Cei doi deputaţi liberali, Gabriel Andronache şi Florin Roman, arată în expunerea de motive a proiectului de lege, înregistrat în procedură de urgenţă la Senat, că “necesitatea socială pentru reglementarea legislativă în domeniul imobiliar este stringentă”.
“Actualul cadru legislativ, restrâns ca întindere şi despersat în multe reglementări cu putere juridică diferită determină creşterea numărului reclamţiilor românilor care se simt înşelaţi, dar şi a situaţiilor în care viaţa proprietarilor este în pericol în propria casă”, potrivit expunerii de motive a proiectul de act normativ.
Ei spun că “structurile asociative” din doemniul imobiliar consideră necesară reglementarea pieţei de dezvoltare imobiliară şi cea a construcţiilor.
“Scopul legii este acela de a institui standardele minimale în domeniul dezvoltării imobiliare şi ale constrcuţiilor. (…) Legea trebuie să rezolve toate problemele din domeniul imobiliar prin introducerea medierii între cumpărători şi dezvoltatori. Prin mediere dezvoltatorii sunt îndrumaţi cu ajutorul noii legislaţii să ofere locuinţe sigure, confortabile şi autorizate – aşa cum promit în anunţuri – cumpărătorilor”, potrivit documentului înscris la Senat.
Deputaţii PNL susţin că, în cazul unei reclamaţii sau al unei plângeri din partea cumpărătorului cu privire la încălcarea reglementărilor legii de către dezvoltator, va fi implementată o procedură alternativă de mediere a litigiilor.
“În prezent, piaţa imobiliară este privită cu suspiciune de consumatori, doar 38% au încredere că o tranzacţie imobiliară nu este o păcăleală. Acest sector este întrecut doar de cel al maşinilor second-hand, unde cumpărătorii au încredere doar într-un procent de 36% că tranzacţia este corectă. În acest moment, legislaţia din domeniul construcţiilor este una permisivă, ceea e face apariţia chiar şi a cazurilor în care proprietarii mor incendiaţi în propria casă. Important de menţionat că această lege nu este una împotriva dezvoltatorilor, ci îşi propune să stabilească un set de reguli care trebuie respectat atunci când se construieşte şi vinde un spaţiu locativ”, potrivit sursei citate.
ANL va verifica respectarea regulilor de construire
Iniţiativa legislativă prevede modificarea şi completarea legii de înfiinţare a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (ANL), astfel: “A.N.L. este o instituţie de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară şi cu rol de înregistrare, supraveghere al dezvoltărilor imobiliare”.
Instituţia ar urma să înregistreze dezvoltatorii imobiliari din România, să supravegheze respectarea condiţiilor stabilite la înregistrarea dezvoltării imobiliare şi sancţionarea dezvoltatorilor imobiliari.
“Construcţiile din cadrul dezvoltărilor imobiliare trebuie să corespundă, atât în ansamblu, cât şi pe părţi separate, utilizării preconizate având în vedere ca scop principal asigurarea sănătăţii şi siguranţa persoanelor implicate de-a lungul întregului ciclu de viaţă al construcţiilor”, arată iniţiatva legislativă.
Potrivit acesteia, sunt instituie reguli referitoare la dezvoltatorii imobiliari şi la construcţiile din cadrul dezvoltărilor imobiliare.
Proiectul prevede că înregistrarea dezvoltărilor imobiliare, verificarea respectării regulilor de construire instituite prin prezenta lege, retragerea înregistrării se efectuează de ANL, conform legii sale de organizare.
Astfel, prevederile iniţiativei includ:
“- Niciun dezvoltator nu va face publicitate, nu va comercializa, vinde sau oferi spre vânzare, şi nu va invita personae să achiziţioneze, sub nici o formă juridică, o parcelă de teren, apartament sau clădire, după caz, în cadrul unei dezvoltări imobiliare sau parte din aceasta, fără înregistrarea dezvoltării imobiliare la Agenţia Naţională pentru Locuinţe.
