BusinessMagazin

Tag: real estate

  • Real Estate. Optimism în oraşul lui Eminescu

    Deşi numărul de tranzacţii din piaţa rezidenţială este în scădere, perspectivele pentru proiectele din Iaşi rămân optimiste, fiind într-o continuă dezvoltare şi susţinute de cerere constantă şi proiecte în curs de construcţie, după cum observă Alina Istina, manager de vânzări al Royal Town din oraşul lui Eminescu. O susţin şi cifrele: respectiv un procent de 90% de rezervări din totalul apartamentelor ce vor fi livrate de companie anul următor.

     

    S-a observat o uşoară schimbare în comportamentul cumpărătorilor – ei iau decizia de achiziţie într-o perioadă mai lungă decât făceau în urmă cu unu, doi sau chiar trei ani, când a fost perioada cea mai bună pentru companie. De asemenea, ei se interesează de toate aspectele ce ţin de proprietatea respectivă – fie că vorbim despre cele juridice, de tehnice şi, bineînţeles, de gradul de apreciere a proprietăţii achiziţionate. Oamenii sunt din ce în ce mai informaţi şi nu au nevoie de foarte multe detalii din partea noastră şi, deşi iau decizia mai greu, o iau într-un final”, a observat Alina Istina, manager de vânzări în cadrul Royal Town din Iaşi, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    De asemenea, spune că, în pofida contextului economic actual, oamenii fac în continuare achiziţii „pe hârtie”: „A existat o uşoară scădere, dar nu este nimic de speriat – istoria ne arată că aceste cicluri se repetă. Adică dacă acum poate vedem o uşoară scădere, cu siguranţă anul viitor vor fi puţin mai multe tranzacţii, suntem optimişti cu privire la numărul de tranzacţii de anul viitor, cererea fiind constantă”.

    Construcţia complexului pe care ea îl reprezintă a început în anul 2017, iar în prezent acesta este format din 900 de apartamente finalizate, dispuse în şapte blocuri. Acestea au fost realizate etapizat, în trei faze. Anul acesta au obţinut autorizaţia de construire pentru următoarea etapă, care va presupune construcţia a încă patru blocuri cu peste 460 de apartamente – cu un termen de finalizare previzionat în următorii trei ani. În acelaşi timp, se ocupă şi de avizarea următoarei etape, care va cuprinde încă trei blocuri.

    Carte de vizită:

    1. Lucrează în domeniul imobiliar de 4 ani când a devenit manager de vânzări Royal Town;

    2. Şi-a început cariera în domeniul financiar, ca senior financial analist în cadrul BCR; iar apoi a lucrat în domeniul comunicării, precum şi în vânzări;

    3. Şi-a luat licenţa în sociologie (2012) şi a urmat şi un program masteral în resurse umane în cadrul Universităţii Alexandru Ioan Cuza din Iaşi.

    Printre particularităţile complexului se numără faptul că în cadrul acestuia se regăsesc supermarketuri, farmacii, săli de sport, terenuri de tenis, de câmp, locuri de joacă exterioară pentru copii, after school, saloane de înfrumuseţare, cabinete medicale etc.

    „Investiţia de până acum în acest proiect a ajuns la 36 de milioane de euro, iar etapa a patra va cuprinde o altă investiţie, în valoare de 15 milioane de euro. Evident, aceste investiţii au fost realizate etapizat pe parcursul construcţiei”, descrie Alina Istina valoarea investiţiilor de până acum în proiect. Proiectul are un singur investitor, Ruslan Rotaru, conform precizărilor ei.

    Dacă cele 900 de apartamente finalizate deja sunt vândute integral, cel de-al optulea bloc din complex este rezervat în procent de 90%, termenul de predare pentru acesta fiind de aproximativ un an. „De asemenea, desfăşurăm vânzări pentru cel de-al zecelea bloc, care se va preda în 20 de luni şi pentru care am ajuns la un procent de rezervări de 30%.”Proiectul include apartamente cu o cameră, două şi trei camere, iar în ceea ce priveşte preţurile, acestea pornesc de la 70.000 de euro pentru un apartament format dintr-o cameră sau două, iar în ceea ce priveşte pragul de sus, acesta poate ajunge la 140.000 euro pentru un apartament cu trei camere. 25% dintre clienţi aleg varianta de finanţare prin rate la dezvoltator, opţiune oferită de Royal Town, însă majoritatea achiziţiilor se fac în continuare din fonduri proprii.

    Ea observă că, în pofida contextului economic actual, oamenii fac în continuare achiziţii „pe hârtie”: „Nu a scăzut numărul pentru acest tip de achiziţie – acesta rămâne în continuare cel mai bun moment pentru achiziţie şi este ales în continuare de cumpărătorii noştri. A existat o uşoară scădere, dar nu este nimic de speriat – istoria ne arată că aceste cicluri se repetă. Adică dacă acum poate vedem o uşoară scădere, cu siguranţă anul viitor vor fi puţin mai multe tranzacţii, suntem optimişti cu privire la numărul de tranzacţii de anul viitor, cererea fiind constantă”. Profilul clienţilor? „Putem să spunem că din punct de vedere financiar, clienţii sunt cei care au venituri medii înspre mari, cu studii superioare, care lucrează în domenii precum cel  medical, cele universitare şi de construcţii, conform statisticii noastre, cele mai mulţi. Cei mai mulţi cumpărători sunt bărbaţii cu vârstele cuprinse între 25 şi 45 de ani. De asemenea, sunt persoane care sunt foarte educate din punct de vedere financiar, care ştiu să calculeze randamentul unei locuinţe pe care o achiziţionează în complexul nostru, dar sunt educate şi din punct de vedere tehnic, recunoscând anumite particularităţi ale locuinţelor.”„Suntem optimişti când vine vorba despre piaţa rezidenţială din Iaşi – aceasta este încă în dezvoltare. Iaşiul este un pol economic important şi în continuare proiectele vor fi construite. Cererea este constantă, în schimb oferta este uşor mai redusă”, a mai spus Alina Istina.   ■

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din DISCUŢIA cu Alina Istina, manager de vânzări, Royal Town:

    1. Cum funcţionează tipul de achiziţie off-plan, din stadiul de proiect?
    La fel ca în cazul altor proiecte, şi la noi, în acest stadiu sau în cel de început de construcţie, preţurile sunt mai mici. Unul dintre avantajele cele mai mari ar fi faptul că dacă achiziţionezi astfel, îţi poţi alege tipul de apartament pe care ţi-l doreşti, având în vedere că noi oferim cam 15 tipuri de compartimentări în portofoliul nostru. Ai posibilitatea de a-ţi alege, pe lângă numărul de camere şi tipul compartimentării, şi finisaje sau culori. 

    2. Luaţi în calcul dezvoltarea unui proiect destinat chiriilor, având în vedere evoluţia recentă a acestei pieţe?
    Nu, nu este nişa noastră, în schimb departamentul nostru de vânzări se ocupă şi de închiriere, astfel încât să îi ajutăm pe investitori să-şi închirieze apartamentele. Într-adevăr, anul acesta am observat şi în cazul complexului nostru o creştere de circa 15% pentru partea de chirii şi pot spune că vara aceasta chiar nu am făcut faţă evoluţiei cererii. Adică cererea a fost mult mai mare decât oferta disponibilă în blocuri, ceea ce ne bucură şi confirmă investitorilor că au făcut o alegere bună la momentul potrivit.

    3. Cum funcţionează achiziţia prin rate la dezvoltator?
    Fiecare proiect are politica lui internă în ceea ce priveşte ratele la dezvoltator. E un fel de credit, dar nu la bancă, ci direct la societatea dezvoltatoare unde clienţii cumpără respectiva locuinţă. Se achită un avans la semnarea contractului, iar ulterior, perioada plăţii pentru diferenţa de preţ se alege împreună cu cumpărătorul, prin achitare în tranşe lunare, pe o perioadă de câţiva ani. N-aş putea să-ţi dau un termen maxim de returnare a acestor tranşe, însă majoritatea clienţilor aleg o perioadă scurtă – mai ales când vine vorba despre persoanele care lucrează în străinătate şi se întorc în România. Nu avem  dobânzi, ca în cazul băncilor, dar există câte o formulă de calcul specifică fiecărei societăţi dezvoltatoare în funcţie de termenul de predare, dar şi de perioada aleasă, de rate, şi de avans. Din punctul de vedere al preţului, este o variantă de finanţare similară unui credit bancar, însă pe o perioadă mult mai scurtă. Spre deosebire de bănci, în cazul acestor metode de plată avansul nostru este mai mare – ceea ce înseamnă că clientul este deja eligibil. Mulţi dintre clienţi achită jumătate din valoarea apartamentului şi ulterior încep să plătească ratele.

  • Real Estate. Cum poţi să redesenezi locuinţe, dar şi percepţii, în piaţa serviciilor de arhitectură şi design?

    Arhitecta Roxana Dan a studiat şi chiar lucrat în afara ţării, dar s-a întors acasă mizând pe potenţialul unei pieţe aflate în creştere. Pare că nu a greşit, având în vedere că post-pandemie, românii sunt din ce în ce mai atenţi la influenţa pe care o are spaţiul în care trăiesc asupra vieţii lor. Loc de creştere însă mai este.

     

    De mic copil am ştiut că voi deveni arhitect. Tatăl meu este constructor şi pot să zic că am ajuns destul de des, copil fiind, pe şantiere. Am avut şi înclinaţie înspre desen, bricolaj – cred că şi asta a avut destul de multă greutate, dar cred că şi părinţii m-au ghidat în direcţia aceasta”, îşi descrie Roxana Dan alegerea profesională timpurie în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Ea a studiat şi în afara ţării şi a şi lucrat în străinătate, astfel că are un termen de comparaţie când vine vorba de nivelul de dezvoltare a pieţei locale. „Cred că este destul de greu la noi cu arhitectura – încă este un serviciu  pe care clienţii nu prea îl înţeleg. Mulţi dintre ei nici nu îl solicită, cred că nu au nevoie de arhitect, însă este o piaţă în creştere. În ultimii ani mai ales se caută foarte mult servicii de design interior, dar am întâlnit şi clienţi atenţi la cultura vizuală, care ne ascultă în totalitate şi care doresc să fie educaţi, adică întreabă şi vor să înţeleagă ceea ce facem”. S-a întors acasă mai ales pentru familie, dar şi pentru că ea considera că există loc de creştere pe această piaţă: „Îţi doreşti să lucrezi undeva unde chiar poţi să vii cu ceva nou – într-o piaţă suprasaturată e mai greu să faci asta”. După revenirea în ţară, a lucrat mai întâi ca angajat, iar în 2016 a înfiinţat propriul studio de arhitectură, Studium on Space. A început cu proiecte de amenajări interioare, axate mai ales pe reconversia unor spaţii deja existente, iar ulterior a trecut la refaţadizare şi la amenajare exterioară şi interioară. „După ce am dobândit mai multă experienţă pe cont propriu,  am migrat în zona de HoReCa şi am lucrat la proiecte de hoteluri, de pensiuni, restaurante, iar ulterior au început să vină clienţi cu locuinţe către noi, astfel că am început să creştem şi în zona aceasta”, descrie ea evoluţia studioului de arhitectură. În acest moment lucrează cu o echipă de opt oameni –  „Suntem practic împărţiţi. Unii dintre noi se ocupă de partea de ofertare sau de management ai şantierelor, nu se ocupă de randări, de proiectare”.

    Bugetul unei amenajări este relativ – variind în funcţie de produsele folosite, evident, mobilierul customizat fiind cel mai scump.

     Cel mai recent proiect în care s-a implicat este Edenholz, un ansamblu de locuinţe pasive construit în localitatea Tunari din apropiere de Bucureşti. „Edenholz este un proiect care are o abordare normală”, descrie ea acest proiect. „Vine cu o normalitate care la noi în România poate este percepută ca fiind spectaculoasă. Proiectul are trotuar, în contextul în care sunt foarte multe ansambluri rezidenţiale construite în Bucureşti care nu au trotuar, are finisaje de calitate folosite atât la interior cât şi la exterior. Nu vezi cabluri, burlane, totul este ascuns, totul este proiectat în detaliu”, descrie arhitecta câteva din particularităţile proiectului.  De asemenea, locuinţele din ansamblu sunt verzi, adică vin cu panouri fotovoltaice, cu pompe de căldură şi alte tehnologii care asigură pasivitatea locuinţe. Proiectul include 22 de locuinţe individuale, toate construite deja, iar până în prezent au vândut 80% din ansamblu. „Cred că până la finalul anului va trebui să închidem tot proiectul.” Preţurile variază în funcţie de numărul de camere şi porneşte de la 320.000 de euro pentru o locuinţă pe care ei o descriu drept standard, care are o suprafaţă de 140 de metri pătraţi, iar casa cu cea mai mare suprafaţă se întinde pe 200 de metri pătraţi. În ceea ce priveşte pragul cel mai de sus al preţului, spune că nu l-au fixat cu clientul încă. Cine sunt clienţii? „Avem şi clienţi străini, doi, dar restul sunt români. Sunt fie oameni de business, IT-şti sau medici.” În ceea ce priveşte contextul economic actual, Roxana Dan observă că oamenii sunt mult mai calculaţi, dar vânzările lor merg bine: „Locuinţele noastre sunt nişte locuinţe premium şi în momentul de faţă nu prea avem competiţie, aşadar, vânzările au mers destul de bine din acest punct de vedere. A existat un vid în piaţă pe zona de proiecte high-end. În ultimii ani s-au construit câteva proiecte mai în centru, să zic, la nivelul acesta, dar cu preţuri  inaccesibile. Cred că proiectele bune se vând foarte repede.”  

     

    Carte de vizită Roxana Dan:

    1. În perioada 2010-2017 a studiat arhitectură, urbanism şi design interior – a început studiile la Universitatea Ion Mincu din Bucureşti, iar pe parcursul anilor de studenţie a fost plecată cu burse la Universitatea Tehnică din Stuttgart, la Universitatea Tehnică din Berlin şi la Tsinghua University în Beijing;

    2. Pe perioada studiilor s-a implicat în multe proiecte cu scop umanitar, a fost chiar o perioadă plecată în Sri Lanka unde s-a implicat în procesul de proiectare a unei şcoli;

    3. După finalizarea studiilor, a început stagiatura în biroul lui Atilla Kim, şi a decis că e momentul să îşi înfiinţeze propriul birou de arhitectură, Studium on Space;

    4. În 2019 a lansat şi propriul brand de bijuterii, Lisa&Co.

     

    4 întrebări şi răspunsuri din discuţia cu Roxana Dan

     

    1. Ce îşi doresc românii să aibă în casele lor? Există vreun trend care se distinge din discuţiile cu ei?

    Am observat că majoritatea clienţilor vor un birou acasă. Toată lumea a lucrat de acasă, oamenii au învăţat că este mai comod aşa, că se economiseşte  timp, deci au nevoie de un spaţiu de lucru. Toţi îşi doresc o curte sau o grădină foarte frumos amenajată şi pot să zic că am început să văd un accent mai mare pe frumos decât pe practică. Înainte, toată lumea ne cerea să fie practică locuinţa şi estetica nu conta atât de mult. Însă în ultima vreme am văzut că primează frumosul.

