BusinessMagazin

Tag: Eurisko

  • Eu risc, tu risti – CBRE Eurisko

    In contextul crizei imobiliare de la nivel international, americanii de la CB Richard Ellis ar fi putut sa renunte la decizia de a achizitiona Eurisko, una din primele companii de pe piata de consultanta imobiliara din Romania. Mai ales ca la inceputul acestui an colapsul actiunilor pe bursa a dus la injumatatirea valorii acestora.
    Reprezentantii CBRE au considerat insa tranzactia ca fiind “strategica” si au semnat, pe 8 februarie, contractul prin care Eurisko a devenit, pentru 35 de milioane de dolari (24 de milioane de euro), CBRE Eurisko. ?Vanzarea Eurisko a fost una dintre cele mai complexe tranzactii de tip M&A de pe piata locala, din punctul de vedere al duratei – un an jumatate, al contextului international nefavorabil si al amplorii partilor – cea mai mare companie romaneasca independenta de consultanta imobiliara si unul dintre cei mai mari jucatori mondiali de profil.
    19 oameni au fost implicati in negocierile de punere la punct a contractului dintre Eurisko si CBRE. Desfasurarile de forte au implicat opt oameni din partea Eurisko, asistati de trei avocati de la firma de avocatura Biris Goran si trei consultanti de la casa de investitii Capital Partners. De cealalta parte, cei cinci reprezentanti ai CBRE includeau si avocatii de la Badea Clifford Chance, firma care i-a consiliat pe americani pe parcursul tranzactiei. Auditul companiei Eurisko a fost realizat de PricewaterhouseCoopers.
    Eurisko, cu 120 de angajati si o cifra de afaceri pe 2007 de 14,3 milioane de euro, este al doilea mare jucator de pe piata locala de consultanta imobiliara, dupa subsidiara din Romania a Colliers International. Daca nu ar fi fost CBRE Eurisko, cel mai probabil ar fi fost La Salle Eurisko, dat fiind interesul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang La Salle pentru firma romaneasca. Jones Lang La Salle a intrat impreuna cu CBRE in pozitii finale pentru achizitia Eurisko, dar in cele din urma romanii au optat pentru ultima dintre acestea. Compania de consultanta imobiliara Eurisko a fost fondata in 1997 de patru ingineri, Adrian Capraru, actualul director de operatiuni, Ionut Dumitrescu, fostul sau coleg de armata, Gabriel Marchievici si Dan Vasilache. In urma tranzactiei, managementul noii formate CBRE Eurisko va fi format din Radu Lucianu, in calitate de Country Manager, precum si de cinci parteneri – Alexandra Dimofte, Ionut Bordei, Luiza Moraru, Catalina Jigman si Razvan Iorga.

  • S-au blocat tranzactiile cu terenuri?

    Preturile ridicate ale terenurilor din Bucuresti erau mentionate de catre dezvoltatorii imobiliari, la inceputul anului trecut, ca fiind principala ingrijorare pentru viitor. Cu toate acestea, a urmat un an care a adus tranzactii record cu terenuri situate pe fostele platforme industriale si, desigur, noi majorari de preturi.

    Acestea din urma au fost amortizate de majorarea preturilor finale de livrare ale proiectelor, "cresterea pretului final cu 50% in ultima perioada depasind cresterea costurilor cu constructia si a preturilor la terenuri", dupa cum admite David Flusberg, presedintele si cofondatorul Adama Holding.

    Noutatea acestui inceput de an este, cel putin la nivel declarativ, retinerea unor dezvoltatori de a mai cumpara terenuri in acelasi ritm ca in anii trecuti. "Alte companii platesc preturi pentru terenuri pe care noi nu suntem dispusi sa le platim", declara Alejandro Solano, directorul general pentru Romania al dezvoltatorului spaniol Hercesa Imobiliare.

    Compania, care a achizitionat in 2005 si in 2006 terenurile fostelor fabrici de paine Titan si Spicul din Bucuresti, a anuntat proiecte rezidentiale care vor cuprinde 5.200 de apartamente, dintre care 3.000 in parteneriat cu fondul de investitii Bluehouse Capital.

