Cea mai buna amplasare, finisaje de lux si suprafete generoase – elemente care fac parte in general din descrierile locuintelor de lux care se afla la vanzare. Proprietatile de acest gen sunt incluse de regula in ansambluri rezidentiale de mici dimensiuni, cu cateva apartamente ale caror suprafete depasesc si 250 de metri patrati, amplasate in special in zona de nord a Capitalei sau in zone apropiate centrului. Acestea nu sunt insa si cele mai scumpe proprietati rezidentiale aflate pe piata; vilele, mai ales cele construite in perioada interbelica si in zone centrale, sunt in topul preferintelor si implicit al preturilor de vanzare.
Astfel se face ca apartamentul cel mai luxos – daca putem numi astfel un penthouse a carui suprafata este mai mare de 600 mp – ocupa “doar” pozitia a treia in clasamentul celor mai scumpe locuinte vandute/ cumparate anul trecut in Romania, realizat de BUSINESS Magazin pe baza datelor furnizate de mai multe companii imobiliare. Prima treapta a clasamentului este ocupata de o vila amplasata in zona Dorobanti – una din zonele de top ale Capitalei – al carei pret de vanzare a fost de 6,5 milioane de euro, potrivit companiei de consultanta care a intermediat tranzactia, DTZ Echinox. “Termenul de lux a fost extins din motive de publicita te si asupra unor cladiri si amplasamente care nu merita aceasta eticheta.
Majoritatea anunturilor cuprind acest termen, definit prin amplasament, calitatea cladirii si a arhitecturii, vederea si imprejurimile. La noi, de multe ori, doar preturile sunt de lux”, considera George Ivan, consultant in cadrul departamentului rezidential al companiei. Consultantii considera ca, din acest punct de vedere, cele mai atractive proprietati se regasesc in zonele centrale si semicentrale din Bucuresti, fiind vorba de cladiri cu o arhitectura deosebita, construite cel mai adesea intr-o perioada in care orasul isi consolida renumele de Micul Paris. O astfel de proprietate este situata pe locul secund in topul nostru, fiind vanduta la un pret de 3,5 milioane de euro.
Construit in 1930, imobilul este amplasat in zona Gradina Icoanei si are 850 de metri patrati, la care se adauga un teren cu o suprafata similara. Suprafetele foarte mari ale vilelor, care insumeaza adesea patru-cinci apartamente considerate ca fiind destinate clasei de lux, reprezinta si unul dintre factorii care fac ca acest tip de proprietati sa surclaseze net apartamentele penthouse cand vine vorba de valoarea de vanzare. De aceea, sapte din cele 10 proprietati incluse in clasamentul BUSINESS Magazin sunt reprezentate de vile. Cel mai scump apartament, un penthouse care face parte din Clubul Rezidential Stejarii, a fost cumparat la un pret de 2,14 milioane de euro, potrivit datelor furnizate de fostul agent exclusiv al proiectului, Colliers International.
Ansamblul rezidential, unul din cele mai luxoase de pe piata, va include numeroase facilitati, de la trei piscine, dintre care una la standarde olimpice, la terenuri de tenis, baruri si restaurante, fiind disponibile si diferite servicii, precum concierge, servicii medicale de urgenta sau de catering. Sentimentul de apartenenta la o comunitate exclusivista este de altfel mentionat de consultantii imobiliari ca unul dintre principalii factori de decizie in momentul cumpararii unei locuinte cu un pret ce sare de un milion de euro. “Cererea pe segmentul de lux de multe ori se bazeaza pe principiul vazut – placut – cumparat”, mai spune George Ivan de la DTZ Echinox. Printre posibilii cumparatori ai celui mai scump apartament se numara si fotbalistul Cristian Chivu, alaturi de alte figuri din mediul de afaceri, showbiz sau din lumea sportiva care si-au achizitionat un penthouse in proiectul dezvoltat de omul de afaceri Ion Tiriac.
