BusinessMagazin

Tag: piata imobiliara

  • 2022, anul imobilelor vechi?

    Anul 2021 a adus un vârf al locuinţelor noi livrate pe piaţă, care va putea fi depăşit abia în 2023-2024, ţinând cont de proiectele noi anunţate. Ce se va întâmpla în acest context anul viitor? O mare parte dintre clienţi se vor orienta către piaţa secundară a imobiliarelor. 

    „Pentru 2022, numărul de unităţi anunţate la finalizare este mai mic decât cele pe care le-am avut anul acesta. Dacă vor fi tendinţe de transfer al preţurilor crescute pentru materialele de construcţii în piaţă, nu cred că cererea va absorbi orice preţ. Or, dezvoltatorii au limitări de flexibilitate a preţurilor, ei trebuie să îşi urmeze planul de afaceri pentru că au obligaţii faţă de finanţatori”, a observat Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. În acest context, piaţa secundară, formată din imobilele vechi, va absorbi anul viitor o bună parte a cererii destinate pieţei noi. 

    „Piaţa secundară este mult mai flexibilă în România, mai ales fiindcă avem 90% proprietari fără ipoteci şi atunci preţul depinde de vânzătorul persoană fizică. Pentru cei mai mulţi dintre aceşti vânzători, vânzarea este un profit net, iar preţurile de aici nu au rigorile unui business plan, prin urmare, cred că piaţa secundară va absorbi anul viitor o cerere mult mai mare decât anul acesta”, explică Anca Bidian. 

    În 2021 a existat un vârf de unităţi noi ajunse la finalizare, circa 50.000, iar raportat la fondul nostru locativ, asta înseamnă mai puţin de 0,1%, prin urmare este departe de saturaţie. – „O piaţă imobiliară sănătoasă, matură, are nevoie de o viteză de unităţi noi intrate în piaţă de 1-2% ca să stea proaspătă.”

    Dincolo de creşterea preţurilor din domeniul construcţiilor, aproape toate locuinţele noi care urmează să fie livrate sunt antecontractate, iar dezvoltatorii va trebui să găsească soluţii pentru vânzarea acestora, ţinând cont că ei şi-au început proiectele cu anumite calcule, iar acum, preţurile pentru anumite materiale de construcţii sunt duble. „Clienţii au cumpărat şi au antecontractat la nişte preţuri – clar este o provocare, o presiune şi sigur că, la fel cum se întâmplă într-o astfel de situaţie în orice industrie, vor fi câştigători şi pierzători în piaţă”.  

    În acelaşi timp, în piaţă s-au anunţat multe proiecte care sunt la stadiul de autorizaţii acum şi care  sunt proiecte foarte mari, în toate oraşele aproape – proiecte pe vechile platforme industriale, pe vechi fabrici şi uzine, ajunse cu terenurile la maturizare, care vor deveni mini-cartiere, vor atrage infrastructură în jur, dezvoltare pe orizontală, însă vor ajunge la finalizare prin 2023-2024: „Părerea mea este că atunci vom vedea deja o etapă mai avansată  a pieţei imobiliare.Până atunci, este anul viitor care într-adevăr e provocator pentru imobilele noi”. 

    Cât de dispuşi sunt clienţii să se mute într-un imobil vechi? Anca Bidian este de părere că vor exista comportamente diferite în funcţie de oraş. „De exemplu, în Bucureşti, dacă tu vrei să stai în centru, nu poţi face asta, decât într-o locuinţă veche – nu se construiesc locuinţe noi în centrul Capitalei că nu există loc.”

    Ea recomandă clienţilor să îşi alcătuiască o listă de criterii atunci când aleg o locuinţă: locaţia, apoi accesul la diferite servicii şi facilităţi (grădiniţă, şcoală, metrou, acces rapid salvări, locuri de joacă, supermarketuri etc), iar în funcţie de această listă, să decidă ce vor. Când  apare o arie unde nu sunt locuinţe noi, se vor îndrepta către cele vechi: „În general, locuinţele noi sunt mai limitrofe, sunt oraşe unde sunt doar limitrofe. De aceea, dacă am putea face o hartă de repartiţie şi segmentare a cererii, vedem că avem cerere din toate segmentele, iar aceasta arată de asemenea un semn de maturitate.”

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

  • Care este impactul noilor reguli ale BNR în materie de creditare imobiliară?

    La mijlocul lunii octombrie, BNR a publicat un proiect de regulament pentru schimbarea condiţiilor de creditare pentru unele credite de investiţii imobiliare, în care principala măsură presupune modificarea avansului în cazul achiziţiei unei locuinţe, atunci când vorbim despre o locuinţă cumpărată în scop investiţional. Care este impactul acestei măsuri asupra pieţei imobiliare?

    „Banca Naţională reglementează câteva condiţii pentru creditele de investiţii imobiliare prin care, dacă o persoană cumpără un imobil în alt scop decât acela de locuinţă de familie sau de locuinţă permanentă, atunci va avea alte condiţii de creditare şi anume, plata unui avans mai mare: în loc de 15%, va plăti 25%”, explică Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWIFinance, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul ei de vedere, schimbările nu sunt semnificative, iar acesta este un pas firesc în direcţia maturizării pieţei imobiliare. „Opinia mea personală este că aceste decizii au venit acum pentru că piaţa imobiliară este foarte efervescentă în cerere, în număr de tranzacţii, iar atunci, desigur că putem să o privim ca pe o măsură anticiclică, care nu face decât să tempereze un risc de încălzire.”

