BusinessMagazin

Tag: real estate

  • Real Estate. Cum să investeşti în imobile fără să fii proprietar?

    Vicenţiu Vlad şi Alex Constantin au mizat pe „dragostea” pentru imobiliare a românilor şi au lansat prima platformă locală de crowdfunding în acest domeniu. Care sunt avantajele investiţiilor în real estate fără act de proprietate?

     

    Din anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat în legislaţiile naţionale, astfel că există legea crowdfundingului în România şi, ca urmare a acestei acestei legi, am primit această autorizaţie de crowdfunding –  suntem astfel prima platformă de crowdlending, asta înseamnă că facilităm împrumuturi pe platforma noastră” a explicat Vicenţiu Vlad, CEO al companiei, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.  Stockestate Crowdfunding a fost înfiinţată de Vicenţiu Vlad şi de Alex Constantin, care este CTO şi se ocupă de aspectele tehnologice ce ţin de această platformă. „Ideea a venit din pasiunea noastră, în primul rând ca antreprenori, şi este o îmbinare între domeniul real estate, în care investim de mai mulţi ani offline, şi componenta de banking. Avem ambii expertiză în banking şi componenta tehnologie.” Ideea a fost susţinută de o schimbare în reglementarea europeană: crowdfundingul există oarecum de 10 ani – ca trend în Europa, a început să să formeze după criza din 2008, în care a scăzut încrederea în bănci şi s-au căutat noi forme alternative de finanţare; treptat s-au născut platformele de crowdfunding, activitate nereglementată până în anul 2022. Mai exact, Stock.estate este o platformă de investiţii imobiliare, un marketplace în care există două componente: dezvoltatorii imobiliari care caută mereu finanţare pentru a-şi dezvolta proiectele, iar cealaltă componentă este reprezentată de investitori, cei care doresc să îşi diversifice veniturile investind într-un produs alternativ, potrivit explicaţiilor lui Vicenţiu Vlad.

    Platforma Stock.estate administrată de societatea Stockestate Crowdfunding şi a fost autorizată de ASF în luna august a anului trecut, având ca obiectiv acordarea de împrumuturi prin punerea în legătură a investitorilor interesaţi să acorde finanţare cu dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Prin intermediul acesteia, dezvoltatorii pot obţine finanţări de la o serie de investitori pe perioade de până la 60 de luni.  Potrivit lui Vicenţiu Vlad, pentru ca dezvoltatorii să se înscrie în acest proiect, ei trebuie să dovedească o finanţare „sănătoasă”, respectiv aceasta să fie compusă din trei elemente – contribuţia şi banii cu care vine dezvoltatorul, finanţarea bancară, 20% fiind procentul reprezentat de finanţarea alternativă. „Este un best practice care este folosit după ce ai primit autorizaţia de construire şi te afli într-un stadiu mai avansat cu un proiect”, a mai spus Vicenţiu Vlad. Proiectele incluse pe această platformă trec printr-un proces de due diligence, în care ei fac o verificare a aspectelor ce ţin de legalitate – spre exemplu, existenţa autorizaţiei de construire – apoi acest proces include şi o  componenta comercială, adică un studiu de piaţă din care să reiasă dacă proiectul respectiv va avea succes (dacă este poziţionat bine, dacă are o diferenţiere în comparaţie cu alte dezvoltări aflate în zona respectivă şi dacă dezvoltatorul are deja o tracţiune validată prin alte contracte închise sau conversaţii cu alţi investitori pentru a aduce la bun rezultat proiectul); iar cea de-a treia componentă a procesului este cea economică, adică o analiză a firmei.  „Cel mai important este ca dezvoltatorul să aibă un istoric dovedit, odată ce ai construit, iar clienţii tăi au fost mulţumiţi, ai mai multe şanse să faci alte proiecte bune; sunt de asemenea importante şi aspectele financiare ale firmei, este important ca aceasta să fie sănătoasă din punctul de vedere al bilanţului.” Vicenţiu Vlad spune că până acum proiectul a fost primit cu interes de dezvoltatori – având avantajul, prin comparaţie cu o finanţare convenţională sau bancară,  că ei reuşesc să ofere acest credit într-o perioadă mai scurtă, trecând mai rapid prin procesele necesare. „Ne adresăm tuturor dezvoltatorilor imobiliari – ne-am uitat în partea de turism în ultima perioadă, fiindcă este o nişă foarte productivă care merită să fie exploatată.”

    Carte de vizită Vicenţiu Vlad

    1. Anterior activităţii din România, unde a fondat stock.estate şi a investit şi într-o pensiune turistică, a dobândit o experienţă în domeniul militar, unde a fost locotenent în armata italiană;

    2. A obţinut o licenţă în Ştiinte Strategice la Universita deli Studi di Modena e Reggio Emilia şi a urmat două programe masterale, în Relaţii Internaţionale (Universita degli Studi Niccolo Cusano) şi în Ştiinţe Strategice şi Militare (Universita degli Studi di Torino).

    Sursa: LinkedIn

    În ceea ce îi priveşte pe investitorii înscrişi pe platformă, ei pot fi deopotrivă persoane fizice sau persoane juridice. „Procesul de onboarding este foarte rapid, durează undeva la cinci minute, prin care se face o descriere a investitorului – dacă este un investitor sofisticat sau nesofisticat. Trece apoi prin procese reglementate la nivel european, cum ar fi împotriva spălării de bani şi, odată ce trece de aceste procese, investitorul analizează proiectele promovate în platformă şi poate să decidă în care să investească.”  Tichetul minim de investiţie este de zece euro. „Randamentele sunt foarte atrăgătoare dacă facem o comparaţie cu alte produse investiţionale. Dacă vorbim de crowdfunding, acestea vor fi cuprinse între 10 şi 20%, undeva de trei ori mai mult decât randamentul unei investiţii într-un imobil. Dacă cumperi o garsonieră şi o închiriezi, probabil o să mergi pe un 5% anual.” În prezent, Stock.estate are două proiecte active, dintre care unul oferă un randament de 15% anual şi celălalt de 16% raportat la euro. „Bineînţeles, este un produs diferit, prin urmare există şi nişte riscuri asociate la investiţia respectivă. Comparând cu investiţia într-o garsonierăt, tu garsoniera o cumperi, eşti proprietar în CF, o să ai un randament mai mic, dar garsoniera tot timpul rămâne acolo. Şi proiectul pe care noi îl finanţăm există, dar vorbind despre un proiect aflat în dezvoltare – nu ştim ce poate interveni. Există totuşi există un risc minor, care este răsplătit cu un randament mai mare.” Unul dintre proiectele în curs de finanţare alternativă se află în Poiana Braşov, se numeşte Gran Chalet şi este un complex de 98 de apartamente de vacanţă care o să aibă scopul de a fi închiriate în regim hotelier. Proiectul este finalizat în proporţie de 65% complet şi vânzările au ajuns la peste 50%. „Am deschis campania la început de noiembrie, am strâns deja o primă tranşă de 50.000 euro pentru ei; în decembrie se desfăşoară o nouă tranşă.” Al doilea proiect este Sibiu, iar dezvoltatorul se numeşte Novarion Experience, proiectul dezvoltat de ei având un masterplan ambiţios – antreprenorul vrea să construiască un cartier întreg, cu servicii integrate, în apropiere de lacul Binder. Pentru acest proiect au strâns până acum 20.000 de euro.

    Perioada minimă în care investitorii pot să îşi recupereze banii este de şase luni, mergând până la 60 de luni pentru acest împrumut. „În acest moment, pentru cele două campanii active, maturitatea se ajunge la 24 de luni şi dobânzile sunt plătite semestrial. Ca exemplu: pentru campania care este promovată la un randament de 16%, după primele şase luni vor fi plătiţi 8% din randament, după 12 luni alţi 8% şi tot aşa, la final se rambursează principalul plus ultima tranşă de 8%.” „În principiu, atunci când începe dezvoltarea, dezvoltatorul are un business plan şi un buget, aşadar va avea un cash-flow pe toată durata dezvoltării şi îşi va pune această rambursare de 8% la început, care reprezintă pentru el un cost de finanţare. Practic, aşa cum are costuri de dezvoltare pentru materiale sau alte servicii, are şi costul acesta de finanţare, care este prevăzut de la bun început; principalul ar trebui să vină din vânzarea acestor proiecte, dar oarecum noi luăm tot timpul o marjă de timp, proiectele care le avem acum active sunt la 24 de luni, dar real ei au nevoie de 12 luni pentru a implementa proiectul, aşadar ne-am luat un an de marjă astfel încât să fim siguri că o să vândă unităţile respective şi o să ramburseze investitorii.”  

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vicenţiu Vlad, CEO al Stockestate Crowdfunding

    1. Cum vezi tu piaţa în acest moment?
    Este o perioadă foarte diferită faţă de ce s-a întâmplat în 2008. Există mult mai multă maturitate în piaţă, dezvoltatorii sunt mai solizi, au deja proiecte finalizate, aşadar aceasta este prima diferenţă. Cu siguranţă este o perioadă în care au încetinit vânzările, dar din ce văd eu, au încetinit vânzările pentru produse de calitate medie. Dacă ne uităm la produsele de calitate înaltă, pentru proiectele care într-adevăr se diferenţiază nu văd nicio încetinire în vânzări. Oarecum în perioadele de aşa-zisă criză lumea se îndreaptă spre proiecte care dau mai multă siguranţă şi care se diferenţiază – nu aş spune neapărat cele mai scumpe, dar cele de calitate şi de clasă medie.

    2. Cum crezi că va fi anul 2024 prin prisma preţurilor, mai ales pentru imobile?
    Părerea mea este că preţurile cu siguranţă nu o să scadă, nici nu o să crească foarte mult – aşadar este o perioadă de redresare.  Nu am văzut în piaţă, în proiectele pe care le urmăresc, discounturi majore, cum se aştepta majoritatea. Am văzut nişte redresări de 5-7%, dar nu văd scăderi majore. Aceasta este marea întrebare: vor scădea preţurile la imobiliare? Părerea mea este că nu, nu are cum să se întâmple acest lucru din punct de vedere economic fiindcă inflaţia tot creşte, deci banul se devalorizează.

    3. Cum vor funcţiona dezvoltatorii în anul 2024, având în vedere şi lipsa autorizărilor de construire cu care se confruntă piaţa?
    Va fi un an de rezilienţă din toate punctele de vedere. Contextul este mai dificil, nu mai sunt ani în care se dădeau banii pe bandă rulantă, deci şi ei trebuie să fie mai atenţi. Faptul că autorizările  sunt mai puţine poate fi oarecum un beneficiu pentru dezvoltatorii care au o asemenea autorizare sau vor să se dezvolte, într-o piaţă liberă, dacă oferta e mai limitată, şi cererea o să urmeze.

  • Cum pot deveni clădirile fantomă, dar pline de istorie din Bucureşti, adevărate mine de aur pentru investitori şi chiar şi pentru dezvoltarea Capitalei

    Hotel Cişmigiu a fost o alegere preferată în 2023 atât pentru turiştii de afaceri, cât şi pentru cei de agrement, fiind apreciat în special de turiştii străini, care vin aici mai ales pentru istoria locului. Cu provocări precum creşterea costurilor operaţionale, adaptarea a fost însă esenţială pentru menţinerea profitabilităţii şi pentru acest brand simbol al Bucureştiului.