    2. Cerinţe atipice din partea clienţilor?

    Cerinţe mai atipice avem în fiecare zi. Pot să zic că locuinţele aduc mereu provocări noi, e vorba despre noutăţile tehnologice mai ales şi pentru noi. Oamenii vor multă tehnologie – avem foarte multe lucruri care trebuie integrate în locuinţă înainte ca pereţii să fie închişi.

    3. De ce să apelăm la un arhitect când ne amenajăm locuinţa?

    Un arhitect întoarce un spaţiu pe toate părţile – se gândeşte la ce merge foarte bine şi la ce nu merge – practic cineva face foarte multă muncă şi îşi bate foarte mult capul până când îţi oferă un plan de amenajare şi o randare. Şi eu cred că este un serviciu complet justificat prin care se economisesc foarte multe costuri şi care apoi are un impact pozitiv asupra vieţii tale, asupra mediului în care trăieşti, care te influenţează destul de mult.

    4. Cum a evoluat piaţa serviciilor de arhitectură şi de amenajare în contextul actual?

    Oamenii sunt mult mai rezervaţi în ceea ce priveşte achiziţionarea locuinţelor, au crescut foarte mult dobânzile în primul rând şi în al doilea rând, pandemia şi războiul au adus anumite semne de întrebare. Însă pot să vorbesc şi de o creştere a interesului pentru a avea o locuinţă mai frumoasă, pentru a avea o curte bine şi frumos amenajată, pentru a avea un birou acasă, pentru că toată lumea pe perioada pandemiei a lucrat de acasă şi cumva această tendinţă s-a menţinut şi acum, având în vedere că foarte multe persoane lucrează încă remote.

  • Certificarea verde, dincolo de nice to have

    Sustenabilitatea nu mai este demult un buzzword în piaţa imobiliară, iar certificările verzi şi angajamentul faţă de ESG sunt din ce în ce mai importante pentru investitori şi chiriaşi. Despre cum se reflectă aceste tendinţe şi în cifre a povestit Andrei Ianculescu, head of project management la Cushman & Wakefield Echinox, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

     

     

    În România avem peste 550 de proprietăţi certificate verde, potrivit informaţiilor citate de expertul Cushman & Wakefield Echinox, iar dezvoltatorii imobiliari, atât cu capital românesc, cât şi cu capital internaţional, încep să certifice întregul portofoliu, investiţiile în acest domeniu fiind în creştere. Proiectele de regenerare urbană câştigă teren, aducând o contribuţie importantă la transformarea zonelor industriale în spaţii multifuncţionale cu multiple avantaje. „Când vine vorba despre sustenabilitate trebuie să facem o diferenţiere între diferiţii actori din piaţă pentru că măsurile sunt diferite între un dezvoltator, proprietar şi chiriaş. În real estate, în termeni de sustenabilitate ne referim în general la certificarea verde şi la amprenta de carbon; o certificare verde poate aduce numeroase avantaje, cum ar fi creşterea valorii chiriei, creşterea  valorii de vânzare,  iar investitorii instituţionali încep din ce în ce mai mult să nu mai fie interesaţi de clădiri necertificate şi sunt tot mai atenţi chiar şi la nivelul de certificare”, a explicat Andrei Ianculescu. El observă că certificarea verde aduce tot mai multe avantaje, inclusiv când vine vorba despre creşterea valorii chiriei şi a valorii de vânzare a proprietăţilor. Chiriaşii devin tot mai interesaţi de aspectele ESG (Environmental, Social, Governance) şi de certificarea verde în procesul de selecţie a spaţiilor închiriate. Clădirile certificate verde presupun costuri de utilizare mai reduse, fiind avantajoase din perspectiva sustenabilităţii şi a eficienţei energetice. În contextul discuţiei, Andrei Ianculescu subliniază că orice clădire poate fi certificată, iar nivelul de certificare depinde de eficienţa acesteia. Clădirile cu cel mai înalt standard de certificare aduc beneficii semnificative angajaţilor şi chiriaşilor, contribuind la un mediu mai sănătos şi mai eficient din punct de vedere energetic. Expertul evidenţiază însă şi că certificarea verde implică costuri de construcţie mai ridicate, reprezentând o provocare pentru dezvoltatori. Acest aspect explică faptul că majoritatea clădirilor certificate provin din sectoarele de retail, office şi industrial, în timp ce sectorul rezidenţial rămâne în urmă din perspectiva certificărilor. „Vorbim odată despre chiriaşii care îşi reduc costurile, dar trebuie să îi privim şi pe dezvoltatorii cărora le cresc costurile de construcţie: o clădire verde, la un standard ridicat, înseamnă costuri de construcţie cu aproximativ 20% mai mari. Nu orice investitor este interesat să facă lucrul acesta, motiv pentru care majoritatea clădirilor certificate vin din zonele de retail, office şi industrial – rezidenţial aproape nu există pentru că dezvoltatorul vinde, nu-l mai interesează utilizarea spaţiului şi costurile reduse. Încă în zona rezidenţială, publicul nu este educat neapărat să se uite în partea aceasta din cauza  elementului de educaţie.”

    Expertul aminteşte şi de proiectele de regenerare urbană, însă sesizează lipsa implicării statului în aceste direcţii: „Acestea sunt făcute majoritar de persoane juridice private, nu de stat – vedem transformarea unor zone industriale din  Bucureşti în proprietăţi cu multiple funcţiuni – retail office hotel ş.a.m.d. – fac parte din această regenerare urbană; Braşovul are un proiect destul de cunoscut de regenerare urbană, care este făcut, din păcate, de privat – iar Clujul este printre puţinele oraşe din România unde merită să se certifice o clădire din perspectiva poate a unui impozit mai redus. Acolo şi administraţia locală a înţeles avantajul pe care îl au inclusiv oraşul şi comunitatea dacă investitorii îşi certifică clădirile şi oferă posibilitatea unui impozit mai redus”. Andrei Ianculescu subliniază că aceste proiecte ar trebui să beneficieze şi de implicarea statului român, de avantaje fiscale şi de parteneriate public-private. „Toate aceste proiecte de regenerare urbană în mod normal n-ar trebui să fie făcute fără statul român; din câte ştiu în Bucureşti nu există niciun avantaj fiscal pentru acest tip de proiecte, nu există parteneriate de tip public privat în aceste direcţii şi, din câte ştiu eu, niciuna dintre clădirile statului nu are o certificare verde – nici măcar una dintre clădirile emblematice ale ţării – Palatul Parlamentului.”   

    Carte de vizită:

    1. Este head of project Management la Cushman & Wakefield Echinox, rol pe care îl deţine din septembrie 2019, când s-a şi alăturat acestei companii;

    2. Şi-a construit întreaga carieră în domeniul imobiliarelor, în care a intrat în anul 2001, ca sales & property manager, de unde a evoluat ulterior în roluri precum: real estate development manager, operations manager, real estate director, managing partner;

    3. A absolvit Facultatea de Relaţii Economice Internaţionale la Academia de Studii Economice din Bucureşti şi un program masteral în real estate management în cadrul aceleiaşi instituţii.

    Sursa: LinkedIN

    Trei întrebări cheie despre sustenabilitate pentru Andrei Ianculescu

    1. Ce tipuri de clădiri pot fi certificate ca fiind verzi ?

    Orice clădire este certificabilă – dar nivelul de certificare este dat de eficienţa clădirii. O clădire certificată care are cel mai înalt standard de certificare clar va aduce beneficii chiriaşului şi angajaţilor care lucrează în acea clădire, dacă vorbim despre spaţii de birouri. Pe lângă partea de optimizare de utilităţi şi costurile directe pentru utilizarea spaţiului, există şi acele avantaje de wellbeing pentru angajaţii din clădirea respectivă: nivelul aportului de aer proaspăt, de lumină naturală în spaţiul respectiv, folosirea de materiale naturale, de materiale reciclabile, mai mult spaţiu pentru angajat, să aduci casa la birou practic şi să ai absolut tot ce ai nevoie acolo: inclusiv, să spunem, o grădiniţă pentru copil, magazine de orice fel. Apropierea dintre cele două elemente (locul de muncă şi casă – n.red.) a devenit un element important, precum şi modul în care se face transportul de la casă la birou.

    2. În ce etape se certifică o clădire?

    Când se certifică o clădire, există trei etape – faza de proiectare, execuţie şi administrare/management a clădirii – dacă vorbim despre construcţie, managementul deşeurilor este extrem de important, do mare problemă sunt deşeurile din construcţii – există dezvoltatori care ignoră această zonă şi nu fac certificare în această fază pentru că este grea, o fac doar pe partea de administrare, post-construcţie; dar ca să faci a doua fază bine, e bine ca măcar să fii atent în primă fază cum proiectezi clădirea, la ce nivel de standard şi ce echipamente foloseşti, astfel încât să-ţi fie uşoară certificarea în fazele postconstrucţie.

    3. Este sustenabilitatea doar un buzzword?

    Dincolo de costurile mai reduse ale chiriaşilor şi de avantajele unei clădiri eficente energetic, investitorii nu se mai uită doar dacă o certificare există – ci unde a obţinut punctele cele mai multe clădirea respectivă în vederea obţinerii certificării. (…)

  • Muncă hibrid, record pe măsură

    Chiar dacă a debutat mai lent, piaţa office se îndreaptă spre un nou record şi ar putea să depăşească suprafaţa de 400.000 de metri pătraţi tranzacţionaţi până la finalul anului. Totuşi, vorbim despre un record „hibrid”: aproximativ jumătate din suprafaţa spaţiilor de birouri tranzacţionate este reprezentată de contractele noi, spre deosebire de 80% în anul  de „normalitate” 2019.

     

    Atunci când analizăm dinamica ocupării spaţiilor de birouri, trebuie să ţinem cont implicit de cererea pentru acestea. În anul 2023, primul trimestru a reprezentat o provocare, dar, începând cu trimestrul doi, am remarcat o creştere semnificativă a cererii, acesta devenind unul dintre cele mai prolifice trimestre din ultimii ani”, a spus Monica Vasile, director office agency la Cushman & Wakefield Echinox, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Ea observă că tranzacţiile au atins cifre remarcabile din punctul de vedere al suprafeţelor în T2, ajungând până la 135.000 de metri pătraţi, iar în total, în prima jumătate a anului, s-au acumulat în jur de 190.000 de metri pătraţi: „Dacă acest ritm se menţine şi în trimestrele trei şi patru, există speranţa de a atinge un record de 400.000 de metri pătraţi (tranzacţionaţi pe piaţa românească de birouri – n.red.), ceea ce ar însemna un nou record”. Ea oferă spre comparaţie anul 2019, unul dintre cei mai prosperi ani în domeniul imobiliar, când pe piaţa de birouri s-au închiriat 390.000 de metri pătraţi. „Dacă în 2023 reuşim să atingem acest prag, vom putea vorbi cu certitudine despre un record. Totuşi, comparând cu anul 2019, observăm o modificare în raportul dintre tranzacţiile noi şi reînnoirile de contracte. În 2019, 80% dintre tranzacţii erau noi, în timp ce în 2023, această proporţie a scăzut la 50-60%, restul reprezentând reînnoiri de contracte. Este remarcabil faptul că aceste reînnoiri s-au realizat pe suprafeţe semnificative, iar diminuarea spaţiilor nu a fost vizibilă în acest context.”

    În ceea ce priveşte efervescenţa pe piaţă, oportunităţile au fost sesizate mai ales de companiile care au închiriat suprafeţe mari, situându-se anterior în zone uşor descentralizate, în clădiri mai vechi, cu accesibilitate mai redusă la transportul public şi mai puţine facilităţi. Aceste companii au observat oportunitatea de a se reloca în suprafeţe optimizate, dar în locaţii mult mai bune din punctul de vedere al transportului public, uneori în zonele centrale, în clădiri noi, cu tehnologie superioară şi mai multe facilităţi. „Un aspect remarcabil este atitudinea deschisă a proprietarilor faţă de noile tendinţe, cum ar fi lucratul în sistem hibrid. Aceştia au înţeles nevoile companiilor şi, în toate cazurile discutate până acum, au fost găsite soluţii pentru optimizarea spaţiului şi a costurilor. Proprietarii au fost mereu receptivi şi au venit în întâmpinarea chiriaşilor, oferind susţinere în găsirea de soluţii de optimizare a spaţiului şi costurilor.” Trendurile din piaţă aduc o nouă perspectivă asupra conceptului de open space. Acesta a evoluat spre ceea ce numim acum „active space”, cu mai multe zone de colaborare, încurajând brainstormingul şi oferind angajaţilor o senzaţie de confort asemănătoare celei de acasă, beneficiind de mai mulţi metri pătraţi la dispoziţie, după cum observă Monica Vasile.

    Carte de vizită:

    1. Monica Vasile este director office agency Cushman & Wakefield Echinox de aproape 6 ani;

    2. Şi-a început cariera în cadrul acestei companii ca senior consultant, în anul 2008, de unde a evoluat ulterior înspre rolul de broker;

    3. A studiat administrarea afacerilor în cadrul Academei de Studii Economice din Bucureşti.

    Sursa: LinkedIn

    Reprezentanta Cushman and Wakefield Echinox observă că piaţa de birouri din Bucureşti şi din România în general este una emergentă. „Chiar dacă au fost construite clădiri în ultimii 10 ani, opţiunile nu au fost întotdeauna numeroase. Cu toate acestea, situaţia s-a schimbat, iar perspectivele sunt optimiste. Există oportunităţi de dezvoltare şi modernizare, cu accent pe a transforma clădirile existente în spaţii conforme cu cerinţele actuale şi pe construirea de noi proiecte în zone bine deservite de transportul public şi cu multiple facilităţi.” Această transformare se reflectă şi în creşterea preţului chiriilor în ultimul an şi jumătate: „Acum, vedem chirii cu preţuri cuprinse între 20 şi 22 de euro pe metrul pătrat în zonele centrale, precum şi în alte zone cheie ale oraşului. Comparativ cu alte capitale europene, precum Varşovia, Praga sau Budapesta, nivelul chiriilor în Bucureşti rămâne încă relativ scăzut, pornind de la 25 de euro în sus. Proiecţiile noastre pentru 2024 şi 2025 indică o creştere continuă a preţurilor chiriilor, având în vedere previziunile legate de livrările de spaţii de birouri. Este de aşteptat ca această tendinţă să fie influenţată de situaţia economică şi administrativă, mai ales că autorizaţiile sunt blocate iar rata de neocupare este în descreştere. Aşadar, este plauzibil ca preţurile chiriilor să cunoască o creştere.”

