BusinessMagazin

Tag: Costel Florea

  • Tranzactiile imobiliare, la minimul ultimilor cinci ani

    Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrate in Romania in cel de al doilea trimestru din 2009 s-a ridicat la 12 milioane de euro, potrivit unui studiu realizat de catre compania de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield. Comparativ cu perioada similara din 2008, scaderea este de 98%, volumul tranzactiilor din cel de al doilea trimestru din 2009 fiind cel mai mic din ultimii cinci ani.

     

    Totalul tranzactiile imobiliare locale din prima jumatate a anului a fost de 62 mil. euro, comparativ cu 815,3 mil. euro in aceeasi perioada din 2008. "Revenirea pietei imobiliare din Romania va fi foarte lenta, si probabil va fi necesara o perioada de minim cinci ani pentru a mai ajunge la randamentele inregistrate in 2007. Un avantaj major al pietei imobiliare din Romania poate fi reprezentat de valoarea scazuta a stocului de spatii existent pentru toate segmentele. Odata cu revenirea cererii de spatii, este posibil sa asistam la o crestere a activitatii de dezvoltare, insa acest lucru nu se va intampla inainte de a doua jumatate a anului 2010", a declarat Costel Florea (foto), directorul departamentului de investitii din cadrul Cushman & Wakefield Romania.

     

    Potrivit studiului companiei, randamentele proprietatilor imobiliare locale posibile pentru investitori (yield) au crescut in medie cu 2,5% in fiecare trimestru, incepand cu octombrie 2008. "Singurul lucru atractiv pentru piata din Romania il poate constitui pretul in scadere al proprietatilor. Cu toate acestea, tinand cont ca exista proprietati care ofera randamente de 8% pe an in tari precum Germania sau Anglia, atentia investitorilor ramane orientate preponderent spre aceste tari", a mai afirmat Costel Florea.

     

    In primul semestru din 2009 s-a inregistrat si o scadere generalizata a chiriilor platite pentru spatiile industriale, indiferent de profilul lor. Cele mai mari scaderi sunt inregistrate in sectorul spatiilor comerciale de strada pentru care exista o diminuare semnificativa a cererii si sunt inregistrate scaderi de 20% – 30 % ale valorii chiriilor, in timp ce chiriile pentru spatiile industriale au scazut cu un procent cuprins intre 10% si 30%. Si pe piata rezidentiala au fost inregistrate scaderi ale valorii chiriilor, cu valori cuprinse intre 10% – 15%.

     

    Europa inregistreaza cresteri

     

    În al doilea trimestru al anului, volumele de investiţii au crescut cu 2,5% faţă de primele trei luni ale anului, impulsionate de creşterea activităţii cumpărătorilor străini (cu până la aproape 16%) pe pieţele occidentale principale, se arata in studiul European Investment Market, realizat de catre Cushman & Wakefield. La valoarea de 11,97 miliarde de euro, inregistrata in perioada mentionata, volumele au atins numai 41% din media anului 2008 şi chiar mai modest, numai 19%, din valorile de vârf ale anului 2007.

     

    În Europa, randamentele medii pentru spaţii comerciale de calitate superioară se ridică în prezent la 7,52%, randamentele occidentale (exclusiv UK) având o medie de 6,65%, faţă de 6,97% în Marea Britanie, 8,63% în Europa Centrală şi 12,86% pe pieţele din Est. Prin urmare, diferenţa de randamente între vest şi est se ridică la 6,21%, faţă de 4,23% acum un an. În ciuda deschiderii acestei diferenţe de randament, activitatea investitorilor pe pieţele din est rămâne foarte slabă, se noteaza in studiul companiei.