     

    Este un efort greoi şi investiţiile sunt într-adevăr mari, dar eu cred că vor fi din ce în ce mai multe. Cred că oamenii de business vor înţelege avantajele şi profitabilitatea în timp pe care o pot avea. În genul acesta de proiecte, câştigurile nu apar de azi pe mâine. Într-adevăr, investiţiile sunt mari, dar sunt proiecte care trebuie privite în pe un timp foarte lung ca investiţie şi sunt într-adevăr profitabile. Şi eu cred că se vor apărea din ce în ce mai multe astfel de investiţii în Bucureşti şi îmi doresc să se întâmple acest lucru. Există clădiri superbe care aşteaptă să fie reînviate, iar dacă toate acestea se vor întâmpla, vom avea şi noi o creştere a turismului, avem potenţialul să devenim şi noi un punct de atracţie pentru cei care doresc să-şi petreacă un city break în Bucureşti sau o vacanţă aici”, a descris Mirela Cojocaru, directorul general al Hotelului Cişmigiu, potenţialul de investiţii în clădiri simbol ale Capitalei, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    În cadrul interviului, Cojocaru a subliniat că anul 2023 a fost cel mai bun an pentru Hotelul Cişmigiu, depăşindu-se nivelurile de performanţă din 2019. Gradul de ocupare a atins nivelul de 78%, iar veniturile din cazare şi centrul de conferinţă au ajuns la 1,9 milioane de euro. „Anul 2023 a fost pentru noi cel mai bun an. Am depăşit anul 2019, care înregistrase cele mai bune rezultate. Ne-a ajutat în primul rând traficul de turişti pe România şi de la nivel internaţional, care au fost mari, dar în acelaşi timp ne-a ajutat şi proprietatea. Ne-a ajutat poziţia, ne-au ajutat serviciile pe care le oferim”, a spus Mirela Cojocaru. Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală, care sunt foarte apreciate de turişti, în mod special turiştii străini. Unul dintre aspectele care au contribuit la aceste rezultate a fost atragerea turiştilor străini, în special cei de afaceri, care au apreciat poziţia centrală şi serviciile oferite de hotel. Totodată, există o creştere semnificativă a turiştilor de agrement care au venit să se bucure de centrul istoric al Bucureştiului, contribuind la umplerea capacităţii hotelului în zilele de weekend.

    112 euro/noapte, media preţului unei nopţi de cazare la Hotel Cişmigiu în anul 2023

    Peste 80% dintre turiştii care se cazează acolo sunt turişti străini. „În general sunt oameni de business, care au nevoie de o locaţie centrală, care să le faciliteze accesul la întâlnirile de business pe care le au aici. Dar în anul 2023, comparativ cu anii de dinainte de pandemie, am observat şi o creştere a numărului de turişti care vin în Bucureşti pentru a-şi petrece timpul liber şi nu pentru proiectele de business pe care le au aici. Evident, cel mai mare număr de turişti din această zonă sunt turiştii din Israel, care sunt  cunoscuţi ca turişti care preferă hotelurile din centrul Bucureştiului şi preferă să călătorească în Bucureşti pentru divertisment.” Cu toate acestea, Cojocaru a evidenţiat şi provocările cu care s-au confruntat, cum ar fi creşterea costurilor operaţionale cu aproximativ 20%, iar adaptarea la aceste schimbări a fost un aspect cheie pentru menţinerea profitabilităţii. În ceea ce priveşte perspectivele pentru anul 2024, a menţionat că se aşteaptă la o creştere mai mică din cauza scăderii traficului internaţional de turişti, dar îşi propun să menţină şi să îmbunătăţească performanţele din anul precedent. Referindu-se la viitor, se explorează planuri pentru renovarea hotelului, păstrând în acelaşi timp importanţa istorică a clădirii, aceasta fiind o atracţie pentru turişti.

    Hotelul Cişmigiu este deţinut de spaniolii de la Hercesa. Ei au achiziţionat clădirea în 2004 şi hotelul a fost deschis în 2012: „S-a lucrat foarte mult, investiţia a fost mare, clădirea a fost reconsolidată integral pentru că nu nu mai putea fi salvată. A fost păstrată faţada istorică şi practic este la bază o clădire nouă şi foarte solidă”.

    În următoarea perioadă şi-au propus să înceapă un nou plan de investiţii: „Analizăm să ajungem la varianta finală a acestui plan. Intenţionăm să facem o renovare în hotel.”  

    Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală.

    Carte de vizită Mirela Cojocaru, director general, Hotel Cişmigiu

    1. A acumulat peste 18 ani de experienţă în industria ospitalităţii şi management în Bucureşti;

    2. A evoluat în cadrul Hotelului Cişmigiu timp de 8 ani şi 3 luni, îndeplinind roluri de la Sales & Marketing Manager la Hotel Director;

    3. A ocupat poziţii de conducere la RIN Hotels timp de 6 ani şi 1 lună, concentrându-se pe managementul achiziţiilor publice;

    4. A studiat la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, cu un masterat în Dezvoltare şi Promovare Turistică şi o licenţă în Geografie şi Geologie;

    5. Are expertiză în vânzări, marketing şi management operaţional, cu o atenţie deosebită la inovare şi adaptabilitate într-o industrie în schimbare constantă.

    Sursa: LinkedIn

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul ZF Real Estate by Storia.ro:

     

    Cum a fost anul 2023 pentru industria turismului?

    Anul 2023 a fost foarte dificil, în mod special în gestionarea cheltuielilor, deşi am înregistrat venituri mai mari ca în 2019. Cheltuielile au fost la fel de mari. Majoritatea proprietăţilor nu au reuşit să atingă profitul din 2019, noi am reuşit să-l depăşim puţin. Aceasta a fost marea provocare pentru întreaga industrie, să putem gestiona toate creşterile de preţuri care au început spre finalul anului trecut (2022) şi au continuat anul acesta (2023). De la serviciile principale până la soluţiile de curăţenie – toate s-au scumpit în medie cu undeva la 20%. Dar pandemia a venit şi ea cu un lucru bun – ne-a învăţat să ne uităm mai bine la cheltuieli, să ne reorganizăm modul de lucru şi procedurile de lucru astfel încât să putem opera hotelul cu cheltuieli mult mai bine gestionate. Iar aceste lecţii ne-au prins bine.

    Ce înseamnă să păstrezi un astfel de nume simbol pentru industria hotelieră a Capitalei?

    Este un avantaj din punctul meu de vedere, este şi o mândrie şi o onoare să fiu responsabilă de gestionarea unei astfel de clădiri cu o istorie impresionantă şi faptul că avem peste 80% dintre turişti, turişti străini. Istoria clădirii este importantă pentru ei – ei au această cultură şi apreciază foarte mult genul acesta în momentul în care îşi caută cazare pentru sejurul din Bucureşti.

    Cum va fi anul 2024 pentru industrie?

    Din toate informaţiile pe care le am şi analizele pe care le-am făcut, se pare că va fi o scădere la nivel de trafic de turişti la nivel mondial, nu doar în România, ceea ce înseamnă că nu suntem foarte optimişti că putem depăşi cu mult cifra de afaceri înregistrată anul acesta. Creşterea va exista, dar va fi destul de de mică. Ne dorim să păstrăm şi poate doar un pic să depăşim cifra de anul acesta, pentru că nu cred că vom mai avea acelaşi trafic de turişti pe care l-am avut în 2022 şi 2023.

  • Real Estate. Cum să faci business dintr-un simbol al Capitalei?

    Hotel Cişmigiu a fost o alegere preferată în 2023 atât pentru turiştii de afaceri, cât şi pentru cei de agrement, fiind apreciat în special de turiştii străini, care vin aici mai ales pentru istoria locului. Cu provocări precum creşterea costurilor operaţionale, adaptarea a fost însă esenţială pentru menţinerea profitabilităţii şi pentru acest brand simbol al Bucureştiului.

     

    Este un efort greoi şi investiţiile sunt într-adevăr mari, dar eu cred că vor fi din ce în ce mai multe. Cred că oamenii de business vor înţelege avantajele şi profitabilitatea în timp pe care o pot avea. În genul acesta de proiecte, câştigurile nu apar de azi pe mâine. Într-adevăr, investiţiile sunt mari, dar sunt proiecte care trebuie privite în pe un timp foarte lung ca investiţie şi sunt într-adevăr profitabile. Şi eu cred că se vor apărea din ce în ce mai multe astfel de investiţii în Bucureşti şi îmi doresc să se întâmple acest lucru. Există clădiri superbe care aşteaptă să fie reînviate, iar dacă toate acestea se vor întâmpla, vom avea şi noi o creştere a turismului, avem potenţialul să devenim şi noi un punct de atracţie pentru cei care doresc să-şi petreacă un city break în Bucureşti sau o vacanţă aici”, a descris Mirela Cojocaru, directorul general al Hotelului Cişmigiu, potenţialul de investiţii în clădiri simbol ale Capitalei, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    În cadrul interviului, Cojocaru a subliniat că anul 2023 a fost cel mai bun an pentru Hotelul Cişmigiu, depăşindu-se nivelurile de performanţă din 2019. Gradul de ocupare a atins nivelul de 78%, iar veniturile din cazare şi centrul de conferinţă au ajuns la 1,9 milioane de euro. „Anul 2023 a fost pentru noi cel mai bun an. Am depăşit anul 2019, care înregistrase cele mai bune rezultate. Ne-a ajutat în primul rând traficul de turişti pe România şi de la nivel internaţional, care au fost mari, dar în acelaşi timp ne-a ajutat şi proprietatea. Ne-a ajutat poziţia, ne-au ajutat serviciile pe care le oferim”, a spus Mirela Cojocaru. Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală, care sunt foarte apreciate de turişti, în mod special turiştii străini. Unul dintre aspectele care au contribuit la aceste rezultate a fost atragerea turiştilor străini, în special cei de afaceri, care au apreciat poziţia centrală şi serviciile oferite de hotel. Totodată, există o creştere semnificativă a turiştilor de agrement care au venit să se bucure de centrul istoric al Bucureştiului, contribuind la umplerea capacităţii hotelului în zilele de weekend.

    112 euro/noapte, media preţului unei nopţi de cazare la Hotel Cişmigiu în anul 2023

    Peste 80% dintre turiştii care se cazează acolo sunt turişti străini. „În general sunt oameni de business, care au nevoie de o locaţie centrală, care să le faciliteze accesul la întâlnirile de business pe care le au aici. Dar în anul 2023, comparativ cu anii de dinainte de pandemie, am observat şi o creştere a numărului de turişti care vin în Bucureşti pentru a-şi petrece timpul liber şi nu pentru proiectele de business pe care le au aici. Evident, cel mai mare număr de turişti din această zonă sunt turiştii din Israel, care sunt  cunoscuţi ca turişti care preferă hotelurile din centrul Bucureştiului şi preferă să călătorească în Bucureşti pentru divertisment.” Cu toate acestea, Cojocaru a evidenţiat şi provocările cu care s-au confruntat, cum ar fi creşterea costurilor operaţionale cu aproximativ 20%, iar adaptarea la aceste schimbări a fost un aspect cheie pentru menţinerea profitabilităţii. În ceea ce priveşte perspectivele pentru anul 2024, a menţionat că se aşteaptă la o creştere mai mică din cauza scăderii traficului internaţional de turişti, dar îşi propun să menţină şi să îmbunătăţească performanţele din anul precedent. Referindu-se la viitor, se explorează planuri pentru renovarea hotelului, păstrând în acelaşi timp importanţa istorică a clădirii, aceasta fiind o atracţie pentru turişti.

    Hotelul Cişmigiu este deţinut de spaniolii de la Hercesa. Ei au achiziţionat clădirea în 2004 şi hotelul a fost deschis în 2012: „S-a lucrat foarte mult, investiţia a fost mare, clădirea a fost reconsolidată integral pentru că nu nu mai putea fi salvată. A fost păstrată faţada istorică şi practic este la bază o clădire nouă şi foarte solidă”.

    În următoarea perioadă şi-au propus să înceapă un nou plan de investiţii: „Analizăm să ajungem la varianta finală a acestui plan. Intenţionăm să facem o renovare în hotel.”  

    Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală.

    Carte de vizită Mirela Cojocaru, director general, Hotel Cişmigiu

    1. A acumulat peste 18 ani de experienţă în industria ospitalităţii şi management în Bucureşti;

    2. A evoluat în cadrul Hotelului Cişmigiu timp de 8 ani şi 3 luni, îndeplinind roluri de la Sales & Marketing Manager la Hotel Director;

    3. A ocupat poziţii de conducere la RIN Hotels timp de 6 ani şi 1 lună, concentrându-se pe managementul achiziţiilor publice;

    4. A studiat la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, cu un masterat în Dezvoltare şi Promovare Turistică şi o licenţă în Geografie şi Geologie;

    5. Are expertiză în vânzări, marketing şi management operaţional, cu o atenţie deosebită la inovare şi adaptabilitate într-o industrie în schimbare constantă.

