Un traseu in zonele din Capitala situate in afara perimetrului “de business” Piata Victoriei- Aviatorilor scoate la iveala un amanunt interesant pentru piata spatiilor de birouri: pe tot mai multe cladiri sunt afisate inscriptii de dimensiuni mari pe care scrie “Spatii de inchiriat” si mai nou “SUBLET” – adica spatii oferite spre inchiriere de catre compania care le-a inchiriat initial. “Subinchirierea este un fenomen, in sensul in care tot mai multe companii isi restrang activitatea si doresc, in consecinta, sa isi micsoreze si suprafetele de birouri. Exista un numar ridicat de oferte de subinchiriere, suntem surprinsi de aceasta crestere”, declara Mirela Raicu, partener in cadrul Esop Consulting.
Nu e vorba de o noutate, fenomenul fiind prezent si inainte. Pe de o parte, companiile inchiriau initial un spatiu mai mare din dorinta de a se extinde ulterior, iar spatiul excedentar la momentul inchirierii era oferit spre inchiriere, dupa cum remarca Maria Florea, broker in cadrul departamentului de inchirieri de birouri al Colliers International. Pe de alta parte, inca dinaintea crizei a aparut tendinta de unificare a tuturor diviziilor unei companii, iar spatiile lasate libere de diviziile relocate erau oferite spre subinchiriere.
Noul context a facut insa ca taierile de costuri sa fie la ordinea zilei, astfel incat incercarile de renegociere a tarifelor de inchiriere au fost naturale pentru companiile chiriase. O parte dintre acestea si-au restrans activitatea sau si-au amanat planurile de extindere, ceea ce a dus la o inmultire semnificativa a ofertelor de subinchiriere. “In cladirile mari din Bucuresti exista suprafete cuprinse intre 200 si 1.000 de metri patrati de subinchiriat. Un exemplu este Floreasca 169, care din 36.000 de metri patrati inchiriabili a avut spre subinchiriere aproximativ 2.000, dar si S-Park, care are disponibili 2.300 de metri patrati”, afirma reprezentantul Colliers.
De regula, ofertele de profil existente reprezinta circa 20% din suprafata inchiriata initial de catre o companie. Nu avem de-a face insa cu un proces simplu. In primul rand, proprietarul cladirii trebuie sa isi dea acordul asupra acestei actiuni, dar si asupra companiei care ar urma sa preia respectiva suprafata. In al doilea rand, trebuie avuta in vedere scaderea chiriilor cu o medie de 20-30%, inregistrata in toate segmentele si zonele, ceea ce poate duce la pierderi pentru compania care ofera spatiul. Daca un contract a fost semnat intr-un moment de varf al pietei, ca acum un an, compania care doreste sa subinchirieze va trebui sa suporte scaderea din veniturile proprii. “Sunt companii care accepta sa piarda bani. Spre exemplu, daca o companie a inchiriat la 15 euro/mp/luna, poate fi dispusa sa ofere spatiul la 12 euro/ mp/luna, numai sa isi scada costurile”, spune partenerul Esop. In acelasi timp, daca e vorba de un contract semnat in urma cu doi-trei ani, la un nivel al chiriilor “mult sub cel de anul trecut”, tarifele sunt practic similare cu cele din perioada actuala, dupa cum afirma la randul sau Maria Florea.
Subinchirierile apar mai ales in cazul contractelor stricte, care nu permit chiriasului sa renunte la spatiu si il obliga sa plateasca pe mai departe inclusiv daca pleaca, cel putin pana in momentul cand proprietarul ii gaseste un inlocuitor. Exista insa si cazuri cand contractele prevad doar plata unei penalizari, ce poate fi echivalenta cu chiria pe o perioada de patru-sase luni. Acest tip de contract este valabil mai ales in cazul cladirilor de clasa B.
Oferirea spre subinchiriere a unui spatiu nu reprezinta insa si solutia ideala pentru o companie care doreste sa isi reduca din costuri, atat timp cat numarul tranzactiilor a scazut deja semnificativ in acest an si deci poate fi greu sa gaseasca doritori. “Multi chiriasi care observa ca nu reusesc sa sub- inchirieze fac presiuni asupra proprietarilor, cerandu-le sa reduca tarifele”, spune partenerul Esop. Nu in ultimul rand, exista situatii in care proprietarul cladirii trebuie sa fie de acord si cu tariful stabilit pentru subinchiriere, chiar atunci cand chiriasul initial va plati diferenta, pentru ca niste reduceri mari i-ar incuraja pe ceilalti chiriasi sa solicite si ei acelasi pret.
Incercarea de a mentine tarifele pentru noile contracte la acelasi nivel cu al celor vechi reprezinta si pentru Marian Roman, managing director al Europolis, unul dintre factorii pentru care ia in calcul un grad de ocupare mai redus de 100%. “Depinde cat de necesar este acest grad, practic, daca pot sa achit ratele bancare si fara un grad de ocupare complet. Eu as tine cont si de companiile care ar inchiria, inca sunt numeroase companii ce cauta si acum un spatiu de inchiriere modern”, sustine managerul fondului de investitii austriac, care detine cladirea Europe House si primele doua cladiri din proiectul Sema Parc.
La astfel de companii se gandeste managerul Europolis atunci cand se arata optimist in privinta inchirierii unui spatiu care se va elibera in perioada urmatoare in Europe House. Si in cadrul primei faze din Sema Parc exista o oferta de subinchiriere. Noile spatii, care devin disponibile la expirarea unui contract, dar si ofertele de subinchiriere ar putea prezenta interes inclusiv pentru companiile care au deja o suprafata in respectiva cladire si care doresc sa se extinda, considera Roman.
Cert este ca atat cladirile care se vor finaliza in acest an, cat si suprafetele scoase la subinchiriere vor majora oferta totala de spatii de birouri existenta in Bucuresti, avand in vedere ca rata medie de neocupare este estimata sa creasca de la 2% anul trecut la circa 5-6% in acest an sau chiar inspre 8%, potrivit DTZ Echinox. Iar mentinerea actualei tendinte generale a economiei ar putea duce, in viitorul apropiat, la aparitia a tot mai multe afise cu “SUBLET”.
