BusinessMagazin

Tag: piata hoteliera

  • Cum se vede industria hotelieră din România prin ochii unui „hotelier de profesie”?

    Piaţa hotelieră din România a cunoscut o revenire rapidă după pandemie, dar diferenţele dintre regiuni şi lipsa unui ecosistem turistic bine integrat fac ca potenţialul real să fie abia la început. Cum se vede industria prin ochii unui „hotelier de profesie”?

    „În Bucureşti şi în marile oraşe, precum Braşov şi Cluj, revenirea a fost foarte puternică. Şi zona montană a recuperat bine. Pe de altă parte, litoralul rămâne foarte dependent de vreme şi de un sezon scurt, iar produsul turistic are încă mult de recuperat”, spune Frank Reul, Vice President Development al Accor, Premium, Midscale & Economy pentru Europa de Est, Balcani, Italia şi Grecia. Accor are deja în România o reţea de 23 de hoteluri operaţionale şi alte 19 în dezvoltare. „Vedem un interes în creştere din partea investitorilor pentru branduri.

    Astăzi, doar circa 7% din hotelurile clasificate din România sunt branduite, comparativ cu aproape 50% în Polonia. Este un drum lung, dar presiunea pe costuri şi nevoia de distribuţie eficientă îi determină pe tot mai mulţi proprietari să se uite spre reţele internaţionale”, spune Reul. Profilul investitorilor este preponderent local. „Majoritatea sunt antreprenori români care au deja un hotel şi se întreabă ce fac mai departe cu el.

    Avem şi investitori cu mai multe proprietăţi în portofoliu, dar tot mai mult vedem şi interes din partea fondurilor internaţionale, în special pentru Bucureşti, Cluj şi Braşov”, explică el. Unul dintre obstacolele majore rămâne însă costul de construcţie. „Astăzi, să ridici un hotel înseamnă costuri cu 30–40% mai mari decât înainte de pandemie, atât din cauza materialelor, cât şi a forţei de muncă. În acelaşi timp, lipsa muncitorilor pe şantiere complică şi mai mult lucrurile.

     

    Noi deschidem anual circa 500 de hoteluri la nivel global, aşa că putem să-i sprijinim pe investitori să optimizeze fiecare metru pătrat construit, pentru ca proiectul să fie profitabil”, subliniază Reul. Despre potenţialul litoralului, executivul este prudent, dar optimist: „Se construieşte mult rezidenţial, dar pentru o dezvoltare sănătoasă e nevoie de un mix de hoteluri, restaurante, săli de concerte, entertainment. Aici România mai are de lucru”. În ceea ce priveşte brandurile care atrag cel mai mult investitorii, Accor mizează pe gama midscale. „Mercure şi Ibis sunt principalele motoare de creştere, avem şi Novoteluri, dar acum lucrăm şi la aducerea altor branduri: Swissôtel a fost inaugurat recent la Braşov, vrem să aducem Mövenpick şi Tribe la Bucureşti. România are o piaţă mare, cu un potenţial similar cu Polonia. Trebuie doar să construim această reţea domestică puternică şi să creăm loialitate.”

     

    România nu are nevoie doar de hoteluri de cinci stele, ci de lideri pe fiecare segment

    Frank Reul respinge ideea că succesul turismului românesc depinde de deschiderea cât mai multor hoteluri de cinci stele. „Nu cred în obsesia hotelului de cinci stele. Un hotel de cinci stele în Paris sau Londra are un tarif mediu pe cameră de 600–1.000 de euro pe noapte. În Bucureşti suntem departe de aceste valori”, subliniază el. În opinia sa, cheia dezvoltării stă în calitatea produsului raportat la piaţa locală: „Dacă eşti un hotel de trei stele, trebuie să fii cel mai bun hotel de trei stele din oraşul tău. Asta îţi permite să atragi business şi să-ţi asiguri viitorul. Un produs inovator şi viabil economic este mai important decât o investiţie într-un hotel de lux care nu-şi poate susţine tarifele.” Reul explică faptul că orice plan serios de afaceri în hotelărie trebuie gândit cu un orizont realist: „Un hotel îşi recuperează investiţia în opt până la zece ani. Dacă nu poţi atinge această ţintă, trebuie regândit proiectul.”