    Câştigătorii în acest context vor fi, pe termen lung, cu siguranţă cei care înţeleg noile tendinţe şi investesc în continuare în clădirile lor. „Aceştia vor moderniza clădirile mai vechi pentru a le aduce la un standard actual sau vor construi noi proiecte conforme cu cerinţele pieţei. Alegerea zonei de construcţie va avea un impact semnificativ, astfel încât vor fi favorizate zonele bine acoperite de transportul în comun, iar proiectele vor integra soluţii care să răspundă cerinţelor angajaţilor, incluzând spaţii pentru birouri, rezidenţiale şi comerciale, precum şi organizarea de evenimente pentru potenţialii chiriaşi.” În concluzie, piaţa de birouri va urma trendul în continuă creştere al economiei, livrările vor reveni la niveluri optime, iar piaţa ar urma să înregistreze o nouă ascensiune: „Este doar o chestiune de timp şi perseverenţă în a traversa acest impas. Proiecţiile noastre sunt optimiste şi ne aşteptăm la o redresare a pieţei, ducând-o din nou pe un trend ascendent”.     

    „Dacă ritmul actual se menţine şi în trimestrele trei şi patru, există speranţa de a atinge un record de 400.000 de metri pătraţi (tranzacţionaţi pe piaţa românească de birouri – n.red.), ceea ce ar însemna un nou record.” Monica Vasile, director office agency Cushman & Wakefield Echinox

    Trei întrebări cheie despre piaţa office pentru Monica Vasile, Cushman & Wakefield Echinox

    1. Câţi dintre angajaţi s-au întors la birou?

    Cu siguranţă, ne aflăm într-un moment în care se discută despre un sistem hibrid. Totuşi, acest aspect depinde în mare măsură de profilul fiecărei companii şi de nevoile specifice. În sectoarele producţiei, agriculturii, chimiei şi farmaceuticelor, unde prezenţa fizică la birou este vitală, observăm un procent relativ ridicat de întoarcere la birouri, situându-se între 60% şi 80% în unele cazuri. Pe de altă parte, în sectorul IT, unde tehnologia avansată este protagonistă, studiile arată că atât angajatorii, cât şi angajaţii au ajuns la concluzia că este benefic să lucrezi la birou cel puţin două-trei zile pe săptămână, având în vedere beneficiile, nu numai în ceea ce priveşte productivitatea, ci şi sănătatea mentală şi starea generală de bine. Aşadar, pentru piaţa office există semnale promiţătoare, iar optimismul este justificat în ceea ce priveşte reîntoarcerea angajaţilor în spaţiile tradiţionale de birouri.

    2. Există companii care au renunţat complet la această formă fizică de limitare a spaţiului de lucru?

    Spre norocul pieţei din România, nu întâlnim exemple extreme de renunţare la birouri. Din contră, cererea pentru spaţii de birouri este în continuă creştere, iar livrările pentru anii 2024 şi 2025 nu se ridică la nivelurile dorite sau anticipante. Cu toate acestea, unele companii au ales să-şi optimizeze spaţiul de birouri, fără să-l reducă neapărat. De fapt, accentul s-a pus pe optimizare, pe regândirea şi reconfigurarea acestuia pentru a-i face pe angajaţi să se simtă confortabil şi dornici să revină în spaţiile de birouri.

    3. Ce se va întâmpla cu acele clădiri care nu beneficiază de o bună deservire a transportului public şi a altor facilităţi?

    Este o întrebare legitimă. Chiar şi în cazul în care o clădire de birouri are o rată de ocupare mai mică, cum ar putea fi cazul  celor aflate în zonele mai puţin accesibile la transportul public, credem că există soluţii. Am observat că unii proprietari iau în considerare transformarea acestor clădiri în spaţii rezidenţiale. Astfel, se găsesc soluţii pentru fiecare situaţie şi este important să subliniem că problemele au existat şi înainte de pandemie.

  • Revenirea segmentului office în real estate

    Creşterea preţurilor la materialele de construcţii, criza legată de energie şi combustibil, inflaţia, blocarea autorizaţiilor de construcţie în Bucureşti, noua perspectivă a angajaţilor asupra modului de lucru, a echilibrului dintre viaţa personală şi cea profesională au influenţat dramatic piaţa de REAL ESTATE în segmentul de birouri. Emma Toma, Head of Office Division, AFI Europe România, povesteşte care sunt cele mai noi tendinţe în piaţa proiectelor de birouri, care este planul de dezvoltare a companiei în acest segment şi care sunt elementele cheie pe care este construită strategia pe termen lung.

    „Dacă-i musai, cu plăcere”, spune un proverb românesc. Argumente pro şi contra muncii la birou versus din orice alt loc (acasă sau aiurea) se găsesc deopotrivă pe listele angajaţilor, dar şi ale companiilor care le plătesc lefurile, şi variază mult în funcţie de domeniul de activitate. Cert este că numărul angajaţilor care se întorc la birouri este tot mai mare. „Pe piaţa de birouri, o provocare importantă a ultimilor ani se leagă de întoarcerea la munca de la sediul firmelor a angajaţilor din diverse domenii. Ultimii trei ani au adus provocări importante la nivel global, culminând cu creşterea preţurilor la materiale de construcţii, criza legată de energie şi combustibil, dar şi inflaţia, care a avut un impact semnificativ.

    În acelaşi timp, mai ales în Bucureşti, blocarea permiselor de urbanism (PUZ) a influenţat în mod semnificativ dezvoltarea imobiliară pe segmentul office”, declară Emma Toma, Head of Office Division, AFI Europe România. În orice caz, adaugă tot ea, dinamica din sfera noilor spaţii de birouri arată o tendinţă promiţătoare: „Dacă în 2021 majoritatea celor 50.000 mp GLA (Gross leaseable area – suprafaţă închiriabilă) au fost prelungiri de contracte, în 2022, 80% din cei 47.000 mp
    GLA tranzacţionaţi în portofoliul nostru au fost reprezentate de contracte noi”. Piaţa de birouri reunea în prima parte a anului trecut 4,3 milioane de mp, din care 76% se regăsesc în Capitală, conform studiului Romania Office Destination, lansat de CBRE, citat de reprezentanta AFI România. Rata de neocupare a segmentului de office a ajuns la 12% în 2022.

     

    Înainte şi după

    Piaţa de real estate e ciclică şi este inevitabil ca activitatea jucătorilor din segmentul de birouri să fie ocazional afectată de diverse crize, punctează Emma Toma. Dacă înainte de pandemie, în Bucureşti, stocurile nou livrate se apropiau de 400.000 mp GLA anual, între 2020 şi 2021 s-a înregistrat o scădere importantă, de aproximativ 40%. „La finalul lui 2022, trendul s-a inversat şi ne-am apropiat din nou de nivelul înregistrat în 2019”, argumentează reprezentanta companiei. „Întrucât ne-am dublat portofoliul în 2021, care acum reuneşte o suprafaţă de birouri de 300.000 mp, ne-am consolidat pozitia pe piaţă şi în acest moment prioritatea noatră principală este de a ne alinia la cele mai riguroase standarde europene de sustenabilitate.

    Acesta însă nu este un subiect nou pentru noi – AFI Park 1 are primul certificat LEED Gold Core & Shell de pe piaţa din România şi am obţinut certificări LEED sau BREEAM pentru toate clădirile de birouri din portofoliul nostru. La începutul anului trecut am obţinut şi certificarea WELL Health-Safety pentru toate proiectele noastre de pe piaţa locală iar în ultimul trimestru din 2022 am început procesul de certificare LEED Zero Carbon, o ţintă pe care estimăm că o vom atinge în a doua parte a anului viitor”, afirmă Emma Toma. „Credem că un viitor profitabil nu poate fi decât unul construit pe sustenabilitate, iar soluţiile pentru clădirile de birouri pe termen lung vor aduce doar avantaje chiriaşilor noştri, care prioritizează tot mai mult, de la an la an, responsabiltatea faţă de mediu”, adaugă Emma Toma. Tot ea complează că pe perioada anilor de pandemie, grija principală echipei pe care o conduce a fost, „sănătatea şi siguranţa chiriaşilor noştri. Din 2021 până acum, am investit peste 1 milion de euro în cel mai modern sistem Bi-Polar de ionizare şi purificare a aerului, care a fost instalat în toate clădirile de birouri din portofoliul nostru”.

    CARTE DE VIZITĂ

    Emma Toma, head of office division, AFI Europe România

    Are o experienţă de peste 20 de ani în piaţa de real estate din România, cu precădere în segmentele de birouri şi rezidenţial. A fost numită leasing manager al diviziei de birouri a AFI România în 2012. Acum coordonează un portofoliu care reuneşte şapte proiecte ce găzduiesc birouri – AFI Park, AFI Tech Park, AFI Lakeview, AFI Park Floreasca, AFI Victoriei Plaza, AFI Park Braşov, AFI Park Timişoara. Aceste proiecte reunesc o suprafaţă închiriabilă de 300.000 mp.

    Pentru a asigura confort, stare de bine şi productivitate pentru toţi ocupanţii clădirilor de birouri, calitatea mediului de la interior este asigurată printr-o ventilaţie îmbunătăţită, furnizarea unei cantităţi mai mari de aer proaspăt, reducerea poluanţilor din aer emişi de materialele de contrucţii şi confort temic adecvat sau acces la lumină naturală. „În plus, am investit circa 2,5 milioane de euro pentru a renova zonele comune de la AFI Lakeview şi 1,5 milioane de euro pentru a crea noi zone de relaxare în holurile clădirilor de birouri de la AFI Park Timişoara. Toţi aceşti paşi sunt destinaţi pentru a sprijini fenomenul de întoarcere la birouri a echipelor chiriaşilor noştri”, declară Emma Toma. Despre pandemie, tot ea adaugă: „Credem că orice criză aduce cu sine şi oportunităţi, şi de data aceasta a ajutat la diferenţierea proiectelor de birouri solide de cele mai puţin competitive, evidenţiindu-le pe cele care au soluţii complete şi complexe pentru companiile multinaţionale care fie fac primii paşi pe piaţa din România, fie îşi dezvoltă operaţiunile curente”.

     

    Noi investiţii

    În ce priveşte investiţiile noi, pe parcursul ultimilor doi ani, AFI Europe a lucrat cu precădere la trei proiecte noi – AFI Arad, primul parc de retail dezvoltat de AFI Europe în România, care ocupă o arie construită de 30.600 mp, AFI Tech Park 2, a doua fază a proiectului de birouri de clasa A cu o suprafaţă de 71.000 mp, şi a început construcţia AFI Home North în Bucureşti, ca parte a unui nou segment de business pe care îl dezvoltă în România – built to rent (BtR, construit pentru a fi închiriat) – pe o suprafaţă de aproximativ 10.200 mp, în trei clădiri care vor găzdui în jur de 370 de apartamente. Pe segmentul de birouri, a lansat contrucţia celui mai nou proiect, AFI Loft, cu o suprafaţă de 16.000 mp GLA, construit deasupra mall-ului AFI Cotroceni. „Pandemia a testat rezilienţa companiilor şi noi am realizat în 2020 o tranzacţie de 300 de milioane de euro, cea mai importantă din domeniul real estate până la acel moment”, declară Emma Toma. AFI Europe a preluat de la NEPI Rockcastle – AFI Park din Bucureşti, AFI Timişoara, AFI Lakeview şi AFI Victoriei Plaza din Bucureşti. Mai mult, adaugă reprezentanta companiei, pe perioada pandemiei „am inaugurat proiecte de birouri în întreaga ţară, ca recenta modernizare a AFI Lakeview, o clădire de birouri clasa A, cu o suprafaţă de 25.500 mp, amplasată în zona de centru-nord a Bucureştiului, la fel ca şi noul proiect de la Braşov. Dar asta nu e tot, recent am intensificat investiţiile în spaţii moderne de birouri prin lansarea celei de-a doua faze a proiectului AFI Tech Parc campus, am finalizat galeria comercială din AFI City Bucureştii Noi şi am început construcţia parcului AFI Arad, dar şi AFI Loft, deasupra AFI Cotroceni”.

     

    Tendinţe în piaţa de birouri

    Pandemia a marcat o schimbare de la modelul clasic de muncă, în cadrul birourilor, spre unul hibrid, în care angajaţii companiilor merg „la serviciu” în medie 3-4 zile pe săptămână, dar suprafaţa pe care sunt găzduiţi se menţine la aceleaşi dimensiuni. „Am observat în plus beneficiile logistice ale fenomenului de lucru hibrid şi vom avea în vedere acest aspect pentru toate clădirile noastre de birouri”, afirmă Emma Toma. Tot ea spune că este vizibilă o cerere tot mai mare pentru proiecte de birouri deopotrivă în Capitală dar şi în ţară, pentru că oamenii revin la birouri sau în sistem hibrid şi tot mai multe companii deschid huburi în oraşele mari. Din pricina blocajelor pentru autorizaţii de construcţii, în Bucureşti sunt puţine proiecte în construcţie, iar dezvoltatorii şi chiriaşii îşi îndreaptă tot mai mult atenţia către proiecte regionale. „Dezvoltarea la nivel regional este de asemenea o prioritate pentru strategia noastră, de aceea investim în oraşe cu potenţial, de pildă Timişoara – prin proiectul de birouri clasă A – AFI Park Timişoara, care reuneşte cinci clădiri cu o suprafaţă totală de 48.000 mp GLA, chiar în inima oraşului. Un alt exemplu este Braşov, unde avem un proiect mixt, pentru că AFI Braşov integrează un centru de retail şi două clădiri de birouri de tip A, pe o suprafaţă totală de 25.000 mp GLA. În plus, vom finaliza în curând AFI Arad, primul parc de retail dezvoltat de AFI Europe în România, cu o suprafaţă construită de 30.600 mp”, spune Emma Toma. Ea atrage atenţia că sunt avantaje multiple care derivă din investiţiile care ţintesc alte zone în afara Capitalei, de la costurile mai competitive de a acomoda o afacere într-o zonă cu chirii mai mici până la costul forţei de muncă şi timpii mai mici pentru drumul spre şi dinspre birou. În plus, afirmă reprezentanta AFI Europe România, „dezvoltarea oraşelor şi a infrastructurii de transport, cum este cazul aeroportului din Braşov, şi schimbarea de perspectivă asupra modului de lucru au făcut marile oraşe tot mai atractive şi suntem încântaţi să ne numărăm printre printre dezvoltatorii activi pe pieţele regionale”.

     

    La birou, acasă sau… pe plajă?

    O altă schimbare importantă care influenţează piaţa de office este legată de faptul că acum munca nu se mai desfăşoară doar la birou. Modalitatea flexibilă de lucru din ultimii ani a schimbat fundamental vieţile profesionale ale celor care muncesc şi relaţia lor cu spaţiile de birouri. Salariaţii acum se aşteaptă la înţelegere şi adaptabilitate din partea angajatorului în ce priveşte programul, unde şi cum lucrează. Pentru ca spaţiile de muncă să rămână relevante, trebuie să devină mai primitoare, sigure şi eficiente, adaptate realităţii din prezent, punctează Emma Toma.

