BusinessMagazin

Tag: real estate

  • Real Estate. Investiţii la înălţime

    Turismul în staţiunile montane din România a revenit la nivelurile prepandemice, iar aceste locuri devin din ce în ce mai interesante nu doar pentru turişti, ci şi pentru investitori. Ce aduc Carpaţii româneşti investitorilor din real estate?

     

     

    u putem concura cu Alpii, dar putem oferi o alternativă ieftină, de bună calitate şi care să ofere randamente bune investitorilor în momentul de faţă”, a spus Ilinca Timofte, head of research în cadrul Crosspoint Real Estate, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la potenţialul de dezvoltare imobiliară al staţiunilor montane româneşti. Potrivit studiului „Ski report 2023-2024” lansat de furnizorul de servicii imobiliare Crosspoint Real Estate, turismul din staţiunile montane din România a revenit la nivelul prepandemic, ajungând la 2% peste nivelul anului 2019, astfel că 2023 a fost cel mai bun an pentru industria turismului de iarnă în România. În acest context, reprezentanţii Crosspoint Real Estate consideră că ţara noastră deţine un potenţial considerabil de dezvoltare dincolo de nivelul său actual şi ar putea deveni o alternativă accesibilă pentru turişti, fiind totodată o oportunitate profitabilă pentru investitori. „În ultimii ani,  în România a început să dezvolte nişa high-end atât când vine vorba despre hoteluri, cât şi proprietăţi rezidenţiale de tip AirBNB, respectiv cabane de lux. Anul trecut, mărci de renume precum Kempinski şi-au arătat interesul faţă de România şi faţă de staţiunile montane din România – erau deja prezenţi în Europa de Est, în Bulgaria încă din 2005, în Ungaria, Polonia, dar faptul că vor apărea chiar şi cu un proiect mic, de 120 de camere, branded residences, este un semn foarte bun pentru piaţă. În plus, au apărut investiţii ale antreprenorilor locali în cabane de lux”, a observat Ilinca Timofte.  Dincolo de Poiana Braşov, Transalpina, creşteri semnificative s-au înregistrat şi în judeţe precum Harghita, Alba, care au avut creşteri semnificative ale numărului de turişti şi unde s-au făcut şi investiţii.

    „Segmentul premium al cazărilor este în faza incipientă, poate mai mult când vine vorba despre proprietăţi private, cabane individuale ş.a.m.d., care trebuie căutate mult, nu sunt poate atât de celebre precum lanţurile hoteliere, dar există când vine vorba despre hoteluri. Într-adevăr, nu suntem la nivelul Europei de Vest, mai ales când e vorba de hoteluri. Încep să se dezvolte, bineînţeles, trebuie să fim puţini realişti şi să ne dăm seama că nu o să fim niciodată la nivelul Alpilor. Nu putem concura cu ei, dar putem oferi o alternativă ieftină, de bună calitate şi care să ofere randamente bune investitorilor în momentul de faţă. Dar nu vom putea concura niciodată cu Franţa, care are 4.000 – 5.000 de castele şi o tradiţie în acest sens.  De fapt, nimeni nu poate concura cu Alpii, unde se face 40% din turismul de iarnă de la nivel global”, adaugă ea.

    Dacă în ţările din Alpi preţul pe metru pătrat pentru un apartament construit în cadrul unui proiect high-end din staţiunile montane variază între 8.000 de euro în Austria şi poate ajunge la aproape 28.000 euro în Franţa, în România preţurile pornesc de la 3.500 – 4.000 euro/mp şi nu depăşesc 7.500 euro/mp pentru proprietăţile ultra-prime. În acelaşi timp, o cabană de lux în România aduce un venit săptămânal de peste 4.000 euro. În plus, staţiunile montane din România nu sunt destinate exclusiv sporturilor de iarnă, astfel investiţia într-o proprietate aflată în zona montană este profitabilă pe tot parcursul anului. Potenţial de dezvoltare există în continuare, în contexul în care turiştii apreciază tot mai mult diversitatea: „Oamenii caută tot mai mult în ultima vreme experienţe diferite, culturale, culinare ş.a.m.d. Deci avem ce oferi şi mai ales când vine vorba despre high end, într-adevăr, cererea este mai mare. Rata de ocupare la nivel naţional pentru toate tipurile de cazare în România e undeva pe la 30% în hotelurile de brand de cinci-patru stele, acestea au o rată de ocupare dublă faţă de media pieţei. Este clar că există cerere pentru aşa ceva şi oferta fiind scăzută spre foarte scăzută în momentul de faţă, cu siguranţă că are potenţial o dezvoltare.” Cum va evolua rata de ocupare în viitor? „Nu am niciun dubiu să spun că rata de ocupare în astfel de proprietăţi în următorii ani va putea concura cu proprietăţile din Franţa, pentru că există foarte puţine astfel de proprietăţi şi atunci cererea va  acoperi oferta. De asemenea, chiar dacă avem multă zăpadă, aici există o cerere constantă pe toată perioada anului, adică nu suntem nişaţi pe pe anotimpul de iarnă. Luna august, de fapt, este luna cu cea mai mare cerere la munte în România şi atunci se compensează această cerere şi pe termen lung.”  

     

    Carte de vizită: Ilinca Timofte, head of research Crosspoint Real Estate

    Cu o experienţă de peste 10 ani în domeniul cercetării de piaţă, al fuziunilor şi achiziţiilor, Ilinca s-a alăturat echipei Crosspoint în 2017;

    Ea elaborează cercetări aprofundate pe toate segmentele pieţei imobiliare din România, în special în Bucureşti, analizează tendinţele imobiliare globale şi consiliază investitorii şi dezvoltatorii locali cu privire la perspectivele de îmbunătăţire a activităţii lor;

    De-a lungul carierei sale la Crosspoint, a publicat o serie de rapoarte de succes pe segmente de nişă, precum piaţa hotelieră sau piaţa birourilor de co-working şi servicii, primele de acest gen publicate în România, potrivit reprezentanţilor companiei.

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate

    Ce i-a împiedicat până acum pe investitori să parieze mai mult pe staţiunile montane?

    Cred că există un cumul de factori, printre care investiţiile sectorului public în infrastructura de transport. De asemenea, turismul are un caracter mai degrabă de weekend la noi; oamenii pleacă în Austria pentru o săptămână. Şi atunci o investiţie într-o staţiune precum Voineasa, s-ar recupera într-o perioadă mult mai lungă de timp. Cu siguranţă însă că destinaţiile populare precum Poiana Braşov vor atrage investiţii mai mari în anii următori şi atunci se va ajunge la un nou nivel de dezvoltare.

    Care sunt preţurile locuinţelor de la munte?

    În România, în prezent, în puţinele proprietăţi de acest gen, preţurile pleacă de la în jur de 3.500 de euro/mp şi şi ajung pe la 7.200 euro/mp, în funcţie de momentul în care se află dezvoltarea. Bineînţeles, dacă o să cumpărăm off-plan, vom face o investiţie mai mică; în Franţa şi Elveţia metrul pătrat ajunge undeva la 20.000-25.000 euro/mp în timp. În acelaşi timp, veniturile pe care le poate aduce o cabană sau un apartament în regim hotelier în România sunt destul de competitive, o cabană de trei camere poate aduce un venit săptămânal de 4.500 euro în România. În Franţa, pentru o proprietate ultra-prime, veniturile pot ajunge undeva la 15.000 de euro /săptămână. Am menţionat că nivelul calităţii unei proprietăţi prime în România este comparabil cu cel al unei proprietăţi prime din Alpi – marea diferenţă o face preţurile la terenuri. În România încă se găsesc terenuri la 15 – 20 euro/metru pătrat, situate bine.

    Cine investeşte în apart-hotelurile de la munte?

    Este vorba despre investitori privaţi, oameni care-şi au propriul apartament şi aleg să îl închirieze, sau sunt investitori mai mari care construiesc complexurile respective. Apart-hotelurile se vând la nivel de unitate sau un investitor mai mare va cumpăra un pachet de apartamente de la cinci până la 10. În funcţie de dimensiunea proiectului, dezvoltatorii pot decide fie să îl opereze în regim propriu, fie pot alege un brand internaţional consacrat care operează hoteluri. În general se cumpără pachete de apartamente în astfel de proiecte, dar bineînţeles că un mic investitor privat poate cumpăra şi un apartament. Pe această nişă investiţiile s-au făcut din fonduri din capital românesc, prea puţin din fonduri străine, cum vedem în Bulgaria, de exemplu, unde sunt foarte multe investiţii de acest tip care vin din Germania. Vorbim, în general, despre persoane cu venituri ridicate, cu un business, care au făcut iniţial una, două cabane, apoi pe măsură ce s-a dezvoltat zona în care le-au construit sau s-au promovat suficient de mult, s-au extins.

  • Real Estate. Totul este relativ, chiar şi piaţa rezidenţială?

    Preţurile din piaţa rezidenţială a Capitalei au scăzut – dar în valoare relativă, adică nu au ţinut pasul cu inflaţia, iar această relativitate face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, crede Adrian Stoichină, co-CEO al Prima Development Group. El indică faptul că, în ciuda scăderii tranzacţiilor din piaţă, există în continuare un interes din partea clienţilor pentru proiecte bine construite şi dezvoltate în zone bune.

     

    Deşi preţurile nu au scăzut în valoare absolută, adică faţă de valorile din dinainte de începerea războiului, au scăzut totuşi în valoare relativă, adică nu au ţinut pasul cu inflaţia”, a descris Adrian Stoichină, co-CEO al dezvoltatorului cu origini orădene Prima Development Group, evoluţia preţurilor din rezidenţial, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Pentru investitorii cu experienţă, acest aspect face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, oferind o oportunitate de cumpărare avantajoasă, crede el. Astfel, Stoichină susţine că clienţii cu disponibilitate financiară nu aşteaptă o scădere ulterioară a pieţei, ci decid să achiziţioneze acum, anticipând o revenire viitoare a pieţei. În pofida scăderii numărului de tranzacţii din piaţă de anul trecut, există în continuare clienţi care caută proiecte în zone bune, care să fie bine construite de către dezvoltatori în care clienţii să aibă încredere, care au reuşit să-şi construiască o reputaţie în piaţă. „Într-adevăr, volumul tranzacţiilor a fost în scădere şi în continuare în piaţă volumul tranzacţiilor este la un nivel mult redus faţă de cel de dinainte de începerea războiului şi nu vedem o revenire a numărului de tranzacţii. În zonele periferice, vânzările merg foarte slab, în primul rând prin prisma eligibilităţii clienţilor pentru a accesa creditele.” Prima Development Group dezvoltă în prezent cea de-a doua fază a Prima Vista, un proiect amplu aflat în zona Pipera a Capitalei. Au cumpărat terenul pentru acest proiect în prima parte a anului 2022, iar excavaţiile pentru construcţie au început pe 1 iulie 2022. Prima fază a proiectului a fost finalizată la finalul anului trecut, iar recent au anunţat începerea celei de a doua. „Primele 242 de apartamente sunt finalizate şi sunt în curs de predare către client, iar ultimele  240 de apartamente fac parte din faza a doua a proiectului, pentru care am început construcţia încă din noiembrie anul trecut, iar luna aceasta am început şi vânzarea acestora. Avem un an şi circa trei luni de când am început vânzările pentru proiect şi am reuşit să vindem 70% dintre apartamente. Unul dintre lucrurile care ne-au ajutat să vindem un proiect aflat într-o zonă bună e faptul că preţurile apartamentelor sunt şi ele mai mici în valoare relativă decât cele de dinaintea începerii războiului de la graniţe.” În ceea ce priveşte aşteptările unora dintre clienţi ca piaţa să scadă semnificativ mai mult, Adrian Stoichină consideră că acestea nu sunt justificate: „Fiecare client poate să parieze pe versiunea care i se pare cea mai potrivită, în funcţie de profilul lui de risc. Întotdeauna au existat clienţi care au previzionat faptul că piaţa imobiliară va scădea şi au aşteptat momentul potrivit. Din experienţa noastră, de cele mai multe ori acei clienţi care au previzionat faptul că preţurile vor scădea nu erau în realitate clienţi care căutau apartamente pe care să le cumpere pentru investiţii sau care să se mute, era mai degrabă o justificare a faptului că nu-şi doresc să facă tranzacţii atunci sau nu au suficient capital financiar pentru a face tranzacţia. Dacă ne uităm în piaţă, clienţii care au disponibil financiar şi care sunt eligibili pentru o finanţare bancară nu aşteaptă mai departe o scădere, ci iau decizia acum”. De altfel, el observă că în prezent accesibilitatea locuinţelor se află la cel mai bun nivel din industrie. „O locuinţă cu preţul mediu din Bucureşti poate fi achiziţionată în termen de circa 7 ani de salarii medii, ceea ce e mult sub orice se întâmplă în orice oraş mare din vestul Europei, chiar şi în Ungaria, nu trebuie neapărat să ne uităm la Germania, Franţa sau la oraşele unde care sunt foarte atractive pentru investiţii imobiliare.” 

