Centrul de Soluţionare Alternativă a Litigiilor în domeniul Bancar (CSALB) a soluţionat cel mai important caz din punct de vedere valoric, un client din Bucureşti obţinând o reducere de aproape 39.000 euro a costului creditului în urma negocierii cu banca.
Astfel, prin procedura desfăşurată în cadrul CSALB, consumatorului i-a fost anulată perceperea pe viitor a comisionului de administrare, în cuantum de 35.000 de euro, plus restituirea comisionului de acordare a creditului, în valoare de 3.770 de euro.
Astfel, costul creditului pentru acest consumator a scăzut cu 38.770 de euro.
Cartelul OPEC şi aliaţii negociază zilele acestea viitorul producţiei petroliere pentru următoarele luni, în contextul în care acesta a atins un prag minim, iar preşedintele american Donald Trump cere ca aceste reduceri de preţ să continue, potrivit CNBC.
Influentul cartel petrolier se întâlneşte la sediul central din Viena, Austria, astăzi, cu scopul de a ajunge la un acord cu privire la nivelul de producţie din următoarele şase luni. Cei 15 membri ai organizaţiei vor înainta propunerea către ceilalţi producători, vineri.
Pieţele se aşteaptă ca prin acordul final producătorii să stabilească o reducere a producţiei începând cu luna ianuarie.
Această întâlnire mult-aşteptată vine într-un moment în care piaţa petrolului se apropie de cea mai mare prăbuşire înregistrată de la criza financiară până în prezent.
Preţurile petrolului s-au prăbuşit cu circa 30% în ultimele două luni, afectând ţările care îşi bazează economia pe exportul de petrol.
Din păcate, piaţa închirierii de birouri din România nu a atins încă un grad suficient de maturizare pentru a putea vorbi de adevărate standarde de piaţă conturate în mod neechivoc şi acceptate ca atare de către jucătorii de pe piaţă. Piaţa este într-o zonă gri, între începutul preluat ca atare din ţările civilizate, la pachet cu modelele de contracte de sute de pagini, specifice dreptului anglo-saxon, şi perioada de aşezare pe o linie proprie.
Existenţa unor standarde de piaţă acceptate general ar facilita acest business şi ar aduce beneficii atât proprietarilor de clădiri de birouri cât şi chiriaşilor acestora, multe deal-uri fiind ratate din cauza unor aşteptări nerezonabile ale părţilor.
Până atunci însă, vă prezint câteva dintre reperele ce pot fi luate în calcul de proprietarii sau potenţialii chiriaşi ai spaţiilor de birouri ce par să se fi cristalizat pe piaţă până în acest moment:
Acordul
Ca procedură, prima etapă după contactul iniţial cu reprezentanţii proprietarului clădirii de birouri este semnarea unui acord preliminar neangajant prin care se agreează principalii termeni comerciali (suprafaţă, chirie, durată, facilitaţi etc.). După această etapă, chiriaşii mai sofisticaţi analizează titlul de proprietate asupra imobilului, existenţa certificatului de performanţă energetică şi a autorizaţiilor necesare conform legii (securitate la incendiu, protecţie civilă, funcţionare – după caz şi ISCIR pentru lifturi şi cazane).
Contractul
Urmează negocierea şi semnarea contractului de închiriere. Chiriaşul notează apoi contractul de închiriere în cartea funciară a imobilului, se fac măsurarea şi predarea spaţiului închiriat, chiriaşul elaborează planurile de arhitectură şi instalaţii pentru amenajarea spaţiului închiriat şi obţine, după caz, autorizaţia de construire pentru partiţionările interioare, precum şi autorizaţia de securitate la incendiu, dacă este necesar.
Reperele comerciale şi legale ale unui asemenea contract de închiriere sunt următoarele:
• Spaţiul: spaţiul închiriabil este format din spaţiul net de birouri la care se adaugă o cotă din spaţiile comune ale clădirii. Această cotă, denumită add-on factor, este calculată ca raport între spaţiile comune ale clădirii şi spaţiul total al clădirii şi variază, de obicei, între 5 si 25%. Se închiriază complementar spaţii de parcare şi spaţii de depozitare.
