BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Economiştii trag un semnal de alarmă: Deflaţia din China s-ar putea transforma într-o problemă la nivel global

    Dificultăţile economice ale Chinei au dat naştere unor presiuni deflaţioniste care s-ar putea transforma într-o problemă globală şi care, potrivit economiştilor, este posibil să se accelereze în trimestrele următoare, scrie CNBC.

    Deteriorarea fundamentelor economice ale Beijingului a devenit extrem de evidentă în ultimele luni, datele din luna iulie fiind în mare parte sub aşteptări, iar Biroul Naţional de Statistică a suspendat publicarea cifrelor privind şomajul în rândul tinerilor, în condiţiile în care cifrele au crescut la niveluri record.

    De asemenea, datele privind creditele pentru luna iulie au arătat o scădere a cererii de împrumuturi din partea întreprinderilor şi a gospodăriilor, iar problemele au persistat în masivul sector imobiliar al ţării. Dezvoltatorul Country Garden, cândva sănătos, fiind în pragul intrării în incapacitate de plată, iar gigantul imobiliar Evergrande Group, puternic îndatorat, a solicitat protecţia împotriva falimentului în SUA la începutul acestei luni.

    Indicele principal al preţurilor de consum din China a scăzut cu 0,3% în iulie, de la an la an, înregistrând deflaţie pentru prima dată în mai bine de doi ani, ceea ce reprezintă o problemă opusă celei cu care se confruntă marile economii din Occident.

    Cu toate că o parte din slăbiciunea înregistrată la nivel global ar putea fi atribuită unor factori tranzitorii, cum ar fi preţurile mai mici la energie şi la carnea de porc, inflaţia de bază a fost, de asemenea, afectată de scăderea preţurilor la locuinţe şi la categoriile conexe, din cauza sectorului imobiliar aflat în dificultate.

    „În pofida schimbării legăturilor dintre China şi economia mondială, pe măsură ce Beijingul încearcă să treacă la un model de creştere bazat pe consum, iar tensiunile comerciale rămân ridicate cu Occidentul, China este în continuare producătorul mondial. Prin urmare, slăbiciunea economică chineză şi scăderea preţurilor (în special a preţurilor de producţie chinezeşti) se vor răsfrânge probabil asupra pieţelor globale – o veste bună pe termen scurt pentru lupta băncilor centrale occidentale împotriva inflaţiei ridicate”, a declarat economistul şi directorul general al Pimco, Tiffany Wilding.

    În timp ce economiile occidentale au ieşit din pandemia Covid-19 cu o inflaţie ridicată, pe fondul unei oferte limitate şi al unei cereri în creştere, China nu a cunoscut aceeaşi dinamică de când a pus capăt măsurilor stricte de zero Covid, deoarece puterea sa de producţie internă a contribuit la atenuarea blocajelor din aprovizionare şi preţurile mondiale ale materiilor prime s-au temperat.

    Cu toate acestea, într-o notă de cercetare de săptămâna trecută, Wilding şi economistul Pimco China, Carol Liao, au remarcat că, de atunci, cererea internă a scăzut şi a lăsat China cu capacităţi nefolositoare, în timp ce reducerea gradului de îndatorare în sectorul imobiliar şi în cel al finanţării administraţiei locale au adâncit presiunile dezinflaţioniste şi au afectat investiţiile interne, ceea ce a dus la „o capacitate excedentară pe scară largă în sectorul manufacturier”

    Banca centrală a Chinei a intensificat vineri măsurile pentru a stopa deprecierea rapidă a monedei sale, pe fondul rundelor de date sumbre şi a scăderii încrederii consumatorilor, însă piaţa pare să nu fi fost convinsă că Beijingul face suficient pentru a inversa tendinţele recente.

    Deşi China îşi recalibrează economia pentru a deveni mai puţin dependentă de pilonii săi tradiţionali, respectiv exporturile  imobiliare şi de produse manufacturate, produsele fabricate chinezeşti încă domină pieţele bunurilor de consum, în special în SUA.

    În acelaşi timp, exporturile au slăbit în China în ultimele luni. Pe măsură ce riscurile de scădere a creşterii economice chinezeşti se materializează, Wilding şi Liao au sugerat că Beijingul ar putea căuta să folosească politica fiscală pentru a stimula exporturile şi a rezolva o problemă emergentă de supraofertă internă, inundând la rândul său piaţa globală cu bunuri de consum ieftine.

    Dincolo de repercusiunile legate de comerţ, o presiune dezinflaţionistă comună la nivel mondial provine din preţurile materiilor prime, unde, în calitate de importator uriaş de mărfuri, cererea internă chineză rămâne un factor-cheie.

    Incertitudinea privind potenţialul de redresare al Chinei a aruncat un nor negru asupra pieţelor globale în ultimele săptămâni, iar strategii Deutsche Bank Maximilian Uleer şi Carolin Raab au declarat miercuri într-o notă de cercetare că reducerile de dobândă ale băncii centrale şi promisiunea guvernului de a continua stimulentele fiscale au făcut prea puţin pentru a calma îngrijorările din Europa.

  • Studiu Storia.ro: Cumpărătorii ar putea amâna deciziile de achiziţie, dacă noile taxe şi impozite imobiliare ar fi adoptate

    În urma lansării draftului de ordonanţă care anunţa o serie de schimbări în cadrul taxelor şi impozitelor care ar afecta şi procesul de intermediere imobiliară, Storia.ro, platforma de imobiliare lansată de OLX, a realizat un sondaj pentru a afla şi părerea celor impactaţi de măsurile propuse. În cadrul sondajului au răspuns atât cei interesaţi de achiziţia sau vânzarea unei locuinţe, cât şi agenţi şi dezvoltatori imobiliari. Conform rezultatelor, toate categoriile de respondenţi consideră că adoptarea modificărilor taxelor şi impozitelor imobiliare ar putea duce la amânarea deciziilor de achiziţie a unei locuinţe.

    Cum văd cumpărătorii şi vânzătorii noile măsuri fiscale de intermediere imobiliară

    Cei mai mulţi dintre respondenţii interesaţi de achiziţia sau vânzarea unei locuinţe au declarat că modificarea taxelor şi impozitelor imobiliare le va influenţa felul în care vor lua deciziile imobiliare (77%), în timp ce 13% au declarat că nu ar fi influenţaţi de legile ordonanţei, în cazul în care aceasta ar putea fi adoptată. În acelaşi timp, 10% dintre respondenţi au menţionat că nu sunt siguri în ce măsură noile legi le-ar afecta viitoarele decizii.

    Întrebaţi în ce moduri le-ar afecta deciziile de achiziţie din viitor, 44% dintre respondenţii interesaţi în acest moment de cumpărarea unei locuinţe au declarat că ar amâna să cumpere, 25% afirmă că ar renunţa la achiziţie, în timp ce 21% declară că s-ar grăbi să cumpere. Totuşi, 17% dintre cumpărători declară că momentan nu le este clar cum şi în ce măsură noile schimbări fiscale le-ar influenţa deciziile imobiliare.

    Dintre respondenţii care plănuiesc să vândă o proprietate, 40% ar creşte preţul de vânzare, în timp ce doar 4% ar scădea suma pentru a vinde mai rapid, în cazul în care s-ar aproba măsura de creştere a impozitului pe tranzacţiile imobiliare ale persoanelor fizice. În acelaşi timp, 27% dintre respondenţi au menţionat că s-ar grăbi să vândă, iar 22% ar amâna procesul. 15% dintre vânzători menţionează că nu le este clar cum şi în ce măsură le vor fi influenţate viitoarele decizii imobiliare.

    Cum văd agenţii şi dezvoltatorii noile măsuri fiscale de intermediere imobiliară

    În cazul în care legea ar ajunge să fie promulgată în forma propusă în draftul de ordonanţă, cei mai mulţi dintre agenţi şi dezvoltatori sunt de părere că cei interesaţi de o achiziţie vor amâna să cumpere o locuinţă (52%), în timp ce 30% consideră că aceştia se vor orienta spre proprietăţi mai mici. 17% declară că nu se pot pronunţa încă, în timp ce 9% se aşteaptă ca viitorii proprietari să mărească bugetul de achiziţie.

    Întrebaţi cum ar reacţiona proprietarii care vor să vândă, agenţii şi dezvoltatorii consideră că aceştia vor cere un preţ mai mare la vânzare (variantă aleasă de 74% dintre respondenţi), 22% consideră că ar putea să amâne procesul de vânzare, în timp ce 13% cred că proprietarii se vor grăbi să vândă.

