La inceputul lunii mai va avea loc in Bucuresti un nou targ de
locuinte, ai carui organizatori anunta ca intre expozanti vor fi si
dezvoltatorii a doua proiecte imobiliare noi – Metropolitan
Residence in Popesti Leordeni si Scandinavia Residence, pe soseaua
Alexandria, in sudul Capitalei, zona Rahova.
Cititi mai multe pe www.zf.ro
“De ce sa am un ansamblu rezidential gol? Vreau sa am viata in el”, spune Federico Carapuig, director de marketing si de vanzari in cadrul Ibiza House. Seful local al dezvoltatorului spaniol foloseste acest prim argument pentru a explica politica de vanzari a companiei, care exclude tranzactiile incheiate cu fondurile de investitii. Dezvoltatorul construieste in acest moment Ibiza Sol, un ansamblu rezidential cu 304 apartamente in zona Pipera–Tunari de langa Bucuresti, ce a avut nevoie de investitii de 60 mil. euro.
Vanzarile au inceput in urma cu un an si opt luni, dezvoltatorul incheind pana in acest moment circa 150 de tranzactii, deci jumatate din ansamblu. Perioada indelungata in care au fost vandute apartamentele ar putea fi considerata un insucces comparativ cu alte ansambluri rezidentiale ce s-au vandut in proportii mai semnificate doar in primele luni de la lansare, insa Federico Carapuig se arata mirat de o astfel de catalogare. “Succes? Succes inseamna sa castigi bani, nu sa vinzi cat mai repede”, spune managerul Ibiza, adaugand ca investitia si dobanzile datorate de dezvoltator bancilor pentru finantarea obtinuta vor fi acoperite in momentul cand se va ajunge ca 60% din ansamblu sa fie vandut – un prag care acum e aproape.
Dezvoltatorul va putea trece pe profit dupa atingerea acestui nivel, vanzarea integrala a ansamblului fiind prevazuta in planul initial de business sa se faca pana la finalul lui 2010, termen ce il face pe Carapuig sa priveasca situatia cu relaxare. “Chiar daca la finalizarea constructiilor, in aceasta toamna, vom avea doar doua treimi din apartamente locuite, nu vad o problema in asta. Posibilii clienti pot sa vina si sa vada ceea ce cumpara si sa se mute in ziua imediat urmatoare, daca doresc”, continua managerul dezvoltatorului.
In plus, Carapuig considera ca vanzarea catre un fond de investitii are dezavantajul ca respectivul fond va concura dezvoltatorul atunci cand acesta din urma va scoate la vanzare locuinte dintr-o faza ulterioara celei in care a cumparat investitorul. Mai exact, vor fi scoase la vanzare apartamente din acelasi proiect, dintre care cele ale investitorului vor fi deja finalizate. Modelul de business care exclude vanzarea unei parti dintr-un ansamblu rezidential catre un investitor este rar intalnit in Romania, dupa cum spun reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Colliers International. “Investitorii ajuta mult ca un proiect sa mearga bine. Prezenta lor poate deveni un dezavantaj daca procentul de apartamente cumparat de catre investitori ajunge la 70-80%”, considera Atena Tiplic, project manager in cadrul Colliers.
Din datele companiei, aproape jumatate din cele aproximativ 7.000 de apartamente noi vandute anul trecut au fost cumparate de investitori; de altfel, consultantii nu au recomandat un model care sa excluda vanzarea catre un investitor. QLD spre exemplu, dezvoltator care construieste Green Lake, proiect aflat in portofoliul Colliers, a vandut aproximativ 30-40% din apartamentele incluse in primele doua faze catre investitori. Nick Stathakis, CEO al dezvoltatorului, considera ca acest procent este bun si apreciaza ca investitorii nu-l vor concura in ceea ce priveste vanzarea fazelor urmatoare, deoarece apartamentele din primele faze sunt destinate cumparatorilor cu venituri ridicate, in timp ce urmatoarele tintesc persoanele cu venituri medii.
