BusinessMagazin

Tag: piata imobiliara

  • Piaţa imobiliară din Germania se clatină: După decenii întregi de stabilitate real-estateul german se confruntă cu o scădere severă a preţurilor şi este doar vârful icebergului

    Piaţa imobiliară germană s-a bucurat de o stabilitate şi efervescenţă timp de decenii, însă  în ultimii doi ani o scădere severă a preţurilor imobilelor a început să-şi facă simţită prezenţa. Preţurile locuinţelor au scăzut deja cu 5%, iar Deutsche Bank avertizează că această contracţie ar ajunge chiar şi până la 25%, scrie CNCB.

    Ratele creditelor ipotecare au crescut vertiginos în ultima perioadă, în contextul în care rata fixă pe 10 ani s-a majorat de la 1% la 4% de la începutul lui 2022. Majorarea ratelor s-a tradus imediat într-o scădere a cererii pentru credite ipotecare, tot mai puţini oameni permiţându-şi să facă împrumuturi.

    Banii din închirierea imobilelor reprezintă o prioritate pentru investitorii germani, în condiţiile în care aproape 5 milioane de persoane din ţară obţin venituri din chirii. Germania este totodată ţara cu cea mai mică pondere de proprietari de locuinţe din toate ţările OCDE, conform Bundesbank.

    Analiştii imobiliari se aşteaptă ca vârful scăderilor din piaţă să fie atins în următoarele şase luni.

    „Am văzut deja scăderi foarte abrupte, care au apărut în iulie şi iunie, urmate imediat de alt val de scăderi în august, septembrie şi octombrie. Pentru un investitor asta e o veste bună”, a declarat Jochen Moebert, analist pe macroeconomie în cadrul Deutsche Bank.

    Deşi cifrele şi prognozele lansate diferă, analiştii şi economiştii sunt de acord că piaţa imobiliară din Germania se va confrunta cu o scădere dramatică, iar ce se întâmplă în prezent este doar începutul.

    „Dacă nu ar fi existat criza energetică şi perspectivele uni recesiuni, preţurile imobilelor ar fi crescut în continuare. Acum avem o situaţie în care ne confruntăm cu o ajustare foarte dramatică a pieţei”, a declarat declarat Michael Voigtländer de la Institutul de Cercetare Economică din Köln pentru CNBC.

    Nici băncile nu sunt foarte optimiste în privinţa situaţie din real-estateul german. Un raport recent la UBS plasează Frankfurtul şi Munchen în topul celor mai predispuse oraşe de a se confrunta cu problema bulelor imobiliare. Ele sunt definite în raport ca locaţii cu „caracteristici foarte pronunţate şi specifice unei bule imobiliare”.

    „Situaţia din Germania nu va fi resimţită sub forma unei explozii a unei bule imobiliare ci mai degrabă vom avea de aface cu o corecţie foarte dură a pieţei. În termeni reali, o explozie ar însemna o scădere de peste 15% a preţurilor, iar asta ar fi un dezastru”, a declarat Thomas Veraguth, strateg imobiliar al UBS.

  • REAL ESTATE. REAL TALK. Construcţii în vremuri de criză. Cum se reflectă preţurile din domeniul construcţiilor în piaţa imobiliară?

    „Sectorul construcţiilor trebuie să reprezinte motorul economiei româneşti” a spus Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Acest motor nu este însă ocolit de provocări, iar creşterile succesive de preţuri generează un efect în lanţ asupra economiei. Cum influenţează aceste turbulenţe piaţa imobiliară?

    „Noi am spus de foarte multe ori că sectorul construcţiilor trebuie să reprezinte motorul economiei româneşti. Am şi demonstrat-o la un moment dat, în perioada de pandemie, când sectorul nostru a putut să rămână în activitate şi să susţină economia, activitatea noastră fiind regăsită în toate cifrele economice ale perioadei. Într-adevăr, sectorul nostru trăieşte o istorie foarte agitată, foarte bulversată în ultimii ani, poate chiar mai mult decât alte sectoare de activitate”, a spus Adriana Iftime, în cadrul webinarului organizat recent. 

    Ea se referă, mai cu seamă, la preţurile înregistrate la nivelul acestei pieţe, fiindcă, începând cu luna noiembrie 2020, au început creşterile de preţuri ale materialelor de construcţii: „Creşteri care au fost absolut nepremeditate, neanticipate şi cu particularitatea că s-au manifestat pe toată plaja de materiale de construcţii, spre deosebire de creşterile anterioare”. Adriana Iftime observă că au existat materiale de construcţii ale căror preţuri  au crescut cu peste 50%, iar în ceea ce priveşte „vedeta” acestei perioade, oţelul-beton, preţul acestui material a înregistrat creşteri mai mari chiar de sută la sută. Au mai existat creşteri şi la alte materiale care au avut ca materie primă de fabricaţie materialele plastice, materiale din industria chimică, polistirenul, ţevile din PVC. De asemenea, industria conductorilor a sărit cu peste 50% în materie de creştere de preţ. Această perioadă a marcat o intervenţie directă în preţul final al investiţiilor realizate de societăţile din construcţii, indiferent că vorbim despre lucrări publice sau despre apartamente pentru locuit. 

    La aceste creşteri specifice industriei, s-a adăugat faptul că, spre final de 2021, au început creşterile de preţuri pentru energie. „Noi importăm peste 70% dintre materialele de construcţii sau, dacă producem materiale aici, în ţară, materia primă este importată, astfel că depindem foarte mult de ce se întâmplă pe pieţele externe în ce priveşte produsele din metal care aveau ca sursă Ucraina şi Rusia. Aşa a şi ajuns de altfel oţelul beton să devină vedeta creşterilor de preţ de pe piaţa românească şi nu numai.”

    Dintr-o statistică a Federaţiei realizată spre finalul anului trecut reiese că o medie a creşterii preţurilor materialelor de construcţii cu 40% se reflectă într-o creştere a preţului final al proprietăţii aflate la vânzare cuprinsă între 10 şi 12%. La acestea se adaugă necunoscutele create de creşterea preţurilor energiei, mai ales fiindcă materialele din construcţii sunt energofage, adică mari consumatoare de energie. „Dacă vorbim de sfârşitul anului 2022 de pildă, cred că creşterile vor depăşi 15% aşadar, iar anul viitor mă gândesc că vom înregistra o creştere mai mare de atât pentru că nu vedem o stabilizare a acestor creşteri, mai cu seamă a celor din zona energiei.”