    Cu privire la stabilitatea financiară a proiectelor imobiliare, Stoichină menţionează că în prezent nu există proiecte aflate în dificultate. El explică: „În zonele bune ale oraşului, în zonele centrale, există suficiente tranzacţii astăzi, pentru că există suficienţi clienţi care îşi dau seama că riscul ca preţurile să crească în perioada următoare e mai mare decât probabilitatea ca el să scadă”. Un rol în stabilitatea pieţei l-a avut şi felul în care băncile au acordat finanţare dezvoltatorilor: „De regulă băncile nu acordă mai mult de 50% din finanţare pentru un proiect care să includă şi terenul. Ele cer dezvoltatorilor să vină cu partea de la începerea proiectului, astfel încât să nu fie dependentă de vânzări. Şi atunci, lucrul pe care fiecare dezvoltator îl urmăreşte la început, vizavi de riscul businessului, e să fie sigur că volumul de vânzări pe care îl are îi acoperă creditul bancar. Or, astăzi există suficiente tranzacţii în piaţă, observă Stoichină.  Abordarea Prima Development Group este să înceapă vânzarea în momentul în care construcţia devine vizibilă şi ajunge până la etajele 2-3. „Singura motivaţie pe care o pot avea clienţii de a lua o decizie de achiziţie într-un moment în care construcţia nu e începută e aceea în care cumpără la un preţ extrem de atractiv – adică acela în care noi am oferi nişte discounturi foarte mari, care să fie suficient de atractive pentru clienţi încât ei chiar să vadă oportunitatea şi să-şi asume un risc suplimentar, or aceasta nu este varianta aleasă de noi, ci mai degrabă vrem să le vindem apartamentele la un preţ corect pentru stadiul respectiv. Cei care cumpără în etapa de construcţie cumpără cu nişte discounturi faţă de preţurile de listă pe care noi le avem la momentul la care se finalizează proiectul.” După 13 luni de la începerea vânzării fazei I a proiectului Prima Vista, au ajuns la un procent de vânzare de 70%. „Dacă ne-am fi uitat la proiectul acesta înaintea începerii războiului, ritmul pe care noi l-am fi setat pentru vânzări ar fi fost undeva la 80-85% până la finalizare, dar preţurile de vânzare ar fi fost mai mari, cu 10-15%. Ne-am calibrat aşteptările şi preţurile pe situaţia de astăzi din piaţă şi am setat ritmul de vânzări pe care ni l-am propus; în funcţie de asta, noi ne declarăm în prezent mulţumiţi cu rezultatul pe care îl avem. Trecem printr-o perioadă în care nu ne setăm aşteptări de creştere, nu ne gândim atât de mult cum să scalăm businessul şi să creştem foarte rapid, ci mai degrabă să vedem cum putem să ne îmbunătăţim procesele, cum putem să fim din ce în ce mai eficienţi, cum putem să avem grijă să ne respectăm toate promisiunile către clienţi de aşa natură încât să ne consolidăm poziţia pe care noi o avem în piaţă”. În prezent, Prima Development Group are 3.000 de apartamente în curs de autorizare în Bucureşti, respectiv o investiţie bugetată de 200 de milioane de euro. Livrarea acestora depinde însă de procesul de autorizare: „Ne propunem ca în toamna acestui an să începem construcţia pentru încă unul dintre proiectele pe care le avem în curs de autorizare, care are circa 500 de apartamente şi pe care îl vom dezvolta tot în două faze, adică în toamna acestui an ar trebui să începem construcţia pentru încă 250 de apartamente, iar în prima parte a anului viitor sperăm să începem, în primele patru-cinci luni poate, construcţia pentru cel de-al treilea proiect, un proiect de 1.000 de apartamente, unde la fel am începe o construcţie în faze, cel mai probabil. Ar trebui ca anul viitor, undeva în mai, să avem trei proiecte în acelaşi timp, toate acestea în Bucureşti.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Adrian Stoichină este un profesionist cu o experienţă vastă în domeniul construcţiilor şi imobiliar, acumulată în peste 10 ani de activitate în domeniu;

    2. Absolvent şi şef de promoţie în 2014 al Facultăţii de Construcţii Civile, Industriale şi Agricole din Bucureşti, şi-a început activitatea profesională încă din studenţie, în cadrul uneia dintre cele mai prestigioase companii de proiectare de structuri de rezistenţă din Capitală. Ulterior, şi-a lărgit aria de activitate şi abilităţile lucrând ca project manager în construcţii, perioadă în care s-a şi specializat în proiecte rezidenţiale;

    3. Din anul 2017 face parte din echipa Prima Development Group, căreia i s-a alăturat ca partener şi chief operating officer.

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Adrian Stoichină – co-CEO şi partener, Prima Development Group

     

    Cât de mult pot să scadă preţurile?

    Previziunile acestea cu privire la scăderea preţurilor sunt făcute şi de clienţi, care au senzaţia că businessul de dezvoltare imobiliară este unul care are o marjă de profit uriaşă şi atunci ei cred că atunci când dezvoltatorii vor vedea că locuinţele nu se vor vinde, vor face nişte scăderi dramatice de preţuri din dorinţa de a le vinde, ori marja de profit nu e atât de mare. Businessul vine cu riscuri şi cu know-how, un capital care trebuie investit, care e mai mare decât în alte tipuri de businessuri şi care oferă un profit pe măsura acestui risc; nu putem însă să ne aşteptăm că vom vedea o scădere majoră, pentru că majoritatea dezvoltatorilor din piaţă care au credit bancar au suficiente vânzări încât să-şi acopere condiţiile de credit şi decât să facă un proiect la care marja de profit să fie spre zero sau se vândă în pierdere, mai degrabă vor aştepta cu locuinţele şi fie le vor închiria, fie vor aştepta să vină o perioadă mai bună pentru a le vinde. Dar în continuare în piaţă există suficiente tranzacţii.

    La ce se uită clientul din rezidenţial în prezent?

    Finisajele erau până în urmă cu ceva ani principalul lucru la care se uita clientul – un proiect care avea finisaje de calitate, adică o ceramică bună, un parchet bun, uşi interioare de calitate însemna automat un proiect de calitate. Între timp, clienţii au învăţat să fie mult mai atenţi şi vedem astăzi că întreabă mult mai mult despre alte tipuri de materiale pe care le folosim în proiect. Se uită mult mai atent la tâmplării, ne întreabă cu ce materiale am făcut hidroizolaţiile pe balcoane; se cer detalii de hidroizolaţii pentru terase. Îşi dau seama dacă noi am făcut hidroizolaţii, care sunt un element important în pe toată perioada de piaţă a construcţiei, pentru că e unul din elementele care ar trebui să aibă garanţie 20-30 de ani, să nu existe probleme cu ele. Un alt factor foarte important e modul în care materialele respective sunt puse în operă şi aici există două niveluri. Pot exista situaţii în care există probleme, dar nivelul de risc ca  aceste probleme să apară e mult redus, fiind făcute verificări pe fiecare etapă de lucru. Ne-am inspirat în partea aceasta de procese de verificare a calităţii tot din industria auto, pentru că acolo sunt mult mai stricte regulile în ceea ce priveşte controlul calităţii, având în vedere că autoturismele totuşi sunt conduse pe drumuri publice şi atunci o defecţiune mecanică la o maşină poate avea consecinţe foarte grave.

    V-aţi propus să dezvoltaţi proiecte şi în afara Capitalei?

    În afara Bucureştiului rămânem doar cu proiectele pe care le avem în Oradea, pentru că acolo am început şi acolo avem un capital foarte mare de încredere a clienţilor. Avem o reputaţie foarte bună. Toţi clienţii care cumpără apartamente în Oradea cunosc proiectele noastre şi acolo constant avem trei-patru proiecte care sunt în dezvoltare în acelaşi timp şi unde cel mai probabil o să înceapă fazele următoare ale proiectelor, în funcţie de ritmul de vânzare. Din punctul de vedere al construcţiei, momentan la alte oraşe nu ne uităm. Ni se pare că dezvoltarea în Oradea şi în Bucureşti e suficientă pentru ce ne propunem noi – un oraş în care avem o poziţie de lider şi e un oraş în care avem foarte mult de construit. În Bucureşti potenţialul e foarte mare. Nu vedem un motiv pentru care ar trebui să ne uităm şi la alte oraşe. Credem că dacă în Bucureşti reuşim să construim, să ne construim o reputaţie, o bază de proiecte unde clienţii să vadă că am livrat calitate, că am livrat la timp, credem că e o oportunitate foarte bună. Bucureşti e o piaţă foarte mare şi credem că pentru dezvoltatorii care sunt serioşi şi îşi respectă promisiunile, există clar loc în piaţă pentru a avea o poziţie foarte bună. În Bucureşti, vedem că putem construi pentru următorii 20 de ani.  

  • O nişă cu potenţial

    În urmă cu un deceniu, Alexandru Soca, fondator şi CEO al MHT Experience, îşi începea călătoria în lumea antreprenoriatului cu visul de a aduce farmecul cinemaurilor americane în casele românilor. Cu toate acestea, destinul i-a rezervat un alt parcurs ghidându-l către un domeniu poate mai puţin exotic, dar de care pare că va fi mereu nevoie: instalarea de sisteme electrice. 

     

     

    „Iniţial am vrut să construiesc cinemauri pentru acasă în stil american – însă nu am avut parte de cerere în acest domeniu. Am primit însă un telefon de la un fost colaborator şi aşa am început să ne implicăm într-o renovare a unei clădiri de birouri”, şi-a descris începutul parcursului antreprenorial Alexandru Soca, fondator şi CEO al MHT Experience. În urmă cu 10 ani, el a intrat pe această nişă după ce a  realizat nevoia de servicii de calitate pe acest segment: a pornit de la instalaţiile de curent slab, ulterior a dezvoltat businessul şi pe alte linii, iar compania oferă acum servicii în domeniul construcţiilor de instalaţii electrice, sistemelor de securitate, automatizărilor – respectiv asigurarea electricităţii într-o clădire, de la concept până la finalizarea lucrărilor. 30% dintre clienţi vin din zona de office, 30% reprezintă clădiri ale statului (spitale, clădiri publice etc.), iar restul de 30% este reprezentat de alte tipuri de clienţi – indiferent că vorbim despre persoane juridice, private, care investesc în clădiri sau amenajări de spaţii.