    Sursa: LinkedIn

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul ZF Real Estate by Storia.ro:

     

    Cum a fost anul 2023 pentru industria turismului?

    Anul 2023 a fost foarte dificil, în mod special în gestionarea cheltuielilor, deşi am înregistrat venituri mai mari ca în 2019. Cheltuielile au fost la fel de mari. Majoritatea proprietăţilor nu au reuşit să atingă profitul din 2019, noi am reuşit să-l depăşim puţin. Aceasta a fost marea provocare pentru întreaga industrie, să putem gestiona toate creşterile de preţuri care au început spre finalul anului trecut (2022) şi au continuat anul acesta (2023). De la serviciile principale până la soluţiile de curăţenie – toate s-au scumpit în medie cu undeva la 20%. Dar pandemia a venit şi ea cu un lucru bun – ne-a învăţat să ne uităm mai bine la cheltuieli, să ne reorganizăm modul de lucru şi procedurile de lucru astfel încât să putem opera hotelul cu cheltuieli mult mai bine gestionate. Iar aceste lecţii ne-au prins bine.

    Ce înseamnă să păstrezi un astfel de nume simbol pentru industria hotelieră a Capitalei?

    Este un avantaj din punctul meu de vedere, este şi o mândrie şi o onoare să fiu responsabilă de gestionarea unei astfel de clădiri cu o istorie impresionantă şi faptul că avem peste 80% dintre turişti, turişti străini. Istoria clădirii este importantă pentru ei – ei au această cultură şi apreciază foarte mult genul acesta în momentul în care îşi caută cazare pentru sejurul din Bucureşti.

    Cum va fi anul 2024 pentru industrie?

    Din toate informaţiile pe care le am şi analizele pe care le-am făcut, se pare că va fi o scădere la nivel de trafic de turişti la nivel mondial, nu doar în România, ceea ce înseamnă că nu suntem foarte optimişti că putem depăşi cu mult cifra de afaceri înregistrată anul acesta. Creşterea va exista, dar va fi destul de de mică. Ne dorim să păstrăm şi poate doar un pic să depăşim cifra de anul acesta, pentru că nu cred că vom mai avea acelaşi trafic de turişti pe care l-am avut în 2022 şi 2023.

  • Real Estate. Investiţii pentru distracţie la mall

    În era comerţului online, diversificarea activităţilor reprezintă secretul reuşitei pentru un centru comercial. Cum şi-a propus cel mai nou mall al Bucureştiului să îşi atragă clienţii? 

     

    Este un spaţiu multifuncţional, oferă zone de distracţie, de petreceri, organizări de zile onomastice, activităţi fizice, ceea ce încurajează clienţii să vină aici cu copiii, cu familia”, descrie Doiniţa Ilie cea mai recentă investiţie din cadrul Colosseum Mall. Întins pe o suprafaţă de 2.300 de metri pătraţi, centrul Hype by Kiddo are, potrivit directorului de leasing al centrului comercial, câte o atracţie la fiecare metru pătrat: „A avut un impact foarte bun încă de la deschidere, care se continuă şi acum. Investiţia a fost de 1,5 milioane de euro în acest spaţiu”. Cu o suprafaţă totală de 54.000 de metri pătraţi, Colosseum Mall este al doilea centru comercial ca mărime din zona de nord a Bucureştiului. „Am adus branduri noi, internaţionale în această zonă de nord-vest; accesul facil la magazine este realizat printr-o parcare cu foarte multe zone, care include aproape 3.000 de locuri de parcare, toate plasate suprateran.”

    Printre cele mai recente dezvoltări aduse centrului comercial se numără acest centru de distracţie – respectiv o zonă de relaxare care se adresează nu numai locuitorilor din Bucureşti, cât şi celor aflaţi în localităţi limitrofe. Investiţia a fost realizată în parteneriat cu Kiddo. Potrivit Doiniţei Iliei, până la 300 de copii pot să beneficieze simultan de atracţiile spaţiului. În afară de acest spaţiu de entertainment, zona de petrecere a timpului liber mai include şi o zonă de fitness, un food-court, iar în planurile lor intră dezvoltarea unui cinematograf cu cinci săli şi o capacitate maximă de 400 de locuri: „Ceea ce va fi foarte atractiv la acest cinema este că are un design interior deosebit, minimalist şi cu mobilă de calitate înaltă. Pe lângă acest design, aduce şi tehnologie de ultimă oră pentru ecranele de proiecţie şi va include şi o zonă de VIP – cu siguranţă va fi un concept nou şi de deosebit. Este vorba despre Happy Cinema – un brand 100% românesc”.

    Investiţia în această nouă dezvoltare va ajunge, potrivit Doiniţei Ilie, la 1,5 milioane de euro. Dincolo de zona de petrecere a timpului liber, Doiniţa Ilie spune că urmează să vină cu aproximativ două branduri mari de fashion (Cropp şi House), pe o suprafaţă de 1.300 de metri pătraţi. „Avem posibilitatea de dezvoltare pe viitor foarte mare şi avem planuri foarte clare în acest sens; cred că acesta este iarăşi este un element diferenţiator faţă de celelalte dezvoltări de retail; avem acest avantaj de a ne putea dezvolta în continuare şi exact asta vom face.” Directorul de leasing al Colosseum Mall precizează că datele referitoare la vânzări nu sunt încă publice, dar că ei au beneficiat de creşteri semnificative de la an la an: „de peste 20% şi chiar mai mult a cifrei de vânzări”. Iar în ceea ce priveşte traficul în cea mai aglomerată perioadă a anului, luna decembrie, ea spune că se aşteaptă la o dublare a acestuia.  

    Două întrebări şi răspunsuri din interviul cu Doiniţa Ilie, director de leasing, Colosseum Mall:

    Cum se vede criza în activităţile unui centru comercial?

    Din perspectiva activităţilor unui centru comercial, criza aduce incertitudini legate de condiţiile geo-regionale, creşterea dobânzilor şi, bineînţeles, toate aceste aspecte au avut un impact clar asupra puterii de cumpărare a clienţilor şi consumatorilor. Sunt provocări pentru noi ca centru comercial şi pentru retailerii prezenţi pe piaţă în acest moment. Cu toate acestea, zona de fashion a înregistrat o creştere semnificativă în vânzări, ceea ce ne încurajează să credem că vom depăşi aceste momente. Am observat o atracţie crescută pentru zonele de petrecere a timpului liber, inclusiv zona de fitness, restaurante şi centrul de distracţie pe care l-am deschis. Există un interes ridicat pentru relaxare şi petrecerea timpului în familie, ceea ce ne bucură, şi credem că această criză va trece. Totuşi, comportamentul de achiziţii al cumpărătorilor a devenit mai atent, dar în total, cifra de afaceri, cel puţin în zona de fashion, este în creştere sănătoasă. Nu am observat scăderi alarmante în acest moment.

    Care credeţi că este secretul rezilienţei mallurilor în România, în contextul în care există şi comerţul online ce se dezvoltă tot mai mult?

    Nu cred că este o competiţie directă. Practic, în Colosseum Mall, toţi retailerii au o prezenţă puternică online şi este vorba mai degrabă despre o colaborare. Ei îşi diversifică canalele de vânzare a produselor. Offline-ul şi online-ul se completează. Faptul că vând produse online nu face decât să crească traficul în magazinele offline, iar cumpărătorii pot vedea şi mai multe produse în starea lor reală, fără să fie alterate de ecrane. Experienţa multibrand oferită de mall reprezintă un avantaj în businessul predominant offline.

     

    Carte de vizită: Doiniţa Ilie

    1. A preluat rolul actual, de head of leasing la Colosseum Mall, în decembrie 2022;

    2. Şi-a început cariera în imobiliare în 2003, ca associate director, Head of marketing la Cushman & Wakefield România;

    3. Între 2016 şi 2019 a lucrat şi pentru JLL România, ca leasing manager.

    Sursa: LinkedIn

  • Premium = stabil?

    După o istorie de trei decenii şi 1 milion de metri pătraţi construiţi în acest interval de timp, Pedro Construct a intrat în zona imobiliarelor premium. Cu un nou nume – Arqa – şi o abordare nouă – dezvoltatorul mizează acum pe nişa din rezidenţial unde pare că există deopotrivă loc, cât şi clienţi, indiferent de contextul economic. 

     

    A fost într-un fel natural să ne deplasăm din zona de construcţii destinate clasei de mijloc către zona premium, unde ne dorim să concentrăm dezvoltarea de acum încolo”, a povestit Alexandru Rădulescu, CSO al Arqa, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Arqa este un brand nou înfiinţat, însă povestea companiei din spatele acestuia începe acum 30 de ani, odată cu înfiinţarea, în 1993, a firmei Pedro Construct, care a dezvoltat până în prezent peste 10.000 de unităţi locative, totalizând 1 milion de metri pătraţi construiţi. „Am decis să ne orientăm către construcţiile premium spre finalul anului trecut, iar primul proiect lansat sub brandul premium este Jolie Village, situat în zona Iancu Nicolae. Acesta este un proiect aproape de şcolile din zonă, unde poţi să-ţi duci copilul de mână la şcoală pe jos, fără să depinzi de maşină; am acordat atenţie detaliilor de proiectare ale complexului, care include apartamente cu două, trei, patru camere şi penthouse-uri – toate cu locuri de parcare. De asemenea, în urma cercetărilor noastre, am observat că toţi clienţii resimt nevoia de a comunica, de a forma o comunitate – astfel că am gândit zone dedicate exclusiv comunităţii, cum ar fi, de exemplu, o zonă dedicată lucrului de acasă sau o piscină încălzită.” Proiectul include două corpuri de clădire şi a fost dezvoltat într-o singură etapă, având în vedere că majoritatea clienţilor care se mută în locuinţe noi sunt deranjaţi de disconfortul creat de construcţiile în mai multe faze. „În prezent, am finalizat structura proiectului şi urmează să finalizăm ultimul etaj al clădirii. În prima parte a anului viitor, ne pregătim pentru livrarea apartamentelor”, spune Alexandru Rădulescu. Potrivit lui, aproximativ 50% din proiect este deja vândut în acest moment, însă nu au avut o strategie agresivă de vânzare în stadiul de proiectare. „Preferăm să vindem în această fază deoarece ne adresăm preponderent utilizatorilor finali, familiilor, iar această categorie de clienţi preferă să cumpere mai aproape de finalizare, adică cel mai probabil din stadiul în care ne aflăm acum.”

    La Jolie Village, valoarea estimată a proiectului în acest moment este de peste 20 de milioane de euro. Preţurile pentru unităţile din cadrul complexului pornesc de la 120.000 euro plus TVA pentru un apartament cu două camere şi pot ajunge până la câteva sute de mii de euro – 1 milion de euro, în cazul unui penthouse, de exemplu. „Am început construcţia acum un an şi deja ne apropiem de finalizarea dezvoltării proiectului. Vânzările au evoluat foarte bine. Situaţia este conformă cu aşteptările noastre iniţiale. Nu ne aşteptam să vindem mai mult în zona premium decât ceea ce facem acum. Experienţa noastră, inclusiv din perioada 2008 încoace, arată că pe segmentul premium lucrurile sunt constante, fără fluctuaţii semnificative în vânzări, dar evident că nu vorbim de vânzări masive, de zeci de tranzacţii pe lună.” Numărul redus de tranzacţii s-a remarcat mai ales în cazul clienţilor care intenţionau să cumpere cu ajutorul unui credit, acesta fiind unul dintre motivele pentru care ei s-au orientat către zona premium, alături de observaţia că există oportunităţi de dezvoltare pe piaţa locuinţelor premium. „Toate apartamentele vândute până în prezent în proiectul nostru au fost achiziţionate fără finanţare, deoarece nu avem niciun client care să fi apelat la finanţare până acum – şi vorbim despre vânzări de peste 11 milioane de euro în acest an”, a mai adăugat Rădulescu. Referindu-se la piaţă, în general, observă că în luna trecută, în octombrie 2023 faţă de septembrie, s-a înregistrat o creştere semnificativă a finanţărilor acordate clienţilor finali pentru proprietăţi rezidenţiale: „Mentalitatea clienţilor se schimbă; poate această evoluţie este influenţată şi de faptul că limita de TVA de 5% este valabilă până la finalul anului; prognozele indică stabilizarea şi începutul unei scăderi în a doua parte a anului viitor.”Compania şi-a propus să finalizeze acest proiect până în vara anului viitor – astfel încât să predea toate apartamentele până atunci. „Nu ne-am propus să vindem întregul proiect până la finalizare. Estimez că vom mai avea încă o perioadă de şase luni în care vom continua vânzările ulterior finalizării. Mă aştept să terminăm vânzarea proiectului până la finalul anului viitor. De ce? Pentru că am stabilit un preţ corect şi nu avem nicio presiune de a vinde foarte rapid ceva. Prefer să vindem la preţul normal şi corect pe zonă şi să vindem clienţilor finali preponderent, mai puţin clienţilor care caută oportunităţi de flip etc.” După Jolie Village, Arqa urmează să demareze un nou proiect, în care vrea să investească 50 de milioane de euro.   