    Solano spune ca nu si-a propus la venirea in Romania sa cumpere foste fabrici pentru terenuri, dar ca acestea au fost o oportunitate buna, comparativ cu perioada actuala. "Piata este plina de terenuri si multe dintre acestea au un pret care nu e cel corect", considera Solano, care adauga ca exista disponibilitate pentru noi investitii, "dar numai daca este o buna oportunitate. Nu vrem sa facem lucruri nebunesti".

    Aceeasi opinie o impartaseste si Reuven Havar, country manager al Africa Israel (AFI), dezvoltatorul proiectului Cotroceni Park, proiect care va necesita investitii estimate la 500 de milioane de euro. "Sunt preturi pe care eu nu le platesc, fiindca sunt exagerat de mari pentru Bucuresti", spune Havar despre preturile de 2.000 de euro pe metru patrat pentru unele terenuri din zone semicentrale ale Capitalei.

    Africa Israel a achizitionat in luna august a anului trecut terenul fostei fabrici Laromet pentru care a platit 77,5 milioane de euro, pretul pe metru patrat fiind de 500 de euro. Dezvoltatorul intentioneaza sa construiasca pe acest teren un ansamblu rezidential care poate cuprinde pana la 5.000 de apartamente, investitia estimata fiind de 500 de milioane de euro.

    Havar spune ca inca nu stie daca va obtine randamentul clasic de 30% din segmentul rezidential, insa mentioneaza ca majorarea preturilor la terenuri afecteaza rentabilitatea centrelor comerciale de tip mall. "Maximul de pret cu care poti sa faci shopping mall poate sa fie 350-400 euro pe metru patrat – si sa fie intr-o zona buna. Sunt preturi si mai mici, dar in afara din oras", spune seful AFI, adaugand ca astfel de zone din afara orasului nu sunt potrivite pentru un construirea unui mall.

    Cresterea preturilor pentru terenuri, precum si inmultirea numarului de proiecte de centre comerciale construite sau anuntate face ca dezvoltatorii sa fie mai putin interesati de proiectele de retail, orientarea fiind catre proiecte de alta natura, dupa cum remarca Atilla Peli, directorul departamentului de terenuri din cadrul Colliers International.

    "Am observat ca in general terenurile pentru mall-uri nu sunt interesante pentru dezvoltatori decat in anumite limite de pret, care in acest moment ar fi undeva intre 500 si 1.000 de euro pe metru patrat."

    Rentabilitatea unui proiect pentru un centru comercial difera insa de la caz la caz, caracteristicile proiectului si concurenta existenta fiind factori care pot face ca dezvoltarea unui mall sa fie rentabila si la un pret de peste 500 de euro pe metru patrat. "Sunt proiecte care suporta bine si un pret mare in centru,in timp ce altele suporta un pret mic la periferie. Unele ar fi rentabile la 400 de euro pe metru patrat, in timp ce altele nu", comenteaza Razvan Gheorghe, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

    Seful AFI spune insa ca pentru modelul companiei pe care o conduce nu ar fi rentabil un teren la un pret mai mare de 400 de euro si ca este decis sa astepte, chiar daca intre timp au fost anuntate proiecte pentru peste 100 de mall-uri si centre comerciale. Africa Israel are in dezvoltare, pe langa proiectul Cotroceni Park, un mall la Arad si inca unul la Ploiesti, unde a platit pentru teren un pret de aproximativ 350 euro/mp.

  • CBRE aduce clienti la Eurisko

    "Clientii au inceput sa curga", a declarat Radu Lucianu, country manager al firmei de consultanta imobiliara.

    "CB Richard Ellis ne spuneau inainte (de perfectarea achizitiei – n.red.) ca au clienti interesati de Romania si ne-au sugerat sa-i preluam noi, dar am considerat ca nu ar fi corect sa lucram cu clientii lor pana nu va fi semnat contractul", a precizat Lucianu. "La fel de bine, tranzactia putea sa nu se mai incheie", a adaugat managerul CBRE Eurisko.