    Anca Bidian observă că piaţa imobiliară de acum este una extrem de echilibrată, în contextul în care cererea şi oferta se întâlnesc, adică indicele de accesibilitate pentru veniturile medii întâlneşte oferta pentru veniturile medii: „O familie cu venituri medii de exemplu poate să acceseze fără probleme un credit cu care să îşi cumpere o locuinţă de 130.000 – 140.000 de euro. Prin urmare, avem un indice de accesibilitate aflat într-o zonă de echilibru, ceea ce permite un anumit număr de tranzacţii”.

    Astfel, discuţiile despre un posibil boom imobiliar şi comparaţiile cu criza anterioară nu sunt justificate. „O piaţă supraîncălzită nu este dată de valoarea absolută a imobilelor, ci de viteza de creştere a preţurilor. Or, noi am avut o viteză de creştere în linie cu creşterea veniturilor. Mai mult decât atât, viteza de creştere a veniturilor din ultimii ani a fost mai mare decât viteza de creştere a preţurilor imobilelor, drept urmare acest pericol nu există.”

    Ea explică şi că piaţă imobiliară matură are doi vectori de acţiune: preţul, dar şi numărul de tranzacţii. Când sunt emoţii în piaţă – cum ar fi de pildă cele generate de creşterea preţului pentru materialele de construcţii, nu scad preţurile din piaţa imobiliară, ci scade numărul de tranzacţii. „De aceea, orice comparaţie cu anii 2008-2009 nu îşi are sensul, fiindcă nimic nu mai este la fel ca atunci. Nici stadiul pieţei imobiliare, care era pur speculativă în acel moment, versus situaţia de acum; banii erau şi atunci mulţi în piaţă, dar erau bani speculativi, pe când acum, principala cerere vine de la clasa medie, de la oameni cu venituri medii, ceea ce este un mare câştig.”

    Prin urmare, Anca Bidian observă că măsura BNR are ca scop normalizarea avântului din partea cererii şi nu crede că va influenţa numărul sau preţul tranzacţiilor viitoare. În ceea ce priveşte segmentul micilor investitori, al persoanelor care îşi cumpără o a doua sau o a treia locuinţă în scop investiţional, acesta a crescut în ultimii ani. Majoritatea cumpără mai ales apartamente, în oraşe mari, atractive, unde prima intenţie este pentru închiriat. „Segmentul din această zonă care a crescut cel mai mult este cel al românilor cu venituri din străinătate care cumpără în România, segment care a înregistrat timp de doi ani consecutiv o creştere de 50% an la an a cererii”, observă CEO-ul KIWI Finance. 

    Conform datelor de la BNR, numărul celor care au credite active pentru proprietăţi care nu sunt declarate ca locuinţe principale este de aproximativ 70.000.

    „Persoanele care decid să cumpere în scop investiţional sunt persoane cu venituri peste medie, care îşi permit să cumpere casa şi să o întreţină, nu sunt persoane cu venituri la limită. Aceste persoane au dobândit şi o disciplină financiară, pot să îşi gestioneze mai riguros bugetul familiei, am văzut în ultimii doi ani că au crescut economiile populaţiei în bănci – sunt multe persoane care au simţit gustul economiei, iar toate acestea ne determină să credem că: suntem pe drumul spre maturizare pe are îl spuneam şi acesta este şi un drum sănătos.”

    Astfel, măsurile de la BNR, chiar dacă iniţial nu au fost date anticiclic, au efecte anticiclice: „Efectele anticiclice, aşa cum spune şi guvernatorul BNR, înseamnă să nu pedalăm la vale. Când totul creşte, ai nişte măsuri care accelerează creşterea, de care nu ai nevoie. O creştere sănătoasă, în paşi corelaţi cu restul indicatorilor macroeconomici dintr-o ţară, îţi asigură un echilibru al pieţei imobiliare”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

     

  • Care este impactul noilor reguli ale BNR în materie de creditare imobiliară?

    La mijlocul lunii octombrie, BNR a publicat un proiect de regulament pentru schimbarea condiţiilor de creditare pentru unele credite de investiţii imobiliare, în care principala măsură presupune modificarea avansului în cazul achiziţiei unei locuinţe, atunci când vorbim despre o locuinţă cumpărată în scop investiţional. Care este impactul acestei măsuri asupra pieţei imobiliare?

    „Banca Naţională reglementează câteva condiţii pentru creditele de investiţii imobiliare prin care, dacă o persoană cumpără un imobil în alt scop decât acela de locuinţă de familie sau de locuinţă permanentă, atunci va avea alte condiţii de creditare şi anume, plata unui avans mai mare: în loc de 15%, va plăti 25%”, explică Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWIFinance, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul ei de vedere, schimbările nu sunt semnificative, iar acesta este un pas firesc în direcţia maturizării pieţei imobiliare. „Opinia mea personală este că aceste decizii au venit acum pentru că piaţa imobiliară este foarte efervescentă în cerere, în număr de tranzacţii, iar atunci, desigur că putem să o privim ca pe o măsură anticiclică, care nu face decât să tempereze un risc de încălzire.”

    Anca Bidian observă că piaţa imobiliară de acum este una extrem de echilibrată, în contextul în care cererea şi oferta se întâlnesc, adică indicele de accesibilitate pentru veniturile medii întâlneşte oferta pentru veniturile medii: „O familie cu venituri medii de exemplu poate să acceseze fără probleme un credit cu care să îşi cumpere o locuinţă de 130.000 – 140.000 de euro. Prin urmare, avem un indice de accesibilitate aflat într-o zonă de echilibru, ceea ce permite un anumit număr de tranzacţii”.