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din emisiunea cu Alexandru Rădulescu, CSO, Arqa

     

    1. Cum vezi evoluţia pieţei în continuare?

    Din punctul meu de vedere, ar trebui să vorbim despre evoluţia pe un termen mediu şi lung, nu pe un termen scurt. Pe termen mediu şi lung, invariabil o să ajungem să ne aliniem preţurilor din vestul Europei. Adică se va trece de la randamente randamente nete de 5-6% la 2-3%, la fel ca în restul Europei. Asta înseamnă că, evident, lucrurile vor evolua ca nivel. Consider că în continuare investiţiile în imobiliare reprezintă una dintre cele mai sigure investiţii pe termen lung. Dacă vorbim pe termen scurt, ce cred că se poate întâmpla pot fi nişte fluctuaţii. Aş spune că este o perioadă de reaşezare acum, poate uşor instabilă, dar cred că aceasta ţine strict de percepţie, pentru că dacă analizez puţin mai în detaliu lucrurile, ele se s-au stabilizat deja. De asemenea, dacă analizăm mai în detaliu lucrurile, vom vedea că pe termen lung preţurile vor creşte, discutam cu nişte parteneri din Germania şi erau miraţi de faptul că încă reuşim să construim la un preţ bun, ei având un preţ dublu ca valoare faţă de ce avem noi, deşi ne adresăm practic aceleiaşi pieţe din care cumpărăm materiale, forţa de muncă căreia ne adresăm este una globală, nu mai este naţională şi singurul lucru care poate accelera un pic această situaţie ar fi încetarea războiului dintre Ucraina şi Rusia din momentul de faţă, situaţie care va va da o fluctuaţie foarte mare în preţul materialelor pentru dezvoltatori. De ce? Pentru că atunci foarte multe resurse de la nivel mondial se vor aloca cel mai probabil pentru reconstrucţia ţării. Asta înseamnă că nu vom mai avea o piaţă concurenţială, economic vorbind, pentru achiziţia de materiale, ceea ce va duce la un preţ foarte mare de reconstrucţie a ţării. Şi atunci
    într-adevăr cred că vom avea o perioadă care poate afecta evoluţia normală a construcţiilor.

    2. Când vorbim despre dezvoltatori, oamenii auîntr-adevăr încă semne de întrebare ca urmare a situaţiei care s-a întâmplat după criza din 2009. Crezi că este posibil să se repete şi în prezent modul în care se realizau proiectele atunci?

    Din fericire, lucrurile au evoluat foarte mult în bine şi cred că lucrul acesta a fost ajutat, să spunem, şi de un client mult mai educat pe care îl avem astăzi şi sunt sigur că acest lucru e valabil în general în piaţă, nu strict în zona premium – avem nişte clienţi care îşi cercetează piaţa mult mai bine. Avem comunicarea în online care întrerupe foarte rapid situaţii mai puţin plăcute sau le estompează din faşă şi cred că este din ce în ce mai puţin probabil să avem aşa ceva. Din păcate, încă mentalul colectiv pe alocuri nu este unul foarte fericit. În schimb, din ce văd eu şi la alţi dezvoltatori, lucrurile merg într-o direcţie foarte bună şi normală a lucrurilor.

    3. Un sfat pentru cineva care vrea să îşi cumpere o locuinţă?

    Părerea mea este că cine poate în momentul de faţă să facă o achiziţie imobiliară este momentul să o facă. Dacă vorbim despre ideea de a cumpăra pentru ca mâine să vinzi la preţ dublu, acest lucru nu se va întâmpla şi nu cred că vom mai avea situaţii de genul acesta prea curând, dacă vor mai exista vreodată. În schimb, dacă ai oportunitatea să cumperi şi să faci o investiţie imobiliară, e momentul bun să o faci, evident, ea fiind gândită pe termen mediu sau lung. Gândiţi-vă doar la varianta de evoluţie a preţului chiriilor în ultimul an, unde  am văzut o diferenţă de 25-30% ca medie.

     

    Carte de vizită:

    1. Alexandru Rădulescu s-a ocupat de vânzarea a 17 proiecte rezidenţiale şi mixte şi a coordonat în decursul carierei sale peste 50 de consultanţi imobiliari;

    2. Sub îndrumarea sa, au fost vândute peste 1.000 de unităţi, în valoare totală de 145 de milioane de euro;

    3. Brandul Arqa a fost creat prin asocierea dintre Petre Niculae, fondatorul Pedro Construct, şi omul de afaceri Florin Ababe.

  • Real Estate. Tot ce trebuie să ştii dacă vrei să cumperi o locuinţă

    „Efervescenţă” este cuvântul care descrie cel mai bine la această oră piaţa imobiliară din România, un domeniu în care se caută fără oprire locuinţe atât de cumpărat, cât şi de închiriat. În aşteptarea unor preţuri în continuă creştere, brokerii imobiliari îşi sfătuiesc clienţii să investească, dacă au posibilitatea şi îşi doresc, cât mai curând într-o locuinţă, România fiind încă o ţară cu o accesibilitate ridicată în ceea ce priveşte achiziţiile imobiliare.

     

    Piaţa imobiliară se poate defini printr-un singur cuvânt ca fiind efervescentă. Este o piaţă vie, o piaţă în continuă schimbare. Preţurile au o evoluţie interesantă în ultimii ani. Subiectul este tot timpul la modă – în afară de sport, politică şi religie, imobiliarele fac parte din subiectele de discuţie ale românilor”, a spus Răzvan Tarţa, broker de credite şi retail division manager la Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Oamenii sunt dispuşi acum să cumpere locuinţe, dar nu în orice condiţii, remarcă el. Un lucru bun al ultimilor ani este că au început să se documenteze mult mai atent şi să studieze temeinic proprietăţile, ceea ce doar rareori se întâmpla în anii trecuţi. Percepţia că piaţa este în blocaj şi că oamenii nu mai cumpără este mai degrabă falsă, după cum arată cifrele şi realitatea din teren. „Au fost şi sunt în continuare «prevestitori ai apocalipsei» pe piaţa imobiliară, care vorbesc despre prăbuşirea preţurilor, dar acest lucru nu s-a întâmplat. Noi credem că în continuare preţurile vor creşte, nu vedem motive ca ele să scadă.” În 2023, scumpirile locuinţelor au fost sub 10%, mai puţin agresive decât în anii trecuţi, şi există premise că lucrurile vor fi la fel şi în anii următori. „Investitorii în continuare investesc, iar cererea este în continuă creştere în special în oraşele mari din România – Timişoara, Cluj-Napoca, Constanţa, Braşov, Iaşi, Bucureşti. Oferta nu face faţă nivelului mare al cererii, astfel că piaţa îşi continuă creşterea.” Achiziţia unei proprietăţi în România încă este o investiţie bună spre foarte bună, pentru că un asemenea activ îşi creşte inevitabil valoarea în timp. „De 19 ani, de când practic această meserie, nu am întâlnit un om care să fi pierdut cumpărând un imobil şi sunt convins că nici de acum încolo nu se va întâmpla asta”, spune Răzvan Tarţa.

    Ordine în finanţe Poate cel mai important pas în procesul de achiziţie a unei locuinţe, pentru cei mai mulţi oameni, este identificarea celei mai bune soluţii de finanţare. Mai ales după o perioadă în care dobânzile au urcat la cote nebănuite, grijile în ceea ce priveşte bugetul sunt numeroase. Se pare însă că, din acest punct de vedere, veştile sunt bune. „Dobânzile au ajuns în acest moment sub 6%, ceea ce e îmbucurător pentru români, în condiţiile în care avem o inflaţie peste 8%. Creditele sunt extrem de accesibile raportat la inflaţie şi la dobânzile la depozite. Cea mai mică dobândă fixă acum este de 5,75%. Din a doua jumătate a anului, dobânzile au început să scadă şi vor continua acest trend.” Răzvan Tarţa spune că perioadele de creştere sunt o dovadă a normalităţii, ele fiind tot timpul urmate de scăderi. O anomalie este însă faptul că, în acest moment, dobânda fixă este mai mică decât cea variabilă, ceea ce contrazice regulile. În aceste condiţii, toate pariurile merg pe alegerea unei dobânzi fixe la contractarea unui credit. „Băncile acordă în continuare credite, acesta a fost motorul tranzacţiilor în acest an. Tranzacţiile cash reprezintă între 50% şi 60% din achiziţii. Creditele ipotecare sunt cele care domină piaţa, cele prin programul Noua Casă reprezentând 3-4%.” Potrivit BNR, gradul maxim de îndatorare recomandat este de 40% din veniturile nete totale dacă este vorba despre a doua proprietate sau de 45% dacă se discută despre prima proprietate a unui cumpărător. „Sfatul meu pentru clienţi este însă să se îndatoreze cât mai puţin şi să vină cu un avans cât mai mare. Un avans mare şi un grad de îndatorare cât mai mic, pe termen redus, reprezintă varianta ideală. De regulă, totuşi, oamenii încearcă să dea un avans cât mai mic, să se îndatoreze pe o perioadă cât mai lungă, iar cash-ul să-l păstreze pentru investiţii în locuinţă. Ei se gândesc să aibă şi un buffer, o sumă de bani de rezervă ca s-o poată folosi în caz de nevoie, ceea ce reprezintă un aspect sănătos.” Cele mai valoroase sfaturi sunt ca potenţialii cumpărători să-şi calculeze foarte bine cheltuielile, să încerce să economisească înainte de a accesa un credit, având astfel exerciţiul cumpătării, să nu se întindă mai mult decât le e plapuma şi să se orienteze către imobile mai accesibile, astfel încât să fie mai uşor de achitat.

    Carte de vizită

    Răzvan Tarţa, broker de credite şi retail division manager la Kiwi Finance:

    ⇒ Este absolvent al Universităţii Politehnica din Timişoara;

    ⇒ Lucrează de 19 ani în industria imobiliarelor din România, fiind încă din 2004 angajat la Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, care face parte din OLX Group.