    „În regiune, vrem să fim lideri în România, să ne consolidăm în Polonia şi Ungaria şi să creştem în Albania, Muntenegru sau Grecia.”

    Frank Reul, vice-president development Accor premium, midscale & economy pentru Europa de Est, Balcani, Italia şi Grecia

    Întrebat despre valoarea totală a investiţiilor în pipeline-ul Accor din România, executivul preferă prudenţa: „Nu pot să dau o cifră acum, dar e clar că investiţiile sunt semnificative”. De asemenea, el crede că modernizările pot schimba mult mai repde piaţă.  „Pentru prima dată în România văd un interes real pentru renovarea hotelurilor existente. E important, pentru că un proiect nou durează: ai nevoie de 18 luni pentru autorizaţii şi încă trei ani pentru construcţie. Modernizarea aduce rezultate mult mai rapide şi are şi un impact mai mic asupra mediului şi comunităţilor”, subliniază Reul. Executivul menţionează că România are o şansă importantă să-şi valorifice patrimoniul arhitectural: „Dacă ai clădiri istorice, cred că este datoria tuturor să le păstreze şi să le pună în valoare. Turismul nu înseamnă doar hoteluri – înseamnă infrastructură, restaurante, atracţii, experienţe. Hotelul este doar o parte din lanţ”.

    Departe de potenţial când vine vorba de conectivitatea aeriană

    O altă provocare pentru turism este accesibilitatea. „Anul trecut, Bucureştiul a avut 16 milioane de pasageri pe aeroport, comparativ cu 22 de milioane la Varşovia, 18 milioane la Budapesta şi 17 milioane la Praga. E o performanţă bună, dar România are doar două aeroporturi regionale cu peste două milioane de pasageri, Cluj şi Iaşi. Polonia are cinci sau şase aeroporturi regionale cu peste 5 milioane de pasageri fiecare. Aici se simte diferenţa”, spune Reul. El observă că România a investit mult în infrastructura aeroportuară regională, iar acest lucru poate fi un catalizator pentru turism. „Am fost recent la Timişoara şi am văzut noul terminal. Ştiu că s-a construit unul şi la Oradea. Există potenţial real de a atrage turişti străini către aceste destinaţii regionale, dar e nevoie de o strategie coerentă, care să implice companiile aeriene, autorităţile locale şi toţi actorii din zonă.” Deocamdată, majoritatea pasagerilor din aeroporturile regionale sunt pe rute interne, dar Reul consideră că România are la fel de multe resurse turistice precum Polonia, diferenţa fiind modul în care acestea sunt puse în valoare. „România are toate instrumentele, e doar o chestiune de a deschide cutia cu unelte şi de a le folosi. Am vizitat recent Alba Iulia şi am descoperit cetatea, un loc extraordinar, de care nici măcar eu, după atâţia ani în România, nu eram pe deplin conştient. Dacă aceste obiective ar fi promovate corect, ar putea deveni repere regionale.” Reul îşi aminteşte prima vizită în România, acum aproape zece ani, când a venit să lucreze la Bucureşti. „Nu mai fusesem niciodată aici şi aveam anumite percepţii care s-au dovedit complet diferite de realitate. Bucureştiul este un oraş sigur, în care trăiesc bine şi în care recomand tuturor să vină. Când merg în Transilvania, la Braşov sau în alte locuri, descopăr mereu zone incredibile, dar încă prea puţin cunoscute.” Deşi locuieşte la Bucureşti şi vacanţele le face, de regulă, în alte ţări, Reul spune că a călătorit aproape în toată România şi are o imagine clară asupra potenţialului turistic. „Când merg cu partenerii şi investitorii locali, ei te duc la restaurantele lor preferate, la obiectivele din zonă. În felul acesta ajungi să înţelegi ce resurse extraordinare există.” Întrebat ce ar recomanda ca element central al unui brand turistic pentru România, Reul preferă să rămână diplomat: „Sunt un oaspete în ţara voastră şi cred că românii sunt mai mult decât capabili să decidă singuri care ar trebui să fie direcţia. Dar, dacă un brand naţional este greu de construit rapid, cred că strategiile regionale ar putea fi mult mai eficiente şi mai realizabile. E important să creezi căi de acces clare: dacă vrei să mergi în nord, nu are sens să zbori la Bucureşti, ci direct într-un aeroport regional. România are nevoie de strategii regionale puternice, adaptate la specificul fiecărei zone.”