    A pornit businessul de la un angajat – respectiv el – şi a ajuns acum la 55. „Vindem de aproximativ 3 milioane de euro – anul trecut am închis la 15 milioane de lei. Avem în plan ca în următorii trei ani, până în 2027, să reuşim să dublăm cifra de afaceri şi să ajungem la 7 milioane de euro şi 80-90 de angajaţi care să poată să susţină businessul.” Dacă în 2023 businessul a înregistrat o creştere a cifrei de afaceri de 35%, aşteptările lui Alexandru Soca sunt optimiste şi pentru perioada următoare: „Estimez o creştere  pe bucăţica noastră de instalaţii electrice de cel puţin 25-30%/an, fiind motivat de două lucruri esenţiale – piaţa noastră este foarte fragmentată, există mulţi furnizori foarte mici (câteva sute de firme de instalaţii electrice doar în Bucureşti, de exemplu), nu se va simţi o cotă de piaţă pe care o iei de la un alt furnizor şi o pui unui alt furnizor şi este simplu să-ţi dublezi cifra. Fiind foarte mulţi, ai de unde acapara cotă de piaţă. Apoi, vor fi foarte mulţi bani care vor veni pe programe de finanţare europene, pe PNRR în direcţia clădirilor civile. Ne bazăm şi pe faptul că noi, având deja un istoric bun în spate, avem deja experienţă, avem un portofoliu serios de clienţi, avem şi un renume destul de bun”. Dezvoltarea afacerii este însă direct dependentă de personal, iar Alexandru Soca pare că a găsit reţeta atragerii şi retenţiei talentelor din companie – „calitatea personalului se reflectă în calitatea serviciilor şi atunci e important să creştem şi numărul de persoane din firmă, cât şi pregătirea profesională a acestora”.

    În cadrul MHT Experience lucrează în prezent atât angajaţi români, cât şi personal asiatic şi şi-a propus să continue această direcţie: „Am calculat din punctul de vedere al anvelopei salariale dacă se justifică sau nu şi-au făcut o medie pe doi ani de referitoare la ce ar însemna un angajat asiatic versus ce ar însemna un angajat român. Rezultatul financiar e acelaşi: costul cu un angajat român versus costul cu un angajat asiatic. Diferenţa o face, pare-se acum, după experienţa noastră, stabilitatea. Niciun angajat indian nu a lipsit o zi de la muncă, nu şi-a dat demisia. Şi-au făcut treaba într-un mod constant şi consecvent. Şi atunci, din punctul de vedere al stabilităţii, mi se pare că e foarte bine cu ei. Evident, trebuie să existe un mix, pentru că nivelul lor de pregătire practică este mai scăzut decât nivelul colegilor noştri şi mai mult decât atât, există şi o barieră, spun eu culturală, între ce facem noi şi ce fac ei. Din punctul de vedere al iniţiativei sunt mult mai temători decât ai noştri şi atunci acest mix funcţionează foarte bine aşa, că ne gândim serios să mai angajăm probabil încă două-trei echipe de indieni”. În ceea ce priveşte plaja salarială, aceasta este variată, în funcţie de responsabilităţile angajaţilor, experienţa lor şi alte aspecte şi porneşte de la 700-800 de euro (plus beneficii, printre care transportul şi bonurile de masă) şi poate să ajungă undeva la 1.500 de euro în cazul unui electrician. Potrivit lui Alexandru Soca, în cazul inginerilor salariile sunt şi mai mari. „Nu poţi să atragi personal nou dacă nu plăteşti bine. Noi suntem o companie care plătim bine şi corect, trebuie să plăteşti corect, legal. Aceste aspecte contribuie la atracţia de personal, dar şi la retenţia de personal. Toate mişcările acestea pe care le-am făcut în anii trecuţi ne-au ajutat să ajungem la un turnover de personal de 15% anul trecut, faţă de 50% în 2021 sau 2023.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Dezvoltă MHT Experience din 2013;

    2. A lucrat ca inginer în domeniul curentului de voltaj scăzut ca angajat al companiei Global Technical Systems, între 2009 şi începutul anului 2013;

    3. A studiat sistemele de telecomunicaţii, ingineria electrică, electronică şi de comunicaţii la Universitatea Dunărea de Jos din Galaţi.

    Sursa: LinkedIn

    Trei înrebări şi răspunsuri din interviul cu Alexandru Soca, fondator şi CEO, MHT EXPERIENCE

    Cum aţi făcut faţă provocărilor ultimilor ani?

    Ultimii ani au fost interesanţi –  cu pandemie, cu război, cu o piaţă care a picat de la jumătate din cifra pe care o făceam noi la inexistentă. Şi atunci a trebuit să ne adaptăm foarte repede către altă piaţă. Cert este că am învăţat multe lucruri, printre care faptul că trebuie să ne adaptăm foarte rapid la ce se întâmplă punctual. Zona de fitouturi – unde noi suntem foarte activi – a devenit zero ca business în pandemie, nimeni nu mai făcea birouri la momentul respectiv; astfel am decis că este bine să mai abordăm şi alte segmente din piaţă şi am intrat în zona de licitaţii publice şi de finanţări ale statului, reuşind astfel să contrabalansăm pierderea care a venit din zona de fitouturi şi să ne ducem şi în partea aceasta de licitaţii.

    Cum atrageţi angajaţi tineri să lucreze în cadrul companiei?

    Din punctul de vedere al anvelopei salariale sau al câştigului net pe care îl câştigă un electrician, oferim peste media ţării, undeva dublu, ceea ce înseamnă că angajaţii sunt bine plătiţi, dacă ne raportăm la media salarială de la nivel de ţară. Noi am încercat mai multe metode, fiindcă avem nevoie de colegi noi, mai ales de tineri. Pare-se că cea mai bună dintre toate într-un final ţine de recomandări şi am încercat să creăm un mediu în care ei să fie bine primiţi, să fie stabil, să aibă parte de recunoaşterea meritelor pe care le au în cadrul firmei, să aibă un colectiv care să-i accepte cu bune, cu rele, că sunt totuşi un colectiv divers şi multicultural şi atunci avem succes  în direcţia aceasta şi avem nişte tineri care vin către noi prin recomandări. Am încercat şi metoda de a merge spre învăţământul dual, înspre licee să-i atragem. Oferta pe piaţă e atât de mare încât un tânăr în ziua de azi, dacă deschide un site de anunţuri de angajare e asaltat, sunt 1000 de joburi, nu poate să facă diferenţa. Şi atunci, pe lângă recomandări, noi am făcut o promovare a firmei din perspectiva oamenilor care lucrează la noi, a serviciilor pe care le oferim noi şi a felului în care se desfăşoară lucrurile pe la noi, în aşa fel încât să existe acest diferenţiator şi pentru angajaţi. Adică dacă se uită, caută pe site, caută pe Facebook, caută în mediul online despre firmă, despre companii, despre proiectele pe care le au şi cum au ajuns acolo. Aceste informaţii se găsesc şi atunci balanţa înclină în avantajul nostru.

    Ce planuri aveţi pentru dezvoltarea afacerii în continuare?

    Pe termen mediu, nu neapărat pe termen lung, încercăm să diversificăm portofoliul de servicii al companiei. Anul acesta, am deschis un atelier de tablouri electrice; vom avea şi un serviciu nou de automatizări, e clar că tehnologia a ajuns la maturitatea la care poate să ofere şi o automatizare stabilă a clădirilor; cu certitudine va fi nevoie de aceste automatizări şi în contextul în care realizăm eficienţa energetică a unei clădiri; iar pe lângă aceste linii de business, vom intra treptat şi în zona de fotovoltaice. Suntem parteneri în programul Casa Verde, avem un set de clienţi pentru care începe instalarea în decursul acestui an şi probabil că anul viitor, după ce închidem experienţa cu Casa Verde, o să rămânem în zona de investiţii mai mari, pe persoane juridice, pentru panouri fotovoltaice sau pe centrale fotovoltaice.

  • Real Estate. Inovaţie internă, ambiţii globale

    Vaunt, un start-up dedicat digitalizării proiectelor din piaţa rezidenţială lansat în 2020, a facilitat anul trecut intermedierea a 1,3% din totalul tranzacţiilor din România reprezentând o valoare totală de 760 de milioane de euro. Pe termen lung însă, ambiţiile fondatorilor depăşesc rezidenţialul românesc şi vizează transformarea platformei într-o unealtă esenţială pentru dezvoltatorii de locuinţe, oriunde s-ar afla ei. 

     

    Îi ajutăm pe dezvoltatori să digitalizeze tot procesul de vânzare. Din momentul în care ştiu câte unităţi o să vândă, specificaţiile tehnice ale apartamentelor, până când se face predarea către proprietar”, a descris Irina Constantin, CEO al Vaunt, platformă dedicată digitalizării pieţei rezidenţiale, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit reprezentanţilor companiei, Vaunt a fost lansat în 2020, cu scopul de a facilita procesul de vânzare în domeniul imobiliar rezidenţial printr-o abordare integrată, digitală, de către Irina Constantin, CEO, şi Răzvan Mitre, CTO. De la lansarea sa, platforma a crescut la nivel naţional; în acest moment, aproximativ 10% din proiectele rezidenţiale noi din Capitală sunt încărcate aici pe platformă. Până la finalul anului trecut, Vaunt a ajuns la 50 de clienţi, care au încărcat proiecte în valoare totală de aproape 2,1 miliarde şi care au efectuat tranzacţii de peste 760 milioane de euro, reprezentând 1,3% din totalul tranzacţiilor imobiliare din România în 2023. „Aceasta nu este o platformă de vânzare, este un tool care se utilizează intern, prin care sunt conectate şi alte servicii conexe – spre exemplu, dezvoltatorii pot să promoveze proprietăţile pe care le au pe site-uri de specialitate. Continuăm să investim în zona aceasta de inovaţie şi ne uităm mai departe şi la noile tehnologii, cum ar fi machine learning şi AI, care să îi ajute dezvoltatorii imobiliari în următoarele lor proiecte.” Clienţii sunt dezvoltatori imobiliari din piaţa rezidenţială, care dezvoltă minimum 50 de unităţi şi care au cel puţin 1-2 persoane în echipa de vânzări. Irina Constantin spune că după lansare au crescut businessul cu peste 50% de la an la an. „Ce ne ajută foarte mult este că piaţa, în special în zona de rezidenţial, încă este la început, este o piaţă nouă, construim recent, de 20-30 de ani, iar după pandemie, oamenii au fost mai deschişi la zona de digitalizare şi am putut să purtăm conversaţii mult mai uşor în această direcţie.”  Platforma funcţionează pe baza unui abonament care se plăteşte lunar de către dezvoltatori şi în prezent înregistrează venituri anuale de 200.000 de dolari. Iar dacă până acum start-up-ul a fost finanţat din sursele proprii ale antreprenorilor, pentru scalare ei şi-au propus să atragă o investiţie prin intermediul unui accelerator dedicat expansiunii pe piaţa americană.

    Carte de vizită Irina-Alina Constantin:

    1. A absolvit Facultatea de Inteligenţă Artificială şi Tehnologie în cadrul Universităţii Politehnice din Bucureşti;

    2. A avut mai multe roluri conectate de domeniul digital, cât şi de marketing şi comunicare;

    3. Parcursul antreprenorial l-a început în 2013 când a cofondat agenţia de branding Brandeer; un an mai târziu pus bazele unei companii axate pe dezvoltarea de software( Aesthetic Works).

    Sursa: LinkedIn

    În prezent, pentru Vaunt lucrează 7 persoane, iar alături de Irina Constantin se află Răzvan Mitre, CTO: „Noi venim din zona de tehnologie, iar restul echipei noastre vine din zona de comunicare şi marketing. Amândoi suntem ingineri la bază şi am lucrat înainte şi în mediul corporate în această zonă”.