    Printre efectele pe care draftul de ordonanţă le-ar putea avea asupra industriei imobiliare, în cazul în care ar fi aprobat în forma actuală, agenţii şi dezvoltatorii sunt convinşi că preţurile crescute ale locuinţelor vor duce la o scădere a puterii de cumpărare, iar creşterea taxelor va produce o stagnare sau chiar scădere a numărului de tranzacţii încheiate.

    De asemenea, printre efectele considerate a fi foarte probabile pe piaţa imobiliară, se numără: 

    –        Creşterea cererii de chirii (variantă aleasă de 52% dintre respondenţi)

    –        Scăderea tranzacţiilor ar putea genera o diminuare a interesului dezvoltatorilor pentru noi proiecte imobiliare (42%)

    –        Creşterea preţului de achiziţie pentru proprietăţile noi (39%)

    Chestionarul a fost publicat online, pe Storia.ro şi OLX Imobiliare, în luna august 2023, iar răspunsurile au fost colectate de la 869 de respondenţi: 700 interesaţi de achiziţia sau vânzarea unei locuinţe şi 169 agenţi şi dezvoltatori.

    Analiza a fost realizată de Storia.ro – platforma de imobiliare lansată de OLX, ca parte din iniţiativa „Drumul inteligent spre acasă”, prin care brandul îşi propune să contribuie la transparentizarea informaţiilor necesare tuturor cumpărătorilor, chiriaşilor, proprietarilor, agenţilor şi dezvoltatorilor, cu scopul de a-i susţine să ia decizii imobiliare corecte, în cunoştinţă de cauză.

  • Cum a reuşit creşterea ratelor să dea peste cap viaţa chiriaşilor din întreaga Europă

    Marianne şi partenerul ei deţineau apartamentul din Paris de şapte ani, când au decis să cumpere unul mai mare după naşterea celui de-al doilea copil. După îndelungi căutări, cuplul a descoperit apartamentul perfect la un preţ care se încadra în bugetul lor. Cu toate acestea, după negocierile purtate cu creditorii, cei doi au ales să se îndrepte din nou către piaţa chiriilor. Motivul? Costul crescut al creditelor.

    Financial Times prezintă pe scurt povestea celor doi tineri care, descurajaţi de costurile din ce în ce mai mari ale creditelor, au ales să-şi modifice substanţial traiectoria, departe de alternativa unui împrumut bancar. „Împrumutul de 800.000 de euro ne-ar costa 500.000 de euro [în dobânzi], faţă de 50.000 de euro pentru 500.000 de euro în 2019″, a declarat Marianne, care a cerut să nu i se folosească numele complet. „Pur şi simplu nu are sens. Va trebui să apelăm din nou la o chirie”.

    La fel ca familia lui Marianne, mulţi europeni sunt forţaţi să-şi ducă viaţa în chirii, deoarece costurile ridicate ale împrumuturilor, cerinţele de venit şi necesitatea unor depozite mari fac ca achiziţionarea de locuinţe să devină irealizabilă. Cu toate acestea, cei care fug de creditele bancare către chirii se alătură unei pieţe deja încinse.

    Chiriile în oraşe europene precum Londra, Paris şi Berlin sunt la cel mai ridicat nivel înregistrat vreodată; chiriaşii simt presiunea costurilor din insulele greceşti şi până în Tallinn. Pe măsură ce tot mai mulţi cumpărători din clasa de mijloc sunt forţaţi să rămână în locuinţe închiriate, această presiune suplimentară pe piaţă a crescut costurile pentru chiriaşii cu venituri mai mici din locaţiile menţionate.

    Unii dintre cei care îşi caută o locuinţă au recurs la soluţii care variază, locuitul în dube devenind din ce în ce mai la modă printre cetăţenii bătrânului continent. Cu toate acestea, există puţine soluţii; supraaglomerarea se agravează, iar lipsa de locuinţe ţine milioane de tineri acasă cu părinţii lor, ceea ce le modelează viaţa până la vârsta de a fi părinţi şi dincolo de aceasta.

    Creşterea preţurilor în Londra a determinat-o pe Emily, o artistă vizuală în vârstă de 29 de ani, să doarmă pe canapeaua surorii sale în fiecare săptămână, de luni până joi. La sfârşit de săptămână, ea doarme într-o cameră care este închiriată altcuiva în timpul săptămânii.

    „Nu pot justifica să plătesc peste 1.000 de lire sterline [pe lună] pentru o cameră”, a spus ea. „Plăteşti doar ca să exişti şi nici măcar nu plăteşti ca să te poţi bucura pe deplin de ceea ce are de oferit oraşul, pentru că încerci doar să îţi păstrezi un acoperiş deasupra capului”.

    Paul Tostevin, şeful departamentului de cercetare la nivel mondial al agenţiei imobiliare Savills, a declarat: „Chiriile cresc în întreaga Europă în faţa unei oferte limitate şi a unei cereri puternice din partea chiriaşilor din ţară, a chiriaşilor internaţionali care se mută pentru muncă şi studii şi a potenţialilor cumpărători care s-au orientat către piaţa chiriilor pe fondul ratelor ridicate ale dobânzilor.”

    În timp ce chiriile medii din unele ţări europene au scăzut în ultimii ani, costul locuinţelor din centrele de ocupare a forţei de muncă şi din zonele turistice continuă să atingă noi maxime. Dar lipsa de locuinţe face ca aceste zone să nu poată satisface cererea; la capătul lor, acest lucru reprezintă faptul că numărul persoanelor fără adăpost este în creştere.

    „Dacă ar trebui să dau o explicaţie într-un singur cuvânt, aceasta ar fi: oferta”, a declarat Boris Cournède, şeful interimar al departamentului de economie publică al OCDE. Yolande Barnes, profesor la Institutul Bartlett Real Estate de la University College din Londra, a declarat: „Aceste oraşe sunt victimele propriului lor succes”.

    Sarah Coupechoux, şefa pentru Europa a fundaţiei Abbé Pierre, o organizaţie caritabilă pentru locuinţe, a declarat că lipsa de locuinţe la preţuri accesibile a declanşat un proces de „selecţie naturală” a chiriaşilor care îi afectează în mod deosebit pe tinerii europeni.

    „Persoanele care nu sunt bine pregătite din punct de vedere financiar se luptă pentru a avea acces la locuinţe de bună calitate”, a spus ea. „Printre aceştia se numără şi tinerii care au mai multe şanse să aibă un loc de muncă precar, fără un venit stabil, mai ales dacă şi studiază.” 

    Creşterea chiriilor înseamnă că spaţiile accesibile pentru tineri sunt în scădere. Cei cu vârste cuprinse între 15 şi 29 de ani sunt mai predispuşi să locuiască în locuinţe supraaglomerate, definite ca locuinţe care nu au suficiente camere pentru a găzdui în mod rezonabil toţi membrii gospodăriei.

  • Piaţa a depăşit şocul creşterii ucigătoare a dobânzilor lei, şi odată ce dobânzile s-au stabilizat şi nu mai cresc, românii au revenit în bănci să ia credite ipotecare/imobiliare chiar cu dobânzile aşa mari, mai ales că salariile au redevenit pozitive. Dacă credeţi că dobânzile sunt mari la noi, uitaţi-vă la cât a crescut mortgage-ul din SUA

    1. După creşterea ucigătoare şi total neaşteptată a dobânzilor la lei – în octombrie 2022 ROBOR a ajuns chiar la 8,2%, de trei ori mai mult faţă de începutul anului – din cauza exploziei inflaţiei (16,4% în 2022), ceea ce a dus la apariţia unei crize şi scăderea dintr-o dată a puterii de cumpărare, românii au dat doi paşi înapoi în privinţa achiziţiei unui credit ipotecar/imobiliar. Aşa se face că, începând din toamna anului trecut, piaţa s-a blocat, iar tranzacţiile au scăzut. Cele care s-au realizat au fost făcute mai mult cu cash decât prin finanţare bancară.

    Pentru că piaţa are o anumită întârziere din cauza modului cum se anunţă IRCC-ul – dobânda de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare viitoare -, creşterea dobânzilor şi implicit a ratelor la bancă, care s-au majorat cu 60% într-un an, s-a văzut spre finalul anului trecut şi începutul acestui an.

    În T1, cu un IRCC de aproape 6%, creditele ipotecare/imobiliare acordate de bănci au scăzut cu 3% faţă de T1 2022.

    După anii foarte buni anteriori, când creditele ipotecare au atins maxim istoric datorită dobânzilor foarte mici (cine îşi mai aminteşte că la un moment dat IRCC-ul a fost de 1,08%?), băncile s-au trezit că cererea de credite ipotecare/imobiliare a scăzut dintr-odată chiar şi cu 50%, dacă nu chiar mai mult, cel puţin la nivel de intenţie de achiziţie.