    Povestea unui hotelier de profesie

    Hotelier de profesie Frank Reul povesteşte că intrarea lui în industria ospitalităţii a fost firească. „Sunt din Belgia şi am studiat ospitalitatea şi cateringul. Am început să lucrez în hoteluri în Belgia, apoi am mers în Rusia, am petrecut aproape zece ani în Marea Britanie, apoi am lucrat în Turcia, în ţările baltice şi în ultimul deceniu sunt în România. Am fost hotelier toată cariera mea, director general sau regional timp de 25 de ani. Dezvoltarea este o etapă mai nouă pentru mine, de 7–8 ani, dar mă bucur de ea. Experienţa operaţională mă ajută enorm şi este apreciată de investitori.” Întrebat ce calităţi îl definesc ca lider, Reul rezumă simplu: „Investitorul trebuie să fie mereu în centrul gândirii noastre. Suntem aici ca să aducem soluţii pentru el. În plus, avem o echipă foarte bună în regiune, care acoperă 22 de ţări. Rolul meu este să îi sprijin, dar şi să fiu un ambasador al regiunii în interiorul familiei Accor. E important ca toată organizaţia să înţeleagă ce potenţial au ţări precum România, Polonia, Ungaria sau Albania”. Pe termen lung, obiectivul este consolidarea poziţiei de lider: „Accor are aproape 5.700 de hoteluri în lume, dintre care 3.500 în Europa. Scopul nostru este să rămânem lideri pe continent şi să întărim această poziţie şi în pieţele emergente. În regiune, vrem să fim lideri în România, să ne consolidăm în Polonia şi Ungaria şi să creştem în Albania, Muntenegru sau Grecia”. Industria hotelieră, spune Reul, oferă şanse uriaşe pentru tinerii care intră acum în carieră: „Pe de o parte, avem nevoie de oameni foarte calificaţi, pentru că multe procese sunt digitalizate şi specializate. Pe de altă parte, este o industrie care oferă oportunităţi şi celor cu parcurs academic mai scurt. Am văzut oameni care au început ca ospătari şi zece ani mai târziu erau directori generali în Dubai. Este un adevărat ascensor social pentru cei cu talent şi dorinţă de a munci”. Când discuţia revine la hotelurile de lux, Reul clarifică un aspect esenţial: „Un hotel de cinci stele în Paris are un tarif mediu de 1.000 de euro pe cameră. În Polonia, cel mai scump hotel, Raffles, are peste 500 de euro. În România, cifrele sunt departe de acestea. De aceea insist că trebuie să construim cel mai bun hotel posibil pentru fiecare destinaţie, nu să suprainvestim într-un produs care nu îşi poate justifica tarifele. Swissôtelul pe care îl vom deschide în Bucureşti va fi, cred eu, cel mai bun hotel din România, dar şi acolo am avut grijă să nu depăşim limita investiţională”. În final, Reul confirmă că estimarea consultanţilor referitoare la valoarea investiţiilor în sectorul hotelier în următorii ani, discutate amplu într-un cover story al BUSINESS Magazin – investiţii de 1 miliard de euro în hotelărie în România în următorii cinci ani – este realistă: „Am făcut un calcul rapid şi, adunând ce avem noi şi ce ştiu că mai fac şi alţii, cred că da, cifra este corectă. România are toate ingredientele: infrastructură în dezvoltare, aeroporturi modernizate, patrimoniu istoric şi investitori interesaţi. Acum e nevoie doar de strategii regionale clare şi de produse hoteliere adaptate fiecărei pieţe. Dacă reuşim asta, viitorul arată foarte bine”, conchide Frank Reul.   