    CB Richard Ellis a cumparat in urma cu zece zile cea mai mare companie de intermediere imobiliara fondata de antreprenori locali, Eurisko, pentru care a platit 35 de milioane de dolari (24 de milioane de euro).

    Lucianu a explicat ca pe piata romaneasca sunt mai multe companii care ezitau intre a lucra cu echipa Eurisko sau cu una dintre firmele internationale de real estate, prezente in Romania. "Nu am niciun dubiu ca multi dintre clientii indecisi vor alege sa lucreze cu noi".

    Prin vocea lui Lucianu, CB Richard Ellis Eurisko si-a anuntat obiectivul de a deveni numarul unu pe piata locala a consultantei imobiliare, pozitie ocupata in prezent de divizia locala a Colliers International. Anul trecut, Eurisko a realizat venituri de 14,3 milioane de euro si estimeaza o cifra de afaceri de 25 de milioane de euro pentru acest an. Colliers anunta in toamna ca va incheia anul cu afaceri de 30 de milioane de dolari (22 milioane de euro) si estima pentru 2008 venituri in crestere cu 30% (aproximativ 29 milioane de euro).

  • CBRE Eurisko ataca pozitia Colliers

    "CB Richard Ellis este numarul 1 pe plan mondial, iar Eurisko era cea mai mare companie locala. Ne dorim ca si de acum incolo sa tinem pasul si sa devenim numarul unu si in Romania", a declarat astazi, intr-o conferinta de presa, Radu Lucianu, country manager al CB Richard Ellis Eurisko. "Poate chiar la conferinta de presa de peste un an vom anunta acest lucru", a completat zambind Radu Lucianu, care a detinut pana la tranzactie pozitia de managing partner al Eurisko.

    Practic, CB Richard Ellis ataca pozitia Colliers International de lider al pietei romanesti. Anul trecut, Eurisko a realizat venituri de 14,3 milioane de euro si estimeaza o cifra de afaceri de 25 de milioane de euro pentru acest an. Colliers anunta in toamna ca va incheia anul cu afaceri de 30 de milioane de dolari (22 milioane de euro) si estima pentru 2008 venituri in crestere cu 30% (aproximativ 29 milioane de euro).

    CBRE va plati 35 de milioane de dolari (24 milioane de euro) pentru achizitia integrala a Eurisko, revenind astfel pe piata romaneasca a serviciilor imobiliare, dupa ce in iulie 2007 renuntase la contractul de franciza pe care il avusese cu o alta firma de servicii imobiliare.

    Procesul de vanzare a Eurisko a pornit la finalul lui 2006, dar abia in vara anului trecut a fost formalizat, a explicat Andrei Diaconescu, partener la casa de investitii Capital Patrners, care a consiliat actionarii Eurisko in tranzactie. "Am avut sapte potentiali cumparatori – patru investitori strategici si trei fonduri de investitii", a spus Diaconescu, in cadrul aceleiasi conferinte de presa.

    "Visul oricarui antreprenor este sa vanda celor care sunt numarul unu mondial", a adaugat el, explicand ca in faza finala a negocierilor ramasesera in cursa Jones Lang LaSalle si CB Richard Ellis.

    Schimbarea numelui va deveni operationala imediat. "Vom functiona sub numele CBRE Eurisko cel putin un an", a precizat Radu Lucianu, care a adaugat ca se va renunta in timp la brandul Eurisko. "Ne dorim ca trecerea spre CBRE sa fie cat mai lina".

    In urma tranzactiei, doi dintre fondatorii Eurisko – Ionut Dumitrescu si Gabriel Marchivici – se vor retrage, dar conducerea executiva se va pastra. Adrian Capraru, actualul director general, va deveni Chief Operating Officer (COO), Radu Lucianu va fi country manager, iar ceilalti cinci parteneri vor fi sefi de departamente in noua structura a companiei.

    In aceste zile s-a finalizat si tranzactia de vanzare a unei alte firme de servicii imobiliare – fondata de fosta echipa CBRE Romania – Cornerstone International. Aceasta a fost achizitionata de Atisreal, divizia de servicii imobiliare a BNP Paribas, pentru o suma necomunicata.