    Cea mai importantă carte de vizită Pentru cei care îşi doresc să primească sfaturile unui specialist, ce este important de ştiut este că serviciile brokerului de credite sunt gratuite. Cum ajungi la un astfel de expert?„Dacă întrebi minimum trei oameni, cu siguranţă cel puţin unul a interacţionat cu un broker la un moment dat”, spune Răzvan Tarţa. „Brokerul de credite a devenit un personaj important, aşa cum e medicul, cum e avocatul. În ultimii zece ani, oamenii au început să apeleze mai des la serviciile brokerului, au văzut beneficiile şi au îmbrăţişat tot mai mult ideea aceasta. Relaţia noastră cu băncile este de asemenea din ce în ce mai bună.” Un broker finalizează în medie cam zece tranzacţii într-o lună. Interacţiunile cu potenţiali clienţi sunt însă mult mai numeroase şi zilnice.„Brokerul de credite analizează situaţia unui client şi toate ofertele disponibile, revenind cu o propunere către el în maximum 24 de ore. În cazul locuinţelor aflate în proces de construcţie, cu termen de finalizare peste şase-nouă luni, brokerul păstrează legătura cu clientul în toată această perioadă, până la tranzacţionare. Cartea de vizită a brokerului este lângă cea a medicului de familie, a avocatului.” În cazurile achiziţiilor de pe planşă, atunci când proiectul imobiliar este încă în proces de construcţie, întotdeauna există şi riscuri, ceea ce contează foarte mult fiind notorietatea dezvoltatorului. „Noi, prin prisma experienţei, putem recomanda clientului un dezvoltator sau altul. Au fost şi investitori care nu şi-au dus proiectele la bun sfârşit, iar piaţa i-a taxat, aşa că acum sunt mai puţini. Acum avem dezvoltatori cu proiecte pe termen lung şi foarte lung.” Achiziţia unei locuinţe în stadiul de proiect vine cu avantajul unui preţ mai bun. În plus, cu cât avansul pentru o asemenea locuinţă este mai mare, cu atât discountul e mai mare. „În ceea ce priveşte achiziţiile în scop investiţional, vedem tranzacţii cu cinci-şase apartamente vândute unui singur investitor în scopul închirierii, iar dezvoltatorii încep să-şi creeze departamente de facility management, în care pun la dispoziţie serviciul de închiriere. Este un trend natural, tot mai la îndemână.” Estimările pieţei arată că, astăzi, aproximativ 10% dintre români stau cu chirie, calculul fiind făcut pe baza contractelor înregistrate. În realitate ponderea este mult mai mare. Ce se va întâmpla cu această categorie de locatari? „Cred că va creşte ponderea chiriaşilor în anii următori, dar va creşte direct proporţional cu cea a proprietarilor, mai ales în oraşele mari, universitare, unde nevoia locativă este imensă.”

     

    Un nucleu regional. Experienţa lui Răzvan Tarţa acoperă cu precădere Timişoara şi judeţul Timiş, acolo fiind cei mai mulţi dintre clienţii cu care lucrează. Despre starea actuală a tranzacţiilor cu locuinţe în oraşul de pe Bega, brokerul dezvăluie că este extrem de bună în acest moment. „Putem spune că suntem privilegiaţi – avem o zonă de câmpie, unde ne putem dezvolta mult, ne-am păstrat centrul istoric şi deservim mai multe judeţe în jur. Foarte mulţi studenţi vin în Timişoara şi rămân acolo, ceea ce face ca oraşul să fie într-o continuă expansiune. Astfel, cererea pentru imobile este într-o continuă creştere. Oferta încearcă să ţină pasul, dar nu reuşeşte.” În Timişoara, la această oră, există mai multe proiecte rezidenţiale în dezvoltare pe termen lung şi foarte lung, pe cinci sau chiar zece ani. Iar progresul nu se opreşte aici, deoarece şi localităţile din jurul Timişoarei se dezvoltă foarte mult. Giroc şi Dumbrăviţa sunt doar două exemple în acest sens.„Acestea se dezvoltă pentru că preţurile sunt mai accesibile, fiind zone aflate mai departe de centrul oraşului, iar autorităţile locale sunt mai flexibile, astfel că toate avizele se obţin mult mai repede.” În acest moment, preţul mediu de vânzare a locuinţelor în Timişoara şi localităţile periurbane este de circa 1.300-1.350 de euro pe metru pătrat. Tranzacţiile sunt într-o continuă creştere, nu s-au oprit şi nu se vor opri nici anul viitor, nici în anii următori.   

    Trei întrebări şi răspunsuri din emisiunea cu Răzvan Tarţa:

    Œ Dincolo de finanţare, de ce alte aspecte trebuie să se preocupe un cumpărător de locuinţă?
    În afară de finanţare, un cumpărător ar trebui de asemenea să fie atent şi la actele imobilului. Un aspect important când achiziţia se face prin credit este că banca se implică în verificarea documentelor, fiind direct interesată ca lucrurile să fie în regulă. Cumpărătorul ar trebui să mai fie atent şi la notorietatea dezvoltatorului. Pe baza cunoştinţelor noastre, putem să-l sfătuim dacă să-şi cumpere sau nu o proprietate de la un anumit investitor.”

     Ce se întâmplă pe piaţa locuinţelor vechi de vânzare? Cum este dinamica pe acest segment?
    Piaţa secundară, cea a locuinţelor vechi, este şi mai efervescentă decât cea a locuinţelor noi. Acolo marja de negociere e mai mare, peste 10%, fiind vorba în principal despre persoane fizice care au plătit foarte puţin pe acele imobile sau poate le-au primit moştenire. Este o avere latentă foarte mare a României. Spre comparaţie, la locuinţele noi, negocierea se face cu precădere atunci când se discută în stadiul de proiect. Ulterior, marja de negociere este spre zero.

    Ž Ce oraş din eşalonul al doilea are premise de dezvoltare puternică în următorii ani din punct de vedere rezidenţial?
    Văd Braşovul ca fiind un oraş care urmează să se dezvolte mult. Este o localitatea extrem de dorită pentru că are preţuri mai accesibile ale imobilelor comparativ cu oraşele mari, pentru că se află într-o zonă foarte frumoasă şi pentru că este poziţionată central, iar infrastructura începe să se dezvolte în jur.

    3 tendinţe pentru piaţa imobiliară în 2024

    Œ Preţuri în continuare în creştere la imobilele noi, dar nu foarte mult, ci până în 10%;

     Ofertă din ce în ce mai bună la finanţare. Totuşi, cu cât dobânzile vor scădea mai mult, cu atât preţurile la locuinţe vor creşte;

    Ž Număr de proiecte în creştere anul viitor, inclusiv în Bucureşti, după ce va fi depăşit blocajul imobiliar. Clienţii vor avea mai mult de unde să aleagă.

  • Cine este brăileanul cu afaceri de milioane de euro ce readuce la viaţă una dintre primele staţiuni înfiinţate în România în anul 1879, cu un potenţial turistic uriaş

    Cu gândul la gloria turistică de altădată, antreprenorul brăilean Vasile Dogărescu şi-a propus să pună din nou pe harta europeană a staţiunilor balneoclimaterice Lacul Sărat. A investit peste 20 de milioane de euro într-un proiect ce cuprinde cabinete medicale, camere de cazare şi facilităţi recreative, ce vor genera venituri de 3 milioane de euro după doar doi ani de funcţionare. Ambiţiile antreprenorului care are în portofoliu şi un lanţ de benzinării, cât şi afaceri în agricultură, nu se opresc însă aici. 

    Vasile Dogărescu face parte din generaţia antreprenorilor români care au intrat în afaceri în 1990: a început atunci să vândă produse alimentare, după care a deschis prima brutărie, apoi şi pe cea de-a doua. De la brutărie a apărut necesitatea materiei prime, astfel că în anul 1996 a început şi să cultive teren agricol pentru cele două brutării şi mori dezvoltate. În anul 1997, a început un nou business, respectiv o reţea de distribuţie pe plan local a carburanţilor. „Astăzi avem două linii de business separate, una pentru distribuţia de carburant şi cealaltă pentru lucrarea terenului agricol.”

    Investiţia în turism a început-o însă în 2022: „Motivaţia a venit din faptul că fiind brăilean cunosc valoarea Lacului Sărat şi am vrut să investim, să fim un business diferit, să investim în sănătatea oamenilor. Lacu Sărat a avut o istorie foarte frumoasă – este printre primele staţiuni care au fost înfiinţate, odată cu Govora şi Călimăneşti. Începând cu anul 1879, a fost o staţiune care a avut un renume destul de bun până la Revoluţie, iar din 1990 a intrat într-un picaj”.

    Antreprenorul brăilean şi-a propus astfel să revigoreze zona – iar după un an de zile de concept, proiectare, în 2018 a început implementarea proiectului său de suflet, a cărui construcţie s-a desfăşurat şi în condiţii „pandemice”: „A fost şi bine, şi rău – bine fiindcă că ne-am dat seama că am fost vizionari cu conceptul nostru de business. Odată cu pandemia ne-am dat seama că am fost vizionari. Ştim cu toţii că pandemia ne-a resetat într-un fel şi oamenii se gândesc mai mult la sănătatea lor individuală şi asta ne-a bucurat. Pe de altă parte, au existat întârzieri în partea de construcţii. Contractele erau însă derulare, fără posibilitatea de upgrade la valori şi atunci impactul financiar nu a fost semnificativ”.

    Valoarea investiţiei în proiect a ajuns la peste 20 de milioane de euro, din care 90% au reprezentat surse proprii ale antreprenorului şi 10% cofinanţare bancară. Când vine vorba de provocări, antreprenorul se referă mai ales la recrutarea forţei de muncă: „Nefiind într-o zonă turistică, nu ne este uşor să aducem oameni calificaţi, şi aici mă refer în primul rând la top management, dar şi la personal; am depăşit însă această problemă”. O altă provocare ţine de faptul că zona nu este recunoscută ca destinaţie turistică: „Majoritatea turiştilor ne întreabă: Ce să facem noi la Brăila? În afară de proiectul pe care noi l-am dezvoltat, va trebui să investim şi în direcţia promovării zonei, astfel încât oamenii să înţeleagă ce găsesc la Brăila, pentru că există atracţii turistice şi aici”. În analiza pe care au făcut-o înainte de lansarea businessului, au realizat că pot ţinti deopotrivă clienţi din Bucureşti (având în vedere o distanţă care poate fi parcursă în circa două ore şi jumătate), cât şi pe cei din zona de nord a Moldovei. „Ne-am propus să valorificăm apa sărată şi nămolul, astfel că avem aici 60 de cabinete medicale, unde putem să tratăm peste 300 de persoane în acelaşi timp, iar în ceea ce priveşte numărul de camere – sunt 185 de camere şi şi apartamente. De asemenea, avem şi patru săli de conferinţe care pot găzdui simultan 1.000 de participanţi; precum şi şase restaurante, unde ar putea fi serviţi toţi cei prezenţi la conferinţe şi cei care sunt în hotel. În exterior se află trei piscine cu exterioare, dintre care una cu apă sărată şi 1.000 de şezlonguri.”

    Principala sursă de venituri vine în prezent din zona companiilor, care organizează team buildinguri, însă în ceea ce îi priveşte pe turiştii individuali, aceştia au între 35 şi 50 de ani. Preţurile pentru cazare sunt de aproximativ 500 de lei/noapte pentru doi adulţi, iar în ceea ce priveşte tratamentele oferite, pachetele care includ două-trei proceduri costă 250/320 lei pentru o persoană. În primul an de funcţionare au ajuns la venituri de 1,3 milioane de euro, iar pentru anul în curs anticipează o creştere de 70%: „Dacă anul trecut ne-au trecut pragul aproximativ 10.000 de oaspeţi, anul acesta am avut 17.000. Sperăm ca până la sfârşitul anului să trecem peste 3 milioane de euro ca venituri”.

    Dacă în primă fază şi-au propus să dezvolte popularitatea zonei în rândul turiştilor români, Vasile Dogărescu este încrezător că în curând şi străinii vor ajunge mai des la Brăila: „Există o directivă europeană care funcţionează de mai bine de 10 ani, unde unităţile de asigurare pot să-şi trimită asiguraţii în oricare ţară din Uniunea Europeană să-şi facă tratamentele medicale – decontarea să fie făcută de ţara de origine. Aici ar trebui ca Ministerul Sănătăţii să dea girul asupra unei proceduri de acreditare a unităţilor cu profil balnear. După ce vom avea acest protocol şi aceste acreditări, sperăm să avem foarte mulţi turişti din afara ţării şi atunci vom avea deci un mix. Şi în prezent avem însă turişti străini, inclusiv din Statele Unite.” De ce ar trebui ca antreprenorii români să investească în businessuri similare, în locurile lor de origine? „De multe ori ai o neîncredere în autorităţi, în tot ce vezi că se întâmplă, dar până la urmă cred că merită să investim. O zonă nu poate fi dezvoltată de nimeni altcineva decât de antreprenorii care performează acolo. Dacă noi nu suntem primii care luăm iniţiativa şi nu investim, nu doar financiar, dar şi în materie de încredere, nu cred că vom reuşi. Dacă aloci foarte mult timp şi dacă mai pui şi suflet în afacere, cred că deja proiectul poate să fie unul de succes.”  