    La toate aceste provocări, se adaugă problema forţei de muncă. „Este o problemă gravă a sectorului şi a întregii economii româneşti. Ea a fost percepută în zona construcţiilor după boomul imobiliar din 2008, când forţa de muncă românească a început să plece masiv în străinătate. Continuă această criză de forţă de muncă şi este foarte puternic resimţită. Noi, ca federaţie, am avut o intervenţie în zona aceasta în anul 2018 când a fost laborate Ordonanţa 114 prin care declaram salariul minim în construcţii 3.000 de lei, asta nu neapărat pentru a duce înapoi forţa de muncă ce a plecat în străinătate, ci pentru a frâna exodul, care în 2018 atinsese nişte valori formidabile.” Adriana Iftime observă că noi avem în piaţă, în prezent, circa 430.000 de lucrători, dar pe pieţele Europei lucrează peste 700.000 de lucrători români în construcţii. În 2018, atunci când au elaborat ordonanţa referitoare la venituri, s-a văzut imediat efectul acesteia. „Încă din 2019 au început să se orienteze spre pieţele româneşti. Acum, iată, avem deja 430.000 de angajaţi.”

    Care este necesarul? „Dacă mâine am începe toate investiţiile din PNRR (Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă, program prin care România are la dispoziţie fonduri europene în valoare de 29,2 miliarde de euro, până în 2026, pentru modernizare prin reforme şi investiţii esenţiale, n.red.), să zicem că le începem într-un interval de 6 luni în următorul an, am avea nevoie de încă cel puţin 150.000 de angajaţi. PNRR este, din punctul nostru de vedere, o foarte mare speranţă. Din cei aproximativ 3 miliarde de euro destinaţi acestui program, circa 1,6 miliarde sunt destinate investiţiilor. Acum, Guvernul ne spune tot timpul că bugetul este foarte sărăcit, dar acolo ar exista o speranţă reală. Din păcate, lucrurile încă mai tergiversează în PNRR. Să sperăm că până la urmă se vor debloca toate lucrurile, se vor acorda toate aprobările, să putem să începem efectiv în forţă. Zona aceasta de expectativă cred că se vede şi în piaţa imobiliară, poate şi în piaţa construcţiilor.” 

    Toate aceste provocări contribuie la starea de incertitudine care caracterizează piaţa, atât în materie de clienţi, care iau mai greu decizii de achiziţie, cât şi în ceea ce îi priveşte pe dezvoltatori. „Există foarte multe probleme, foarte multă impredictibilitate şi destul de multe rezerve în a investi, şi multe semne de întrebare pe toate planurile. Prin urmare, cred că este greu să vă imaginaţi cum va arăta piaţa rezidenţială în principalele oraşe ale ţării şi mai ales în Capitală anul viitor dacă vom avea proiecte noi. Cu siguranţă că vor fi mai puţine. Şi asta bazat pe tot ce am spus până acum, la care se adaugă înăsprirea condiţiilor de acordare de credite. Deci inflaţia este peste tot din zona europeană, deja se discută despre o recesiune în anul 2023. Prin urmare, ca o concluzie, vom avea în continuare dezvoltare imobiliară, dar în alt ritm. Evident că pentru orice om investiţia într-o locuinţă rămâne o investiţie. Sau poate că este singura investiţie sănătoasă.” 

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei construcţiilor în contextul actual, precum şi despre felul în care evoluţia preţurilor în acest domeniu influenţează piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

  • După noua creştere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile, care acum au luat o pauză de creştere

    Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puţin dobânzile de referinţă ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.

    În Statele Unite, din cauza creşterii inflaţiei, care a dus la creşterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puţin de 7,14% – săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creştere accelerată loveşte deja în piaţa imobiliară americană.

    La Bucureşti, IRCC-ul, dobânda de referinţă folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică faţă de americani.

    Dar atenţie, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.

    În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puţin acum. EURIBOR la trei luni,  indicatorul de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.

    În America inflaţia, scăderea puterii de cumpărare (creşterea salariilor nu acoperă creşterea preţurilor), majorarea dobânzilor, creşterea preţurilor de construcţie încep să se vadă pe piaţa imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creşterea continuă din ultimii zece ani a preţurilor la case s-a oprit.

    În România, în acest moment, piaţa imobiliară pare blocată, vizionările şi tranzacţiile s-au redus, iar preţurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.

    Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiţi, cu aprobări de credite, aşteptând să scadă preţurile apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară.

    Dar faţă de atunci există trei diferenţe mari:

    – Salariile au crescut substanţial – spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai uşor.

    – Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil şi nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea preţurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 – 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât şi rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro şi în CHF. La CHF (francul elveţian) creşterea cursului valutar a fost mult mai mare, ceea ce pur şi simplu i-a dărâmat pe cei care aveau credite în franci elveţieni, pentru că trebuiau să aibă mult mai mulţi lei ca să acopere această creştere valutară.

    Plus că au fost câţiva ani – 2009, 2010, 2011, 2012 – în care salariile nu prea au crescut. Spre exemplu, dacă în 2008 salariul mediu a fost 1.309 lei, echivalentul a 350 de euro, în 2012 câştigul mediu net a fost de 1.507 lei, adică o creştere în lei de numai 15%. În euro salariul mediu a fost echivalentul a 340 de euro, adică mai puţin decât în 2008.

    Aceste creşteri ale cursului valutar la euro şi la francul elveţian au avut un impact major asupra preţurilor, care au scăzut în euro, dar au rămas la acelaşi nivel în lei.

    – Acum, marea majoritate a împrumuturilor ipocare/imobiliare sunt în lei, ceea ce face ca principalul să nu crească. Este adevărat că avem o creştere susţinută a dobânzilor la lei, IRCC-ul s-a triplat, iar de la 1 ianuarie se va duce spre 6%, dar asta are un impact doar asupra dobânzii, nu a principalului, ceea ce măreşte rata doar cu dobânda.

    De asemenea, pe piaţă sunt mai mulţi bani disponibili care aşteaptă oportunităţi, respectiv dacă dezvoltatorii oferă discounturi mari, sunt pregătiţi să cumpere pachete de apartamente, iar după finalizarea proiectului să le vândă la preţurile de listă.