     

    Carte de vizită Frank Reul:

    ►Œ Este vicepreşedinte de dezvoltare pentru brandurile premium, midscale şi economy ale Accor în Europa de Est, Balcani, Italia şi Grecia. Stabilit la Bucureşti, România, deţine acest rol din ianuarie 2023;

    ► Şi-a început cariera în 1988, în poziţii operaţionale de nivel senior în cadrul AccorHotels, la Bruxelles şi Bruges, Belgia. În 1992 a fost promovat director food & beverage la Novotel Sheremetyevo, în Moscova, Rusia. După trei ani în Moscova, s-a mutat în Marea Britanie, unde a petrecut un deceniu în diverse funcţii de management, inclusiv operations manager la Novotel London Heathrow şi general manager la Novotel Preston, Southampton, Milton Keynes şi Bristol Centre.

    Ž► În 2006, Reul a făcut tranziţia către Turcia, unde a condus Novotel Istanbul şi ulterior Novotel Trabzon. Apoi a ocupat funcţia de general manager la Novotel Vilnius Centre, în Lituania, înainte de a fi numit area general manager pentru Lituania, Letonia şi Estonia, în 2012. Din 2014, a coordonat operaţiunile Accor ca area general manager pentru România, Bulgaria şi Macedonia, inclusiv activităţile de dezvoltare în Balcani şi Croaţia.

    ► În septembrie 2017, Reul a devenit head of development pentru Orbis/AccorHotels Europa de Est, iar din 2018 a deţinut funcţii de top în dezvoltare, culminând cu actuala poziţie de vicepreşedinte.

    ► Frank Reul este absolvent al Hotelschool Hasselt. Vorbeşte fluent olandeză, engleză, franceză şi cunoaşte, de asemenea, limba germană. În afara muncii, este pasionat de istorie, vinuri şi este fan al echipei de fotbal Arsenal.

    Accor funcţionează pe un model „asset-light”: investitorii construiesc şi deţin hotelurile, iar Accor le oferă contracte de management sau franciză, asigurând brandul, know-how-ul, distribuţia globală şi programul de loialitate ALL. Printre hotelurile afiliate Accor în România se numără: Novotel Bucharest City Centre, Mercure Bucharest City Center, Pullman Bucharest World Trade Center, Swissôtel Poiana Braşov, Mercure Sighişoara Binderbubi Hotel & Spa şi Mercure Sibiu Arsenal.

  • Hotelurile devin un „asset“ tot mai râvnit de antreprenorii locali. Banii câştigaţi din alte sectoare economice sunt investiţi în piaţa hotelieră, iar antreprenorii locali mizează, în special, pe hotelurile de lux

    ♦ Hotelurile au devenit tot mai atractive pentru investitori, iar antreprenorii locali par a fi tot mai convinşi de potenţialul acestui sector economic ♦ Raul Ciurtin, familia Ciorcilă, fraţii Pavăl sau familia Timiş sunt câţiva din antreprenorii locali care au investit în hoteluri în ultimii ani.

    „Este mai mult decât un business de ospitali­ta­te, este un proiect de fa­milie“, a declarat re­cent Cosmin Sindean, general manager al Elania Resort & Spa, hotelul dezvoltat de omul de afaceri Raul Ciurtin, numele său fiind mai degrabă legat de industria alimentară şi producţie.

    Raul Ciurtin este unul dintre antrepre­norii locali, cu activităţi principale în alte sectoare economice, care a investit în sec­torul hotelier. Cu toate că activitatea de ospitalitate nu este la fel de dificilă pre­cum cea de producţie, a adminis­tra un hotel presupune un efort major de a înţelege o varie­tate de activităţi care se în­tâmplă într-un hotel, de la cazare şi până la alimenta­ţia publică şi organizarea de evenimente. Cu toate că hote­lurile sunt mai degrabă văzute ca o diversificare a inves­tiţiilor, au ajuns să fie printre cele mai râvnite „asseturi“ de către antreprenorii locali, care le văd şi ca o afirmare a statului. Inves­tiţia într-un hotel, în funcţie de dimensiunea proiectului şi de segmentul de piaţă în care se află, poate fi recuperată în circa 10 ani, iar marjele de profit, pe termen lung, nu se dovedesc a fi atât de mari în comparaţie cu alte investiţii.

