Victor Căpitanu, 41 de ani, este cofondator şi CEO la One United Properties, dezvoltatorul imobiliar care a ajuns a treia cea mai valoroasă companie antreprenorială românească de la Bursa de Valori Bucureşti, un business început acum un deceniu şi care a ajuns la o capitalizare ce depăşeşte 700 de milioane de euro. În ritmul acesta, ONE United va ajunge la o valoare de piaţă de 1 miliard de euro poate chiar la anul.
Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, cei doi parteneri deţin fiecare 29,7% din companie, deci 230 de milioane de euro fiecare, o sumă impresionantă pentru o afacere începută acum un deceniu, când dezvoltatorii imobiliari îşi lingeau rănile după criza din 2008/2009 şi nu prea aveau curaj să facă proiecte noi. Originar din Bacău, Victor Căpitanu, olimpic la matematică, a venit la Bucureşti unde a absolvit Academia de Studii Economice (ASE), nu matematică, considerând, împreună cu părinţii că după terminarea ASE are mai multe oportunităţi. În 2005, împreună cu Andrei Diaconescu şi Doru Lionăchescu, trei bancheri, a fondat Capital Partners, companie independentă de investment banking (între timp, în 2016 preluată de Banca Transilvania) . În 2011, Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu au ieşit din Capital Partners şi au pus bazele dezvoltatorului imobiliar One United Properties, începând construcţia primului lor ansamblu rezidenţial – One Floreasca Lake, cu 68 de apartamente.
La emisiunea Viaţa ta e un busienss de la Aleph Business (alephbusiness.ro) Victor Căpitanu a vorbit despre cariera lui – intrarea în imobiliare a fost o întâmplare- şi despre cum a pus pe picioare One United, care a ajuns într-un deceniu unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Bucureşti.
Există o corelaţie între educaţia ta şi unde ai ajuns cu One?
Pentru mine educaţia este foarte importantă. Am trei copii şi focusul meu pentru ei este educaţia pentru că singurul lucru pe care nu ţi-l ia nimeni este educaţia. Banii, companiile le mai faci, le mai pierzi, dar educaţia nu ţi-o ia nimeni. Şi foarte importantă pentru mine este educaţia matematică, gândirea raţională, metoda în care înveţi să iei decizii, cred că sunt factori importanţi pentru succes.
Ce ai tu în plus faţă de alţi bancheri?
Să răspund sincer, eu nu sunt chiar bancher, antreprenor sunt. Am lucrat la Alpha Bank doi ani în timpul facultăţii, un an după facultate şi am mai lucrat un an şi jumătate la Bancpost. Deci am patru ani şi jumătate de experienţă. Am învăţat foarte multe şi datorez mult celor două bănci, dar nu mă pot considera un bancher. Întotdeauna am avut chemarea antreprenoriatului. Pur şi simplu am început prima companie în anul 2005 pentru că am vrut să termin studiile la CFA (una dintre cele mai râvnite diplome la nivel mondial de analist financiar) şi când termin studiile să mă pot concentra sută la sută pe business, dar eu am vrut să fac companie privată dintotdeauna.
Când ai făcut primul milion de lei?
Cred că l-am făcut chiar înainte să încep Capital Partners, din tranzacţiile cu terenuri. Cred că am povestit despre primul teren pe care l-am cumpărat în decembrie 2000. L-am cumpărat cu Andrei Diaconescu, partenerul meu actual, cu trei dolari pe metru pătrat şi peste şase luni l-am vândut cu 6 dolari pe metru pătrat.
Ce sentiment ai avut atunci când ai făcut primul milion de lei, primul milion de euro şi primele zece milioane de euro?
Nu am niciun sentiment deosebit. Lucrurile astea nu m-au schimbat, pentru mine sunt doar nişte cifre care arată rezultatul unei anumite performanţe. Nu au produs nicio schimbare asupra mea.
Care este regula pe care nu o încalci niciodată în afaceri?
Nu trădez niciodată încrederea partenerilor. Respect cuvântul dat.
Care este prima întrebare pe care un investitor ţi-o adresează atunci când vrea să cumpere o locuinţă?
Vrea să ştie locaţia, locaţiile unde dezvoltăm, calitatea produsului, comunitatea vecinilor care o să stea cu el în bloc.
Personal tu ai vândut vreo locuinţă?
Personal eu am vândut foarte mult, vând continuu locuinţe. Prima oară am început în 2006 când am dezvoltat primul nostru bloc, înainte de One United Properties, noi am mai construit câteva blocuri. În 2006 când am construit un bloc, de atunci am început să vând. Este o echipă puternică alături de mine, peste doisprezece oameni în echipa de vânzări, toţi seniori şi o echipa extinsă cu care colaborăm în afara echipelor noastre.
