BusinessMagazin

Tag: piata office

  • Real Estate. Flexibilitatea a devenit norma în piaţa office?

    Într-o piaţă office atipică, flexibilitatea, dar şi adoptarea tehnologiei au devenit esenţiale pentru gestionarea şi închirierea spaţiilor de birouri. Cum se anunţă finalul de an în această piaţă şi ce alte trenduri se întrevăd la orizont?

     

    Chiriile au ajuns la 22 de euro pe metru pătrat pentru clădirile de top, iar în zonele semicentrale sunt între 15 şi 17 euro. Această creştere este influenţată de costurile de construcţie şi de preţul terenurilor, dar şi de lipsa unor noi livrări importante în piaţă”, a explicat Maria Florea, head of office advisory în cadrul iO Partners, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Piaţa de birouri din Bucureşti se confruntă cu o scădere a tranzacţiilor de metri pătraţi faţă de anul trecut, însă acest declin a fost parţial compensat de o creştere a valorii chiriilor. Florea a menţionat că preţurile de închiriere au crescut pe fondul inflaţiei şi al costurilor ridicate de construcţie.Cu toate acestea, piaţa nu mai are aceeaşi efervescenţă ca în trecut. „Anul acesta, tranzacţiile au fost cu 15-20% mai puţine decât anul trecut, dar din punct de vedere bugetar, a fost un an bun pentru noi”, a adăugat Florea. Nu mai este un secret faptul că pandemia a schimbat fundamental modul în care companiile utilizează spaţiile de birouri. Mulţi angajatori au optat pentru modele hibride de lucru, ceea ce a dus la o reducere a spaţiilor ocupate. „În prezent, companiile preferă modele flexibile, unde angajaţii vin la birou două-trei zile pe săptămână. Acest lucru a dus la o reducere a spaţiilor de birouri cu 20-30% în unele cazuri, deşi nu toate industriile au adoptat această tendinţă,” a menţionat Maria Florea. Ea a subliniat că sectoarele precum consultanţa sau avocatura au fost mai puţin afectate de această reducere, deoarece necesită prezenţă fizică şi interacţiune frecventă între echipe.

    Rata de neocupare a birourilor în Bucureşti  a crescut semnificativ în urma pandemiei, ajungând la 400.000 de metri pătraţi de spaţii goale. Florea a explicat că această creştere este contrabalansată de lipsa unor noi clădiri de birouri livrate pe piaţă, evitând astfel o saturaţie majoră. „Deşi avem un număr mare de spaţii goale, faptul că nu au fost livrate multe clădiri noi a prevenit un dezechilibru mai mare în piaţă”, a explicat ea. În ceea ce priveşte tendinţele pe termen lung, Maria Florea a subliniat importanţa flexibilităţii, atât în modul în care sunt gestionate spaţiile de birouri, cât şi în structura contractelor de închiriere. „Flexibilitatea este cuvântul cheie. Companiile trebuie să fie mai flexibile, atât în modul în care îşi configurează spaţiile, cât şi în structura contractelor de închiriere. Acesta este trendul pe care îl vedem din ce în ce mai mult”, a concluzionat ea. Maria Florea a explicat că iO Partners, deşi un nume nou pe piaţă, reprezintă continuitatea unei echipe experimentate, anterior parte a JLL, o companie activă în România din 1997. „Noi suntem aceiaşi oameni care acum un an se numeau JLL. Am decis să ne concentrăm pe o abordare regională, cu acoperire în cinci ţări din Europa Centrală şi de Est, menţinând sprijinul unui partener internaţional, dar având totodată mai multă independenţă în luarea deciziilor”, a explicat Florea strategia referitoare la compania pe care o reprezintă de mai bine de un an. Una dintre priorităţile acesteia constă şi în implementarea noilor tehnologii. „Tehnologia ne permite să fim mai eficienţi. Prin soluţii de vizualizare 3D, clienţii pot explora spaţiile de birouri de la distanţă, fără a mai fi necesare vizite fizice la faţa locului. Astfel, pot lua decizii mai informate şi rapide”, a spus Maria Florea, referindu-se la felul în care tehnologia schimbă modul de închiriere şi gestionare a birourilor. IO Partners, în parteneriat cu Bright Spaces, a implementat soluţii de vizualizare 3D care permit chiriaşilor să analizeze virtual spaţiile disponibile.   