– Dezvoltatorul imobiliar va plăti o amendă în valoare de 5% din valoarea proiectului de dezvoltare imobiliară în cazul neînregistrării acestuia la ANL. În cazul neînregistrări proiectului după aplicarea amenzii iniţiale se aplică o amendă de 10% din valoarea estimată a proiectului de dezvoltare imobiliară.
– Dezvoltările imobiliare care se află în derulare la data intrării în vigoare a prezentei legi şi pentru care certificatul de atestare nu a fost eliberat, se înregistrează de către dezvoltator la ANL proiectul respectiv în termen de trei luni de la data promulgării prezentei legi. Dezvoltările imobiliare ulterioare termenului de trei luni de la data intrării în vigoare a legii se înregistrează la Agenţie la data eliberării certificatului de urbanism în vederea eliberării autorizării de construire a primei clădiri din cadrul dezvoltării imobiliare. Primăriile au obligaţia de a transmite, în format electronic, către ANL fiecare certificat de urbanism eliberat pentru construcţiile definite de prezenta lege.
– Nu este necesară înregistrarea proiectului imobiliar: (a) aunci când numărul de apartamente propuse pentru dezvoltare nu depăşeşte opt, inclusiv toate fazele; (b) dacă dezvoltatorul a primit un certificat de atestare pentru dezvoltarea imobiliară înainte de intrarea promulgării prezentein legi; (c) pentru proiectele care au scopul renovării sau reparaţiei sau recompartimentarea, care nu implică comercializarea, vânzarea publicitară sau o nouă alocare a oricărui apartament, parcelă sau clădire, după caz, în cadrul proiectului imobiliar.
– În cazul în care proiectul imobiliar este dezvoltat în etape, fiecare astfel de etapă este considerată un proiect imobiliar autonom, iar dezvoltatorul va obţine înregistrarea în temeiul prezentei legi pentru fiecare fază, separat.
– Dezvoltatorul imobiliar va depune la ANL şi documente prin care descrie proiectele lansate în ultimii trei ani, fie că sunt finalizate sau în curs de dezvoltare, inclusiv stadiul actual, orice întârziere în finalizarea acestuia şi detalii ale proceselor aflate pe rolul instanţelor de judecată.
– Dezvoltatorii imobiliari vor depune, potrivit iniţiativei legislative, actele necesare pentru construcţie, inclusiv: autorizaţia de construcţie; certificatul de urbanism; planul lucrărilor de construire; detaliile amplasamentului proiectului; modelul de contract pentru rezervare; contractul de vânzare-cumpărare şi actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători; numele şi adresele agenţilor imobiliari care realizează vânzarea, dacă există; numele şi adresele contractanţilor/subcontractanţilor, arhitectului, inginerului şi orice alte persoane implicate în dezvoltarea proiectului propus.
– Dezvoltatorul trebuie să depună şi o declaraţie pe propria răspundere prin care declară că: are un titlu legal asupra terenului pentru care se propune dezvoltarea, împreună cu documente valabile din punct de vedere legal autentificate pentru un astfel de titlu, în cazul în care terenul este deţinut de altă persoană; terenul este liber de orice sarcină, sau dacă este cazul, detalii cu privire la aceste sarcini înscrise asupra unui astfel de teren, inclusiv orice drepturi, titlu, ipoteci sau numele oricărei părţi care are legătuă cu aceste teren, împreună cu detaliile; care este perioada în care acesta se angajează să finalizeze proiectul sau faza acestuia, după caz.
– Declaraţia pe propria răspundere semnată de dezvoltator trebuie să menţioneze că cel puţin 50% dintre sumele încasate pentru proiectul imobiliar de la beneficiari vor fi depozitate într-un cont separat care să fie păstrat într-o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcţiei şi costul terenului şi va fi folosit doar în acest scop.