  • Atisreal a cumparat fosta CBRE Romania

    Ca urmare, incepand de astazi, Atisreal va incepe operatiunile pe piata romaneasca, biroul din Bucuresti adaugandu-se celor 60 de sedii din Europa.

    Ioana Momiceanu, Managing Director si presedinte al Consiliului de Administratie, si Edit Vesser, Managing Director insarcinata cu dezvoltarea comerciala, care au condus pana acum Cornerstone Intl, vor pastra actualele pozitii si in noua organizatie, se arata intr-un comunicat de presa comn al celor doua companii.

    "Achizitia demonstreaza intentia noastra de a ne extinde in Europa de Est, pe o piata extrem de dinamica", a declarat Henry Faure, presedinte al Atisreal International. El a precizat ca veniturile Cornerstone au crescut in medie cu 60% anual de la infiintarea companiei.

    BNP Paribas este prezenta pe piata romaneasca cu mai multe divizii: Cetelem (pe partea de credite de consum), Cardif (asigurari) si Arval (leasing).

    Vineri, CB Richard Ellis a anuntat ca a cumparat Eurisko, cea mai mare companie de servicii imobiliare fondata de antreprenori locali, intr-o tranzactie de 35 de milioane de dolari.

  • Eurisko deschide balul achizitiilor?

    Adrian Capraru parasea in 1997 biroul din Bucuresti al companiei de consultanta imobiliara Coliers International pentru a fonda, alaturi de cativa prieteni o mica agentie de profil – Eurisko.

    11 ani mai tarziu, Capraru ar putea conduce biroul din Romania al unui alt colos al lumii imobiliare mondiale – CB Richard Ellis (CBRE), care a cumparat Eurisko, intr-o tranzactie de 35 de milioane de dolari (24 milioane de euro), potrivit unui anunt facut vineri de CBRE la bursa din New York.

    "Eurisko este acum o corporatie, sunt reguli, sunt multi oameni, e o responsabilitate mult mai mare decat atunci cand eram patru baieti care luam o paine si o imparteam intre noi", spune Adrian Capraru, care isi vindea in 1999 pachetul de 25% din actiuni la Eurisko pentru a pleca in Canada unde a lucrat in domeniul bancar si apoi a fondat un broker de credite imobiliare.

    Evolutia spectaculoasa a pietei imobiliare romanesti din ultimii ani l-a determinat pe Capraru sa-si vanda anul trecut afacerea sa din Canada si sa se intoarca la Eurisko, insa in postura de director general.
    Intre timp, Eurisko a devenit cea mai mare firma romaneasca de consultanta de imobiliara de pe piata (fiind depasita din punct de vedere al afacerilor doar de biroul local al Colliers International), anuntand pentru anul trecut venituri de peste 14 milioane de euro, fata de sase milioane de euro in 2006, iar estimarile pentru acest an vizeaza pragul de 25 de milioane de euro. "Cand am plecat de la Eurisko nu mi-am imaginat niciodata, si cred ca nimeni nu si-a imaginat, ca o sa ajunga ce a ajuns", spune actualul manager al companiei.

    Astfel, este justificat interesul manifestat de cea mai mare firma de servicii imobiliare din lume pentru Eurisko. De altfel, primele zvonuri privind potentiala achizitie a firmei romanesti au aparut inca de cand CBRE a renuntat, in iulie 2007, la contractul de franciza din Romania.

    Ulterior, fosta CBRE Romania (condusa de unii dintre fostii manageri ai biroului local al Jones Lang LaSalle, companie care se retrasese din Romania in anul 2000) revenea cu un comunicat de presa in care preciza ca CB Richard Ellis nu isi inceteaza activitatea pe teritoriul Romaniei, fiind foarte interesata sa isi continue desfasurarea activitatii pe aceasta piata in plina dezvoltare.

    "Am avut un acord de licenta si CBRE avea si dreptul de a cumpara compania locala", spunea intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Michael Lloyd, manager al grupului de firme care controla CBRE Romania. "Iar grupul chiar si-a exercitat dreptul, dar oferta era prea scazuta", explica Lloyd de ce a cazut tranzactia.