    Astfel, discuţiile despre un posibil boom imobiliar şi comparaţiile cu criza anterioară nu sunt justificate. „O piaţă supraîncălzită nu este dată de valoarea absolută a imobilelor, ci de viteza de creştere a preţurilor. Or, noi am avut o viteză de creştere în linie cu creşterea veniturilor. Mai mult decât atât, viteza de creştere a veniturilor din ultimii ani a fost mai mare decât viteza de creştere a preţurilor imobilelor, drept urmare acest pericol nu există.”

    Ea explică şi că piaţă imobiliară matură are doi vectori de acţiune: preţul, dar şi numărul de tranzacţii. Când sunt emoţii în piaţă – cum ar fi de pildă cele generate de creşterea preţului pentru materialele de construcţii, nu scad preţurile din piaţa imobiliară, ci scade numărul de tranzacţii. „De aceea, orice comparaţie cu anii 2008-2009 nu îşi are sensul, fiindcă nimic nu mai este la fel ca atunci. Nici stadiul pieţei imobiliare, care era pur speculativă în acel moment, versus situaţia de acum; banii erau şi atunci mulţi în piaţă, dar erau bani speculativi, pe când acum, principala cerere vine de la clasa medie, de la oameni cu venituri medii, ceea ce este un mare câştig.”

    Prin urmare, Anca Bidian observă că măsura BNR are ca scop normalizarea avântului din partea cererii şi nu crede că va influenţa numărul sau preţul tranzacţiilor viitoare. În ceea ce priveşte segmentul micilor investitori, al persoanelor care îşi cumpără o a doua sau o a treia locuinţă în scop investiţional, acesta a crescut în ultimii ani. Majoritatea cumpără mai ales apartamente, în oraşe mari, atractive, unde prima intenţie este pentru închiriat. „Segmentul din această zonă care a crescut cel mai mult este cel al românilor cu venituri din străinătate care cumpără în România, segment care a înregistrat timp de doi ani consecutiv o creştere de 50% an la an a cererii”, observă CEO-ul KIWI Finance. 

    Conform datelor de la BNR, numărul celor care au credite active pentru proprietăţi care nu sunt declarate ca locuinţe principale este de aproximativ 70.000.

    „Persoanele care decid să cumpere în scop investiţional sunt persoane cu venituri peste medie, care îşi permit să cumpere casa şi să o întreţină, nu sunt persoane cu venituri la limită. Aceste persoane au dobândit şi o disciplină financiară, pot să îşi gestioneze mai riguros bugetul familiei, am văzut în ultimii doi ani că au crescut economiile populaţiei în bănci – sunt multe persoane care au simţit gustul economiei, iar toate acestea ne determină să credem că: suntem pe drumul spre maturizare pe are îl spuneam şi acesta este şi un drum sănătos.”

    Astfel, măsurile de la BNR, chiar dacă iniţial nu au fost date anticiclic, au efecte anticiclice: „Efectele anticiclice, aşa cum spune şi guvernatorul BNR, înseamnă să nu pedalăm la vale. Când totul creşte, ai nişte măsuri care accelerează creşterea, de care nu ai nevoie. O creştere sănătoasă, în paşi corelaţi cu restul indicatorilor macroeconomici dintr-o ţară, îţi asigură un echilibru al pieţei imobiliare”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

     

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: De la boom la criză. BNR şi-a dat seama în ce direcţie se îndreaptă piaţa imobiliară şi ia primele măsuri

    In istoria ei, BNR a fost uneori cu un pas in urma timpurilor. Acum, in prisma experientei, se pare ca reprezentantii Bancii Centrale au reactionat prompt fata de evolutia pietei imobiliare. In consecinta, prima masura concreta a fost deja anuntata: BNR creşte masiv avansul la creditele de investiţii imobiliare. Vedeţi aici cât veţi plăti de acum

    Ce inseamna asta, in opinia mea ? 

    1. Creditarea va deveni mai costisituare pentru investitorii imobiliari speculativi, mai ales pentru cei care cumparau apartamente in vederea revanzarii sau inchirierii pe termen lung. De ce s-a intamplat acest lucru? Exasperati de faptul ca stau cu banii in banci fara sa castige nimic, multi romani care au venituri mari, s-au orientat spre achizitii de apartamente noi. Pentru ca nu se stie cum va evolua piata si in scopul prevenirii unei noi crize imobiliare, ca aceea din 2008/2009, BNR va pune piciorul in prag din ianuarie 2022. Si asta cred ca e doar inceputul.

    2. Bancile private sunt invitate sa fie mult mai prudente. Prin proiectul propus si masurile anuntate, BNR ofera bancherilor un nou reper de creditare. Evident ca nici o banca nu misca in fata indicatiilor pretioase ale Bancii Centrale si, in consecinta, va lua din timp masurile sugerate sau impuse. Toti clientii care incercau sa atinga limita superioara a creditarii bazate pe vechile conditii vor fi afectati si vor trebui sa-si recalculeze capitalul de investitii, in acord cu trendul pietei si noile costuri de investie. 

    3. BNR arata o noua persectiva investitorilor imobiliari privati, mult mai prudenta si conservatoare. Masura este menita sa traga un semnal de alarma clar si neechivoc asupra deteriorarii evolutiei profitabilitatii in domeniul imobiliar pe termen lung, respectiv segmentul rezidential. In opinia mea, BNR nu face altceva decat sa apere bancile private de cresterea portofoliului creditelor neperformante, in urmatorii ani. In acest sens, am scris si un articol recent: Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: După 2023, piaţa va fi inundată de apartamente goale sau nevandabile, din lipsă de chiriaşi sau cumpărători

    4. Loviti din toate partile, dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa-si recalibreze afacerile in baza noilor conditii. Cu un cost al materialelor marit, cu potentiali clienti mai greu de convins sa investeasca si, mai ales, cu preturi adecvate noilor conditii de creditare, unii se vor adapta, altii nu. Oricum, au marja de manevra suficienta. Anuntati din timp si, as spune, chiar atentionati, antreprenorii din segmentul rezidential isi vor remodela afacerile si vor gasi solutii sa nu mai lucreze pe stoc, livrand apartamente numai la cerere si cu avansuri care sa le justifice lucrarile, pas cu pas.