– Dezvoltatorul poate să retragă sumele într-un cont separat, să acopere costul proiectului proporţional cu procentajul de finalizare; sumele din contul separat pot să fie retrase de către dezvoltator, după ce se certifică de către o echipă formată dintr-un inginer constructor, un arhitect şi un expert contabil că retragerea este proporţională cu procentajul de finalizare a proiectului. Dezvoltatorul are obligaţia să îşi certifice conturile revizuite în termen de şase luni de la încheierea fiecărui exerciţiu financiar de către un expert contabil care va întocmi o declaraţie de conturi certificată şi semnată corespunzător de către acesta. În timpul auditului se verifică dacă sumele colectate pentru proiect au fost utilizate pentru finalizarea a proiectului”.
ANL gestionează on-line înregistrarea dezvoltatorilor imobiliari
Proiectul de lege propune şi ca Agenţia Naţională pentru Locuinţe să să gestioneze un sistem on-line pentru depunerea cererii de înregistrare a dezvoltărilor imobiliare.
“- Agenţia poate, în circumstanţe excepţionale, şi pentru motive care vor fi înregistrate în scris, să prelungească înregistrarea acordată unui proiect pe perioada pe care o consideră necesară, care nu trebuie să depăşească, în totalitate, o perioadă de un an. Prin forţă majoră se înţelege caz de război, inundaţie, secetă, incendiu, cutremur sau orice calamitate cauzată de natură care afectează dezvoltarea proiectului imobiliar.
– Agenţia poate, în baza cercetărilor ulterioare ca urmare a unei reclamaţii sau la recomandarea autorităţii competente, să revoce înregistrarea acordată. Astfel, potrivit proiectului, înregistrarea poate fi revocată dacă dezvoltatorul este implicat în orice fel de practici necinstite sau nereguli constatate prin hotărâri judecătoreşti.
– Prin practici necinstite se înţelege practici prin care, în scopul promovării vânzării sau devzoltării oricărui proiect imobiliar, se apelează la publicitate înşelătoare sau practică necinstită inclusiv oricare dintre următoarele practici: (i) de a face orice declaraţie, fie în scris, fie prin prezentare care prezintă în mod fals faptul că serviciile sunt de un anumit standard sau grad sau declaraţia că dezvoltatorul are o autorizaţie de construire pe care în realitate nu o are ori dacă dezvoltatorul sau reprezentanţii acestuia fac o declaraţie falsă sau înşelătoare cu privire la serviciile pe care le oferă; (ii) situaţia în care dezvoltatorul permite publicarea oricărui document publicitar sau prospect, fie în ziar sau în alt fel de publicaţie scrisă sau on-line cu privire la serviciile sale, care nu sunt oferite în relitate sau dezvoltatorul îngăduie orice practică frauduloasă din partea angajaţilor acestuia sau a colaboratorilor direcţi.
– În locul revocării înregistrării proiectului imobiliar, ANL poate obliga dezvoltatorul la îndeplinirea unor obligaţii suplimentare pe care le consideră adecvate pentru interesul cumpărătorilor şi orice astfel de termeni şi condiţii vor fi obligatorii pentru dezvoltator, obligaţii a căror neîndeplinire determină revocarea de plin drept a înregistrării.
– În cazul revocării înregistrării unui proiect imobiliar, Agenţia ar putea interzice dezvoltatorului să acceseze site-ul de internet în legătură cu acel proiect şi să menţioneze numele său în lista persoanelor care nu şi-au îndeplinit obligaţiile. Totodată, parlamentarii propun ca, în acest caz, dezvoltatorul să afişeze fotografiile/sigla acestuia pe site-ul său şi să informeze Inspectoratul de Stat în Construcţii şi UNNR cu privire la revocarea înregistrării.
– În momentul revocării, ANL va dispune măsurile necesare ca lucrările de dezvoltare rămase să fie continuate în conformitate cu prevederile legii. O altă prevedere în cazul retragerii înregistrării proiectului este ca ANL să solicite băncii la care dezvoltatorul deţine contul bancar al proiectului, să suspende contul şi ulterior să întreprindă toate activităţile suplimentare necesare, inclusiv deblocarea ulterioară a contului pentru ca lucrările de construcţie să continue.