    Ca urmare, companiile trebuie să creeze acum spaţii care servesc şi încurajează acest tip de interacţiune, care în mod obişnuit nu poate avea loc de la distanţă, indiferent că este vorba de brainstorming, întâlniri sau alte tipuri de interacţiuni. „Acest fenomen l-am remarcat şi noi în rândul chiriaşilor noştri. Companii cu care colaborăm de ani buni îşi regândesc spaţiile de lucru pentru a se alinia contextului actual, în vreme ce noii parteneri ridică în discuţie idei specifice inspirate de spaţiile de tip lucru hibrid. În ce ne priveşte, suntem dispuşi să punem în practică aceste cerinţe”, declară Emma Toma. Pe de altă parte, punctează ea, nu există cerinţe legale în ce priveşte spaţiul minim necesar unui angajat la birou, singurele restricţii, pentru fiecare proiect, fiind cele legate de siguranţa şi securitatea la incendiu.

    „Cu toate acestea, la începutul pandemiei tendinţa era de a aloca mai mult spaţiu pentru activităţile de relaxare şi cele comune, iar companiile care ne sunt chiriaşi făceau eforturi de a oferi astfel de spaţii de dimensiuni generoase, încercând să aducă din confortul de acasă la locul de muncă. Acum însă, accentul cade mai mult pe flexibilitatea şi versatilitatea acestor spaţii”, explică reprezentanta AFI Europe România. Cât priveşte fenomenul lucrului de acasă faţă de munca la birou, depinde mult de tipul de activitate. Angajaţii din IT&C preferă într-o măsură mai mare să lucreze de la distanţă, în timp ce activitatea celor din alte domenii s-a dovedit a se desfăşura mai bine la birou. „Oricum, în proiecte de birouri ca AFI Lakeview, AFI Park Floreasca şi AFI Tech Park, gradul de întoarcere la birou se apropie de 90%. Ca tendinţă, toţi chiriaşii noştri preferă un mediu de lucru de tip hibrid şi dacă anterior întoarcerea la birou s-a realizat treptat, în prezent lucrurile s-au stabilizat şi este preferată regula care impune prezenţa la birou trei sau patru zile din săptămână”, afirmă Emma Toma.

     

    O privire spre viitor

    Datele din piaţă arată că perioada 2024-2025 va aduce circa 400.000 mp de spaţii noi de birouri, dat fiind că mulţi dintre dezvoltatorii locali îşi reiau investiţiile, chiar şi în ciuda creşterii preţului materialelor de construcţie. „Afacerile privesc anul viitor cu prudenţă, în contextul actual de incertitudine economică globală. În acest sens, suntem pregătiţi să asigurăm chiriaşilor noştri acces la o flexibilitate sporită în modul în care îşi aleg spaţiile de birouri.” Majoritatea chiriaşilor AFI Europe România sunt companii multinaţionale, iar durata contractelor de închiriere cu aceştia este de minimun cinci ani. „Mai mult, în ultimele trimestre au fost mulţi chiriaşi care au ales să-şi securizeze spaţiile pentru perioade şi mai lungi, de până la 7-10 ani, ceea ce denotă o stabilitate în evoluţia pieţei”, spune Emma Toma. Ea enumeră, între avantajele oferite de spaţiile din portofoliul companiei calitatea acestora, amplasarea în zone foarte bune, investiţiile pe termen lung ce vizează sustenabilitatea şi apartenenţa la AFI Club, o reţea exclusivistă, care pune la dispoziţia angajaţilor chiriaşilor avantaje şi discounturi pentru servicii şi produse la care au acces în proximitatea locului de muncă. „Birourile influenţează în mod decisiv echilibrul dintre viaţa personală şi cea profesională, mai ales dacă sunt clădiri moderne, eficiente energetic şi durabile, care oferă chiriaşilor spaţii care încurajează colaborarea, creativitatea şi acordă o atenţie deosebită sănătăţii, siguranţei şi bunăstării acestora. Recomandarea noastră ar fi ca orice companie să se uite la proiecte mixte care includ birouri, spaţii comerciale şi de servicii (cum ar fi clinici de sănătate, facilităţi sportive, îngrijire pentru copii etc.), deoarece acestea oferă angajaţilor timpul necesar şi perspective mai bune pentru echilibrul dintre muncă şi viaţa personală, deoarece au servicii esenţiale în apropiere, ajutându-i să petreacă mai puţin timp în trafic”, afirmă Emma Toma. Tot ea menţionează că clădirile moderne de birouri sunt chiar mai eficiente din punct de vedere energetic decât majoritatea caselor şi pot ajuta angajaţii să-şi diminueze impactul asupra mediului. „Chiriaşii au acum nevoie de mai multă flexibilitate în modul în care îşi proiectează spaţiul de birou, dar iau în considerare şi felul în care acesta poate fi reutilizat şi adaptat pentru a se potrivi modelului de lucru hibrid. Chiriaşii doresc proiecte de birouri durabile şi eficiente din punct de vedere energetic, nu numai pentru a-i ajuta să optimizeze costurile, ci şi pentru a asigura o amprentă de carbon mai mică şi conformitatea cu standardele ESG”, mai spune reprezentanta AFI Europe România. De asemenea, companiile caută dezvoltatori care să le ofere un mediu de lucru modern, sigur şi sănătos pentru angajaţi, în care aceştia să simtă ca parte dintr-o comunitate, dar în acelaşi timp să aibă tot ce au nevoie în imediata apropiere. „Aş spune că a existat o schimbare dictată de noul mod în care oamenii lucrează acum şi abordează munca şi viaţa de la birou. Dacă în trecut birourile erau axate pe eficienţă, acum sunt mai centrate social; nu mai sunt un loc în care oamenii vin pentru că trebuie, ci pentru că vor – pentru că vor să socializeze şi să se lege cu colegii lor, să lucreze la proiecte comune, să facă brainstorming şi să aibă întâlniri în persoană. În acelaşi timp, cu toţii suntem acum mai conştienţi atât de nevoile noastre, cât şi de impactul asupra mediului, astfel încât sustenabilitatea devine o prioritate”, conchide Emma Toma.   

     

    5 tendinţe în piaţa de birouri postpandemie

     

    MUNCA ÎN REGIM HIBRID: Cum efectele pandemiei se estompează, tot mai mulţi angajaţi se întorc la birouri, dar munca în regim hibrid continuă să fie o realitate.

    FLEXIBILITATEA: Ca rezultat al muncii de la distanţă şi în regim hibrid, afacerile vor trebui să găsească moduri creative de a apela la alte variante de design al spaţiilor de birouri pentru a fi nu doar mai moderne, ci şi pentru a invita la creativitate şi colaborare. Biroul va deveni treptat un hub social.

    SUSTENABILITATE: Creşte tot mai mult presiunea în ce priveşte investiţii mai importante în domenii ca mediu, social şi de guvernare, astfel încât companiile va trebui să vizeze sustenabilitatea în construcţia strategiei de dezvoltare a proiectelor lor de birouri.

    PROIECTE CU DESTINAŢIE MULTIPLĂ: componentele de birouri, retail, rezidenţial destinat închirierii devin tot mai populare şi necesare. Clădirile de birouri care includ spaţii comerciale şi pentru servicii sunt utile pentru angajaţi. Dacă în ecuaţie intră şi spaţiile rezidenţiale de închiriat, echilibrul dintre viaţa profesională şi cea profesională are de câştigat.

    PROIECTE REGIONALE: Deoarece creşte numărul multinaţionalelor care încep să investească în alte oraşe cu potenţial din România, Capitala se transformă lent într-unul dintre multele centre economice ale ţării, iar industria devine tot mai descentralizată, diversă şi rezilientă.

     

     

    Portofoliu de birouri

    AFI Europe este prezentă în Polonia, Republica Cehă, Slovacia, Ungaria şi SEE. În România, compania este prezentă din 2005 şi deţine două centre comerciale (AFI Cotroceni şi AFI Ploieşti) şi un portofoliu cu şapte clădiri de birouri, cu o suprafaţă totală de 300.000 mp. AFI Europe şi-a declarat recent interesul pentru a prelua Casa Radio, unul dintre cele mai mari proiecte de real estate neterminate din Bucureşti. Proiectele de office din portofoliul companiei sunt:

     

    AFI Park: amplasat în Bucureşti, lângă AFI Cotroceni, reuneşte cinci clădiri de birouri cu o suprafaţă de 70.000 mp GLA.

    AFI Tech Park:  este un proiect dezvoltat în trei faze, care va avea o suprafaţă totală de 70.000 mp GLA. Prima fază, care a vizat 22.000 mp GLA, a fost livrată în 2018, a doua fază (24.500 mp GLA) a fost livrată în 2022. Proiectul este dezvoltat în Bucureşti, în apropiere de Palatul Parlamentului.

    AFI Victoriei Plaza: aflat tot în Bucureşti, în Piaţa Victoriei, proiectul găzduieşte 6.810 mp GLA de birouri clasă A.

    AFI Park Braşov: este un proiect mixt care reuneşte cel mai mare centru comercial din Braşov (cu o suprafaţă închiriabilă de 45.000 mp GLA) şi, două clădiri de birouri care vor avea o suprafaţă totală de 25.000 mp GLA.

    AFI Lakeview: amplasat în Bucureşti, pe Bdul Barbu Văcărescu, reuneşte 25.500 mp GLA de birouri de clasă A.

    AFI Park Floreasca: se află în zona Floreasca din Capitală şi reuneşte două clădiri de birouri care au o suprafaţă totală de 35.500 mp GLA.

    AFI Park Timişoara: este un proiect care reuneşte cinci clădiri amplasate în inima oraşului, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 48.000 mp GLA, destinaţi deopotrivă clienţilor din segmentul office dar şi retail.

  • Rezilienţă şi iar rezilienţă

    Reprezentanţii pieţei imobiliare consideră că măsurile fiscale propuse de Guvern, printre care creşterea pragului de TVA de la 5 la 9% pentru proprietăţile care costă mai puţin de 600.000 de lei, ar putea duce la un blocaj în industria deja afectată de evenimentele ultimilor ani, precum şi la scăderea nivelului de atractivitate al ţării ca potenţial de investiţii. Îşi va dovedi piaţa imobiliară încă o dată rezilienţa?

     

    Industria imobiliară a traversat în ultimii ani numeroase provocări, de la pandemia de COVID şi restricţiile care au afectat atât segmentul de office, cât şi pe cel de retail, la inflaţia galopantă, cu creşteri de costuri ce nu puteau fi previzionate nici măcar pe termen scurt. Apoi, războiul de la graniţă ce a debutat în februarie 2022 a avut un impact emoţional extrem de mare în cererea rezidenţială, ce s-a văzut instant în scăderea numărului de unităţi vândute. Totuşi, până în prezent, la nivel naţional industriile construcţiilor şi imobiliare au fost dinamice şi au contribuit cel mai mult la revenirea economiei după impactul pandemiei de COVID”, a spus Despina Ponomarenco, preşedinte al Asociaţiei Bucureşti Real Estate Club (BREC), într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Reprezentanţii pieţei imobiliare consideră că piaţa va trebui să îşi demonstreze încă o dată rezilienţa, dacă măsurile fiscale propuse de guvern, printre care creşterea pragului de TVA de la 5 la 9%, s-ar pune în aplicare. „De-a lungul acestor ani s-a tot vorbit despre căderea şi prăbuşirea industriei, iar ea şi-a dovedit rezilienţa în această perioadă – însă din această vară discutăm despre o nouă povară: măsurile fiscale propuse recent, printre care creşterea TVA de la 5% la 9% pentru proprietăţile care costă cub 600.000 de lei, măsură care vine la pachet cu alte măsuri ce vizează industria de construcţii, cum ar fi eliminarea  unor facilităţi fiscale. Practic toate acestea coroborate vor avea un efect devastator pentru întreaga industrie de imobiliare şi construcţii,  industrie care generează 30% din PIB – şi, totodată, pentru gradul de accesibilitate a locuinţelor”, a subliniat preşedintele BREC în cadrul emisiunii. Ea a observat de altfel că anul acesta s-au văzut primele scăderi în piaţa rezidenţială, o consecinţă a tuturor provocărilor din ultimii ani: „Era evident că se va întâmpla acest lucru odată cu creşterea dobânzilor, a fost afectat segmentul de mass-market, care era clar dependent de finanţări bancare – însă pe segmentele superioare ale pieţei rezidenţiale vedem că lucrurile nu s-au oprit”. În ceea ce priveşte Capitala, aceasta  se confruntă cu o provocare specifică, ce ţine de incertitudinea referitoare la PUZ-urile blocate şi la un nou PUG (Planuri Urbanistice Zonale şi Plan Urbanistic General – n.red.): „Dintr-un studiu efectuat de noi anul trecut, pierderea din valoare adăugată în economie estimată pentru 2026 este de peste 10 miliarde de euro din cauza acestui blocaj”. 70% dintre tranzacţiile de anul acesta din Bucureşti au fost realizate cu cash, potrivit celor mai recente informaţii ale Despinei Ponomarenco, ceea ce arată atât o rezilienţă a industriei, cât şi a economiei în general. „E un lucru bun că există cash în piaţă şi un lucru bun că banii aceştia sunt investiţi în imobiliare. Să nu uităm că şi Bucureştiul, şi România, în general, au un stoc vechi de locuinţe – trăim înghesuiţi, în concluzie, este nevoie de locuinţe moderne, atât în Bucureşti, cât şi în marile centre regionale din ţară, iar pentru aceasta avem nevoie mai ales de predictibilitate. În prezent, guvernanţii schimbă regulile jocului în timpul jocului – sunt numeroase investiţii în derulare, care au planuri de afaceri în spate, dacă lucrurile se schimbă, asta va duce cu siguranţă la creşteri de preţuri şi la un blocaj al pieţei. Spre exemplu, odată cu schimbarea de TVA, nu se ştie ce se va întâmpla cu contractele deja semnate şi care vor fi livrate în anii următori.”

    Peste toate acestea vin noile măsuri fiscale discutate de guvern, care ar putea genera pierderi suplimentare la nivel de industrie, cât şi economie, în general. „Este crucial pentru această industrie să aibă predictibilitate – vorbim despre investitori care lucrează cu planuri de afaceri pe termen lung, iar ceea ce se întâmplă acum scade foarte mult atractivitatea României ca destinaţie de investiţie imobiliară – vorbim despre nişte investitori care sunt prezenţi pe piaţă şi sunt prezenţi şi în alte ţări din zonă – ceea ce ne dorim este tocmai să atragem investitori noi pentru a creşte calitatea produselor care se livrează în se livrează în Bucureşti şi devine aproape misiune imposibilă cu toate provocările pe care le vedem  în acest moment.” Care sunt soluţiile?  „Am îndemnat şi îndemnăm din nou la dialog şi ne-am dori ca guvernanţii să stea de vorbă cu reprezentanţii industriilor direct afectate de măsurile gândite de dumnealor, înţelegem provocările, dar pe de altă parte trebuie să existe şi o înţelegere a impactului acestor măsuri. Ideal ar fi să se renunţe la ele, întreaga industrie va fi afectată şi vorbim despre o industrie care generează 30% din PIB. Dacă se vor aplica, întreaga economie se va duce în jos.”

