BusinessMagazin

Tag: euroest invest

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: “Rabla” imobiliară

    In ultimii ani, achizitia unei case noi e preferata uneia “sifonata”? Cu ce se deosebeste esential un imobil nou de unul vechi? De ce casele (mai) noi isi mentin valoarea si pe criza, iar cele vechi scad? Uite doua dileme care chinuie gandurile unor investitori imobiliari. Posibilele raspunsuri ar putea fi:

    1. Apartamentele noi arata mai bine, sunt moderne, se adapteaza mai bine nevoilor locatarilor, au instalatiile sanitare, electrice si partile tehnice comune functionale. Chiar daca unele sunt facute la ieftineala, iau fata potentialilor cumparatori; 

    2. Un detaliu important! La unele complexuri rezidentiale exista niste regulamente, impuse de dezvoltatori, ce nu permit modificari exterioare care sa lezeze imaginea de ansamblu. Fiind semnate odata cu contractarea imobilului, ele sunt parte din “etica” proprietarilor si, in general, sunt respectate;

    3. Facilitatile oferite intr-o dezvoltare imobiliara mare (sute de apartamente) confera un standard de locuire net superior imobilelor individuale, vechi, chiar daca acestea au o locatie (mai) centrala. Acest aspect este un reper care, uneori, face diferenta intre nou si vechi;

    4. Odata ce un proprietar se muta intr-un imobil nou are grija sa respecte regulile stabilite de asociatia de bloc/ complex, astfel incat valoarea casei achizitionate sa creasca in timp. Intr-un bloc cu proprietari care locuiesc acolo de zeci de ani, a face o mica investitie comuna pare o utopie, imposibil de realizat;

    5. Nimic nu se compara cu mirosul de nou, cu standardul unui produs nou, cu frumusetea unui imobil care este “cap-coada” nou. Stiu, e mai scump “noul”, dar, in cele mai multe cazuri, merita. Daca e prea scump, in timp se ajusteaza pretul si se vinde pana la urma.

    Programul “rabla” imobiliara ar putea fi o varianta complementara pentru multiplele programe “Prima casa”. Cine ar putea incepe acest demers? Astazi vad doar doi “jucatori” puternici care ar putea deschide o noua pagina de istorie imobiliara:

    • statul, care poate muta, prin schimb, proprietarii care stau in imobile cu buline in case noi, construite din bani publici. De ce ar face acest lucru? In cele mai multe cazuri, acest gen de imobile sunt construite pe terenuri ultracentrale, a caror valoare este mai mare decat imobilul ”copt”, care sta sa cada.

    • dezvoltatorii mari, posesori de sute de apartamente nevandute, care pot initia un sistem de barter partial si diferenta in bani cu proprietarii de case vechi, dornici sa se mute intr-un imobil nou. Ce vor face cu cele preluate vechi? Sunt antreprenori, se descurca, va asigur!

    Daca va intrebati de ce ar fi util un program “rabla” in domeniul imobiliar, va dau un singur reper: nimic nu este mai important pentru oameni decat siguranta vietii. Pe langa cea alimentara, medicala si materiala, exista si siguranta imobiliara. In cazul unui cutremur, succesul unui program “rabla” ar fi garantat. De ce oare “rabla” auto este la mare cautare? Multe case vechi vor fi in aceeasi situatie in maximum 10-20 de ani, care trec repede. 

    In cazul unui cutremur major, ”rabla” imobiliara va lua locul ”rablei” auto. Marea diferenta va fi urmatoarea: cand schimbi masina o conduci tot tu, daca iti doresti ”rabla” imobiliara s-ar putea sa nu mai apuci sa te muti in casa noua. Astazi, in opinia mea, numai in Bucuresti sunt cateva mii de “rable” imobiliare. In tara sunt cel putin cateva zeci de mii. Daca nu se face nimic, vom avea in viitor si recensamantul “rablelor” imobiliare. Plus o lista a fostilor proprietari.

