BusinessMagazin

Tag: imobiliare

  • Real Estate. Mai mulţi chiriaşi, dar tot cu ambiţii de proprietari

    Contextul economic actual pare că îi determină pe români să mai amâne decizia de cumpărare a unei proprietăţi, context în care piaţa chiriilor pentru locuinţe pare să se bucure de o evoluţie pozitivă. Suntem încă departe de A ne transforma însă din cei mai mari proprietari ai Europei în chiriaşi, după cum observă Răzvan Ceapă, head of operations pentru Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

     

    Există premisele pentru pentru un trend ascendent. Pe baza a ceea ce observat în ultimul an şi oarecum constant de-a lungul acestei perioade şi pe baza faptului că avem încă un nivel de inflaţie ridicat, chiar dacă începe să o ia uşor la vale, există totuşi o inflaţie importantă şi atunci, în special preţul chiriilor va fi cât de cât în linie cu valoarea inflaţiei. Mai trebuie să recunoaştem şi că, atunci când vorbeam de numărul românilor care stau în chirie, că potenţialul de creştere a cererii pentru chirii este foarte mare şi în general de câte ori creşte cererea, efectul asupra preţului este unul de obicei pozitiv. Deci aş spune că premisele pentru un trend pozitiv există în momentul de faţă”, a observat Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, subliniind însă că există foarte mulţi factori care pot influenţa preţurile.

    „Noi monitorizăm atent evoluţia pieţei imobiliare, atât în ceea ce priveşte închirierile, cât şi tranzacţiile de vânzare-cumpărare. În ultimul timp, am observat o tendinţă ascendentă pe piaţa închirierilor. Dacă ne concentrăm asupra celor mai mari 10 oraşe, putem vedea că în luna septembrie, faţă de aceeaşi perioadă din anul precedent, am înregistrat o creştere medie de aproximativ 15%. În comparaţie, piaţa tranzacţiilor de vânzare a înregistrat o creştere de doar 6-7% în aceeaşi perioadă. Cu alte cuvinte, putem spune că închirierile au înregistrat o creştere mai mult decât dublă faţă de preţurile tranzacţiilor de vânzare”, a mai spus el.

    Răzvan Ceapă a observat, pe baza studiilor efectuate de echipa lor, o tendinţă de creştere a preţurilor închirierilor în toate oraşele pe care le-au analizat, indiferent de tipul proprietăţii, fie că este vorba de garsoniere sau apartamente cu două sau trei camere. Referindu-se la clienţii care utilizează platforma Storia, el a mai menţionat că numărul celor interesaţi de tranzacţii de vânzare a scăzut cu 8% în ultimul an, de la 45% la 37%, în timp ce numărul celor interesaţi de închirieri a crescut cu 16%, de la 32% la 48%. „Nu putem spune că cererea pentru achiziţii s-a diminuat complet, ci că a crescut procentul celor interesaţi de închiriere. Aceasta poate fi o tendinţă pe termen scurt, care reflectă contextul actual din piaţă. Oamenii pot fi mai precauţi şi pot avea un apetit pentru risc mai scăzut, aşteptând un moment de creştere a confortului financiar în viitorul apropiat. Astfel, se orientează către tranzacţii mai sigure pe termen scurt, fără a-şi asuma obligaţii financiare pe termen lung”, a explicat el.

    Carte de vizită

    Răzvan Ceapă

    1. Deţine rolul actual, de head of operations OLX Real Estate şi Storia.ro din ianuarie 2023;

    2. A intrat în domeniul imobiliar odată cu primul rol în cadrul OLX Real Estate şi Storia.ro, în martie 2021;

    3. Şi-a început cariera în domeniul consultanţei de business, de unde a evoluat înspre business development management;

    4. A studiat economia, informatica,  biologia moleculară şi biochimia la Universitatea Wesleyan, obţinându-şi diploma de licenţă în aceste domenii în anul 2004.

    De asemenea, un alt indicator folosit de ei reprezentativ pentru efervescenţa pieţei de închirieri ţine de numărul de interacţiuni între proprietari şi chiriaşi. „În acest moment, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, numărul de interacţiuni, respectiv contactări, discuţii prin platformă între potenţiali chiriaşi şi proprietari a crescut cu 8% faţă de anul trecut. De ce spun că este un indicator interesant? Pentru că este poate cel mai relevant indicator pentru a descrie cererea pe piaţa de închiriere sau de vânzare.” În ceea ce priveşte viitorul, nu vor mai fi românii cei mai mari proprietari din Europa (96% dintre români deţin locuinţele în care trăiesc)? „Este dificil de prezis ce se va întâmpla în viitor, dar atâta timp cât avem un nivel atât de înalt, 96% – proprietari, chiar şi o reducere la 92%, care rămâne un procent semnificativ, ar însemna încă un potenţial de creştere considerabil pentru piaţa închirierilor. Poate ne confruntăm doar cu o transformare minoră a modului actual de viaţă”, a subliniat el. Cele mai mari creşteri de preţuri au fost observate în Constanţa, unde preţurile au crescut cu 29% în septembrie faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate preţuri rămân în continuare în oraşele Cluj şi Bucureşti. „În Bucureşti, practic, există aproape două oraşe: sectorul 1, care este de dimensiunea unui oraş întreg, are cele mai scumpe proprietăţi de închiriere din ţară, cu valori mai mari decât cele din Cluj. În Bucureşti, în afara sectorului 1, preţurile medii pornesc de la 400 de euro pentru o garsonieră şi ajung la 900 de euro pentru un apartament cu trei camere. Excluzând sectorul 1, Clujul devine cel mai scump oraş din România când vine vorba de chirii, cu valori cuprinse între 300-500 de euro pentru o garsonieră şi 700 de euro pentru un apartament cu trei camere.”

    De asemenea, crede că există perspectivele alinierii preţurilor în piaţa imobiliară cu cele din vest:

    „Cu siguranţă, preţurile chiriilor din România sunt mult mai mici decât afară, aşa cum şi preţurile proprietăţilor sunt inferioare celor de afară. Între  preţul chiriilor şi preţul apartamentelor trebuie să fie o corelaţie – nu poate să crească doar preţul apartamentelor sau doar preţul chiriilor. Pe măsură ce în viitor, preţurile de la noi se vor alinia către cele de afară, ţinând cont şi de creşterea puterii de cumpărare, a venitului mediu şi a dezvoltării economice a României, la care ne aşteptăm cu toţii, bineînţeles că şi preţul chiriilor va va evolua în aceeaşi direcţie. Până la urmă este vorba despre cerere şi ofertă, iar preţul tranzacţiilor care se întâmplă este determinat de locul în care se întâlnesc cererea şi oferta”.