    Carte de vizită

    Despina Ponomarenco:

    1. Este, din noiembrie 2017, preşedinte al Asociaţiei Bucharest Real Estate Club (BREC), iar în noiembrie anul trecut a pus bazele Romania Property Club, o extensie la nivel naţional a BREC;

    2. Din 2009 lucrează ca mananging partner pentru Verbio;

    3. Şi-a început cariera în domeniul comunicarii, lucrând iniţial pentru CBRE, iar ulterior pentru Promenada Mall.

     

    Care sunt obiectivele BREC?

    Misiunea Bucharest Real Estate Club (BREC) este să promoveze piaţa imobiliară din Bucureşti prin generarea de conţinut şi dezbateri referitoare la calitatea generală a dezvoltării urbane, facilitând un impact şi un volum mai mare de tranzacţii. Promovează iniţiative educaţionale inovatoare cum ar fi real estate-ul şi totodată este o voce importantă în susţinerea industriei imobiliare, în dialogul cu autorităţile locale şi naţionale. Companiile membre în asociaţie sunt atât dezvoltatori şi investitori imobiliari, precum şi consultanţi, arhitecţi, designeri, constructori, project manageri, furnizori de materiale de construcţii, avocaţi, companii de property şi facility management, iar portofoliile lor sunt evaluate la peste 10 miliarde de euro. Au aproape şase ani de activitate, iar anul trecut s-au extins la nivel naţional prin Romania Property Club, cu scopul de a promova dezvoltarea imobiliară durabilă şi inovatoare cu impact pozitiv în marile centre regionale ale ţării. Printre iniţiativele BREC se numără un proiect educaţional care a ajuns la cea de-a patra ediţie şi este, potrivit Despinei Ponomarenco, primul program sută la sută privat de educaţie în sectorul imobiliar.

     

    Cum stau lucrurile pe alte segmente ale pieţei şi în alte oraşe?

    În ceea ce priveşte segmentul de retail al pieţei, Despina Ponomarenco întrezăreşte foarte mult potenţial, având în vedere dezvoltarea din ultimii ani a sectorului rezidenţial şi a nevoilor comunităţilor mari ce s-au conturat acolo. „Practic, aşa cum în oraşele mici de 20.000 – 30.000 de locuitori este nevoie de un parc de retail de cel puţin 5.000 de metri pătraţi, şi în aceste noi comunităţi este nevoie de acest gen de dezvoltări şi de acolo provine această principală oportunitate pentru jucătorii  din sectorul de retail, un sector despre care poate se vorbeşte mai puţin, dar despre care ar trebui să vorbim mai mult.” De asemenea, observă Ponomarenco referindu-se la o altă ramură a pieţei, Bucureştiul este subdimensionat în ceea ce priveşte capacitatea hotelieră, este nevoie atât de hoteluri mari de cinci şi patru stele cu capacitate mai mare, cât şi de centre de conferinţă. „Bucureştiul încă nu are un astfel de de centru, atât cu hotel, cât şi un centru expoziţional care să găzduiască mari evenimente, traininguri şi întâlniri ale companiilor multinaţionale prezente în România, iar lucrul acesta este valabil şi pentru oraşele regionale, pentru Cluj-Napoca, Timişoara, Braşov, Iaşi, Constanţa. Preşedintele BREC observă, referindu-se la investiţiile din provincie, că există diverşi jucători ce îşi dezvoltă componentele atât de office, cât şi pe cele de retail şi logistică. „Dintr-o analiză făcută de noi undeva la sfârşitul lunii iunie avem o imagine de ansamblu asupra celor mai mari proiecte în lucru din afara Bucureştiului pe zona de birouri: avem Iaşiul, poziţionându-se pe primul loc cu cele mai mari proiecte,  apoi Timişoara şi Braşovul în ceea ce priveşte retailul – cel mai mare proiect în dezvoltare fiind Prima Shopping Center, ce se întinde pe 70.000 de metri pătraţi. În ceea ce priveşte logistica, vedem oraşe precum Slatina, Oradea, Bacău şi Timişoara, aici se conturează cele mai mari proiecte logistice, este demnă de menţionat pentru oraşele regionale activitatea grupului Iulius – ei au finalizat anul acesta o investiţie semnificativă la Iaşi – probabil unul dintre cele mai mari proiecte de birouri inaugurate anul acesta, de 60.000 de metri pătraţi, Palas Campus, unde s-a conturat o comunitate foarte frumoasă. Vedem, de asemenea, o investiţie importantă pe care cei de la Iulius o vor derula la Cluj-Napoca, pe fosta platformă Carboxim, o investiţie semnificativă ce va schimba cu siguranţă zona respectivă, un proiect mixt cu multiple funcţiuni – de retail, de birouri, rezidenţial, precum şi de reconversie ale unor foste spaţii abandonate.”

    Criza din 2009 vs. situaţia actuală? „Chiar a fost o situaţie dramatică atunci  faţă ce se întâmplă acum. Evident că nu suntem acolo, însă îngrijorarea este foarte mare cu privire la măsurile fiscale discutate. Până nu vom şti exact care sunt acestea, este greu de spus care va fi impactul în piaţă, dar cu siguranţă acesta se va reflecta la nivelul întregii economii.”    

  • Deşi cumpărăturile online câştigă tot mai multă putere, mallul este tot la mare căutare şi numărul vizitatorilor creşte tot mai mult

    Preţurile în creştere generate de inflaţie nu i-au speriat pe clienţii centrelor comerciale, care petrec din ce în ce mai mult timp în spaţiile acestora şi nu reduc nici din valoarea coşului de cumpărături. Ce îi aduce pe aceştia la mall, dincolo de shopping?

    Ne bucurăm foarte mult ca după perioada de pandemie să observăm o revenire destul de puternică a oamenilor înapoi în spaţiile comerciale, iar timpul pe care ei îl petrec în malluri este din ce în ce mai mare, de aproape două ore în medie, în creştere semnificativă”, a spus Roxana Baias, group head of marketing la NEPI Rockcastle, în cadrul unei ediţii recente a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    NEPI Rockcastle este operatorul principal de malluri din Europa Centrală şi de Est – au centre comerciale în nouă ţări, iar în România sunt cel mai mare operator de astfel de unităţi, cu peste 20 de centre comerciale diferite ca suprafeţe, adaptate comunităţilor unde se află. Pe 5 octombrie, compania va deschide un nou centru comercial la Craiova, care se va întinde pe o suprafaţă de 70.000 de metri pătraţi. Roxana Baias observă cum inflaţia nu a influenţat deocamdată comportamentul clienţilor, traficul în unităţile NEPI Rockcastle fiind în continuare pe un trend de revenire postpandemică.

    „Avem încă o surpriză destul de mare să vedem cifrele de după pandemie – şi anul acesta, bineînţeles, în contextul destul de dificil cu un război la graniţă, cu inflaţie – ce observăm noi este nu doar că traficul şi ritmul în care clienţii au revenit la mall este în continuă creştere, dar nu vedem reduse nici coşurile de cumpărături – bineînţeles acest lucru probabil se întâmplă datorită acestui val de revenire. Aş putea spune că deocamdată inflaţia nu se reflectă în tendinţele  vânzărilor noastre. Din punctul de vedere al businessului absolut, încă de anul trecut noi am  văzut cifre pozitive faţă de pandemie. Şi anul acesta rezultatele sunt foarte bune, creşterea este peste nivelul inflaţiei.”

    Baias mai explică şi cum nu doar shoppingul este esenţial când vine vorba de funcţionare unui centru comercial, ci construirea unui mix de activităţi potrivit cu profilul clienţilor din comunitatea unde se află acestea. „Există centre comerciale unde entertainmentul şi experienţa generaţiilor tinere sunt în prim-plan, precum şi altele în mijlocul cartierelor sau la marginea oraşelor, destinate în principal cumpărăturile lor, în care ne concentrăm mai mult pe familii, care vor să vină la mall mai frecvent pentru cumpărăturile săptămânale. Ne uităm la consumatori, ne uităm la comunitatea pe care o deservim şi încercăm să să ne apropiem cât mai mult de dorinţele lor”, a detaliat Roxana Baias, referindu-se la diferitele funcţiuni ale centrelor comerciale.

    Care sunt pilonii după care NEPI Rockcastle se ghidează atunci când vine vorba de activităţile de dincolo de shopping? „Spaţiile comerciale pe care le administrăm nu sunt doar destinate cumpărăturilor, alături de acestea vin şi entertainmentul, şi serviciile, sunt un hub social. Astfel, pe lângă calendarul clasic de shopping care dictează comportamentul consumatorilor, ne axăm pe alte patru direcţii: evenimente/entertainment (concerte de muzică, pentru diferite profiluri), sport (găzduiesc evenimente sportive de diferite feluri, cum ar fi ciclismul), tehnologia (evenimente de e-sports – au organizat prima ediţie a unui astfel de competiţii în şapte dintre centrele lor comerciale), CSR (proiecte educaţionale pe diferite teme).   

     

    Carte de vizită:

    1. Roxana Baias a acumulat experienţă în marketing strategic, branding şi inovaţie;

    2. A avut diferite poziţii de conducere şi a fost responsabilă de construirea şi gestionarea mai multor protofolii de branduri în retail, FMCG, Telecom;

    3. Deţine rolul actual din septembrie 2022.

  • Contractul, călcâiul lui Ahile din piaţa de chirii?

    Chiar dacă piaţa chiriilor este din ce în ce mai efervescentă, românii ezită încă să realizeze un contract la închiriere, fie că vorbim despre chiriaşi sau proprietari. De ce este acesta în interesul ambelor părţi, a explica Ana Udrişte, fondator al platformei Avocatoo.ro, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

     

    Văd o mare sete de cunoaştere, mai ales din perspectiva nevoii oamenilor care au înţeles că este mult mai importantă prevenţia decât repararea. (…) Sfatul meu general pentru toate persoanele care îşi caută o chirie, care vor să închirieze este să înţeleagă că un contract nu înseamnă nimic altceva decât înţelegere a părţilor; discuţia ar trebui să fie extrem de sinceră şi întotdeauna se negociază astfel încât ambele părţi să fie în câştig de cauză”, a spus Ana Udrişte. Pe măsură ce numărul de tranzacţii de pe piaţa rezidenţială este în scădere, tot mai mulţi români se uită înspre chirii, un indicator în acest sens fiind şi creşterea preţurilor solicitate anul acesta(cu o creştere medie a preţurilor de 13% din iulie 2022 vs. iulie 2023, în principalele oraşe din România, potrivit datelor Storia.ro). Totuşi, majoritatea chiriaşilor şi proprietarilor nu realizează un contract de închiriere înregistrat la ANAF. „Din păcate, cred că la nivel naţional doar 10-15% dintre chirii sunt înregistrate la ANAF, potrivit statisticilor oficiale. Acesta nu este însă un domeniu singular, în general  în România noi nu prea vrem să facem contracte de obicei, în ideea că «ştim noi mai bine şi ne pricepem la toate» . Pe de altă parte, din punctul meu de vedere, în momentul în care te stabileşti într-o chirie unde dai nişte bani, care nu sunt puţini, trebuie să înţelegi care sunt drepturile, care sunt obligaţiile tale şi, bineînţeles, cum te poate da cineva afară, dacă ne referim la contractele de închiriere”, a punctat Ana Udrişte. Ea a lansat platforma Avocatoo.ro în 2016, din dorinţa de a „umaniza” noţiunile juridice pentru publicul larg, traducând practic, pe înţelesul tuturor, termenii specifici domeniului.  Unul dintre subiectele abordate de ea este şi cel al contractelor de închiriere, în contextul în care pe piaţa imobiliară locală acestea nu sunt folosite întotdeauna de cei care aleg o astfel de variantă de locuire, cât şi de către proprietarii care închiriază locuinţe. „Realizarea unui contract este în interesul ambelor părţi şi se adaptează în funcţie de cerinţele fiecăreia dintre acestea, nu doar a chiriaşului sau a proprietarului”, a mai spus ea.

     

    Ce nu trebuie să lipsească dintr-un contract de închiriere?

    „În primul rând, chiriaşul ar trebui să se asigure că proprietarul respectiv deţine sau are dreptul să închirieze locuinţa, detalii referitoare la procedura de recuperare a garanţiei – şi ce acoperă aceasta; precum şi clauza de indexare a chiriei – pentru evitarea situaţiilor de fluctuaţii ale preţului chiriei.” Ea subliniază şi necesitatea verificării de către viitorul chiriaş a restanţelor apartamentului – precum şi posibilitatea existenţei unui litigiu (există anumite apartamente care nu pot fi închiriate – mai ales unele care sunt date prin credite ipotecar). Chiriaşul ar trebui să fie atent încă de la momentul vizionării la felul în care este dotat apartamentul, cap-coadă – de de la utilităţi, îmbunătăţiri şi tot ceea ce este inclus în apartament, electrocasnice, centrală etc. „Este ideal să verifici şi dacă funcţionează obiectele respective, să identifici zgomotele pe care le ai în apartament şi pe lângă, să te asiguri că apartamentul nu are restanţe la utilităţi.”

     

     

    Carte de vizită:

    1. Ana-Maria Udrişte este avocată, antreprenoare şi consultantă în domeniul digital;

    2. A urmat cursurile Facultăţii de Drept din cadrul Universităţii din Bucureşti (2013), deţine un master la aceeaşi instituţie şi a absolvit programul Digital Disruption and Platforms de la Oxford (2021);

    3. Este fondatoarea conceptului Avocatoo.ro, clasat în topul primelor trei site uri cu profil juridic din România. Pasiunea pentru social media a devenit un instrument util în activitatea sa, reuşind să traducă noţiunile juridice pe înţelesul tuturor prin intermediul reţelelor de socializare;

    4. A fondat platforma Avocatoo.ro din aceleaşi raţiuni în anul 2016.

  • Care sunt problemele ce îi determină pe români să nu mai cumpere case în acelaşi ritm ca până acum

    Creşterea dobânzilor şi incertitudinea din piaţă i-au determinat pe mulţi dintre români să renunţe sau să amâne decizia de a-şi achiziţiona o locuinţă, iar asta se vede şi în evoluţia din ultimul an în materie de tranzacţii de pe piaţa rezidenţială. Nevoia însă există şi, în pofida acestei încetiniri, nu vom vedea o prăbuşire a preţurilor sau o criză similară celei din 2008, crede Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România. 

