“De fiecare data cand intram intr-o tara avem sentimentul ca am venit prea tarziu. Mereu ne spunem ca poate ar fi trebuit sa venim macar de acum un an; si in cazul Romaniei a fost la fel”, spune Jorge Morgadinho, managerul de expansiune al Sonae Sierra, dezvoltator care si-a facut intrarea pe piata acum aproape un an, prin achizitionarea mall-ului River Plaza din Ramnicu Valcea, in urma unei tranzactii de 42 de milioane de euro.
Dezvoltatorul detine in acest moment o retea de 47 de centre comerciale, alte 27 aflandu-se in diferite faze de dezvoltare, dintre care doua in Romania – la Ploiesti si la Craiova.
Primul mall a fost construit in 1990 in Portugalia, dezvoltatorul si-a extins apoi activitatile in Spania si Brazilia in 1999, in timp ce intrarea pe celelalte trei piete, Grecia, Germania si Italia, s-a facut in 2001.
Desi intrarea in Romania si-au facut-o, intr-adevar, relativ tarziu, avand in vedere ca numarul proiectelor de centre comerciale anuntate pentru urmatoarea perioada se ridica la deja la aproximativ o suta, Morgadinho spune ca decizia a fost luata totusi la momentul potrivit:
“Ne place sa fim creativi si inovatori, dar nu ne place riscul”, recunoaste el, mai cu seama ca proiectele sunt construite pentru a fi tinute in portofoliul propriu.
“Majoritatea dezvoltatorilor din Romania construiesc centre comerciale pentru a le vinde imediat pentru profit”, spune Morgadinho, explicand ca dezvoltarea unui mall pentru a-l opera si nu pentru a-l vinde ii va permite sa vina pe piata cu chirii mai mici, nefiind interesat de maximizarea acestora pentru obtinerea unui pret mai bun de vanzare.
“Ne intereseaza mai mult mentinerea chiriei platite. Spre exemplu, daca un retailer plateste 40 de euro pe metrul patrat intr-un anumit centru comercial si doreste sa vina si la mine, si stiu ca ii va fi foarte greu sa plateasca acelasi pret, sunt dispus sa negociez un nivel de 35 sau 38 de euro ca sa poata sa achite chiria pe un termen mai lung, in loc sa inceapa sa sufere dupa doi ani.”
Chiriile medii lunare practicate in mall-urile din Bucuresti au scazut anul trecut comparativ cu 2006 cu 4%, pana la 24-27 de euro pe metrul patrat, in timp ce in tara au scazut de la un nivel mediu de 18-25 euro/mp la 15-25 euro/mp, potrivit ultimului raport intocmit de catre compania de consultanta imobiliara Colliers International.
Tendinta de scadere este de altfel preconizata sa se mentina, in contextul cresterii ofertei de spatii comerciale, care a dus deja la o putere de negociere mai mare din partea retailerilor, in special a celor considerati “ancorele” unui mall – cele mai importante magazine ale acestuia.
Retailerii mari au inceput sa puna conditii, explica Monica Marin, directorul departamentului de retail din cadrul Colliers – spre exemplu, “daca inainte cutuma era ca spatiul destinat supermarketului sa fie predat oarecum la rosu, fara podea sau instalatie de aer conditionat, acum retailerii mari au inceput sa ceara ca spatiul sa fi e macar partial amenajat, ceea ce creste costurile dezvoltatorului”.
Comerciantii considerati “ancora” platesc oricum un nivel mai redus de chirii, avand in vedere ca suprafata inchiriata este mai mare – potrivit aceluiasi raport, e vorba de 7 pana la 12 euro/mp/luna.
Cresterea competitiei intre centrele comerciale, scaderea generala a chiriilor si intrarea pe piata cu o oferta mai mai mica va presupune si un randament anual al capitalului investit (ROE) investit mai mic, aspect care nu il ingrijoreaza insa pe Morgadinho.
“Daca comparam cinci proiecte in Ploiesti cu doar doua proiecte in acelasi oras, este logic ca randamentul anual va fi mai mic in al doilea caz. Este o posibilitate ca randamentul sa coboare de la 12% la 9%, spre exemplu. Nu spun ca va cobori cu siguranta, dar vom accepta un nivel mai redus”, comenteaza el, explicatia fiind ca numarul mare de centre comerciale detinute in total de grup ii permite dezvoltatorului sa accepte si un ROE mai redus in Romania.
Randamentele actuale sunt de altfel mult mai reduse decat cele din perioada in care existau pe piata doar cateva centre comerciale, ca efect al cresterii costurilor de constructie si al scumpirii terenurilor.
“Acum cinci-sase ani erau randamente de 20-25%. Totusi, in materie de randament inca este buna investitia in centre comerciale”, considera Ali Ergun Ergen, administrator si retail development manager al Baneasa Investments, dezvoltator care va inaugura peste mai putin de o luna cel mai mare mall din Romania – Baneasa Shopping City.
Managerul Sonae Sierra e de parere ca 30% dintre proiectele anuntate la ora actuala de diverse companii nu vor deveni realitate niciodata, in timp ce o parte din cele care se vor finaliza nu vor fi sustenabile pe termen lung – o parere impartasita, de altfel, de mai toti dezvoltatorii si consultantii imobiliari.
“Ni s-au prezentat spre cumparare proiecte la un randament de 6%; pe langa faptul ca este mic, majoritatea proiectelor sunt concepute la un nivel de chirii nesustenabil pe termen lung in conditii de concurenta. Valoarea unui mall va fi peste cinci ani mai mica decat cea pe care o platesti acum.”
Un randament anual de 6% – calculat ca raport intre chiriile percepute si suma investita in dezvoltare sau achizitie – ar fi printre cele mai bune inregistrate in Europa pe segmentul spatiilor comerciale, doar Turcia (7-8%) si Rusia (9,5-10,5%) oferind in acest moment un nivel superior, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield intocmit toamna anului trecut.
Pietele din regiune, precum Ungaria, Polonia sau Cehia, ofera randamente mai mici decat Romania, acestea fi ind cuprinse intre cinci si 6% pe an. Si chiar daca randamentele locale se apropie deja de nivelul regiunii, Ergun Ergen considera ca “dezvoltarea de centre comerciale ramane una din cele mai profi tabile investitii din acest moment deoarece randamentele sunt foarte bune”.
Revenind la Sonae Sierra, dezvoltatorul este detinut in proportii egale de catre Sonae SGPS, cel mai mare grup ce companii private din Portugalia, si de Grosvenor din Marea Britanie, un dezvoltator imobiliar cu o istorie de 300 de ani, detinut de catre familia Ducelui de Westminster.
Proiectele dezvoltate de Sonae Sierra sunt vandute ulterior catre un fond special creat, Sonae Fund, unde dezvoltatorul detine 50,1% din capital. Din fi ecare proiect sunt vandute 49,9% din actiuni, obtinandu-se astfel fondurile destinate finantarii, dar pastrandu-se in acelasi timp si controlul asupra proiectelor comerciale.
Aceste pachete de actiuni sunt detinute in principal de fonduri de pensii, care doresc un venit stabil si sigur pe termen lung. Sau, cum spune Jorge Morgadinho, “mallurile pe care le construim vor exista in portofoliul nostru mult timp si dupa ce eu nu voi mai fi”.