    Ce caută românii când vine vorba despre închiriere? „Starea tehnică a apartamentului, locaţia, care este foarte importantă, accesul la mijloace de transport în comun şi, nu în cele din urmă, este importantă semnarea unui contract de închiriere, care asigură până la urmă o mai mare siguranţă şi o garanţie a spaţiului pe care aceştia îl vor ocupa reprezintă câteva dintre criteriile pe care le caută oamenii atunci când vine vorba despre alegerea unei locuinţe”, a mai observat Răzvan Ceapă.   

     

    5 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

     

    Cum sunt chiriile din România raportat la venituri ?

    Am făcut recent un studiu pe piaţa chiriilor încercând să înţelegem, printre altele, nivelul de preţ pe care îl caută potenţialii chiriaşi şi cel mai mare interes era pentru cele cuprinse între 100 şi 400 de euro. Mai mult de jumătate dintre cei care au participat la acest studiu s-au declarat mulţumiţi sau foarte mulţumiţi de preţurile disponibile pentru proprietăţile existente, comparativ şi cu potenţialul lor de a plăti pentru pentru chirie.

     S-a schimbat profilul celor care aleg să stea în chirie?

    Nu am observat ca profilul chiriaşului să se fi schimbat. Cel mai recent studiu pe care l-am făcut mai detaliat a fost în cursul lunii august, când avem un interes ridicat din partea studenţilor şi este perioada cea mai activă pe piaţa de închirieri, în special în oraşele universitare. Uitându-ne însă în acelaşi interval şi la tipul de locuinţe căutate, cea mai mare cerere continuă să fie la un nivel ridicat pentru garsoniere şi apartamente cu două camere, care sunt pretabile fie persoanelor singure, poate la început de drum sau familiilor mai mici. În general pare că există interes la  mutarea într-o proprietate personală la un moment dat. Şi există în continuare interes şi pentru proprietăţile cu trei camere, dar cel mai mare interes continuă să fie pentru garsoniere şi apartamente cu două camere.

    Care sunt oraşele unde s-au observat cele mai mari creşteri pe segmentul de închiriere?

    Creşterea cea mai mare pe care am văzut-o în ultimul an a fost de fapt la Constanţa, unde am observat foarte mult la nivelul lunii septembrie o creştere de 29% faţă de anul trecut, dar preţurile cele mai ridicate  rămân în continuare în Cluj şi în Bucureşti. 

    Care sunt oraşele unde preţurile au stagnat?

    Există nişte oraşe mari unde preţurile au fost constante de la luna august la septembrie. Şi dacă ne uităm, de exemplu, la două municipii mari, Timişoara şi Cluj-Napoca, preţurile din septembrie sunt într-adevăr în linie cu cele din august, dar cu o creştere de asemenea importantă faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Am observat, de exemplu, Timişoara şi Cluj, că acolo a avut loc o creştere de preţuri, aşa cum în alte oraşe s-a văzut mai degrabă în septembrie. Este foarte greu de identificat ce ar determina această variaţie diferită de-a lungul unui an. Am putea să ne gândim poate şi la faptul că vorbim despre nişte centre universitare importante şi poate a fost de interes pentru viitorii chiriaşi să-şi găsească mai din timp proprietatea, înaintea vârfului de sezon.

    Cum alegem locuinţa potrivită pentru închiriere?

    Cred că este foarte important să ştii ceea ce îţi doreşti, să te gândeşti la motivul pentru care-ţi cauţi o proprietate pe care s-o închiriezi şi de cât spaţiu ai nevoie, cât de departe vrei să fie de şcoală, de serviciu, de mijloace de transport în comun, parcuri, magazine, absolut orice alte lucruri care sunt importante pentru tine. Adică trebuie să ai o înţelegerea a ceea ce a ceea ce îţi doreşti. Folosind platforma Storia.ro, noi încercăm să oferim clienţilor noştri cât mai multe posibilităţi să îşi găsească o proprietate în funcţie de de propriile interese.

  • Criza din Germania face primele victime majore. Mai multe companii gigant şi altele din jurul lor, cu proiecte de miliarde de euro, se pregătesc de faliment

    În luna iulie a acestui an, primarul oraşului Nürnberg a sărbătorit plasarea ultimei grinzi în vârful clădirii Quelle, un simobl din anii 1950 al renaşterii economice a Germaniei postbelice. Reamenajată cu birouri, magazine şi locuinţe, o mare parte a complexului gigant urma să fie inaugurată în 2024.

    Cu toate acestea, în ultimele săptămâni, dezvoltatorul sitului, Gerch Group, care are proiecte în construcţie în valoare de 4 miliarde de euro (4,2 miliarde de dolari), a cerut deschiderea procedurii de insolvenţă, împreună cu una dintre companiile sale de proiect legate de dezvoltare. Data deschiderii este acum sub semnul întrebării, scrie Bloomberg.

    Este încă o lovitură pentru o piaţă imobiliară care se clatină de la sfârşitul erei banilor ieftini, dar arată şi cine este cel mai vulnerabil la această criză. În timp ce temerile investitorilor în timpul actualei crize imobiliare s-au concentrat asupra proprietarilor, problemele lui Gerch arată că dezvoltatorii – firmele care deţin proiectele de construcţie – sunt cele care se află în pericol iminent.

    „Dezvoltatorii de proiecte se luptă cu creşterea costurilor de construcţie, creşterea ratelor dobânzilor şi scăderea preţurilor. Am văzut că mai mulţi dintre ei şi-au cerut insolvenţa în ultimele săptămâni şi ne aşteptăm la mai mulţi” , spune Marlies Raschke, codirector al departamentului de restructurare şi insolvenţă al firmei de avocatură Noerr.