Urmatorul apartament, din punctul de vedere al valorii platite la achizitia sa, se situeaza tot in zona Dorobanti, iar vanzarea sa a fost intermediata de compania imobiliara Regatta. Este un apartament cu sase camere, singurul motiv pentru care nu este un penthouse fiind acela ca este situat la parterul unui imobil cu trei etaje, construit in 2004. Cu o suprafata de 400 mp, finisaje de lux si o gradina proprie de 200 mp, imobilul a fost vandut la pretul de 1,5 milioane de euro. Zonele Romana – Piata Victoriei – Dorobanti sunt, de altfel, printre cele mai cautate zone de catre doritorii unei locuinte de lux, trei din proprietatile incluse in clasament fiind amplasate aici. Zona de nord, considerata adesea ca fiind destinata proprieta tilor rezidentiale de lux, nu este reprezentata decat prin Clubul Rezidential Stejarii (Baneasa) si printr-o vila din zona Iancu Nicolae, al carei pret de tranzactionare a fost de 3,5 milioane de euro.
Revenind la factorii deciziei de cumparare, componenta emotio nala este mentionata si de Claudiu Hategan, manager al uneia din cele cinci sucursale din Bucuresti ale Coldwell Banker Affiliates of Romania. El adauga insa ca “in a doua parte a anului 2008 am putut remarca un interes mai scazut pentru aceste tipuri de proprietati din cauza rigiditatii bancilor in evaluarea proprietatilor si in acordarea de credite ipotecare”. Starea de cvasiblocaj in care a intrat segmentul de finantari ipotecare in ultima parte a anului precedent a afectat insa intr-o masura mult mai redusa segmentul locuintelor de lux, comparativ cu cel destinat clasei medii. Spre exemplu, compania imobiliara Neocasa a intermediat anul trecut sapte tranzactii cu proprietati de lux, a caror valoare a fost cuprinsa intre circa 250.000 de euro si 0,95 milioane de euro, cinci dintre acestea fiind achizitionate “cu banii jos”.
“Exista o categorie de cumparatori ce dispun de lichiditati si exploateaza momentul de criza. Acestia cumpara indiferent de situatia creditelor, pentru ca investitiile lor nu depind de credite”, spune Antoaneta Petre, broker in cadrul departamentului rezidential al Regatta. Actuala perioada, descrisa uneori ca un cosmar de catre brokerii care activeaza in segmentul clasei medii, este considerata si de catre alti brokeri prezenti pe segmentul de lux ca fiind relativ buna, in ciuda faptului ca ultimele luni au adus o scadere a numarului de tranzactii si chiar si o reducere a valorilor de vanzare – chiar daca mai redusa decat in cazul segmentului mediu.
“Anul 2009 va mai aduce tranzactii de lux, din simplul motiv ca preturile au scazut, iar proprietati la care in 2007 unii doar visau devin acum accesibile. Piata a devenit una a cumparatorilor”, afirma reprezentantul DTZ Echinox. Totusi, in ciuda scaderilor despre care vorbesc consultantii imobiliari, Bucurestiul ramane una din cele mai scumpe capitale din lume in ceea ce priveste pretul unui apartament aflat intr-o zona centrala. Astfel, potrivit unui studiu realizat de Global Property Guide, Capitala ocupa pozitia a 26-a din 112 tari analizate, cu un pret mediu de 4.004 euro/mp pentru un apartament de 120 de metri patrati, clasandu-se inainte altor orase din regiune, ca Varsovia sau Praga, dar si in fata unor orase din vestul Europei, precum Amsterdam, Berlin sau Bruxelles.
“Segmentul de lux este mult mai putin vulnerabil comparativ cu cel mediu, insa este posibil ca, din punct de vedere cantitativ, numarul de tranzactii pe segmentul de lux sa scada, intrucat clientii sunt mai pretentiosi, mult mai prudenti si iau mult mai greu decizia de achizitie”, conchide Florina Mantescu, directorul adjunct al departamentului rezidential din cadrul Neocasa. Chiar si asa, brokerii care activeaza in segmentul de profil spera ca 2009 va aduce noi recorduri intr-o piata rezidentiala aflata in cel mai mare impas din istoria sa recenta.