– ANL va putea să protejeze interesele cumpărătorilor sau interesul public şi să emită instrucţiunile pe care le consideră necesare. La expirarea înregistrării sau la revocarea înregistrării în conformitate cu prezenta lege, Agenţia decide măsurile pe care le consideră adecvate, inclusiv pentru realizarea lucrărilor de dezvoltare rămase de către asociaţia de proprietari sau în orice alt mod, cu condiţia ca nici o instrucţiune, decizie sau ordin al Agenţiei să nu intre în vigoare până la exprirarea perioadei de apel prevăzută de dispoziţiile prezentei legi. În cazul revocării înregistrării unui proiect în temeiul acestei legi, asociaţia de proprietari din imobilul afectat de revocarea înregistrării are drept de preempţiune privitor la realizarea lucrărilor de dezvoltare rămase de efectuat.
– Dezvoltatorul, după înregistrarea proiectului de dezvoltare imobiliară, îşi creează o pagină de internet în pagina web a Agenţiei şi introduce toate detaliile proiectului propus, aşa cum este prevăzut, în toate câmpurile, pentru a putea fi vizualizate de consumatori.
– Dezvoltatorul imobiliar este responsabil de toate obligaţiile care decurg din prevederile prezentei legi până la transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau clădirilor sau suprafeţe comune ale asociaţiei de proprietari sau a autorităţii competente, după caz, sub condiţia legală a menţinerii răspunderii dezvoltatorului, în ceea ce priveşte defectele structurale sau orice alte defecte pentru perioada menţionată în prezenta lege va continua chiar şi după transferarea tuturor apartamentelor, parcelelor sau clădirilor, după caz, către cumpărători. Această obligaţie extinde în beneficiul consumatorului, cumpărător de bună credinţă ale locuinţei, valabilitatea certificatelor de garanţie eliberate dezvoltatorului de comercianţii materialelor de construcţie utilizate la realizarea dezvoltării imobiliare.
– În cazul în care un dezvoltator nu reuşeşte să plătească toate sau oricare dintre cheltuielile colectate de el de la propriari sau orice datorie, împrumut ipotecar şi dobânda aferebtă acestuia înainte de transferarea proiectului imobiliar către cumpărători sau asociaţiei de proprietari, după caz, dezvoltatorul va continua să fie responsabil, chiar şi după transferul proprietăţii, să plătească aceste cheltuieli şi taxe, dacă exsită, către autoritatea sau persoana către care acestea trebuie plătite şi va fi responsabil pentru costul oricăror acţiuni în justiţie care pot fi iniţiate de această autoritate sau persoană.
– După ce încheie un atencontract de vânzare pentru orice apartament, parcelă sau clădire, după caz, să nu ipotecheze sau să nu pună sarcini pe un astfel de apartament, parcelă sau clădire, dupoă caz, şi în cazul în care o astfel de ipotecă sau sarcină este făcută sau creată şi care la acel moment nu aduce atingere conţinutului oricărei legale în vigoare, să nu afecteze dreptul şi interesul cumpărătorului care a promis să cumpere un astfel de apartament, parcelă sau clădire, după caz.
– Încălcarea acestor obligaţii se sancţionează cu retragerea imediată a înregistrării. Efectul retragerii înregistrării este suspendarea proiectului de dezvoltare imobiliară. Organele de ordine publică au obligaţia de a sprijini punerea în executare somaţia de siatre a lucrărilor din cadrul dezvoltării imobiliare prin sigilarea organizării de şantier. Ruperea sigiliului constituie infracţiune şi se pedepseşte conform dispoziţiile Codului Penal.