    Dar, odată ce dobânzile s-au stabilizat iar ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 6,4%, începând cu T2, băncile au început să iasă cu oferte promoţionale de credite ipotecare/imobiliare pentru a readuce cererea.

    Aşa se face că băncile au venit cu oferte, cu rate fixe de dobândă pe o perioadă de 3-5 ani, cu o dobândă de 5,7-5,9%, sub IRCC, care s-a instalat la 5,9%. După această perioadă de dobândă fixă, dobânda variabilă este IRCC plus o marjă cuprinsă între 2-3%, peste IRCC, în funcţie de bancă, ceea ce înseamnă o dobândă de 8-9%. Cu totul, DAE ajunge în jur de 9% sau puţin peste 9%.

    Aşa se face că în T2 soldul de credite ipotecare/imobiliare noi a crescut cu 18% faţă de T2/2022. Deci, de la un minus de 3% în T1, în T2 s-a ajuns la o creştere de 18%.

    Creditele noi includ atât refinanţările, cât şi împrumuturile noi efective.

    Dobânda la creditele ipotecare/imobiliare cu rate fixe în primii ani a ajuns chiar sub dobânda de referinţă a BNR, care este de 7%. Dobânda este chiar sub dobânda oferită de BNR băncilor la depozite, care este de 6%.

    Deci băncile au o dobândă fixă la creditele ipotecare/imobiliare sub 6%, adică sub cât le oferă BNR ca să le ţină banii. Mai mult decât atât, sunt bănci care oferă la depozite 7% şi peste 7%, iar la creditele ipotecare/imobiliare oferă o dobândă fixă în jur de 6%.

    Datele statistice din T2 privind creditarea ipotecară/imobiliară arată că piaţa de creditare a început să-şi revină, iar românii au depăşit şocul creşterii dobânzilor la lei şi încep să se obişnuiască cu noile niveluri de dobândă.

    Trimestrul al treilea şi trimestrul al patrulea vor confirma acest lucru. Chiar dacă dobânzile nu vor scădea, aşa cum se aşteaptă piaţa, ele s-au stabilizat şi nu mai cresc,  ceea ce aduce un oarecare confort celor care vor să ia un credit ipotecar/imobiliar.

     

    2. La revenirea creditării imobiliare, pe lângă stabilizarea dobânzilor şi ofertele băncilor cu dobânzi mai mici, a contribuit şi revenirea salariilor/veniturilor românilor în teritoriu pozitiv. Adică sunt real pozitive.

    După scăderea puterii de cumpărare de anul trecut, când inflaţia a depăşit cu mult creşterea salariilor, rezultând o scădere în termeni reali a veniturilor, în iunie 2023 am ajuns deja în a treia lună în care salariile au intrat într-un teritoriu pozitiv. În aprilie, mai şi iunie creşterea anuală a salariilor a depăşit creşterea anuală a inflaţiei.

    Spre exemplu, în iunie creşterea anuală a salariului mediu, care a ajuns la 4.600 de lei, a fost de 15,7% faţă de o inflaţie de 10,4% (iunie 2023/iunie 2022), ceea ce înseamnă o creştere reală anuală a salariului mediu de 5%, ceea ce nu este puţin în condiţiile date.

    Bineînţeles că aici este vorba de o medie a salariilor, care include şi salariile mari, şi salariile mici. Creşterea salarială nu este uniformă, existând sectoare cu majorări salariale cu peste 20%, iar la polul opus sunt sectoare cu creşteri salariale de 5%, dacă nu chiar mai puţin.

    Oricum, revenirea salariilor într-un teritoriu real pozitiv, trend care va continua pe măsura scăderii inflaţiei, va contribui la revenirea creditării şi a consumului.

    În ultima minută a Consiliului de Administraţie al BNR, Banca Naţională spune că creşterea salarială va continua, susţinută de lipsa ofertei de forţă de muncă, iar companiile vor acoperi aceste creşteri din marja de profit.

     

    3. Menţinerea stabilităţii cursului valutar leu/euro contribuie enorm de mult la revenirea încrederii, chiar dacă inflaţia a făcut ceva ravagii.

    Cu o creştere salarială de 15% în termeni nominali şi cu stabilitatea cursului valutar leu/euro, rezultă o creştere anuală a salariilor în euro cu 15%, ceea ce nu este puţin.

    Dacă BNR va reuşi să menţină stabilitatea cursului valutar, în euro salariile din România vor înregistra o creştere spectaculoasă, ceea ce va mai reduce din decalajul faţă de piaţa vestică.

     

    4. Nu ştiu dacă aţi citit, dar rata la mortgage în Statele Unite a depăşit 7%, cel mai ridicat nivel din ultimii 20 de ani.

    Conform site-urilor americane, un mortgage pe 20 de ani cu o dobândă fixă a ajuns la 7,6%, un nivel aproape dublu faţă de acum un an. În SUA dobânda de referinţă a băncii centrale este de 5,25%. Iar dobânzile la dolar s-ar putea să mai crească, după ultimele date.

     

    Dacă am face nişte comparaţii de dobândă, piaţa de dobânzi pe credite ipotecare/imobiliare din România nu arată chiar aşa rău.

  • Metoda prin care o echipă de arhitecţi a reuşit să aducă natura mai aproape de casă

    Natura ia, de cele mai multe ori, în stăpânire o clădire atunci când aceasta este părăsită, dar poate fi încurajată să încerce şi cu una nou construită dacă se prevăd soluţiile potrivite, ca în cazul unui proiect realizat de o firmă de arhitectură britanică, Giles Miller Studio. Aceasta a proiectat o casă în comitatul Kent din Anglia. Denumită Woven House (Casa Ţesută), clădirea este prevăzută cu grilaj special din oţel pe faţadă care permite plantelor să se întindă şi să crească pe el, scrie Dezeen. Grilajul a fost montat pe toate părţile casei, fiind gândit să ajute la umbrirea acesteia şi este amplasat la oarecare distanţă de pereţi, lăsându-le astfel plantelor mai mult spaţiu să crească.

  • Undă de şoc în în lumea imobiliarelor: Gigantul dezvoltator imobiliar China Evergrande a depus cererea de insolvenţă în SUA. Compania a intrat în incapacitate de plată în 2021, cu datorii totale de 340 miliarde de dolari sau 2% din PIB-ul Chinei

    Dezvoltatorul imobiliar China Evergrande şi-a cerut insolvenţa în SUA, în timp ce compania urmăreşte un acord de restructurare prelungit cu creditorii internaţionali care deţin obligaţiuni în valoare de miliarde de dolari, scrie Financial Times.

    Evergrande a intrat în incapacitate de plată pentru datoriile sale denominate în dolari la sfârşitul anului 2021, declanşând o criză de lichidităţi la nivelul întregului sector, care a afectat creşterea economică a Chinei şi a pus o presiune tot mai mare asupra factorilor de decizie politică de la Beijing.

    Un alt dezvoltator, Country Garden, cel mai mare constructor privat de locuinţe din China, care până de curând era considerat mai sigur decât mulţi dintre colegii săi cu grad ridicat de îndatorare, a ratat, de asemenea, luna aceasta, plăţile pentru datoriile sale internaţionale, iar grupul de investiţii Zhongrong a eşuat în mod similar să ramburseze plăţile pentru produsele sale de investiţii.

    Aceste incidente au reînnoit temerile legate de o încetinire a sectorului imobiliar, care, de obicei, reprezintă peste un sfert din activitatea economică a Chinei. Tulburările ameninţă să se extindă şi în alte domenii ale economiei, în condiţiile în care Beijingul se confruntă cu deflaţia, exporturile slabe şi creşterea şomajului în rândul tinerilor.

    Evergrande, cel mai îndatorat dezvoltator imobiliar din lume, cu datorii de 340 de miliarde de dolari, a publicat luna trecută date care indică pierderi de 81 de miliarde de dolari în 2021 şi 2022.

    Dosarul său de faliment depus la un tribunal din New York, semnat de reprezentantul străin al companiei, Jimmy Fong, se bazează pe aşa-numitul Capitol 15 adresat companiilor străine care doresc recunoaşterea restructurării lor în SUA.

    Se aşteaptă ca grupul să organizeze în această lună întâlniri cu creditorii din Hong Kong cu privire la un plan de restructurare propus în martie.