     

    Un randament mai ridicat (spre exemplu 10%) presupune o valoare a proprietatii imobiliare mai mica, potentialul cumparator urmand sa isi recupereze investitia mai repede decat daca ar fi cumparat proprietatea la un yield de 7%, spre exemplu. "Există fără îndoială câteva oportunităţi importante de cumpărare a unor proprietăţi de calitate, pe termen lung, iar acestea sunt prea puţine disponibile pentru numărul de investitori interesaţi, în timp ce o mare parte din stocul disponibil are încă randamente prea mici pentru a compensa riscul cumpărătorilor, aşa cum îl percep aceştia. În acelaşi timp, proprietăţile de calitate inferioară sunt încă în mare parte nevandabile şi ar putea trece destul de mult timp până când acest lucru se va schimba", a comentat Michael Rhydderch, head of the European cross border capital market group de la Cushman & Wakefield.

     

    „Imobilele de birouri vor domina în continuare, însă dată fiind aversiunea la risc a multor investitori, sectorul spaţiilor comerciale ar putea creşte dacă s-ar găsi stocuri. Între timp, activitatea în sectorul industrial a fost îngenunchiată, însă pesimismul unor investitori poate fi exagerat date fiind randamentele ofertei şi probabilitatea ca cererea ocupanţilor să beneficieze de o recuperare economică determinată de comerţ, precum şi de presiunea la care sunt supuse societăţile pentru a asigura platforme logistice de ultimă generaţie”, a spus la randul sau David Hutchings, şeful departamentului de cercetare europeană de la Cushman & Wakefield.
     

  • Cushman & Wakefield: Chiriile pentru birouri vor scadea cu 12% in 2009

    “In Romania, deoarece majoritatea companiilor, atat cele locale cat si cele multinationale, se confrunta cu scaderi ale cifrei de afaceri, va exista o tendinta de scadere a costurilor, inclusiv a celor pentru inchirierea spatiilor. Aceasta, impreuna cu o tendinta de crestere a stocului de spatii de birouri, va avea ca rezultat o scadere a chiriilor, cu valori de 10% – 12 %, posibil chiar mai mult, pentru anul 2009“, considera Costel Florea, director al departamentului de investitii din cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Romania.

     

    Consultantul adauga ca deja asistam la o posibila scadere a chiriilor pentru spatiile de birouri, acestea putand sa ajunga spre exemplu, in cazul celor mai bune amplasamte la o valoare medie de 18 – 20 euro/mp/luna.

     

    Scaderea chiriilor pentru spatiile de birouri va duce si la scaderea atractivitatii cladirilor pentru investitori, pe fondul diminuarii veniturilor dintre momentul achizitiei si cel al posibilei vanzari catre un alt investitor.

     

    “Pentru a diminua aceste riscuri investitorii vor face oferte la valori mai mari ale ratelor de capitalizare (yield-uri mai mari). Vor avea atractivitate mai mare acele proprietari care sunt inchiniate la valori medii ale chiriei sub chiria medie a pietei pentru zona respectiva. In general, investitorii nu sunt interesati sa cumpere atunci cand piata scade, fie ca este vorba despre preturi fie ca este vorba despre chirii", a mai declarat Costel Florea.

     

    Primele doua luni au adus deja o cerere mai mica, din partea companiilor, pentru spatii de birouri, comparativ cu perioada similara a anului trecut, declara recent,pentru BUSINESS Magazin, Horatiu Florescu, director al departamentului de birouri si vicepresedinte al Colliers International, liderul pietei de consultanta imobiliara.

     

    "Da, se poate spune ca deja se simte o scadere a cererii de spatii de birouri, se simte. Pe de alta parte se vede la fel de bine ca sunt companii care se uita pe piata si asteapta sa treaca criza acasa fiindca doresc sa creasca in Bucuresti. O sa vedem in 2009 si relocari de centre de backoffice in Bucuresti. Am doua sau trei companii care vor sa isi mute centrul din vestul Europei in Bucuresti sau in Sofia", a afirmat Florescu, considerat cel mai experimentat broker de inchirieri a spatiilor de birouri de pe plan local.

