Spaţiile verzi, copacii şi iarba necesită mentenanţă, sisteme de irigaţii şi investiţii alături de personal specializat pentru aceste operaţiuni, motiv pentru care acestea aduc după sine şi cheltuieli suplimentare pentru cei care de cele mai multe ori au deja un credit de achitat pentru locuinţă. De partea cealaltă, presiunea pe cost determină dezvoltatorii să utilizeze „intensiv” terenul, care ajunge ocupat de alei, locuri de parcare şi clădiri, astfel încât costul final să fie unul mai mic. Pe de altă parte, oamenii doresc să aibă spaţii verzi, dar nu doresc să plătească pentru ele – urmărind tendinţa celor din blocurile vechi. Din acest motiv, unele proiecte sunt prevăzute cu spaţii verzi care însă ulterior nu sunt menţinute în stare bună şi ajung zone cu pământ uscat.
„Clienţii nu sunt dispuşi să plătească pentru mentenanţa spaţiilor verzi. Putem observa în cadrul proiectelor finalizate că zonele verzi au fost lăsate în paragină. Unii dezvoltatori ajung să restrângă spaţiile verzi deoarece este mai ieftin să ai un loc de parcare în exterior, decât în subteran. Şi pentru a primi avizul de la Comisia de Trafic şi recepţia la sfârşitul lucrărilor, trebuie să faci dovada realizării numărului necesar de locuri de parcare”, a spus Antoanela Comşa, director general al subsidiarei locale a companiei spaniole de dezvoltare imobiliară Gran Via şi preşedinte al AREI (Asociaţia Investitorilor Străini în Real Estate). Ea a subliniat faptul că „procentul spaţiilor verzi trebuie să fie de 30% în cadrul proiectelor. Noi le-am realizat în cadrul celor dezvoltate de Gran Via, sau urmează să le realizăm până la finalizarea proiectelor. Investiţia este în jur de 100 de euro pe metru pătrat. Excepţie face parcul de 5.000 mp pe care urmează să îl realizăm până la sfârşitul proiectului Gran Via Park, unde costul va fi de aproximativ 250 euro/mp.
Potrivit analiştilor din piaţă, sunt şi dezvoltatori care promit locuri de parcare, însă ulterior acel teren este transformat în suprafaţă verde deoarece nu toţi cei care cumpără apartamente cumpără şi locuri de parcare. În acest caz, problema este şi mai gravă în cazul clădirilor de birouri, unde dezvoltatorii construiesc locuri de parcare la subteran, investind sume mai mari în structura clădirii, pentru ca ulterior acestea să rămână neînchiriate din cauza costului considerat de unii prea mare. „Influenţa spaţiilor verzi s-a simţit doar în proiectul Gran Via Park, unde se ştia la început de viitorul parc privat. În celelalte proiecte, inclusiv Aviaţiei Apartments, clienţii nu s-au interesat de zonele verzi”, a spus Antoanela Comşa. În acest caz, spaţiile verzi urmează a fi cedate către asociaţiile de proprietari, ce ar trebui să se ocupe de mentenanţa acestora.
În cazul proiectelor din sudul Bucureştiului, accentul cade de multe ori pe componenta preţului, atât în ceea ce priveşte investiţia cât şi mentenanţa ulterioară a spaţiilor, clienţii nu întotdeauna dorind să plătească lunar în plus pentru a menţine gazonul în stare optimă.
În cazul proiectului Cartierul Solar din zona Metalurgiei, din suprafaţa lotului de 48.000 mp, parcul interior reprezintă circa 14.000 mp, sau 30% din total.
Potrivit dezvoltatorului, investiţia în amenajare a fost de circa 500.000 de euro, luând în calcul iarba, copacii, gardul viu şi aleile pietonale plus un loc de joacă pentru copii.