    Evergrande avea de plătit obligaţiuni internaţionale în valoare de aproximativ 20 de miliarde de dolari în momentul intrării sale în incapacitate de plată şi a propus să ofere investitorilor obligaţiuni legate de filialele listate ale grupului din Hong Kong.

    Zeci de dezvoltatori chinezi au intrat în incapacitate 

  • Undă de şoc în în lumea imobiliarelor: Gigantul dezvoltator imobiliar China Evergrande a depus cererea de insolvenţă în SUA. Compania a intrat în incapacitate de plată în 2021, cu datorii totale de 340 miliarde de dolari sau 2% din PIB-ul Chinei

    Dezvoltatorul imobiliar China Evergrande şi-a cerut insolvenţa în SUA, în timp ce compania urmăreşte un acord de restructurare prelungit cu creditorii internaţionali care deţin obligaţiuni în valoare de miliarde de dolari, scrie Financial Times.

    Evergrande a intrat în incapacitate de plată pentru datoriile sale denominate în dolari la sfârşitul anului 2021, declanşând o criză de lichidităţi la nivelul întregului sector, care a afectat creşterea economică a Chinei şi a pus o presiune tot mai mare asupra factorilor de decizie politică de la Beijing.

    Un alt dezvoltator, Country Garden, cel mai mare constructor privat de locuinţe din China, care până de curând era considerat mai sigur decât mulţi dintre colegii săi cu grad ridicat de îndatorare, a ratat, de asemenea, luna aceasta, plăţile pentru datoriile sale internaţionale, iar grupul de investiţii Zhongrong a eşuat în mod similar să ramburseze plăţile pentru produsele sale de investiţii.

    Aceste incidente au reînnoit temerile legate de o încetinire a sectorului imobiliar, care, de obicei, reprezintă peste un sfert din activitatea economică a Chinei. Tulburările ameninţă să se extindă şi în alte domenii ale economiei, în condiţiile în care Beijingul se confruntă cu deflaţia, exporturile slabe şi creşterea şomajului în rândul tinerilor.

    Evergrande, cel mai îndatorat dezvoltator imobiliar din lume, cu datorii de 340 de miliarde de dolari, a publicat luna trecută date care indică pierderi de 81 de miliarde de dolari în 2021 şi 2022.

    Dosarul său de faliment depus la un tribunal din New York, semnat de reprezentantul străin al companiei, Jimmy Fong, se bazează pe aşa-numitul Capitol 15 adresat companiilor străine care doresc recunoaşterea restructurării lor în SUA.

    Se aşteaptă ca grupul să organizeze în această lună întâlniri cu creditorii din Hong Kong cu privire la un plan de restructurare propus în martie.

    Evergrande avea de plătit obligaţiuni internaţionale în valoare de aproximativ 20 de miliarde de dolari în momentul intrării sale în incapacitate de plată şi a propus să ofere investitorilor obligaţiuni legate de filialele listate ale grupului din Hong Kong.

    Zeci de dezvoltatori chinezi au intrat în incapacitate 

  • Criza imobiliară din Suedia continuă să facă valuri: Încetinirea construcţiilor rezidenţiale din ultimii doi ani ameninţă să agraveze deficitul de noi locuinţe

    O încetinire bruscă a construcţiilor rezidenţiale în Suedia în ultimii doi ani ameninţă să agraveze deficitul de locuinţe din cea mai mare ţară nordică, raportează Bloomberg.
     
    Un indicator al construirii de noi locuinţe a rămas în iulie la cel mai scăzut nivel din ultimii aproape nouă ani, neschimbat faţă de luna precedentă, în condiţiile în care construcţiile au stagnat după un an de scădere a preţurilor locuinţelor, arată datele publicate miercuri. 
     
    Subcomponenta de locuinţe a indicatorului lunar Byggfakta semnalează acum o rată anuală de aproximativ 25.000 de locuinţe începute. Aceasta reprezintă mai puţin de jumătate din cele 63.000 de locuinţe care trebuie construite în fiecare an pentru a ţine pasul cu cererea, potrivit Consiliului Naţional al Locuinţelor din Suedia.
     
    Anul trecut, Suedia a suferit una dintre cele mai grave căderi ale preţurilor locuinţelor la nivel global, deoarece ratele ridicate ale inflaţiei şi înăsprirea politicii băncii centrale au redus puterea de cumpărare a consumatorilor şi au propulsat costul creditelor ipotecare. Scăderea preţurilor, combinată cu costul mai mare al creditelor şi al materiilor prime, a forţat multe companii de construcţii să-şi anuleze sau să-şi amâne proiectele.
     
    Indicatorul a scăzut cu peste 50% de la vârful atins în august 2021, înregistrând o scădere continuă până când s-a plafonat în iunie şi iulie, a precizat Byggfakta.
     
    „Construirea de noi locuinţe a scăzut puternic de la jumătatea anului 2021, dar acum dă semne de stabilizare la cele mai mici niveluri din punct de vedere istoric”, a declarat Tor Borg, şeful departamentului de analiză al Byggfakta. „Situaţia în cauză va genera un număr semnificativ mai mic de locuinţe pe piaţă”.
     
    O încetinire a activităţii din domeniul construcţiilor va afecta, de asemenea, producţia economică a Suediei, deoarece această industrie reprezintă aproximativ 11% din produsul intern brut şi are aproape 350.000 de angajaţi.
     

  • Imobiliarele se prăbuşesc, iar băncile fac tot posibilul să părăsească barca înainte să se scufunde definitiv: Nume mari din industria bancară precum JP Morgan sau Goldman Sachs s-au trezit că nu pot să scape de creditele imobiliare neperformante aşa uşor şi vor să se debaraseze de ele cu orice preţ

    Băncile care încă încearcă să vândă credite pentru proprietăţi comerciale se confruntă cu o piaţă secătuită şi problematică. În ultimele luni, creditori precum Goldman Sachs Group Inc. şi JPMorgan Chase & Co. au încercat să vândă datorii garantate de birouri, hoteluri şi chiar apartamente, dar mulţi dintre ei au descoperit că nu este uşor să facă ordine în portofoliile de credite, în condiţiile în care îngrijorările legate de sectorul imobiliar comercial au crescut puternic, scrie Bloomberg

    Creşterea din acest an a costurilor de împrumut a făcut ca sectorul imobiliar comercial să fie unul dintre cele mai afectate domenii ale economiei. Vânzările de proprietăţi, în special cele de clădiri de birouri, au încetinit serios, oferind proprietarilor şi creditorilor puţine repere pentru a determina valoarea anumitor active. În absenţa tranzacţiilor, părţile interesate urmăresc îndeaproape piaţa de vânzare a creditelor pentru a vedea ce preţ pot obţine în cele din urmă băncile pentru unele dintre împrumuturi.

    Băncile au fost nerăbdătoare să vândă tot ce au putut, uneori pentru a consolida lichidităţile sau pentru a evita situaţiile complicate care pot apărea atunci când un împrumut ajunge la scadenţă şi trebuie refinanţat. Potrivit lui Gregory Hagood, preşedinte al SOLIC Capital, pentru unii creditori, o uşoară reducere a preţului poate fi mai bună decât riscul ca aceştia să fie nevoiţi să fie executaţi silit şi să rămână în cele din urmă cu proprietatea.

    Goldman şi JPMorgan, împreună cu alte bănci, inclusiv Capital One Financial Corp. şi M&T Bank Corp. au încercat să vândă datorii imobiliare în ultimele luni, căutând cumpărători atât pentru vânzări punctuale, cât şi pentru tranzacţii cu portofolii de credite, potrivit unor persoane familiarizate cu această chestiune, care au cerut să nu fie identificate, citând informaţii private.

    Având în vedere că au loc atât de puţine vânzări, a fost dificil de estimat cât exact cât valorează împrumuturile. În plus, unii vânzători au devenit mai precauţi în privinţa ofertelor pe care le acceptă, mai ales după valul de falimente bancare de la începutul acestui an. Un preţ prea mic ar putea speria investitorii şi ar putea genera îngrijorări cu privire la sănătatea instituţiei financiare, potrivit lui Josh Zegen, cofondator al Madison Realty Capital, un creditor nebancar.
    Având în vedere precauţia băncilor de a accepta un preţ prea mic, unii creditori au ales să atragă cumpărătorii prin alte mijloace. Finanţarea vânzătorului a devenit o opţiune, în care vânzătorul îl ajută pe cumpărătorul împrumutului să finanţeze achiziţia.