• Chiria: este exprimată în mod normal în euro (de regulă între 5 şi 25 euro pe metru pătrat de spaţiu închiriabil), plata fiind făcută lunar, în avans, la cursul de schimb comunicat de către Banca Naţională a României pentru data plăţii. În plus faţă de chirie, se datorează o taxă pe servicii, exprimată de asemenea în euro (între 3 şi 5) pe metru pătrat de spaţiu închiriabil, taxă care cuprinde toate cheltuielile comune ale clădirii (inclusiv asigurarea şi taxele locale aferente clădirii), împărţite pro-rata între chiriaşi şi plătibile la fel şi odată cu chiria. Taxa pe servicii se regularizează anual pe baza cheltuielilor efective, chiriaşii având dreptul să verifice anual calculele proprietarului (sistem open book). De asemenea, chiriaşul va suporta costul utilităţilor consumate în spaţiu care sunt contorizate individual (de obicei electricitate şi apă).
• Garanţia: chiriaşul constituie o garanţie în favoarea proprietarului, sub forma unei scrisori de garanţie bancară sau a unui depozit, valoarea garanţiei fiind în mod uzual la nivelul a trei luni de chirie şi taxă de servicii.
• Facilităţi: chiriaşul beneficiază în mod normal de două tipuri de facilităţi din partea proprietarului: o contribuţie pentru lucrările de amenajare (exprimată în euro pe metru pătrat de spaţiu închiriabil, de obicei între 50 şi 150) şi o perioadă de scutire de la plata chiriei (de obicei între 3 şi 9 luni, împărţite pe perioada contractuală).
• Termen: termenul închirierii este de obicei un termen ferm de minimum 5 ani, chiriaşul având uneori posibilitatea de a denunţa contractul (break option) la/după o anumită perioadă (de obicei minimum 3 ani). Predarea spaţiului către chiriaş se face cu o perioadă (de obicei minimum o lună) înainte de data începerii termenului pentru a permite chiriaşului să amenajeze spaţiul închiriat. Pentru această perioadă nu se datorează chirie, dar se plătesc taxa pe servicii şi utilităţile consumate în spaţiu.
• Penalităţi: termenul ferm se traduce prin existenţa unor penalităţi datorate proprietarului de către chiriaş în cazul încetării contractului anterior împlinirii termenului (exceptând încetarea din culpa proprietarului), respectiv chiria şi taxa de servicii pe întreg termenul rămas (sau până la prima dată la care chiriaşul putea denunţa contractul). Chiriaşul poate rezilia contractul doar în situaţii strict limitate (de exemplu în cazul în care utilităţile sunt întrerupte pentru mai mult de două săptămâni sau spaţiul este neutilizabil într-un procent de minimum 50% pentru mai mult de o lună).
• Extindere: uneori, chiriaşul beneficiază de un drept de preferinţă la închirierea spaţiilor adiacente,
dar acesta se exercită ţinând seama de alte drepturi similare prealabile acordate altor chiriaşi (care au prioritate).
• Prelungire: prelungirea termenului de închiriere iniţial se face, de obicei, în condiţiile de piaţă de la momentul respectiv şi nu în aceiaşi termeni comerciali.
• Restituire: restituirea spaţiului închiriat către proprietar se face în mod uzual după înlăturarea amenajării chiriaşului şi curăţarea/repararea spaţiului, proprietarul urmând să predea spaţiul open space noului chiriaş. Costul demolării amenajării chiriaşului şi al efectuării curăţeniei şi a reparaţiilor necesare se ridică în mod normal la jumătate din costul realizării acelor amenajări. Noul chiriaş poate prelua amenajările chiriaşului anterior (de obicei fără vreun cost), preluând în acest mod şi obligaţia de a aduce spaţiul la starea iniţială (open space) la sfârşitul termenului închirierii.