     

    Carte de vizită Vasile Dogărescu:

    1. Antreprenorul Vasile Dogărescu a intrat în business în anii ’90 şi deţine lanţul de benzinării Eldomir, dar şi  alte afaceri din domeniul agricol, adunate sub acelaşi brand;

    2. Reunite sub umbrela Eldomir Impex, afacerile antreprenorului au ajuns anul trecut la venituri de apro­ximativ 31,2 milioane de lei, un profit net de 7 mi­lioane de lei şi un număr mediu de 90 de salariaţi, potrivit celor mai recente informaţii publice disponibile;

    3. Proiectul Alma Health & Spa Retreat, lansat în 2020, deţine ca element central o unitate de tratament dispusă pe o suprafaţă de 2.500 de metri pătraţi şi care cuprinde 60 de cabinete individuale de tratament, piscină cu apă sărată şi săli de kinetoterapie;

    4. Totodată, Alma Health & Spa Retreat include şi o plajă privată cu 1.000 de şezlonguri, dar şi un aquapark cu 5 tobogane cu apă, 3  piscine, dintre care una cu apă sărată din Lacul Sărat, una  cu apă dulce şi una pentru copiii de până la 3 ani;

    4. Serviciile resort-ului sunt completate printr-un centru de evenimente şi conferinţe cu capacitate de până la 1.000 de participanţi, 3 săli de conferinţă, un ballroom, dar şi restaurante cu spaţii generoase, lumină naturală şi acces la terase.

  • Real Estate. O perspectivă europeană asupra rezidenţialului

    La nivel European, preţurile pieţei rezidenţiale au evoluat diferit în funcţie de ţară, iar în România, creşterea moderată a preţului imobilelor a fost însoţită de o creştere mai rapidă a chiriilor. Cu numărul de autorizaţii de construire în scădere, întrebarea care se pune este dacă aceste evoluţii semnalează o criză imobiliară. Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, oferă o perspectivă asupra schimbărilor din piaţă şi a impactului creditării asupra acestei industrii.

     

    Vedem că în general, ţările care au crescut cu o viteză foarte mare în ultima perioadă au avut şi scăderile cele mai mari (de preţuri ale imobilelor n.red.) în ultimul an. De altfel, dacă ne uităm şi la efectul amplificat pe care îl au anumite ştiri din din zona preţurilor la rezidenţial în Europa, vedem că cel mai des apar ştiri poate despre Marea Britanie, Suedia sau Germania, dar în acelaşi timp trebuie spus că  în aceste ţări am înregistrat o creştere de preţuri mai mare ca media europeană în  ultima perioadă, astfel încât nu vorbim neapărat de scăderi catastrofale, ci mai degrabă de de anumite corecţii. De altfel, şi aceste corecţii se încadrează undeva între 5 şi 10% faţă de un an în urmă, în condiţiile în care piaţa din vestul Europei, în special, este foarte dependentă de costul creditării”, descrie Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România, evoluţia pieţei rezidenţiale din Europa în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Cumpărătorul prin credite din aceste pieţe îşi permite să acceseze un credit într-o locuinţă abia undeva între 35-40 de ani faţă de cel din centrul şi estul Europei, unde poate fi achitat un credit ipotecar mult mai devreme, undeva între 25 şi 30 de ani. „Şi iarăşi vorbim despre un nivel al dobânzilor care a crescut destul de mult pentru euro, ceea ce a făcut ca cea mai mare parte a tranzacţiilor care depindeau de finanţarea bancară să fie amânate sau să nu mai poată fi încheiate. La nivelul actual al dobânzilor  în zona euro, vedem că în pieţele din vest a scăzut destul de accelerat numărul de tranzacţii şi evident, atunci când avem o mişcare suficient de mare pe partea de cerere, vedem şi o evoluţie negativă în această perioadă.” În schimb, în zona noastră, în centrul şi estul Europei, situaţia este mixtă. „ Ungaria, spre exemplu, a avut cele mai mari creşteri de preţuri, cea mai mare inflaţie din UE în ultimii 2 ani, care a ajuns aproape la 25% şi a avut şi creşteri de preţuri la rezidenţial foarte mari. De altfel, în Budapesta preţurile aproape s-au dublat în circa 6 ani, ceea ce este o evoluţie foarte puternică a preţurilor şi pe fondul unei inflaţii generalizate – drept urmare piaţa este mult mai puţin accesibilă pentru cumpărătorul de rând din Budapesta faţă de cea de acum 5-7 ani.” Pe de altă parte, observă Blăniţă, în Polonia – în Varşovia, în special – creşterea preţurilor nu este similară celei din Ungaria. În schimb, în Polonia, creştere a fost susţinută în mare parte şi de influxul mare de ucraineni care au venit şi s-au stabilit acolo, drept urmare a existat o creştere mare pe chirii, unde s-au înregistrat creşteri de 30-40% anul trecut, iar anul acesta sunt din nou mari – de 10-20% în funcţie de zonă. Preţurile imobilelor au crescut însă cu 5-10%. „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creştere a preţului la rezidenţial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creştere a fost sub rata inflaţiei, deci cumva în termeni reali, locuinţele au devenit uşor mai accesibile în această perioadă. Ce vedem în schimb şi în România, chiar dacă nu vedem această influenţă a cetăţenilor din Ucraina care închiriază sau cumpără locuinţe, vedem o tendinţă similară cu cea din Polonia, în care chiriile cresc mai repede decât preţul locuinţelor. Şi în acest an, în Bucureşti, am văzut o creştere a chiriei de undeva aproape 10% de la începutul anului şi şi până acum, pe când preţurile nu au evoluat la fel de mult, ci cu procente cuprinse între 0 şi 5%”, a mai observat Gabriel Blăniţă. În oraşele mari, diferenţele există şi în funcţie de proiecte sau de zone: „În anumite zone am avut mici scăderi, în special în cele periferice, în zona metropolitană, unde cea mai mare parte a cumpărătorilor cumpără pe credit, cât şi în centrul oraşelor”.

    Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România: „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creştere a preţului la rezidenţial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creştere a fost sub rata inflaţiei, deci cumva în termeni reali, locuinţele au devenit uşor mai accesibile în această perioadă.”

    Suntem într-o criză?

    „Ar trebui să vedem anumite elemente care cumva perturbă echilibrul între cerere şi ofertă. Şi atunci când avem o mişcare dezordonată, fie pe o parte, fie pe cealaltă, vedem elementele unei crize. De altfel, dacă ne uităm la momentul anterior, în care preţurile au scăzut generalizat pe piaţa din România, momentul trimestrului II din 2020, când a venit pandemia şi am experimentat primul lockdown, acela fost momentul în care toată lumea s-a mutat cu lucrul acasă, traficul a scăzut considerabil, numărul de tranzacţii a scăzut. Aceea a fost o mică criză pe care am experimentat-o şi de altfel, preţurile au scăzut.” Gabriel Blăniţă aminteşte şi de criza precedentă, unde a existat o scădere generalizată de preţuri , în perioada 2009 – 2013, ca urmare a crizei financiare din 2008. „Ce s-a întâmplat atunci pentru România a fost că peste noapte a dispărut finanţarea, al cărei curs a devenit exorbitant. Vorbeam despre dobânzi de 15-20%, iar în prezent dobânzile de 6% ni se par mari. Trebuie să punem în perspectivă lucrurile acestea pentru că am mai experimentat în România dobânzi mult mai mari de de atât şi de asemenea, aveam un stoc foarte mare de imobile, cu nişte dezvoltatori care au fost supra-îndatoraţi către bănci pentru a dezvolta din ce în ce mai multe locuinţe, pentru că şi cererea era alimentată foarte mult şi creştea foarte mult. Când a venit această criză financiară, finanţarea a dispărut, achiziţiile pe credit au dispărut şi ele, iar dezvoltatorii care s-au împrumutat pentru a construi cât mai multe ansambluri denţiale au avut de suferit şi au trebuit să vândă în pierdere pentru a da banii înapoi la la bancă.” Astfel, subliniază specialistul, situaţia de atunci era total diferită faţă de felul în care arată piaţa rezidenţială în prezent: „Nu avem o explozie a numărului de locuinţe construite cum a fost în perioada 2006-2008, în care ne întrebam dacă mai este sustenabil acest ritm de creştere. Vedem mai degrabă o creştere sănătoasă în perioada anterioară pandemiei. În perioada 2014-2020 am bătut ritmul de creştere de circa 5-10%/an şi în numărul de construcţii, şi în preţuri, o evoluţie uşor peste rata inflaţiei din această perioadă, dar nimic spectaculos. Ce vedem însă din pandemie încoace este o evoluţie mult mai dezechilibrată în ceea ce priveşte cererea şi mai puţin în ceea ce priveşte oferta, pentru că oferta este mult mai neelastică, are nevoie de o perioadă mai lungă în care să se ajusteze, pe când cererea, la fiecare interval de lockdown, scădea, la fiecare creştere a dobânzii, aproape peste noapte, scădea, este mult mai mai dinamică. În ceea ce priveşte oferta, nu vedem această dinamică – însă vedem o evoluţie din a doua parte a lui 2022, de când impactul creşterii dobânzilor a fost evident şi în piaţă am văzut o scădere destul de mare a numărului de tranzacţii, iar dezvoltatorii de locuinţe au început să dea înapoi. Vedem aici o ajustare în primul rând pe autorizaţii de construcţii eliberate în perioada asta.  Deci o punem o scădere a încrederii în viitor şi mai puţini dezvoltatori care scot acum autorizaţii.”De asemenea, aruncând o privire asupra sectorului construcţiilor, el observă o decelerare în zona construcţiilor rezidenţiale. „Dacă ne uităm, per ansamblu, asupra sectorului de construcţii, vedem o creştere încă puternică, susţinută în special de construcţii nerezidenţiale, în special din zona de infrastructură, mare parte susţinute de fonduri europene. Dar întorcându-ne la piaţa rezidenţială, vedem că şi oferta începe să se contracte. Vedem o scădere a ritmului construcţiilor şi vedem deja din  prima parte a acestui an o uşoară scădere a numărului de locuinţe livrate, ceva mai mare decât ritmul locuinţelor livrate pe partea de construcţii, ceea ce înseamnă că vom avea în continuare o scădere a numărului de locuinţe livrate şi în următoarele trimestre şi vedem o decelerare mult mai bruscă pe partea de autorizaţii de construire.” Gabriel Blăniţă subliniază şi că în oraşele din România eixstă o scădere destul de mare a numărului de autorizaţii de constuire, dar, şi mai important: „Vedem o scădere şi mai mare a suprafeţei utile autorizate. E importantă această diferenţa pentru că ce se întâmplă cu suprafaţa autorizată este că  scade mai mult decât numărul de autorizaţii. Asta se traduce prin faptul că dezvoltatorii construiesc proiecte mai mici, nu mai vedem ansambluri mari, mai vedem dezvoltatori luând un risc foarte mare pentru pentru dezvoltare în viitor şi vedem mai degrabă investiţii mai reduse în această zonă”. Astfel, spune el, dacă autorizaţiile au scăzut ca număr cu undeva circa 25%, dacă ne uităm în Bucureşti, suprafaţa utilă autorizată a scăzut cu aproape 50%: „În consecinţă, în perioada următorilor 2-3 ani vom vedea un ritm al construcţiilor mult mai scăzut şi probabil în 3-4 ani, un număr mult mai mic de de proiecte care apar în piaţă tocmai pentru că nu se mai dau autorizaţii. ”

    2 întrebări din interviul cu Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