    Teama este legată de creşterea dobânzilor. Dar în ultimul timp au început să apară semne că dobânzile se îndreaptă către un maxim, dacă nu cumva chiar l-au atins. În America inflaţia dă semne de scădere, ceea ce ar mai putea să reducă presiunea pe Fed – banca centrală americană – de a majora mai mult dobânzile. În Europa se aşteaptă noile date legate de inflaţie. BCE – Banca Centrală Europeană – va mai majora dobânda de referinţă, dar acest lucru este deja asimilat de piaţă. Deja pieţele se aşteaptă la o creştere de până la 3% la euro.

    La Bucureşti BNR a majorat marţi dobânda de referinţă cu numai 0,5% de la 6,25% la 6,75%, mai puţin decât se aştepta piaţa, care miza pe o creştere de 0,75%-1%.

    Vineri au venit şi datele legate de inflaţie unde, după mult timp, avem o scădere a inflaţiei de la 15,9% (septembrie 2022-septembrie 2021), la 15,32% (octombrie 2022-octombrie 2021).

    ROBOR-ul, care urmăreşte mai mult evoluţia inflaţiei, după cum spun dealerii, a coborât la 8,02%, faţă de 8,23% în urmă cu două săptămâni.

    Cine ştie, poate şi investigaţia Consiliului Concurenţei privind modul de stabilire a ROBOR-ului a avut o influenţă “pozitivă” la această scădere.

    De asemenesăptămâna trecută Ministerul Finanţelor a reuşit să se împrumute mai ieftin, iar dobânzile din piaţă au scăzut de la peste 9% la 8,3%.

    Dacă teoria care se vehiculează acum pe piaţă, că scăderea economică şi recesiunea care se întind în America şi în Europa vor scădea inflaţia, devine realitate, atunci acest lucru se vede prin apariţia primelor semne.

    Revenind în România, în momentul în care dobânzile la lei vor da semne de stabilizare, iar punctul critic va fi pe piaţa imobiliară, IRCC-ul din ianuarie (adică din T1 2023) va creşte, după aceea s-ar putea să vedem o dezgheţare a pieţei imobiliare. Lumea nu poate sta la nesfârşit cu banii aştepând scăderea preţurilor, iar la primele semne de creştere s-ar putea să înceapă o presiune mare la cumpărare.

  • După noua creştere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile, care acum au luat o pauză de creştere

    Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puţin dobânzile de referinţă ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.

    În Statele Unite, din cauza creşterii inflaţiei, care a dus la creşterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puţin de 7,14% – săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creştere accelerată loveşte deja în piaţa imobiliară americană.

    La Bucureşti, IRCC-ul, dobânda de referinţă folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică faţă de americani.

    Dar atenţie, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.

    În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puţin acum. EURIBOR la trei luni,  indicatorul de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.

    În America inflaţia, scăderea puterii de cumpărare (creşterea salariilor nu acoperă creşterea preţurilor), majorarea dobânzilor, creşterea preţurilor de construcţie încep să se vadă pe piaţa imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creşterea continuă din ultimii zece ani a preţurilor la case s-a oprit.

    În România, în acest moment, piaţa imobiliară pare blocată, vizionările şi tranzacţiile s-au redus, iar preţurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.

    Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiţi, cu aprobări de credite, aşteptând să scadă preţurile apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară.

    Dar faţă de atunci există trei diferenţe mari:

    – Salariile au crescut substanţial – spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai uşor.

    – Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil şi nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea preţurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 – 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât şi rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro şi în CHF. La CHF (francul elveţian) creşterea cursului valutar a fost mult mai mare, ceea ce pur şi simplu i-a dărâmat pe cei care aveau credite în franci elveţieni, pentru că trebuiau să aibă mult mai mulţi lei ca să acopere această creştere valutară.

    Plus că au fost câţiva ani – 2009, 2010, 2011, 2012 – în care salariile nu prea au crescut. Spre exemplu, dacă în 2008 salariul mediu a fost 1.309 lei, echivalentul a 350 de euro, în 2012 câştigul mediu net a fost de 1.507 lei, adică o creştere în lei de numai 15%. În euro salariul mediu a fost echivalentul a 340 de euro, adică mai puţin decât în 2008.

    Aceste creşteri ale cursului valutar la euro şi la francul elveţian au avut un impact major asupra preţurilor, care au scăzut în euro, dar au rămas la acelaşi nivel în lei.

    – Acum, marea majoritate a împrumuturilor ipocare/imobiliare sunt în lei, ceea ce face ca principalul să nu crească. Este adevărat că avem o creştere susţinută a dobânzilor la lei, IRCC-ul s-a triplat, iar de la 1 ianuarie se va duce spre 6%, dar asta are un impact doar asupra dobânzii, nu a principalului, ceea ce măreşte rata doar cu dobânda.

    De asemenea, pe piaţă sunt mai mulţi bani disponibili care aşteaptă oportunităţi, respectiv dacă dezvoltatorii oferă discounturi mari, sunt pregătiţi să cumpere pachete de apartamente, iar după finalizarea proiectului să le vândă la preţurile de listă.

    Teama este legată de creşterea dobânzilor. Dar în ultimul timp au început să apară semne că dobânzile se îndreaptă către un maxim, dacă nu cumva chiar l-au atins. În America inflaţia dă semne de scădere, ceea ce ar mai putea să reducă presiunea pe Fed – banca centrală americană – de a majora mai mult dobânzile. În Europa se aşteaptă noile date legate de inflaţie. BCE – Banca Centrală Europeană – va mai majora dobânda de referinţă, dar acest lucru este deja asimilat de piaţă. Deja pieţele se aşteaptă la o creştere de până la 3% la euro.

    La Bucureşti BNR a majorat marţi dobânda de referinţă cu numai 0,5% de la 6,25% la 6,75%, mai puţin decât se aştepta piaţa, care miza pe o creştere de 0,75%-1%.

    Vineri au venit şi datele legate de inflaţie unde, după mult timp, avem o scădere a inflaţiei de la 15,9% (septembrie 2022-septembrie 2021), la 15,32% (octombrie 2022-octombrie 2021).

    ROBOR-ul, care urmăreşte mai mult evoluţia inflaţiei, după cum spun dealerii, a coborât la 8,02%, faţă de 8,23% în urmă cu două săptămâni.

    Cine ştie, poate şi investigaţia Consiliului Concurenţei privind modul de stabilire a ROBOR-ului a avut o influenţă “pozitivă” la această scădere.