    5. Statul este marele castigator al acestei masuri. De ce? Pentru ca se imprumuta de la bancile private si acestea vor avea mai multi bani disponibili spre a fi oferiti cu „generozitate” si riscuri zero. Daca ar fi imprumutat privatii cu o dobanda mai mare ar fi fost mai bine, dar mai riscant. Asa, BNR taie si spanzura ajutand statul prin masuri care conduc la un avantaj pentru sistemul bancar pe care-l „pastoreste”. In acest fel, tot poporul va fi mai linistit, se va construi mai putin, se va vinde in consecinta, se poate evita o nou criza majora pe segmentul rezidential.

    Urmeaza vremuri foarte interesante pe piata imobiliara. Dupa parerea mea, intrebarea nu este incotro merg preturile, ci ce vom face cu investitiile imobiliare rezidentiale in lucru si cele deja contractate, daca nu va avea cine sa le inchirieze. Poti sa detii multe proprietati, important este sa si faci un business cu ele.

    A avea este ok, a nu produce plus-valoare poate fi o problema.

  • Ce cursuri de training caută/oferă companiile pentru angajaţi? Urmăriţi ZF Live marţi, 5 octombrie 2021, ora 12.30 cu Adrian Cioroianu de la Acknowledge.ro

    Ce cursuri de training caută / oferă companiile pentru angajaţi? Urmăriţi ZF Live marţi, 5 octombrie 2021, ora 12.30 cu Adrian Cioroianu de la Acknowledge.ro

    Urmăriţi emisinea ZF Live aici de la ora 12.30

    Trimiteţi întrebările voastre pe adresa zf24@zf.ro sau în postările dedicate de pe pagina de Facebook

  • Tipul de credit care anul trecut aproape că a disparut şi creditul care a explodat

    Pentru KIWI Finance, anul 2021 este cel mai bun din istoria de 18 ani a companiei. Pandemia a acţionat ca un vector de creştere a intermedierii financiare, dar şi a creditării ipotecare, iar achiziţia Kiwi Finance de către grupul OLX marchează un nou ciclu de dezvoltare în industria de real estate rezidenţial în România, potrivit Ancăi Bidian, CEO al brokerului de credite.

    Cererea solvabilă de creditare a înregistrat o creştere constantă în ultimii şapte ani, iar anul acesta avem un maximum în cererea de credite ipotecare. Motivele principale care alimentează această creştere sunt dobânzile mici, indicele de accesibilitate (preţ metru pătrat/venit mediu), un maxim de unităţi locative finalizate anul acesta şi necesarul în continuare foarte mare de locuinţe.

    Creditele de nevoi personale au fost cele care au frânat anul trecut, pentru că aproape a dispărut cererea în lockdown”, descrie Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, situaţia creditării în prezent. Ea a mai explicat că în cea de-a doua jumătate a anului trecut, creditele de nevoi personale şi-au reluat timid creşterea, iar anul acesta aproape că vor recupera nivelul din anul 2019. Pe de altă parte, creditul ipotecar mediu a crescut cu 10% faţă de 2020.

    „Creşterea creditelor ipotecare provine din diferenţa de curs, dat fiind că piaţa imobiliară este în continuare «euroizată», există câteva proiecte premium semnificative finalizate în Bucureşti şi Cluj şi o creştere organică de 4,2% a preţului, potrivit Eurostat. Ponderea creditelor din Bucureşti a scăzut în 2021 la 35% din total, faţă de 40% în 2020, în timp ce Timişoara şi-a păstrat locul secund cu o pondere de 27%”, explică Anca Bidian. Când vine vorba despre amânarea plăţilor la rate, în anul 2020, Kiwi Finance a recomandat clienţilor să nu apeleze la această măsură decât dacă într-adevăr au avut situaţii excepţionale induse de pandemie cu scăderi substanţiale de venituri. „Au fost puţini clienţi în portofoliu care au solicitat amânarea ratelor; din datele noastre rezultă că au fost mai puţin de 10% din total şi aceştia au reluat plăţile în totalitate la expirarea moratoriului. În anul 2021 nu au fost aproape deloc probleme în plata ratelor şi chiar vedem că pe sistem indicele de credite neperformante este la minimul ultimului deceniu. Mai mult decât atât, vedem că economiile populaţiei au crescut în pandemie în principal pentru că au dispărut din bugete multe categorii de cheltuieli şi mulţi clienţi au optat să facă rambursări parţiale anticipate pentru reducerea ratelor sau a sumei creditului”, susţine CEO-ul Kiwi Finance.

    Anca Bidian mai spune că anul 2020 a fost unul foarte solicitant, ciudat şi alert, iar fiecare zi a fost asemenea unui experiment. „Am avut tot timpul în minte că lumea nu se opreşte în loc şi am adaptat rapid toate procesele, modul de lucru şi de viaţă. În plină pandemie am trecut printr-un due diligence cu multe premiere şi pentru noi şi pentru bidderi, pentru că nimeni nu mai făcuse asta exclusiv online. Am terminat prima fază a proiectului nostru digital şi am lansat prima platformă de brokeraj cu propriul motor de eligibilitate din Europa Centrală şi de Est. La finalul anului, am încheiat cu succes tranzacţia cu OLX Group şi am închis anul cu cele mai bune rezultate din istoria KIWI.”

