BusinessMagazin

Tag: piata imobiliara

  • După un deceniu de creştere foarte bună, piaţa imobiliară rezidenţială este atacată acum din toate părţile: Războiul din Ucraina a dus la scăderea cererii, dobânzile cresc, salariile nu mai cresc peste inflaţie iar puterea de cumpărare scade, investiţia imobiliară s-ar putea să nu mai fie aşa de rentabilă

    Din 2012 încoace, piaţa imobiliară rezidenţială a avut o perioadă extraordinară după căderea înregistrată în urma crizei financiare din 2008:

    • Preţurile au scăzut cu 30-50% faţă de vârful din vara lui 2008

    • Salariile au început să crească, iar sectorul IT a adus pe piaţă o clasă foarte bună de cumpărători, având în vedere salariile din această industrie.

    • Dobânzile la lei au scăzut datorită reducerii inflaţiei, ceea ce a făcut ca împrumuturile în lei să fie rentabile, spre deosebire de perioada anterioară, când creditele în franci elveţieni şi în euro păreau mult mai rentabile datorită dobânzilor mai reduse.

    • Cursul leu/euro s-a stabilizat, creşterea anuală fiind sub creşterea inflaţiei, ceea ce a mărit puterea de cumpărare, atât în lei, cât mai ales în euro.

    • Creşterea salariilor şi reducerea preţurilor la apartamente a însemnat scăderea numărului de ani în care poţi să-ţi plăteşti un apartament, de la 30 de ani în august 2008, la 15 ani în 2015, şi la 8 ani în 2019.

    • Scăderea dobânzilor la euro şi la lei dacă îţi ţii banii la bancă a făcut ca investiţia în achiziţia unui apartament, pentru a-l închiria apoi, să devină mai rentabilă decât un depozit bancar – 5-6% randament la euro, fără o eventuală creştere a preţului apartamentului, versus o dobândă bancară de 0-1% la euro.

    • Scăderea preţurilor terenurilor, dar şi reducerea preţurilor la materialele de construcţii, a avut ca rezultat obţinerea unui preţ de construcţie şi de vânzare destul de bun, care era rentabil atât pentru dezvoltator, cât şi pentru cumpărător, ca să nu mai vorbim de un investitor care achiziţiona mai multe apartamente pentru a le închiria.

    • Creşterea economică din România era susţinută, ceea ce deschidea noi orizonturi pentru toată lumea.

    Pe acest fond, în care condiţiile pieţei erau extraordinare, băncile au dat credite ipotecare şi imobiliare din ce în ce mai multe, acesta fiind principalul produs de creştere pentru sistemul bancar, mai ales că dobânda de referinţă a devenit leul, odată cu scăderea dobânzilor la lei, ceea a redus substanţial riscul valutar, atât pentru bănci, cât şi pentru clienţi.

    Acum, după 10 ani, piaţa imobiliară rezidenţială intră într-o criză destul de mare, fiind atacată de toate lebedele negre în acelaşi timp, ceea ce nu s-a întâmplat până acum.

    În criza COVID vânzările au crescut pentru că cererea a rămas solidă, dobânzile chiar au scăzut, singura problemă fiind cea legată de lipsa de chiriaşi şi, implicit, de reducerea chiriilor.

    Cine voia să-şi cumpere un apartament avea condiţii bune, nu era niciun fel de inflaţie, puterea de cumpărare era în creştere pe fondul majorărilor salariale şi stabilităţii cursului valutar leu-euro.

    De la mijlocul anului trecut, condiţiile au început să se schimbe – creşterea preţurilor la energie, creşterea inflaţiei.

    Dar nimeni nu a prevăzut ceea ce urma să se întâmple în numai câteva luni.

    1. După ce Rusia a atacat militar Ucraina, pe 24 februarie, interesul cumpărătorilor pentru achiziţia unui apartament sau a unei case pentru a locui acolo, sau pentru a o închiria, s-a redus dramatic. Telefoanele nu au mai sunat la dezvoltatori, iar la întrebarea „Când veţi reveni pentru a discuta despre o posibilă achiziţie?” răspunsul este „Când se termină războiul!”.

    2. Cererea de credite ipotecare şi imobiliare a scăzut cu 30-50% imediat după începutul războiului. Băncile vor să dea în continuare credite, dar cererea nu mai este ca anul trecut, când a fost cel mai bun an de credite ipotecare şi imobiliare pentru sectorul bancar.

    3. Dobânzile la lei sunt în creştere – acum nu se vede pentru că IRCC este încă la un nivel scăzut, 1,8% pentru T2, dar în T3 va fi 2,6%, iar în T4 va fi 3,5-4%. În T1/2023 s-ar putea să ajungă şi la 4-5%, iar dacă adăugăm marja băncii, de 2%, dintr-o dată avem o dobândă de 6-7%.

    4. Creşterea preţurilor la utilităţi, creşterea preţurilor la produsele alimentare, creşterea preţurilor la alte bunuri şi servicii, creşterea inflaţiei şi probabilitatea de a rămâne la un nivel de 8-10%, dacă nu chiar mai mult, o perioadă mai lungă de timp, reduce substanţial puterea de cumpărare şi, în final, suma disponibilă pentru a lua şi a plăti un credit ipotecar.