    Ambiţiile lor pe termen mai lung depăşesc graniţele ţării şi vizează o abordare internaţională: „Vrem să devenim o companie globală, să fim pilonul pentru proiecte rezidenţiale la nivel global; scopul nostru este să devenim o companie publică listată, ceea ce înseamnă că în următorii 7-8 ani vrem să ajungem la un business de minimum 100 de milioane de dolari. Urmează să lansăm un produs la nivel global care va uni America şi Europa, de care vor beneficia atât clienţii dezvoltatorilor, cât şi dezvoltatorii în sine”, a descris ambiţiile start-up-ului Vaunt Irina Constantin.  Portofoliul de parteneri Vaunt include unii dintre cei mai mari dezvoltatori rezidenţiali din România, dar şi agenţii, precum: Nusco City, Hils, Akcenty City, SDC Properties, VIBE Properties, Nord One. Potrivit reprezentanţilor companiei, aceştia pot să ţină evidenţa clienţilor şi solicitărilor, să ţină evidenţa inventarului pentru portofoliul de locuinţe şi anexe, să ruleze campanii de marketing prin newsletter şi SMS, să prezinte apartamentele din portofoliu în 2D, să gestioneze aspecte financiare, să genereze statistici în timp real şi multe altele, totul într-o singură platformă colaborativă online.   

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Irina Constantin, CEO al Vaunt:

    1. Care sunt tendinţele ce se conturează în rândul dezvoltatorilor din piaţa rezidenţială românească?

    Ce am observat este că dezvoltatorii imobiliari îşi asumă nu doar să construiască o clădire, ci mai mult, vedem dezvoltatori care găzduiesc un stil de viaţă în proiectele lor, care se uită la regenerarea urbană. Există multe proiecte care includ o infrastructură, un loc în care oamenii pot să trăiască, care includ servicii medicale, spaţii verzi  etc. Acum au o gamă de apartamente mai mari de trei-patru camere, balcoane mai generoase, spaţii verzi în în apropiere sau proiecte de case.

    2. Vor scădea preţurile în piaţa rezidenţială?

    Ce am observat la sfârşitul anului trecut într-adevăr a fost o încetinire a numărului de tranzacţii, dar preţul pe tranzacţie s-a menţinut sau a înregistrat o uşoară creştere. Situaţia Bucureştiului este una atipică, adică autorizaţiile de construire s-au oferit mai greu, dar cererea în continuare rămâne, aşa că din acest punct de vedere nu cred că piaţa o să scadă, cel puţin în zona de proiecte rezidenţiale noi. Atât timp cât o să fie cerere, dar oferta o să fie mai mică, natural o să se producă o creştere a preţurilor.

    3. Mai este loc de proiecte noi tehnologice în piaţa imobiliară?

    Întotdeauna va fi loc pentru inovaţie. Din punctul meu de vedere, niciodată n-o să fie prea multe astfel de soluţii pe o piaţă. Trebuie să te concentrezi foarte mult când dezvolţi un astfel de produs, în special într-un mediu tradiţional, cum e zona de real state, să identifici dificultăţi pe care le au clienţii, să fii acolo cu ei, astfel încât să rezolvi aceste provocări cu ajutorul tehnologiei.

  • Real Estate. Evaluări de început de an

    Andrei Botiş, CEO-ul companiei de evaluări în imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist atât în ceea ce priveşte perspectivele real estate-ului românesc la început de an, cât şi pe termen lung. De ce crede el că acum este cel mai bun moment pentru investiţii în imobiliare?

     

    Ne-am listat la bursă în pandemie, am crescut cifra de afaceri în fiecare an şi continuăm să creştem. Anul trecut am făcut o achiziţie ce ne-a influenţat creşterea substanţială a cifrei de afaceri, astfel că aceasta se va plasa la aproximativ 10-11 milioane de lei”, a descris Andrei Botiş, CEO al Appraisal & Valuation, cele mai recente realizări ale companiei, într-una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro.

    Appraisal & Valuation (simbol bursier APP) este o companie care oferă servicii de evaluare, consultanţă şi dezvoltare imobiliară. Compania este listată la Bursa de Valori Bucureşti şi este controlată în proporţie de 67,9% de Ioan Andrei Botiş. În toamna anului trecut, au anunţat achiziţia Valyscom Roiesti (printr-o subsidiară, APP), companie care are ca obiecte de activitate Hoteluri şi alte facilităţi de cazare, Restaurante şi Transporturi rutiere de mărfuri şi care a înregistrat în 2022 venituri totale de 4,4 mil. lei şi un profit brut de 79.300 de lei.

    Andrei Botiş a înfiinţat compania în urmă cu 10 ani şi spune că a fost atras în domeniul evaluărilor de imobile de două aspecte: diversitatea şi  relaţionarea cu oamenii. „În toată această perioadă am discutat cu mii de oameni, cu diverse specializări, cu diverse niveluri de experienţă, din diverse domenii de activitate, iar experienţa de viaţă lucrând într-un astfel de domeniu este fabuloasă. Adică ce poţi să înveţi într-o viaţă de om, ca nivel de experienţă poţi să înveţi într-un an-doi în acest domeniu, dacă îţi doreşti acest lucru.”

    Dincolo de realizările proprii, el a descris anul 2023 ca fiind unul foarte bun pentru piaţa românească din perspectiva investiţiilor străine: „Aici mă refer în mod special la listarea Hidroelectrica, care a atras nişte capitaluri, aceasta fiind în top cinci listări mondiale; a fost o bucurie să putem face parte din echipa care a evaluat activele pentru situaţiile financiare ale companiei în anul 2022, practic anul de referinţă premergător listării. Aş putea să cataloghez acest proiect de anvergură ca fiind el mai important proiect din toate punctele de vedere, având în vedere dimensiunea activelor, de câteva zeci de miliarde”. Procesul de evaluare a durat în jur de 60 de zile, iar în cadrul acestuia au fost angrenaţi circa 50 de oameni. „Cel mai dificil a fost să realizez nişte inspecţii în munte când era zăpadă de 2 metri şi când drumurile erau impracticabile – asta a fost cel mai provocator.” Iar legat de felul în care a evoluat piaţa rezidenţială, perspectivele lui sunt optimiste. „Rezultatele din 2023 au fost un pic ajustate faţă de anii anteriori. Şi când spun rezultate, mă refer în mod principal la volumul de tranzacţionare, care în prima parte a anului a avut o scădere destul de mare, dar s-a recuperat pe parcurs, iar în ultima parte a anului, deşi încă nu am datele complete la nivelul lunii decembrie, s-a recuperat foarte mult din acest decalaj. Dinamica tranzacţiilor a crescut foarte mult şi aproape că ne apropiem de un zero, faţă de un minus raportat la anul 2022.” Botiş observă că volumul creditelor bancare în acest moment se situează undeva la aproximativ 40% din totalul achiziţiilor imobiliare, aşadar majoritatea încă achiziţionează cash. „Dar în momentul în care băncile devin mai restrictive cu banii, respectiv dobânzile sunt mult mai mari, atunci şi cumpărătorii cu cash stau un pic în expectativă şi încearcă să-şi multiplice banii.  Altfel şi atunci tranzacţiile scad.” În ceea ce priveşte piaţa office, spune că rata de neocupare a rămas oarecum constantă, având în vedere că nu există atât de multe proiecte pe aceasta. „Este încă o piaţă în curs de maturizare, ca să spun aşa. Pentru anul 2024 vor exista nişte provocări, fiindcă sunt câţiva chiriaşi care au ocupat spaţii mari de birouri şi şi-au restrâns activitatea din diverse motive sau pur şi simplu au implementat un sistem în care să folosească spaţii de birouri mai puţine, dar nu cred că vom avea deficienţe majore, pentru că nu avem multe proiecte noi lansate, nu se anunţă alte proiecte şi atunci suntem într-un oarecare echilibru în acest moment.” Putem vorbi despre o prăbuşire a pieţei imobiliare? „Prăbuşirea poate să apară doar dacă nimeni nu mai cumpără locuinţe, ceea ce este imposibil sau dacă apare vreo altă criză care nu ar fi putut fi prevăzută şi care ar avea un impact direct asupra tranzacţiilor. Vom avea o ajustare de 1%-5% asta se poate întâmpla oricum şi s-a întâmplat chiar şi în vremurile bune în anumite zone sau  în anumite pieţe, pentru că piaţa e o structură destul de complexă. Dacă vorbim per total, în România sau în Capitală, pot exista evoluţii diferite. Spre exemplu, în luna a şasea, în Bucureşti volumul de tranzacţii a scăzut în jur de 20% faţă de anii anterior, dar în ţară s-a înregistrat o scădere mult mai mică.”

    Per ansamblu, Andrei Botiş consideră că piaţa în acest moment este într-un echilibru şi are întotdeauna mecanismele ei de autoreglare, fiindcă dacă nu mai e cerere, nu se mai construieşte sau se construieşte mai puţin: „Dacă se construieşte mai puţin sau nu se construieşte, se creează un decalaj pentru anul următor şi atunci acest decalaj poate să influenţeze creşterea de preţuri”. Cum vor evolua preţurile în continuare? „Dacă ne uităm istoric la orice mare oraş care acum
    50 de ani să spunem că era într-o perioadă de tranziţie, la fel cum este Bucureştiul sau cum este România acum, preţurile pe termen lung, în zeci de ani,  au crescut de 10 ori, de 20 de ori. Aşadar preţurile la imobiliare în România nu vor scădea niciodată. Pentru un apartament în centrul Capitalei, preţul mediu este de 3.000 – 4.000 de euro/mp, peste 10 ani va fi de 10.000 -12.000 de euro/mp, 13.000 – 15.000 euro/mp. Ne aliniem la tendinţele internaţionale şi Acum încă mai avem un ultim tren să cumpărăm locuinţe sau imobile la preţuri decente. După Schengen, preţurile vor exploda pentru că va creşte şi ratingul de ţară.” Ce urmează? „Obiectivele mele pe termen scurt, mediu şi lung sunt ca, aşa cum am reuşit ca de-a lungul timpului să consolidez o echipă de oameni apropiaţi, cu aceeaşi viziune, cu acelaşi dinamism, să extind această echipă pentru că extinzând această echipă extind şi businessurile.”   ■

     

    Carte de vizită:

    1. Andrei Botiş dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieţei de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

    2. Este, de asemenea, preşedinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care oferă certificări pentru locuinţe „verzi”);

    3. A studiat Marketingul şi Afacerile Economice Internaţionale (2006 – 2009) şi şi-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanţe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, şi Institutul Român Bancar (2009 – 2011).

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Botiş, CEO, Appraisal & Valuation

    1. Cum vezi dorinţa românilor de a fi proprietari?
    Există o tendinţă globală în ultimii ani prin care încearcă să se schimbe paradigma de a achiziţiona locuinţe. De ce să-ţi cumperi o locuinţă când poţi să stai în chirie? Hai să luăm lucrurile aşa: Cine sunt cei mai mari proprietari de proprietăţi din lume? Să spunem, familiile vechi de 200, 500, 700 de ani, care au proprietăţi cu istorie. Păi oare aceste familii când au făcut aceste investiţii şi încă le mai fac în continuare şi-au pus vreodată această problemă, să stea în chirie? Contraargumentul este că, dacă ai o viaţă, trebuie să o trăieşti. Păi da, e adevărat, dar ce laşi în urmă dacă ai o viaţă şi vrei să o trăieşti doar pentru tine? Până la urmă, dacă ai o locuinţă, laşi ceva copiilor. Curentele noi vin şi pleacă. De ce să n-ai o locuinţă şi să stai în chirie? Îţi bate proprietarul la uşă, „Vezi că mâine vând apartamentul. Mută-te.” Ţi-ai strâns toate bagajele, le-ai pus în maşină şi te-ai mutat. De ce să faci asta când poţi să fii propriul tău stăpân? Faptul că deţii o locuinţă îţi oferă o libertate incredibilă, pentru că e a ta.  Aşa că a cumpăra şi a deţine un imobil este cel mai minunat lucru.