    De asemenesăptămâna trecută Ministerul Finanţelor a reuşit să se împrumute mai ieftin, iar dobânzile din piaţă au scăzut de la peste 9% la 8,3%.

    Dacă teoria care se vehiculează acum pe piaţă, că scăderea economică şi recesiunea care se întind în America şi în Europa vor scădea inflaţia, devine realitate, atunci acest lucru se vede prin apariţia primelor semne.

    Revenind în România, în momentul în care dobânzile la lei vor da semne de stabilizare, iar punctul critic va fi pe piaţa imobiliară, IRCC-ul din ianuarie (adică din T1 2023) va creşte, după aceea s-ar putea să vedem o dezgheţare a pieţei imobiliare. Lumea nu poate sta la nesfârşit cu banii aştepând scăderea preţurilor, iar la primele semne de creştere s-ar putea să înceapă o presiune mare la cumpărare.

  • Real Estate. Real Talk: 8 întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk pentru Anca Bidian, CEO al KIWI Finance

    Cum a evoluat apetitul oamenilor pentru creditare, ce ar trebui să facă cei care au deja credite, cum a evoluat numărul investitorilor în locuinţe – sunt doar câteva întrebări care îi preocupă pe români în actualul context de piaţă, aşa cum s-a văzut la cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, a răspuns acestora, conturând felul în care se vede piaţa imobiliară la mijloc de an. 

    „Preţurile nu au de ce să scadă: piaţa imobiliară este la echilibru, avem un indice de accesibilitate în jurul valorii de doi – în Bucureşti este de 1,7 – indicator de care nu se bucură mulţi locuitori ai altor ţări. Noi nu avem o mobilitate a forţei de muncă şi nici socială – nu avem oameni care să spună <<Dacă nu pot să îmi cumpăr o locuinţă în Ploieşti, mă duc să cumpăr în Buzău, poate sunt preţurile mai mici acolo.>> Atunci, va exista un segment de clienţi care va trebui să aştepte până va începe următorul ciclu de scădere a preţurilor – că se va termina şi perioada aceasta – iar ei se vor putea încadra pentru achiziţia pe care şi-o doresc”, a observat Anca Bidian în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. CEO-ul KIWI Finance se referă la indicele de accesibilitate, care reprezintă raportul dintre pretul locuinţei/mp raportat la salariul mediu pe economie, dintr-o perioadă anume şi care este favorabil pieţei locale, chiar şi în actualul context. „Dacă facem o comparaţie cu singura bulă pe care o cunoaştem şi noi, cea din 2008, prin echivalenţă, ar trebui ca preţul mediu pe metrul pătrat în România să fie acum 4.600 de euro/mp ca să spunem că suntem în aceeaşi situaţie ca acum 14 ani. Noi avem preţul pe metrul pătrat, mediu, de 1.386 de euro”, explică ea. Astfel, din punctul de vedere al accesibilităţii, România, în Europa, se clasează în primele trei locuri din perspectiva accesibilităţii locuinţelor, mai cu seamă şi pentru că salariul mediu este cu 126% mai mare acum decât în 2013. 

    „Noi în România am ajuns cu puterea de cumpărare la 82% din media Uniunii Europene – am depăşit ţări ca Grecia, Ungaria, Letonia, Slovacia şi suntem foarte aproape de Portugalia, Polonia si Spania. Desigur, toată lumea este afectată de creşterile de preţuri din ultimul timp – dar trebuie să ne uităm şi la faptul că, în doi ani pandemici, depozitele populaţiei au crescut – la ultimul raport BNR, erau 60 de miliarde de euro depozitele populaţiei – soldul creditelor ipotecare este de 20 de miliarde. Nu suntem atât de săraci pe cât ne place să spunem că suntem. Desigur că suntem afectaţi, dar poate că din aceste perioade învăţăm ce înseamnă o cultură financiară, o mai mare grijă etc .”, a subliniat CEO-ul KIWI Finance în încheiere. 

    Care sunt curiozităţile celor care au urmărit webinarului Real Estate. Real Talk, ca urmare a observaţiilor Ancăi Bidian?

    ÎNTREBĂRI DE LA PUBLICUL REAL ESTATE. REAL TALK:

    1.     Cum a evoluat apetitul oamenilor pentru creditare?

    A existat un recul în primele săptămâni din februarie, după începerea războiului, apoi am ajuns la aceleaşi valori zilnice ca înainte de război. Se schimbă segmentele de clienţi care aplică acum pentru creditare – pe contractele semnate sau pe antecontracte, nu am avut renunţări şi ştiu de la partenerii noştri, dezvoltatori în marile proiecte, că nu există clienţi care să fi renunţat la achiziţie. 

    2.     Există vreo diferenţă de evoluţie între locuinţele premium şi cele cu preţuri mai scăzute?

    Există, pe locuinţele premium am înregistrat cel mai mare ecart între ce se cere şi ce se oferă, sigur că acestea sunt şi mai puţine; sunt zone însă unde preţurile sunt supraîncălzite deja. Nu pot generaliza aceasta la întreaga piaţă imobiliară – sunt zone punctuale; probabil că acolo va exista o stagnare de preţ. Pe o piaţă aflată în creştere, viteza de creştere a preţurilor este de la centru spre periferie, în timp ce pe o piaţă aflată în stagnare sau contracţie, preţurile scad dinspre periferie spre centru. 

    3.     Cum îmi dau seama dacă preţul unui apartament este mic sau mare?

    Recomand, în primul rând, un raport de evaluare, care ia în calcul şi materialele, şi preţul pieţei, şi valoarea de înlocuire, şi un eventual randament din chirie. Preţul unei case nu este mic sau mare în valoare absolută – acesta evoluează în funcţie de zonă şi de piaţă, precum şi de momentul în care cumpăr locuinţa aceea. Ce trebuie să ştim este că există o ciclicitate economică – în vremurile acesta trebuie să luăm în calcul mai multe aspecte. 