    A devenit deosebit de dificil pentru datoriile legate de birouri – tipul de proprietate a cărei valoare s-a prăbuşit cel mai puternic în ultimele 12 luni. Reducerile de locuri de muncă şi creşterea numărului de locuri de muncă la distanţă au dus la un număr record de locuri de muncă vacante în marile oraşe, în timp ce costurile mai mari ale împrumuturilor au făcut ca finanţarea să fie mai dificilă.

    În unele situaţii, băncile se confruntă cu perspectiva de a rămâne cu proprităţile. Instituţii mari, cum ar fi Brookfield Asset Management Ltd., Blackstone Inc. şi un proprietar de birouri legat de Pacific Investment Management Co. au ales să îşi reducă pierderile în cazul unor clădiri, neachitând datoriile. În unele cazuri, proprietarii au înmânat cheile pentru anumite proprietăţi.

    Aareal Bank AG lucrează pentru a vinde datoriile pentru două clădiri din Manhattan unde proprietarii s-au retras . O unitate a băncii oferă credite neperformante pentru două birouri mari, unul în Financial District şi unul în prestigiosul Plaza District din Midtown.

    Chiar dacă băncile se străduiesc să se debaraseze de credite, unii creditori îşi controlează expunerea la proprietăţi imobiliare comerciale prin oprirea iniţierii de noi datorii. Bănci, inclusiv Fifth Third Bancorp, au declarat că au încetat să mai acorde credite pentru birouri.

    În lipsa unei pieţe ceva mai efervescente, apariţia unor evaluări coerente şi clare se lasă aşteptată, ceea aruncă atât imobiliarele cât şi sectorul bancar într-o mare de necunoscute.

     Pe de o parte, marii proprietari vin din spate cu credite neperformante, pe de alta băncile sunt obligate să găsească o soluţie la dilema creditelor, ca să nu provoace haos în sistemul bancar şi în economie, însă soluţiile întârzie să apară.

     

  • 6 luni de foc pentru imobiliarele româneşti: ce a fost şi ce urmează?

    Anul a început cu multe semne de întrebare pentru piaţa imobiliară, având în vedere fragila revenire post-pandemică, tensiunile din jur reflectate în economie, cât şi lipsa ofertei pe anumite segmente de piaţă. Cele 6 luni care au trecut nu au fost atât de rele pe cât se aşteptau clienţii şi jucătorii pieţei – iar ceea ce urmează are premisele să înscrie toate segmentele acesteia pe traiectoria „mai aproape de Vest”, atât prin prisma investiţiilor atrase, cât şi a preţurilor.

     

     

    Piaţa rezidenţială: paradoxul locuinţelor scumpe, dar accesibile în acelaşi timp pentru unele categorii de clienţi

    De la un ritm de scădere de 12% a numărului de tranzacţii imobiliare individuale în ultimul an, declinul ajunsese la 31% în primele trei luni din 2023 – totuşi, încă de pe atunci, reprezentanţii pieţei vorbeau în cadrul primelor ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro mai degrabă despre o normalizare a pieţei rezidenţiale, decât despre o criză. Din punctul de vedere al lui Adrian Stoichină, COO al Prima Development Group, motivele pentru care au scăzut vânzările în general în proiectele rezidenţiale din România, dar mai ales din Bucureşti, ţin de eligibilitatea clienţilor pentru credite ipotecare, din cauza creşterii nivelului de dobândă: pentru clienţii din zonele de mass market, rata bancară a ajuns să însemne o proporţie destul de mare din venitul pe care ei îl au lunar. Totuşi, el observă că astfel de scăderi sunt normale în piaţa imobiliară: „Este normal ca în ciclurile acestea economice să apară perioadele acestea de incertitudine sau de scăderi în care clienţii din piaţă aşteaptă. Ce vedem noi acum pe termen scurt, adică uitându-ne strict la orizontul acesta de unu-doi ani, este că volumul de vânzări este ceva mai mic, dacă ne uităm pe un ciclu de zece ani, volumul de vânzări rămâne cumva constant. Ce e foarte important astăzi în schimb cred că este stabilitatea pieţei, că nu avem dezvoltatori în dificultate, de pildă“. În pofida scăderii numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială din prima parte a anului, Cătălin Priscorniţă, CEO şi fondator al reţelei de agenţii imobiliare Blitz, este de părere că nu asistăm la o prăbuşire a pieţei, motiv pentru care  scăderile de preţuri ar putea ajunge la maximum 10%-15% până la finalul anului. Pe de altă parte, Cosmin Savu-Cristescu, managing directorul Redport Capital, spunea că ei se poziţionează contra opiniei generale, care indică o tendinţă de scădere: „Preţul nu are de ce să scadă pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor de construcţii, cât şi a lucrărilor de construcţii în general, prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru şi atunci aşteptarea noastră este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continuă să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.“ Admite însă că pe fondul pe fondul inflaţiei şi al creşterii dobânzilor la creditele ipotecare, pe alte segmente din piaţa rezidenţială, cu preţuri mai scăzute, este posibil să existe volume mai scăzute de tranzacţionare şi poate politici comerciale mai agresive din partea dezvoltatorilor în sensul aplicării unor discounturi care să recupereze eventual un volum mai mai scăzut de tranzacţii. Lentoarea în materie de tranzacţii pare că nu se observă pe nişa imobiliarelor premium sau de lux. Potrivit Nicoletei Manea, CEO şi CEO al ANG Luxury Estates, în zona Floreasca, una dintre cele mai frumoase zone ale Capitalei, preţurile pornesc de la 5.000 de euro/metru pătrat construit şi cresc în funcţie de etaj şi de vedere. În zonele Dorobanţi, Primăverii preţurile se plasează în jurul a 6.000 – 7.000 de euro/metrul pătrat. „Cel mai scump imobil pe care îl avem în momentul de faţă costă 9 milioane de euro şi este un apartament cu terasă pe Kiseleff – acolo deja preţurile sunt de peste 10.000 de euro/metru pătrat.“ Zone de interes pentru proprietăţile de lux sunt însă şi Herăstrău, OMV Pipera, Fabrica de Glucoză: „Am mare încredere că acolo va fi un pol foarte bun de investiţii – acum preţurile de acolo sunt în jur de 3.000 de euro/metru pătrat construit“. De ce nu există mai multe astfel de proprietăţi? Din cauza lipsei ofertei – „Unul dintre motivele principale ţine de viziunea dezvoltatorilor, care, din punctul meu de vedere, s-a conturat în această direcţie tot acum trei ani, când am început noi să vindem genul ăsta de proprietăţi“.

    În ceea ce priveşte creditarea, aceasta a înregistrat o scădere de aproximativ 25%, având în vedere datele de la Banca Naţională citate de Anca Bidian, fondatoare şi CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, care includ însă şi refinanţările, nu doar creditele ipotecare noi: „Vom vedea până la sfârşitul anului de unde provine această scădere în creditare pe creditele ipotecare; din plaja clienţilor cu venituri mici până la medii, care probabil că nu s-au mai calificat la sumele necesare“. Pe de altă parte însă, Anca Bidian a mai menţionat că, în oraşele mari, sumele necesare cumpărării unei locuinţe pentru clienţii cu venituri mici oricum nu mai erau suficiente, nici în alte condiţii de piaţă. „Preţurile caselor sunt la un nivel unde veniturile mici până în medii se califică mai greu, iar asta este cumva o normalitate – trebuie să nu uităm că atunci când îţi cumperi o casă trebuie să ai confortul că poţi să o achiţi.“ În ceea ce priveşte accesibilitatea locuinţelor, potrivit indexului imobiliar Kiwi Finance lansat recent, în ciuda creşterii preţurilor locuinţelor, aceasta s-a îmbunătăţit: la sfârşitul primului semestru din 2023, preţul mediu pentru apartamente şi case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% faţă de valoarea de înregistrată la sfârşitul T3/2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel naţional a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. În aceste condiţii, indicele agregat de accesibilitate a locuinţelor s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni. „A crescut preţul imobilelor în majoritatea oraşelor, cei doi poli din acest punct de vedere fiind Timişoara şi Braşov, dar a crescut şi accesibilitatea locuinţelor. Accesibilitatea nu e în relaţie directă cu «ieftin sau cu scump», ci se ia în calcul şi creşterea veniturilor – iar veniturile medii au crescut – creşterea e de trei ori mai mare decât creşterea preţului caselor – astfel că a devenit mai accesibil să achiziţionezi o casă decât în urmă cu un an – e un paradox, dar aşa e piaţa“, a explicat Anca Bidian. La polul opus se află din perspectiva accesibilităţii Oradea şi Constanţa, însă CEO-ul Kiwi Finance este optimist în potenţialul pe termen lung al acestui oraş. De altfel, Mihai Pop, broker RE/MAX Prime Capital din Oradea, argumenta şi el dinamismul acestui oraş prin prisma creşterii preţurilor din 2020 şi până în prezent: creşterea a fost de aproape 40% din 2020 până în 2023, în condiţiile în care foarte puţine alte oraşe din România au înregistrat astfel de creşteri ale preţului mediu pe metru pătrat. Calitatea vieţii, încurajată de obiectivul parcurgerii oraşului în doar 15 minute, de parcuri şi investiţii în spaţiile publice, infrastructura şi apropierea de oraşul Budapesta, precum şi investiţiile în industria din zonă, încurajează dinamica pieţei rezidenţiale din Oradea, unde încep să se mute atât locuitori din oraşe mai mici precum Satu Mare şi Baia Mare, cât şi din Cluj-Napoca.