    2. Cum vor evolua randamentele în piaţa imobiliară?
    Randamentele, cel puţin pe rezidenţial, dar şi pe celelalte ramuri, sunt constante. Nu există diferenţe foarte mari. România deja este o piaţă aproape de maturitate. Randamentele, într-adevăr sunt destul de scăzute, înseamnă 5-6-7% an, dar dacă coroborez asta cu faptul că în timp valoarea imobilelor se apreciază, atunci deja discutăm despre un alt randament.

    3. Cum crezi că vor evolua ratele creditelor?
    Cel puţin pe noile produse, comparativ cu vechile produse, unde costurile erau foarte ridicate, ratele vor scădea şi, scăzând ratele substanţial, automat va exista şi o tranziţie de la alte produse la produsele noi, adică o readaptare, ceea ce înseamnă o refinanţare şi bineînţeles, mai multe rapoarte de evaluare de făcut pentru noi, evaluatorii. Deci cam asta va fi migraţia. Creditele noi vor merge către produsele nou lansate, creditele vechi vor merge către refinanţări pentru produsele nou lansate, fiindcă vor fi diferenţe semnificative.

  • Influencerul cultural din real estate

    Pasionată de istorie încă din copilărie, Ana Rubeli şi-a propus să transforme oraşele în adevărate comori arhitecturale, şi să demonstreze că o clădire cu istorie poate fi o investiţie profitabilă, păstrându-şi identitatea şi valoarea în timp. Asociaţia condusă de ea a ajuns deja la apeste 50.000 de urmăritori pe social media, transformând-o în ceea ce am putea numi un „influencer cultural”. 

     

    „Aiciastat este o plăcuţă memorială virtuală în online. Practic, povesteşte ce se află dincolo de zidurile clădirilor istorice, ce se află dincolo de faţade aparent neinteresante, pentru a reface cumva relaţia afectivă între noi şi oraş. Cum putem înţelege povestea clădirilor dacă nu le citim în online, dacă nu ne asaltează practic poveştile pe care noi le spunem pentru a reînnoda această relaţie afectivă şi pentru a ne face să le respectăm şi să le iubim mai mult?”, descrie Ana Rubeli raţiunea asociaţiei Aiciastat, în cadrul uneia dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Obiectivul proiectului Aiciastat este de storytelling cultural, de a promova patrimoniul în toate formele sale, organizaţii şi proiecte sustenabile pe canelele de social media ale asociaţiei, care înglobează peste 50.000 de urmăritori. Se ocupă de promovarea clădirilor istorice şi a personalităţilor legate de acestea, de promovarea brandurilor sustenabile, a proiectelor culturale, a festivalurilor şi a organizaţiilor care protejează la rândul lor patrimoniul şi organizează, de asemenea, tururi ghidate, vânători de comori şi recitaluri de muzică clasică în zone istorice cu poveste.

    Carte de vizită Ana Rubeli:

    1. Se autodescrie drept un storyteller cultural, prin intermediul proiectului #Aiciastat;

    2. Este pasionată de istorie, poveşti şi fotografie de 35 de ani şi, fiindcă i-au plăcut multiple domenii, a urmat studii complementare: a studiat Finanţe în paralel cu Ştiinţele Comunicării şi în final Ştiinţe Actuariale în Olanda, unde, printre altele, a aflat cum se calculează riscul evenimentelor aleatorii;

    3. Înainte de a-şi face propria asociaţie, a făcut voluntariat pentru Asociaţia Istoria Artei şi pentru ARCEN. Este membru donator Pro Patrimonio şi Ambulanţa pentru Monumente. Susţine proiecte de salvare a patrimoniului şi la rândul său iniţiez proiecte de promovare a patrimoniului „Pentru că nu vreau să las ca prin derizoriu să ne pierdem istoria şi identitatea”.

    Sursa: aiciastat.ro

    Pasiunea Anei Rubeli vine încă din copilărie, de când îşi aminteşte că tatăl său aduna în biblioteca lor stive întregi de reviste Magazin Istoric. „Am crescut cu poveşti despre istorie, cultură, artă, personalităţi ale istoriei noastre. Şi atunci, în momentul în care am văzut foarte multe plăcuţe memoriale  care doar intuiau un fragment de poveste, deveneam şi mai curioasă. Aici a stat filosoful, aici a stat politicianul, aici a stat academicianul… Dar ce se află dincolo de această poveste? Am vrut efectiv să asaltez publicul cu informaţii culturale, astfel încât să creez această nişă în online, care să fie o doză de frumos pentru noi toţi.” Povestea asociaţiei a început în Vrancea, când Ana Rubeli a descoperit o monografie a satului unde se afla, respective satul Coteşti. A răsfoit şi a aflat despre existenţa conacului lui Duiliu Zamfirescu  – a pornit la căutare şi, chiar dacă nu l-a găsit în prima fază pe acesta, l-a găsit pe cel al unor boieri numiţi Mătăsaru. „Vorbind cu sătenii, am aflat aceste lucruri în ziua respectivă, după 3 ore de căutări. Nu e uşor să faci cercetare de teren în contextul în care aceste clădiri sunt date uitării. Şi prima postare a fost astfel despre Mătăsaru, a doua despre Duiliu Zamfirescu şi apoi am continuat cu căutările atât în Bucureşti, cât şi în ţară.” Iar dacă iniţial credea că publicul ce va fi interesat de aceste istorii va fi limitat, în prezent peste 50.000 de urmăritori au ajuns să urmărească poveştile acestor clădiri în mediul online. Treptat,  proiectul a străbătut şi graniţele online-ului şi a prins şi o faţă juridică, respectiv asociaţia culturală Aiciastat, prin care au început demersuri de valorificare a patrimoniului.

    În cadrul evenimentelor pe care le realizează offline au ajuns la un public de peste 1.500 de participanţi. Acestea constau, mai exact, în aducerea publicului în clădiri de patrimoniu – iar acolo încearcă să recreeze atmosfera din perioada respectivă contopind zona de muzică clasică cu poveştile de patrimoniu. Este un public cu o vârstă medie de 35 de ani, pasionat de istorie, de cultură, care uneori lucrează în multinaţionale, dar care are această apetenţă pentru arhitectură şi pentru frumos: „Mi-a plăcut să văd că la foarte multe serate avem public care se repetă, îi avem pe aceşti participanţii foarte aproape de noi; dar de asemenea au fost serate în care am avut şi copii de 6 ani şi persoane de 80 de ani.” În asociaţie sunt trei membri fondatori – iar munca efectivă a Anei Rubeli implică scrierea textelor, realizarea de fotografii, cercetare pe teren şi apoi cercetare de arhivă sau o cercetare secundară. Atât soţul său, cât şi tatăl, sunt implicaţi şi ei în activităţile asociaţiei. Fiind vorba despre o asociaţie, aceasta funcţionează pe baza donaţiilor membrilor, prin abonamente plătite de unii dintre membri online, cât şi prin vânzarea de bilete în cadrul seratelor pe care le organizează.

    Parte din activitatea de influenceri culturali a membrilor asociaţiei Aiciastat constă în organizarea de tururi ghidate, vânători de comori şi recitaluri de muzică clasică în zone istorice. La acestea au ajuns deja peste 1.500 de participanţi.

    Între timp, Ana Rubeli şi-a consolidat şi pregătirea în domeniu şi a finalizat şi masterul de patrimoniu şi resurse culturale la Facultate de Istorie din Bucureşti. „Este un master relativ nou, tânăr, dar care te echipează cu câteva instrumente esenţiale în acest domeniu, astfel încât să înveţi cum să atragi finanţări, cum să gândeşti un proiect cultural, cum să-ţi măsori succesul”. Din punctul ei de vedere, o clădire are o mai mare valoare decât terenul pe care îl ocupă sau decât efectiv zidurile sale: „Patrimoniul se valorifică prin trei dimensiuni – valoarea istorică – cât de veche este această clădire, valoarea arhitecturală – care sunt detaliile ornamentale, arhitectura efectivă şi memoria simbolică – efectiv ceea ce descoperim noi, fie-n arhive, fie istorii orale. Şi toate aceste trei elemente adunate realizează un cumul de factori care poate să reprezinte ceva inestimabil pentru public”. Dincolo de acestea, există însă şi o valoare concretă, iar din punctul de vedere al Anei Rubeli, aceste clădiri istorice pot deveni şi investiţii profitabile. „Mă bucur să văd în ultima vreme că clădirile istorice ajung să devină investiţii şi să devină foarte active pe piaţa imobiliară. Există proiecte de peste 1-3 milioane de euro care ajung pe piaţă şi pot deveni fie sedii de ambasade, sedii de clinici spectaculoase, sedii de case de avocatură. Practic, în momentul în care cumperi o clădire istorică, îţi asociezi imaginea cu o clădire care a rezistat timpului, a rezistat istoriei, astfel că devii sinonim cu rezistenţa, valoarea, istoria, cultura, arta şi înrădăcinarea, spun asta eu şi o spun practic şi cifrele care arată cum creşte valoarea în timp a acestor clădiri în momentul în care ele sunt restaurate corect şi îngrijite.” Ea adaugă că, în cazul acestui tip de clădiri, proprietarii aleg să-şi păstreze identitatea secretă, sunt persoane private. Există proprietăţi care au dispărut din proprietatea familiei, apoi au reapărut într-o stare mai puţin fericită, iar familiile au fost nevoite să depună eforturi pentru a ajunge în proprietatea acestor spaţii: „Este povestea colectivă a pieţei imobiliare româneşti care a trecut prin 50 de ani de comunism, ani negri şi care astăzi încă se află într-o stare de pseudo-refacere din cauza problemelor juridice, retrocedărilor şi a unui cumul de factori care încă ne afectează pe toţi”.  

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Ana Rubeli

     

    Cine sunt proprietarii clădirilor istorice ajunse în stare de abandon?

    Legea de naţionalizare din 1950 a afectat o o pleiadă de proprietari şi, în momentul în care retrocedările au fost posibile, unii dintre proprietari nu au fost prezenţi astfel încât să îşi poată recupera acele proprietăţile. Astfel, avem de-a face uneori cu clădiri care sunt într-un regim de proprietate colectiv şi chiar şi pentru o singură clădire avem uneori cinci proprietari. Ne dăm seama uneori de astfel de situaţii văzând tipurile de geamuri, observând poate că un etaj este abandonat şi pentru un altul se încearcă să fie valorificat. Şi este foarte greu să-i pui la aceeaşi masă pe aceşti cinci proprietari, să-i faci responsabili pentru actul respectiv. Unii dintre ei sunt plecaţi din ţară. Alţii ne spuneau că le e greu privească pentru un timp, cel puţin la început, clădirea respectivă, pentru că le aminteşte de un episod tragic din viaţa lor. Au pierdut casa în 1950, apoi au recuperat-o, dar au recuperat poate o coajă. Şi atunci investiţia pe care ei o fac este, dincolo de cea financiară, una emoţională. Unii pot să fac această investiţie şi atunci avem de-a face cu un caz fericit şi o clădire restaurată, iar alţii nu pot. Vedem însă că se află şi poveşti de succes pe harta financiară a Bucureştiului, cum ar fi, de pildă, Marmorosch, o bancă extrem de prosperă în perioada interbelică, care astăzi a devenit hotel. Iar Bulevardul Aviatorilor are o poveste de succes per ansamblu – fiecare clădire de pe acest bulevard a căpătat o faţă nouă şi o funcţiune nouă.

    Cum au ajuns clădiri istorice din Capitală în stadiul actual?