– Toate materialele folosite în marketing şi vânzare precum şi activitpţile folosite pentru promovarea locuinţelor din cadrul dezvoltării imobiliare trebuie să fie clare şi corecte, iar informaţiile cu privire la dimensiune, preţ, specificaţii sau alte detaliii ale proprietăţii să nu inducă în eroare cumpărătorul. Locuinţa trebuie promovată prin specificaţii precise, inclusiv printr-o descriere clară a preţurilor, a taxelor şi a serviciilor propuse iar dezvoltatorul trebuie să asigure faptul că angajaţii sau reprezentanţii săi nu utilizează tehnici de vânzare agresive. Sunt considerate tehnici de vânzare agresive, exemplificativ, următoarele actuivităţi: oferirea de informaţii cu rpivire la dimensiune, specificaţii sau alte detalii ale locuinţei care pot induce în eroare; ofrirea de stimulente financiare în schimbul unor decizii imediate; sugerarea unei creşteri viitoare de preţ.
Dezvoltatorii vor plăti consumatorului păgubit 10% din valoarea locuinţei
– Dezvoltatorul trebuie să ofere cumpărătorului informaţii precise şi demne de încredere cu privire la garanţiile locuinţei şi aspectele cuprinse în conţinutul acesteia. Cumpărătorul are dreptul să deţină o copie a cuprinsului garanţiilor menţionate de prezenta lege.
– Dezvoltatorul trebuie să asigure condiţii de siguranţă pentru vizita cumpărătorilor pe şantier şi totodată condiţiile adecvate de vizitare pentru persoanele cu dizabilităţi.
– Dezvoltatorul trebuie să ofere îndrumări adecvate cu privire la reglementările de sănătate şi siguranţă în cazul lucrărilor care trebuie efectuate la locuinţă de către cumpărător.
– În cazul în care cumpărătorul plăteşte în avans pentru imobil şi suferă o pierdere sau daună, din cauza unei declaraţii false incorecte incluse în anunţul de publicitate, el este despăgubit de dezvoltator.
– Dacă un cumpărător este afectat de o declaraţie falsă, incorectă conţinută în anunţul de publicitate sau prospect, sau în datele tehnice privind modelul de apartament, parcelă sau clădire, intenţionează să se retragă din proiectul propus, acestuia i se restituie întreaga investiţie împreună cu dobânda legală, precum şi o despăgubire în modul prevăzut în prezenta lege.
– Pentru încălcarea dispoziţiilor legale menţionate anterior, dezvoltatorul va plăti consumatorului păgubit 10% din valoarea locuinţei datorate consumatorului, dacă a fost încălcată una din prevederile de la art. 15 la art. 22.
– Dezvoltatorul trebuie să cunoască şi să ţină cont de cerinţele adiţionale ale cumpărătorilor care se declară clienţi vulnerabili. Aceştia, împreună cu reprezentanţii lor, trebuie să aibă dreptul de a solicita servicii adiţionale din partea constructorului pentru a se asigura faptul că sunt informaţi în totalitate cu privire la prevederile contractului.
– În cazul în care au loc modificări ale proiectului, constrtucţiei sau materialelor ce urmează a fi utilizate în construcţia locuinţei care vor modifica dimensiunea, aspectul sau valoarea acesteia ăn mod considerabil, dezvoltatoruşl trebyuie să se adxreseze cumpărătorului şi să obţină un acord scris cu privire la modificări. În cazul în care cumpărătorul consideră că modificările nu sunt acceptabile, acesta are dreptul de a denunţa contractul şi să obţină o restituire completă a avansului fără deduceri sau reţinere de taxe.
– În cazul în care orice defect structural sau orice defect în manoperă, calitate sau prestarea de servicii sau alte obligaţii ale dezvoltatorului, conform promisiunii de vâncare privitor la o astfel de dezvoltare, este adus la cunoştinţa dezvoltatorului de către beneficiar, în termen de 2 ani de la data predării posesiei, va fi obligaţia dezvoltatorului să remedieze astfel de defecte fără taxe suplimentare, în termen de treizeci de zile de la constatare, iar în cazul în care dezvoltatorul nu reuşeşte să remedize aceste defecte în decursul acestui termen, cumpărătorii afectaţi au dreptul să primească o despăgubire corespunzătoare, în modul prevăzut de prezenta lege.