    Dragos Dragoteanu, Certified International Property Specialist

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Dezvoltatorii ”pictează” piaţa imobiliară în roz bombon, când ea e cenuşie

    Recent, CEO al unui dezvoltator a declarat: ”Pana acum, preturile apartamentelor au putut sa ramana la un nivel accesibil, insa astazi, din cauza costurilor ridicate, singura varianta este marirea lor”. Ce sa zic? Mi-au dat lacrimile de grija profitului dezvoltatorului. Ma si gandeam cum cititorii Ziarului Financiar nu vor mai dormi noaptea, compatimind managerul care nu mai reuseste sa gestioneze costurile constructiilor. Daca as fi actionarul majoritar al companiei repective l-as da afara in maximum 48 de ore.

     

    Realitatea vine cu alte cifre, ca sa fac o actualizare oficiala, fara sa pun vopsea frumos colorata peste un gri inchis, asa cum arata piata imobiliara in prezent. 

    1. Desi nu se dau autorizatii noi de construire in Bucuresti, nu am vazut niciun homeless pe strazi, din cauza lipsei de locuinte accesibile. Asta inseamna ca sunt suficiente case disponibile la vanzare sau inchiriere si numai cine n-are chef de munca nu supravietuieste financiar in ”orasul lui Bucur”. Mai nou, orasul lui Nicusor Dan, ca numai el stie ce are de gand sa faca cu viitorul lui. Dupa parerea mea, si daca mai castiga actualul primar inca un mandat, situatia locativa nu se va schimba. Cel mult, cei care nu mai vor sa stea in Bucuresti se vor muta in Ilfov, adica in orasul extins;

    2. Pretul materialelor de constructii a scazut puternic in ultimul an. Probabil, CEO care a dat declaratia respectiva nu a reusit sa acceseze noile preturi ale materialelor si construieste inca cu materialele din stocurile vechi, cumparate la preturile din anii trecuti. Odata cu inghetul creditarii, apartamentele construite scump in perioada 2020-2022, nu mai sunt vandabile. Ghinion! Concret, intre timp, preturile la fier, otel, lemn, cupru, etc. au scazut cu vreo 50% in ultimul an. E o informatie importanta pentru cei care mai vor sa faca cate ceva prin/ pe langa casa;

    3. Numarul de tranzactii imobiliare raportat oficial, lunar, de ANCPI arata cel mai bine acum cum sta treaba pe piata imobiliara. In T1 2023, numarul de tranzactii incheiate a fost mai mic cu 19% fata de perioada similara a anului trecut. Acest trend se va mentine in continuare, in primul rand din cauza crizei creditului pe segmentul ipotecar si a cresterii costului vietii. Daca razboiul din Ucraina se va extinde, preconizez ca numarul de tranzactii in 2023, comparativ cu anul trecut, va fi cu mult sub 50% ;

    4. Sa nu tii cont de conjunctura internationala, mi se pare o lipsa de respect fata de inteligenta potentialilor investitori din domeniul mobiliar, care chiar isi doresc sa faca noi investitii. A te vaita ca ai costuri mari cu constructia unor locuinte noi, in loc sa cauti solutii de optimizare, seamana cu o atitudine apropiata de statutul unui asistat social, nu de CEO. Parca si vad cum, in urma unei astfel de declaratii, mai multi investitori de portofolii imobiliare o sa stea la coada sa cumpere ceea ce nu se poate vinde. Da, este posibil, dar cu un discount de minimum 30%. Si asta se va intampla pentru dezvoltatorii care nu vor sa intre in faliment. Altfel, bancile ii asteapta la cotitura!;

    5. In conditiile actuale de piata, vor exista noi si nenumarate oportunitati pe piata imobiliara. Singura diferenta fata de anii trecuti este pretul, care va fi mai mic si mai atractiv. Anii 2023 si 2024 vor fi ai cumparatorilor avizati si intelepti. Evident ca dezvoltatorilor nu le convine trendul descrescator al tranzactiilor finalizate si nici lipsa de apetit investional la celor care vor sa mai cumpere locuinte. Dar, stiti ceva, asta inseamna capitalism. Asta ne-am dorit, asta trebuie sa grestionam. Daca lucrezi in mediul privat, fie ca esti administrator de firma mica, fie ca esti CEO de companie mare, nu te mai vaita ca iti este greu. Sau angajeaza-te la stat, ca sa-ti fie cald si bine.