Piaţa închirierii spaţiilor de birouri se maturizează într-un ritm accelerat, cele de mai sus fiind deja cunoscute şi acceptate de către jucătorii din domeniu. Alte aspecte generează încă discuţii aprinse, dar tendinţa este una pozitivă, piaţa devenind din ce în ce mai matură.
Provincia Antalya a cucerit deja milioane de turişti din toată lumea, care nu mai contenesc să vină şi să revină pe litoralul turcesc, cu ape cristaline şi soare îmbietor chiar şi în octombrie. Dintre milioanele de vizitatori, 160.000 au fost anul acesta doar din România. Înainte de a ajunge însă pe plajă, câteva ore merită petrecute în oraşul vechi Antalya, străjuit de Poarta lui Hadrian, construcţie sub forma unui arc de triumf, ridicată în cinstea împăratului roman Hadrian, ca urmare a unei vizite ale sale în zonă în anul 130.
Pe străduţele înguste, cu magazine înlănţuite de o parte şi de alta, din care răzbat mirosurile de ceai, de condimente şi de suc de rodie, se poate ajunge în portul vechi al oraşului, de unde se pot vedea, dintr-o singură privire, Marea Mediterană şi Munţii Taurus. O dată la câţiva paşi, dai peste locuri în care se vând sute de covoare tradiţionale turceşti, de toate dimensiunile şi culorile. Printre ele, îşi fac culcuş pisicile, obişnuite cu răsfăţul turiştilor care nu mai contenesc pe străzile înguste, cu piatră cubică.
În oraş, comercianţii măsoară trecătorii din priviri şi îi ghicesc pe turişti. De fiecare dată când „simt” un grup de străini, scot din dotare toată artileria de cuvinte străine, de la engleză la franceză şi poloneză, şi ajung într-un final şi la limba română, din care au învăţat esenţialul:
„Bună. Ce faci? Foame? Ciorbă de burtă?” Dacă îi ignori, nu insistă. Dacă zâmbeşti, răspund şi ei cu un surâs. Cu puţin noroc, poţi ajunge să negociezi cu negustorii de suveniruri. Cu şi mai mult noroc însă, poţi primi „cadou” un pahar de ceai fierbinte cu diferite arome. Turcii confirmă încă o dată că sunt maeştrii negocierii, astfel că nu ai cum să ieşi din magazinul lor fără să te fi târguit măcar pentru o liră turcească în minus, la care bucuroşi renunţă. Doar de dragul negocierii.
La plecarea din oraşul vechi, nu e de ratat o oprire, fie şi de jumătate de oră, în portul Kemer Marina, unde apusul te lasă de-a dreptul fără cuvinte, privit printre iahturi şi bărci strânse laolaltă ca într-o colecţie. Portul este înţesat de restaurante şi bistrouri, de la mesele cărora ceaiul turcesc acompaniază armonios culorile soarelui risipit pe cer.
La aproximativ o oră de mers cu maşina de la aeroportul din Antalya, îşi deschide porţile Tekirova, un orăşel din regiunea Kemer, înţesat de complexuri turistice destinate acelor turişti pentru care vacanţa se traduce printr-un singur concept: all inclusive.
Sub această umbrelă, complexurile hoteliere devin adevărate minioraşe, cu tot ce i-ar trebui unui turist pe timpul unui sejur, de la coafor la magazine de haine sau de dulciuri tradiţionale turceşti, care transformă Antalya într-un tărâm al făgăduinţei.
Güral este un astfel de loc. În provincia Antalya – care include şi oraşul cu acelaşi nume – există două complexuri cu numele Güral, unul în Tekirova şi un altul în Belek.
Cele două Güral se află la a doua generaţie de proprietari, moştenitorii familiei cu acelaşi nume, ale cărei afaceri se învârt în principal în jurul producţiei şi al vânzării de obiecte din porţelan, ceramică, de cărămizi, cu investiţii şi în domeniul energiei. Businessul cu porţelanuri a fost fondat în 1989, iar câţiva ani mai târziu, proprietarii au intrat în posesia unor terenuri de câteva zeci de mii de metri pătraţi, pe care au construit ulterior mici „imperii” cu spaţii de cazare şi alte facilităţi.