    CBRE Romania s-a transformat in Cornerstone International. Dar Cornerstone Intl nu a stat mult timp independenta, fiind achizitionata de compania de servicii imobiliare Atisreal, parte a grupului francez BNP Paribas.

    De cealalta parte, inainte de a se anunta tranzactia de vanzare a companiei, Adrian Capraru povestea despre negocierile Eurisko cu companiile internationale, fara a preciza totusi despre cine ea vorba.
    "Nu va zic ca nu s-a negociat, dar e greu sa vinzi o firma care merge bine", spunea Capraru. Intrebat chiar despre discutiile cu CB Richard Ellis, Capraru a eschivat: "Sunt mai multi cei care ne-au abordat si cu altii au fost negocieri mai aprinse".

    El a explicat totusi ca "unul dintre motivele pentru care s-ar putea vinde Eurisko este un nume international, care va aduce intotdeauna o intarire a imaginii si ne-ar ajuta mult munca".

    Companiile multinationale de real estate atrag clientii internationali care intra pe o piata noua si, mai ales, au clienti corporate cu care colaboreaza la nivel global. "Adica ceea ce poate ne lipseste noua", sublinia managerul Eurisko, companie detinuta, potrivit datelor de la Registrul Comertului, de Dumitrescu Gabriel Ionut (14,5% din actiuni), Marchivici Dan Gabriel (14,5%) si compania Fastahead Ltd, din Cipru (71%).

    Asocierea dintre antreprenorii locali si un mare jucator international din domeniul consultantei imobiliare nu este insa o noutate.

    "In general, oamenii vand ca sa ia niste bani. Dar, mai mult decat acest lucru, am crezut la vremea respectiva ca o sa-mi fie greu singur", spune Razvan Gheorghe directorul general al biroului local al Cushman & Wakefield. Gheorghe fondase alaturi de sotia sa compania Activ Consulting, care a fost preluata la inceputul anului trecut de Cushman & Wakefield, cea mai mare firma nelistata de real estate, cu sediul in New York. Activ Consulting avea de zece ani un parteneriat cu Cushman & Wakefield.

    Initiativa achizitiei – estimata la vremea respectiva la circa trei milioane de euro – a apartinut companiei americane, dar s-a suprapus cu gandurile lui Razvan Gheorghe. "Pe segmentele de piata in care noi activam, am simtit poate nevoia de a intra sub o umbrela internationala. Dar am vandut pentru a ma duce si spre alte domenii", spune actualul manager al biroului din Romania al Cushman & Wakefield.

    Compania fondata de el era recunoscuta pentru portofoliul foarte bun pe partea de retail, dar cota din piata birourilor sau a investitiilor era aproape nesemnificativa.

    "Sunt in imobiliare de 15 ani. Nu totul a fost roz. Primii zece ani nu au fost deloc roz", isi aminteste Razvan Gheorghe. "Sa cresti de la 30 de oameni, in ianuarie 2007, pana la aproape 80, cat suntem acum, e greu si singur nu aveam cum", spune el.

    Ca si in cazul Activ Consulting, Echinox – o agentie imobiliara de talie medie din Bucurestiul anului 2002 – a incheiat un parteneriat cu grupul britanic DTZ, care a dus in anii ce au urmat la extinderea sustinuta a activitatii. Spre deosebire de exemplul mai sus mentionat, parteneriatul nu s-a manifestat inca si printr-un transfer de actiuni, potrivit reprezentantilor companiei.

    "Piata romaneasca a devenit foarte interesanta si multe companii internationale au inceput sa-si faca simtita aici prezenta si o sa mai vina si altele", apreciaza Razvan Gheorghe.
    Dezvoltarea rapida a pietei romanesti de real estate, crestere care se traduce in venituri de milioane sau zeci de milioane de euro, a atras nume noi, de calibru. Astfel, anul trecut a marcat pe langa achizitia Activ Consulting si intrarea pe piata a Coldwell Banker si Century 21, dar si reintrarea pe piata a Jones Lang LaSalle (comapnie care iesise oficial din Romania in anul 2000).