    5. Salariile nu vor creşte la nivelul inflaţiei iar creşterile la utilităţi şi la celelalte produse va începe să se vadă.

    6. Odată cu creşterea dobânzilor la lei şi cu creşterea preţurilor apartamentelor (toată lumea vrea preţuri mai mari pentru că şi inflaţia este mai mare), investiţia imobiliară rezidenţială s-ar putea să nu mai fie rentabilă, cel puţin din perspectiva randamentului chiriei. Dobânzile la lei la depozite au ajuns la 5% pe an, iar pe fondul stabilităţii cursului valutar leu-euro, rezultă un câştig de 5% la euro, care nu mai poate fi obţinut pe piaţa imobiliară. Creşterea preţurilor dar rămânerea pe loc a chiriei înseamnă un randament mult mai redus, iar, comparat cu scăderea dobânzilor, rezultatul este total diferit faţă de ce era până acum.

    7. Chiriile nu vor creşte în acelaşi ritm, fie cu creşterea preţurilor apartamentelor, fie cu creşterea inflaţiei, pentru că nu există cerere suficientă – după criza COVID nu toată lumea  a revenit în oraşele unde sunt companiile la care lucrează, turismul încă este redus, scăderea puterii de cumpărare prin creşterea inflaţiei şi creşterea tutror produselor, îi va determina pe cei care voiau să stea în oraşele mari să se întoarcă în oraşele natale. Dacă salariile nu cresc la nivelul inflaţiei, scăderea puterii de cumpărare nu le va permite plata chiriei şi să rămână în oraşele mari.

    8. Creşterea preţurilor la materiale de construcţii, creşterea preţurilor la toate utilităţile, creşterea preţurilor la terenuri, va aduce pe piaţă apartamente cu preţuri mult mai mari. Vom vedea dacă aceste preţuri vor putea fi plătite de cumpărători având în vedere schimbarea condiţiilor din piaţă.

    9. Războiul din Ucraina şi faptul că suntem la graniţă cu acest conflict militar, reduce interesul investitorilor de a cumpăra pachete întregi de apartamente, o operaţiune care susţinea cererea.

    10. Chiar dacă cumpărătorii, mai ales cei care vor să locuiască, au nişte bani puşi deoparte şi ar putea să plătească un avans, şi chiar preţuri mai mari, teama de viitor este mult mai puternică, având în vedere că tot mai multă lume vorbeşte despre criză.

    11. De la o creştere economică susţinută, acum ne confruntăm cu o reducere substanţială a perspectivelor de creştere economică, de la 4,5% prognozele au scăzut la 2%, dar cel mai probabil ne vom duce spre o creştere economică zero, dacă nu chiar vom intra pe minus. Economia României, ca de altfel toate economiile, se confruntă cu creşterile de preţuri, creşterea dobânzilor, reducerea unor pieţe de desfacere, schimbările geopolitice – de la globalizare ne îndreptăm spre deglobalizare.

    În aceste condiţii, piaţa imobiliară rezidenţială se va confrunta cu prima criză majoră după un deceniu de linişte.

    Chiar dacă preţurile din România sunt mici comparativ cu ceea ce este în regiune, schimbarea condiţiilor poate da piaţa peste cap.

    Să vedem cum va ieşi după atacul tuturor lebedelor negre posibile.

  • Cum poţi să ai parte de confortul din casa preşedintelui american?

    Nu oricine poate deveni preşedintele Statelor Unite ale Americii, dar multă lume poate avea parte de confortul său. Este suficient doar să caute cu atenţie pe piaţa imobiliară.

    Pentru cei care vor să le calce pe urme preşedinţilor există case în care au locuit aceştia sau au fost găzduiţi o perioadă. Printre asemenea case care pot fi cumpărate, se numără, conform Mansion Global, una din localitatea Longwood, din apropiere de Orlando, Florida, unde au fost găzduiţi preşedinţii Jimmy Carter şi Gerald Ford şi alţi politicieni. Construită în 1973,  casa se află pe un teren cu o istorie mult mai veche pe care există o construcţie de dinainte de Războiul Civil american şi pe care se puteau găsi cândva gloanţe de muschetă.

    De vânzare este şi fosta reşedinţă cu vedere la ocean din San Clemente, California, a fostului preşedinte Richard Nixon, cunoscută drept Casa Pacifica şi construită în 1927, pe care Nixon a vândut-o în anii optzeci. Aceasta are casă de oaspeţi, piscină, teren de tenis şi grădină.

    La Washington se poate locui într-un apartament din aceeaşi clădire în care a stat cândva William Howard Taft (1909-1913) la câţiva ani după ce i s-a terminat mandatul, clădire care a avut ca locatari de-a lungul timpului şi candidaţi la preşedinţie, ambasadori sau membri ai Congresului.

    Se poate găsi şi ceva mai vechi, dacă se doreşte, şi anume casa de vară din zona Hamptons de pe Long Island, a preşedintelui Chester Alan Arthur (1881-1885), construită în 1796 şi în care acesta şi-a petrecut verile de pe timpul mandatului.

  • Studiu: Preţul pe metru pătrat al locuinţelor din România este subevaluat cu aproape 30% faţă de preţul din alte pieţe imobiliare europene

    Preţul pe metru pătrat al locuinţelor din România este subevaluat cu aproximativ 30% comparativ preţul afişat în alte pieţe imobiliare din Europa, arată un raport realizat de Social Monitor la solicitarea Nordis Group.