    În ceea ce priveşte asaltul asupra pieţei imobiliare, pare că România a stat cel mai rău. Din păcate, şi după cutremurul din 1977, regimul comunist a avut proasta inspiraţie de a desfiinţa institutul pentru protejarea patrimoniului respectiv, l-a transformat într-o direcţie fără direcţie, spun eu. Şi în momentul acela, toţi specialiştii în patrimoniu şi-au pierdut direcţia. Tot ceea ce ei reuşeau să facă de fapt, era să se ducă pe şantierele de demolare şi să recupereze efectiv bucăţi din clădirile respective. Foarte spectaculos şi trist este cazul Mănăstirii Văcăreşti, unde au reuşit să recupereze anumite elemente din mozaic sau anumite elemente de basorelief. Furia aceasta asupra patrimoniului nu s-a oprit în 1989, din păcate, un teren în centrul oraşului, chiar dacă reprezintă o clădire istorică, devine o momeală foarte bună pentru diverşi investitori. Şi atunci am putea spune că piaţa imobiliară din România a fost afectată mai rău decât celelalte ţări din blocul comunist şi legislaţia evoluat şi ea destul de firav. Cred că primul pas ar fi să existe o legislaţie foarte clară care să protejeze aceste clădiri. Eu mereu spun că ne trebuie răbdare, ne trebuie înţelegere şi trebuie să încurajăm oamenii să înceapă să locuiască în case fiindcă locuirea la casă îţi dă o responsabilitate în plus, însă are şi o doză extrem de mare de frumos. Să revenim în centrul oraşului, să nu ne mai ducem către exterior, deşi aceasta a fost tendinţa, după momentul în care au fost create aşa numitele „cartiere dormitor,” să repopulăm centrul oraşului cu familii cu copii şi atunci, creând această nevoie, automat se va aşeza şi legislaţia. Aceasta este părerea mea şi a colegilor mei din domeniu.

    Cine poate investi în astfel de locuinţe?

    Putem spune că este vorba despre clienţii cu posibilităţi peste medie pentru că, din păcate, aceste clădiri, mai ales cele din centru, sunt într-o situaţie jalnică, dar există numeroase clădiri care se află pe ringul adiacent centrului, care sunt într-o situaţie foarte bună şi astăzi. Sunt doar clădiri cu obiectiv comercial, nu mai au rolul de clădiri rezidenţiale, precum îl aveau odinioară, deşi ar putea foarte bine să o facă. Procesul de reconversie dintr-o clădire comercială într-o clădire rezidenţială nu este foarte dificil. Într-adevăr, trebuie verificat foarte bine regimul de urgenţă al clădirii, dacă are risc seismic sau nu – aceasta este principala problemă a Bucureştiului. Pe de altă parte, o clădire pe verticală este extrem de fragilă în faţa unui cutremur şi de cele mai multe ori, clădirile cu regim de înălţime PĂ1, cu mansardă, sunt mai rezistente. Structuriştii şi arhitecţii trebuie să colaboreze să facă această hartă seismică a Bucureştilor, care din păcate nu există, şi apoi fiecare dintre noi, în funcţie de risc, să vină să să-şi aleagă locuinţa preferată. Dar repet, clădirile noi sunt uneori mai supuse riscului decât cele vechi din perspectiva materialelor de construcţie, modului în care au fost ridicate, poate faptului că astăzi, din păcate, uneori se construieşte repede din diverse considerente financiare. Ştim cu toţii că randamentul investiţional este extrem de important în momentul în care ridici o clădire şi vrei să o închiriezi sau să o oferi pe piaţă spre vânzare. Şi de aceea spun că clădirile vechi, dincolo de partea financiară, vin şi cu un aspectul ce ţine de sustenabilitate. În momentul în care investim în clădiri vechi suntem automat mai prietenoşi cu mediul.

  • Real Estate. Cum să investeşti în imobile fără să fii proprietar?

    Vicenţiu Vlad şi Alex Constantin au mizat pe „dragostea” pentru imobiliare a românilor şi au lansat prima platformă locală de crowdfunding în acest domeniu. Care sunt avantajele investiţiilor în real estate fără act de proprietate?

     

    Din anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat în legislaţiile naţionale, astfel că există legea crowdfundingului în România şi, ca urmare a acestei acestei legi, am primit această autorizaţie de crowdfunding –  suntem astfel prima platformă de crowdlending, asta înseamnă că facilităm împrumuturi pe platforma noastră” a explicat Vicenţiu Vlad, CEO al companiei, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.  Stockestate Crowdfunding a fost înfiinţată de Vicenţiu Vlad şi de Alex Constantin, care este CTO şi se ocupă de aspectele tehnologice ce ţin de această platformă. „Ideea a venit din pasiunea noastră, în primul rând ca antreprenori, şi este o îmbinare între domeniul real estate, în care investim de mai mulţi ani offline, şi componenta de banking. Avem ambii expertiză în banking şi componenta tehnologie.” Ideea a fost susţinută de o schimbare în reglementarea europeană: crowdfundingul există oarecum de 10 ani – ca trend în Europa, a început să să formeze după criza din 2008, în care a scăzut încrederea în bănci şi s-au căutat noi forme alternative de finanţare; treptat s-au născut platformele de crowdfunding, activitate nereglementată până în anul 2022. Mai exact, Stock.estate este o platformă de investiţii imobiliare, un marketplace în care există două componente: dezvoltatorii imobiliari care caută mereu finanţare pentru a-şi dezvolta proiectele, iar cealaltă componentă este reprezentată de investitori, cei care doresc să îşi diversifice veniturile investind într-un produs alternativ, potrivit explicaţiilor lui Vicenţiu Vlad.

    Platforma Stock.estate administrată de societatea Stockestate Crowdfunding şi a fost autorizată de ASF în luna august a anului trecut, având ca obiectiv acordarea de împrumuturi prin punerea în legătură a investitorilor interesaţi să acorde finanţare cu dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Prin intermediul acesteia, dezvoltatorii pot obţine finanţări de la o serie de investitori pe perioade de până la 60 de luni.  Potrivit lui Vicenţiu Vlad, pentru ca dezvoltatorii să se înscrie în acest proiect, ei trebuie să dovedească o finanţare „sănătoasă”, respectiv aceasta să fie compusă din trei elemente – contribuţia şi banii cu care vine dezvoltatorul, finanţarea bancară, 20% fiind procentul reprezentat de finanţarea alternativă. „Este un best practice care este folosit după ce ai primit autorizaţia de construire şi te afli într-un stadiu mai avansat cu un proiect”, a mai spus Vicenţiu Vlad. Proiectele incluse pe această platformă trec printr-un proces de due diligence, în care ei fac o verificare a aspectelor ce ţin de legalitate – spre exemplu, existenţa autorizaţiei de construire – apoi acest proces include şi o  componenta comercială, adică un studiu de piaţă din care să reiasă dacă proiectul respectiv va avea succes (dacă este poziţionat bine, dacă are o diferenţiere în comparaţie cu alte dezvoltări aflate în zona respectivă şi dacă dezvoltatorul are deja o tracţiune validată prin alte contracte închise sau conversaţii cu alţi investitori pentru a aduce la bun rezultat proiectul); iar cea de-a treia componentă a procesului este cea economică, adică o analiză a firmei.  „Cel mai important este ca dezvoltatorul să aibă un istoric dovedit, odată ce ai construit, iar clienţii tăi au fost mulţumiţi, ai mai multe şanse să faci alte proiecte bune; sunt de asemenea importante şi aspectele financiare ale firmei, este important ca aceasta să fie sănătoasă din punctul de vedere al bilanţului.” Vicenţiu Vlad spune că până acum proiectul a fost primit cu interes de dezvoltatori – având avantajul, prin comparaţie cu o finanţare convenţională sau bancară,  că ei reuşesc să ofere acest credit într-o perioadă mai scurtă, trecând mai rapid prin procesele necesare. „Ne adresăm tuturor dezvoltatorilor imobiliari – ne-am uitat în partea de turism în ultima perioadă, fiindcă este o nişă foarte productivă care merită să fie exploatată.”

    Carte de vizită Vicenţiu Vlad

    1. Anterior activităţii din România, unde a fondat stock.estate şi a investit şi într-o pensiune turistică, a dobândit o experienţă în domeniul militar, unde a fost locotenent în armata italiană;

    2. A obţinut o licenţă în Ştiinte Strategice la Universita deli Studi di Modena e Reggio Emilia şi a urmat două programe masterale, în Relaţii Internaţionale (Universita degli Studi Niccolo Cusano) şi în Ştiinţe Strategice şi Militare (Universita degli Studi di Torino).

    Sursa: LinkedIn

    În ceea ce îi priveşte pe investitorii înscrişi pe platformă, ei pot fi deopotrivă persoane fizice sau persoane juridice. „Procesul de onboarding este foarte rapid, durează undeva la cinci minute, prin care se face o descriere a investitorului – dacă este un investitor sofisticat sau nesofisticat. Trece apoi prin procese reglementate la nivel european, cum ar fi împotriva spălării de bani şi, odată ce trece de aceste procese, investitorul analizează proiectele promovate în platformă şi poate să decidă în care să investească.”  Tichetul minim de investiţie este de zece euro. „Randamentele sunt foarte atrăgătoare dacă facem o comparaţie cu alte produse investiţionale. Dacă vorbim de crowdfunding, acestea vor fi cuprinse între 10 şi 20%, undeva de trei ori mai mult decât randamentul unei investiţii într-un imobil. Dacă cumperi o garsonieră şi o închiriezi, probabil o să mergi pe un 5% anual.” În prezent, Stock.estate are două proiecte active, dintre care unul oferă un randament de 15% anual şi celălalt de 16% raportat la euro. „Bineînţeles, este un produs diferit, prin urmare există şi nişte riscuri asociate la investiţia respectivă. Comparând cu investiţia într-o garsonierăt, tu garsoniera o cumperi, eşti proprietar în CF, o să ai un randament mai mic, dar garsoniera tot timpul rămâne acolo. Şi proiectul pe care noi îl finanţăm există, dar vorbind despre un proiect aflat în dezvoltare – nu ştim ce poate interveni. Există totuşi există un risc minor, care este răsplătit cu un randament mai mare.” Unul dintre proiectele în curs de finanţare alternativă se află în Poiana Braşov, se numeşte Gran Chalet şi este un complex de 98 de apartamente de vacanţă care o să aibă scopul de a fi închiriate în regim hotelier. Proiectul este finalizat în proporţie de 65% complet şi vânzările au ajuns la peste 50%. „Am deschis campania la început de noiembrie, am strâns deja o primă tranşă de 50.000 euro pentru ei; în decembrie se desfăşoară o nouă tranşă.” Al doilea proiect este Sibiu, iar dezvoltatorul se numeşte Novarion Experience, proiectul dezvoltat de ei având un masterplan ambiţios – antreprenorul vrea să construiască un cartier întreg, cu servicii integrate, în apropiere de lacul Binder. Pentru acest proiect au strâns până acum 20.000 de euro.

    Perioada minimă în care investitorii pot să îşi recupereze banii este de şase luni, mergând până la 60 de luni pentru acest împrumut. „În acest moment, pentru cele două campanii active, maturitatea se ajunge la 24 de luni şi dobânzile sunt plătite semestrial. Ca exemplu: pentru campania care este promovată la un randament de 16%, după primele şase luni vor fi plătiţi 8% din randament, după 12 luni alţi 8% şi tot aşa, la final se rambursează principalul plus ultima tranşă de 8%.” „În principiu, atunci când începe dezvoltarea, dezvoltatorul are un business plan şi un buget, aşadar va avea un cash-flow pe toată durata dezvoltării şi îşi va pune această rambursare de 8% la început, care reprezintă pentru el un cost de finanţare. Practic, aşa cum are costuri de dezvoltare pentru materiale sau alte servicii, are şi costul acesta de finanţare, care este prevăzut de la bun început; principalul ar trebui să vină din vânzarea acestor proiecte, dar oarecum noi luăm tot timpul o marjă de timp, proiectele care le avem acum active sunt la 24 de luni, dar real ei au nevoie de 12 luni pentru a implementa proiectul, aşadar ne-am luat un an de marjă astfel încât să fim siguri că o să vândă unităţile respective şi o să ramburseze investitorii.”  