Revenind la politica de vanzari practicata de Ibiza House, e de notat ca Hercesa, un alt dezvoltator spaniol prezent in Romania, are un model de vanzari asemanator, care desi nu exclude investitorii, tinteste in principal “consumatorii finali”, dupa cum ii numeste Alejandro Solano, directorul general al filialei romanesti. “Nu am considerat niciodata ca vom obtine un profit mai mic daca vom vinde catre utilizatorii finali.”, sustine Solano. Hercesa dezvolta un proiect rezidential pe locul fostei fabrici de paine Titan, care va avea 1.400 de apartamente si va fi terminat in 2010. Pana in acest moment au fost scoase la vanzare primele patru blocuri, insumand 572 de apartamente, dintre care 75% au fost vandute. “Potrivit planurilor si estimarilor bazate pe primele luni de vanzari, vom vinde tot proiectul pana in 2011”, mai spune Solano.
La fel ca si Carapuig, Alejandro Solano spune ca nu a intampinat probleme in obtinerea finantarii, cel mai important factor fiind legat de existenta unui anumit volum de vanzari initiale. Solano spune totusi ca pentru a intruni noile cerinte ale bancilor, care au devenit mult mai restrictive in acordarea finantarilor, Hercesa a introdus printre variantele de plata si una in care cumparatorul poate plati avansul de 25% din valoarea locuintei in rate lunare timp de doi ani, modelul general aplicat fiind acela in care avansul se plateste la momentul semnarii antecontractului.
Managerul Ibiza House spune ca va pastra acest model de business si in privinta viitoarelor proiecte, unul dintre ele urmand sa fie lansat in aceeasi zona unde se afla si Ibiza Sol, unde dezvoltatorul detine 27 de hectare de teren. Proiectul, care urmeaza sa atraga investitii estimate la un miliard de euro, va fi dezvoltat pe o perioada de aproximativ zece ani, urmand sa includa spatii rezidentiale, comerciale si de birouri. “Vom incepe constructiile in 2010; acum am scos la vanzare o parcela de cinci hectare din acest lot, pe care speram sa o vindem in acest an”, spune Federico Carapuig.
Pana sa inceapa dezvoltarea proiectului din zona Pipera-Tunari, Ibiza House va incepe anul viitor constructia unui proiect mixt de spatii de birouri si comerciale, ce va include si un hotel si o zona rezidentiala de mici dimensiuni. Investitia se va ridica la 150 mil. euro, proiectul urmand sa fie amplasat in zona Calea Giulesti – Pasajul Basarab. “Avem o parcela de teren de un hectar pe care vom construi 80.000 de metri patrati. Componenta de birouri va avea 30.000 de metri patrati construiti, iar in ceea ce priveste hotelul suntem in acest moment in curs de realizare a unui studiu – dorim sa facem un hotel pe care sa il vindem la finalizare”, afirma seful local al Ibiza House.
Acest cel mai recent proiect al Conarg a fost lansat in primavara, aproximativ jumatate din cele aproximativ 1.000 de apartamente ale ansamblului fiind vandute in prima luna de la lansare. Perioada inceputului de an, caracterizata de un “blocaj al tranzactiilor”, dupa cum o descria recent Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko, pare sa nu fi paralizat deci planurile dezvoltatorilor, care au continuat sa isi lanseze proiectele in ciuda “starii de asteptare a cumparatorilor”.
Dezvoltatorii imobiliari spun ca nu au luat in calcul amanarea lansarilor pana la toamna sau pana la calmarea pietei afectate de criza financiara internationala. “Eu nu cred ca cineva care are creditul deja aprobat va alege sa astepte cateva luni si sa stea in continuare cu mama sau cu soacra doar fiindca spune Dinu Patriciu ca va pica piata”, sustine omul de afaceri George Padure, referindu-se la declaratiile de acum cateva luni ale oficialului Rompetrol, potrivit carora e de asteptat un recul al pietei imobiliare din cauza crizei internationale si a supraincalzirii in materie de preturi. Padure a lansat proiectul Sigma Residence & Gardens, un ansamblu rezidential cu 1.500 de apartamente in Capitala, si spune ca se bazeaza si pe experienta anterioara, adica pe ansamblul Metropolis, ale carui 273 de apartamente s-au vandut in perioada martie-octombrie 2007, “prima luna de vanzari ale Sigma Residence & Gardens decurgand bine”.