    Potrivit analizei, preţul a fost raportat la resursele financiare, dinamica economică şi oportunităţile de investiţii din ţară.

    “În prezent, achiziţia unei proprietăţi este o alegere oportună şi profitabilă. Astăzi, cu valoarea a 104 salarii medii pe economie se poate achiziţiona o locuinţă în România, faţă de 393 de salarii câte erau necesare în 2008”, spun reprezentanţii Nordis Group.

    Ei consideră că piaţa imobiliară locală este în continuă transformare, evoluţie marcată de creşterea constantă a volumului tranzacţiilor.

    Datele ANCPI arată că în 2021 au fost vândute 183.000 de apartamente, în creştere cu 16% faţă de anul precedent, iar valoarea totală s-a ridicat la 12 mld. euro. Din totalul tranzacţiilor, Capitala a atras 30%.

    “În 2022 se va menţine trendul dinamic al pieţei imobiliare, care a caracterizat şi anul precedent, având în vedere rata inflaţiei prognozată pentru anul acesta, dar şi creşterea nivelului depozitelor bancare. Toate aceste elemente vor menţine cererea ridicată, atât pentru locuinţe de uz personal, cât şi pentru achiziţii în scop investiţional”, adaugă reprezentanţii Nordis Group.

    Raportat la oraşe, Cluj-Napoca rămâne pe prima poziţie în clasamentul preţurilor la apartamente, cu o medie de 1.960 euro pe metru pătrat, la o distanţă semnificativă de Bucureşti, care înregistrează 1.630 euro pe metru pătrat.

  • 2022, anul imobilelor vechi?

    Anul 2021 a adus un vârf al locuinţelor noi livrate pe piaţă, care va putea fi depăşit abia în 2023-2024, ţinând cont de proiectele noi anunţate. Ce se va întâmpla în acest context anul viitor? O mare parte dintre clienţi se vor orienta către piaţa secundară a imobiliarelor. 

    „Pentru 2022, numărul de unităţi anunţate la finalizare este mai mic decât cele pe care le-am avut anul acesta. Dacă vor fi tendinţe de transfer al preţurilor crescute pentru materialele de construcţii în piaţă, nu cred că cererea va absorbi orice preţ. Or, dezvoltatorii au limitări de flexibilitate a preţurilor, ei trebuie să îşi urmeze planul de afaceri pentru că au obligaţii faţă de finanţatori”, a observat Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. În acest context, piaţa secundară, formată din imobilele vechi, va absorbi anul viitor o bună parte a cererii destinate pieţei noi. 

    „Piaţa secundară este mult mai flexibilă în România, mai ales fiindcă avem 90% proprietari fără ipoteci şi atunci preţul depinde de vânzătorul persoană fizică. Pentru cei mai mulţi dintre aceşti vânzători, vânzarea este un profit net, iar preţurile de aici nu au rigorile unui business plan, prin urmare, cred că piaţa secundară va absorbi anul viitor o cerere mult mai mare decât anul acesta”, explică Anca Bidian. 

    În 2021 a existat un vârf de unităţi noi ajunse la finalizare, circa 50.000, iar raportat la fondul nostru locativ, asta înseamnă mai puţin de 0,1%, prin urmare este departe de saturaţie. – „O piaţă imobiliară sănătoasă, matură, are nevoie de o viteză de unităţi noi intrate în piaţă de 1-2% ca să stea proaspătă.”

    Dincolo de creşterea preţurilor din domeniul construcţiilor, aproape toate locuinţele noi care urmează să fie livrate sunt antecontractate, iar dezvoltatorii va trebui să găsească soluţii pentru vânzarea acestora, ţinând cont că ei şi-au început proiectele cu anumite calcule, iar acum, preţurile pentru anumite materiale de construcţii sunt duble. „Clienţii au cumpărat şi au antecontractat la nişte preţuri – clar este o provocare, o presiune şi sigur că, la fel cum se întâmplă într-o astfel de situaţie în orice industrie, vor fi câştigători şi pierzători în piaţă”.  

    În acelaşi timp, în piaţă s-au anunţat multe proiecte care sunt la stadiul de autorizaţii acum şi care  sunt proiecte foarte mari, în toate oraşele aproape – proiecte pe vechile platforme industriale, pe vechi fabrici şi uzine, ajunse cu terenurile la maturizare, care vor deveni mini-cartiere, vor atrage infrastructură în jur, dezvoltare pe orizontală, însă vor ajunge la finalizare prin 2023-2024: „Părerea mea este că atunci vom vedea deja o etapă mai avansată  a pieţei imobiliare.Până atunci, este anul viitor care într-adevăr e provocator pentru imobilele noi”. 

    Cât de dispuşi sunt clienţii să se mute într-un imobil vechi? Anca Bidian este de părere că vor exista comportamente diferite în funcţie de oraş. „De exemplu, în Bucureşti, dacă tu vrei să stai în centru, nu poţi face asta, decât într-o locuinţă veche – nu se construiesc locuinţe noi în centrul Capitalei că nu există loc.”

