prezenţa printr-un aplicaţie, să îşi comande o cafea şi un mic dejun uşor pe care să îl servească într-un spaţiu special amenajat şi după aceea să se îndrepte către spaţiul lor de lucru”.
Mirela Raicu întăreşte ideea că noile proiecte de birouri vor reflecta o serie de tendinţe ce se manifestă deja şi care îşi au cauzele în transformările din mediul economic şi social. „Anul acesta se observă deja o serie de tendinţe în rândul forţei de muncă tinere, respective o schimbare de paradigmă în ceea ce priveşte viziunea asupra vieţii, aspiraţiile şi motivaţiile în muncă”, observă Mirela Raicu.
În consecinţă, companiile fac eforturi pentru înţelegerea şi adaptarea la aceste transformări şi încearcă să creeze un mediu organizaţional care să conţină şi să reflecte aceste transformări, observă reprezentanta Esop, iar în piaţa birourilor dezvoltatorii imobiliari încearcă şi ei să creeze spaţii care să susţină aceste nevoi recente.
Spaţiul de birouri va deveni, potrivit ei, mai mult un spaţiu de întâlniri, interacţiune şi socializare, şi nu locul primar din care se realizează activitatea pentru companie: „Graţie noilor tehnologii, biroul îşi extinde graniţele permiţând realizarea activităţii de acasă, din vacanţă sau chiar din altă ţară”, observă Raicu. Aceasta oferă ca exemplu numeroasele companii, în special pe cele din zona IT, care au departamente ce realizează activităţi IT şi lucrează în mod constant un număr de zile de acasă. „Pentru anumiţi angajaţi, biroul a devenit frecventabil ocazional, prin job descriptionul oficial al companiei.”
O altă tendinţă a viitorului se leagă de extinderea spaţiilor în regim de co-working; însoţită de diversificarea acestora: „Numeroase companii vor migra o parte din business în astfel de zone, pentru a câştiga flexibilitate şi adaptabilitate, viteză de reacţie într-o piaţă tot mai dinamică. Prin amploarea pe care o va dobândi, acest segment va atrage implicarea directă a dezvoltatorilor în astfel de spaţii”, explică Raicu.
În viitor se va echilibra astfel utilizarea spaţiilor colaborative cu cele închise: „Dacă spaţiile formale, închise, partiţionate, ce au fost modelul deceniilor trecute în majoritatea comaniilor, este apus de o bună vreme în majoritatea industriilor, şi excesul de spaţii colaborative îşi demonstrează totuşi anumite limite. Companiile încep să echilibreze, adaptat domeniului de activitate şi activităţii desfăşurate, spaţiile colaborative cu cele private, spaţii insulă, menite să permită un nivel ridicat de concentrare.”
De asemenea, spaţiile de cafeterie vor deveni spaţii colaborative pe parcursul întregii zile şi nu vor fi utilizate doar pe perioada prânzului. Proiectele de birouri vor integra tot mai multe servicii – îngrijire a copiilor (grădiniţe, afterschool), bănci, oficii poştale, spălătorie. Birourile se vor deschide către exterior: „Terase private, spaţii verzi comune, orice loc mai deschis, mai aproape de natură, va fi căutat şi utilizat tot mai mult de angajaţi în proiectele de birouri”, anticipează reprezentata Esop. Tot ea subliniază că spaţiile vor deveni mai versatile, reconfigurabile cu uşurinţă: „Cum echipele şi proiectele devin tot mai fluide, departamentele mai puţin rigide, reajustarea, remodelarea rapidă este o necesitate majoră în businessul companiilor”.
Ideea biroului propriu va pierde teren în favoarea biroului flexibil, iar un avantaj ce rezultă din această scenografie dinamică este o mai mare conectivitate, un networking intern benefic în cadrul companiilor, crede reprezentanta Esop.
Şi Claudia Cetăţoiu crede că tendinţele, condiţiile şi facilităţile spaţiilor de birouri vor urma cerinţele noii generaţii. „În următorii trei ani, cea mai mare parte a forţei de muncă, până la 40%, vor fi millennials, o generaţie care se bazează pe integrarea vieţii personale în cea profesională şi nu invers. Rezultatul se va traduce în condiţii de lucru mixte: spaţii de birouri flexible, care oferă şi posibilitatea de networking şi relaxare (diverse activităţi de gaming, citit etc.), astfel încât dezvoltatorii eficientizează spaţiile şi configurează structura clădirilor pentru a putea acomoda toate aceste cerinţe, mai ales din punct de vedere tehnic.”