    Alături de Gerch, Euroboden din München, care are printre colaboratori arhitecţi celebri precum David Chipperfield, se află în procedură preliminară de insolvenţă. De asemenea, Project Immobilien Group şi-a cerut insolvenţa în luna august, împreună cu multe dintre companiile sale de proiect, o parte din lucrări fiind licitate pentru noi antreprenori.Cele trei firme nu au răspuns la solicitările de comentarii.

    Dezvoltatorii din întreaga lume se confruntă cu problem similare. În Australia, Porter Davis se numără printre constructorii de locuinţe care au intrat în insolvenţă în acest an după creşterea costurilor şi scăderea cererii. În Suedia, o creştere a falimentelor a fost determinată de o criză în construcţii, în timp ce în Finlanda construcţiile de locuinţe ar putea să scadă la niveluri nemaiîntâlnite din anii 1940.

    Este o schimbare rapidă de situaţie după anii în care ratele dobânzilor au fost foarte scăzute, iar investitorii au investit masiv în imobiliare în căutare de randament. Dezvoltatorii precum Gerch puteau să încarce confortabil proiectele cu datorii ieftine şi să vândă pe o piaţă în care preţurile nu încetau să crească.

    Dezvoltatorii sunt deosebit de vulnerabili din cauza prăbuşirii valorii terenurilor, ceea ce face ca proiectele să fie mai riscante. De asemenea, costurile de construcţie cresc necontrolat, iar dezvoltatorii sunt nevoiţi să pună mai mulţi bani deoparte pentru cheltuieli neprevăzute.

    Intrarea în faliment a marilor dezvoltatori va afecta şi industria imobiliară în general. Constructorii rezidenţiali pierd deja lucrări, mai mult de una din cinci companii de construcţii intervievate de Institutul Ifo raportând proiecte anulate. Acesta este cel mai prost rezultat din ultimii 30 de ani.


     

     

     

  • Semnele unei crize imobiliare se adună încet: Investitorii vin după sacii de bani băgaţi în imobiliarele europene, dar în buzunarele jucătorilor din real-estate bate vântul. Proiecte de sute de milioane de euro au rămas nefinalizate şi continuă să fie pasate de la dezvoltator la dezvoltator

    Cu doar doi ani în urmă, compania de investiţii imobiliare Aggregate Holdings SA  achiziţiona proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spaţiu care însumează  două milioane de metri pătraţi pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraş. Atunci proiectul a fost considerat o declaraţie de ambiţie, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.

    Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susţin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiţi noi acţionari majoritari şi doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puţin nevătămaţi.

    Costurile ridicate ale construcţiei şi datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deţinută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher şi condusă  de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare şi au dus la oprirea lucrărilor de construcţie.

    Problemele de pe şantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel şi magazine şi care ar urma să fie finalizat până la sfârşitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie şi prăbuşire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut şi a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.

    Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 şi a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanţare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.

    Competiţia acerbă pentru refinanţare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbuşirea globală a sectorului imobiliar.

    Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanţe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanţele din Luxemburg. Alţi creditori aflaţi mai în spate la coada pentru rambursare au nemulţumiri similare.

    Alături de Fidera, printre ceilalţi creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.

    Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eşecurilor sale recente.

    Deja în acest an, Aggregate şi-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depăşit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.

    Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părţi din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat şi controlul unităţii sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital şi Mudrick Capital.

    Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunţă la proiecte pe bandă rulantă şi dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien şi Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvenţă, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.

    „Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internaţional în cadrul echipei de datorii şi finanţări structurate a Cushman & Wakefield.

     

  • A doua economie a lumii se confruntă cu un dezastru de proporţii. Sute de mii de oameni sunt pe cale să rămână fără banii investiţi într-un gigant

    Falimentul Country Garden, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari chinezi, este aproape oficial. Pentru familiile care şi-au investit economiile în locuinţele ridicate de Country Garden, dar şi pentru angajaţii companiei şi investitorii care au pompat miliarde, falimentul înseamnă un dezastru total, scrie Bloomberg.

    Mai mult, economia Chinei se află într-o perioadă sensibilă în care are nevoie urgentă de stimulare, iar criza imobiliară nu face decât să agraveze haosul economic.

    Cumpărătorii de locuinţe, muncitorii, dezvoltatorii şi guvernul şi-au jucat fiecare rolul lor într-un aparent miracol economic. Timp de peste două decenii, sectorul imobiliar a fost motorul de creştere din spatele poveştii de succes economic fără precedent al Chinei, călăuzind un val de expansiune alimentat de datorii până la o valoare de 52.000 de miliarde de dolari în 2019 – un sfert din PIB-ul naţiunii.

    Investitorii globali au năvălit,  injectând peste 180 de miliarde de dolari în obligaţiuni în dolari. Dar, în ultimii trei ani, campania guvernului de a ţine în frâu sectorul încărcat de datorii a avut consecinţe dramatice . Sectorul imobiliar s-a redus cu aproximativ 10%, iar acţiunile chinezeşti au şters acum toate câştigurile realizate în timpul unei uriaşe reveniri venite după pandemie.

    Country Garden a fost un actor principal în toată această poveste. La apogeu, dezvoltatorul a angajat 130.000 de persoane, a găzduit zeci de mii de familii şi a acumulat datorii în valoare de 240 de miliarde de dolari.

    În prezent, nu a efectuat nici măcar o plată a dobânzilor la obligaţiunile în dolari care au ajuns la scadenţă săptămâna trecută, ceea ce înseamnă că intrarea în incapacitate de plată este aproape oficială, iar şansele unei restructurări sunt din ce în ce mai mari. Atunci când o companie de o asemenea dimensiune intră în faliment, problemele economice bat la uşa tuturor.

    „Intrarea în incapacitate de plată a unui dezvoltator atât de mare, coroborată cu deteriorarea suplimentară a vânzărilor şi a preţurilor, este un semn clar că nimic nu va salva piaţa imobiliară”, a declarat Alicia Garcia Herrero, economist şef pentru Asia-Pacific la Natixis SA.

    Sute de milioane de oameni au crezut că preţurile proprietăţilor imobiliare din China nu pot decât să crească, legându-şi carierele, familiile, speranţele, visele şi finanţele personale de acest sector, care în final a dezamăgit.