    Ea recomandă clienţilor să îşi alcătuiască o listă de criterii atunci când aleg o locuinţă: locaţia, apoi accesul la diferite servicii şi facilităţi (grădiniţă, şcoală, metrou, acces rapid salvări, locuri de joacă, supermarketuri etc), iar în funcţie de această listă, să decidă ce vor. Când  apare o arie unde nu sunt locuinţe noi, se vor îndrepta către cele vechi: „În general, locuinţele noi sunt mai limitrofe, sunt oraşe unde sunt doar limitrofe. De aceea, dacă am putea face o hartă de repartiţie şi segmentare a cererii, vedem că avem cerere din toate segmentele, iar aceasta arată de asemenea un semn de maturitate.”

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

  • Care este impactul noilor reguli ale BNR în materie de creditare imobiliară?

    La mijlocul lunii octombrie, BNR a publicat un proiect de regulament pentru schimbarea condiţiilor de creditare pentru unele credite de investiţii imobiliare, în care principala măsură presupune modificarea avansului în cazul achiziţiei unei locuinţe, atunci când vorbim despre o locuinţă cumpărată în scop investiţional. Care este impactul acestei măsuri asupra pieţei imobiliare?

    „Banca Naţională reglementează câteva condiţii pentru creditele de investiţii imobiliare prin care, dacă o persoană cumpără un imobil în alt scop decât acela de locuinţă de familie sau de locuinţă permanentă, atunci va avea alte condiţii de creditare şi anume, plata unui avans mai mare: în loc de 15%, va plăti 25%”, explică Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWIFinance, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul ei de vedere, schimbările nu sunt semnificative, iar acesta este un pas firesc în direcţia maturizării pieţei imobiliare. „Opinia mea personală este că aceste decizii au venit acum pentru că piaţa imobiliară este foarte efervescentă în cerere, în număr de tranzacţii, iar atunci, desigur că putem să o privim ca pe o măsură anticiclică, care nu face decât să tempereze un risc de încălzire.”

    Anca Bidian observă că piaţa imobiliară de acum este una extrem de echilibrată, în contextul în care cererea şi oferta se întâlnesc, adică indicele de accesibilitate pentru veniturile medii întâlneşte oferta pentru veniturile medii: „O familie cu venituri medii de exemplu poate să acceseze fără probleme un credit cu care să îşi cumpere o locuinţă de 130.000 – 140.000 de euro. Prin urmare, avem un indice de accesibilitate aflat într-o zonă de echilibru, ceea ce permite un anumit număr de tranzacţii”.

    Astfel, discuţiile despre un posibil boom imobiliar şi comparaţiile cu criza anterioară nu sunt justificate. „O piaţă supraîncălzită nu este dată de valoarea absolută a imobilelor, ci de viteza de creştere a preţurilor. Or, noi am avut o viteză de creştere în linie cu creşterea veniturilor. Mai mult decât atât, viteza de creştere a veniturilor din ultimii ani a fost mai mare decât viteza de creştere a preţurilor imobilelor, drept urmare acest pericol nu există.”

    Ea explică şi că piaţă imobiliară matură are doi vectori de acţiune: preţul, dar şi numărul de tranzacţii. Când sunt emoţii în piaţă – cum ar fi de pildă cele generate de creşterea preţului pentru materialele de construcţii, nu scad preţurile din piaţa imobiliară, ci scade numărul de tranzacţii. „De aceea, orice comparaţie cu anii 2008-2009 nu îşi are sensul, fiindcă nimic nu mai este la fel ca atunci. Nici stadiul pieţei imobiliare, care era pur speculativă în acel moment, versus situaţia de acum; banii erau şi atunci mulţi în piaţă, dar erau bani speculativi, pe când acum, principala cerere vine de la clasa medie, de la oameni cu venituri medii, ceea ce este un mare câştig.”

    Prin urmare, Anca Bidian observă că măsura BNR are ca scop normalizarea avântului din partea cererii şi nu crede că va influenţa numărul sau preţul tranzacţiilor viitoare. În ceea ce priveşte segmentul micilor investitori, al persoanelor care îşi cumpără o a doua sau o a treia locuinţă în scop investiţional, acesta a crescut în ultimii ani. Majoritatea cumpără mai ales apartamente, în oraşe mari, atractive, unde prima intenţie este pentru închiriat. „Segmentul din această zonă care a crescut cel mai mult este cel al românilor cu venituri din străinătate care cumpără în România, segment care a înregistrat timp de doi ani consecutiv o creştere de 50% an la an a cererii”, observă CEO-ul KIWI Finance. 

    Conform datelor de la BNR, numărul celor care au credite active pentru proprietăţi care nu sunt declarate ca locuinţe principale este de aproximativ 70.000.

    „Persoanele care decid să cumpere în scop investiţional sunt persoane cu venituri peste medie, care îşi permit să cumpere casa şi să o întreţină, nu sunt persoane cu venituri la limită. Aceste persoane au dobândit şi o disciplină financiară, pot să îşi gestioneze mai riguros bugetul familiei, am văzut în ultimii doi ani că au crescut economiile populaţiei în bănci – sunt multe persoane care au simţit gustul economiei, iar toate acestea ne determină să credem că: suntem pe drumul spre maturizare pe are îl spuneam şi acesta este şi un drum sănătos.”