„Investiţia în cele două complexuri turistice a fost de peste 200 de milioane de euro. Doar în Güral din Belek s-au investit 50 de milioane pentru renovare în 2015. În cadrul celor două lucrează în medie 500 de oameni, iar în perioadele de vârf de sezon numărul ajunge şi la 800. În Tekirova, se investesc anual circa 400.000 de euro pentru întreţinere”, explică Levent Gültekin Toper, directorul general al Güral Premier Hotels & Resorts, compania care administrează cele două proiecte.
Împreună, acestea au peste 1.200 de camere. Doar în complexul turistic din Tekirova lucrează 140 de oameni în bucătărie, de la chefi la ajutoare de bucătari, care pun la fiecare masă cantităţi industriale de preparate, atât tradiţionale, cât şi internaţionale. De la brânzeturi la mezeluri, de la musacale cu vinete la celebrul kebap, de la baclavale la rahat tăvălit prin nucă de cocos din belşug, aproape că nu există nimic din ce şi-ar putea dori un turist care să nu existe în meniu.
„În complexurile noastre turistice, fiecare găseşte ce vrea – linişte pentru cei care vor să se relaxeze, muzică şi spectacole pentru cei care vor să se distreze”, spune Levent Gültekin Toper. De altfel, în fiecare seară, în Güral Tekirova sunt programate spectacole, fie că sunt concerte cu muzică live şi focuri de artificii, fie că sunt baluri mascate sau seri tematice.
În plus, marea e la doi paşi, astfel, în timp ce valurile line te îmbracă agale şi mirosul Mediteranei se împleteşte în firele de păr, munţii semeţi se înalţă în faţa ochilor.
Românii sunt abia pe locul al optulea în rândul naţionalităţilor turiştilor care vin să-şi petreacă vacanţa la Güral. Le-o iau înainte turcii şi ruşii – cei mai numeroşi, dar şi turiştii din Lituania, Ucraina, Germania, Kazahstan şi Letonia. Cu toate acestea, în 2018, aproape 160.000 de români au mers pe litoralul turcesc, în condiţiile în care, în anii trecuţi, barometrul se oprea la circa 120.000, potrivit datelor agenţiei Paralela 45.
Doar în Güral Tekirova în 2018 au mers 2.624 de turişti români, faţă de 1.492 anul trecut. Ce are Turcia şi nu are România?
„Diferenţele constau în servicii. Turiştii care vin la noi au mai mers şi în Italia, Spania, Grecia, dar au spus că nu au găsit aceleaşi facilităţi. Nu am decis să facem o investiţie similară celor din Antalya şi în altă ţară, pentru că este foarte greu să faci aşa ceva în afara ţării tale”, spune directorul general al complexului turistic.
Un sejur la Güral Tekirova ajunge să coste circa 3.500 de euro, în funcţie de facilităţi şi de tipul de cameră. Anul acesta, vremea a contribuit la businessul proprietarilor de spaţii de cazare din Antalya, în condiţiile în care la jumătatea lunii octombrie încă se putea face plajă la 25, uneori chiar aproape 30 de grade. Sezonul s-a închis pe 20 octombrie şi va fi redeschis în aprilie, iar pe timpul iernii cele două complexuri hoteliere Güral vor fi închise.
Turismul este, de altfel, una dintre marile speranţe ale turcilor, după ce lira turcească s-a prăbuşit pe fondul unui cumul de factori, printre care tensiunile diplomatice cu Statele Unite ale Americii şi îngrijorarea investitorilor cu privire la o implicare tot mai mare a factorului politic turc în economie, mai precis a preşedintelui Recep Tayyip Erdogan.
Disperat că nu găseşte persoane pentru culegerea strugurilor, directorul Institutului de Cercetare-Dezvoltare pentru Viticultură şi Vinificaţie din Valea Călugărească, Marian Ion a apelat la Penitenciarul Târgşor, după ce a văzut un anunţ într-un ziar.
Pentru munca prestată, fiecare deţinută primeşte 11,75 lei pe oră.