    Din perspectiva achiziţiei Kiwi Finance de către grupul OLX, Anca Bidian susţine că a fost o asociere care a venit aproape firesc. „Casa şi banii în acelaşi loc” este un concept validat în economiile mature, aşa că această asociere a venit aproape firesc. Un mare jucător în piaţa de real estate alături de cel mai relevant broker de credite aduc o noutate şi, în acelaşi timp, marchează un nou ciclu de dezvoltare în industria de real estate rezidenţial din România. KIWI funcţionează foarte bine în acest ecosistem, tocmai pentru că este o asociere naturală. În 2022 ne propunem acelaşi obiectiv pe care îl avem în fiecare an, să creştem mai mult decât piaţa şi astfel să câştigăm constant cota de piaţă, atât în industria bancară, cât şi în cea a brokerilor de credit. În acelaşi timp vrem să fim mai aproape atât de clienţi, cât şi de piaţa imobiliară, prin parteneriatele cu Storia.ro şi OLX”, a mai explicat Anca Bidian.

    Potrivit analizelor Kiwi Finance, piaţa imobiliară îşi va reduce ritmul de creştere pe locuinţe noi şi va intra pe un platou temporar de unităţi finalizate. Această situaţie este conjuncturală şi este dată în principal de proiectele amânate din 2020, de disfuncţionalităţile din laturile de aprovizionare şi de presiunea preţurilor materialelor de construcţii. „Banii vor fi în continuare ieftini, ceea ce va alimenta cererea, însă cu foarte mare presiune pe ofertă, pentru că nu se va cumpăra «la orice preţ». Din acest punct de vedere, cred că provocarea anului 2022 va fi pe ofertă, pentru a rămâne în zona de accesibilitate a cererii”, a mai adăugat CEO-ul companiei. În 2021, numărul tranzacţiilor prin credit ipotecar a crescut faţă de plata cash, iar compania are o segmentare relativ clară a profilului de client, susţine Anca Bidian. „În general, persoanele care nu se califică la un credit aleg plata cash, dacă au şi banii, bineînţeles. Segmentul de clienţi creditabili şi cu o educaţie financiară apelează aproape fără excepţie la un credit ipotecar, chiar dacă au sumele necesare pe cont sau cu atât mai mult cu cât au banii pe cont”, spune CEO-ul.

    Maturizarea economiei, cultura financiară şi generaţiile noi intrate în piaţa muncii cresc gradul de intermediere financiară, care este principalul vector de creştere. „Un alt trend măsurat este proporţia de credite ipotecare acordate cu ajutorul brokerilor de credite, care a ajuns la aproape 34% din totalul de credite standard în 2021, adică 1 din 3 clienţi apelează la un broker de credit. Pandemia a fost un accelerator pe acest parcurs şi cu siguranţă acest trend va continua în acelaşi ritm şi în anii următori – din estimările noastre, brokerii vor intermedia 50% din totalul de credite ipotecare în aproximativ 4-5 ani”, a mai adăugat Anca Bidian. Astfel, anul 2021 este cel mai bun an din istoria de 18 ani a companiei, iar estimările pentru finalul anului sunt de un volum de credite intermediate de 1,5 miliarde de lei şi o creştere a numărului de clienţi între 30% şi 35% faţă de 2020. „Volumul creditelor ipotecare a crescut mai mult decât piaţa imobiliară, ceea ce înseamnă că a crescut numărul tranzacţiilor imobiliare finalizate prin credit. Cred că anul acesta va fi anul în care proporţia credit versus plata integrală va balansa în favoarea creditului ipotecar, ceea ce arată categoric un nivel de maturitate al pieţei”, susţine Anca Bidian. Din perspectiva portofoliului companiei, creditele ipotecare reprezintă 87% din totalul volumelor de credite intermediate, iar restul de 13% sunt credite de nevoi personale. Din totalul creditelor ipotecare, aproximativ 10% sunt credite de construcţii, aflate pe o cerere crescătoare în ultimii ani. De asemenea, circa 99% din creditele ipotecare au fost acordate în lei, iar 1% în euro. „În primele şapte luni ale anului, KIWI Finance a intermediat credite în valoare de aproape 900 de milioane de lei, în creştere cu 48% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Creditele intermediate în perioada ianuarie-iulie 2021 reprezintă 75% din întreaga activitate de intermediere pe tot parcursul anului 2020”, a mai adăugat Anca Bidian.

  • Miliardarul John Paulson, devenit celebru după ce a pariat pe spargerea bulei imobiliare din SUA, spune că piaţa criptomonedelor reprezintă o bulă lipsită de valoare: „N-aş recomanda nimănui să investească în criptomonede”

    De când John Paulson a pariat împotriva pieţei imobiliare din Statele Unite în urmă cu peste un deceniu, oamenii l-au întrebat constant cu privire la următoarea sa tranzacţie majoră, scrie Bloomberg.

    Miliardarul nu a găsit nimic ce ar putea să concureze cu short-ul realizat în urmă cu peste zece ani, neputând să egaleze cei 20 de miliarde de dolari pe care i-a câştigat împreună cu mai mulţi investitori în momentul în care creditele ipotecare subprime s-au prăbuşit şi au provocat cea mai gravă criză financiară de la Marea Depresiune a anilor 1930.

    Însă acum, la 14 ani de la spargerea bulei imobiliare din America, Paulson observă din nou semnele unei speculări excesive.