     

    Carte de vizită: Maria Florea, head of office Advisory în cadrul iO Partners

    1. Maria Florea are o experienţă de 19 ani în domeniul imobiliar şi conduce echipa de consultanţă pentru spaţii de birouri în cadrul iO Partners, oferind servicii strategice de închiriere atât pentru chiriaşi, cât şi pentru proprietari;

    2. Ea a coordonat peste 100 de tranzacţii şi închirierea a mai mult de 500.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri de-a lungul carierei sale;

    3. În prezent, Maria continuă să colaboreze cu clienţi cheie şi să coordoneze strategia şi programul de training al departamentului Office Advisory din iO Partners.

    Sursa: LinkedIN

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Maria Florea, Head of Office Advisory în cadrul iO Partners

     

    1. Cum a evoluat piaţa de birouri anul acesta?

    Suntem undeva la sub 15% – sub 20% faţă de anul trecut. Aşteptăm însă finalul anului pentru sfârşitul de an întotdeauna în piaţa imobiliară şi nu doar din Bucureşti, peste tot în Europa, este cel mai efervescent. Întotdeauna toate deciziile şi cele mai bune tranzacţii se semnează în septembrie-decembrie în anul în curs şi atunci am putea să avem câteva avea câteva surprize pe pe sfârşit de an. Categoric nu va fi un an la fel de bun ca ca anul trecut, dar anul trecut am vorbit despre un record.

    2. Care sunt preţurile practicate acum în zona de chirii pentru spaţiile office?

    Sunt două valori cele pe care noi le promovăm: una este cea mai scumpă clădire sau cea mai bună chirie pe care poţi s-o plăteşti într-o clădire bună dintr-o zonă bună din Bucureşti, care la noi este 22 euro/mp în momentul de faţă. Asta nu înseamnă că este cea mai mare din piaţă. Poţi să găseşti clădiri care au o chirie mai mare de 22 de euro/mp, dar sunt foarte puţine. Pe de altă parte, majoritatea tranzacţiilor care au loc în în piaţa de birouri se întâmplă undeva la valorile de 15-17 euro/mp, pentru spaţii care ar fi o zonă semicentrală a Bucureştiului. Vorbim de zona Floreasca, vorbim de zona Orhideea, centru-vest, cum numim noi. Acolo se întâmplă majoritatea a tranzacţiilor şi acolo chiriile sunt undeva în aest interval.

    3. Cum sunt aceste preţuri comparativ cu cele din restul Europei?

    Depinde, depinde foarte mult de la ţară la ţară. Adică Polonia, de exemplu, este mai sus decât suntem noi, există şi altă cerere, există şi un alt în stoc, deci poate noi suntem mai similari un pic cu  Ungaria şi Cehia. Bulgaria este un pic mai jos, deci suntem undeva undeva la mijloc, dacă ar fi să ne uităm în regiune. Dacă vorbim despre vestul Europei, depinde foarte mult de clădire, de oraş,  de etaj câteodată. Adică e altceva să vorbim de Londra, altceva să vorbim de Paris, altceva de de Madrid sau de Barcelona. Un lucru care se întâmplă peste tot însă este că foarte multe companii de peste tot din Europa au dat spaţii înapoi şi folosesc acest mod hibrid de muncă. Deci acest tren îl vedem peste tot.

  • Real Estate. Cifrele schimbării paradigmei din piaţa office

    Piaţa de birouri a Capitalei pare să se confrunte cu un paradox: chiar dacă închirierile au ajuns la un record din punctul de vedere al suprafeţei în 2023, investitorii încă aşteaptă o „normalizare” a modului de lucru, iar proiectele noi se lasă aşteptate. 