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vicenţiu Vlad, CEO al Stockestate Crowdfunding

    1. Cum vezi tu piaţa în acest moment?
    Este o perioadă foarte diferită faţă de ce s-a întâmplat în 2008. Există mult mai multă maturitate în piaţă, dezvoltatorii sunt mai solizi, au deja proiecte finalizate, aşadar aceasta este prima diferenţă. Cu siguranţă este o perioadă în care au încetinit vânzările, dar din ce văd eu, au încetinit vânzările pentru produse de calitate medie. Dacă ne uităm la produsele de calitate înaltă, pentru proiectele care într-adevăr se diferenţiază nu văd nicio încetinire în vânzări. Oarecum în perioadele de aşa-zisă criză lumea se îndreaptă spre proiecte care dau mai multă siguranţă şi care se diferenţiază – nu aş spune neapărat cele mai scumpe, dar cele de calitate şi de clasă medie.

    2. Cum crezi că va fi anul 2024 prin prisma preţurilor, mai ales pentru imobile?
    Părerea mea este că preţurile cu siguranţă nu o să scadă, nici nu o să crească foarte mult – aşadar este o perioadă de redresare.  Nu am văzut în piaţă, în proiectele pe care le urmăresc, discounturi majore, cum se aştepta majoritatea. Am văzut nişte redresări de 5-7%, dar nu văd scăderi majore. Aceasta este marea întrebare: vor scădea preţurile la imobiliare? Părerea mea este că nu, nu are cum să se întâmple acest lucru din punct de vedere economic fiindcă inflaţia tot creşte, deci banul se devalorizează.

    3. Cum vor funcţiona dezvoltatorii în anul 2024, având în vedere şi lipsa autorizărilor de construire cu care se confruntă piaţa?
    Va fi un an de rezilienţă din toate punctele de vedere. Contextul este mai dificil, nu mai sunt ani în care se dădeau banii pe bandă rulantă, deci şi ei trebuie să fie mai atenţi. Faptul că autorizările  sunt mai puţine poate fi oarecum un beneficiu pentru dezvoltatorii care au o asemenea autorizare sau vor să se dezvolte, într-o piaţă liberă, dacă oferta e mai limitată, şi cererea o să urmeze.

  • Cum pot deveni clădirile fantomă, dar pline de istorie din Bucureşti, adevărate mine de aur pentru investitori şi chiar şi pentru dezvoltarea Capitalei

    Hotel Cişmigiu a fost o alegere preferată în 2023 atât pentru turiştii de afaceri, cât şi pentru cei de agrement, fiind apreciat în special de turiştii străini, care vin aici mai ales pentru istoria locului. Cu provocări precum creşterea costurilor operaţionale, adaptarea a fost însă esenţială pentru menţinerea profitabilităţii şi pentru acest brand simbol al Bucureştiului.

     

    Este un efort greoi şi investiţiile sunt într-adevăr mari, dar eu cred că vor fi din ce în ce mai multe. Cred că oamenii de business vor înţelege avantajele şi profitabilitatea în timp pe care o pot avea. În genul acesta de proiecte, câştigurile nu apar de azi pe mâine. Într-adevăr, investiţiile sunt mari, dar sunt proiecte care trebuie privite în pe un timp foarte lung ca investiţie şi sunt într-adevăr profitabile. Şi eu cred că se vor apărea din ce în ce mai multe astfel de investiţii în Bucureşti şi îmi doresc să se întâmple acest lucru. Există clădiri superbe care aşteaptă să fie reînviate, iar dacă toate acestea se vor întâmpla, vom avea şi noi o creştere a turismului, avem potenţialul să devenim şi noi un punct de atracţie pentru cei care doresc să-şi petreacă un city break în Bucureşti sau o vacanţă aici”, a descris Mirela Cojocaru, directorul general al Hotelului Cişmigiu, potenţialul de investiţii în clădiri simbol ale Capitalei, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    În cadrul interviului, Cojocaru a subliniat că anul 2023 a fost cel mai bun an pentru Hotelul Cişmigiu, depăşindu-se nivelurile de performanţă din 2019. Gradul de ocupare a atins nivelul de 78%, iar veniturile din cazare şi centrul de conferinţă au ajuns la 1,9 milioane de euro. „Anul 2023 a fost pentru noi cel mai bun an. Am depăşit anul 2019, care înregistrase cele mai bune rezultate. Ne-a ajutat în primul rând traficul de turişti pe România şi de la nivel internaţional, care au fost mari, dar în acelaşi timp ne-a ajutat şi proprietatea. Ne-a ajutat poziţia, ne-au ajutat serviciile pe care le oferim”, a spus Mirela Cojocaru. Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală, care sunt foarte apreciate de turişti, în mod special turiştii străini. Unul dintre aspectele care au contribuit la aceste rezultate a fost atragerea turiştilor străini, în special cei de afaceri, care au apreciat poziţia centrală şi serviciile oferite de hotel. Totodată, există o creştere semnificativă a turiştilor de agrement care au venit să se bucure de centrul istoric al Bucureştiului, contribuind la umplerea capacităţii hotelului în zilele de weekend.

    112 euro/noapte, media preţului unei nopţi de cazare la Hotel Cişmigiu în anul 2023

    Peste 80% dintre turiştii care se cazează acolo sunt turişti străini. „În general sunt oameni de business, care au nevoie de o locaţie centrală, care să le faciliteze accesul la întâlnirile de business pe care le au aici. Dar în anul 2023, comparativ cu anii de dinainte de pandemie, am observat şi o creştere a numărului de turişti care vin în Bucureşti pentru a-şi petrece timpul liber şi nu pentru proiectele de business pe care le au aici. Evident, cel mai mare număr de turişti din această zonă sunt turiştii din Israel, care sunt  cunoscuţi ca turişti care preferă hotelurile din centrul Bucureştiului şi preferă să călătorească în Bucureşti pentru divertisment.” Cu toate acestea, Cojocaru a evidenţiat şi provocările cu care s-au confruntat, cum ar fi creşterea costurilor operaţionale cu aproximativ 20%, iar adaptarea la aceste schimbări a fost un aspect cheie pentru menţinerea profitabilităţii. În ceea ce priveşte perspectivele pentru anul 2024, a menţionat că se aşteaptă la o creştere mai mică din cauza scăderii traficului internaţional de turişti, dar îşi propun să menţină şi să îmbunătăţească performanţele din anul precedent. Referindu-se la viitor, se explorează planuri pentru renovarea hotelului, păstrând în acelaşi timp importanţa istorică a clădirii, aceasta fiind o atracţie pentru turişti.

    Hotelul Cişmigiu este deţinut de spaniolii de la Hercesa. Ei au achiziţionat clădirea în 2004 şi hotelul a fost deschis în 2012: „S-a lucrat foarte mult, investiţia a fost mare, clădirea a fost reconsolidată integral pentru că nu nu mai putea fi salvată. A fost păstrată faţada istorică şi practic este la bază o clădire nouă şi foarte solidă”.

    În următoarea perioadă şi-au propus să înceapă un nou plan de investiţii: „Analizăm să ajungem la varianta finală a acestui plan. Intenţionăm să facem o renovare în hotel.”  

    Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală.

    Carte de vizită Mirela Cojocaru, director general, Hotel Cişmigiu

    1. A acumulat peste 18 ani de experienţă în industria ospitalităţii şi management în Bucureşti;

    2. A evoluat în cadrul Hotelului Cişmigiu timp de 8 ani şi 3 luni, îndeplinind roluri de la Sales & Marketing Manager la Hotel Director;

    3. A ocupat poziţii de conducere la RIN Hotels timp de 6 ani şi 1 lună, concentrându-se pe managementul achiziţiilor publice;

    4. A studiat la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, cu un masterat în Dezvoltare şi Promovare Turistică şi o licenţă în Geografie şi Geologie;

    5. Are expertiză în vânzări, marketing şi management operaţional, cu o atenţie deosebită la inovare şi adaptabilitate într-o industrie în schimbare constantă.

    Sursa: LinkedIn

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul ZF Real Estate by Storia.ro:

     

    Cum a fost anul 2023 pentru industria turismului?

    Anul 2023 a fost foarte dificil, în mod special în gestionarea cheltuielilor, deşi am înregistrat venituri mai mari ca în 2019. Cheltuielile au fost la fel de mari. Majoritatea proprietăţilor nu au reuşit să atingă profitul din 2019, noi am reuşit să-l depăşim puţin. Aceasta a fost marea provocare pentru întreaga industrie, să putem gestiona toate creşterile de preţuri care au început spre finalul anului trecut (2022) şi au continuat anul acesta (2023). De la serviciile principale până la soluţiile de curăţenie – toate s-au scumpit în medie cu undeva la 20%. Dar pandemia a venit şi ea cu un lucru bun – ne-a învăţat să ne uităm mai bine la cheltuieli, să ne reorganizăm modul de lucru şi procedurile de lucru astfel încât să putem opera hotelul cu cheltuieli mult mai bine gestionate. Iar aceste lecţii ne-au prins bine.

    Ce înseamnă să păstrezi un astfel de nume simbol pentru industria hotelieră a Capitalei?

    Este un avantaj din punctul meu de vedere, este şi o mândrie şi o onoare să fiu responsabilă de gestionarea unei astfel de clădiri cu o istorie impresionantă şi faptul că avem peste 80% dintre turişti, turişti străini. Istoria clădirii este importantă pentru ei – ei au această cultură şi apreciază foarte mult genul acesta în momentul în care îşi caută cazare pentru sejurul din Bucureşti.

    Cum va fi anul 2024 pentru industrie?

    Din toate informaţiile pe care le am şi analizele pe care le-am făcut, se pare că va fi o scădere la nivel de trafic de turişti la nivel mondial, nu doar în România, ceea ce înseamnă că nu suntem foarte optimişti că putem depăşi cu mult cifra de afaceri înregistrată anul acesta. Creşterea va exista, dar va fi destul de de mică. Ne dorim să păstrăm şi poate doar un pic să depăşim cifra de anul acesta, pentru că nu cred că vom mai avea acelaşi trafic de turişti pe care l-am avut în 2022 şi 2023.

  • Real Estate. Cum să faci business dintr-un simbol al Capitalei?

    Hotel Cişmigiu a fost o alegere preferată în 2023 atât pentru turiştii de afaceri, cât şi pentru cei de agrement, fiind apreciat în special de turiştii străini, care vin aici mai ales pentru istoria locului. Cu provocări precum creşterea costurilor operaţionale, adaptarea a fost însă esenţială pentru menţinerea profitabilităţii şi pentru acest brand simbol al Bucureştiului.

     

    Este un efort greoi şi investiţiile sunt într-adevăr mari, dar eu cred că vor fi din ce în ce mai multe. Cred că oamenii de business vor înţelege avantajele şi profitabilitatea în timp pe care o pot avea. În genul acesta de proiecte, câştigurile nu apar de azi pe mâine. Într-adevăr, investiţiile sunt mari, dar sunt proiecte care trebuie privite în pe un timp foarte lung ca investiţie şi sunt într-adevăr profitabile. Şi eu cred că se vor apărea din ce în ce mai multe astfel de investiţii în Bucureşti şi îmi doresc să se întâmple acest lucru. Există clădiri superbe care aşteaptă să fie reînviate, iar dacă toate acestea se vor întâmpla, vom avea şi noi o creştere a turismului, avem potenţialul să devenim şi noi un punct de atracţie pentru cei care doresc să-şi petreacă un city break în Bucureşti sau o vacanţă aici”, a descris Mirela Cojocaru, directorul general al Hotelului Cişmigiu, potenţialul de investiţii în clădiri simbol ale Capitalei, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    În cadrul interviului, Cojocaru a subliniat că anul 2023 a fost cel mai bun an pentru Hotelul Cişmigiu, depăşindu-se nivelurile de performanţă din 2019. Gradul de ocupare a atins nivelul de 78%, iar veniturile din cazare şi centrul de conferinţă au ajuns la 1,9 milioane de euro. „Anul 2023 a fost pentru noi cel mai bun an. Am depăşit anul 2019, care înregistrase cele mai bune rezultate. Ne-a ajutat în primul rând traficul de turişti pe România şi de la nivel internaţional, care au fost mari, dar în acelaşi timp ne-a ajutat şi proprietatea. Ne-a ajutat poziţia, ne-au ajutat serviciile pe care le oferim”, a spus Mirela Cojocaru. Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală, care sunt foarte apreciate de turişti, în mod special turiştii străini. Unul dintre aspectele care au contribuit la aceste rezultate a fost atragerea turiştilor străini, în special cei de afaceri, care au apreciat poziţia centrală şi serviciile oferite de hotel. Totodată, există o creştere semnificativă a turiştilor de agrement care au venit să se bucure de centrul istoric al Bucureştiului, contribuind la umplerea capacităţii hotelului în zilele de weekend.