    Pe termen lung, şi investitorii străini sunt încrezători în dezvoltarea pieţei rezidenţiale din România. Din punctul de vedere al lui Jan Demeyere, cofondator şi partener al Speedwell, chiar dacă va dura ceva timp ca această perioadă de încetinire să se încheie, comparând România cu alte oraşe europene, este optimist: „După criza din 2008, băncile au fost extrem de atente legat de finaţarea proiectelor de aici, astfel, că acum piaţa este sănătoasă. România este avantajată de contextul în care se vorbeşte despre nearshoring, în care companii se mută din China şi investesc în Europa de Est –„Ucraina este un dezastru, în special pentru oamenii de acolo, dar deschide noi oportunităţi pentru ţările din jur; în ceea ce priveşte România, văd investiţii uriaşe în infrastructură, pe care nu le-am văzut în ultimii 20 de ani, de când am venit în România.“ Ne merge mai bine decât ţărilor vestice în actualul context? „Sunt sigur 100% că lucrurile stau mai bine aici decât în pieţele vestice, nici nu se pune problema, avem mai mulţi investitori belgieni în Speedwell şi vedem dificultăţile cu care se confruntă în Europa de Vest, nu doar pentru finanţarea proiectelor, cât şi legat de o marjă de profit tot mai mică. În plus, în Europa de Est există o cerere uriaşă pentru standarde înalte de locuire. Cred că e mai bine aici decât în Europa de Vest, pentru noi concentrarea este Europa de Est, nu doar România, dar vorbim şi despre Polonia şi despre alte ţări estice care au şansa să devină extrem de importante în Europa.“  

     

    Piaţa office: birouri mai puţine, dar mai atent amenajate

    „Piaţa cu siguranţă a scăzut. Asta este clar din punctul de vedere al volumului total raportat la stocul de spaţii de birouri – piaţa a scăzut şi era firesc să se întâmple aşa. O întrebare relevantă pe care eu mi-aş pune-o şi la care ne uităm toţi cei care activăm în domeniul acesta este dacă va continua să scadă. Ideea principală pe care ne vom concentra va fi capacitatea companiilor de a-şi convinge angajaţii să vină la birouri“, a spus George Didoiu, director tenant services în cadrul Colliers, în una dintre ediţiile de la începutul anului ale ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit  informaţiilor  companiei pe care el o reprezintă prezentate în emisiune, stocul total de birouri a ajuns la 3,3 milioane de metri pătraţi în Bucureşti, iar anul trecut livrările s-au situat la puţin peste 100.000 de metri pătraţi, având în vedere că într-un context normal suprafaţa totală livrată s-ar fi plasat în jurul a 250.000 de metri pătraţi. Multe dintre proiecte au fost întârziate sau oprite din cauza pandemiei. „Aş spune că probabil între 40% şi 60 % din totalul proiectelor care ar fi trebuit să fie livrate au fost oprite sau mult amânate. Am avut proiecte care ar fi trebuit să fie livrate în 2023, a căror construcţie trebuie să înceapă în 2021, iar acest lucru nu s-a mai întâmplat. Se vor livra în 2025-2026  – aşa că au fost mai degrabă suspendate, dar livrarea acestora nu se va întâmpla în 2024 pentru că acum lucrurile sunt în continuare în expectativă.“ Iar perspectivele nu sunt optimiste nici pentru anii ce urmează: „Anul acesta vom avea din nou în jur de 100.000 de metri pătraţi despre care ştim sigur că vor veni în piaţă, iar în 2024 ne aşteptăm să fie un volum foarte mic de livrări. Se anunţă un an de tranziţie, iar una dintre discuţiile pe care noi le avem este dacă actualul context favorizează proprietarii sau chiriaşii şi este pentru prima oară, cel puţin în ultimul deceniu postcriză, din 2008 încoace să spunem, în care răspunsul este foarte punctual“. Un trend important care va influenţa piaţa office ţine de cât spaţiu „dau înapoi“ chiriaşii: „Există exemple destul de importante şi bine cunoscute de lumea avizată, nume de companii care vor să dea suprafeţe suprafeţe mari înapoi şi fie că le oferă spre subînchiriere, fie încearcă să încheie contractele cu proprietarii. Dar această perioadă, coroborată cu faptul că ne aşteptăm ca la anul să fie livrări de clădiri noi foarte puţine, ne va ajuta să ne gândim că suntem într-o piaţă a chiriaşilor. Mă aştept ca începând cu anul viitor, pe măsură ce volumul de cerere va acoperi tot mai mult din spaţiile vacante, pentru că  acest volum de cerere nu va fi întâmpinat şi de multe clădiri noi care să vină pe piaţă, să facem tranziţia spre o piaţă a proprietarilor. Şi mă aştept ca asta să se întâmple poate cam prin 2024“.

    Adaptarea la un mod de muncă hibrid a adus, în majoritatea companiilor, şi necesitatea unei reamenajări a spaţiului de muncă, ce s-a transpus într-o dublare a businessului Workspace Studio, care a bifat o cifră de afaceri de aproximativ 20 de milioane de euro anul trecut.  Companiile investesc între 350 şi 1.000 euro/mp pentru reamenajarea birourilor postpandemie. Dacă în 2019, cel mai bun an al companiei de până atunci, businessul se plasa la 9-10 milioane de euro, în 2022, acesta s-a dublat pe seama interesului crescut al companiilor pentru regândirea spaţiilor de birou, iar cifra de afaceri a Workspace Studio a depăşit pragul de 20 de de milioane de euro. Horaţiu Didea, managing partner al Workspace Studio, spune că acum sunt din ce în ce mai solicitate soluţiile de design axate pe ergonomie, colaborare şi pe sociologia muncii, care să aducă o calitate mai bună a lucrului la birou. Potrivit unui studiu internaţional citat de el, 49% dintre angajaţi muncesc în prezent în regim hibrid, iar 35% dintre ei vin în fiecare zi la birou (studiul face referire strict la angajaţii tip knowledge-workers, nu se referă la angajaţii din zona de producţie, de pildă – n.red.).  

     