– Dezvoltatorul nu va transfera sau cesiona drepturile şi obligaţiile sale majoritare cu privire la proiectul imobiliar, unei terţe părţi, fără a obţine consimţământul scris prealabil de la două treimi dintre beneficiar, cu excepţia dezvoltatorului, şi fără aprobarea scrisă prealabilă din partea Ageniei sub condiţia ca un astfel de transfer sau cesiune să nu afecteze alocarea sau vânzarea apartamentelor, parcelelelor sau clădirilor, după caz, în proiectul imobiliar realizat de dezvoltatorul anterior.
– În cazul în care transferul a fost permisă de către beneficari şi de către ANL, presupusul dezvoltator va trebui să respecte în mod independent toate obligaţiile în curs în temekiul prevederilor acestei legi sau a normelor şi reglementărilor adioptate în temeiul acesteia precum şi obligaţiile în aşteptare, conform acordului de vânzare încheiat între dezvoltatorul anterior şi cumpărători sub condiţia ca orice transfer ca rezultat prelungirea timpului de către dezvoltator pentru finalizarea proiectului imobiliar. Acesta se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile aflate în curs ale dezvoltatorului anterior, iar în caz de neîndeplinire a obligaţiilor, acest promotor este răspunzător pentru consecinţele încălcării sau întârzierii, după caz, aşa cum este prevăzut în prezenta lege sau în normele de aplicare ale acesteia.
– Dezvoltatorul are obligaţia plăţii primelor de asigurare şi taxelor aferente poliţelor de asigurare şi achită aceste costuri înainte de transferarea asigurării către asociaţia de proprietari. Asigurarea este transferată în beneficiul asociaţiei de proprietari, după caz, atunci când dezvoltatorul încheie un contract de vânzare cu cumpărători care se constituie într-o asociaţie de proprietari.
– Cumpărătorii sau asociaţia de proprietari se pot retrage din proiect şi pot cere restituirea sumei plătite deja plus despăgubirile aferente, în situaţia în care dezvoltatorul nu poate duce la îndeplinire proiectul imobiliar, sau să-i acorde posesia cumpărătorului în termenii din contractul de vânzare sau dacă proiectul nu este finalizat corespunzător.
– De asemenea, cumpărătorul se poate retrage şi cere banii plătiţi pentru proiect dacă dezvoltatorul îşi întrerupe activitatea din cauza sau dacă înregistrarea dezvoltatorului de la ANL este suspendată sau revocată. Retragerea beneficiarilor din proiect nu va aduce atingere niciunui alt remediu disponibil iar despăgubirile vor include şi dobânda plăţilor.
– În cazul în care un beneficiar nu doreşte să se retragă din proiect, i se va achita, de către dezvoltator, dobânda pentru fiecare lună de întârziere până la predarea posesiei, la valoarea dobânzii legale.
– Dezvoltatorul despăgubeşte cumpărătorii în cazul oricărei daune cauzate acestora din cauza documentelor de proprietate neconforme ale terenului pe care se dezvoltă proiectul sau pe care e dezvoltat. Dacă dezvoltatorul nu reuşeşte să achite orice alte obligaţii care i-au fost impuse conform prezentei legi sau în cnoformitate cu termenii şi condiţiile din contractul de vânzare, acesta va fi răspunzător să plătească despăgubiri beneficiarilor.
– În cazul încălcării prevederilor menţionate anterior de la art. 23 la art. 33 dezvoltatorul va plăti consumatorului 20% din valoarea locuinţei datorate consumatorului”.
În cazul în care legea intră în vigoare, termenul de “Agenţie” va fi înlocuit cu termenul “Autoritate”, astfel încât ANL va deveni Autoritatea Naţională pentru Locuinţe.
Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro.