    Astfel, măsurile de la BNR, chiar dacă iniţial nu au fost date anticiclic, au efecte anticiclice: „Efectele anticiclice, aşa cum spune şi guvernatorul BNR, înseamnă să nu pedalăm la vale. Când totul creşte, ai nişte măsuri care accelerează creşterea, de care nu ai nevoie. O creştere sănătoasă, în paşi corelaţi cu restul indicatorilor macroeconomici dintr-o ţară, îţi asigură un echilibru al pieţei imobiliare”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

     

  • Care este impactul noilor reguli ale BNR în materie de creditare imobiliară?

    La mijlocul lunii octombrie, BNR a publicat un proiect de regulament pentru schimbarea condiţiilor de creditare pentru unele credite de investiţii imobiliare, în care principala măsură presupune modificarea avansului în cazul achiziţiei unei locuinţe, atunci când vorbim despre o locuinţă cumpărată în scop investiţional. Care este impactul acestei măsuri asupra pieţei imobiliare?

    „Banca Naţională reglementează câteva condiţii pentru creditele de investiţii imobiliare prin care, dacă o persoană cumpără un imobil în alt scop decât acela de locuinţă de familie sau de locuinţă permanentă, atunci va avea alte condiţii de creditare şi anume, plata unui avans mai mare: în loc de 15%, va plăti 25%”, explică Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWIFinance, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul ei de vedere, schimbările nu sunt semnificative, iar acesta este un pas firesc în direcţia maturizării pieţei imobiliare. „Opinia mea personală este că aceste decizii au venit acum pentru că piaţa imobiliară este foarte efervescentă în cerere, în număr de tranzacţii, iar atunci, desigur că putem să o privim ca pe o măsură anticiclică, care nu face decât să tempereze un risc de încălzire.”

    Anca Bidian observă că piaţa imobiliară de acum este una extrem de echilibrată, în contextul în care cererea şi oferta se întâlnesc, adică indicele de accesibilitate pentru veniturile medii întâlneşte oferta pentru veniturile medii: „O familie cu venituri medii de exemplu poate să acceseze fără probleme un credit cu care să îşi cumpere o locuinţă de 130.000 – 140.000 de euro. Prin urmare, avem un indice de accesibilitate aflat într-o zonă de echilibru, ceea ce permite un anumit număr de tranzacţii”.

    Astfel, discuţiile despre un posibil boom imobiliar şi comparaţiile cu criza anterioară nu sunt justificate. „O piaţă supraîncălzită nu este dată de valoarea absolută a imobilelor, ci de viteza de creştere a preţurilor. Or, noi am avut o viteză de creştere în linie cu creşterea veniturilor. Mai mult decât atât, viteza de creştere a veniturilor din ultimii ani a fost mai mare decât viteza de creştere a preţurilor imobilelor, drept urmare acest pericol nu există.”

    Ea explică şi că piaţă imobiliară matură are doi vectori de acţiune: preţul, dar şi numărul de tranzacţii. Când sunt emoţii în piaţă – cum ar fi de pildă cele generate de creşterea preţului pentru materialele de construcţii, nu scad preţurile din piaţa imobiliară, ci scade numărul de tranzacţii. „De aceea, orice comparaţie cu anii 2008-2009 nu îşi are sensul, fiindcă nimic nu mai este la fel ca atunci. Nici stadiul pieţei imobiliare, care era pur speculativă în acel moment, versus situaţia de acum; banii erau şi atunci mulţi în piaţă, dar erau bani speculativi, pe când acum, principala cerere vine de la clasa medie, de la oameni cu venituri medii, ceea ce este un mare câştig.”

    Prin urmare, Anca Bidian observă că măsura BNR are ca scop normalizarea avântului din partea cererii şi nu crede că va influenţa numărul sau preţul tranzacţiilor viitoare. În ceea ce priveşte segmentul micilor investitori, al persoanelor care îşi cumpără o a doua sau o a treia locuinţă în scop investiţional, acesta a crescut în ultimii ani. Majoritatea cumpără mai ales apartamente, în oraşe mari, atractive, unde prima intenţie este pentru închiriat. „Segmentul din această zonă care a crescut cel mai mult este cel al românilor cu venituri din străinătate care cumpără în România, segment care a înregistrat timp de doi ani consecutiv o creştere de 50% an la an a cererii”, observă CEO-ul KIWI Finance. 

    Conform datelor de la BNR, numărul celor care au credite active pentru proprietăţi care nu sunt declarate ca locuinţe principale este de aproximativ 70.000.

    „Persoanele care decid să cumpere în scop investiţional sunt persoane cu venituri peste medie, care îşi permit să cumpere casa şi să o întreţină, nu sunt persoane cu venituri la limită. Aceste persoane au dobândit şi o disciplină financiară, pot să îşi gestioneze mai riguros bugetul familiei, am văzut în ultimii doi ani că au crescut economiile populaţiei în bănci – sunt multe persoane care au simţit gustul economiei, iar toate acestea ne determină să credem că: suntem pe drumul spre maturizare pe are îl spuneam şi acesta este şi un drum sănătos.”