    De altfel, in comunicatul de presa transmis bursei, Mike Strong, presedinte pentru EMEA al CB Richard Ellis, a precizat ca "Romania a devenit o tara de interes strategic pentru clientii nostri, pe masura ce acestia continua sa se uite spre Est. Aceasta achizitie ne va permite sa raspundem acestor nevoi si sa ne intarim pozitia in importanta zona a Europei Centrale si de Est".

    Dar nu toti proprietarii de companii imobiliare din Romania vad in parteneriatul cu o companie straina solutia de supravietuire.

    "Cred ca avem atuuri in fata companiilor straine. Avem o baza de clienti, care lucreaza cu oameni, nu cu numele de pe firma", puncteaza Eduard Mircea Uzunov, fondatorul Regatta. El afirma ca a primit propuneri de achizitie a companiei, dar nu vrea inca sa vanda. "Vreau sa-mi indeplinesc obiectivele pe care mi le-am propus pana in 2010, adica o cifra de afaceri de 25 de milioane de euro in 2010-2011".
    Aceeasi viziune o are si Dragos Dragoteanu, fondatorul Euroest. "Eu nu vand, eu o las copiilor", spune Dragos Dragoteanu. El sustine ca a primit, de-a lungul timpului, oferte, dar are raspunsul pregatit: "Nu ma intereseaza!" Altii insa, par tot mai interesati.

    Care sunt actorii din real estate-ul romanesc in acest moment

    Cititi si CBRE cumpara Eurisko pentru 35 de milioane de dolari

  • CBRE cumpara Eurisko cu 35 mil. $

    CBRE s-a retras temporar de pe piata romaneasca in vara anului trecut, cand a renuntat la un contract de franciza pe care il avea cu o alta firma locala.

    "Romania a devenit o tara strategica pentru clientii nostri care continua sa investeasca in estul Europei. Aceasta achizitie ne va permite sa raspundem acestor nevoi si sa ne intarim pozitia de pe importanta piata a Europei Centrale si de Est", a declarat, intr-un comunicat transmis bursei din New York, presedintele CBRE pentru EMEA, Mike Strong.

    Radu Lucianu, Managing Partner al Eurisko, a spus ca tranzactia cu CB Richard Ellis va oferi Eurisko "accesul direct la experienta si expertiza internationala a celui mai mare furnizor de servicii comerciale in real estate din lume, ceea ce va avea ca rezultat o mai mare valoare adaugata pentru clienti". "Asteptam sa lucram cu investitorii si clientii corporate ai CB Richard Ellis care sunt activi in regiune", a mai spus Lucianu.

    Actionarii Eurisko au fost consiliati de casa de avocatura Biris Goran si de casa de investitii Capital Partners, in timp ce consultantii CB Richard Ellis au fost Badea Clifford Chance pe partea juridica si PricewaterhouseCoopers pe partea financiara.

    Cu sediul in Los Angeles, CB Richard Ellis are peste 300 de birouri in 50 de tari si 17.000 de angajati. Anul trecut, compania a inregistrat venituri de sase miliarde de dolari, cu 50% mai mult decat in 2006. In iulie, CBRE a renuntat la contractul de franciza pe care il avea cu o firma din grupul controlat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu. Michael Lloyd, manager in cadrul acestui grup de firme, explica in noiembrie pentru BUSINESS Magazin ca CBRE a intentionat sa preia afacerea din Romania, dar ca nu s-a ajuns la o intelegere asupra pretului.

    Echipa CBRE Romania a fondat ulterior o alta afacere de profil, Cornerstone International, companie care va fi preluata, conform unor surse din piata imobiliara citate de Mediafax, de Atisreal, divizia de servicii imobiliare a grupului francez BNP Paribas.

    Eurisko a fost infiintata in 1997, si are acum circa 120 de angajati. Compania a raportat in 2007 o cifra de afaceri de 14,3 milioane de euro si estimeaza pentru acest an o crestere cu 75%, pana la 25 milioane euro.

