In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.
Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul “va tinti segmenul mediu inferior”, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. “Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior”, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.
Pretul scazut de pornire se explica prin “designul minimalist”, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere – 56,13 mp construiti.
In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. “Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii”, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.
Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20–25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. “In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final”, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape
4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. “Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii”, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.
Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. “In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile”, se precizeaza in raportul bancii austriece.
Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. “Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere”, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.