    Astfel, măsurile de la BNR, chiar dacă iniţial nu au fost date anticiclic, au efecte anticiclice: „Efectele anticiclice, aşa cum spune şi guvernatorul BNR, înseamnă să nu pedalăm la vale. Când totul creşte, ai nişte măsuri care accelerează creşterea, de care nu ai nevoie. O creştere sănătoasă, în paşi corelaţi cu restul indicatorilor macroeconomici dintr-o ţară, îţi asigură un echilibru al pieţei imobiliare”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

     

  • Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: De la boom la criză. BNR şi-a dat seama în ce direcţie se îndreaptă piaţa imobiliară şi ia primele măsuri

    In istoria ei, BNR a fost uneori cu un pas in urma timpurilor. Acum, in prisma experientei, se pare ca reprezentantii Bancii Centrale au reactionat prompt fata de evolutia pietei imobiliare. In consecinta, prima masura concreta a fost deja anuntata: BNR creşte masiv avansul la creditele de investiţii imobiliare. Vedeţi aici cât veţi plăti de acum

    Ce inseamna asta, in opinia mea ? 

    1. Creditarea va deveni mai costisituare pentru investitorii imobiliari speculativi, mai ales pentru cei care cumparau apartamente in vederea revanzarii sau inchirierii pe termen lung. De ce s-a intamplat acest lucru? Exasperati de faptul ca stau cu banii in banci fara sa castige nimic, multi romani care au venituri mari, s-au orientat spre achizitii de apartamente noi. Pentru ca nu se stie cum va evolua piata si in scopul prevenirii unei noi crize imobiliare, ca aceea din 2008/2009, BNR va pune piciorul in prag din ianuarie 2022. Si asta cred ca e doar inceputul.

    2. Bancile private sunt invitate sa fie mult mai prudente. Prin proiectul propus si masurile anuntate, BNR ofera bancherilor un nou reper de creditare. Evident ca nici o banca nu misca in fata indicatiilor pretioase ale Bancii Centrale si, in consecinta, va lua din timp masurile sugerate sau impuse. Toti clientii care incercau sa atinga limita superioara a creditarii bazate pe vechile conditii vor fi afectati si vor trebui sa-si recalculeze capitalul de investitii, in acord cu trendul pietei si noile costuri de investie. 

    3. BNR arata o noua persectiva investitorilor imobiliari privati, mult mai prudenta si conservatoare. Masura este menita sa traga un semnal de alarma clar si neechivoc asupra deteriorarii evolutiei profitabilitatii in domeniul imobiliar pe termen lung, respectiv segmentul rezidential. In opinia mea, BNR nu face altceva decat sa apere bancile private de cresterea portofoliului creditelor neperformante, in urmatorii ani. In acest sens, am scris si un articol recent: Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: După 2023, piaţa va fi inundată de apartamente goale sau nevandabile, din lipsă de chiriaşi sau cumpărători

    4. Loviti din toate partile, dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa-si recalibreze afacerile in baza noilor conditii. Cu un cost al materialelor marit, cu potentiali clienti mai greu de convins sa investeasca si, mai ales, cu preturi adecvate noilor conditii de creditare, unii se vor adapta, altii nu. Oricum, au marja de manevra suficienta. Anuntati din timp si, as spune, chiar atentionati, antreprenorii din segmentul rezidential isi vor remodela afacerile si vor gasi solutii sa nu mai lucreze pe stoc, livrand apartamente numai la cerere si cu avansuri care sa le justifice lucrarile, pas cu pas.

    5. Statul este marele castigator al acestei masuri. De ce? Pentru ca se imprumuta de la bancile private si acestea vor avea mai multi bani disponibili spre a fi oferiti cu „generozitate” si riscuri zero. Daca ar fi imprumutat privatii cu o dobanda mai mare ar fi fost mai bine, dar mai riscant. Asa, BNR taie si spanzura ajutand statul prin masuri care conduc la un avantaj pentru sistemul bancar pe care-l „pastoreste”. In acest fel, tot poporul va fi mai linistit, se va construi mai putin, se va vinde in consecinta, se poate evita o nou criza majora pe segmentul rezidential.

    Urmeaza vremuri foarte interesante pe piata imobiliara. Dupa parerea mea, intrebarea nu este incotro merg preturile, ci ce vom face cu investitiile imobiliare rezidentiale in lucru si cele deja contractate, daca nu va avea cine sa le inchirieze. Poti sa detii multe proprietati, important este sa si faci un business cu ele.

    A avea este ok, a nu produce plus-valoare poate fi o problema.

  • Ce cursuri de training caută/oferă companiile pentru angajaţi? Urmăriţi ZF Live marţi, 5 octombrie 2021, ora 12.30 cu Adrian Cioroianu de la Acknowledge.ro

    Ce cursuri de training caută / oferă companiile pentru angajaţi? Urmăriţi ZF Live marţi, 5 octombrie 2021, ora 12.30 cu Adrian Cioroianu de la Acknowledge.ro

    Urmăriţi emisinea ZF Live aici de la ora 12.30

    Trimiteţi întrebările voastre pe adresa zf24@zf.ro sau în postările dedicate de pe pagina de Facebook

  • Tipul de credit care anul trecut aproape că a disparut şi creditul care a explodat

    Pentru KIWI Finance, anul 2021 este cel mai bun din istoria de 18 ani a companiei. Pandemia a acţionat ca un vector de creştere a intermedierii financiare, dar şi a creditării ipotecare, iar achiziţia Kiwi Finance de către grupul OLX marchează un nou ciclu de dezvoltare în industria de real estate rezidenţial în România, potrivit Ancăi Bidian, CEO al brokerului de credite.