    4.     Ce fac cei care au deja credite?

    Sunt doi indicatori folosiţi în calcul, ROBOR şi IRCC, iar trecerea de la ROBOR la IRCC nu este soluţia magică pentru că aceasta reprezintă o amânare a problemei – între acestea există un decalaj de vreo şase luni, adică, în timp ce ROBOR creşte, IRCC este calculat pe valorile din urmă cu şase luni. Trebuie să avem în vedere faptul că atunci când se va inversa trendul şi aceşti indicatori vor începe să scadă, ROBOR va scădea primul, iar IRCC se va calcula tot cu valorile din urmă cu şase luni din acel moment.  De asemenea, trecerea de la ROBOR la IRCC este ireversibilă. În această perioadă, cele mai solicitate şi recomandate au fost dobânzile fixe. În general, regula este că o dobândă fixă este mai mare decât o dobândă variabilă în aceeaşi perioadă de timp. Nimeni nu prevede viitorul, dar calculul probabilităţilor este o ştiinţă matematică. 

    5.     Ce se întâmplă cu preţul locuinţelor de la ţară?

    Depinde dacă vorbim despre zonele limitrofe marilor oraşe sau de la ţară-ţară, la bunica? Pentru tranzacţiile acelea, din păcate, nu sunt multe informaţii. Din fondul locativ total în România, 66% sunt case – dintre acestea, doar 24% sunt fără canalizări – prin comparaţie, în 2007, aveam 40%. Suntem cam 50-50, proporţia rural-urban, dar despre casa de la ţară nu există informaţii. Dacă vorbim despre ţara aflată în apropierea marilor oraşe sau de ţara unde s-au dezvoltat platforme industriale, acestea intră la categoria oraş în judeţul respectiv, atunci când calculăm preţul mediu. Desigur, faţă de preţul reşedinţei de judeţ sunt la 50-70% din preţ. 

    6.     Cum a evoluat categoria investitorilor în imobiliare?

    De aproximativ cinci ani, numărul acestora a început să crească, fie că vorbim despre cei care se duc înspre chirii pe termen lung, cât şi cei care merg înspre chirii pe termen scurt – AirBnb, Booking etc. Este foarte important să vezi cât de mare este procentul veniturilor din chirii în total venituri în România – dar acest segment – al micilor investitori, familii cu o locuinţă a lor, care au cumpărat o a doua sau o a treia locuinţă în acest scop, a fost îngroşat de românii cu venituri din străinătate. Din 2019 sau chiar 2018, am avut creşteri de 50% de la an la an pe acest segment. 

    7.     Vor creşte preţurile, ca urmare a numărului mai redus de livrări?

    Nu prea cred, piaţa va fi suplimentată şi alimentată de piaţa secundară, a locuinţelor mai vechi care au o elasticitate puţin mai redusă a preţurilor.  Există o limită, iar mare parte din spaţiul pe care noi l-am fi avut pentru creşterea preţurilor caselor este ocupat de creşterea dobânzilor – deci o creştere în continuare a preţurilor ar decupa cererea de ofertă şi piaţa s-ar bloca ca număr de tranzacţii în acel moment . În momentul în care creditarea trage jumătate din numărul tranzacţiilor, are un cuvânt foarte greu de spus – din punctul de vedere al creditării, acolo nu va fi loc de creştere, nu se întâlneşte cererea cu oferta. 

    8.     Cum vor evolua preţurile din Braşov după finalizarea aeroportului din Ghimbav?

    Braşovul şi Constanţa au o particularitate, Braşovul a avut cea mai mare creştere, în valoare absolută, iar Constanţa are cel mai mare indice de accesibilitate, ceea ce spune că de fapt locuinţele din Constanţa sunt mai puţin accesibile. Însă, mulţi clienţi care cumpără în Constanţa nu sunt constănţeni, indicele de accesibilitate îl calculăm pe salariul din Constanţa, dar clienţii de acolo nu sunt constănţeni; la fel stau lucrurile şi cu Braşovul. Desigur, aeroportul va ajuta, dar nu cred că în sensul unei creşteri a preţurilor – Braşovul oricum are o creştere destul de rapidă. Dacă, urmare a acestui aeroport, vor veni şi alte investiţii, desigur, zona va fi foarte atractivă. 

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance. 

    Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

     

                                                 

     

     

     

     

     

  • Furori în lumea întreagă: Economia Chinei scade văzând cu ochii. Iată ce spun economiştii de top ai Beijingului

    Economia Chinei s-ar putea clătina şi mai mult în acest an, după ce datele din iulie au arătat că redresarea a încetinit, pe măsură ce o scădere a pieţei imobiliare şi perturbările legate de Covid-ul continuă să provoace pagube însemnate, a raportat Bloomberg.

    Aceste date sunt în concordanţă cu aprecierile economiştilor – unii dintre ei reducându-şi previziunile de creştere a produsului intern brut după publicarea noilor cifre economice de către Beijing şi reducerea în mod surprinzător a ratelor cheie ale dobânzilor de către Banca Populară a Chinei. ING Groep NV şi TD Securities Inc şi-au retrogradat previziunile privind PIB-ul pentru întregul an la 4%, respectiv 2,9%, în timp ce Nomura Holdings Inc. — care proiectează o expansiune de 3,3% — a declarat că piaţa este încă „prea optimistă în ceea ce priveşte creşterea”.
     

    Iată ce spun economiştii despre perspectivele de creştere ale Chinei:

     

    Ding Shuang, economist şef pentru China Mare şi Asia de Nord la Standard Chartered Plc

    „Vedem un risc semnificativ de scădere pentru prognoza noastră”, a spus Ding. „Unii indicatori de conducere pentru luna august sugerează că economia ar putea fi chiar mai proastă decât în iulie, din cauza pagubelor create de Covid.”

     

    Iris Pang, economist şef pentru China Mare la ING

    Reducerea ratei PBOC este un semnal clar că Beijingul se va confrunta cu o nouă scădere economică… Tendinţele ciclului sunt descendente, nu se limitează doar la problemele din sectorul imobiliar”, a spus Pang – „Reducerea ratei arată că întreaga economie este în dificultate”.

     

    Bruce Pang, şef de cercetare şi economist şef la Jones Lang Lasalle Inc.

    „Preocuparea pieţei muncii şi scăderea veniturilor, împreună cu restricţiile asupra activităţilor au dus la o scădere bruscă a consumului”, a spus Pang. „Sunt necesare măsuri mai agresive şi stimulente ample pentru a crea mai multe locuri de muncă şi pentru a sprijini prin toate mijloacele pe cei care desfăşoară activităţi independente, atenuând pierderile de venit prin subvenţii directe, cupoane de consum şi renunţarea substanţială la plăţile de asigurări sociale.”