“Am văzut anunţul. Am negociat pentru 30 de deţinute, timp de două săptămâni, cu posibilitate de prelungire, în funcţie de vreme. După patru zile, sunt mulţumit”, a declarat Marian Ion.
Potrivit acestuia, contractul era singura soluţie pentru culegerea strugurilor, având în vedere criza forţei de muncă din domeniu. Zilierii sunt găsiţi din ce în ce mai greu şi vor bani mulţi.
Cititi mai multe pe www.gandul.info
Pornind de la premisa că firma este bancabilă, în criteriile de selecţie pentru alegerea băncii este bine să fie luate în calcul câteva aspecte esenţiale.
Prima opţiune referitoare la alegerea băncii ar trebui să fie exact cea cu care firma îşi desfăşoară majoritatea operaţiunilor, întrucât există deja un istoric. Dar de cele mai multe ori se alege banca ce are potenţial finanţator luând în considerare: valoarea tichetului de finanţat vs. profilul băncii; industria în care activează clientul vs. industrii/modele de business preferate de bancă (să aibă personal specializat care să înţeleagă mai uşor businessul şi produse specializate industriei / pricing competitiv); localizarea clientului în raport cu banca (ne referim aici la proximitate şi întelegerea zonei/regiunii dacă vorbim de firme din ţară); apetitul de creditare „real” al băncii; complexitatea produselor oferite de bancă vs. nevoile/cerinţele modelului de business.
Din ce în ce mai mulţi antreprenori, în special cei care au putere de negociere în relaţia cu banca, refuză să mai semneze bilete la ordin avalizate sau contracte de fidejusiune. Băncile o cer. Care este limita unei „garanţii de confort” din partea băncii? Cât de utilă este ea în realitate?
Prin aceste instrumente suplimentare de garantare băncile urmăresc, în special, să obţină „angajamentul” antreprenorului faţă de business şi faţă de relaţia cu banca. În practică, însă, în cazul nefericit al unei executări sau insolvenţe, prea puţin se recuperează din averea personală a antreprenorului. Aşadar, acest tip de garantare nu urmăreşte neapărat creşterea gradului de acoperire cu garanţii a creditului, ci obţinerea pe termen lung a unei „mize personale” din partea antreprenorului care poate influenţa direct performanţa financiară a companiei creditate. Oricum, să nu uităm că băncile ar trebui să crediteze firme în special pe baza situaţiilor financiare şi a modelului de business, prin urmare, o posibilă soluţie de mitigare a acestor solicitări de bilete la ordin sau fidejusiuni personale poate constitui o negociere cu banca a indicatorilor de performanţă pe care afacerea trebuie să îi atingă şi eventuale condiţii sau consecinţe în cazul în care nu se întâmplă.
Băncile vor să vadă şi să înţeleagă ce finanţează, având în vedere că perioada de criză le-a schimbat abordarea flexibilă faţă de acordarea creditelor. Un business plan este de foarte multe ori extrem de util, prezentarea unei viziuni coerente crescând şansele de creditare.
Calitatea şi claritatea documentaţiei contractuale sunt, de asemenea, importante. Puterea de negociere a clientului este considerată în general a fi destul de limitată. Care sunt elementele cheie care trebuie urmărite? Companiile care au credite la mai multe bănci, în special, ar trebui să urmărească cum şi în ce măsură colateralele care sunt aduse în garanţie sunt alocate afacerii sau liniei de business care este creditată şi, de asemenea, în ce măsură gradul de acoperire cu colaterale a creditului este corect din punctul de vedere al proporţionalităţii cu valoarea creditului.
Cazurile în care banca impune o creştere a dobânzii ca măsură de „penalitate” sunt în general clare în contractul de credit, însă şi antreprenorul, la rândul său, ar trebui să negocieze ca aceste majorări de dobândă să fie limitate în timp doar pentru perioada în care firma încalcă sau nu respectă indicatorii sau clauzele care au dus la creşterea dobânzii.