     

    Dacă în ultimii 5 ani vorbeam de un volum mediu de tranzacţii de aproximativ 600 de milioane de euro pe an, doar cu clădiri de birouri, anul trecut s-au tranzacţionat mai puţin de 100 de milioane de euro cu astfel de astfel de clădiri, ceea ce înseamnă un declin de peste 80% – astfel că piaţa se confruntă cu un paradox. Este în creştere cererea, susţinută şi de faptul că pipeline-ul, cum spunem noi în engleză, proiectele noi livrate în piaţă sunt din ce în ce mai puţine. Pentru că în această perioadă de neclaritate şi dezvoltatorii şi companiile au decis să facă o pauză a investiţiilor. Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi treptat şi investitorii să îşi dea seama că fundamentele, cel puţin la nivelul Bucureştiului, sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc treptat în spaţiile de birouri şi să înceapă astfel să se şi tranzacţioneze clădiri”, a observat în una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro, Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox. România a înregistrat anul trecut un volum al tranzacţiilor de 488 milioane de euro, în scădere cu 62% faţă de 2022. Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii. Astfel, tranzacţiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacţionat, în condiţiile în care contribuţia acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%. Pe de altă parte, anul 2023 a adus un nou record în ceea ce priveşte tranzacţiile de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti, fiind semnate contracte pentru aproximativ 500.000 de metri pătraţi.

    „Acest record pozitiv vine pe de o parte după doi ani în care companiile nu ştiu de cât spaţiu au nevoie mai exact şi pe fondul unei cereri care s-a acumulat în aceşti ani”, observă Cristi Moga. Astfel, în timp ce există o cerere în creştere, susţinută şi de faptul că proiectele noi în piaţă sunt din ce în ce mai puţine, investitorii încă se lasă aşteptaţi: „Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi, treptat şi investitorii să îşi dea seama că, cel puţin la nivelul Bucureştiului, fundamentele pieţei de birouri sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc, treptat, în spaţiile de birouri şi încep astfel să se tranzacţioneze clădiri”. Efervescenţa în materie de închirieri se explică mai ales prin amânarea deciziilor de închiriere din perioada 2021-2022 şi a contractelor care au ajuns la maturitate în 2023:  „Au fost ani buni cu livrări importante, cu contracte noi care au început, care ajungeau la maturitate şi în 2023 trebuia luată o decizie. Am avut destul de multe tranzacţii în care fie s-a salvat spaţiu suplimentar, fie s-a păstrat aceeaşi suprafaţă. Au fost într-adevăr şi ocupanţi mari care au dat o parte din spaţii înapoi, dar nu la amploarea care se anticipa.” Pe de altă parte, s-au înregistrat şi contracte noi – „Vorbim despre relocări,  de clădiri care anul trecut au fost livrate, în plus, am mai remarcat anul trecut o tendinţă a companiilor de a-şi îmbunătăţi spaţiul de lucru. Aici vorbim despre o îmbunătăţire atât calitativă, şi anume a închiria spaţii mai bune în clădiri mai noi, cu specificaţii tehnice mai bune, cât şi o îmbunătăţire a poziţiei, venind poate dinspre zone mai periferice ale oraşului către zone mai bine conectate, mai aproape de metrou, mai aproape de centrul oraşului, mai aproape de un
    mall etc”. 

    Noua viaţă a birourilor neadaptate la clienţII
    postpandemici

    „Observăm este că piaţa chiriaşilor s-a adaptat la noile condiţii postpandemice. Practic, în ultimii doi ani, între 2021 şi 2023, s-au tranzacţionat peste 1 milion de metri pătraţi, ceea ce înseamnă aproape o treime din stocul de birouri din Bucureşti”, a observat Mădălina Cojocaru, partner office agency la Cushman & Wakefield Echinox, evoluţia din ultimul timp a pieţei de birouri,
    într-un alt interviu ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit ei, chiriaşii prezentului au început să îşi exprime nevoile în ceea ce priveşte lucrul de la birou, atât în ceea ce priveşte designul, spaţiul interior, cât şi nevoia de flexibilitate şi au existat chiar şi situaţii în care au avut nevoie de spaţiu suplimentar.