     

    Wang Tao, economist-şef pentru China la UBS AG

    „Drumul redresării economice în a doua jumătate va fi accidentat şi incert, în funcţie de Covid şi de politicile conexe, de evoluţiile pieţei imobiliare şi de puterea creşterii externe. Cel mai recent sondaj al consumatorilor din China a arătat o aşteptare redusă pentru creşterea veniturilor şi o intenţie mare de economisire, indicând o redresare slabă a consumului în a doua jumătate. Ne menţinem prognoza de creştere pentru anul 2022 la 3%. Având în vedere creşterea redusă din iulie, prognoza noastră actuală de creştere se confruntă cu unele riscuri de scădere.”

  • Revoluţie pe piaţa imobiliară din America: Nivelul de accesabilitate al locuinţelor la cel mai scăzut nivel din ultimele trei decenii

    Nivelul de accesabilitate al locuinţelor s-a situat, în luna iunie a acestui an, la cel mai scăzut nivel din ultimele trei decenii, ca urmare a creşterii preţurilor la un nivel record cumulat cu creşterea ratelor la creditele ipotecare, scrie The Wall Street Journal.

    Conform Asociaţiei Naţionale a Agenţilor Imobiliari, indicele de accesibilitate a locuinţelor care ţine cont de veniturile familiei, ratele ipotecare şi preţul de vânzare pentru casele unifamiliale existente, a scăzut la 98,5 în iunie, marcând cel mai scăzut nivel din iunie 1989, când indicele se situa la 98,3.

    Vânzările de case au înregistrat scăderi timp de cinci luni consecutive. Tot în aceeaşi perioadă, nivelul  ratelor dobânzilor a crescut şi preţurile locuinţelor au crescut constant, ceea ce a dus la cea mai bruscă eroziune a accesibilităţii la locuinţe în Statele Unite ale Americii.

    Deşi numărul tranzacţiilor imobiliare a scăzut continuu,  preţurile continuă să crească faţă de acum un an, deoarece numărul de case de vânzare în S.U.A. rămâne sub nivelurile istorice.

     

  • Piaţa imobiliară sub semnul inflaţiei: rezidenţialul, industrialul şi retailul, cele mai expuse sectoare la presiunile inflaţioniste; segmentul de birouri, cel mai rezilient

    Inflaţia şi creşterea dobânzilor vor afecta piaţa imobiliară rezidenţială, o piaţă puternic legată de politica de creditare, consideră Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consulting în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

    În paralel, diminuarea puterii de cumpărare ar putea afecta şi vânzările retailerilor, generând o estompare a creşterii cererii în domeniul spaţiilor de depozitare.

    „Cu siguranţă inflaţia şi creşterea dobânzilor vor afecta piaţa imobiliară rezidenţială, o piaţă puternic legată de politica de creditare. Diminuarea puterii de cumpărare poate afecta şi vânzările retailerilor, şi ar putea duce şi la o estompare a creşterii cererii în domeniul spaţiilor de depozitare”, spune Bogdan Sergentu într-o analiză realizată de Cushman & Wakefield Echinox.  

    El precizează că în ceea ce priveşte sectorul de birouri, acesta va fi mai rezilient, evenimentele actuale putând afecta această piaţă doar în cazul persistenţei lor pe o perioadă medie şi lungă.

    Analiza realizată de Cushman & Wakefield Echinox indică faptul că volatilitatea preţului energiei ar putea accelera procesul de mutare a companiilor în clădiri verzi, eficiente energetic şi în care au fost implementate măsuri pentru îndeplinirea standardelor ESG.

    “Într-o piaţă în care rata anuală inflaţiei a fost de 14,5% în luna mai a acestui an, a rată alimentată de creşterea preţului la energie electrică, gaze şi încălzire centrală cu peste 40% într-un an, chiriaşii vor fi mai preocupaţi în a căuta soluţii eficiente energetic pentru desfăşurarea activităţii lor”, spun consultanţii Cushman & Wakefield Echinox.

    Şi la nivel global sunt dezvoltatori care întâmpină dificultăţi din cauza lipsei de materiale, dar şi din cauza creşterii  preţurilor terenurilor, în timp ce administratorii de active sunt nevoiţi să gestioneze costuri de operare volatile, iar investitorii se confruntă cu o incertitudine în ceea ce priveşte costul finanţării.

    “Pentru chiriaşii spaţiilor de birouri, rata record a inflaţiei va avea ca impact creşterea costurilor de ocupare, care în prezent reprezintă până la 10% din costurile de exploatare”, notează analiza companiei de consultanţă imobiliară.

    Trebuie menţionat însă că nivelul chiriei pe piaţa de birouri este în mare măsură determinat de condiţiile pieţei – acest lucru înseamnând că o majorare a chiriei este un fenomen care ţine de fundamentele pieţei locale şi a ratelor de neocupare şi mai puţin de evoluţia inflaţiei.

    Un element foarte important pentru chiriaşii clădirilor de birouri este stabilirea din timp a necesarului de spaţii de lucru şi a strategiilor de închiriere, având în vedere impactul creşterii preţurilor asupra costurilor cu amenajarea birourilor, dar şi a schimbărilor intervenite în modul de lucru al angajaţilor.

    Pe piaţa de retail, companiile au înregistrat o creştere a cifrei de afaceri odată cu inflaţia, ceea ce face ca în mare parte chiria să rămână stabilă ca procent din cifra de afaceri, însă majorarea costului cu utilităţile nu a putut fi contracarată.

    Deşi valoarea vânzărilor de retail a crescut în general ca urmare a majorării preţurilor, în viitorul apropiat această tendinţă se poate atenua odată ce cumpărătorii vor deveni mai sensibili la preţuri, pe fondul costurilor mai mari pentru combustibil, alimente şi alte produse esenţiale.

    Pentru a menţine traficul în magazine şi a maximiza conversiile în vânzări, retailerii vor trebui să fie atenţi la schimbarea obiceiurilor de cumpărare ale clienţilor şi să îşi adapteze întreaga strategie omnichanel la aceste schimbări. În ceea ce priveşte costurile, creşterea cheltuielilor de exploatare va diminua considerabil capacitatea firmelor de a rămâne profitabile în acest mediu inflaţionist.

    Sectorul industrial a fost numit în ultimii ani „vedeta pieţei imobiliare”. Cu toate acestea, chiriaşii care ocupă spaţii industriale se confruntă cu o presiune determinată de costurile cu forţa de muncă, costurile operaţionale şi cele imobiliare.