Care a fost primul tău salariu?
A fost la Alpha Bank, în octombrie 2000, 140 de dolari net (salariul mediu era în 2000 de 90 de dolari net, un apartament în Bucureşti de două camere era de 6.000-8.000 de dolari).
Care a fost cel mai mare salariu pe care l-ai avut, de-a lungul carierei?
Am avut la Bancpost, înainte să plec, cam 1.000 de euro în aprilie 2005 (salariul mediu era de 220 de dolari net).
De ce nu ţi-ai pus salariu în calitate de CEO la One United?
Pentru că mi se pare că poţi să câştigi mult mai mult dacă nu ai un salariu fix şi câştigi din performanţa pe care o faci.
Ascensiunea One United, din 2011, a depins de noroc, experienţă sau evoluţia pieţei?
A depins foarte mult faptul că am fost disciplinaţi, am muncit foarte mult, am făcut foarte bine calculele şi am decis să intrăm în piaţă într-un moment în care lumea era speriată de domeniul rezidenţial şi în care lumea nu voia să investească şi făcând calculele corect, ne-am dat seama că oportunitatea este gigantică chiar dacă sentimentul pieţei este contrar.
Ce cauţi la un partener sau la un investitor?
Cel mai important este să îmi facă plăcere să lucrez cu oamenii cu care lucrez. Sunt destui oameni deştepţi. Sunt destui oameni care vor să investească, sunt destui oameni pricepuţi, după ce bifez toate aceste caracteristici, important e să ai parteneri oameni cu care să iţi facă plăcere să discuţi şi să te vezi destul de des.
Dintre milionarii şi miliardarii pe care i-ai cunoscut tu, care este trăsătura lor comună?
Sunt foarte parolişti şi foarte serioşi. Majoritatea oamenilor de succes cu care am vorbit fac ceea ce spun. Mi se pare că toţi sunt foarte educaţi şi foarte inteligenţi.
Când a fost prima ta pierdere în business?
Prima pierdere a fost după criza generată de Lehman Brothers (septembrie -octombrie 2008, începutul crizei financiare). Preţul proprietăţilor în care investisem a scăzut accelerat şi a fost prima oară când am pierdut bani reali investiţi de noi. Am pierdut împreună cu Andrei Diaconescu şi cu Doru Lionăchescu cam 5 milioane de euro, bani efectiv investiţi de noi în proprietăţi. În 2008.
După 2011, când piaţa a început să îşi revină, cât ai câştigat?
Pe proprietăţi câştigul meu principal este valoarea de piaţă a companiei One United, valoarea ei curentă, plus dividendele luate, asta e realizarea financiară din 2011 încoace.
Când ţi-ai dat seama că businessul One United va fi un succes?
Când am fost eu sigur că o să avem un succes foarte mare a fost cam în anul 2015, după ce am terminat deja primele dezvoltări sub brandul One, am început să achiziţionăm câteva terenuri noi şi mi-am dat seama că suntem pe cale să facem un business cu o dimensiune semnificativă.
Care este salariul pe care crezi că îl meriti acum, în calitate de CEO, dacă nu ai fi principalul acţionar?
Nu ştiu. Nu merit salariu, nu aş face calculul în salariu. Noi avem o schemă de compensare în acţiuni şi dacă o să ne atingem targeturile, avem nişte targeturi stabilite, să dublăm cumva valoarea companiei în următorii cinci ani, dacă o să atingem targeturile astea o să primim un pachet de acţiuni în companie şi abia atunci putem calcula care e remuneraţia. În maxim cinci ani ne aşezăm împreună şi calculăm remuneraţia.
Care a fost cea mai mare ofertă salarială care ţi s-a făcut şi ai refuzat-o?
Cea mai mare ofertă salarială care mi s-a făcut a fost tot în aprilie 2005, când am plecat din sistemul bancar, am primit o ofertă de la Banca Românească, parcă 3.500 euro net, nu mai ţin minte exact după atâţia ani. Am refuzat-o pentru că eram decis să fac businessul meu privat şi nici o ofertă nu mă putea opri. Vedeam potenţialul businessului privat mai mult decât un job cu salariu fix.
Daniel Dines (fondatorul UiPath şi care prin listarea de la Bursa de la News York a devenit cel mai bogat român cu 6/7 miliarde de euro) este acţionar în One United, cum l-ai convins să devină acţionar?
Sincer, eu când m-am întâlnit prima oară cu Daniel am avut o chimie foarte bună, ne-am înţeles foarte bine, am discutat despre ideea de a investi în imobiliare, ne-am înţeles foarte rapid să investească în companie şi nu a fost un efort deosebit de convingere, cred că a fost o chimie şi un interes reciproc.