Verificarea periodică a celor mai bune oferte din piaţă, în acord cu modelul şi segmentul din care faci parte. Firmele care înregistrează o activitate de lungă durată în raport cu o anumită bancă ar trebui să analizeze în mod constant în ce măsură actualul model de business ar fi în continuare potrivit. Totul, în contextul în care băncile îşi schimbă periodic focusul, iar ofertele sunt reactualizate.
Modelul şi procentele de garantare a creditelor în relaţia cu banca, trebuie revizitate periodic, în funcţie de evoluţia businessului.
Este bine de ţinut cont că, în general, băncile înregistrează fluctuaţii de personal în zona de front office. De aceea, este indicat ca impactul „relaţiei umane” faţă de afacerea antreprenorului să fie diminuat pe cât de mult posibil.
Companiile „premium” sunt deseori tratate preferenţial, de aceea o ofertă primită de la o altă bancă poate deveni un factor de presiune şi un motiv de negociere cu actuala bancă.
Imaginea face cât o mie de cuvinte. Termenii si condiţiile ofertate de bancă depind de calitatea proiectului, dar şi de modalitatea în care acesta este prezentat. Astfel, o abordare eficientă poate să crească şansele obţinerii unei finanţări/refinanţări, iar costurile şi condiţiile obţinute să fie mult mai avantajoase.
Definirea şi cuantificarea costului de oportunitate. Evaluarea realistă a situaţiei în care se află compania, respectiv posibilitatea obţinerii doar a unei finanţări sau a negocierii celor mai bune condiţii de finanţare, este, de asemenea, extrem de importantă. Câteodată costurile de finanţare nu sunt neapărat factorul decisiv, însă cele prea mari sunt doar o soluţie salvatoare de moment care, dacă nu este gestionată atent, poate să ducă pe termen scurt sau mediu la situaţii dificile şi, în loc să rezolve, complică situaţia.
Nu te duce la bancă abia atunci când ajungi în criză! În cazul în care afacerea ta începe să aibă dificultăţi, o abordare proactivă în relaţia cu banca ar fi extrem de utilă. Afacerea se poate salva şi cu ajutorul băncii, care este direct interesată să îşi „protejeze” investiţia. Dacă ajungi, însă, prea târziu, este posibil să nu mai găseşti în bancă un partener constructiv de discuţie, iar şansele de salvare a afacerii să devină limitate, în condiţiile în care principala preocupare a băncii nu va mai fi sprijinirea afacerii, ci recuperarea banilor creditaţi.
Un start-up din Rusia ameninţă supremaţia Uber pe piaţa de profil, propunând un sistem inedit: clienţii pot negocia tariful cursei în timp real.
În vreme ce Uber, Lyft şi celelalte companii de ride-sharing folosesc algoritmi care iau în calcul traficul sau ora la care s-a făcut comanda pentru a calcula costul unei curse, InDriver permite clienţilor să ofere un preţ; dacă şoferul e de-acord, el poate accepta cursa, în caz contrar având posibilitatea de a negocia.
InDriver a intermediat deja peste un milion de curse în Siberia şi America Latină, prima piaţă internaţională pe care start-up-ul a intrat. Compania a obţinut de curând finanţare în valoare de 10 milioane de dolari cu care vrea să intre pe piaţa din America de Nord.
InDriver s-a lansat în 2012 în Yakutsk, un oraş siberian unde temperatura medie anuală e de sub 0 grade. Mai multe companii de taxi s-au înţeles pentru a dubla tarifele, iar localnicii au reacţionat prin crearea unui grup online în care pasagerii introduceau o destinaţie şi o sumă pe care erau dispuşi să o plătească. Un antreprenor IT a înţeles potenţialul ideii şi a fondat InDriver.
Angela Merkel a exprimat speranţa că Uniunea Europeană şi Guvernul de la Londra vor ajunge la un acord negociat privind termenii ieşirii Marii Britanii din Blocul comunitar.
“Sper că nu se va ajunge la o ieşire neordonată a Marii Britanii din UE, ci mai degrabă la un acord rezonabil, negociat”, a afirmat Angela Merkel.
Citiţi mai multe pe www.mediafax.ro