    Presiunea inflaţionistă se va manifesta diferit însă pe piaţa industrială şi de logistică, unde în România, pe lângă stocul de circa 5,6 milioane de metri pătraţi destinaţi închirierii, există circa 3 milioane de metri pătraţi de spaţii care sunt deţinute de companiile care le operează, reţelele de retail şi firmele de automotive fiind cele mai active din acest punct de vedere, se specifică în analiza realizată de Cushman & Wakefield Echinox.

    Acest lucru însemnă că o pondere mai mare a ocupanţilor de astfel de spaţii este vulnerabilă la capriciile condiţiilor pieţei în comparaţie cu alte sectoare imobiliare.

    De altfel, ocupanţii care au ca strategie achiziţia sau construirea propriilor spaţii se confruntă cu creşterea preţurilor terenurilor şi a costurilor de construcţie.

    În plus, ei trebuie să găsească soluţii pentru deficitul de forţă de muncă în construcţii. Pentru chiriaşii de proprietăţi industriale, creşterea neaşteptată a costului de ocupare a spaţiilor reprezintă principala provocare.

    În final, indiferent dacă sunt chiriaşi sau proprietari ai spaţiilor în care funcţionează, ocupanţii de proiecte de logistică şi industrială vor fi la fel de afectaţi de creşterea inflaţiei, chiar dacă în direcţii diferite.

     


     

     

  • Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Statul e generos, dar loveşte la temelia pieţei imobiliare. 5 întrebări care vă pot pune pe gânduri

    Ca sa plateasca cheltuielile din ce in ce mai mari ale bugetarilor, statul are nevoie de bani si ofera 2 programe generoase pentru a atrage banii populatiei. Chiar si unele banci au nevoie de bani mai multi, dar se imprumuta intre ele sau de la banca ”mama” – BNR. ”Corb la corb nu-si scoate ochii”. spune o vorba inteleapta din batrani. Statul are nevoie de banci si viceversa. Cercul se inchide frumos.

    A început lupta pentru resursele financiare ale populaţiei. Ministerul Finanţelor atacă în forţă piaţa depozitelor bancare controlată de bănci oferind o dobândă aproape dublă, în încercarea de a face rost de bani pentru buget.

    Apetitul de creditare al populatiei si firmelor a inceput sa scada si are toate sansele sa se ”dilueze” in continuare. Oare, de ce? Nu cumva creditele care erau pe filiera de aprobare au prins razboiul la inceput? Nici nu mai conteaza… Ce s-a aprobat sa fie cu succes! In opinia mea, bancile au instincte de aparare si de atac care pot concura cu atuurile oricarui pradator. Stiu sa atace, focusandu-se pe profit. Stiu sa se replieze, daca simt ca pierd teren. Dupa care ataca din nou.

    Statul a inceput sa faca concurenta directa bancilor. Bancile nu se grabesc si nu (prea) au cum sa ridice dobanda prea mult. Exclus la nivelul oferit de stat. Si tovarasul Mugur Isarescu a asteptat aceasta ”minune”, dar colegii bancheri si actionarii bancilor private i-au spus ”pas”! Mai mult, se ajuta intre ele si influenteaza impreuna cursul ROBOR. Chiar manipuleaza la discretie acest indice, care s-a dublat in ultimele 3 luni. Si tot creste…. Si profitul lor, la fel!

    1. Are cineva vreun dubiu ca bancile vor iesi mai intarite si mai prospere, chiar daca statul ofera dobanzi mai mari?

    Oamenii cu lichiditati cauta oportunitati si au timp sa astepte. Cei care voiau o casa inca se mai gandesc sau au amanat pe termen nedefinit achizitia unui (nou) imobil. Investitorii straini de calibru international si dezvoltatorii autohtoni mari sunt satui de birocratie sau blocati de autoritati. Cel putin in Bucuresti situatia e neagra. Numarul tranzactiilor imobiliare a scazut deja odata cu inceperea razboiului. Chiar daca unele materiale de constructii sau dublat ca pret, imobilele nu au crescut ca valoare. 

     

    2. Daca creditele se scumpesc si ratele lunare se vor dubla, cine va mai dori sa ia credit in viitorul apropiat?

    Este adevarat ca statul a sustinut piata imobiliara, incepand cu anul 2009, cand a initiat programul ”Prima casa”. De atunci alte facilitati au fost oferite, gen TVA redus la 5%, pentru achizitia unei case de maximum 140.000 euro. Cele mai multe tranzactii s-au facut insa cu credite luate de la banci, la un cost rezonabil, la momentul respectiv. Acum, cand ROBOR a explodat si nu da semne ca s-ar opri la valoarea actuala, in opinia mea, acordarea de credite imobiliare va avea un recul semnificativ. Deja, dezvoltatorii din segmentul rezidential care au unitati finalizate si stau pe cash ofera apartamentele la inchiriere si nu mai construiesc nimic.

     

    3. De ce sa cumperi o casa acum, platind o rata dubla, cand poti sa stai cu chirie la jumatate de cost lunar, in aceeasi casa?

     Imi aduc aminte de o reclama tv care avea un slogan interesant: ”Te uiti si castigi”. Cu ispite similare ne ademeneste acum statul roman si cred ca, cel putin o perioada / pana la sfarsitul razboiului, romanii vor evita sa faca noi achizitii in real estate. ”Cumperi titluri de stat si castigi”, ar putea sa fie reinterpretarea actualizata. Personal, consider ca acesta initiativa disperata a Ministerului Finantelor de a strange bani de la populatie va duce duce la blocarea cash-flow-ului pe piata imobiliara intrucat o influenteaza direct.

     

    4. Daca asta este realitatea din teren, cum credeti ca vor evolua preturile locuintelor?

    Profitul anual net intr-o investitie imobiliara, in general, nu trece de 5%. Asta inseamna ca, intr-un caz fericit, un investitor si-ar amortiza investitia in minimum 20 de ani. Odata cu aparitia inflatiei si oferta de nerefuzat facuta de stat prin diverse instrumente financiare garantate, castigul de 5% poate sa fie depasit prin simpla plasare a unor lichiditati in titlurile emise de stat. Diferenta dintre dobanda oferita si fluctuatia cursului euro/leu este mai mare decat randamentul mediu obtinut din inchirierea imobilelor. 