    Paulson, 65 de ani, a devenit tot mai preocupat vis-a-vis de majorarea preţurilor, inflaţia putând să crească peste aşteptări în viitorul apropiat. În acest sens, aurul, pe care l-a susţinut constant de-a lungul ultimilor ani, reprezintă o unealtă puternică în faţa fenomenului inflaţionist, a declarat Paulson în cadrul unei emisiuni Bloomberg.

    Cele mai dure cuvinte au fost îndreptate asupra celor mai în vogă investiţii ale actualei perioade. În medie, SPAC-urile (Special Purpose Acquisition Companies) vor fi un pariu pierzător, în timp ce criptomonedele sunt o bulă care „se va dovedi lipsită de valoare”.

    Un SPAC este o firmă creată cu scopul de a strânge bani printr-o listare pe bursă ca ulterior să cumpere o altă companie. Totodată, un SPAC nu are acţiuni comerciale: nu produce nimic, nu vinde nimic.

    „N-aş recomanda nimănui să investească în monede digitale”, spune Paulson.

    Cel mai probabil, afirmaţia va genera un val de critici, în condiţiile în care activele digitale au surclasat în mod evident performanţa aurului din ultimii ani. De altfel, palmaresul lui Paulson este mixt de la pariul lansat asupra pieţei imobiliare, acesta transformându-şi anul trecut fondul de hedging într-o afacere de familie, după ce activele au scăzut de la 38 de miliarde de dolari în 2011 la 9 miliarde de dolari în 2019.

    Valoarea de piaţă a celei mai valoroase criptomonede de lume, Bitcoinul, ajunge astăzi la 898 de miliarde de dolari, conform datelor agregate de Coindesk. Preţul unui Bitcoin se află pe minus cu 1,4% în ultimele 24 de ore, atingând circa 47.700 dolari.

     

  • Cât mai cresc preţurile în imobiliare?

    „În opinia mea, la finalul acestui an vom avea o creştere de un digit an/an faţă de anul trecut, de aproximativ 7-8%”, răspunde Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, la întrebarea aflată pe buzele tuturor celor care îşi caută o locuinţă, după cum s-a văzut şi în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Ritmul noilor construcţii, precum şi locuinţele de vânzare din piaţa secundară (imobiliarele vechi) nu îndestulează cererea existentă în piaţă în prezent, prin urmare nu este de mirare că şi preţul se află pe un trend crescător. 

    Anca Bidian observă însă că cererea crescută din imobiliare nu este una subită, ci se alimentează constant de aproximativ 7 ani. Motivele sunt multiple: mobilitatea forţei de muncă, pe piaţa muncii a intrat o generaţie nouă, standardul de viaţă a crescut, precum şi faptul că în România există cea mai mare aglomerare a familiilor pe metrul pătrat într-o locuinţă. Migraţia alimentează de asemenea acest trend crescător, iar natalitatea – chiar dacă este scăzută – aduce generaţii noi în căutare de locuinţe. 

    Chiar şi aşa, mai e cale lungă până să ajungem la media UE când vine vorba despre numărul locuinţelor căutate de europeni. „Noi avem o cerere de locuinţe noi de 1 milion de unităţi pentru următorii ani. Este calculat că dacă vom păstra ritmul actual de construcţii putem să acomodăm această cerere şi să ajungem la media UE în vreo 50 de ani. Acestea sunt date validate, comunicate, prin urmare ritmul de construcţii, chiar dacă a crescut în ultimii ani, tot nu îndestulează cererea nouă”, explică Anca Bidian. 

    Dincolo de mecanismul cererii şi ofertei, piaţa imobiliară este strâns legată de evoluţia celorlalte industrii şi indicatori economici ai ţării. Un alt parametru important în mecanismul preţurilor, mai ales în contextul actual, ţine de evoluţia preţurilor materialelor de construcţii, un domeniu influenţat semnificativ de pandemie. „Observăm cu toţii ce se întâmplă cu preţurile materialelor de construcţii la nivel internaţional – acestea au avut lanţurile de aprovizionare fracturate din cauza pandemiei. Un impact în preţurile materialelor de construcţii o are şi relaţia comercială contondentă a marilor puteri cu China cu consecinţe directe în fluxurile tradiţionale de importuri.”

    La toate acestea se adaugă lipsa forţei de muncă, ce aduce presiuni suplimentare în industria construcţiilor şi, în consecinţă, în imobiliare. „Toate acestea se reflectă în preţuri, nu numai la noi, ci în toată lumea. Există însă instrumente – deopotrivă fiscale, precum şi monetare – în care presiunea aceasta poate fi ţinută în frâu, prin care să existe supape de respiro, până la reglarea pieţei. De aceea, în opinia mea, anul acesta creşterea va fi sustenabilă şi nu vom intra în zona de încălzire a pieţei imobiliare. Trebuie să luăm în considerare şi „supapa” veniturilor care contrabalansează tendinţa de creştere necontrolată a caselor. Cu alte cuvinte, preţurile pot creşte, dar doar până la limita la care există masa critică de cumpărători.”

    Totuşi, Anca Bidian punctează că predicţiile referitoare la preţuri sunt greu de validat, în contextul în care pe piaţa locală nu există o instituţie publică axată pe stabilirea unor indicatori validaţi în imobiliare. „Există entităţi private care fac diverse calcule, dar preţul real al tranzacţiilor nu este centralizat şi analizat de o instituţie publică. Un indice imobiliar trebuie să fie  o medie ponderată, pe regiuni, şi să se bazeze pe preţul de tranzacţionare şi nu pe preţurile din anunţuri.” 

    Ea este optimistă însă şi crede – în baza nivelului de maturitate la care se află piaţa în prezent – că vor exista în curând astfel de analize, care să includă preţurile tranzacţiilor, nu doar preţurile la care sunt postate locuinţele, aşa cum procedează în prezent entităţile private care analizează piaţa. 