    Piaţa imobiliară din China a fost complet comercializată în 1998, iar trei ani mai târziu, naţiunea a fost acceptată în Organizaţia Mondială a Comerţului. Până în 2005, PIB-ul său a crescut de peste două ori.
    Construcţiile au explodat. Pe măsură ce milioane de oameni au inundat marile oraşe, guvernele locale au generat venituri prin vânzarea mai multor terenuri dezvoltatorilor. În întreaga ţară, câmpurile au făcut loc unor complexe de locuinţe nou-nouţe, de înaltă clasă, cu nume precum Palm Springs, The River Seine şi Park Avenue.

    Cu timpul, China a devenit foarte depedentă de sectorul imobiliar, unde potrivit datelor, 80% dintre familii îşi investiseră banii. Dependenţa de sectorul imobiliar continuă să fie o ecuaţie la care autorităţile de la Beijing nu pot găsi răspunsul. În continuare sectorul este responsabil pentru un sfert din economia Chinei, iar asta înseamnă că orice prăbuşire a unui actor important din domeniul imobiliar va aduce cu sine haos economic. Întrebarea la care toată lumea încearcă să răspundă nu este „dacă” turbulenţele economice vor lovi, ci „când”.

  • Ţara care se confruntă cu un dezastru imobiliar de proporţii: Un gigant dezvoltator imobiliar este la un pas de faliment, zeci de mii de oameni au rămas şomeri, iar sute de mii de familii riscă să rămână fără un acoperiş deasupra capului

    Falimentul Country Garden, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari chinezi, este aproape oficial. Pentru familiile care şi-au investit economiile în locuinţele ridicate de Country Garden, dar şi pentru angajaţii companiei şi investitorii care au pompat miliarde, falimentul înseamnă un dezastru total, scrie Bloomberg.

    Mai mult, economia Chinei se află într-o perioadă sensibilă în care are nevoie urgentă de stimulare, iar criza imobiliară nu face decât să agraveze haosul economic.

    Cumpărătorii de locuinţe, muncitorii, dezvoltatorii şi guvernul şi-au jucat fiecare rolul lor într-un aparent miracol economic. Timp de peste două decenii, sectorul imobiliar a fost motorul de creştere din spatele poveştii de succes economic fără precedent al Chinei, călăuzind un val de expansiune alimentat de datorii până la o valoare de 52.000 de miliarde de dolari în 2019 – un sfert din PIB-ul naţiunii.

    Investitorii globali au năvălit,  injectând peste 180 de miliarde de dolari în obligaţiuni în dolari. Dar, în ultimii trei ani, campania guvernului de a ţine în frâu sectorul încărcat de datorii a avut consecinţe dramatice . Sectorul imobiliar s-a redus cu aproximativ 10%, iar acţiunile chinezeşti au şters acum toate câştigurile realizate în timpul unei uriaşe reveniri venite după pandemie.

    Country Garden a fost un actor principal în toată această poveste. La apogeu, dezvoltatorul a angajat 130.000 de persoane, a găzduit zeci de mii de familii şi a acumulat datorii în valoare de 240 de miliarde de dolari.

    În prezent, nu a efectuat nici măcar o plată a dobânzilor la obligaţiunile în dolari care au ajuns la scadenţă săptămâna trecută, ceea ce înseamnă că intrarea în incapacitate de plată este aproape oficială, iar şansele unei restructurări sunt din ce în ce mai mari. Atunci când o companie de o asemenea dimensiune intră în faliment, problemele economice bat la uşa tuturor.

    „Intrarea în incapacitate de plată a unui dezvoltator atât de mare, coroborată cu deteriorarea suplimentară a vânzărilor şi a preţurilor, este un semn clar că nimic nu va salva piaţa imobiliară”, a declarat Alicia Garcia Herrero, economist şef pentru Asia-Pacific la Natixis SA.

    Sute de milioane de oameni au crezut că preţurile proprietăţilor imobiliare din China nu pot decât să crească, legându-şi carierele, familiile, speranţele, visele şi finanţele personale de acest sector, care în final a dezamăgit.

    Piaţa imobiliară din China a fost complet comercializată în 1998, iar trei ani mai târziu, naţiunea a fost acceptată în Organizaţia Mondială a Comerţului. Până în 2005, PIB-ul său a crescut de peste două ori.
    Construcţiile au explodat. Pe măsură ce milioane de oameni au inundat marile oraşe, guvernele locale au generat venituri prin vânzarea mai multor terenuri dezvoltatorilor. În întreaga ţară, câmpurile au făcut loc unor complexe de locuinţe nou-nouţe, de înaltă clasă, cu nume precum Palm Springs, The River Seine şi Park Avenue.

    Cu timpul, China a devenit foarte depedentă de sectorul imobiliar, unde potrivit datelor, 80% dintre familii îşi investiseră banii. Dependenţa de sectorul imobiliar continuă să fie o ecuaţie la care autorităţile de la Beijing nu pot găsi răspunsul. În continuare sectorul este responsabil pentru un sfert din economia Chinei, iar asta înseamnă că orice prăbuşire a unui actor important din domeniul imobiliar va aduce cu sine haos economic. Întrebarea la care toată lumea încearcă să răspundă nu este „dacă” turbulenţele economice vor lovi, ci „când”.

  • Bani făcuţi sub soarele Spaniei: care este profilul investitorului român în piaţa imobiliară din Valencia?

    Cu capital şi experienţă solidă în diverse domenii, fie în retail, fie în sectorul bancar sau chiar în antreprenoriat, mai mulţi investitori români au avut curajul de a explora noi orizonturi. Au ales Valencia, al treilea cel mai mare oraş din Spania, pentru a-şi cumpăra apartamente, pe care apoi să le închirieze iubitorilor de vacanţe, în principal nemţilor, englezilor şi americanilor. De ce au mers către oraşul mediteranean unde locuiesc 800.000 de oameni? Datorită potenţialulUI său economic şi farmecului oraşului.