    Raul Ciurtin este cel care a creat bran­dul de lactate Zuzu şi unul dintre cei mai puternici antreprenori din industria alimen­tară, însă cel mai recent pariu al său este în ospitalitate. Ciurtin a investit 30 mil. euro într-un proiect de ospitalitate din Cluj. Acesta cuprinde un centrul de evenimente – Elitis Events Center – şi un hotel de cinci stele – Elania Resort & Spa, cu un restaurant à la carte (Eratto).

    Pe un hotel de cinci stele pariază şi Simion Mureşan, acţionar al companiei Electrogrup, unul dintre cei mai importanţi constructori de infrastructură pentru ener­gie. El urmează să deschidă un hotel de cinci stele, cu o capacitate de 100 de camere lângă crama La Salina, un business din do­meniul viticol aflat în Turda, judeţul Cluj, deţinut de omul de afaceri.

    Hotelul repre­zintă o extensie a busi­nessului cu vin înce­put în 2011. Exista deja o facilitate de caza­re, dar de mici dimen­siuni. Noua investiţie va avea, pe lângă zona de cazare, şi trei restaurante, saune, piscine şi alte facilităţi, cât şi un centru ecvestru.

    Trendul antreprenorilor locali care au activităţi principale în alte industrii şi investesc în hotelărie nu este însă unul nou. De-a lungul timpului, mulţi antreprenori au investit banii câştigaţi în alte industrii în hotelărie, iar printre aceştia se numără Dragoş Petrescu, familia Ciorcilă, familia Timiş şi fraţii Pavăl.

    Dragoş Petrescu, proprietarul City Grill, una dintre cele mai mari lanţuri de restaurante de pe plan local, a investit în primul său hotel în 2022, fiind unul de tip boutique amplasat lângă restaurantul Hanul Berarilor din apropiere de Piaţa Unirii.

    Pe lângă acestea, el mai are încă un proiect hotelier aflat lângă Hanu lui Manuc. Ambele restaurante sunt administrate de reţeaua City Grill, însă proiectele hoteliere reprezintă primul pas făcut de antreprenor în acest sector.

    Horia Ciorcilă, preşedintele Consiliului de Administraţie şi fondatorul Băncii Tran­sil­vania, a intrat în piaţa hotelieră prin achi­ziţia hotelului Sport din Cluj, pe care ulterior l-a transformat în hotelul de cinci stele Radisson Blu. Proiectul a fost dez­voltat de Winners Park Invest, companie controlată indirect de Horia Ciorcilă. Dezvoltatorul a cum­părat în toamna anului 2018, de la SIF Mol­dova, hotelul Sport din Cluj,  într-o tran­zacţie care s-a ridicat la 5,6 milioane de euro.

    În turism a investit şi familia Timiş, care deţine producătorul de mezeluri Cris-Tim, prin deschiderea unităţii de cazare Casa Timiş. Proiectul a presupus renovarea unui vechi conac, aflat în comuna Chiţorani, judeţul Prahova. Ulterior, antreprenorii au investit în extinderea complexului prin construirea unor bungalouri, dar şi a altor facilităţi de relaxare şi de petrecere a timpului liber în complex.

    Investiţii în hotelărie au făcut şi fraţii Pavăl, însă au optat pentru achiziţionarea unor hoteluri în afara ţării. Prima achiziţie a fraţilor Pavăl, cei care au fondat lanţul de magazine de bricolaj Dedeman, a fost făcută în 2023, când antreprenorii au cumpărat hotelul Gardone de pe malul lacului Garda din Italia. Un an mai târziu, antreprenorii au cumpărat un al doilea hotel în Elveţia, anume Waldhaus Flims Wellness Resort, un complex hotelier aflat în Alpii Elveţieni. Ambele achiziţii au fost făcute alături de Apex Alliance, care deţine mai multe hoteluri în Bucureşti şi în Europa.

    Hotelurile au devenit tot mai atractive pentru investitori, iar antreprenorii locali par a fi tot mai convinşi de potenţialul acestui sector economic. Piaţa hotelieră locală trece printr-o perioadă marcată de multă efervescenţă, determinată atât de intrarea mai multor branduri hoteliere internaţionale, de creşterea numărului de turişti, dar şi de apetitul investitorilor.