    „Piaţa imobiliară din România a depăşit faza speculativă prin care am trecut imediat post-aderare şi acum suntem într-o altă etapă, de pre-maturitate, de young adults. În aceasta este dominant canalul de tranzacţii pentru locuit, apoi cel al micilor investitori, axaţi pe cumpărări la a doua, a treia locuinţă, pentru închiriat. Ştim că piaţa chiriilor a fost efervescentă şi cu siguranţă se va relua această efervescenţă post-pandemie. Componenta speculativă, care era dominantă în 2007-2008, există în continuare, dar este de o cu totul altă factură – randamente 5-7% şi cel puţin pe termen mediu.”

    Or, această structură a pieţei imobiliare indică o pre-maturitate, care implică şi evitarea unor surprize neplăcute, care sunt specifice pieţelor speculative. 

    „Pe o piaţă sănătoasă şi aflată în echilibru, când sunt tulburări economice în lume, scade numărul de tranzacţii, nu se duc preţurile în cap. Acesta este mersul lucrurilor dintotdeauna, iar acum, în România, preţurile sunt bine aliniate cu piaţa, cu veniturile medii”, conchide specialistul.

    Citiţi mai multe despre cum vă puteţi lua un credit, dar şi despre felul în care va evolua piaţa rezidenţială în continuare în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro în care Anca Bidian, CEO KIWI Finance, a răspuns celor mai multe dintre nedumeririle clienţilor în materie de creditare.

    ·       Anca Bidian e CEO KIWI Finance, parte a OLX Group. A fondat prima companie de intermediere credite din România, în 2003, atunci sub denumirea Gemini Consulting, astăzi KIWI Finance. De curând a fost recunoscută cu un Lifetime Achievement în Finance Award la gala Business Arena unde s-au acordat premiile pentru cele mai admirate femei din business.

    ·       Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare.  

  • Dragoş Damian, CEO Terapia Cluj: “Doctore, ai un milion de euro dacă îmi vinzi mie terenul Terapia!”. Imobiliarele din Cluj-Napoca, câteva consideraţii de la un nespecialist adunate într-o opinie nesponsorizată de dezvoltatori, agenţi, brokeri sau bănci

    Oferta de mai sus in care mi se propunea o suma generoasa drept comision daca as fi facilitat vanzarea terenului Terapia (circa 20 hectare intravilan, in ceea ce fusese zona industriala din Nord-Estul Clujului) am primit-o in 2017 de la un foarte cunoscut dezvoltator imobiliar. Au urmat alte oferte, nu intelegeam foarte bine de ce atata interes, zona era (atunci) periferica, se spunea ca este poluata, existau probleme cu proprietarii de terenuri din vecinatate, etc.

    Am chemat consultanti sa ma lumineze, si au facut-o. In 2016 s-a aprobat PUG-ul orasului si in amplasament nu se mai putea construi industrial (UTR, RiM, servitute, etc), asadar zonei i se dadea startul pentru rezidential si comercial.

    Din 2017 de la prima “propunere indecenta” si pana astazi (chiar si dupa pandemie, cand exista tot interesul sa avem fabrici de medicamente in tara) tot apare cate o oferta si cate un “imbold” de a ma face sa ma las pagubas si sa vand terenul. Ba apare un IT-ist care spune ca zona de manufactura e moarta – ii spun ca aduc anual la buget mai mult decat top 10 firme de IT din Cluj la un loc – ba un consilier local care spune ca zona este poluata – ii spun ca activitatile sunt nepoluante si ca mai mult ca sigur ca strada Motilor din centrul Clujului este la fel de poluata ca zona industrala din Nord-Est. Si, previzibil, au aparut presiuni si constrangeri administrative pentru care a trebuit sa merg prin tribunale si sa afirm ceea ce este in ultima instanta un drept constitutional, cel asupra proprietatii.

    Intre timp am pierdut o investitie de 2,5 milioane de Euro intr-un centru de calitate si acum probabil une de 4 milioane de Euro pentru ca este putin probabil sa pot construi un hub logistic pentru Europa, nu pot nici macar sa regenerez imprejmuirea sau peisagistica. Iar zona este impanzita de blocuri care continua sa se construiasca inestetic intr-un ritm ametitor.

    Dar, destul cu vaicareala, daca Romania nu vrea fabrici atunci o sa importam medicamentele din Ungaria, Cehia si Polonia, tari unde industria este strategica. Iar analistii vor fi surprinsi, din nou, ca avem deficit de balanta comerciala.

    Opinia asta este doar ca sa-l completez pe Dragos Dragoteanu, pe care-l urmaresc cu placere. Cluj-Napoca va continua sa construiasca blocuri si se va extinde in toate punctele cardinale, fara oprire, fara mila, fara frontiere, incetinit probabil doar de lipsa fortei de munca, infrastructura si utilitati. Iar preturile vor fi pe masura, un intreg esafodaj de dezvoltatori, agenti, brokeri si banci lucreaza sa le creasca pentru ca apoi sa nu declare tranzactiile la valoarea reala.

    Cumparatori sunt cu ghiotura. Parintii din judetele satelite investesc in apartamente in speranta ca intr-o zi copiii lor vor fi studenti in Cluj – pana atunci le dau in chirie. Alti oameni cumpara apartamente la gandul ca decat sa-ti tii banii in banci, care deja dau semnale de dobanzi negative, mai bine ii investesti in caramizi si betoane. Altii le cumpara acum pentru ca prind bine povestile ca pandemia va mai dura si le se vor bloca banii, ca se scumpesc materialele de constructii sau ca vine “mama tuturor crizelor” – Roubini dixit – si nu vor avea ce face cu banii din banci. Altii pur si simplu au bani si nu au auzit de bursa, bitcoin, business angel, start-up-uri si unicorn-uri.