    112 euro/noapte, media preţului unei nopţi de cazare la Hotel Cişmigiu în anul 2023

    Peste 80% dintre turiştii care se cazează acolo sunt turişti străini. „În general sunt oameni de business, care au nevoie de o locaţie centrală, care să le faciliteze accesul la întâlnirile de business pe care le au aici. Dar în anul 2023, comparativ cu anii de dinainte de pandemie, am observat şi o creştere a numărului de turişti care vin în Bucureşti pentru a-şi petrece timpul liber şi nu pentru proiectele de business pe care le au aici. Evident, cel mai mare număr de turişti din această zonă sunt turiştii din Israel, care sunt  cunoscuţi ca turişti care preferă hotelurile din centrul Bucureştiului şi preferă să călătorească în Bucureşti pentru divertisment.” Cu toate acestea, Cojocaru a evidenţiat şi provocările cu care s-au confruntat, cum ar fi creşterea costurilor operaţionale cu aproximativ 20%, iar adaptarea la aceste schimbări a fost un aspect cheie pentru menţinerea profitabilităţii. În ceea ce priveşte perspectivele pentru anul 2024, a menţionat că se aşteaptă la o creştere mai mică din cauza scăderii traficului internaţional de turişti, dar îşi propun să menţină şi să îmbunătăţească performanţele din anul precedent. Referindu-se la viitor, se explorează planuri pentru renovarea hotelului, păstrând în acelaşi timp importanţa istorică a clădirii, aceasta fiind o atracţie pentru turişti.

    Hotelul Cişmigiu este deţinut de spaniolii de la Hercesa. Ei au achiziţionat clădirea în 2004 şi hotelul a fost deschis în 2012: „S-a lucrat foarte mult, investiţia a fost mare, clădirea a fost reconsolidată integral pentru că nu nu mai putea fi salvată. A fost păstrată faţada istorică şi practic este la bază o clădire nouă şi foarte solidă”.

    În următoarea perioadă şi-au propus să înceapă un nou plan de investiţii: „Analizăm să ajungem la varianta finală a acestui plan. Intenţionăm să facem o renovare în hotel.”  

    Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală.

    Carte de vizită Mirela Cojocaru, director general, Hotel Cişmigiu

    1. A acumulat peste 18 ani de experienţă în industria ospitalităţii şi management în Bucureşti;

    2. A evoluat în cadrul Hotelului Cişmigiu timp de 8 ani şi 3 luni, îndeplinind roluri de la Sales & Marketing Manager la Hotel Director;

    3. A ocupat poziţii de conducere la RIN Hotels timp de 6 ani şi 1 lună, concentrându-se pe managementul achiziţiilor publice;

    4. A studiat la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, cu un masterat în Dezvoltare şi Promovare Turistică şi o licenţă în Geografie şi Geologie;

    5. Are expertiză în vânzări, marketing şi management operaţional, cu o atenţie deosebită la inovare şi adaptabilitate într-o industrie în schimbare constantă.

    Sursa: LinkedIn

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul ZF Real Estate by Storia.ro:

     

    Cum a fost anul 2023 pentru industria turismului?

    Anul 2023 a fost foarte dificil, în mod special în gestionarea cheltuielilor, deşi am înregistrat venituri mai mari ca în 2019. Cheltuielile au fost la fel de mari. Majoritatea proprietăţilor nu au reuşit să atingă profitul din 2019, noi am reuşit să-l depăşim puţin. Aceasta a fost marea provocare pentru întreaga industrie, să putem gestiona toate creşterile de preţuri care au început spre finalul anului trecut (2022) şi au continuat anul acesta (2023). De la serviciile principale până la soluţiile de curăţenie – toate s-au scumpit în medie cu undeva la 20%. Dar pandemia a venit şi ea cu un lucru bun – ne-a învăţat să ne uităm mai bine la cheltuieli, să ne reorganizăm modul de lucru şi procedurile de lucru astfel încât să putem opera hotelul cu cheltuieli mult mai bine gestionate. Iar aceste lecţii ne-au prins bine.

    Ce înseamnă să păstrezi un astfel de nume simbol pentru industria hotelieră a Capitalei?

    Este un avantaj din punctul meu de vedere, este şi o mândrie şi o onoare să fiu responsabilă de gestionarea unei astfel de clădiri cu o istorie impresionantă şi faptul că avem peste 80% dintre turişti, turişti străini. Istoria clădirii este importantă pentru ei – ei au această cultură şi apreciază foarte mult genul acesta în momentul în care îşi caută cazare pentru sejurul din Bucureşti.

    Cum va fi anul 2024 pentru industrie?

    Din toate informaţiile pe care le am şi analizele pe care le-am făcut, se pare că va fi o scădere la nivel de trafic de turişti la nivel mondial, nu doar în România, ceea ce înseamnă că nu suntem foarte optimişti că putem depăşi cu mult cifra de afaceri înregistrată anul acesta. Creşterea va exista, dar va fi destul de de mică. Ne dorim să păstrăm şi poate doar un pic să depăşim cifra de anul acesta, pentru că nu cred că vom mai avea acelaşi trafic de turişti pe care l-am avut în 2022 şi 2023.

  • Real Estate. Investiţii pentru distracţie la mall

    În era comerţului online, diversificarea activităţilor reprezintă secretul reuşitei pentru un centru comercial. Cum şi-a propus cel mai nou mall al Bucureştiului să îşi atragă clienţii? 

     

    Este un spaţiu multifuncţional, oferă zone de distracţie, de petreceri, organizări de zile onomastice, activităţi fizice, ceea ce încurajează clienţii să vină aici cu copiii, cu familia”, descrie Doiniţa Ilie cea mai recentă investiţie din cadrul Colosseum Mall. Întins pe o suprafaţă de 2.300 de metri pătraţi, centrul Hype by Kiddo are, potrivit directorului de leasing al centrului comercial, câte o atracţie la fiecare metru pătrat: „A avut un impact foarte bun încă de la deschidere, care se continuă şi acum. Investiţia a fost de 1,5 milioane de euro în acest spaţiu”. Cu o suprafaţă totală de 54.000 de metri pătraţi, Colosseum Mall este al doilea centru comercial ca mărime din zona de nord a Bucureştiului. „Am adus branduri noi, internaţionale în această zonă de nord-vest; accesul facil la magazine este realizat printr-o parcare cu foarte multe zone, care include aproape 3.000 de locuri de parcare, toate plasate suprateran.”

    Printre cele mai recente dezvoltări aduse centrului comercial se numără acest centru de distracţie – respectiv o zonă de relaxare care se adresează nu numai locuitorilor din Bucureşti, cât şi celor aflaţi în localităţi limitrofe. Investiţia a fost realizată în parteneriat cu Kiddo. Potrivit Doiniţei Iliei, până la 300 de copii pot să beneficieze simultan de atracţiile spaţiului. În afară de acest spaţiu de entertainment, zona de petrecere a timpului liber mai include şi o zonă de fitness, un food-court, iar în planurile lor intră dezvoltarea unui cinematograf cu cinci săli şi o capacitate maximă de 400 de locuri: „Ceea ce va fi foarte atractiv la acest cinema este că are un design interior deosebit, minimalist şi cu mobilă de calitate înaltă. Pe lângă acest design, aduce şi tehnologie de ultimă oră pentru ecranele de proiecţie şi va include şi o zonă de VIP – cu siguranţă va fi un concept nou şi de deosebit. Este vorba despre Happy Cinema – un brand 100% românesc”.

    Investiţia în această nouă dezvoltare va ajunge, potrivit Doiniţei Ilie, la 1,5 milioane de euro. Dincolo de zona de petrecere a timpului liber, Doiniţa Ilie spune că urmează să vină cu aproximativ două branduri mari de fashion (Cropp şi House), pe o suprafaţă de 1.300 de metri pătraţi. „Avem posibilitatea de dezvoltare pe viitor foarte mare şi avem planuri foarte clare în acest sens; cred că acesta este iarăşi este un element diferenţiator faţă de celelalte dezvoltări de retail; avem acest avantaj de a ne putea dezvolta în continuare şi exact asta vom face.” Directorul de leasing al Colosseum Mall precizează că datele referitoare la vânzări nu sunt încă publice, dar că ei au beneficiat de creşteri semnificative de la an la an: „de peste 20% şi chiar mai mult a cifrei de vânzări”. Iar în ceea ce priveşte traficul în cea mai aglomerată perioadă a anului, luna decembrie, ea spune că se aşteaptă la o dublare a acestuia.  

    Două întrebări şi răspunsuri din interviul cu Doiniţa Ilie, director de leasing, Colosseum Mall:

    Cum se vede criza în activităţile unui centru comercial?

    Din perspectiva activităţilor unui centru comercial, criza aduce incertitudini legate de condiţiile geo-regionale, creşterea dobânzilor şi, bineînţeles, toate aceste aspecte au avut un impact clar asupra puterii de cumpărare a clienţilor şi consumatorilor. Sunt provocări pentru noi ca centru comercial şi pentru retailerii prezenţi pe piaţă în acest moment. Cu toate acestea, zona de fashion a înregistrat o creştere semnificativă în vânzări, ceea ce ne încurajează să credem că vom depăşi aceste momente. Am observat o atracţie crescută pentru zonele de petrecere a timpului liber, inclusiv zona de fitness, restaurante şi centrul de distracţie pe care l-am deschis. Există un interes ridicat pentru relaxare şi petrecerea timpului în familie, ceea ce ne bucură, şi credem că această criză va trece. Totuşi, comportamentul de achiziţii al cumpărătorilor a devenit mai atent, dar în total, cifra de afaceri, cel puţin în zona de fashion, este în creştere sănătoasă. Nu am observat scăderi alarmante în acest moment.

    Care credeţi că este secretul rezilienţei mallurilor în România, în contextul în care există şi comerţul online ce se dezvoltă tot mai mult?

    Nu cred că este o competiţie directă. Practic, în Colosseum Mall, toţi retailerii au o prezenţă puternică online şi este vorba mai degrabă despre o colaborare. Ei îşi diversifică canalele de vânzare a produselor. Offline-ul şi online-ul se completează. Faptul că vând produse online nu face decât să crească traficul în magazinele offline, iar cumpărătorii pot vedea şi mai multe produse în starea lor reală, fără să fie alterate de ecrane. Experienţa multibrand oferită de mall reprezintă un avantaj în businessul predominant offline.

     

    Carte de vizită: Doiniţa Ilie

    1. A preluat rolul actual, de head of leasing la Colosseum Mall, în decembrie 2022;

    2. Şi-a început cariera în imobiliare în 2003, ca associate director, Head of marketing la Cushman & Wakefield România;

    3. Între 2016 şi 2019 a lucrat şi pentru JLL România, ca leasing manager.

    Sursa: LinkedIn