    Cererea solvabilă de creditare a înregistrat o creştere constantă în ultimii şapte ani, iar anul acesta avem un maximum în cererea de credite ipotecare. Motivele principale care alimentează această creştere sunt dobânzile mici, indicele de accesibilitate (preţ metru pătrat/venit mediu), un maxim de unităţi locative finalizate anul acesta şi necesarul în continuare foarte mare de locuinţe.

    Creditele de nevoi personale au fost cele care au frânat anul trecut, pentru că aproape a dispărut cererea în lockdown”, descrie Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, situaţia creditării în prezent. Ea a mai explicat că în cea de-a doua jumătate a anului trecut, creditele de nevoi personale şi-au reluat timid creşterea, iar anul acesta aproape că vor recupera nivelul din anul 2019. Pe de altă parte, creditul ipotecar mediu a crescut cu 10% faţă de 2020.

    „Creşterea creditelor ipotecare provine din diferenţa de curs, dat fiind că piaţa imobiliară este în continuare «euroizată», există câteva proiecte premium semnificative finalizate în Bucureşti şi Cluj şi o creştere organică de 4,2% a preţului, potrivit Eurostat. Ponderea creditelor din Bucureşti a scăzut în 2021 la 35% din total, faţă de 40% în 2020, în timp ce Timişoara şi-a păstrat locul secund cu o pondere de 27%”, explică Anca Bidian. Când vine vorba despre amânarea plăţilor la rate, în anul 2020, Kiwi Finance a recomandat clienţilor să nu apeleze la această măsură decât dacă într-adevăr au avut situaţii excepţionale induse de pandemie cu scăderi substanţiale de venituri. „Au fost puţini clienţi în portofoliu care au solicitat amânarea ratelor; din datele noastre rezultă că au fost mai puţin de 10% din total şi aceştia au reluat plăţile în totalitate la expirarea moratoriului. În anul 2021 nu au fost aproape deloc probleme în plata ratelor şi chiar vedem că pe sistem indicele de credite neperformante este la minimul ultimului deceniu. Mai mult decât atât, vedem că economiile populaţiei au crescut în pandemie în principal pentru că au dispărut din bugete multe categorii de cheltuieli şi mulţi clienţi au optat să facă rambursări parţiale anticipate pentru reducerea ratelor sau a sumei creditului”, susţine CEO-ul Kiwi Finance.

    Anca Bidian mai spune că anul 2020 a fost unul foarte solicitant, ciudat şi alert, iar fiecare zi a fost asemenea unui experiment. „Am avut tot timpul în minte că lumea nu se opreşte în loc şi am adaptat rapid toate procesele, modul de lucru şi de viaţă. În plină pandemie am trecut printr-un due diligence cu multe premiere şi pentru noi şi pentru bidderi, pentru că nimeni nu mai făcuse asta exclusiv online. Am terminat prima fază a proiectului nostru digital şi am lansat prima platformă de brokeraj cu propriul motor de eligibilitate din Europa Centrală şi de Est. La finalul anului, am încheiat cu succes tranzacţia cu OLX Group şi am închis anul cu cele mai bune rezultate din istoria KIWI.”

    Din perspectiva achiziţiei Kiwi Finance de către grupul OLX, Anca Bidian susţine că a fost o asociere care a venit aproape firesc. „Casa şi banii în acelaşi loc” este un concept validat în economiile mature, aşa că această asociere a venit aproape firesc. Un mare jucător în piaţa de real estate alături de cel mai relevant broker de credite aduc o noutate şi, în acelaşi timp, marchează un nou ciclu de dezvoltare în industria de real estate rezidenţial din România. KIWI funcţionează foarte bine în acest ecosistem, tocmai pentru că este o asociere naturală. În 2022 ne propunem acelaşi obiectiv pe care îl avem în fiecare an, să creştem mai mult decât piaţa şi astfel să câştigăm constant cota de piaţă, atât în industria bancară, cât şi în cea a brokerilor de credit. În acelaşi timp vrem să fim mai aproape atât de clienţi, cât şi de piaţa imobiliară, prin parteneriatele cu Storia.ro şi OLX”, a mai explicat Anca Bidian.

    Potrivit analizelor Kiwi Finance, piaţa imobiliară îşi va reduce ritmul de creştere pe locuinţe noi şi va intra pe un platou temporar de unităţi finalizate. Această situaţie este conjuncturală şi este dată în principal de proiectele amânate din 2020, de disfuncţionalităţile din laturile de aprovizionare şi de presiunea preţurilor materialelor de construcţii. „Banii vor fi în continuare ieftini, ceea ce va alimenta cererea, însă cu foarte mare presiune pe ofertă, pentru că nu se va cumpăra «la orice preţ». Din acest punct de vedere, cred că provocarea anului 2022 va fi pe ofertă, pentru a rămâne în zona de accesibilitate a cererii”, a mai adăugat CEO-ul companiei. În 2021, numărul tranzacţiilor prin credit ipotecar a crescut faţă de plata cash, iar compania are o segmentare relativ clară a profilului de client, susţine Anca Bidian. „În general, persoanele care nu se califică la un credit aleg plata cash, dacă au şi banii, bineînţeles. Segmentul de clienţi creditabili şi cu o educaţie financiară apelează aproape fără excepţie la un credit ipotecar, chiar dacă au sumele necesare pe cont sau cu atât mai mult cu cât au banii pe cont”, spune CEO-ul.