    Cum vor evolua lucrurile până la finalul acestui an?. Nu ne aşteptăm la mari surprize. Vedem că dobânzile la credite ipotecare vor rămâne în jurul la 6% – IRCC plus marjă. Vedem că inflaţia nu dă semne de decelerare bruscă şi în România. S-a întâmplat în câteva alte state europene şi vedem deja inflaţia în zona euro undeva între 3-4%, pe când noi încă suntem aproape de de 9%, aşadar vedem un decalaj de recuperat. Vedem însă un cumpărător poate un pic mai obişnuit cu aceste dobânzi, fiindcă chiar dacă ele au crescut, nu au crescut la fel de mult cum s-a întâmplat în Polonia sau în Ungaria; vedem o piaţă care nu a scăzut la fel de mult ca număr de tranzacţii faţă de cele din din regiune. De altfel, peste vară-toamnă, numărul de tranzacţii şi-a mai revenit ca dinamică faţă de începutul acestui an şi mai ales faţă de primul trimestru, care a fost foarte negativ – a început cu scăderi de circa 30% chiar şi peste acest procent în câteva oraşe mari. Dinamica tranzacţiilor a evoluat foarte mult peste vară şi chiar şi în luna septembrie, am avut o lună foarte bună pentru vânzări, astfel încât diferenţa faţă de anul trecut a scăzut de la 35% la începutul anului, la undeva 16-17%  la nivel naţional şi undeva un pic sub 20% în oraşele mari. Vedem, aşadar, un cumpărător care s-a mai obişnuit cu nivelul acesta de dobândă. Vedem de asemenea destul de mulţi cumpărători care fie au amânat decizia de cumpărare, fie nu se mai încadrează pur şi simplu şi au renunţat. Astfel că rămân în chirie o perioadă mai îndelungată şi vedem o presiune mai mare pe chirii. Aşa cum spuneam, preţul chiriilor a crescut mai mult decât preţul locuinţelor şi parte din acest lucru se datorează şi faptului că cei care nu şi-au mai permis să cumpere un apartament au rămas mai mult în piaţa de închirieri. Studenţilor care vin în Bucureşti li se adaugă şi migraţia externă, persoane care vin în România în căutarea unui trai mai bun şi vedem că pentru prima oară în istorie, România a avut anul trecut mai mulţi imigranţi decât a avut emigranţi. Mai mulţi oameni au venit în România în căutarea unui loc de muncă mai bun decât români care au plecat în afară pentru pentru acelaşi lucru. Şi toate lucrurile acestea s-au reflectat în cererea pentru pentru chirii. Şi acesta este şi motivul pentru care vedem evoluţia aceasta mai dinamică în chirii versus preţuri în acest an.

    Vor deveni şi românii „la fel de chiriaşi” ca europenii? Pe măsură ce avem dezvoltare economică, avem o creştere destul de mare a preţului activelor. Aceasta înseamnă că locuinţele devin din ce în ce mai puţin accesibile şi oamenii îşi permit să cumpere locuinţe la o vârstă mai înaintată, ceea ce înseamnă că fie că vor, fie că nu vor, sunt nevoiţi să petreacă mai mult timp în chirie. Şi în România avem acea statistică oficială în care doar circa 5% dintre români nu deţin casele unde trăiesc, însă această statistică nu ţine cont de locul unde trăiesc efectiv acei oameni – o parte dintre cei care deţin o locuinţă o deţin într-o localitate în care nu mai locuiesc, au plecat de mult timp de acolo într-un oraş mai mare şi închiriază o locuinţă în acel oraş.  

     

    Carte de vizită: Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

    1. Lucrează în industria imobiliară din 2010, când a devenit Senior Associate în cadrul Colliers România, de unde a evoluat în rolul actual;

    2. Este şi Corporate Partner, Mentor şi membru al juriului în acceleratorul de afaceri InnovX;

    3. Şi-a luat licenţa în banking şi finanţe corporative la Academia de Studii Economice din Bucureşti în 2011 şi şi-a completat studiile cu un program masteral în aceleaşi domenii tot în cadrul ASE (2013).

  • Real Estate. Mai mulţi chiriaşi, dar tot cu ambiţii de proprietari

    Contextul economic actual pare că îi determină pe români să mai amâne decizia de cumpărare a unei proprietăţi, context în care piaţa chiriilor pentru locuinţe pare să se bucure de o evoluţie pozitivă. Suntem încă departe de A ne transforma însă din cei mai mari proprietari ai Europei în chiriaşi, după cum observă Răzvan Ceapă, head of operations pentru Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

     

    Există premisele pentru pentru un trend ascendent. Pe baza a ceea ce observat în ultimul an şi oarecum constant de-a lungul acestei perioade şi pe baza faptului că avem încă un nivel de inflaţie ridicat, chiar dacă începe să o ia uşor la vale, există totuşi o inflaţie importantă şi atunci, în special preţul chiriilor va fi cât de cât în linie cu valoarea inflaţiei. Mai trebuie să recunoaştem şi că, atunci când vorbeam de numărul românilor care stau în chirie, că potenţialul de creştere a cererii pentru chirii este foarte mare şi în general de câte ori creşte cererea, efectul asupra preţului este unul de obicei pozitiv. Deci aş spune că premisele pentru un trend pozitiv există în momentul de faţă”, a observat Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, subliniind însă că există foarte mulţi factori care pot influenţa preţurile.

    „Noi monitorizăm atent evoluţia pieţei imobiliare, atât în ceea ce priveşte închirierile, cât şi tranzacţiile de vânzare-cumpărare. În ultimul timp, am observat o tendinţă ascendentă pe piaţa închirierilor. Dacă ne concentrăm asupra celor mai mari 10 oraşe, putem vedea că în luna septembrie, faţă de aceeaşi perioadă din anul precedent, am înregistrat o creştere medie de aproximativ 15%. În comparaţie, piaţa tranzacţiilor de vânzare a înregistrat o creştere de doar 6-7% în aceeaşi perioadă. Cu alte cuvinte, putem spune că închirierile au înregistrat o creştere mai mult decât dublă faţă de preţurile tranzacţiilor de vânzare”, a mai spus el.

    Răzvan Ceapă a observat, pe baza studiilor efectuate de echipa lor, o tendinţă de creştere a preţurilor închirierilor în toate oraşele pe care le-au analizat, indiferent de tipul proprietăţii, fie că este vorba de garsoniere sau apartamente cu două sau trei camere. Referindu-se la clienţii care utilizează platforma Storia, el a mai menţionat că numărul celor interesaţi de tranzacţii de vânzare a scăzut cu 8% în ultimul an, de la 45% la 37%, în timp ce numărul celor interesaţi de închirieri a crescut cu 16%, de la 32% la 48%. „Nu putem spune că cererea pentru achiziţii s-a diminuat complet, ci că a crescut procentul celor interesaţi de închiriere. Aceasta poate fi o tendinţă pe termen scurt, care reflectă contextul actual din piaţă. Oamenii pot fi mai precauţi şi pot avea un apetit pentru risc mai scăzut, aşteptând un moment de creştere a confortului financiar în viitorul apropiat. Astfel, se orientează către tranzacţii mai sigure pe termen scurt, fără a-şi asuma obligaţii financiare pe termen lung”, a explicat el.

    Carte de vizită

    Răzvan Ceapă

    1. Deţine rolul actual, de head of operations OLX Real Estate şi Storia.ro din ianuarie 2023;

    2. A intrat în domeniul imobiliar odată cu primul rol în cadrul OLX Real Estate şi Storia.ro, în martie 2021;

    3. Şi-a început cariera în domeniul consultanţei de business, de unde a evoluat înspre business development management;

    4. A studiat economia, informatica,  biologia moleculară şi biochimia la Universitatea Wesleyan, obţinându-şi diploma de licenţă în aceste domenii în anul 2004.

    De asemenea, un alt indicator folosit de ei reprezentativ pentru efervescenţa pieţei de închirieri ţine de numărul de interacţiuni între proprietari şi chiriaşi. „În acest moment, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, numărul de interacţiuni, respectiv contactări, discuţii prin platformă între potenţiali chiriaşi şi proprietari a crescut cu 8% faţă de anul trecut. De ce spun că este un indicator interesant? Pentru că este poate cel mai relevant indicator pentru a descrie cererea pe piaţa de închiriere sau de vânzare.” În ceea ce priveşte viitorul, nu vor mai fi românii cei mai mari proprietari din Europa (96% dintre români deţin locuinţele în care trăiesc)? „Este dificil de prezis ce se va întâmpla în viitor, dar atâta timp cât avem un nivel atât de înalt, 96% – proprietari, chiar şi o reducere la 92%, care rămâne un procent semnificativ, ar însemna încă un potenţial de creştere considerabil pentru piaţa închirierilor. Poate ne confruntăm doar cu o transformare minoră a modului actual de viaţă”, a subliniat el. Cele mai mari creşteri de preţuri au fost observate în Constanţa, unde preţurile au crescut cu 29% în septembrie faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate preţuri rămân în continuare în oraşele Cluj şi Bucureşti. „În Bucureşti, practic, există aproape două oraşe: sectorul 1, care este de dimensiunea unui oraş întreg, are cele mai scumpe proprietăţi de închiriere din ţară, cu valori mai mari decât cele din Cluj. În Bucureşti, în afara sectorului 1, preţurile medii pornesc de la 400 de euro pentru o garsonieră şi ajung la 900 de euro pentru un apartament cu trei camere. Excluzând sectorul 1, Clujul devine cel mai scump oraş din România când vine vorba de chirii, cu valori cuprinse între 300-500 de euro pentru o garsonieră şi 700 de euro pentru un apartament cu trei camere.”

    De asemenea, crede că există perspectivele alinierii preţurilor în piaţa imobiliară cu cele din vest:

    „Cu siguranţă, preţurile chiriilor din România sunt mult mai mici decât afară, aşa cum şi preţurile proprietăţilor sunt inferioare celor de afară. Între  preţul chiriilor şi preţul apartamentelor trebuie să fie o corelaţie – nu poate să crească doar preţul apartamentelor sau doar preţul chiriilor. Pe măsură ce în viitor, preţurile de la noi se vor alinia către cele de afară, ţinând cont şi de creşterea puterii de cumpărare, a venitului mediu şi a dezvoltării economice a României, la care ne aşteptăm cu toţii, bineînţeles că şi preţul chiriilor va va evolua în aceeaşi direcţie. Până la urmă este vorba despre cerere şi ofertă, iar preţul tranzacţiilor care se întâmplă este determinat de locul în care se întâlnesc cererea şi oferta”.

    Ce caută românii când vine vorba despre închiriere? „Starea tehnică a apartamentului, locaţia, care este foarte importantă, accesul la mijloace de transport în comun şi, nu în cele din urmă, este importantă semnarea unui contract de închiriere, care asigură până la urmă o mai mare siguranţă şi o garanţie a spaţiului pe care aceştia îl vor ocupa reprezintă câteva dintre criteriile pe care le caută oamenii atunci când vine vorba despre alegerea unei locuinţe”, a mai observat Răzvan Ceapă.   

     

    5 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

     

    Cum sunt chiriile din România raportat la venituri ?

    Am făcut recent un studiu pe piaţa chiriilor încercând să înţelegem, printre altele, nivelul de preţ pe care îl caută potenţialii chiriaşi şi cel mai mare interes era pentru cele cuprinse între 100 şi 400 de euro. Mai mult de jumătate dintre cei care au participat la acest studiu s-au declarat mulţumiţi sau foarte mulţumiţi de preţurile disponibile pentru proprietăţile existente, comparativ şi cu potenţialul lor de a plăti pentru pentru chirie.

     S-a schimbat profilul celor care aleg să stea în chirie?

    Nu am observat ca profilul chiriaşului să se fi schimbat. Cel mai recent studiu pe care l-am făcut mai detaliat a fost în cursul lunii august, când avem un interes ridicat din partea studenţilor şi este perioada cea mai activă pe piaţa de închirieri, în special în oraşele universitare. Uitându-ne însă în acelaşi interval şi la tipul de locuinţe căutate, cea mai mare cerere continuă să fie la un nivel ridicat pentru garsoniere şi apartamente cu două camere, care sunt pretabile fie persoanelor singure, poate la început de drum sau familiilor mai mici. În general pare că există interes la  mutarea într-o proprietate personală la un moment dat. Şi există în continuare interes şi pentru proprietăţile cu trei camere, dar cel mai mare interes continuă să fie pentru garsoniere şi apartamente cu două camere.

    Care sunt oraşele unde s-au observat cele mai mari creşteri pe segmentul de închiriere?