     

    Concluzia: ”pe afara vopsim gardul, inauntru-i leopardul”! Sa construiesti scump e la indemana oricui. Sa construiesti bine si ceea ce realizezi sa fie vandabil in vremuri grele nu este la indemana oricarui CEO.

     

    Dragos Dragoteanu, Certified International Property Specialist

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: De la boom la criză. BNR şi-a dat seama în ce direcţie se îndreaptă piaţa imobiliară şi ia primele măsuri

    In istoria ei, BNR a fost uneori cu un pas in urma timpurilor. Acum, in prisma experientei, se pare ca reprezentantii Bancii Centrale au reactionat prompt fata de evolutia pietei imobiliare. In consecinta, prima masura concreta a fost deja anuntata: BNR creşte masiv avansul la creditele de investiţii imobiliare. Vedeţi aici cât veţi plăti de acum

    Ce inseamna asta, in opinia mea ? 

    1. Creditarea va deveni mai costisituare pentru investitorii imobiliari speculativi, mai ales pentru cei care cumparau apartamente in vederea revanzarii sau inchirierii pe termen lung. De ce s-a intamplat acest lucru? Exasperati de faptul ca stau cu banii in banci fara sa castige nimic, multi romani care au venituri mari, s-au orientat spre achizitii de apartamente noi. Pentru ca nu se stie cum va evolua piata si in scopul prevenirii unei noi crize imobiliare, ca aceea din 2008/2009, BNR va pune piciorul in prag din ianuarie 2022. Si asta cred ca e doar inceputul.

    2. Bancile private sunt invitate sa fie mult mai prudente. Prin proiectul propus si masurile anuntate, BNR ofera bancherilor un nou reper de creditare. Evident ca nici o banca nu misca in fata indicatiilor pretioase ale Bancii Centrale si, in consecinta, va lua din timp masurile sugerate sau impuse. Toti clientii care incercau sa atinga limita superioara a creditarii bazate pe vechile conditii vor fi afectati si vor trebui sa-si recalculeze capitalul de investitii, in acord cu trendul pietei si noile costuri de investie. 

    3. BNR arata o noua persectiva investitorilor imobiliari privati, mult mai prudenta si conservatoare. Masura este menita sa traga un semnal de alarma clar si neechivoc asupra deteriorarii evolutiei profitabilitatii in domeniul imobiliar pe termen lung, respectiv segmentul rezidential. In opinia mea, BNR nu face altceva decat sa apere bancile private de cresterea portofoliului creditelor neperformante, in urmatorii ani. In acest sens, am scris si un articol recent: Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: După 2023, piaţa va fi inundată de apartamente goale sau nevandabile, din lipsă de chiriaşi sau cumpărători

    4. Loviti din toate partile, dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa-si recalibreze afacerile in baza noilor conditii. Cu un cost al materialelor marit, cu potentiali clienti mai greu de convins sa investeasca si, mai ales, cu preturi adecvate noilor conditii de creditare, unii se vor adapta, altii nu. Oricum, au marja de manevra suficienta. Anuntati din timp si, as spune, chiar atentionati, antreprenorii din segmentul rezidential isi vor remodela afacerile si vor gasi solutii sa nu mai lucreze pe stoc, livrand apartamente numai la cerere si cu avansuri care sa le justifice lucrarile, pas cu pas.

    5. Statul este marele castigator al acestei masuri. De ce? Pentru ca se imprumuta de la bancile private si acestea vor avea mai multi bani disponibili spre a fi oferiti cu „generozitate” si riscuri zero. Daca ar fi imprumutat privatii cu o dobanda mai mare ar fi fost mai bine, dar mai riscant. Asa, BNR taie si spanzura ajutand statul prin masuri care conduc la un avantaj pentru sistemul bancar pe care-l „pastoreste”. In acest fel, tot poporul va fi mai linistit, se va construi mai putin, se va vinde in consecinta, se poate evita o nou criza majora pe segmentul rezidential.

    Urmeaza vremuri foarte interesante pe piata imobiliara. Dupa parerea mea, intrebarea nu este incotro merg preturile, ci ce vom face cu investitiile imobiliare rezidentiale in lucru si cele deja contractate, daca nu va avea cine sa le inchirieze. Poti sa detii multe proprietati, important este sa si faci un business cu ele.

    A avea este ok, a nu produce plus-valoare poate fi o problema.