„Spaţiile verzi au fost construite înainte de începerea construcţiei blocurilor şi nu au suferit modificări, ci chiar s-au extins zonele din jurul blocurilor. Campaniile de promovare realizate au pus accent pe existenţa spaţiilor verzi şi estimăm că 80% dintre actualii clienţi au cumpărat datorită acestora”, observă Adrian Rus, director de marketing şi vânzări pentru Cartierul Solar. Mentenanţa spaţiilor verzi are un cost lunar, indiferent de sezon, între 1.000 şi 2.000 de euro, dar variază în funcţie de lucrări. „Acum costul de mentenanţă se împarte la locatarii mutaţi în cartier, circa 600, şi sunt vândute 846 de apartamente din totalul de 963, astfel încât la final, când toţi se vor muta, costul mentenanţei va scădea”, a spus Adrian Rus.
La extremitatea cealaltă, în proiectele One United, unde cel mai ieftin apartament pleacă de la circa 80.000 de euro, iar cel mai scump, penthouse-ul de la ultimul etaj, ajunge la câteva milioane de euro, se investesc sute de mii de euro în amenajarea spaţiilor verzi, pentru a fi în ton cu zona din jurul parcului Herăstrău.
„Spre exemplu, One Floreasca City este unul dintre cele mai mari proiecte de regenerare urbană din zona centrală a Bucureştiului. Întreg proiectul va fi construit pe un teren de 2,8 hectare, din suprafaţa căruia 30% vor reprezenta spaţiile verzi. În plus, vor fi amenajate alei pietonale, zone de relaxare şi un loc de joacă pentru copii”, a adăugat Victor Căpitănu, acţionar şi fondator al One United Properties. El a subliniat că în fiecare proiect investiţiile în spaţiile verzi se ridică la câteva sute de mii de euro.
În cazul Forte Partners, dezvoltatorul condus de Geo Mărgescu spune că în cazul proiectului rezidenţial Aviaţiei Park, în care au investit 37 mil. euro, spaţiile verzi reprezintă peste 50% din suprafaţa proiectului. Din cei 15.000 de metri pătraţi de teren, numai 3.700 metri pătraţi vor fi ocupaţi de amprenta celor patru clădiri.
„Clienţii pentru apartamentele din Aviaţiei Park caută locuinţe din segmentul medium-high şi sunt, în mare parte, manageri de nivel mediu şi de top, familii cu unul sau doi copii, investitori tineri care au achiziţionat unul dau două apartamente şi proprietari de portofolii de real estate. Clienţii din această categorie sunt foarte interesaţi de existenţa spaţiilor verzi din ansamblul rezidenţial, acestea reprezentând unul dintre criteriile principale în decizia de cumpărare, pe lângă preţ şi localizare”, a spus Geo Mărgescu, CEO şi cofondator al Forte Partners.
Valentin Morar, CEO al Wallberg Properties, spune că în cazul proiectelor sale, procentul spaţiilor verzi este între 25 şi 35%, în funcţie de teren şi proiect, iar investiţiile în acestea variază de la 50 până la 120-140 de euro/mp, cum a fost cazul în proiectul Arad Plaza de 1.400 mp. El a subliniat că în ceea ce priveşte mentenanţa, sistemul de irigaţii este cel care urcă ulterior costul.
Dar sunt dispuşi clienţii să achite costul? „Depinde. O bună parte din clienţi înţeleg rolul spaţiilor verzi şi faptul că întreţinerea lor costă. Însă avem şi surprize. Pentru întreţinerea unei terase de 20 mp, costurile pot ajunge la aproximativ 200 de lei pe lună şi sunt clienţi care nu sunt dornici să îşi asume acest efort financiar”, a explicat Valentin Morar. Grupul de companii imobiliare Wallberg Properties, controlat de antreprenorul arădean Valentin Morar, a încheiat anul trecut cu venituri de peste 18 mil. euro, dezvoltatorul bifând cu succes livrarea a două proiecte în Arad şi a unui proiect în Braşov, însumând peste 30.000 de metri pătraţi.
În cazul Estic Park suprafaţa verde ajunge la circa 40% din totalul lotului de 50.000 mp, iar dezvoltatorul a investit 600.000 de euro în zone de parc şi relaxare.
„Influenţa spaţiilor verzi este foarte mare când vine vorba de decizia de achiziţie deoarece oamenii sunt atraşi de un stil de viaţă şi de un concept integrat, nu doar de metrii pătraţi”, a spus Alina Verdeaţă, managing director, Green Alley, agent exclusiv Estic Park. În acest caz, costurile acestora sunt de circa 5% din costurile de întreţinere lunară – iar media întreţinerii lunare se situează în jurul valorii de 20 euro/mp – aceste costuri fiind angajate şi controlate direct de către asociaţia de proprietari, potrivit datelor dezvoltatorului, care subliniază că în acest caz clienţii sunt dispuşi să plătească pentru mentenanţa acestora.