    Românii care au investit aici nu au venit forţaţi de împrejurări, nu au plecat de acasă spre mai bine. De multe ori, au plecat de la foarte bine de acasă la riscant aici, pentru că aici nu e uşor să faci afaceri. În România poţi să deschizi orice SRL cu 200 de lei fără justificări, dar aici nu se poate”, spune Ionuţ Dumitru, consultant în turism cu 20 de ani de experienţă, care se află în spatele Travel Project Consulting. El locuieşte de 5 ani în Spania, din care 4 şi i-a petrecut în Valencia, oraş ce a atras şi alţi români, iar în ultimii ani investitori care vor să sfideze graniţele şi barierele culturale. În funcţie de bugetul pe care îl au investitorii români, consultanţii din domeniu identifică cea mai bună variantă de achiziţie. „Evaluăm venitul din chirie raportat la investiţia făcută, iar procentele sunt diferite atât de anumite zone din Spania, cât şi de România. O rentabilitate bună este de 7%. Dacă discutăm de o rată între 5 şi 10% este excelentă, pentru că îţi recuperezi investiţia repede, e mult mai bine decât dacă ţii banii la bancă (dobânda poate fi mai mică – n. red.)”, a explicat Ionuţ Dumitru.

    Bugetul este foarte important pentru a filtra zonele pentru investitori. În centrul Valenciei, de exemplu, un apartament rentabil porneşte de la 150.000 de euro. Totuşi, există şi apartamente care costă 70.000-80.000 de euro, dar sunt vechi, nu au lifturi şi se află la etajul 3 sau 4 şi chiar dacă românii sunt obişnuiţi să stea în astfel de apartamente, în Valencia acestea se închiriază mult prea ieftin pentru nivelul local. Însă, în cazul achiziţionării unui apartament mai ieftin, pentru a fi închiriat poate fi renovat, iar  această activitate presupune cel puţin 30.000 de euro, susţine specialistul în domeniu.

    „Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro – sunt mai mari preţurile aici decât în Alicante, de exemplu – care vrea să îşi cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 şi 700 de euro pe lună, în sezon.“ – Ionuţ Dumitru

    Spre comparaţie, Bucureştiul este şi în topul celor mai accesibile preţuri ale locuinţelor. Preţurile cerute ale apartamentelor vechi cu trei camere din Capitală a fost, în medie, de 110.200 de euro în septembrie 2023, potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat alături de compania de consultanţă imobiliară SVN România. Însă, în Capitală, în 2023 orice locuinţă nouă vândută la un preţ de peste 120.000 de euro va plăti TVA de 19%, faţă de un prag de 140.000 de euro în 2022. Mai mult, din septembrie se va modifica din nou TVA-ul la locuinţe noi de la 5 la 9% pentru cele sub 120.000 de euro.

     

    Cum arată portretul investitorului român în Valencia?

    „Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro – sunt mai mari preţurile aici decât în Alicante, de exemplu – care vrea să îşi cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 şi 700 de euro pe lună, în sezon”, a afirmat Ionuţ Dumitru. Ca profil, concret, investitorii români care deja s-au stabilit în Valencia sunt oameni de afaceri care şi-au permis să facă aceasta. „De exemplu, avem un investitor în imobiliare aici cu afaceri în construcţii în România. Apoi avem o familie, el e director zonal al unui retailer mare şi soţia e directoare de bancă la o sucursală dintr-un oraş mare din România, adică au venituri foarte bune şi investiţii deja în imobiliare în România”, a completat el. Cei din urmă, familia de corporatişti, s-au orientat spre zona Patacona, unde se află plaja de lux din Valencia, iar preţurile pentru apartamentele de acolo pornesc de la 500.000 de euro şi ajung la 700.000-800.000 de euro, dacă au vedere la plajă. „Ei au preferat să cumpere apartamente în apropierea acestei zone şi să se ocupe de administrarea lor. Au trei apartamente cu licenţă turistică cumpărate acolo şi urmăresc să îşi mai cumpere şi altele. Le închiriază pe Booking, unde este o bătălie foarte mare, pentru că dacă n-ai nota 9,5 nu eşti în piaţă, dar se descurcă foarte bine”, a subliniat Dumitru. Un alt exemplu de profil de investitor român este un om de afaceri din transporturi care avea un business cu tiruri în Canada. „Sunt mulţi români din Canada care sunt interesaţi de Valencia şi se relocheaza aici. Din ultimele cifre, în Valencia sunt cei mai mulţi români din comunitatea valenciană, 180.000 de români care au investit sau lucrează aici”, a mai spus el. De altfel, el a mai vorbit despre investitori români care se ocupă gestionarea unor fabrici în producţie în diferite industrii, cum ar fi termopanele, dar care au început activitatea în comunitatea valenciană cu cumpărarea, închirierea şi revânzarea de apartamente pentru străini, în principal pentru englezi şi pentru americani. „Americanii sunt foarte buni cumpărători de apartamente la cheie. Dacă un român a cumpărat un apartament vechi şi l-a renovat, are o piaţă extraordinar de bună.”  În plus, el spune că sunt mulţi români care au firme de construcţii şi de renovări în Valencia.

     

    Oraşul Artelor şi Ştiinţelor, zona preferată pentru locuit

    „Zona oraşului nou, unde se află Muzeul de Arte şi Ştiinţe, e zona preferată de oamenii din Valencia pentru închiriat şi mai este zona de nord, unde sunt proiecte foarte frumoase”, a afirmat Ionuţ Dumitru.  Acum, spune el, un apartament se închiriază cu 500-700 euro/lună, dar în Centrul Vechi şi în zona Muzeului de Arte şi Ştiinţe nu găseşti nimic sub 1.000-1.200 de euro. În acest context, primăria din Valencia urmăreşte să stabilească un preţ minim şi un preţ maxim de închiriere pentru că preţurile au bubuit postpandemie. De altfel, diferit faţă de România este faptul că proprietarul trebuie să plătească întreţinerea, este atribuţia lui. Pentru închirierea apartamentului iubitorilor de vacanţe, în regim hotelier, proprietarul trebuie să aibă o licenţă turistică. „Dacă vorbim de apartamente cu licenţă turistică obţinută, deja preţul acestora porneşte de la 300.000 de euro şi sunt în proximitatea plajelor, în Centrul Vechi sau în zona nouă. Licenţa turistică odată acordată nu expiră, iar dacă se vând apartamentele care au licenţă turistică se vând cu licenţă şi de exemplu aceasta afacere este impozitată cu 21%. O licenţă turistică nouă este o operaţiune care costă între 700 şi 1.000 de euro”, a adăugat Ionuţ Dumitru. Însă, în momentul în care dai 300.000-350.000 de euro pe un apartament cu licenţă turistică şi plăteşti taxele aferente, poţi să ceri 200 de euro/noapte pe cazare chiar şi în perioadele moarte, iar vara este minimum 350 de euro/noapte şi poate ajunge la 500 de euro/noapte.

