In 1998, capitala Portugaliei a fost aleasa ca gazda pentru Expozitia Mondiala (World Expo ’98), un eveniment care a durat cateva luni si care a fost organizat intr-o zona la marginea orasului, langa raul Tejo. Aici au fost construite parcuri, gradini si numeroase pavilioane expozitionale, tema evenimentului fiind “Oceanul, o mostenire pentru viitor”.
Pentru a sustine traficul foarte mare de vizitatori – peste 10 de milioane de persoane, autoritatile au construit o noua gara, care a fost transformata ulterior in principalul nod rutier si feroviar al orasului. Prin Gare de Oriente trec anual 75 de milioane de pasageri, ceea ce inseamna ca este una din cele mai aglomerate gari din lume. Un loc perfect pentru un centru comercial, dupa cum recunoaste Jorge Morgadinho, managerul de expansiune al Sonae Sierra.
Dezvoltatorul portughez de centre comerciale a achizitionat, dupa terminarea World Expo ‘98, unul din pavilioanele expozitionale care se afla intre gara si raul Tejo, deschizand un an mai tarziu centrul comercial Vasco da Gama, cu o suprafata inchiriabila de 48.000 mp. Amplasarea este considerata perfecta, deoarece unul dintre peroanele principale ale garii este situat practic la subsolul centrului comercial, de la capatul peronului pana la intrarea in mall fiind cativa zeci de metri.
In plus, statia pentru autobuzele regionale este situata chiar in fata centrului comercial, ceea ce face ca unul din patru pasageri care trec prin Gare de Oriente sa intre si in Vasco da Gama. Managerul Sonae Sierra considera insa ca informatiile privind traficul general nu sunt indeajuns pentru a masura interesul pentru cumparaturi al celor ce trec pe aici, mai ales ca multi pasageri ar putea sa aleaga sa iasa din gara prin centrul comercial.
Dezvoltatorul portughez, care detine mall-ul in proportii egale cu fondul de investitii imobiliare ING Real Estate, stie insa cate din persoanele care intra in mall fac si cumparaturi. “Stim in fiecare moment cati oameni sunt in centrul comercial, la ce etaj si in ce zone sunt”, spune managerul Sonae Sierra. Informatiile privind numarul celor aflati in diferite zone ale centrelor comerciale se obtin gratie unui sistem de monitorizare a traficului care functioneaza cu ajutorul unor senzori si camere de luat vederi, asemanator celui folosit pentru determinarea traficului anual de pasageri – informatie care se obtine prin instalarea unor senzori la intrarile din centrele comerciale.
Diferenta dintre cele doua sisteme este data de faptul ca senzorii sunt amplasati in tot interiorul centrului comercial si de faptul ca informatiile sunt centralizate printr-un sistem informatic capabil sa furnizeze mai multe tipuri de date si raportari – spre exemplu, zonele cu cel mai ridicat trafic.
Morgadinho precizeaza ca sistemul, realizat de catre compania franceza Footfall, are numeroase aplicatii in administrarea unui centru comercial, deoarece permite administratorului sa observe care zone au un trafic mai bun.
“Spre exemplu, am fost surprinsi sa vedem ca printr-o intrare dintr-un centru comercial al nostru trec zilnic mai multi oameni decat am estimat. Obtinand aceste informatii, am renegociat contractele cu retailerii care aveau magazine in acea zona, argumentul fiind destul de simplu: in fiecare minut sunt sase oameni, spre exemplu, care trec prin fata magazinului sau, in loc de trei, cati credeam”, spune managerul Sonae Sierra.
In zonele cu un trafic mai redus, dezvoltatorul opereaza modificari in mixul de chiriasi sau inverseaza directia de mers a scarilor rulante, pentru a spori interesul fata de respectivele zone. In plus, costurile de operare au fost reduse, sustin reprezentantii dezvoltatorului portughez, directionarea angajatilor care se ocupa de curatenie sau de paza din zonele cu un trafic redus catre zonele unde se afla mai multi vizitatori fiind o alta aplicatie de business a programului informatic Footfall.
Dezvoltatorul Sonae Sierra este prezent in Romania cu trei proiecte comerciale afl ate in dezvoltare in Bucuresti (Park Lake Plaza), Craiova si Ploiesti, care vor necesita investitii totale de peste 600 de milioane de euro, plus proiectul River Plaza din Ramnicu-Valcea, achizitionat anul trecut. Sistemele de monitorizare a traficului in centre comerciale, prin instalarea unor senzori la intrarile principale, este folosit deja de catre dezvoltatorii prezenti deja in Romania cu proiecte inaugurate, precum Anchor Group, Iulius Group sau Baneasa Developments.
“In afara senzorilor de la intrarea principala, avem instalate camere de luat vederi, care ajuta atat la urmarirea traficului, cat si la observarea traiectoriei clientilor, ceea ce ajuta la identificarea cu usurinta a zonelor de maxim interes pentru vizitatori si la amplasarea ulterioara a unor noi magazine in zona respectiva”, declara reprezentantii Iulius Group, care opereaza trei centre comerciale in Iasi, Cluj-Napoca si Timisoara, al patrulea urmand sa fie deschis in acest an in Suceava.
Instalarea senzorilor de trafic la intrarile principale pentru masurarea traficului de vizitatori are si o consecinta directa in administrarea unui centru comercial, explica Monica Barbu, directorul departamentului de retail al companiei de consultanta imobiliara Colliers International: “Unele contracte sunt negociate in functie de asigurarea unui numar minim de vizitatori, dar acestea sunt destul de reduse ca procent din total”.
Cea mai importanta aplicatie a sistemului prin senzori la intrarea in mall, in modelul de business al unui administrator de centru comercial, ramane determinarea numarului total de vizitatori, operatorul putand sa observe, in lipsa unui sistem informatic complex, doar efectele pe termen mediu ale unor evenimente organizate in interiorul mall-ului. Anchor are insa montati si senzori pe culoarele principale si in zonele de restaurante din centrele comerciale.
“Sunt folosite datele privind traficul, precum si studiile privind obiceiurile de cumparare, care stau la baza activitatilor de inchiriere, marketing si management.” In privinta traficului anual, oficialii Anchor Group au precizat ca Plaza Romania si Bucuresti Mall inregistreaza fiecare 13 mil. vizitatori, in timp ce Iulius Mall Cluj estimeaza 10 mil. vizitatori anual, Iulius Mall Timisoara a inregistrat noua milioane, iar complexul din Iasi a avut anul trecut sase milioane de vizitatori.
Cel mai recent inaugurat mall din Capitala, Baneasa Shopping City, a inregistrat in prima luna un trafic de 750.000 de persoane, ceea ce ar duce la un trafic anual de aproximativ noua milioane de persoane, daca datele din prima luna vor ramane valabile si in urmatoarele 11 luni.