    „Într-adevăr, din cauza modului de lucru hibrid, spaţiile s-au redus cu 10-15%, însă ce am observat cel mai mult este nevoia chiriaşilor de spaţii de birouri moderne, spaţii de birouri în clădiri verzi, în clădiri centrale şi ultra-centrale, în clădiri care sunt aproape de huburi importante de transport în comun. Practic, proprietarii acestor imobile au reuşit să-şi ridice gradul de ocupare şi să semneze contracte sau să îşi reînnoiască contractele la chirii mai mari decât în 2020.” Peste 50% din spaţiile tranzacţionate anul trecut au fost reînnoiri, însă au existat şi relocări ale unor companii care s-au uitat la disponibilitatea din piaţă. „Şi în momentul de faţă avem spaţii bune în clădiri de clasă A, aproape de mijloacele de transport în comun precum metroul, care este cel mai important. Avem spaţii noi, la cheie, cu partiţionări noi, moderne. Şi acest lucru a reprezentat un avantaj pentru clienţii care voiau să plece din zone mai greu accesibile sau pentru care naveta angajaţilor dura mai mult decât dacă ar fi stat în zone centrale sau semicentrale.”

    Astfel, prin reducerea spaţiilor cu până la 15% de către companiile care ocupau suprafeţe mari, s-au creat disponibilităţi, respectiv oportunităţi pentru acele companii care voiau să se mute în zone mai centrale, de pildă. În ceea ce priveşte spaţiile de birouri care nu includ astfel de avantaje, există posibilitatea ca acestea să treacă printr-un proces de reconversie. „Este posibil ca în curând să vedem că spaţiile de birouri aflate în zone mai puţin accesibile să treacă prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la metrou pot fi oportunităţi foarte bune pentru clinici private, pentru şcoli private, cât şi pentru proprietăţi rezidenţiale.” Potrivit Mădălinei Cojocaru, o mare parte din aceste spaţii au devenit clinici medicale, iar acum încep să devină atrăgătoare şi pentru şcolile private. „Sunt clădiri cu etaje flexibile, cu suprafeţe mari pe etaj, sunt spaţii care sunt deja partiţionate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poţi amenaja şi exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Aşadar, sunt extrem de ofertante şi clienţii pot găsi multe opţiuni de a adapta atât interiorul cât şi exteriorul clădirii.”  

     

    Carte de vizită Cristi Moga:

    1. Cristi Moga coordonează departamentul Pieţe de Capital din cadrul Cushman & Wakefield Echinox supervizând activitatea echipei responsabile cu tranzacţionarea activelor imobiliare în scopuri de investiţii;

    2. El s-a alăturat Cushman & Wakefield Echinox în octombrie 2015, după o carieră de 10 ani ca jurnalist imobiliar pentru Ziarul Financiar, cel mai prestigios ziar de afaceri din România, unde a publicat mai mult de 5.000 de articole (ştiri, analize şi interviuri) despre domeniul imobiliar;

    3. În 2018, Cristi a fost promovat în funcţia de şef al cercetării şi şi-a dobândit expertiza în cercetare şi analiză de piaţă în segmentele de retail, rezidenţial, birouri, industrial şi ospitalitate, fiind implicat în peste 50 de studii personalizate, furnizând soluţii strategice pentru proiectele de dezvoltare şi investiţii în valoare de peste 1 miliard de euro.

     

    Carte de vizită Mădălina Cojocaru:

    1. Cu o experienţă de peste 15 ani pe piaţa imobiliară, Mădălina Cojocaru este unul dintre cei mai vechi membri ai echipei Cushman & Wakefield Echinox;

    2. Ea coordonează o echipă de şapte consultanţi specializaţi pe piaţa serviciilor oferite proprietarilor şi chiriaşilor de spaţii de birouri;

    3. Rolul său constă în identificarea de noi clienţi şi oportunităţi de afaceri pe segmentul de birouri, de a sprijini chiriaşii în deciziile de dezvoltare, inclusiv cu privire la potenţialele strategii de vânzare sau achiziţie.

    Mădălina Cojocaru: „Este posibil ca în curând să vedem că spaţiile de birouri aflate în zone mai puţin accesibile vor trece prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la metrou pot fi oportunităţi foarte bune pentru clinici private, pentru şcoli private, cât şi pentru proprietăţi rezidenţiale.“

    4 întrebări şi răspunsuri din interviurile cu reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox

     

    Cum va evolua rata de neocupare pe piaţa office a Capitalei?