Reprezentantii companiilor de consultanta imobiliara spun ca nu au recomandat amanarea lansarii unui proiect rezidential, in ciuda conditiilor neprielnice din primele luni ale anului. “Lansarea proiectelor sau inceperea vanzarilor sunt strict legate de obtinerea autorizatiilor si de viteza cu care partenerii dezvoltatorilor pot livra in timp util serviciile de care acestia au nevoie pentru a incepe promovarea proiectului”, sustine Simina Istrate, senior residential consultant in cadrul Colliers International. Dupa parerea ei, un proiect cu o amplasare buna si dezvoltat de o companie puternica nu va fi afectat de reducerea cererii in ultimele luni, amintind ca numai in acest an au fost lansate sase proiecte al caror agent exclusiv este Colliers, comparativ cu unul singur in perioada similara a anului trecut.
Un studiu al companiei imobiliare arata ca pe intreg parcursul anului trecut au fost lansate 18 ansambluri rezidentiale in Bucuresti, cu mai mult de 200 de locuinte, comparativ cu 17 proiecte in urma cu doi ani. In primele luni ale acestui an, pe langa cele doua ansambluri mentionate mai sus au fost aduse pe piata alte cateva proiecte de dimensiuni mari, printre care Sunset Residences (peste 2.100 de apartamente) dezvoltat de catre grupul maghiar Ablon, Confort City (1.580 de apartamente) – proiectul fratilor Negoita, Lacul Morii (420 de apartamente) sau Global City Residential (381 de apartamente in prima faza).
“Toamna se lanseaza foarte multe proiecte rezidentiale, motiv pentru care nu ne-am gandit la amanarea lansarii proiectului pentru aceasta perioada”, spune Belen Rodriguez, marketing manager al CP Grupo. Dezvoltatorul spaniol a lansat recent primul sau proiect de aici, Lakeland Residence din Bucuresti, care va presupune o investitie de 25 de milioane de euro pentru construirea a 144 de apartamente. Rodriguez considera ca vara reprezinta o perioada buna pentru lansarea unui ansamblu rezidential, potentialii clienti fiind mai relaxati si putand sa analizeze mai bine ofertele existente pe piata.
Inceputul verii reprezinta si perioada aleasa de dezvoltatorul proiectului Green Lake (637 de locuinte), Quality Living Developers Romania, care va lansa in perioada urmatoare un nou proiect rezidential – Waterfront. Tot in urmatoarea perioada ar urma sa fie lansate cateva proiecte ale Adama, a caror constructie a si inceput, potrivit oficialilor, care adauga ca perioada lansarii nu a fost determinata de conditiile din piata, ci de “construirea unui nou brand care sa inglobeze toate proiectele companiei”.
Organizatorii targului de apartamente Condominium spun insa ca ritmul de lansare a proiectelor rezidentiale a incetinit in acest an comparativ cu anul precedent, o explicatie fiind imputinarea terenurilor foarte bune pentru dezvoltari imobiliare. “Insa daca cineva obtine toate creditele si avizele, nu va sta cu terenul degeaba, va incepe investitia indiferent de perioada”, spune Felicia Iordache, unul din organizatorii targului, care se bazeaza, ca si consultantii imobiliari, pe cererea mare de locuinte din Bucuresti si din restul tarii.
Ionut Bordei de la CBRE Eurisko insista, la randul lui, ca ramane calm fata de scaderea numarului de tranzactii pentru ca “este vorba de un blocaj artificial, atat timp cat clienti exista”. Dupa el, daca nu vor mai exista cumparatori o perioada lunga de timp, doi-trei ani – “sa nu se vanda nimic, nu sa se vanda mai putin” – abia in acel moment se va putea vorbi de o criza in adevaratul sens al cuvantului “si nu se va mai construi nimic”.
In tot cazul, unii consultanti considera ca toamna care urmeaza va fi o perioada mult mai buna decat cea actuala pentru noile proiecte rezidentiale, sezonul de primavara fiind aproape incheiat. “Sunt sanse reduse sa avem noutati pentru perioada imediat urmatoare, desi urmeaza sa obtinem avizele. Vom lansa insa cu siguranta inca doua noi proiecte pana la finalul acestui an, probabil la toamna”, afirma directorul Conarg Real Estate.