    Piaţa spaţiilor logistice şi industriale: o creştere înceată, dar sigură

    Ana Dumitrache, country head al dezvoltatorului cu capital olandez CTP România, vorbea la începutul anului despre contextul economic şi geopolitic care aducea perspective bune de dezvoltare a pieţei spaţiilor logistice şi industriale din România, care are şanse să devină numărul 1 la nivel european. Pe de altă parte, când vine vorba de atragerea de investiţii în producţie, ea sublinia că mai avem de lucrat la capitolul „ospitalitate“, care poate compensa chiar şi gradul de dezvoltare al infrastructurii. „Centrul Europei a reprezentat, istoric, destinaţia principală pentru logistica mare în Europa – Cehia şi Polonia au fost destinaţiile principale pentru crearea de centre logistice. Ce s-a întâmplat în ultimii 2-3 ani este o descentralizare a acestor zone de logistică şi o regionalizare mai degrabă a centrelor logistice, pentru că furnizorii şi producătorii trebuie să fie cât mai aproape de utilizatorul final, atât din punctul de vedere al timpului de livrare, cât şi din punctul de vedere al amprentei de carbon“, a observat ea. Ea crede că această tendinţă va continua, motivele fiind evidente: „Amplasarea geografică a Bucureştiului este extraordinară, România este a doua ţară ca dimensiune şi populaţie din Europa Centrală şi de Est, Bucureştiul este al cincilea oraş din Europa ca număr de locuitori, suntem în proximitatea Greciei, Turciei şi avem clienţi care fac livrări şi-n Orientul Mijlociu; suntem o ţară europeană“. Toate aceste avantaje vor conduce la continuarea dezvoltării pieţei logistice, mai ales când vine vorba de Capitală. „Bucureştiul este destinaţia principală şi va rămâne aşa o lungă perioadă de timp. Din punctul meu de vedere, pentru că vorbim aici despre poziţia geografică, asta e foarte greu să baţi orice ai face. Bucureştiul rămâne într-o poziţie absolut privilegiată în România din punctul acesta de vedere, pentru că aş zice că Bucureştiul este un hub regional, nu România. Bucureştiul şi mai mult vestul Bucureştiului.“ Datele recente prezentate de Silviu Pop, head of research în cadrul Colliers România, indicau o accelerare substanţială la nivelul pieţei locale pe nişa spaţiilor logistice şi industriale: dacă înainte de pandemie, prin 2017 – 2019, discutam în general de aproximativ 450.000 de metri pătraţi închiriaţi anual în medie în România acum, doar în prima jumătate de an am avut aproximativ jumătate de milion de metri pătraţi închiriaţi, cu menţiunea că  includem aici doar tranzacţiile raportate public, cu siguranţă că nivelul real este mult mai mare – proabil că discutăm de încă 150.000 – 200.000 de metri pătraţi. Astfel, deja nivelul înregistrat este cu aproximativ 20% peste primul semestru al anului trecut. Aproximativ o treime din cererea de închiriere de spaţii logistice a venit din zona Bucureştiului şi a împrejurimilor în prima parte a anului, în condiţiile în care, în alţi ani, discutam şi 50%-70% pondere a Capitalei în total activitate. De altfel, mai observă Pop, aproximativ jumătate din stocul de spaţii moderne de depozitare de la nivelul întregii  ţări se află în Bucureşti. Reprezentanţii Colliers cred că există mult loc de creştere în România (pe piaţa spaţiilor logistice şi industriale – n.red.), cu undeva cu până în 10% pe an, pe o perioadă destul de lungă de timp de acum înainte, măcar până să depăşim 10-11 milioane de metri pătraţi închiriabili la nivelul României. Ştefan Surcel, consultant industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox, a observat şi el că potenţialul de dezvoltare există în continuare, dacă ne raportăm la pieţe din regiune precum Cehia, de pildă, unde suprafaţa spaţiilor de depozitare a ajuns la 10 milioane de metri pătraţi, iar în Polonia, la 28 de milioane de metri pătraţi. În ceea ce priveşte evoluţia preţului pe metrul pătrat din România, dacă în 2017 acesta se situa la în jur de 3,7 – 3,8 euro/mp, azi a ajuns la 4,2 – 4,5 euro/mp în Bucureşti: „Creşterea preţului este şi o consecinţă a creşterii preţurilor de construcţie, precum şi a faptului că a existat o cerere constantă de spaţii noi de depozitare. Ne aşteptăm cumva la o creştere mai lentă în următorii ani“. Ce urmează pentru această piaţă în perioada următoare? „Cu siguranţă o să avem şi intrări noi pe piaţă. Noi suntem în discuţii destul de avansate pentru unităţi mari de depozitare în România, de unde să se acopere zona de sud-est a Europei şi chiar şi nordul Africii.  (…) Cred că ar fi nevoie de o susţinere mai bună din partea autorităţilor. Multe companii aleg să meargă în Ungaria sau Polonia tocmai pentru că autorităţile de acolo sunt mult mai deschise să ofere ajutoare de stat, infrastructura e mai bine pusă la punct, deşi forţa de muncă e mai scumpă în ţările respective“. Zonele noi care se conturează din perspectiva spaţiilor logistice sunt regiunea Moldovei – există dezvoltatori care au cumpărat terenuri la Iaşi şi Bacău şi sunt în proces de autorizare, cât şi zona de sud a ţării – Craiova, Slatina, Piteşti. Lucrurile nu stau rău nici când vine vorba de investiţiile în centre comerciale: potrivit lui Marius Barbu, group asset director al NEPI Rockcastle, în timp ce în unele regiuni din Europa de Vest dezvoltarea de malluri a devenit nesustenabilă, în România şi în regiunea Europei Centrale şi de Est mai există loc de creştere.  Tensiunile de la graniţă fac ca ţara noastră să fie printre primele când vine şi din acest punct de vedere. „România a devenit un spaţiu sigur pentru a investi. În contextul actual, România alături de Polonia au devenit spaţii care oferă siguranţă, forţă de muncă bine calificată şi, să zicem, un sistem politic stabil. Şi atunci investiţiile planificate iniţial în Ucraina sau în alte zone vin acum către noi, observăm că sunt redirecţionate către România sau ţările din zonă, ceea ce este un tren foarte bun pentru ţara noastră, pe care ar fi păcat să îl pierdem“, a spus el.   

     

    „Anul 2023 s-a ambiţionat să fie mai bun decât toate predicţiile multor voci şi, dacă ne uităm la el în acest moment, observăm că avem următoarele caracteristici: pe piaţa imobiliară numărul tranzacţiilor a scăzut, dar nici nu s-a prăbuşit, nici nu a îngheţat, aşadar avem o scădere de circa 20%; chiar şi cu acest nivel, suntem cu 50%-60% peste anul 2019. Metaforic vorbind, am coborât de la etajul opt la etajul şapte, dar nu ne-am prăbuşit.“

    Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance

    „Preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor de construcţii, cât şi a lucrărilor de construcţii în general, prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru şi atunci aşteptarea noastră este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continuă să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.“

    Cosmin Savu-Cristescu, managing director la Redport Capital

     „După vânzarea unui apartament cu două camere în Cluj-Napoca, poţi cumpăra aproape două în Oradea, iar preţul chiriilor este similar.“ 

    Mihai Pop,  broker şi cofondator RE/MAX Prime Capital

    „În zonele bune ale oraşului scăderile faţă de perioada de dinaintea războiului sunt de undeva la 45% ca volum de vânzare, iar pe zonele din afara oraşului, adică pe zonele de mass market sau pe zonele periferice, scăderile sunt chiar mai semnificative, de undeva la 75% faţă de volumul de dinainte.“

    Adrian Stoichină, COO al Prima Development Group, ZF Real Estate by Storia.ro.

     

    „Dacă vorbim de casele de lux din zona Pipera – Iancu Nicolae, cred că există cel puţin zece clienţi care aşteaptă o supercasă; în prezent cred că există două-trei la vânzare, care costă 2 milioane de euro şi care îndeplinesc toate sau mare parte din caracteristicile pe care le doresc clienţii noştri. Proporţia este de 80% – 20% în general când vine vorba de cererea şi oferta din piaţa de lux.“ 

    Nicoleta Manea, cofondator şi CEO, ANG Luxury Properties

    „Piaţa imobiliară din România este în plină dezvoltare, deşi ni se pare că este un boom imobiliar uriaş, încă suntem cu mult în urma ţărilor din jurul nostru, mai ales a Poloniei, Ungariei, Cehiei şi această fază de maturizare ne va duce către crearea unei pieţe de închirieri. În momentul de faţă, România, care are un procentaj uriaş de proprietari, de peste 96%, nu are încă format un profil de client care să se ducă înspre închiriere, însă prin acest proiect suntem convinşi că printre altele vom reuşi să aducem şi această noutate în piaţă.“

    Florin Suicescu, director operaţional al Forty Management

    „Sunt sigur 100% că lucrurile stau mai bine aici decât în pieţele vestice, nici nu se pune problema, avem mai mulţi investitori belgieni în Speedwell şi vedem dificultăţile cu care se confruntă în Europa de Vest, nu doar pentru finanţarea proiectelor, cât şi legat de o marjă de profit tot mai mică. În plus, în Europa de Est există o cerere uriaşă pentru standarde înalte de locuire. Cred că e mai bine aici decât în Europa de Vest, pentru noi concentrarea este Europa de Est, nu doar România, dar vorbim şi despre Polonia şi despre alte ţări estice care au şansa să devină extrem de importante în Europa.“

    Jan Demeyere, cofondator şi partener al Speedwell

    „Investiţiile în Emirate au devenit atât de atrăgătoare pentru români în ultimii ani, încât s-a creat o adevărată frenezie, cel puţin în piaţa imobiliară. Românii sunt unii dintre investitorii principali în zona imobiliară din Emirate. Mai exact, ei ocupă unul dintre primele 10 locuri din acest punct de vedere.“

    Casiana Duşa, avocat partener specializat în drept emiratez al NAI România şi Republica Moldova

    „Dacă anul trecut trebuia să sun 10 clienţi cumpărători pentru a reuşi să stabilesc trei vizionări la faţa locului, la proprietate, în acest moment reuşesc să stabilesc trei vizionări la o proprietate sunând 80 de clienţi.“