    Cristi Moga: Trebuie ca în primul rând să avem în vedere faptul că anul acesta pro­babil va fi primul, dacă nu mă înşel, după 20 de ani în care e posibil să nu avem nicio clădire nouă de birouri livrată în Bucureşti. În condiţiile acestea şi în condiţiile în care vorbim de o cerere netă de circa 100.000 mp/an, pe un orizont de ultimii 10-15 ani ne aşteptăm ca rata de neocupare să scadă cu între 2 şi 3 puncte procentuale anual – dacă acum vorbim despre 15%, până la finalul anului vom vorbi de maximum 12%, dar aici există o diferenţă mare între zonele Bucureştiului – în zona centrală, aceasta este deja de sub 10%.

    Care sunt perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri din Bucureşti pe termen mediu şi lung?

    Cristi Moga: Pe termen mediu şi lung, cred că Bucureştiul are încă foarte mult spaţiu de creştere, atât pe segmentul de birouri, care este practic potenţat de energia oraşului pe care o dau studenţii acestui oraş şi tineretul şi faptul că Bucureştiul continuă să fie un magnet pentru populaţia tânără care vine în acest oraş să înveţe şi să-şi găsească un rost în viaţă, este o mare insulă de de creştere pentru pentru ţara asta şi nu numai. Îmi amintesc că în facultate aveam colegi din Bulgaria, din Republica Moldova, din Albania, din întreaga regiune. Unii dintre ei au rămas în Bucureşti, s-au stabilit aici şi-au făcut familii aici, au un anumit nivel de educaţie şi pot să lucreze în această industrie a serviciilor care generează cerere pentru spaţii de birouri. Şi suntem încă o piaţă foarte tânără. Piaţa a început practic să se dezvolte în urmă cu 20 de ani. Cei care erau la început de carieră atunci acum probabil au undeva între 40-45 de ani, sunt de vârsta noastră, iar noi vom rămâne în continuare ocupanţi de birouri pentru următorii 20 de ani. Şi din urma în urma noastră vin noile generaţii care, cel puţin la nivelul Bucureştiului, se vor îndrepta către zona de zona de servicii, pentru că producţia pentru producţie se găsesc şi alte alte zone care au şi mai multă tradiţie – Timişoara, Ploieşti, Piteşti, Craiova sunt poli importanţi de producţie care îşi aduc la rândul lor contribuţia în PIB-ul, în PIB-ul ţării. Dar Bucureştiul este o destinaţie mai ales de servicii.

    Ce se întâmplă cu spaţiile de birouri care nu au avantajele pe care le caută chiriaşii postpandemici?

    Mădălina Cojocaru: Aceasta este o provocare la care împreună cu proprietarii, în calitate de consultanţi, ne uităm. Există posibilitatea ca în curând să vedem reconversii. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la la metrou pot reprezenta oportunităţi foarte bune pentru clinici private, clinici medicale, de exemplu, pentru şcoli private, dar în acelaşi timp avem şi cereri noi care apar în piaţă, de la clienţi care doresc să stea mai aproape de zone rezidenţiale în care densitatea nu este atât de mare, şi aici mă refer la Pipera. Dar în mare parte, proprietarii acestor clădiri se uită la posibilitatea de a oferi o altă utilitate spaţiului şi au început deja să facă acest lucru. Există astfel de cazuri, cunosc un caz în care se gândeau să transforme o clădire de birou în rezidenţial. Este vorba despre clădiri cu etaj flexibil, clădiri cu suprafeţe mari pe etaj, sunt spaţii care sunt deja partiţionate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poţi amenaja şi exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Deci sunt extem de ofertante şi-şi pot găsi multe opţiuni de a adapta atât interiorul cât şi exteriorul clădirii.

    Ce urmează pentru piaţa de birouri din Bucureşti?

    Mădălina Cojocaru:  Cred că, în continuare, 2024 va fi un an activ în care numărul de metri pătraţi tranzacţionaţi se va apropia de cel semnat în 2023, dar cred că tipul tranzacţiilor va fi mai degrabă de relocare şi achiziţie de spaţii nou. Cred că reînnoirile vor atinge un procentaj mai mic, dar piaţa îşi va păstra dinamismul.