În plus, consultantul JLL România este de părere că în 2022 piaţa va fi dominată de proiecte verzi, care să ofere o gamă diversificată de facilităţi şi pentru angajaţii acestora. Pe de altă parte, credea ea, se vor intensifica activităţile de modernizare şi upgradare a clădirilor care au mai mult de 15 ani de existenţă, pentru a putea face faţă afluxului de chiriaşi către clădirile nou construite.
În condiţiile în care, până în 2020, 80% din populaţia adultă a globului va avea un smartphone, iar operatorii telecom se pregătesc pentru reţelele 5G, şi spaţiile de lucru se vor modifica în raport cu evoluţia tehnologică. „Evoluţia tehnologică modifică în primul rând comportamentul angajaţilor, iar spaţiile de lucru trebuie adaptate acestor schimbări. Biroul viitorului se îndreaptă rapid spre a deveni un hibrid între spaţiul fizic şi cel digital”, observă ea. Mai mult, companiile utilizează componenta de real estate, sediile în care funcţionează, ca o modalitate de a crea valoare adăugată, de a creşte afacerea şi de a inova.
„Biroul nu mai este neapărat locul în care te duci să stai şi să munceşti. Munca se poate face acum de acasă, din cafenea sau din holul unei clădiri. Practic biroul unei firme devine un loc de întâlnire şi interacţiune şi ca atare vedem schimbări importante în ceea ce priveşte designul”, consideră Cetăţoiu.
Reprezentanţii Knight Frank sunt de părere că noile proiecte de birouri vor fi asemănătoare celor care se livrează în prezent. „Având în vedere că certificările de clădiri verzi au devenit standardul în piaţă, vom vedea că biroul viitorului va folosi mai multă tehnologie şi vor fi integrate serviciile clădirilor în gadgeturile angajaţilor: aplicaţii de concierge, recepţii smart, staţii de încărcare pentru maşini electrice. Din ce în ce mai multe clădiri vor avea tehnologii sustenabile pentru economisirea costurilor de utilităţi.”
De asemenea, observă ei, retailul va fi mult mai integrat, pentru a susţine stilul de viaţă al angajaţilor şi pentru a-i ajuta să găsească echilibrul între orele petrecute la birou şi cele de timp liber (supermarket, grădiniţe, creşe, clinici medicale, stomatologie, săli de sport, saloane de înfrumuseţare etc.).
„Locul de muncă al viitorului va fi un spaţiu de experienţă, unde toate elementele – fizice, virtuale şi de comportament – vor fi atent orchestrate pentru a inspira angajaţii”, sesizează şi reprezentanţii Knight Frank. Astfel, îmbunătăţirea spaţiului fizic la locul de muncă (facilitarea interacţiunii, echilibrarea spaţiului alocat fiecărui angajat, crearea unor zone-destinaţii în cadrul birourilor, asigurarea unor spaţii care să stimuleze angajaţii), educarea unor comportamente (capitalizarea pe experienţe comune, întreţinerea apartenenţei la o comunitate) şi implementarea tehnologiei de susţinere şi a unor procese (promovarea comunicării online, tehnologie Wi-Fi peste tot) sunt principalele elemente care vor aduce schimbarea în organizaţii, spun ei.
Şi Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, este de părere că lupta companiilor pentru angajaţi reprezintă elemental principal pe care îl au în vedere dezvoltatorii de birouri. „Pe lângă elementele de bază – localizare, accesibilitate, sustenabilitate şi eficienţă – diferenţa o fac azi facilităţile oferite angajaţilor.” Astfel, zonele comerciale s-au extins în parcurile şi clădirile de birouri, în locul cantinei au apărut concepte inovatoare de food hall, iar zonele de servicii includ de la supermarket, farmacie, curăţătorie până la grădiniţă şi sală de fitness. „Odată cu evoluţia tehnologiei, accentul se pune acum pe stimularea creativităţii angajaţilor pentru creşterea productivităţii, astfel că spaţiile verzi, zonele de recreere şi socializare, integrarea conceptelor de well-being şi co-working au devenit elemente necesare”, observă şi Iliescu. Pe lângă toate acestea, marii proprietari de birouri urmăresc crearea de comunităţi pentru angajaţi, organizând evenimente şi programe de fidelizare.
Reprezentanţii grupului austriac de dezvoltare imobiliară Immofinanz întăresc ideea că spaţiile de birouri au devenit mai mult decât simple locuri de muncă, acestea devenind platforme prin intermediul cărora companiile îşi pot exprima valorile, promova cultura organizaţională sau spune povestea. Reprezentanţii Immofinanz spun că încearcă să transpună aceste tendinţe prin crearea unor spaţii de birouri personalizate. Spre exemplu, portofoliul companiei include myhive, conceptul internaţional de birouri implementat pe pieţele cheie şi în trei dintre clădirile de birouri din Bucureşti; acestea sunt caracterizate, potrivit reprezentanţilor companiei, de o atmosferă prietenoasă, un design asemănător celui de hotel, nivel înalt al serviciilor oferite, infrastructură eficientă şi acces la o comunitate internaţională.