Câţi bani ai în cont în orice moment pentru a face faţă unui nou Lehman Brothers?
De la Lehman Brothers noi am rămas cu o cicatrice. Ne-am gândit ce facem dacă mâine vine Lehman Brothers a doua oară. Şi atunci, focusul meu şi al lui Andrei de 10 ani de zile a fost pe lichiditate. Nu am vrut să ne îndatorăm, am vrut să vindem cât mai mult, am vrut să avem lichiditate şi aşa am ajuns astăzi cu 124 milioane de euro în cont la compania One United Properties. Modelul nu vreau să îl schimbăm, nu o să ne apucam să folosim banii doar să cumpăram chestii. Din contră, o să ne concentrăm să dezvoltăm businessul mai departe pe modelul existent şi o să avem întotdeauna rezerve foarte semnificative că să putem interveni în caz că e nevoie sau apar oportunităţi.
Există un lucru în cariera ta profesională pe care ai fi vrut să îl faci altfel?
Sincer, eu sunt foarte mulţumit cu cariera mea profesională. Nu am idee. Nici nu m-am gândit foarte mult la subiectul ăsta, dar sunt foarte mulţumit. Sunt bucuros că am făcut compania One United. Probabil că dacă Lehman Brothers nu ar fi venit, poate că nu aş fi făcut compania asta niciodată. Consider că dacă trag o linie, Lehman Brothers a fost oportunitatea vieţii noastre în care să putem crea o companie într-un domeniu relativ greu de intrat, cu foarte multă concurenţă.
Ce defecte trebuie să ai că să fii un CEO sau un antreprenor bun?
Trebuie să fii puţin lacom ca să fii un antreprenor bun. Puţină lăcomie e un driver important la dorinţa de a creşte businessul şi de a crea o companie mare. Trebuie să fii puţin obsedat de performanţă, de detalii, de piaţă, trebuie puţin să ai nişte elemente.
Când plăteşti, te interesează preţul?
Pe mine preţul mă interesează foarte mult, noi suntem foarte atenţi la ce plătim, cât plătim. Şi nu cred că asta o să se schimbe pe durata vieţii mele, asta e mai degrabă o caracteristică a persoanelor care au banii la a doua sau a treia generaţie.
Sunt miliardarii zgârciţi?
Sunt mai zgârciţi decât te-ai aştepta. Când cineva se gândeşte la un miliardar, se gândeşte că e mână mai largă. Părerea mea este că majoritatea sunt mult mai zgârciţi decât mă gândeam înainte să îi cunosc, dar probabil că e unul din defectele alea necesare ca să creşti companii foarte mari. Dar nu toţi sunt aşa. Dar parcă mai mulţi decât te-ai aştepta.
Cum se ceartă Victor Căpitanu în calitate de CEO, cu Victor Căpitanu în calitate de acţionar?
Întotdeauna interesul meu de acţionar primează.
Ce afaceri ai ratat de-a lungul carieriei?
Am avut câteva terenuri pe care am vrut să le cumpăr şi le-am pierdut de-a lungul timpului. E normal când cumperi terenuri ca să dezvolţi, să mai şi pierzi din când în când anumite locaţii. Am pierdut că nu am fost dispuşi să plătim preţul cerut, nu a fost altceva. În rest nu am un regret special că nu am investit într-o anumită afacere. Focusul meu a fost pentru ultimii 20 de ani strict imobiliar, nu m-am uitat la alte domenii. Dacă am pierdut vreo afacere tot imobiliară a fost.
Când ai dat pe cineva afară, care a fost motivul?
De cele mai multe ori se întâmplă în felul următor: noi angajăm oameni pe diverse poziţii şi îi evaluăm constant, probabil anual, câteodată trimestrial, poate şi mai des. Dacă pe o anumită poziţie descoperim că putem lua oameni mult mai buni decât oamenii pe care îi avem, preferăm să luăm întotdeauna cei mai buni oameni din piaţă, chiar dacă sunt plătiţi cel mai mult. Noi avem o strategie cumva diferită de alte companii, preferăm să avem alături de noi cei mai buni oameni, cei mai deştepţi oameni, chiar dacă sunt plătiţi la vârful pieţei.
Îţi suni angajaţii, colegii la ora 12 noaptea?
Eu nu prea sun la telefon, dar dau mesaje pe WhatsApp câteodată până la miezul nopţii, iar e-mailuri scriu şi noaptea la două, trei, depinde la cât mă trezesc. Şi în ultima săptămână am scris mailuri la trei noaptea.
Poate să ajungă One United la 1 miliard de euro capitalizare, prin creştere organică?