    Accesibilitatea achiziţionării unei locuinţe este în continuare bună în România, iar preţurile nu au crescut doar pentru că există cerere, ci organic: avem venituri mari,  creşteri ale preţurilor materialor de construcţii, cu forţa de muncă, electricitatea, transportul ş.a.m.d. Nu o să vedem o criză, dar vom vedea o ofertă mai mică pe piaţă, va fi puţin mai dificil pentru oameni să îşi cumpere o casă, mai ales în marile oraşe şi în zonele mai bune. O ofertă mică va veni cu o creştere a cererii pe segmentul de chirii, unde vedem că preţurile au crescut cu 10-15%. Oamenii nu şi-au mai permis să cumpere locuinţe, dar nevoia de locuire există”, a spus Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Ea observă că românii vor căuta să îşi cumpere în continuare locuinţe, piaţa fiind mai cu seamă una de proprietari  (aproximativ 96% dintre români deţin casa unde locuiesc), în pofida încetinirilor când vine vorba de tranzacţii, iar nivelul de accesibilitate este în continuare mai bun decât în restul Europei. De asemenea, achiziţia unei locuinţe reprezintă şi o modalitate de economisire: „Avem o pensie medie de undeva la 1.800 de lei, astfel că, prin achiziţia unei locuinţe ne asigurăm cumva un acoperiş deasupra capului pe perioada în care suntem în forţă şi putem să muncim să producem nişte bani, iar în momentul în care guvernul propune să mărim TVA-ul de la 5%, la 9%, transferă această diferenţă de TVA în preţul apartamentului, în contextul în care avem deja o piaţă în scădere ca urmare a inflaţiei – astfel că tot pe oamenii cu venituri medii şi joase, care îşi permit din ce în ce mai greu o locuinţă, este presiunea”, a spus ea referindu-se la măsurile fiscale recente discutate de guvern. În pofida comentariilor referitoare la faptul că nevoia de locuire nu există în contextul plecării tinerilor peste hotare, Antoanela Comşa observă că de fapt se depopulează oraşele mici, satele unde nu există activitate economică efervescentă, însă în oraşele mari, cum ar fi Bucureştiul, Clujul, Iaşiul, Timişoara, va exista o nevoie din ce în ce mai mare de locuinţe.

    De asemenea, ea mai aduce în discuţie şi faptul că peste 50% din fondul locativ din România este mai vechi de treizeci de ani, motiv pentru care apar şi probleme legate de lipsa apei calde sau a încălzirii, generând, de asemenea, nevoia mutării într-un imobil nou: „Părerea mea este că în următorii cinci ani nu vom reuşi să reparăm în Bucureşti tot ce înseamnă termoficare şi apă caldă – toată lumea îşi doreşte un imobil unde să poată să dispună de acestea; suntem totuşi în secolul XXI; aşadar nu vom vedea o criză, nu vor scădea preţurile aşa cum s-a întâmplat în 2008, va fi mult mai dificil să achiziţionăm o locuinţă, cum de altfel se întâmplă şi în ţările din vest.” Pe de altă parte – o încetinire va exista în continuare. „Nu vine criza, dar va exista o încetinire cu siguranţă, cel puţin pe segmentul rezidenţial, şi sfătuiesc clientul final să se documenteze.”

    Creşterea dobânzilor, lipsa autorizărilor proiectelor rezidenţiale mari din oraşele mari ale ţării, creşterea preţurilor materialelor de construcţii, cât şi noile măsuri fiscale ce ar putea fi implementate de guvern (cum ar fi, de pildă, eliminarea cotei de TVA de 5%) au adus presiuni suplimentare asupra pieţei rezidenţiale, însă preţurile nu vor scădea semnificativ. „Avem o piaţă rezidenţială cu fluctuaţii, avem o piaţă rezidenţială care, din punctul meu de vedere va suferi undeva în anul 2024, spre sfârşit, 2025, 2026, pentru că nu vom mai avea suficientă ofertă pe piaţă, neîncepând proiecte, nefiind autorizate, oferta va scădea, dar lumea are nevoie de locuinţe. Gândiţi-vă că în proiectul Gran Via Park, unde avem 1200 de apartamente, 65% dintre clienţii noştri nu aveau buletin de Bucureşti. (…) Oamenii trebuie să înţeleagă că preţurile nu vor scădea, probabil vom vedea scăderi punctuale pe acele proiecte ce nu au reuşit să vândă”, a spus Antoanela Comşa în cadrul emisiunii. Din punctul ei de vedere, scăderea de anul acesta a numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială apare datorită unui cumul de factori, cum ar fi, de pildă creşterea dobânzilor: „Vedem că în anii trecuţi, circa 60% dintre tranzacţii se efectuau cu fonduri proprii şi 40% cu credit, iar referitor la această a doua categorie, majoritatea celor care apelau la ea erau cei care aveau venituri medii sau sub medie, astfel,  creşterea de dobândă a avut un efect foarte mare asupra ratei pe care trebuie să o plătească o familie atunci când aplică pentru un credit ipotecar”. Un alt aspect menţionat de ea, valabil pentru Bucureşti, dar şi pentru alte oraşe, ţine de problema autorizărilor: pentru orice teren cu o suprafaţă mai mare de 3.000 de metri pătraţi  se întocmeşte o documentaţie care se numeşte plan urbanistic zonal, iar din luna august 2020 nu s-a mai aprobat niciun astfel de plan în Capitală, motiv pentru care nu au mai apărut multe proiecte noi de asemenea dimensiuni. „De altfel, dacă ne uităm astăzi în Bucureşti vedem că majoritatea proiectelor mari sunt dezvoltate în sectorul 1, zona Fabrica de Glucoză, precum şi în sectorul 6, singurul sector care are un plan urbanistic zonal neatacat în instanţă, neanulat sau care nu este suspendat şi atunci acest lucru face mai uşoară autorizarea proiectelor.” Apoi, un alt aspect care influenţează piaţa ţine de creşterile semnificative ale preţurilor materialelor de construcţie: „Dacă în anul 2020 cumpăram fier cu 2,4 lei/kg,  în februarie anul trecut, preţul era de 5,9-6 lei/kg, iar în prezent preţul este de aproximativ 3,4-3,5 lei/kg, vedem o temperare, dar totuşi nu atât de mare ca înainte de război şi atunci unii dezvoltatori au considerat că este mai bine să aştepte scăderi de preţuri pentru materiale, doar că această creştere de dobândă creştere apare doar pentru clientul final, ci apare şi pentru dezvoltator, în cazul creditului de investiţii, prin urmare cresc costurile şi din acest punct de vedere, iar aceste costuri sunt transpuse în costul imobilelor”.

    De asemenea, din punctul ei de vedere, astfel de măsuri nu încurajează nici natalitatea.

    Guvernul propune eliminarea unor facilităţi pentru muncitorii în construcţii, în contextul în care deficitul din piaţă este de undeva la 200.000 de muncitori, în condiţiile în care bugete semnificative din PNRR vor merge şi înspre lucrări de infrastructură. „Ne întrebăm cu cine vom construi, pentru că dacă ne uităm la ce se întâmplă în Europa, o să vedem că ţări precum Germania sau Anglia vor să introducă măsuri de acceptare a muncitorilor din comunitatea europeană mult mai uşor pentru anumite domenii, cum ar fi cel al construcţiilor.”

    Antoanela Comşa a menţionat şi că una dintre marile probleme ale domeniului ţine de evaziunea fiscală: „Avem taxe mici, dar cu toate acestea, evaziunea este în floare – vedem din păcate că anumiţi dezvoltatori care declară valori mai mici în realitate decât ar trebui, în sensul în care pentru un TVA de 5%, declară valoarea apartamentului 600.000 de lei, vedem vânzarea unor imobile la stadiul alb sau gri adică nefinalizat complet pentru splitarea preţului (am văzut în propunerea de ordonanţă de urgenţă că guvernul a precizat foarte clar că pentru a putea avea o cotă redusă de TVA, apartamentul trebuie să fie finalizat ceea ce este foarte bine),  dar ar trebui nişte măsuri mai clare, de genul taxării inverse pe partea de construcţii, măsuri pe care statul le poate lua pentru a scădea evaziunea fiscală.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Antoanela Comşa a preluat în 2021 funcţia de preşedinte al grupului spaniol Gran Via România, după ce anterior a condus compania de imobiliare din poziţia de director general;

    2. Printre proiectele derulate de Gran Via în România se numără Timişoara 58, Gran ViaPark, iar în prezent, Gran Via are în plan să finalizeze în România proiectul Gran Via Marina în Constanţa, cu un total de 1.200 de apartamente şi Gran Via Lake View în proximitatea lacului Plumbuita din Capitală, după care se va retrage de pe piaţa locală din cauza mediului imprevizibil de dezvoltare în Bucureşti, potrivit ZF;

    3. Proiectul Gran Via Lake View este programat să fie livrat în martie 2024 şi este situat în zona lacului Plumbuita, în Colentina;

    4. Gran Via Lake View va avea 12 niveluri – parter duplex plus 10 etaje şi o parcare subterană situată pe două niveluri.

  • Women in real Estate. Cum se poate construi armonios o carieră în industria imobiliară şi la ce salarii pot ajunge femeile care aleg un astfel de parcurs profesional

    „O vizită la Expo Real, unul dintre cele mai mari târguri şi expozitii de real estate, care se desfăşoară anual la München în luna octombrie, îţi va reda din primele minute o realitate evidentă: industria europeană este una dominată de bărbaţi. Din miile de vizitatori ai evenimentului, abia zăreşti printre multitudinea de costume bărbăteşti închise la culoare câteva prezenţe feminine. Cu toate acestea, România este o piaţă atipică din acest punct de vedere. Şi asta pentru că prezenţa femeilor în roluri de management în cadrul companiilor imobiliare a devenit o constantă, acestea fiind remunerate pe măsură”, remarcă Despina Ponomarenco, Preşedintele BREC. Alături de ea şi de alte cinci reprezentante ale industriei imobiliare locale am aflat cum se poate construi armonios o carieră în acest domeniu, ce beneficii aduce şi cu ce provocări se confruntă femeile care aleg un astfel de parcurs profesional.

    „Anul trecut ne-am confruntat cu numeroase provocări: pe lângă restricţiile pandemice, războiul cu Ucraina a adus multă incertitudine şi o explozie de costuri. Femeile în funcţii de management din domeniul imobiliar au reuşit să gestioneze situaţia atât la nivel de business, cât şi uman, contribuind la o trecere lină în acest context dificil”, declară Despina Ponomarenco, preşedinte al Bucharest Real Estate Club (BREC). 

    Conform datelor BREC, cea mai mare organizaţie locală de profil, pe piaţa românească femeile ocupă roluri de management în companii din tot spectrul imobiliar, de la fonduri de investiţii, companii de dezvoltare imobiliară, bănci sau firme de administrare imobiliară. Totodată, femeile conduc businessuri antreprenoriale precum firme de avocatură, consultanţă sau arhitectură şi design interior.

    În ceea ce priveşte nivelul de venituri anuale ale femeilor în roluri de top management (CEO, COO, CFO), acesta se încadrează, potrivit aceeaşi surse, între 100.000 şi 120.000 de euro (venit net), la care se adaugă un cuantum de 3-5% din profitul anual al proiectelor pe care le gestionează (participare la „shared profits”). Cât despre rolurile de middle management (director de marketing, director comercial, legal manager), acestea sunt remunerate cu venituri între 40.000 şi 60.000 de euro, la care se adaugă bonusuri în funcţie de performanţă.

    Pe segmentul de brokeraj, un senior manager de departament este remunerat cu 35.000 până la 55.000 de euro anual, adăugându-se aici comisioane de 8 – 25% din veniturile pe care le generează pentru companie.  

    Cum pui bazele unei cariere în real estate?

    „Piaţa modernă de real estate din România este una tânără, unde profesioniştii s-au format cu suportul colegilor şi clienţilor internaţionali, prin ceea ce numim learning by doing”, spune Despina Ponomarenco. Astfel, „în contextul în care nu existau multe opţiuni de educare”, Bucharest Real Estate Club a lansat, în 2020, Real Estate Academy, primul program privat de educaţie, ce acoperă întreg spectrul imobiliar. Programul se derulează similar unui masterat, conţinând 12 module de studiu care acoperă cele mai importante subiecte de interes privind piaţa imobiliară: dezvoltare sustenabilă mixed-used, dezvoltare rezidenţială, clădiri şi parcuri de birouri, retail, parcuri logistice, investiţii imobiliare, hoteluri, finanţare imobiliară, legal real estate, brokeraj & consultanţă imobiliară, asset management, property marketing & comunicare.

    „Prin intermediul acestei iniţiative îi punem împreună pe cei dornici să activeze în real estate cu profesioniştii care au învăţat din experienţă şi pot transmite mai departe know-how-ul lor de zeci de ani”, explică Despina Ponomarenco.

    Printre lectorii ediţiei 2022-2023 ea îi aminteşte pe Tatian Diaconu, CEO, Nhood România, Antoanela Comşa, preşedinte Gran Via, Sînziana Pardhan, managing director pentru România – P3 Logistic Parks, Alina Alpaslan, finance director, Skanska Property Romania, Sebastian Mahu, head of asset management, Iulius, Luiza Moraru, head of asset services, CEE, CBRE, Cătălin Jalobă, head of real estate finance, BCR, David Canta, Principal, Romania & Czech Republic – Avison Young,  Andrei Văcaru, head of capital markets, JLL Romania, Mircea Drăghici, managing director – EST Hospitality Consulting, şi pe Răzvan Testa, partner, Ţuca Zbârcea şi Asociaţii.

    Programul este acum la cea de-a treia ediţie, urmând ca în septembrie 2023 să ia startul ediţia cu numărul 4. În cele trei ediţii, Real Estate Academy a avut un total de 70 de participanţi.

    Dar, dincolo de o pregătire propriu-zisă, e nevoie totodată şi de modele care să inspire la rândul lor, prin propriul exemplu, femeile ce doresc să urmeze o carieră în industria imobiliară. Vă prezentăm în continuare poveştile şi evoluţia a cinci femei care s-au evidenţiat în real estate-ul local, dar şi motivele care le-au împins spre această lume.  

    Un lider organizat

    Activă încă din anul 2007 în industria imobiliară, pentru Laura Bencze, director al departamentului Investment Properties al CBRE România, anul 2022 a adus cu sine cel mai vizibil proiect din portofoliul său de până acum: o tranzacţie record pentru România, prin care fondul de investiţii CA Immo a vândut întregul portofoliu de clădiri de birouri existent către compania cu capital integral românesc Pavăl Holding. „A fost o tranzacţie de aproape 400 de milioane de euro şi cea mai mare tranzacţie imobiliară realizată vreodată în România.” De asemenea, spune că îi sunt foarte dragi două procese de renovare, pentru Plaza România şi VIVO! Cluj-Napoca, „al doilea dintr-o funcţie de conducere a serviciilor de property management, un proiect de zeci de milioane de euro realizat în câteva luni”, adăugând că toate trei au influenţat piaţa imobiliară locală.