    Creşterea cea mai mare pe care am văzut-o în ultimul an a fost de fapt la Constanţa, unde am observat foarte mult la nivelul lunii septembrie o creştere de 29% faţă de anul trecut, dar preţurile cele mai ridicate  rămân în continuare în Cluj şi în Bucureşti. 

    Care sunt oraşele unde preţurile au stagnat?

    Există nişte oraşe mari unde preţurile au fost constante de la luna august la septembrie. Şi dacă ne uităm, de exemplu, la două municipii mari, Timişoara şi Cluj-Napoca, preţurile din septembrie sunt într-adevăr în linie cu cele din august, dar cu o creştere de asemenea importantă faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Am observat, de exemplu, Timişoara şi Cluj, că acolo a avut loc o creştere de preţuri, aşa cum în alte oraşe s-a văzut mai degrabă în septembrie. Este foarte greu de identificat ce ar determina această variaţie diferită de-a lungul unui an. Am putea să ne gândim poate şi la faptul că vorbim despre nişte centre universitare importante şi poate a fost de interes pentru viitorii chiriaşi să-şi găsească mai din timp proprietatea, înaintea vârfului de sezon.

    Cum alegem locuinţa potrivită pentru închiriere?

    Cred că este foarte important să ştii ceea ce îţi doreşti, să te gândeşti la motivul pentru care-ţi cauţi o proprietate pe care s-o închiriezi şi de cât spaţiu ai nevoie, cât de departe vrei să fie de şcoală, de serviciu, de mijloace de transport în comun, parcuri, magazine, absolut orice alte lucruri care sunt importante pentru tine. Adică trebuie să ai o înţelegerea a ceea ce a ceea ce îţi doreşti. Folosind platforma Storia.ro, noi încercăm să oferim clienţilor noştri cât mai multe posibilităţi să îşi găsească o proprietate în funcţie de de propriile interese.

  • Real Estate. Mai mulţi chiriaşi, dar tot cu ambiţii de proprietari

    Contextul economic actual pare că îi determină pe români să mai amâne decizia de cumpărare a unei proprietăţi, context în care piaţa chiriilor pentru locuinţe pare să se bucure de o evoluţie pozitivă. Suntem încă departe de A ne transforma însă din cei mai mari proprietari ai Europei în chiriaşi, după cum observă Răzvan Ceapă, head of operations pentru Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

     

    Există premisele pentru pentru un trend ascendent. Pe baza a ceea ce observat în ultimul an şi oarecum constant de-a lungul acestei perioade şi pe baza faptului că avem încă un nivel de inflaţie ridicat, chiar dacă începe să o ia uşor la vale, există totuşi o inflaţie importantă şi atunci, în special preţul chiriilor va fi cât de cât în linie cu valoarea inflaţiei. Mai trebuie să recunoaştem şi că, atunci când vorbeam de numărul românilor care stau în chirie, că potenţialul de creştere a cererii pentru chirii este foarte mare şi în general de câte ori creşte cererea, efectul asupra preţului este unul de obicei pozitiv. Deci aş spune că premisele pentru un trend pozitiv există în momentul de faţă”, a observat Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, subliniind însă că există foarte mulţi factori care pot influenţa preţurile.

    „Noi monitorizăm atent evoluţia pieţei imobiliare, atât în ceea ce priveşte închirierile, cât şi tranzacţiile de vânzare-cumpărare. În ultimul timp, am observat o tendinţă ascendentă pe piaţa închirierilor. Dacă ne concentrăm asupra celor mai mari 10 oraşe, putem vedea că în luna septembrie, faţă de aceeaşi perioadă din anul precedent, am înregistrat o creştere medie de aproximativ 15%. În comparaţie, piaţa tranzacţiilor de vânzare a înregistrat o creştere de doar 6-7% în aceeaşi perioadă. Cu alte cuvinte, putem spune că închirierile au înregistrat o creştere mai mult decât dublă faţă de preţurile tranzacţiilor de vânzare”, a mai spus el.

    Răzvan Ceapă a observat, pe baza studiilor efectuate de echipa lor, o tendinţă de creştere a preţurilor închirierilor în toate oraşele pe care le-au analizat, indiferent de tipul proprietăţii, fie că este vorba de garsoniere sau apartamente cu două sau trei camere. Referindu-se la clienţii care utilizează platforma Storia, el a mai menţionat că numărul celor interesaţi de tranzacţii de vânzare a scăzut cu 8% în ultimul an, de la 45% la 37%, în timp ce numărul celor interesaţi de închirieri a crescut cu 16%, de la 32% la 48%. „Nu putem spune că cererea pentru achiziţii s-a diminuat complet, ci că a crescut procentul celor interesaţi de închiriere. Aceasta poate fi o tendinţă pe termen scurt, care reflectă contextul actual din piaţă. Oamenii pot fi mai precauţi şi pot avea un apetit pentru risc mai scăzut, aşteptând un moment de creştere a confortului financiar în viitorul apropiat. Astfel, se orientează către tranzacţii mai sigure pe termen scurt, fără a-şi asuma obligaţii financiare pe termen lung”, a explicat el.

    Carte de vizită

    Răzvan Ceapă

    1. Deţine rolul actual, de head of operations OLX Real Estate şi Storia.ro din ianuarie 2023;

    2. A intrat în domeniul imobiliar odată cu primul rol în cadrul OLX Real Estate şi Storia.ro, în martie 2021;

    3. Şi-a început cariera în domeniul consultanţei de business, de unde a evoluat înspre business development management;

    4. A studiat economia, informatica,  biologia moleculară şi biochimia la Universitatea Wesleyan, obţinându-şi diploma de licenţă în aceste domenii în anul 2004.

    De asemenea, un alt indicator folosit de ei reprezentativ pentru efervescenţa pieţei de închirieri ţine de numărul de interacţiuni între proprietari şi chiriaşi. „În acest moment, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, numărul de interacţiuni, respectiv contactări, discuţii prin platformă între potenţiali chiriaşi şi proprietari a crescut cu 8% faţă de anul trecut. De ce spun că este un indicator interesant? Pentru că este poate cel mai relevant indicator pentru a descrie cererea pe piaţa de închiriere sau de vânzare.” În ceea ce priveşte viitorul, nu vor mai fi românii cei mai mari proprietari din Europa (96% dintre români deţin locuinţele în care trăiesc)? „Este dificil de prezis ce se va întâmpla în viitor, dar atâta timp cât avem un nivel atât de înalt, 96% – proprietari, chiar şi o reducere la 92%, care rămâne un procent semnificativ, ar însemna încă un potenţial de creştere considerabil pentru piaţa închirierilor. Poate ne confruntăm doar cu o transformare minoră a modului actual de viaţă”, a subliniat el. Cele mai mari creşteri de preţuri au fost observate în Constanţa, unde preţurile au crescut cu 29% în septembrie faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate preţuri rămân în continuare în oraşele Cluj şi Bucureşti. „În Bucureşti, practic, există aproape două oraşe: sectorul 1, care este de dimensiunea unui oraş întreg, are cele mai scumpe proprietăţi de închiriere din ţară, cu valori mai mari decât cele din Cluj. În Bucureşti, în afara sectorului 1, preţurile medii pornesc de la 400 de euro pentru o garsonieră şi ajung la 900 de euro pentru un apartament cu trei camere. Excluzând sectorul 1, Clujul devine cel mai scump oraş din România când vine vorba de chirii, cu valori cuprinse între 300-500 de euro pentru o garsonieră şi 700 de euro pentru un apartament cu trei camere.”

    De asemenea, crede că există perspectivele alinierii preţurilor în piaţa imobiliară cu cele din vest:

    „Cu siguranţă, preţurile chiriilor din România sunt mult mai mici decât afară, aşa cum şi preţurile proprietăţilor sunt inferioare celor de afară. Între  preţul chiriilor şi preţul apartamentelor trebuie să fie o corelaţie – nu poate să crească doar preţul apartamentelor sau doar preţul chiriilor. Pe măsură ce în viitor, preţurile de la noi se vor alinia către cele de afară, ţinând cont şi de creşterea puterii de cumpărare, a venitului mediu şi a dezvoltării economice a României, la care ne aşteptăm cu toţii, bineînţeles că şi preţul chiriilor va va evolua în aceeaşi direcţie. Până la urmă este vorba despre cerere şi ofertă, iar preţul tranzacţiilor care se întâmplă este determinat de locul în care se întâlnesc cererea şi oferta”.

    Ce caută românii când vine vorba despre închiriere? „Starea tehnică a apartamentului, locaţia, care este foarte importantă, accesul la mijloace de transport în comun şi, nu în cele din urmă, este importantă semnarea unui contract de închiriere, care asigură până la urmă o mai mare siguranţă şi o garanţie a spaţiului pe care aceştia îl vor ocupa reprezintă câteva dintre criteriile pe care le caută oamenii atunci când vine vorba despre alegerea unei locuinţe”, a mai observat Răzvan Ceapă.   

     

    5 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

     

    Cum sunt chiriile din România raportat la venituri ?

    Am făcut recent un studiu pe piaţa chiriilor încercând să înţelegem, printre altele, nivelul de preţ pe care îl caută potenţialii chiriaşi şi cel mai mare interes era pentru cele cuprinse între 100 şi 400 de euro. Mai mult de jumătate dintre cei care au participat la acest studiu s-au declarat mulţumiţi sau foarte mulţumiţi de preţurile disponibile pentru proprietăţile existente, comparativ şi cu potenţialul lor de a plăti pentru pentru chirie.

     S-a schimbat profilul celor care aleg să stea în chirie?

    Nu am observat ca profilul chiriaşului să se fi schimbat. Cel mai recent studiu pe care l-am făcut mai detaliat a fost în cursul lunii august, când avem un interes ridicat din partea studenţilor şi este perioada cea mai activă pe piaţa de închirieri, în special în oraşele universitare. Uitându-ne însă în acelaşi interval şi la tipul de locuinţe căutate, cea mai mare cerere continuă să fie la un nivel ridicat pentru garsoniere şi apartamente cu două camere, care sunt pretabile fie persoanelor singure, poate la început de drum sau familiilor mai mici. În general pare că există interes la  mutarea într-o proprietate personală la un moment dat. Şi există în continuare interes şi pentru proprietăţile cu trei camere, dar cel mai mare interes continuă să fie pentru garsoniere şi apartamente cu două camere.

    Care sunt oraşele unde s-au observat cele mai mari creşteri pe segmentul de închiriere?

    Creşterea cea mai mare pe care am văzut-o în ultimul an a fost de fapt la Constanţa, unde am observat foarte mult la nivelul lunii septembrie o creştere de 29% faţă de anul trecut, dar preţurile cele mai ridicate  rămân în continuare în Cluj şi în Bucureşti. 

    Care sunt oraşele unde preţurile au stagnat?

    Există nişte oraşe mari unde preţurile au fost constante de la luna august la septembrie. Şi dacă ne uităm, de exemplu, la două municipii mari, Timişoara şi Cluj-Napoca, preţurile din septembrie sunt într-adevăr în linie cu cele din august, dar cu o creştere de asemenea importantă faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Am observat, de exemplu, Timişoara şi Cluj, că acolo a avut loc o creştere de preţuri, aşa cum în alte oraşe s-a văzut mai degrabă în septembrie. Este foarte greu de identificat ce ar determina această variaţie diferită de-a lungul unui an. Am putea să ne gândim poate şi la faptul că vorbim despre nişte centre universitare importante şi poate a fost de interes pentru viitorii chiriaşi să-şi găsească mai din timp proprietatea, înaintea vârfului de sezon.

    Cum alegem locuinţa potrivită pentru închiriere?

    Cred că este foarte important să ştii ceea ce îţi doreşti, să te gândeşti la motivul pentru care-ţi cauţi o proprietate pe care s-o închiriezi şi de cât spaţiu ai nevoie, cât de departe vrei să fie de şcoală, de serviciu, de mijloace de transport în comun, parcuri, magazine, absolut orice alte lucruri care sunt importante pentru tine. Adică trebuie să ai o înţelegerea a ceea ce a ceea ce îţi doreşti. Folosind platforma Storia.ro, noi încercăm să oferim clienţilor noştri cât mai multe posibilităţi să îşi găsească o proprietate în funcţie de de propriile interese.