    „Este o afacere bună să cumperi proprietăţi în Spania pe care să le poţi închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plăteşti întreţinere, iar întreţinerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi şi merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcţie de complexitatea serviciilor.” – Ionuţ Dumitru

    „Vorbim despre un apartament cu trei camere, două băi şi un living, un apartament de 4-6 persoane. De ce preferă oamenii să stea în astfel de apartamente? Pentru că nu sunt hoteluri. Avem un singur hotel de cinci stele, Las Arena. Turiştii vor să stea aproape de plajă şi preferă astfel de apartament, iar la clienţi ne referim la nordici sau de germani”, a explicat consultantul în turism.  Acesta a menţionat că sunt şi proprietăţi de milioane de euro în Valencia şi anume apartamente foarte mari, aflate în poziţii cheie, cu vedere spre Centrul Vechi, apartamente de peste 1,5 milioane – 2 milioane de euro, care sunt cunoscute ca o aparţinând un familii foarte importante. „Sunt anumite zone cu case foarte bune şi scumpe, dar Valencia nu este un oraş al caselor”, a subliniat Ionuţ Dumitru.

     

    E profitabil să cumperi proprietăţi în Spania?

    „Este o afacere bună să cumperi proprietăţi în Spania pe care să le poţi închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plăteşti întreţinere, iar întreţinerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi şi merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcţie de complexitatea serviciilor. Apoi, în funcţie de veniturile pe care le are o persoană va plăti taxe de nerezident în Spania, pentru că este rezident fiscal în România. Pentru asta sunt anumite declaraţii care se depun în funcţie de nişte praguri de venituri. Dacă nu depăşeşti 20.000 de euro, nu este obligatoriu să faci această declaraţie”, a explicat Ionuţ Dumitru. Românii care se gândesc să facă investiţii imobiliare în Spania trebuie să pornească de la faptul că vor justifica veniturile şi sursa banilor, apoi trebuie să aibă un număr de identificare în Spania pe baza căruia să îşi deschidă un cont bancar în ideea de a-şi cumpăra un imobil. „Teoretic poţi să-ţi faci cont bancar prin aplicaţie online în Spania, dar procedura e mult mai complexă când vrei să cumperi un apartament, pentru că tu trebuie să te duci la bancă cu un contract de rezervare şi să îi arăţi că ai găsit un apartament, ai banii şi vrei să cumperi apartamentul. Acesta e procesul standard.”    ■

  • Real Estate. Optimism în oraşul lui Eminescu

    Deşi numărul de tranzacţii din piaţa rezidenţială este în scădere, perspectivele pentru proiectele din Iaşi rămân optimiste, fiind într-o continuă dezvoltare şi susţinute de cerere constantă şi proiecte în curs de construcţie, după cum observă Alina Istina, manager de vânzări al Royal Town din oraşul lui Eminescu. O susţin şi cifrele: respectiv un procent de 90% de rezervări din totalul apartamentelor ce vor fi livrate de companie anul următor.

     

    S-a observat o uşoară schimbare în comportamentul cumpărătorilor – ei iau decizia de achiziţie într-o perioadă mai lungă decât făceau în urmă cu unu, doi sau chiar trei ani, când a fost perioada cea mai bună pentru companie. De asemenea, ei se interesează de toate aspectele ce ţin de proprietatea respectivă – fie că vorbim despre cele juridice, de tehnice şi, bineînţeles, de gradul de apreciere a proprietăţii achiziţionate. Oamenii sunt din ce în ce mai informaţi şi nu au nevoie de foarte multe detalii din partea noastră şi, deşi iau decizia mai greu, o iau într-un final”, a observat Alina Istina, manager de vânzări în cadrul Royal Town din Iaşi, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    De asemenea, spune că, în pofida contextului economic actual, oamenii fac în continuare achiziţii „pe hârtie”: „A existat o uşoară scădere, dar nu este nimic de speriat – istoria ne arată că aceste cicluri se repetă. Adică dacă acum poate vedem o uşoară scădere, cu siguranţă anul viitor vor fi puţin mai multe tranzacţii, suntem optimişti cu privire la numărul de tranzacţii de anul viitor, cererea fiind constantă”.

    Construcţia complexului pe care ea îl reprezintă a început în anul 2017, iar în prezent acesta este format din 900 de apartamente finalizate, dispuse în şapte blocuri. Acestea au fost realizate etapizat, în trei faze. Anul acesta au obţinut autorizaţia de construire pentru următoarea etapă, care va presupune construcţia a încă patru blocuri cu peste 460 de apartamente – cu un termen de finalizare previzionat în următorii trei ani. În acelaşi timp, se ocupă şi de avizarea următoarei etape, care va cuprinde încă trei blocuri.

    Carte de vizită:

    1. Lucrează în domeniul imobiliar de 4 ani când a devenit manager de vânzări Royal Town;

    2. Şi-a început cariera în domeniul financiar, ca senior financial analist în cadrul BCR; iar apoi a lucrat în domeniul comunicării, precum şi în vânzări;

    3. Şi-a luat licenţa în sociologie (2012) şi a urmat şi un program masteral în resurse umane în cadrul Universităţii Alexandru Ioan Cuza din Iaşi.

    Printre particularităţile complexului se numără faptul că în cadrul acestuia se regăsesc supermarketuri, farmacii, săli de sport, terenuri de tenis, de câmp, locuri de joacă exterioară pentru copii, after school, saloane de înfrumuseţare, cabinete medicale etc.

    „Investiţia de până acum în acest proiect a ajuns la 36 de milioane de euro, iar etapa a patra va cuprinde o altă investiţie, în valoare de 15 milioane de euro. Evident, aceste investiţii au fost realizate etapizat pe parcursul construcţiei”, descrie Alina Istina valoarea investiţiilor de până acum în proiect. Proiectul are un singur investitor, Ruslan Rotaru, conform precizărilor ei.