    De altfel, încă de mică îşi dorea să contribuie la o „schimbare la faţă” a centrelor comerciale. „Drumul meu înapoi spre casă de la şcoală trecea prin magazinul universal al oraşului Braşov (actualmente Star). Îmi doream foarte mult să stau în magazin după închidere ca să pot aranja magazinele şi marfa aşa cum îmi doream, să le ofer o ordine, o imagine de ansamblu mai plăcută, mai atractivă, să pun mai multe reclame în interior. Nu am reuşit asta în copilărie, am reuşit însă în viaţa de adult la alte două centre comerciale: Plaza România şi VIVO! Cluj-Napoca. Bucuria de atunci a fost ca şi cum aveam din nou 10 ani şi cred că e important să avem astfel de bucurii ca adulţi. Să îţi păstrezi pasiunea.” Firea organizată pe care a avut-o încă de atunci a ajutat-o şi peste ani. „În copilărie îmi doream să vorbesc în public, să negociez, să ghidez oamenii de lângă mine. Şi eram extraordinară la organizare, în special la organizarea timpului. Atunci nu îmi dădeam seama, dar acum înţeleg că abilitatea de a înţelege atât detaliile, cât şi perspectiva de ansamblu vine din copilărie. Cum s-ar spune văd pădurea în ansamblul ei, în timp ce văd şi scoarţa fiecărui copac”, povesteşte Laura Bencze.

    Şi în prezent, organizarea şi strategia fac parte negreşit din agenda sa zilnică. „Am multe întâlniri, fie fizice, fie virtuale, cu clienţi, avocaţi, parteneri în fiecare zi. Ceea ce îmi place foarte mult. Sunt întâlniri pe care încerc să mi le pregătesc cât mai bine, din care învăţ mereu câte ceva şi pe baza cărora construiesc sau organizez apoi.”

    Despre principalele provocări apărute de-a lungul timpului spune că acestea pot fi evidenţiate mai uşor împărţindu-le în viaţa de dinainte de a avea copii şi după. „Copiii ne învaţă atât de multe, inclusiv pe plan profesional – nu cred că ne dăm cu adevărat seama de asta, de legăturile dintre aceste două lumi din viaţă noastră, însă, cum spuneam, am obiceiul să văd pădurea într-un fel diferit. Before kids dificultatea era să îmi temperez aşteptările şi dorinţa de a face totul foarte repede. În viaţa cu copii, provocarea vine din a îmbina dorinţele din sfera profesională cu cele de a petrece timp de calitate în familie. Le-am rezolvat prin a face mai multe lucruri în acelaşi timp şi prin acţiune, împărţită în fapte mici care adunate aduc rezultate mari.”

    Despre prezenţele feminine din real estate-ul local spune că „avem nu doar foarte multe femei în industrie, şi în special în agenţiile de consultanţă imobiliară, însă avem şi multe femei în poziţii de conducere, care gestionează echipe foarte mari şi proiecte de zeci de milioane de euro”. Ea consideră că nu doar în imobiliare, ci peste tot femeile au nevoie să îmbine cu diplomaţie fermitatea cu blândeţea. „Mână de fier în mănuşă de catifea.”

    De ce le-ar recomanda şi altor femei să aleagă această industrie? „Pentru independenţă.” Real-estate-ul, spune ea, îţi oferă o libertate de acţiune, gândire, gestionarea timpului „cum cred că puţine alte industrii pot să o facă” şi este „foarte asemănător cu antreprenoriatul, unde brandul personal contează la fel de mult precum brandul serviciului sau produsului dezvoltat”. Sfatul său pentru tinerele aflate la începutul carierei în acest domeniu este să nu rămână în aceeaşi poziţie, ci să schimbe jobul sau departamentul, „ceea ce sună ciudat de la cineva care lucrează în aceeaşi companie de aproape 15 ani, dar unde totuşi am schimbat trei departamente: Research & Marketing, Property Management şi Investment”. Oferă această recomandare deoarece consideră că astfel ai ocazia să cunoşti mai mulţi oameni, să îţi faci relaţii, să înţelegi detalii pe care altfel nu ai cum să le înţelegi decât dacă eşti în mijlocul acţiunii. „Nu foarte des, însă o dată la 3-5 ani e bine să schimbi ceva.”  

     

    Carte de vizită

    Laura Bencze, Director al departamentului de Investment Properties, CBRE România

    ►Œ Lucrează în domeniul real estate din 2007, în companiile CBRE şi Anchor Grup;

    ► În anul 2022 a coordonat procese de vânzare pentru 12 proprietăţi office şi industrial, cu o valoare cumulată de piaţă de peste 560 de milioane de euro; printre acestea se numără şi cea mai mare tranzacţie imobiliară realizată vreodată în România – vânzarea portofoliului de birouri CA Immo către Pavăl Holding;

    ►Ž Înainte de experienţa actuală în Investment, a fost Account Director pentru portofoliul de retail al Immofinanz (CPI Romania) incluzând centre comerciale de top precum VIVO! Cluj-Napoca şi VIVO! Constanţa;

    ► De asemenea, a coordonat atât departamentul de Research CBRE România cât şi pentru întreaga zonă Central-Est Europeană.

    ► Recent, a absolvit un curs realizat de Universitatea Cambridge în materie de ESG, şi anterior a absolvit cursuri profesionale organizate de ICSC (International Council of Shopping Centers) şi Erudio;

    ► În plan personal este mama a doi băieţi de 8, respectiv 6 ani şi pasionată de călătorii cu autorulota. 

    Laura Bencze: „Schimbă jobul/schimbă departamentul! Cunoşti mai mulţi oameni, îţi faci relaţii, înţelegi detalii pe care altfel nu ai cum să le înţelegi decât dacă eşti în mijlocul acţiunii.  Nu foarte des, însă o dată la 3 – 5 ani e bine să schimbi ceva.”

    O profesie în continuă schimbare

    Încă de la vârsta de 12 ani, Alina Necula îşi dorea să devină avocată. „Cu acest gând în minte am ales liceul la care am dat şi de asemenea m-am pregătit ultimii doi ani de liceu pentru Facultatea de Drept, pe care am şi absolvit-o în 2004. Cred că alegerea mea a fost mult influenţată de filmele acelor vremuri şi de părinţi.” În imobiliare a ajuns la începutul anului 2007, şi îşi aminteşte cu claritate acel moment. „12 februarie 2007 a fost prima zi în care m-am alăturat dezvoltatorului de rezidenţial Adama. Acum am 16 ani de când activez în această industrie.”

    Provocările sau crizele apărute pe parcurs spune că au fost, de cele mai multe ori, declanşate de modul în care se raporta ea la problema respectivă. „Totul se poate tranşa sau rezolva cu multă răbdare, comunicare, implicare şi cu o atitudine pozitivă şi optimistă.”

    Deşi spune că nu are un proiect de suflet şi nici acea mare reuşită, are pe de altă parte multe proiecte dezvoltate, o creştere organică şi paşi făcuţi zilnic pentru acumularea de cunoştinţe şi îmbunătăţire. „Obiectivul meu a fost întotdeauna să construiesc echipe funcţionale, sudate şi potrivite proiectului la care lucrăm.” Prin urmare, stilul său de leadership spune că depinde mult de poziţia coordonată. „În cazul oamenilor cu o mai mare senioritate utilizez stilul participativ. Consider că poziţiile de entry level au nevoie de mai multă implicare din partea mea.”

    Alina Necula: „Le recomand şi altor femei să intre în această lume pentru că este o industrie în permanentă adaptare, dezvoltare – indiferent de asset classul de care te ocupi (rezidenţial, retail, office, logistică).  Nu este o profesie plictisitoare, o zi nu seamănă cu cealaltă, există o dinamică a pieţii şi a jucătorilor din piaţa care aduce mereu provocări.”

    Despre conceptul work-life balance este de părere că reprezintă un ciclu care se repetă toată cariera, în funcţie de evenimentele de la momentele respective. „Cred că fiecare se raportează diferit la acest concept în funcţie de cum am resimţit în copilarie acest echilibru şi ce ne dorim acum de la viaţă. În anumite momente reuşesc să ajung la această rutină, la o stare de echilibru între viaţa personală şi profesională, dar recunosc că este un efort continuu şi nu toate zilele arată la fel, de bine sau de rău.”

    Cât priveşte programul său zilnic, acesta începe dimineaţa devreme şi îmbină rolul de country manager cu cel de mamă. „Mă trezesc la ora 07:00 în fiecare dimineaţă, la ora 08:00 sunt în sala de sport, targetul fiind acela de a ajunge la 09:30 la birou. Ce nu lipseşte din agenda zilnică sunt discuţiile cu echipa şi clienţii. Ajung seara acasă, în jurul orei 20:00, dacă nu sunt evenimente sau cine la care trebuie să iau parte. Puţinul timp care îmi mai rămâne îl petrec jucându-mă cu fetiţa mea de 3 ani.”

    Alina Necula crede că în industria de real estate din România femeile sunt bine reprezentate – „în piaţă există destul de mulţi jucători care au femei în funcţii cheie sau de conducere”. Printre calităţile care nu trebuie să îi lipsească unei femei consideră că încrederea în sine şi empatia sunt demne de menţionat.

    Le recomandă şi altor femei să intre în această lume pentru că „este o industrie în permanentă adaptare, dezvoltare – indiferent de asset classul de care te ocupi (rezidenţial, retail, office, logistică). Nu este o profesie plictisitoare, o zi nu seamănă cu cealaltă, există o dinamică a pieţii şi a jucătorilor din piaţă care aduce mereu provocări”. Sfatul său pentru acestea e să muncească mult, să trateze cu seriozitate şi disponibilitate orice provocare profesională, să aibă curaj să greşească şi să le pese de oamenii cu care lucrează.   

     

    Carte de vizită

    Alina Necula, Country Manager, Lion’s Head România

    ►Œ Cu o experienţă de peste 15 ani în domeniul imobiliar,  Alina Necula şi-a concentrat activitatea profesională în managementul activelor, management comercial şi dezvoltare imobiliară, s-a implicat activ în mai multe proiecte de birouri şi logistică  şi a coordonat unităţi strategice de afaceri în pieţele de retail şi rezidenţial;

    ► Din rolul actual, coordonează şi dezvoltă local strategia companiei; este, de asemenea, responsabilă de identificarea noilor oportunităţi de afaceri şi extinderea activităţii Lion’s Head Group;

    ►Ž Înainte de a se alătura companiei Lion’s Head, ea a făcut parte din echipele de management comerciale şi de asset management ale Globalworth şi Immofinanz;

    ► Deţine un EMBA de la Maastricht School of Management, precum şi o diplomă de licenţă în Drept şi Economie obţinută din partea Universităţii Bucureşti.

    Un parcurs fără devieri

    „Când eram copil îmi doream tot felul de bazaconii, iar când a venit momentul să iau o decizie cu privire la viitor, tata, care a fost judecător, a fost cel care m-a inspirat să aleg Facultatea de Drept. După absolvire şi intrarea în avocatura de business, cumva domeniul imobiliar a fost cel care m-a atras cel mai mult şi, odată intrată pe acest drum, se pare că nu au mai fost devieri de la el pentru mine”, îşi motivează Roxana Dudău, succint, alegerea acestei industrii pentru a-şi construi o carieră.

    Provocările apărute pe parcurs spune că au venit aproape întotdeauna dintr-un volum de muncă în continuă creştere, când s-au aglomerat foarte multe proiecte pentru clienţi diferiţi, toate importante, toate prioritare. Subliniază în acelaşi timp că singurul mod de a gestiona astfel de situaţii este întotdeauna cu calm, cerând ajutor şi delegând. „Am învăţat pe propria piele că, deşi e greu uneori să delegi, întrucât poate însemna o muncă dublă la final, doar aşa îţi poţi creşte o echipă capabilă să preia sarcini grele şi urgenţe când ai cea mai mare nevoie.” Ea ar recomanda oricui să aleagă industria imobiliară în primul rând pentru că o consideră o industrie care îţi aduce foarte multe satisfacţii palpabile, în sensul că munca ta se materializează la final cu o clădire, ceva pe care poţi pune mâna, în care poţi să intri şi să ai o anumită experienţă a spaţiului respectiv. „Faptul că ai contribuit la realizarea acelei construcţii îţi dă o satisfacţie specială. Cumva, rămâne ceva în urma ta, o anumită moştenire. Chiar şi în cazul meu, avocat fiind, deşi nu sunt în mod direct dezvoltator sau constructor, ajutând un dezvoltator sau un constructor pe partea legală (la achiziţia unui teren şi/sau edificarea unei construcţii, fie cu analiza situaţiei juridice a terenului, fie cu redactarea contractelor de achiziţie şi/sau de proiectare, de antrepriză etc., cu verificarea legalităţii autorizaţiilor de urbanism, de construire şi de funcţionare emise pentru acea clădire, fie cu toate acestea la un loc), am sentimentul că acea clădire îmi aparţine şi mie într-un mod aparte”.

    Roxana Dudău remarcă faptul că în ultimii ani sunt din ce în ce mai multe femei de succes în industria imobiliară, în poziţii extrem de importante. „În ceea ce priveşte avocatura de business şi avocaţii de real estate, aş spune că e o industrie poate chiar predominant feminină, sunt foarte multe femei avocat de succes care şi-au ales acest domeniu.” Sfatul său pentru tinerele aflate la începutul carierei în acest domeniu este să aibă încredere în ele, în intuiţia lor şi să pună pasiune şi ambiţie în ceea ce fac.

    Roxana Dudău: „Am învăţat pe propria piele că, deşi e greu uneori să delegi, întrucât poate însemna o muncă dublă la final, doar aşa îţi poţi creşte o echipă capabilă să preia sarcini grele şi urgenţe când ai cea ai mare nevoie.”

    În ceea ce o priveşte, lucrează alături de patru avocaţi dedicaţi exclusiv ariei de drept imobiliar şi construcţii şi, după caz, cu alţi colegi din departamente complementare, „când lucrăm la tranzacţii foarte mari sau la finanţări/refinanţări de portofolii imobiliare”. Despre stilul său de leadership ar spune că este mai degrabă unul incluziv, leading by example, pe principiul că „tragem toţi la aceeaşi căruţă”. „Pentru mine, transparenţa cu privire la volumul de muncă al fiecăruia din echipă şi complexitatea problemelor juridice şi a proiectelor la care lucrează fiecare, împărtăşirea cunoştinţelor între membrii echipei sunt foarte importante. Cea mai mare satisfacţie o am atunci când colegii mai puţin experimentaţi se simt inspiraţi de restul echipei să înveţe şi să aprofundeze chichiţele profesiei de avocat şi particularităţile domeniului imobiliar.”