    Maturizarea economiei, cultura financiară şi generaţiile noi intrate în piaţa muncii cresc gradul de intermediere financiară, care este principalul vector de creştere. „Un alt trend măsurat este proporţia de credite ipotecare acordate cu ajutorul brokerilor de credite, care a ajuns la aproape 34% din totalul de credite standard în 2021, adică 1 din 3 clienţi apelează la un broker de credit. Pandemia a fost un accelerator pe acest parcurs şi cu siguranţă acest trend va continua în acelaşi ritm şi în anii următori – din estimările noastre, brokerii vor intermedia 50% din totalul de credite ipotecare în aproximativ 4-5 ani”, a mai adăugat Anca Bidian. Astfel, anul 2021 este cel mai bun an din istoria de 18 ani a companiei, iar estimările pentru finalul anului sunt de un volum de credite intermediate de 1,5 miliarde de lei şi o creştere a numărului de clienţi între 30% şi 35% faţă de 2020. „Volumul creditelor ipotecare a crescut mai mult decât piaţa imobiliară, ceea ce înseamnă că a crescut numărul tranzacţiilor imobiliare finalizate prin credit. Cred că anul acesta va fi anul în care proporţia credit versus plata integrală va balansa în favoarea creditului ipotecar, ceea ce arată categoric un nivel de maturitate al pieţei”, susţine Anca Bidian. Din perspectiva portofoliului companiei, creditele ipotecare reprezintă 87% din totalul volumelor de credite intermediate, iar restul de 13% sunt credite de nevoi personale. Din totalul creditelor ipotecare, aproximativ 10% sunt credite de construcţii, aflate pe o cerere crescătoare în ultimii ani. De asemenea, circa 99% din creditele ipotecare au fost acordate în lei, iar 1% în euro. „În primele şapte luni ale anului, KIWI Finance a intermediat credite în valoare de aproape 900 de milioane de lei, în creştere cu 48% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Creditele intermediate în perioada ianuarie-iulie 2021 reprezintă 75% din întreaga activitate de intermediere pe tot parcursul anului 2020”, a mai adăugat Anca Bidian.

  • Miliardarul John Paulson, devenit celebru după ce a pariat pe spargerea bulei imobiliare din SUA, spune că piaţa criptomonedelor reprezintă o bulă lipsită de valoare: „N-aş recomanda nimănui să investească în criptomonede”

    De când John Paulson a pariat împotriva pieţei imobiliare din Statele Unite în urmă cu peste un deceniu, oamenii l-au întrebat constant cu privire la următoarea sa tranzacţie majoră, scrie Bloomberg.

    Miliardarul nu a găsit nimic ce ar putea să concureze cu short-ul realizat în urmă cu peste zece ani, neputând să egaleze cei 20 de miliarde de dolari pe care i-a câştigat împreună cu mai mulţi investitori în momentul în care creditele ipotecare subprime s-au prăbuşit şi au provocat cea mai gravă criză financiară de la Marea Depresiune a anilor 1930.

    Însă acum, la 14 ani de la spargerea bulei imobiliare din America, Paulson observă din nou semnele unei speculări excesive.

    Paulson, 65 de ani, a devenit tot mai preocupat vis-a-vis de majorarea preţurilor, inflaţia putând să crească peste aşteptări în viitorul apropiat. În acest sens, aurul, pe care l-a susţinut constant de-a lungul ultimilor ani, reprezintă o unealtă puternică în faţa fenomenului inflaţionist, a declarat Paulson în cadrul unei emisiuni Bloomberg.

    Cele mai dure cuvinte au fost îndreptate asupra celor mai în vogă investiţii ale actualei perioade. În medie, SPAC-urile (Special Purpose Acquisition Companies) vor fi un pariu pierzător, în timp ce criptomonedele sunt o bulă care „se va dovedi lipsită de valoare”.

    Un SPAC este o firmă creată cu scopul de a strânge bani printr-o listare pe bursă ca ulterior să cumpere o altă companie. Totodată, un SPAC nu are acţiuni comerciale: nu produce nimic, nu vinde nimic.

    „N-aş recomanda nimănui să investească în monede digitale”, spune Paulson.

    Cel mai probabil, afirmaţia va genera un val de critici, în condiţiile în care activele digitale au surclasat în mod evident performanţa aurului din ultimii ani. De altfel, palmaresul lui Paulson este mixt de la pariul lansat asupra pieţei imobiliare, acesta transformându-şi anul trecut fondul de hedging într-o afacere de familie, după ce activele au scăzut de la 38 de miliarde de dolari în 2011 la 9 miliarde de dolari în 2019.

    Valoarea de piaţă a celei mai valoroase criptomonede de lume, Bitcoinul, ajunge astăzi la 898 de miliarde de dolari, conform datelor agregate de Coindesk. Preţul unui Bitcoin se află pe minus cu 1,4% în ultimele 24 de ore, atingând circa 47.700 dolari.