    Dacă cele 900 de apartamente finalizate deja sunt vândute integral, cel de-al optulea bloc din complex este rezervat în procent de 90%, termenul de predare pentru acesta fiind de aproximativ un an. „De asemenea, desfăşurăm vânzări pentru cel de-al zecelea bloc, care se va preda în 20 de luni şi pentru care am ajuns la un procent de rezervări de 30%.”Proiectul include apartamente cu o cameră, două şi trei camere, iar în ceea ce priveşte preţurile, acestea pornesc de la 70.000 de euro pentru un apartament format dintr-o cameră sau două, iar în ceea ce priveşte pragul de sus, acesta poate ajunge la 140.000 euro pentru un apartament cu trei camere. 25% dintre clienţi aleg varianta de finanţare prin rate la dezvoltator, opţiune oferită de Royal Town, însă majoritatea achiziţiilor se fac în continuare din fonduri proprii.

    Ea observă că, în pofida contextului economic actual, oamenii fac în continuare achiziţii „pe hârtie”: „Nu a scăzut numărul pentru acest tip de achiziţie – acesta rămâne în continuare cel mai bun moment pentru achiziţie şi este ales în continuare de cumpărătorii noştri. A existat o uşoară scădere, dar nu este nimic de speriat – istoria ne arată că aceste cicluri se repetă. Adică dacă acum poate vedem o uşoară scădere, cu siguranţă anul viitor vor fi puţin mai multe tranzacţii, suntem optimişti cu privire la numărul de tranzacţii de anul viitor, cererea fiind constantă”. Profilul clienţilor? „Putem să spunem că din punct de vedere financiar, clienţii sunt cei care au venituri medii înspre mari, cu studii superioare, care lucrează în domenii precum cel  medical, cele universitare şi de construcţii, conform statisticii noastre, cele mai mulţi. Cei mai mulţi cumpărători sunt bărbaţii cu vârstele cuprinse între 25 şi 45 de ani. De asemenea, sunt persoane care sunt foarte educate din punct de vedere financiar, care ştiu să calculeze randamentul unei locuinţe pe care o achiziţionează în complexul nostru, dar sunt educate şi din punct de vedere tehnic, recunoscând anumite particularităţi ale locuinţelor.”„Suntem optimişti când vine vorba despre piaţa rezidenţială din Iaşi – aceasta este încă în dezvoltare. Iaşiul este un pol economic important şi în continuare proiectele vor fi construite. Cererea este constantă, în schimb oferta este uşor mai redusă”, a mai spus Alina Istina.   ■

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din DISCUŢIA cu Alina Istina, manager de vânzări, Royal Town:

    1. Cum funcţionează tipul de achiziţie off-plan, din stadiul de proiect?
    La fel ca în cazul altor proiecte, şi la noi, în acest stadiu sau în cel de început de construcţie, preţurile sunt mai mici. Unul dintre avantajele cele mai mari ar fi faptul că dacă achiziţionezi astfel, îţi poţi alege tipul de apartament pe care ţi-l doreşti, având în vedere că noi oferim cam 15 tipuri de compartimentări în portofoliul nostru. Ai posibilitatea de a-ţi alege, pe lângă numărul de camere şi tipul compartimentării, şi finisaje sau culori. 

    2. Luaţi în calcul dezvoltarea unui proiect destinat chiriilor, având în vedere evoluţia recentă a acestei pieţe?
    Nu, nu este nişa noastră, în schimb departamentul nostru de vânzări se ocupă şi de închiriere, astfel încât să îi ajutăm pe investitori să-şi închirieze apartamentele. Într-adevăr, anul acesta am observat şi în cazul complexului nostru o creştere de circa 15% pentru partea de chirii şi pot spune că vara aceasta chiar nu am făcut faţă evoluţiei cererii. Adică cererea a fost mult mai mare decât oferta disponibilă în blocuri, ceea ce ne bucură şi confirmă investitorilor că au făcut o alegere bună la momentul potrivit.

    3. Cum funcţionează achiziţia prin rate la dezvoltator?
    Fiecare proiect are politica lui internă în ceea ce priveşte ratele la dezvoltator. E un fel de credit, dar nu la bancă, ci direct la societatea dezvoltatoare unde clienţii cumpără respectiva locuinţă. Se achită un avans la semnarea contractului, iar ulterior, perioada plăţii pentru diferenţa de preţ se alege împreună cu cumpărătorul, prin achitare în tranşe lunare, pe o perioadă de câţiva ani. N-aş putea să-ţi dau un termen maxim de returnare a acestor tranşe, însă majoritatea clienţilor aleg o perioadă scurtă – mai ales când vine vorba despre persoanele care lucrează în străinătate şi se întorc în România. Nu avem  dobânzi, ca în cazul băncilor, dar există câte o formulă de calcul specifică fiecărei societăţi dezvoltatoare în funcţie de termenul de predare, dar şi de perioada aleasă, de rate, şi de avans. Din punctul de vedere al preţului, este o variantă de finanţare similară unui credit bancar, însă pe o perioadă mult mai scurtă. Spre deosebire de bănci, în cazul acestor metode de plată avansul nostru este mai mare – ceea ce înseamnă că clientul este deja eligibil. Mulţi dintre clienţi achită jumătate din valoarea apartamentului şi ulterior încep să plătească ratele.

  • Ţara europeană care se confruntă cu o criză imobiliară uriaşă după ce proiecte de sute de milioane de euro au rămas nefinalizate şi continuă să fie pasate de la dezvoltator la dezvoltator

    Cu doar doi ani în urmă, compania de investiţii imobiliare Aggregate Holdings SA  achiziţiona proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spaţiu care însumează  două milioane de metri pătraţi pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraş. Atunci proiectul a fost considerat o declaraţie de ambiţie, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.

    Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susţin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiţi noi acţionari majoritari şi doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puţin nevătămaţi.

    Costurile ridicate ale construcţiei şi datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deţinută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher şi condusă  de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare şi au dus la oprirea lucrărilor de construcţie.

    Problemele de pe şantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel şi magazine şi care ar urma să fie finalizat până la sfârşitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie şi prăbuşire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut şi a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.

    Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 şi a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanţare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.

    Competiţia acerbă pentru refinanţare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbuşirea globală a sectorului imobiliar.

    Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanţe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanţele din Luxemburg. Alţi creditori aflaţi mai în spate la coada pentru rambursare au nemulţumiri similare.

    Alături de Fidera, printre ceilalţi creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.

    Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eşecurilor sale recente.