    Potrivit oficialilor Eurisko, valoarea totala a contractelor tranzactionate de consultantii companiei in 2007 depaseste suma de 800 de milioane de euro. La aceasta valoare se adauga si rezultatele obtinute de departamentul Evaluare si Consultanta care a efectuat analize si studii pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare avand o valoare totala de investitie de circa 3,7 miliarde de euro si a evaluat proprietati imobiliare avand o valoare de piata totala de 1,85 miliarde de euro.

    Eurisko este detinuta, potrivit datelor de la Registrul Comertului, de Ionut Gabriel Dumitrescu (14,5% din actiuni), Dan Gabriel Marchivici (14,5%) si compania Fastahead Ltd. din Cipru (71%).

    Actorii tranzactiei, in cifre

  • Cum se fabrica un apartament ieftin

    In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.

    Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul “va tinti segmenul mediu inferior”, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. “Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior”, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.

    Pretul scazut de pornire se explica prin “designul minimalist”, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere – 56,13 mp construiti.

    In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. “Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii”, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.

    Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20–25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. “In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final”, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape

    4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
    Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. “Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii”, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.

    Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. “In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile”, se precizeaza in raportul bancii austriece.

    Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. “Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere”, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.

  • Eurisko: Randamentele vor creste semnificativ in 2008

    Anul 2007 a cunoscut o adevarata explozie din punctul de vedere al tranzactiilor imobiliare pe investitii, atat in ceea ce priveste achizitia de terenuri pentru viitoare dezvoltari, cat si achizitiile de produs imobiliar functional (cladiri de birouri, shopping centers, mall-uri, parcuri logistice).

    "Randamentele vor creste semnificativ in acest an. Motivul principal este criza financiara pe segmentul imobiliar din SUA, care a facut ca si Europa financiara sa se replieze si sa fie mult mai precauta in finantarea achizitiilor imobiliare in scop de investitie", este de parere Alexandra Dimofte, partener al Eurisko.

    Datorita atat unei politici extrem de relaxate a institutiilor finantatoare, cat si a competitiei acerbe intre dezvoltatori pe de o parte si fonduri de investitii pe de alta parte, randamentele s-au redus anul trecut cu aproape 2 puncte (la cladirile inchiriate, randamentele s-au situat in 2006 in jurul a 7.5%- 9%, iar in 2007 s-au inchis tranzactii la randamente intre 5.9%- 7%).

    Randamentul anual (yield) este valoarea in functie de care se stabileste pretul de vanzare al unui imobil, fiind calculat ca raport procentual intre veniturile nete aduse de imobil si suma totala platita pentru achizitie. Cu cat randamentul este mai mic, cu atat pretul (in suma absoluta) este mai mare. Cel mai redus randament de pe piata romaneasca a fost atins in cazul tranzactiei de vanzare a imobilului America House, dezvoltat de GTC – circa 5,6% – cand o divizie a grupului financiar francez Natixis a platit peste 120 de milioane de euro pentru a prelua cladirea.

  • Veniturile Eurisko au depasit estimarile cu 20%

    "Am incheiat inca un an cu rezultate record. (…) In 2008 vrem sa realizam o cifra de afaceri de 25 milioane euro, aproape dublu fata de anul trecut", a declarat Adrian Capraru, directorul general al firmei. El preconizeaza ca tranzactiile care vor domina piata in acest an se vor inregistra in domeniile rezidential, industrial si retail.

    Valoarea totala a contractelor tranzactionate de consultantii Eurisko in 2007 depaseste suma de 800 de milioane de euro. La aceasta valoare se adauga si rezultatele obtinute de departamentul Evaluare si Consultanta care a efectuat analize si studii pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare avand o valoare totala de investitie de circa 3,7 miliarde de euro si a evaluat proprietati imobiliare avand o valoare de piata totala de 1,85 miliarde de euro, potrivit unui comunicat transmis de companie.

    Eurisko are peste 120 de angajati si noua divizii de business: rezidential, birouri, retail, terenuri, tara, industrial, evaluare, investitii si marketing.