  • Segmentul de lux captează tot mai mult din segmentul hotelier local. Crosspoint Real Estate: „Există o schimbare evidentă pe piaţa internă către produse de lux, atât în ceea ce priveşte cererea, cât şi oferta“

    ♦ Hotelurile moderne performează peste medie, înregistrând un grad de ocupare de 59% şi un venit pe cameră disponibilă de 53 de euro la nivel naţional.

    Cu proiecte abia finalizate şi altele în proces de construcţie sau renovare, piaţa hotelieră locală adaugă tot mai multe unităţi din categoria celor de lux. Nu doar oferta este în creştere, dar şi cererea pentru serviciile de ospita­litate de lux, potrivit raportului Romania Hotel Market al Crosspoint Real Estate.

    România este în urma standar­de­lor globale în ceea ce priveşte piaţa ho­t­elieră de lux, cu o pondere mult mai mică de facilităţi high-end. Piaţa locală are sub 5% unităţi de cazare sub un brand internaţional, iar procentul sca­de dramatic în cazul proprietăţilor de lux.

    Totuşi, începând din pandemie, mulţi proprietari şi investitori au început să investească în acest segment, ceea ce face ca piaţa hotelieră de lux să crească uşor, uşor. „Există o schimbare evidentă pe piaţa internă către produse de lux, atât în ceea ce priveşte cererea, cât şi oferta. Această tendinţă se extinde de la hoteluri tip boutique la proiecte mai mari în zonele urbane, inclusiv reno­varea unor conace şi monumente isto­rice din zonele rurale ale României. Drept urmare, piaţa de lux captează o cotă din ce în ce mai mare din industrie“, spune Ilinca Timofte , head of research la Crosspoint Real Estate.

    O bună parte din hotelurile de lux se află în Bucureşti, zonă care rămâne în continuare atractivă pentru investitori şi marile branduri internaţionale.

    În următorii doi ani vor fi livrate 27 de hoteluri sub branduri inter­naţionale şi locale, iar multe dintre acestea vor avea o clasificare de 4 şi 5 stele. Deşi piaţa hotelieră locală a fost atractivă pentru brandurile me­dium, cele mai multe hoteluri făcând parte din această categorie, România a intrat şi pe harta brandurilor de lux.

    Piaţa locală a atras atenţia operatorilor de hoteluri de lux, Kempinski, Mondrian, The Crest Collection şi Hyatt sunt aşteptate să intre pe piaţă în următorii cinci ani. Acest aflux de branduri hoteliere high-end este de aşteptat să ridice standardele industriei ospitalităţii din România şi să atragă mai mulţi turişti internaţionali, susţin specialiştii de la Crosspoint Real Estate.

    În prima jumătate a acestui an, volumul investiţiilor hoteliere a depăşit deja volumul total al investiţiilor din 2023, din acest sector, ajungând la o valoare estimată de 29 de milioane de euro, respectiv 7% din volumul total al investiţiilor din perioada menţionată.

    „Pe piaţa investiţiilor hoteliere din România, ultimele 18 luni au înregistrat o creştere a tranzacţiilor de dimensiuni mai mici (sub 5 milioane de euro). Este de remarcat faptul că, chiar şi în cazul tranzacţiilor mai mari, investitorii s-au concentrat pe active destinate renovărilor şi rebranduirilor, mai degrabă decât pe proprietăţi moderne. Aceasta indică atât o abordare precaută din partea investitorilor, cât şi o lipsă de produse high-end disponibile pentru vânzare. În prezent, pe piaţa hotelieră din România, investitorii prioritizează proprietăţile de tip value-add în detrimentul proprietăţilor premium, de tip turnkey, care sunt de obicei tranzacţionate la nivel european“, mai spune Ilinca Timofte.

    Investiţiile în modernizarea unităţilor de cazare devin tot mai necesare în contextul în care cererea pentru astfel de hoteluri este mai mare faţă de restul cazărilor.

    Raportul Romania Hotel Market mai arată faptul că hotelurile moderne performează peste medie, înregistrând un grad de ocupare de 59% şi un venit pe cameră disponibilă (RevPAR) de 53 de euro la nivel naţional, în timp ce, în Bucureşti, hotelurile au un grad de ocupare de 67% şi un RevPAR de 69 de euro.