    Deja în acest an, Aggregate şi-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depăşit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.

    Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părţi din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat şi controlul unităţii sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital şi Mudrick Capital.

    Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunţă la proiecte pe bandă rulantă şi dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien şi Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvenţă, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.

    „Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internaţional în cadrul echipei de datorii şi finanţări structurate a Cushman & Wakefield.

     

  • Semnele unei crize imobiliare se adună încet: Investitorii vin după sacii de bani băgaţi în imobiliarele europene, dar în buzunarele jucătorilor din real-estate bate vântul. Proiecte de sute de milioane de euro au rămas nefinalizate şi continuă să fie pasate de la dezvoltator la dezvoltator

    Cu doar doi ani în urmă, compania de investiţii imobiliare Aggregate Holdings SA  achiziţiona proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spaţiu care însumează  două milioane de metri pătraţi pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraş. Atunci proiectul a fost considerat o declaraţie de ambiţie, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.

    Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susţin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiţi noi acţionari majoritari şi doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puţin nevătămaţi.

    Costurile ridicate ale construcţiei şi datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deţinută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher şi condusă  de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare şi au dus la oprirea lucrărilor de construcţie.

    Problemele de pe şantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel şi magazine şi care ar urma să fie finalizat până la sfârşitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie şi prăbuşire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut şi a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.

    Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 şi a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanţare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.

    Competiţia acerbă pentru refinanţare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbuşirea globală a sectorului imobiliar.

    Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanţe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanţele din Luxemburg. Alţi creditori aflaţi mai în spate la coada pentru rambursare au nemulţumiri similare.

    Alături de Fidera, printre ceilalţi creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.

    Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eşecurilor sale recente.

    Deja în acest an, Aggregate şi-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depăşit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.

    Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părţi din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat şi controlul unităţii sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital şi Mudrick Capital.

    Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunţă la proiecte pe bandă rulantă şi dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien şi Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvenţă, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.

    „Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internaţional în cadrul echipei de datorii şi finanţări structurate a Cushman & Wakefield.

     

  • Se vede lumina de la capătul tunelului pentru una dintre ţările cele mai grav măcinate de criza imobiliară: Injecţiile de capital privat sunt singura speranţă ca Marea Britanie să se deblocheze, proiectele imobiliare să continue şi chiriaşii să nu mai rămână pe drumuri

    Sectorul proprietăţilor pentru închiriat suferă în urma unei crize imobiliare profunde care macină Marea Britanie. Acest lucru afectează puternic „Generaţia chiriaşilor” – tinerii care nu îşi permit să îşi cumpere o locuinţă proprie. Totodată, sectorul a început să se confrunte şi cu un exod al proprietarilor de locuinţe, de când a fost eliminată deductibilitatea fiscală a plăţilor de dobânzi, scrie Financial Times.

    La conferinţa Partidului Laburist de săptămâna trecută, liderul opoziţiei, Sir Keir Starmer, a vorbit despre posibilităţile de extindere a locuirii în chirie pentru a atrage votanţii tineri. Dar retorica sa a încurajat, de asemenea, sectorul imobilelor pentru închiriat.

    Acesta este condus în Marea Britanie de Legal & General. Această companie de asigurări şi economii a început să construiască proprietăţi de închiriat în urmă cu şase ani. Până în prezent, a alocat aproximativ 3 miliarde de lire sterline. Gigantul american de capital privat Blackstone este, de asemenea, activ prin intermediul Sage, o filială specializată în proprietăţi.

    Construirea de locuinţe cu chirie are câteva caracteristici utile pentru investitori şi chiriaşi. Oferă investitorilor, de obicei fonduri de pensii, un randament de aproximativ 7-8% pe an. Finanţatorii urmăresc să injecteze capital în proprietăţi pe termen lung, în concordanţă cu obligaţiile lor. În schimb, constructorii de locuinţe suferă de tentaţia de a păstra terenurile, dezvoltând pe ele doar atunci când vânzările par să aducă randamente acceptabile.

    Numărul locuinţelor construite strict pentru închiriere reprezintă doar aproximativ 2% din stocul de aproximativ 4,6 milioane de locuinţe închiriate în proprietate privată. Dezvoltatorii au finalizat aproximativ 90.000 de locuinţe de la începutul anului 2019, potrivit Savills. Acest lucru se compară cu 35.000 de vânzări nete de proprietăţi buy-to-let numai în 2022, estimate de Hamptons folosind datele Countrywide.

     Cu toate acestea, Federaţia britanică a proprietăţilor prevede cu optimism că dezvoltatorii de locuinţe buy-to-rent vor fi crescut stocul propriu de locuinţe la 380.000 în 10 ani. Această prognoză ar putea uşura problemele pieţei imobiliare, mai ales dacă locuinţele buy to let, care numără aproximativ 2 milioane de unităţi continuă să se reducă.

    Cu toate acestea, provocările cu care se confruntă piaţa nu s-au terminat. . Proprietarii de locuinţe nu sunt în general cei mai agreaţi şi populari oameni, cu atât mai mult când sunt arhitecţii unor majorări serioase ale chiriilor, care nemulţumeşte în general chiriaşii. În 2019, chiriaşii din Berlin au organizat o campanie „Expropriaţi Deutsche Wohnen”, după ce grupul imobiliar a majorat cu stângăcie chiriile.

    O problemă şi mai mare este că s-ar putea să existe pur şi simplu prea puţin capital pentru a finanţa o expansiune masivă a apartamentelor de închiriat.

    O mare parte din investiţiile actuale provin din fondurile de pensii, care se confruntă deja cu un declin atunci când vine vorba de capital. Există şi fonduri care au început să investească recent în imobiliare, însă este prea devreme pentru a vedea dacă investiţiile se transformă într-un pariu pe termen scurt sau într-o strategie de investiţii long-term.
    Pentru mulţi chiriaşi, schimbarea unui mic proprietar privat cu un mare proprietar instituţional n-ar aduce o transformare majoră.

    Cu toate acestea, pentru investitori, sectorul britanic al imobilelor de închiriat reprezintă o destinaţie permanent pentru capitalul care concurează în mod viabil cu obligaţiunile corporative. De asemenea, le oferă şansa de a răspunde unei nevoi sociale şi totodată de a scoate la lumina imobiliarele din Marea Britanie.