    Roxana Dudău ne-a mai povestit că în fiecare zi îşi face timp să citească cel puţin un articol din Codul civil sau din legea construcţiilor ori din legea urbanismului, căci spune că nu poţi, ca avocat de real estate, să nu deschizi zilnic măcar o lege. „Mai în glumă, mai în serios, din rutina mea zilnică nu lipsesc legea şi cafeaua!” Ea este de părere că atunci când iubeşti ceea ce faci, munca nu mai este aşa împovărătoare. „Cum spunea Mark Twain: găseşte un job pe care să îl faci cu plăcere şi nu va trebui să munceşti nicio zi în viaţa ta! Dar da, cred în acest concept de work-life balance şi încerc pe cât posibil să calibrez munca şi viaţa personală şi îi încurajez şi pe toţi membrii echipei mele să facă acelaşi lucru. Acum, după pandemie, a devenit un standard pentru angajaţi să lucreze parţial de la birou şi parţial în sistem de home office, ceea ce mi se pare un mix foarte bun pentru a găsi un echilibru în această privinţă.”

    Despre proiectul său „de suflet”, spune că este format din zeci, „ca să nu zic peste o sută”, de proiecte mai mici: „Am avut şansa să lucrez, din calitatea mea de avocat extern, alături de departamentul de expansiune al celui mai mare retailer din România şi simt o bucurie specială când intru în fiecare magazin pentru care am făcut cel puţin un contract, un raport de due diligence sau am verificat o autorizaţie de urbanism sau de construire”. Pe viitor, îşi doreşte să fie implicată în cele mai mari tranzacţii de real estate din România.  

     

    Carte de vizită:

    Roxana Dudău, Partner, Wolf & Theiss România

    ►Œ Este un practician recunoscut în domeniul imobiliar, de-a lungul carierei sale oferind consultanţă investitorilor străini strategici, activi pe piaţa de retail şi construcţii cu privire la intrarea si extinderea lor pe piaţa din România;

    ► Are o experienţă vastă în domeniul dreptului imobiliar, în special în ceea ce priveşte dreptul urbanismului şi al construcţiilor (asistând investitorii cu privire la analiza valabilităţii legale a autorizaţiilor de urbanism şi de construire obţinute pentru proiectele acestora), precum şi în materia contractelor de închiriere de spaţii industriale, de birouri şi de retail, acţionând atât pentru chiriaşi, cât şi pentru proprietari;

    ►Ž De asemenea, a asistat o serie de bănci în cadrul unor proiecte de finanţare şi/sau refinanţare a unor importante portofolii de real estate, precum şi investitori importanţi (cu precădere din sectoarele auto şi aerospaţial) cu privire la investiţiile lor de tip greenfield în România, oferindu-le consultanţă cu privire la structurarea întregului proiect investiţional, acoperind toate etapele, de la procesul de securizare şi achiziţie a terenurilor, până la contractele de proiectare şi de antrepriză generală.

    Profesionist imobiliar: un obiectiv exigent dar plin de satisfacţii

    Deşi în copilărie îşi dorea şi era convinsă că ar trebui să studieze dreptul, deoarece pe atunci urmărea seriale care aveau ca subiect firme de avocatură şi/sau vieţile interesante ale avocaţilor şi „puteam anticipa destul de bine linia pe care avocaţii o vor urma în procese”, în final a abandonat ideea şi s-a orientat spre asistenţă socială, pentru a putea apăra drepturile copiilor, pe care le considera mereu neglijate, povesteşte Florentina Mitricoaia, leasing & asset manager în cadrul Raiffeisen Property Holding International (RPHI – compania care deţine Sky Tower, cea mai înaltă clădire din România, şi By Tower – n. red.), pentru BUSINESS Magazin. „Eram destul de hotărâtă  şi chiar am studiat pe cont propriu materii ce nu intrau în curriculumul liceului meu cu profil economic. Am intrat însă pe locurile bugetare în cadrul ASE şi decizia a fost luată de la sine.” Încă din timpul facultăţii şi-a dorit să adune experienţă pe domeniul de consultanţă, aşa că a ales să se angajeze part-time la o firmă de consultanţă în construcţii, „marcând astfel întâlnirea mea cu industria imobiliară”. Totuşi, deşi a ales un alt parcurs profesional decât cel plănuit, se implică în continuare şi în campanii care luptă să îmbunătăţească viaţă copiilor în România.

    La începuturile carierei sale în real estate spune că totul a fost o provocare, „pentru că totul era ceva nou, diferit de ce văzusem sau studiasem până să încep să lucrez într-o companie multinaţională iniţial, şi apoi în departamente comerciale din domeniul imobiliar”. Se declară însă fericită că a reuşit să înveţe rapid şi să se adapteze situaţiilor luând totul pas cu pas. „De la a învăţa cum să fac o vizionare până la a coordona negocieri şi chiar procese de due diligence am adunat constant abilităţi ce mă ajută să gestionez mai uşor şi mai eficient crizele din prezent.” În prezent lucrează în cadrul firmei RPHI (Raiffeisen Property Holding International), „o companie cu o organigramă destul de orizontală dar în care departamentul comercial coordonează şi restul departamentelor, cu preponderenţă departamentele de property management, tehnic şi marketing, care adună peste zece angajaţi”. Ea îşi descrie stilul de leadership drept unul participativ sau democrat.

    Florentina Mitricoaia este de părere că, indiferent că eşti la început de drum în acest domeniu sau doreşti să aduci o schimbare în viaţă profesională, industria imobiliară este o alegere foarte bună. „Este un domeniu important pentru economie, versatil, dinamic, care nu limitează şi care poate aduce multe beneficii atât personale cât şi societăţii. Carierele în domeniul imobiliar comercial pot include poziţii de analist financiar, management al proprietăţilor, management al activelor, agenţi de leasing, brokeri, evaluatori, manageri de active, marketing, contabilitate, dezvoltare, investiţii, creditare şi multe altele.” În plus, adaugă că nicio situaţie nu se aseamănă şi nici o negociere nu este la fel. „Lumea imobiliară este complexă şi a deveni un profesionist imobiliar poate fi un obiectiv exigent dar şi plin de satisfacţii.”

    Ea mai spune că, pe plan local, „în departamentele de leasing şi property management în special, cred că numărul femeilor a fost dintotdeauna majoritar, fiind mai ales departamente în care buna organizare şi coordonare au fost mereu esenţiale. Mă bucur să văd însă că în ultimii ani tot mai multe femei ocupă funcţii de conducere, setând chiar strategiile companiilor din domeniu”. În opinia sa, o femeie din domeniul imobiliar ar trebui să aibă o doză considerabilă de răbdare, creativitate dar şi determinare şi curaj de a-şi folosi vocea.

    În programul Florentinei Mitricoaia, nicio zi nu trece fără monitorizarea presei pentru a afla ultimele noutăţi, trenduri şi discuţii cu echipa pentru a analiza oferte comerciale, costuri asociate clădirilor din portofoliu, investiţiilor viitoare şi nivelul de satisfacţie al chiriaşilor existenţi.

    Cât despre work-life balance, spune că în ultimii ani şi-a impus ca acest concept să o ghideze. „Toate deciziile mele se bazează pe dorinţa de a menţine un echilibru în viaţa mea, de a mă simţi utilă şi competentă în viaţa profesională fără a uita de rolul important pe care îl am în viaţa fiicei mele şi fără a-mi neglija propriile nevoi. Totul s-a schimbat pentru mine de când am decis să îmi setez noi moduri de a gândi şi noi obiceiuri. Pentru mine, acest proces nu a fost uşor şi este încă work in progress dar îmi aduce constant tot mai multe satisfacţii.”

    Florentina Mitricoaia consideră că nu e niciun moment mai bun decât prezentul „şi acum, la RPHI, ocupându-mă de proiectele din portofoliul românesc şi în special de SkyTower, clădire emblematică în piaţa noastră, consider că mă bucur de recunoaştere profesională la un nivel superior”. Pe viitor, ea vrea să îşi continuie cariera în industria imobiliară şi să coordoneze tranzacţii tot mai mari şi mai interesante într-un mod care să îi onoreze şi alegerile personale.

    În încheiere, le transmite „tinerelor doamne, atât ca ani dar şi în spirit”, să nu se sperie de acest domeniu, căci este unul care poate aduce multe beneficii. „Este mereu în mişcare, mereu se adaptează noilor trenduri şi nevoi, fiind astfel o sursă continuă pentru a te putea dezvolta.” Totuşi, subliniază că e important ca acestea să nu uite că nu este niciun domeniu, nicio specialitate care să merite mai mult studiu şi analiză decât stăpânirea propriilor gânduri. „Odată ce ştim exact cine suntem şi ne acceptăm şi asumăm în totalitate, vom putea beneficia cu adevărat de toate oportunităţile vieţii. Atât în viaţă cât şi la birou, setaţi o direcţie, analizaţi dacă obiceiurile dumneavoastră se aliniază cu direcţia respectivă şi fiţi dispuse să faceţi schimbări în consecinţă. Sky is the limit.”  

     

    Carte de vizită

    Florentina Mitricoaia, Leasing & Asset Manager în cadrul Raiffeisen Property Holding International (RPHI – compania care deţine Sky Tower, cea mai înaltă clădire din România, Şi By Tower – n. red.)

    ►Œ Este absolventă a Academiei de Studii Economice din Bucureşti;

    ► Are peste 15 ani de experienţă în real estate, pe segmentele de consultanţă financiară, dezvoltare, pieţe de capital şi administrarea activelor, cu cea mai mare expunere în cadrul departamentelor de leasing şi dezvoltare;

    ►Ž Anterior a activat în companii precum AIG/Lincoln, JLL şi Atenor, acumulând experienţă în tranzacţii totale de peste 100.000 de metri pătraţi.

    Florentina Mitricoaia: „Odată ce ştim exact cine suntem şi ne acceptăm şi asumăm în totalitate, vom putea beneficia cu adevărat de toate oportunităţile vieţii.  Atât în viaţă cât şi la birou, setaţi o direcţie, analizaţi dacă obiceiurile dumneavoastră se aliniază cu direcţia respectivă şi fiţi dispuse să faceţi schimbări în consecinţă. Sky is the limit.”

    Determinare şi verticalitate

    „Când eram copil visam să călătoresc în jurul lumii, însă pe măsură ce am ajuns la vârsta maturităţii am revenit cu picioarele pe pământ”, îşi începe povestea Brînduşa Grama, head of asset management al grupului Square 7, care include Square 7 Properties, companie responsabilă cu dezvoltarea imobiliară, Squarebox, companie de property management, şi Switchboard, companie de facility management.

    Absolventă a Academiei de Studii Economice, după o serie de experienţe în diverse industrii (turism şi IT), şi-a început parcursul în real estate, care a debutat în departamentul de retail din cadrul echipei Colliers. „Revenind la visul din copilărie, nu l-am abandonat în totalitate. Călătoresc ori de câte ori am ocazia în diverse destinaţii, apropiate sau mai puţin apropiate.”

    Printre provocările apărute în ultimii ani, ea menţionează pandemia de COVID-19, restricţiile îndelungate care au afectat direct industria de retail, alături de războiul de la graniţă şi explozia costurilor. „Cele două luni de lockdown au fost cele mai provocatoare din viaţa mea profesională prin prisma negocierilor continue ce au avut loc. Cred că adaptabilitatea a reprezentat cheia în depăşirea acestor situaţii, dublată de răbdare şi empatie pentru nevoile clienţilor noştri.”

    În prezent, Brînduşa Grama coordonează o echipă de zece persoane într-un un stil de management participativ – transformaţional. „Îmi place să implic echipa în procesul decizional şi să le ofer încredere. Experienţa multidisciplinară a colegilor (tehnic, financiar, comercial şi administrativ) le creşte nivelul de responsabilitate şi implicare. Totodată, piaţa este într-o continuă transformare, fiind esenţial să ţinem pasul cu noile tendinţe în relaţia cu clienţii noştri.” Din agenda zilnică nu lipsesc aşadar scurtele şedinţe de coordonare cu colegii, dar nici listele zilnice şi săptămânale de „to do-uri”. Legat de echilibrul dintre planul profesional şi cel personal, consideră că balanţa va fi întotdeauna înclinată spre priorităţile din fiecare etapă, fie ele personale sau profesionale. 

    În opinia ei, sectorul imobiliar din România este un domeniu unde femeile sunt bine reprezentate în funcţii de top şi middle management, iar acest lucru spune că îl putem observa în toate ariile de activitate specifice acestei pieţe: investitori/dezvoltatori, companii de consultanţă, property & facility management. Ea este de părere că două dintre calităţile esenţiale de care o femeie are nevoie pentru a reuşi în această industrie sunt determinarea şi verticalitatea. „La fel de mult cred că este important să ai pasiune pentru ceea ce faci, documentare continuă în domeniu şi dezvoltarea capacităţii de rezilienţă.”

    Şi, pentru că „sectorul imobiliar reprezintă un domeniu dinamic, într-o continuă dezvoltare, care te păstrează conectat la realitatea economică şi socială”, le-ar recomanda şi altor femei să aleagă o carieră în această industrie, completând că „este totodată şi un mediu de lucru internaţional, oferind o deschidere către ce se întâmplă în Europa, precum şi în alte colţuri ale lumii”. Ea le sfătuieşte pe tinerele care aleg acest drum „să fie mereu deschise să cunoască oameni noi şi să fie conectate cu tot ce se întâmplă pe toate segmentele pieţei imobiliare”.

    Privind retrospectiv, dintre toate proiectele la care a contribuit de-a lungul timpului, Brînduşa Grama spune că Baia Mare Shopping Park îndeplineşte toate criteriile pentru a-l numi proiectul său de suflet. „Deschis în 2021, într-o perioadă marcată de restricţii pandemice, proiectul a beneficiat de un concept modern de arhitectură şi de un mix de chiriaşi competitiv. Proiectul în suprafaţă totală de 18.000 de metri pătraţi a fost inaugurat cu un grad de închiriere de 100%.” În ceea ce priveşte cel mai mare obiectiv pe care îl are pentru viitor, ne-a spus că marele său vis este să înfiinţeze o fundaţie care să ajute femeile defavorizate.  „Provin dintr-o familie echilibrată şi fericită. Părinţii ne-au învăţat pe mine şi pe sora mea să dăm înapoi din binele primit.”  

     

    Carte de vizită

    Brînduşa Grama, Head of Asset Management, Square 7

    ►Œ Se descrie drept o fire ambiţioasă şi dedicată şi este responsabilă pentru portofoliul de 26 de parcuri de retail pe care Square 7, grup cu o experienţă de 15 ani pe piaţa locală de retail, îl deţine alături de Mitiska REIM în România;

    ► Cu o experienţă de 7 ani în leasing, ea s-a alăturat grupului Square 7 în urmă cu patru ani în calitate de leasing manager; în septembrie 2022 a fost numită head of asset management;

    ► Anterior Square 7, ea a lucrat în cadrul biroului din România al Colliers International, una din cele mai mari firme de consultanţă şi brokeraj imobiliar la nivel mondial.

    Brînduşa Grama: „Două dintre calităţile esenţiale de care o femeie are nevoie pentru a reuşi în această industrie sunt determinarea şi verticalitatea.  La fel de mult cred că este important să ai pasiune pentru ceea ce faci, documentare continuă în domeniu şi dezvoltarea capacităţii de rezilienţă.”