        

    5. Merita sa mai investesti in imobiliare, cand statul pune la dispozitie un castig mai bun, cu risc zero?

    Timpul ne va da raspunsul. Sa aveti inspiratie!

     

     

  • Alex, cititor al ZF: Haideţi să vă spun care este situaţia la zi pe piaţa imobiliară şi ce s-a întâmplat după izbucnirea războiului din Ucraina

    Alex, un cititor al Ziarului Finaciar, a transmis redacţiei un comentariu legat de evoluţia la zi a pieţei imobiliare, el fiind cu client care vrea să-şi achiziţioneze o casă.

    “Suntem o familie cu venituri peste medie, care ne-am dorit achziţia unei case şi am început căutările anul trecut. Dar, deja preturile in Bucuresti la terenuri si case erau de neatins, inclusiv in zone cu probleme (clanuri etc.), astfel ca de 6 luni am cautat (dar cu pauze) o proprietate in comunele mai ok din jurul Bucurestiului.

    Pipera, Tunari, Otopeni, Mogosoaia si Buftea, au fost zonele in care am cautat. Tinta a fost Pipera, dar deja preturile in crestere m-au impins catre Tunari si Otopeni. Epuizarea ofertelor din zona Bucurestii Noi-Straulesti m-a impinsa catre Mogosoaia si chiar catre Buftea. De 2 luni, sunt asaltat de agentii/dezvoltatori in bazele carora am fost inclus ca urmare a cautarilor mele, declicul fiind reprezentat de catre razboi, presiunile inflationiste si Robor.

    Sunt imbiat deja cu discounturi de cateva mii de euro, desi la inceputul anului se laudau ca ei construiesc mult mai incet decat vand si ca reusesc sa contracteze din faza de proiect. In comunele enumerate de mine tranzactiile s-au diminuat semnificativ, iar vizionarile, telefoanele date sunt mult mai putine. Imi spunea un agent ca abia a avut 5 vizionari intr-o luna la portofoliul sau de case din Buftea si doar vreo 15 telefoane, desi acum cateva luni reusea sa intermedieze o vila in fiecare saptamana.

    Pe piata sunt trei categorii de dezvoltatori:

    1. cei care au construit cu cash si care nu sunt de acord sa faca niciun discount, desi telefoanele pentru vizionare nu mai suna, vorba aarmalelor reci. Acestia au suficient cash in conturi si nu se grabesc;

    2. cei care au construit cu credit si care, de asemenea, nu fac discounturi, convinsi ca se termina razboiul si ca va reveni cererea in valuri;

    3. cei care au construit cu credit si care isi dau seama ca trebuie sa vanda deja cu discounturi, deoarece in toamna vor vinde si mai ieftin. Sunt ansambluri de vile in Otopeni, Tunari, Buftea unde dezvoltatorii stramtorati fac reduceri de 25-30 de mii de euro pentru a reusi sa-si plateasca datoriile. Ei nu vand nici acum in pierdere, ci doar renunta la marja de supraprofit de acum cateva luni, pe care au adaugat-o deoarece vindeau foarte bine. Pot cumpara si maine o vila pe care mi-o doream foarte mult (are toate utilitatile, inclusiv si canalizare, o raritate in multe zone de la periferia capitalei) cu reducere de 40 mii de euro din pretul de 210 mii, dar totul imi spune ca in toamna pretul va fi de 140-145 mii de euro.

    Semnale ingrijoratoare pentru piata imobiliara:

    1. S-au inmultit anunturile dezvoltatorilor de vanzare a proiectelor cu autorizatii de constructie blocuri/vile

    2. Vanzarile magazinelor mari de materiale de constructii catre dezvoltatori s-au prabusit.

    3. Creditarea catre dezvoltatori s-a stopat, deoarece bancile anticipeaza riscul de scadere a vanzarilor.

    4. Clientii care vindeau un apartament in Bucuresti pentru a se muta la casa la periferia apropiata (max 10-15 km de Capitală) se confrunta cu blocajul vanzarilor, data fiind incertitudinea si cresterea dobanzilor.

    5. Desi multe tranzactii se faceau cu cash (aprox. 65% dintre ele, conform celor citite), ele depindeau pe lantul tranzactiilor anterioare si de un credit, care se acorda cu mult mai greu, ceea ce conduce la un blocaj. A vindea lui B cu credit o proprietate si cu cash-ul obtinut cumpara o proprietate a lui C. Acesta avea cash si cumpara o proprietate a lui D. Dar tranzactiile cu cash de pe piata depindeau de creditul pe care B il accesa si il suporta, ceea ce nu prea se mai intampla in prezent. 

    6. Generatia care a resimtit pandemia din plin si care amanase cumparare unei proprietati, a cam facut acest pas, astfel ca potentialii clienti sunt oricum mai putini.

    7. Pretul materialelor de constructii a crescut semnificativ, dar tinde sa dea inapoi la valorile din ianuarie (se poate verifica), dar aceasta nu-i mai ajuta pe dezvoltatori, in lipsa cererii

    8. Pana in 2024 ne vom obisnui cu tristetea vilelor neterminate de pe campurile patriei, pe care unii dezvoltatori vor fi dispusi sa le dea la preturi de nimic, pentru a-si mai acoperi pierderile.

    9. Ca si inainte de criza anterioara, pe piata au intrat multi dezvoltatori fara putere financiara semnificativa prea mare, care vor cadea primii.

    10. Totusi, sunt si multi dezvoltatori, companii (firme de pompe, termopane, furnizori de gaze etc) care au construit pe cash si care vor mai tine piata sus pentru o perioada…ei pot astepta pana la revenirea pietei in 2024.

    11. Clientii si-au format anticipatii de scadere a preturilor, ceea ce reduce cererea prezenta, intr-o masura mult mai mare decat cei care cumpara acum ca sa se protejeze de inflatie.

    12. Criza imobiliara este o realitate in toate comunele apropiate de Bucuresti (ce sa mai vorbim de case de vacanta la Breaza sau Sinaia), astfel ca se va intinde de la perifeire catre centru. Este de asteptat ca apartamentele din zonele mai bine plasate/centrale sa reziste mai bine la scaderi, precum s-a mai intamplat.

    Acestea sunt cateva concluzii pe care le-am cules din foarte multe interactiuni reale, din ultimul timp, cu piata imobiliara, pe care le-am interpretat prin prisma cunostintelor economice.”