    Cristian Angheloiu, broker şi proprietar al agenţiei imobiliare Top Estate Team

    „Inflaţia nu ne afectează. Toate cele 60 de vile din prima fază a proiectului s-au vândut înainte de finalizarea acestei etape.“

    Mircea Dragomir, chief operating officer, National Golf & Country Club

    „Din fericire, piaţa şi-a revenit foarte puternic, pentru că dacă războiul îi determina pe oameni să aibă lichidităţi, să fie pregătiţi pentru a fugi din ţară, şi-au dat seama că asta nu este o soluţie ideală – băncile ne protejează banii şi investiţiile, dar până la o anumită sumă. Atunci, oamenii şi-au dat seama că imobiliarele sunt un activ de refugiu. Unul dintre citatele mele preferate este că imobiliarele inteligente sunt cel mai bun vehicul de transport bani în timp şi valoare.“

    Raul Ţărnaru, CEO şi fondator, Novarion

    „Spre deosebire de criza economică anterioară, băncile au fost flexibile şi au oferit posibilitatea clienţilor să facă transferul la credite cu dobândă fixă. Procedura a fost una destul de simplistă, în sensul în care se depune o cerere la banca respectivă şi se face transferul pe dobânda fixă.“

    Cătălin Marin, managing partner al SVN România Credit and Financial Solutions

    „Dezvoltatorii sunt mult mai bine capitalizaţi decât în perioada aceea, iar achiziţiile speculative sunt într-o proporţie mult mai mică, aş spune. Este normală această scădere de a numărului de tranzacţii, având în vedere fiind atât inflaţia care mănâncă din venitul disponibil. Oamenii sunt în aşteptare şi aşteaptă cumva ca aceste dobânzi, să se regleze şi cel mai probabil, conform declaraţiilor celor de la BNR, în a doua parte a anului ar trebui să vedem o inflaţie cu o singură cifră, respectiv dobânzi pe un trend de scădere, nu neapărat mai scăzute decât acum, dar trendul să fie acela de scădere.“

    Georgian Marcu, broker imobiliar şi proprietar al agenţiei Green Angels

    „În multe ţări din Europa unde piaţa este reglementată, densitatea de agenţi imobiliari este de trei-patru ori mai mare decât în România. Avem în vedere însă şi faptul că în România nici măcar nu ştim exact câţi agenţi imobiliari există, ci doar estimăm, pentru că ei nu sunt înregistraţi niciunde, nu trec prin niciun filtru care să dea posibilitatea unei entităţi să inventarieze numărul de oameni activi. Evident, breasla agentului imobiliar este destul de firavă în piaţa din România, legea ar trebui să nască noi oportunităţi pentru această profesie, pe de-o parte, şi pentru modelul de agenţie imobiliară care coagulează mai mulţi agenţi imobiliari şi servicii conexe, pe de alta.“

    Răzvan Cuc, preşedinte al reţelei de francize imobiliare RE/MAX România

    „O persoană singură, care câştigă salariul mediu în România are nevoie de aproximativ două luni ca să îşi cumpere un metru pătrat de spaţiu de locuit. În Bucureşti, are nevoie de 1,7 luni mai exact  – este un indice de accesibilitate foarte bun; în România, în general, indicele de accesibilitate este încă foarte bun, comparativ cu restul Europei. şi nu vorbim doar despre comparaţia cu oraşe mari şi scumpe din punct de vedere imobiliar, cât şi cu cele din ţările vecine.“

    Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

    „Nu există un blocaj total, pentru că autorizaţia de construire nu se raportează doar la proiecte rezidenţiale de 100-200-500 de unităţi, ci se referă la numărul de autorizaţii de construire per ansamblu. De asemenea, este important să avem în vedere faptul că se pun pe piaţă, în Bucureşti şi în împrejurimi, circa 24.000 de unităţi noi în Bucureşti şi împrejurimi, în perioada următoare (dar fără să avem datele oficiale încă). Au fost proiecte rezidenţiale noi care au obţinut autorizaţii, iar această blocare a PUZ-urilor a dus cumva la mutarea ofertei către zone adiacente Bucureştiului, dar care sunt foarte aproape, cum ar fi, de exemplu, Pipera, care în accepţiunea multora este în Bucureşti.“

    Gabriel Voicu, vicepreşedinte, SVN România

    „La începutul anului 2023, pe segmentul chiriilor, vedem o efervescenţă foarte mare. Noi am analizat datele din 10 oraşe din România, cele mai mari oraşe cu cea mai mare activitate pe segmentul de chirii, ca să ne facem o idee, Bucureştiul fiind cel mai mare, Arad cel mai mic oraş analizat şi am văzut cum, chiar şi în luna ianuarie, care, istoric, nu e una foarte puternică pe segmentul de chirii, a existat un interes foarte, foarte crescut. Dacă ne uităm, de exemplu, la interacţiunile dintre potenţialii chiriaşi şi cei care postează un anunţ pe platforma noastră, acestea au crescut cu 21% de la an la an.“

    Monica Dudău, marketing manager, Storia.ro şi OLX Real Estate

    „Nu mai suntem doar o destinaţie pentru investiţii, ci avem şi investitori care se uită către investiţii în afara României, iar acesta este un lucru încurajator, foarte interesant şi când vorbim despre imobiliare. Avem investitori români care se uită la pieţele din afară, avem  exemple şi pe segmentul rezidenţial, cât şi pe segmentul de birouri. Avem dezvoltatori care vor să dezvolte proiecte pe care le-au început în România şi merg mai departe cu ele în regiune. Avem pe pe zona de birouri, investitori care îşi construiesc portofoliul în România, în paralel cu cel din din regiune. Şi România nu mai este astfel doar un cap de linie, ci este o destinaţie, una din primele destinaţii pentru investitori.“

    Gabriel Blăniţă, director asociat al Colliers România

    „Sistemele de iluminat inteligent pot aduce economii ale consumului de energie cu până la 50-60% din energia consumată în mod normal (în sistemele tradiţionale – n.red.).“

    Dan Ovidiu Vătăjelu, CEO al Flash Lighting Services, o companie axată pe proiectarea, construirea şi gestionarea sistemelor inteligente de iluminat, şi preşedinte al ARI – Asociaţia Română pentru Iluminat

    „Piaţa cu siguranţă a scăzut. Asta este clar din punctul de vedere al volumului total raportat la stocul de spaţii de birouri – piaţa a scăzut şi era firesc să se întâmple aşa. O întrebare relevantă pe care eu mi-aş pune-o şi la care ne uităm toţi cei care activăm în domeniul acesta este dacă va continua să scadă. Ideea principală pe care ne vom concentra va fi capacitatea companiilor de a-şi convinge angajaţii să vină la birouri.“

    George Didoiu, director tenant services în cadrul Colliers România

    „E adevărat că sunt foarte multe spaţii goale, dar  businessul nostru creşte şi avem foarte mult de amenajat pentru că acele spaţii care rămân ocupate sunt schimbate pentru a susţine noul fel de a munci.“

    Horaţiu Didea, managing partner al furnizorului de soluţii de amenajări pentru spaţii de birouri Workspace Studio

    „Există un anume grad de optimism în ceea ce priveşte industria noastră datorită unor tendinţe pe care le-am observat şi noi, iar cine poate să le transforme în oportunităţi sigur că are doar de câştigat. Noi credem că suntem în zona fericită a economiei mondiale în momentul de faţă.“

    Ana Dumitrache, country head, CTP România

    „Piaţa românească de spaţii logistice şi industriale ar putea ajunge la 10-11 milioane de metri pătraţi închiriabili la nivelul României.“

    Silviu Pop, head of research, Colliers România

    „Încă suntem departe de acest prag (maxim ca dezvoltare al numărului de malluri, atins în Statele Unite – n.red.), dar avem câteva zone care sunt la limită în vestul Europei; în România, există încă zone care sunt neacoperite, dar estimările noastre sunt ca în următorii 5-7 ani să zicem, dacă se păstrează nivelul de investiţii actual, să va ajunge şi aici la un platou, o zonă sustenabilă care va fi greu de depăşit.“ 

    Marius Barbu, group asset director al NEPI Rockcastle

    ZF Real Estate by Storia.ro este prima emisiune dedicată exclusiv afacerilor din imobiliare, în care discutăm în detaliu cu specialiştii pieţei despre toate ramurile acesteia – rezidenţial, piaţa spaţiilor industriale şi logistice, office şi comercial. În cadrul acestui material, vă prezentăm concluziile primului sezon al emisiunii, care s-a întins pe primele şase luni ale anului curent.