     

    Acesta estimeaza ca piata de inchirieri de birouri se va situa in acest in jurul valorii de 100.000 – 120.000 de metri patrati, de doua ori mai putin decat anul trecut. "Chiriile vor scadea in anumite zone, unde sunt probleme cu accesul si se vor mentine sau vor creste in zone mult mai bune – dar depinde si de nivelul de la care putea creste."
     

  • Romania, nr. 1 in regiune dupa valoarea tranzactiilor imobiliare din T2

    In Romania trimestrul al doilea a marcat o revenire a tranzactiilor majore pe piata imobiliara: s-au tranzactionat 696 milioane de euro, cu 18,6% mai mult decat in aceeasi perioada a lui 2007 si de aproape sase ori mai mult decat in primul trimestru al lui 2008 (119 milioane de euro). Aceasta face ca suma totala inregistrata de Romania in primul semestru al 2008 sa se ridice la 815 milioane de euro, potrivit calculelor efectuate de analistii Cushman&Wakefield.

     

    Ungaria a realizat doar 15 milioane de euro in trimestrul al doilea (T2) si un total de 135 mil euro in semestrul 1 (S1), Cehia are in T2 un volum de tranzactii imobiliare de 141 mil. euro, iar in S1 un total de 235 mil euro, Bulgaria are 251 mil. euro in T2 si un total de 746 in S1, in timp ce Polonia, desi are un total de 907 mil euro in S1 (703 mil euro in T1 si 204 mil euro in T2), in realitate a inregistrat valoari mult reduse fata de anul trecut – valoarea din T2 este cu 77,8% mai mica decat cea corespunzatoare aceluiasi semestru al anului trecut.

     

    "Tranzactiile importante realizate in cursul primelor sase luni ale acestui an au fost incepute inca de anul trecut", a declarat Costel Florea, directorul departamentului de Capital Markets din cadrul Cushman&Wakefield Activ Consulting (n.red. biroul local al companiei de consultanta). Acesta considera ca fondurile de investitii sunt totusi mult mai prudente in acest moment din pricina existentei unor oferte similare sau la preturi chiar mai mici pe pietele vestice ("exista oferte pentru cladiri de birouri in City – Londra la yielduri de 7%"), din pricina cresterii numarul de proiecte imobiliare, mai ales in domeniul de retail, care va duce in mod normal la o scadere a chiriilor pe termen mediu si implicit o majorare a perioadei de recuperare a investitiei si din pricina majorarii costurilor de finantare si a aportului propriu de capital care a dus la o a dus la diminuarea ratei de recuperare interna (IRR), principalul indicator de analiza a randamentului pentru investitori.

     

    "In momentul de fata in Romania putem discuta de yielduri de 6,25 – 6,5% pentru ‘prime office’, de 7-7,5% pentru ‘secondary office’, iar retailul ajunge la 6,25 – 6,5 pentru proprietati prime in Bucuresti si la 7,25-7,5 in afara Bucurestiului. Astfel yieldurile au crescut cu aprox 0,25-0,5% pentru proprietati ‘prime’ in Bucuresti, in timp ce cresterea yieldului pentru proprietati din afara Bucurestiului este de 0.5 – 1 % (50 pana la 100 de "base points")", a mai declarat Costel Florea.

     

    In acest context, analistii companiei considera ca este posibil ca preturile pentru proprietatile generatoare de venituri sa ramana in continuare la un nivel mai scazut comparativ cu anul trecut, iar investitorii sa fie interesati cu precadere de parteneriatele cu dezvoltatorii care au nevoie de infuzii de capital, randamentele fiind mai ridicate in cazul dezvoltarii.

     

    Click aici pentru a citi mai multe despre scaderile de peste 50% inregistrate pe unele piete vestice in T2 in ceea ce priveste valoarea tranzactiilor imobiliare.

     

    Cititi si Au ajuns preturile la maxim?