Da, eu cred că se poate face în creştere organică. Am crescut compania până acum pe creştere organică. Cel mai important este cât profit anual faci şi în ce deal-uri bune intri mai departe şi care este totalul profiturilor viitoare pe terenurile pe care le ai în proprietate. Clar trebuie şi îndatorare bancară, avem şi acum îndatorare bancară, toate clădirile de birouri au finanţare pe termen lung, undeva pe zece – cincisprezece ani şi se plătesc din chiriile clădirilor de birouri. Dar la restul dezvoltărilor, la cele rezidenţiale, eu zic că dacă te îndatorezi undeva la 30-40% este foarte rezonabil şi sincer nu aş recomanda niciunui dezvoltator rezidenţial să se îndatoreze mai mult de atât.
Când ai intrat în imobiliare ai avut vreun model?
Sincer am avut multe modele, la Alpha Bank am avut oportunitatea să mă ocup de portofoliul de finanţări imobiliare, care a crescut foarte mult în perioada 2000-2003, am cunoscut foarte mulţi antreprenori din imobiliare şi sunt mai mulţi care mi-au plăcut şi de la care am învăţat. Este Younger Shimshon unul dintre ei, Eram Federman unul dintre ei, oamenii care sunt în domeniu cunosc numele astea, sunt legende în imobiliare, din Israel amândoi. Mare parte dintre cei pe care i-am cunoscut şi de la care am învăţat au fost din Israel la momentul respectiv. Iar la nivel de cărţi, stiu că Donald Trump pentru unii e la modă, pentru unii nu e la modă, dar am citit prin anii 2000 cartea lui de referinţă The Real Deal, sincer a fost extraordinară. Dacă vrei să intri în imobiliare e obligatoriu să citeşti şi cartea lui. Cu plusuri şi cu minusuri cum e Donald Trump, trebuie să filtrezi.
Ce este mai important pentru tine, să ai o şcoală de matematică care să poarte numele tău sau să existe o clădire de referinţă în Bucureşti cu numele tău?
Eu nu sunt un tip orgolios şi nu vreau să am clădiri cu numele meu. Compania nu se cheamă Căpitanu-Diaconescu, se cheamă One, are un nume neutru care să fie plăcut pentru toată lumea. Decât să fac o şcoală de matematică, mai bine aş investi într-o şcoală de studii generale, gen universitate. Andrei a venit cu o idee, poate într-o zi am putea să refacem o clădire pentru Universitatea de Arhitectură. Mai degrabă aş face ceva de genul acesta, care nu neapărat trebuie să poarte numele meu. Nu m-ar deranja să apară undeva numele companiei.
Tu când erai student la ASE ce ţi-ai propus? Visai să faci o companie pe care să o listezi la Bursă şi să devină una din cele mai valoroase companii din România?
În anul trei am participat la un concurs care se chema Studentul Anului în Economie, un concurs naţional pentru studenţii înscrişi la facultăţile de economie, la care am şi luat premiul întâi. A fost pentru mine o realizare foarte mare la momentul respectiv. Parte din aplicaţia mea a fost să scriu un eseu cu ce vreau să fac în următorii ani şi eu am făcut un eseu pe care îl am acasă şi acum, în care am spus că în cinci ani de zile mi-aş dori să fac o companie de consultanţă de servicii financiare. În 2005 am dat drumul la Capital Partners. Dar companii de listat la Bursă nu am planificat din facultate.
Care este cea mai dificilă parte ca CEO?
Atribuţiile mele de CEO sunt împărţite cu Andrei, suntem cumva 50-50 împărţiţi, fiecare cu zona lui. Nu pot să zic că nu e prea dificil, mie îmi face placere să fac tot ce fac, fac doar chestii care îmi fac plăcere şi Andrei la fel. Cumva ne-am împărţit pe specialităţi, astfel încât dacă ceva nu îmi place mie atât de mult, face Andrei şi dacă ceva nu îi place lui Andrei atât de mult, fac eu. Cumva suntem complementari la împărţirea lucrurilor care ne fac sau nu ne fac plăcere.
Ce sfat i-ai da acum lui Victor Căpitanu care are 20 de ani şi care vrea să investească în imobiliare?
Pentru investiţii mici în afaceri imobiliare mai bine investeşti în companii imobiliare listate, companii de profil. Dacă ai sume mari de bani, poţi să intri, dar domeniul are bariera de intrare destul de ridicată, concurenţa a devenit mare între timp şi mi se pare destul de greu. Dacă eu mi-aş da un sfat mie la 20 de ani m-aş sfătui să devin antreprenor în industria de tehnologie, nu imobiliară. Mi se pare bariera de intrare relativ mai mică şi potenţialul de explozie mult mai mare.