O altă alternativă a spaţiilor verzi este aceea ca pe lângă iarbă să se opteze şi pentru copaci, care în timp vor ajuta la eficientizarea energetică a clădirilor, prin umbrirea acestora şi implicit prin consumul mai redus al aparatelor de aer condiţionat pe timp de vară.
„Am ales special arbori care vor devansa clădirea, care vor «masca» imobilul în 7-10 ani. Sistemul de irigare va fi conectat la un puţ pentru a controla costurile complexului, dezvoltatorul ţinând cont de nevoile locatarilor pe termen lung, costuri de apă şi întreţinere”, a spus John Cuşa, business development director la Străuleşti Lac Alfa, dezvoltatorul Atria Urban Resort. El a subliniat că media pe apartament va fi de circa 40-45 de lei. Prima fază a proiectului dezvoltat în nord-vestul Bucureştiului va aloca 40% din suprafaţa totală spaţiilor verzi şi aleilor pietonale. Investiţiile în amenajări se ridică la circa 200.000 – 250.000 de euro în prima fază. Dezvoltatorii au subliniat că pentru a maximiza suprafeţele verzi şi impactul redus, nu au construit clădiri de şase etaje în formă de E, ci clădiri în formă de U de patru etaje.
„Vizita este decisivă în momentul achiziţiei. Când se vizitează locaţia, există reacţia de surprindere, având în vedere spaţiile libere şi înălţimea redusă a clădirilor”, a subliniat John Cuşa. Pe măsură ce proiectul este mai departe de centru, cu atât suprafaţa verde promovată de dezvoltator este mai mare.
Ahmet Buyukhanli, preşedintele Opus Land Residential Development, cel care dezvoltă proiectul din partea de nord a Capitalei, lângă şoseaua de centură, spune că aproximativ 50% din suprafaţa Cosmopolisului este destinată zonelor verzi şi facilităţilor din cadrul complexului, proiectul fiind conceput de la bun început şi construit ca un mic oraş. În cadrul proiectului există două parcuri cu o suprafaţă însumată de 10.000 de metri pătraţi în care sunt amenajate şi locuri de joacă pentru copii, peste 20 de piscine, plajă pe malul lacului, terenuri de sport şi alte spaţii de relaxare.
„Investiţiile derulate în dezvoltarea şi amenajarea de spaţii verzi sunt de ordinul sutelor de mii de euro si dacă adăugăm şi investiţiile aferente facilităţilor (strip mall, piscine, plajă, zone de relaxare) putem vorbi de sume de ordinul milioanelor de euro. Până în prezent, în dezvoltarea Cosmopolis au fost investite în total peste 300 mil. euro”, a subliniat Ahmet Buyukhanli. În ceea ce priveşte costul pentru cei care locuiesc acolo, taxa lunară de întreţinere se situează între 50 şi 80 de euro, în funcţie de tipul de locuinţă şi de suprafaţa acesteia, şi include totalitatea serviciilor de administrare ale ansamblului, care cuprind nu numai întreţinerea spaţiilor verzi, dar şi întreţinerea spaţiilor comune, iluminatul stradal, serviciul de pază al proiectului, deszăpezirea, întreţinerea spaţiilor de relaxare – spre exemplu a piscinelor – precum şi consumul individual de apă.
„Cumpărătorii sunt dispuşi să plătească taxa de întreţinere dacă observă că un proiect oferă cu adevărat un număr ridicat de facilităţi, la un nivel calitativ bun, iar cuantumul acestei sume vs. multitudinea de servicii incluse reprezintă unul dintre criteriile de decizie pentru cumpărătorii unei locuinţe în cadrul Cosmopolis”, a spus preşedintele Opus.
Suprafeţele verzi aproape de centrul de business al Bucureştiului implică costuri mai mari de achiziţie, în condiţiile în care doar dezvoltatorii din segmentul superior mizează pe acestea.