    Asadar, in Cluj-Napoca se va construi foarte mult si vinde scump in continuare – atentie insa, daca nu sunteti dezvoltatori de loc din oras sau nu aveti relatiile necesare, mai bine lasati-va pagubasi.

    Dragoş Damian este şeful producă­to­rului de medicamente Terapia Cluj.

     

     

     

     

     

     

     

  • “Piaţa imobiliară a explodat şi preţurile au luat-o razna”?

     E greu sa combati fenomenul de turma, pe un subiect la care tot romanu-i priceput. Pe langa fotbal, politica, agricultura si turism, cred ca imobiliarele inca sunt in top trei „specializari” ale cetateanului care stie tot si are opinii „avizate”.

        Sa incepem cu inceputul. Pe cea mai efervescenta piata din Romania, la Cluj, orasul cu cea mai mare crestere economica din…Europa (ati citit corect!), s-a facut recent o tranzactie reala si serioasa, in acord cu realitatea din teren, nu cu imaginatia din mintea unora.

    https://ziare.com/stiri/eveniment/ubb-cumparat-40-milioane-lei-hotelul-deveni-noul-sediu-facultatii-drept-1690274

    La un calcul simplu, ajungem la concluzia ca pretul de tranzactionare pe mp construit a fost de 1.000 (una mie) euro, in buricul targului, ultracentral/ prime-location (nu la marginea orasului), hotel de 5 stele (nu vreo cazatura/ruina parasita). Adica, pret oficial, de necontestat, fara smecherii! De ce nu s-a vandut cu 3.000 sau 5.000 euro/mp? Nu stiu! Intrebati „specialistii” din imobiliare, care au anuntat ca piata a luat-o razna.

        Pentru cei care striga sus si tare ca preturile in imobiliare au explodat, le propun o mica plimbare, prin oras. In orice oras, incepind cu Capitala, orice centru universitar sau oras mic de provincie. Daca in 2-300 de pasi nu vedeti minimum 2-3 bannere cu „de vanzare”/”de inchiriat” la balcoane sau in ferestre, va rog sa ma injurati. Daca vedeti, poate va puneti niste intrebari… Ca sa nu mai pun in discutie cam cate spatii comerciale stau goale cu anunturi – cat casa – in vitrine, de peste un an, pe mai toate strazile comerciale importante!

        Au crescut preturile la materiale de constructii? Asa, si? Ce treaba are asta cu tranzactiile reale, subliniez reale, din piata. Oricum dezvoltatorii mergeau la profit ban pe ban, adica 100%. Pe dezvoltatorii ii costa 500 euro/mp construit, acum ii costa 600-650 euro/mp. Vindeau oricum cu 1.200-1.300 euro/mp. Dintr-un asa castig chiar poti sa mai lasi de la tine, daca vrei sa te dezvolti ca investitor pe termen lung.

        Ca sa nu mai aduc aminte de piata inchirierilor. Mii si mii de apartamente zac goale, statistic, ultracentral si in toate cartierele patriei, de luni si luni de zile. Pai daca piata a explodat, nu credeti voi, chibitii din imobiliare, ca un potential chirias ar fi cautat mult si bine o locuinta si nu ar fi gasit/nu si-ar fi permis. Daca preturile la chirii au scazut oficial cu 20-30%, de ce nu au crescut si ele odata cu pretul materialelor de constructii?

        Pe vremea lui Ceausescu, economia functiona pe stocuri. Oamenii muncii produceau ca sa raporteze productii record. Si chiar produceau, chiar daca nu se cauta ceea ce livrau si totul statea in asteptare. De aceea au sucombat majoritatea fabricilor si uzinelor din perioada comunista, care acum au fost inlocuite de cartiere rezidentiale. Daca va intrebati ce legatura are asta cu piata imobiliara va spun care este opinia mea.

        In lipsa unor alternative de investitii viabile, oamenii prefera inca sa cumpere case/apartamente, a se citi si fiare/betoane/caramizi/termopane, in speranta ca investitia lor va produce oricum mai mult decat primesc daca tin banii la banca. In actualul context economic, raportat si la pietele mature din occident, banii investiti intr-o locuita se amortizeaza in minimum 30 de ani, daca au noroc de chiriasi buni si permanenti. Putini tin cont de acest calcul simplu.

         Pentru cei care iau credit prin programul Prima casa sau cum se mai numeste acum, chiar nu conteaza pretul atat de mult. Ei vor o locuinta acum, si chiar au nevoie de ea. Punct! Ca platesc 280, 320 sau 360 euro rata lunara la creditul oferit cu „generozitate” de banci, nu mai are nicio relevanta. Dorinta e mai mare decat fluctuatia preturilor materialelor de constructii sau trendul pietei.

        In concluzie, nu trebuie sa luati de buna opinia mea. E doar o alta viziune asupra pietei imobiliare. Veti gasi infinit mai multe articole ale celor interesati sa vanda, cat mai scump, sau sa intermedieze la preturi record. E dreptul lor sa incerce si unii chiar reusesc. Romania este tara cu cel mai mare procent de proprietari de imobile, undeva peste 96 %. Parca te simti mai bine cu 2-3-4 proprietati, chiar daca stau nefolosite si nu produc, decat sa te uiti la un cont cu cateva zerouri, care nu-ti spune nimic.

        Cei mai multi merg pe principiul „mai bine sa fie, decat sa n-ai”. Oamenii de business simt si cauta oportunitati si afaceri imobiliare, fara sa depinda de conjuncturi.