Reprezentanţii Immofinanz au identificat un mix între companiile care cunosc o dezvoltare rapidă a echipelor componente, în special în sectorul IT&C şi de outsourcing, şi clienţii care doresc îmbunătăţirea calităţii spaţiilor de birouri prin concentrarea asupra bunăstării şi sănătăţii angajaţilor.
Daniela Bădulescu, country manager al dezvoltatorului austriac S Immo România, sesizează apusul modelului de clădiri de birouri tip acvariu cu angajaţi. „Bunăstarea şi dezvoltarea personală a angajaţilor vor fi în prim-plan şi unul dintre cele mai importante obiective ale unui investitor.” În acest sens, compania a realizat The Mark, în zona centrală de business a Bucureştiului, în apropiere de Piaţa Victoriei, în care sunt incluse mai multe inovaţii tehnice, precum un sistem unic de umbrire, care va asigura un mediu de lucru prietenos, un sistem de ventilaţie prin podea care ar putea aduce o economie a costurilor cu energia electrică de până la 10% sau panouri solare poziţionate pe acoperişul proiectului – „În viitor, toate acestea nu vor mai fi doar factori de diferenţiere, ci cerinţe obligatorii pentru asigurarea succesului”. Proiectul este dezvoltat de S Immo în urma unei investiţii de 45 de milioane de euro şi va avea 25.500 de metri pătraţi, împărţiţi în două clădiri de birouri clasa A.
Proiectul va introduce în premieră pe piaţa locală câteva tehnologii şi facilităţi precum panouri solare amplasate pe acoperiş, un sistem inovator de umbrire a faţadei şi un sistem de ventilaţie prin podea, un sistem BMS prin care vor fi controlaţi toţi parametrii clădirii.
Nevoi noi, bugete pe măsură
Când vine vorba despre investiţiile dedicate amenajării birourilor viitorului, Mirela Raicu explică: „Spaţiul de birouri actual şi viitor este un spaţiu flexibil, versatil, prietenos şi nonconformist care reprezintă un «statement», o filosofie de lucru şi care deseori implică o investiţie de amenajare de peste 200-300 euro/mp”.
Ea observă că, după atenţia dată în plan fizic amenajării birourilor, atenţie concretizată în ultimii ani prin amenajări deosebite din punctul de vedere al designului şi mobilierului, schimbările din următoarea perioadă vor fi şi mai mari: „Credem că următorii 5-10 ani vor aduce schimbări în însăşi esenţa culturii organizaţiilor, tendinţa fiind acea de autonomizare crescută, implicare şi responsabilizare mai mare a indivizilor, prin urmare o descentralizare a managementului”.
Bugetele diferă în funcţie de domeniul de activitate al chiriaşilor, potrivit JLL România. „Cele mai mari bugete sunt alocate de companiile din domeniul IT&C, unde lupta pentru atragerea talentelor este acerbă, observă reprezentanta JLL. Potrivit unui studiu JLL realizat la nivelul EMEA, costul mediu de amenajare a spaţiilor de birouri din Bucureşti variază de la 300 la 800 de euro/metru pătrat, în funcţie de proiect şi de profilul beneficiarului. Acest preţ este, potrivit JLL, comparabil cu cel din alte oraşe din Europa Centrală şi de Sud-Est, în condiţiile în care o companie plăteşte în Praga 530 de euro/mp, iar în Varşovia şi Budapesta costul ajunge la 500 de euro/mp.
În Europa de Vest însă, costurile cresc până la 880 de euro/mp în Londra, 835 de euro/mp în Frankfurt sau 805 euro/mp în Amsterdam. „Studii recente au demonstrat că mediul de lucru a devenit mai important în alegerea unui loc de muncă decât pachetul salarial, motiv pentru care companiile sunt dispuse să investească sume apreciabile în amenajarea spaţiilor de muncă”, spune Claudia Cetăţoiu. Aceasta oferă ca argument faptul că dezvoltatorii prezenţi pe piaţa locală au început să adopte din ce în ce mai multe concepte care funcţionează deja pe pieţele mature, precum facilităţi pentru angajaţi – duşuri, spaţii pentru jocuri, biblioteci sau sisteme de siguranţă, amprentă facială etc.: „Vom vedea în viitor prima clădire din România care va avea pistă de alergare pe acoperiş, iar lucrurile se mişcă la o viteză foarte mare”.
