Situaţia de Work-from-Home în care se află mulţi dintre angajaţi vine cu un impact şi asupra pieţei rezidenţiale. După o perioadă în care unii dintre noi am petrecut mai mult de 90% din timp acasă, priorităţile în materie de amenajare, dar şi aspiraţiile când vine vorba de locuinţele noi s-au schimbat. Cum au evoluat preferinţele cumpărătorilor de locuinţe din Europa şi, mai ales, din România în ultimele luni, a povestit în cea mai recentă ediţei a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanţă în imobiliare JLL România.
„Suntem o ţară de proprietari, dar nu neapărat pentru că suntem bogaţi sau pentru că avem o obsesie să deţinem imobile, ci tocmai pentru că avem resurse limitate şi vrem să ne asigurăm un minimum de confort şi de stabilitate”, răspunde Andreea Hamza, Senior Director Living la compania de consultanţă în imobiliare JLL România, pe care am întrebat-o care este explicaţia statutului de proprietar în care se regăsesc mulţi dintre români.
Ea precizează că lucrurile stau diferit în alte ţări europene şi mult mai mulţi oameni închiriază în loc să cumpere pentru că sunt şi încurajaţi de către stat să procedeze astfel: spre exemplu, în Olanda, statul subvenţionează o parte din chirie. De asemenea, legile protejează mult mai bine chiriaşii, în timp ce la noi majoritatea locuinţelor sunt deţinute de persoane fizice, nu de companii sau de investitori instituţionali. Aceste locuinţe de închiriat din statele vestice aduc astfel şi mai multă siguranţă, cu contracte mai clare şi pe termen mai lung precum şi pachete de servicii suplimentare.
Există însă şi asemănări în comportamentul celor care caută locuinţe pretutindeni: „Atât în cazul românilor, cât şi în restul Europei, decizia de a cumpăra sau de a închiria este una raţională, nu neapărat o obsesie sau care să ţină de o mentalitate colectivă”. Andreea Hamza este însă de părere că lucrurile se schimbă, iar pe termen mediu şi lung va creşte şi ponderea investitorilor instituţionali în piaţa locală, ceea ce va fi sănătos pentru piaţă şi va aduce beneficii utilizatorilor finali. Specialistul în real estate face şi câteva precizări referitoare la modul în care ar trebui interpretat procentul numărului mare de proprietari din România. „Procentul de unităţi aflate în proprietate la noi este foarte mare – cred că ultimele statistici arătau 96%, dar asta nu înseamnă că 96% din populaţia adultă are o locuinţă în proprietate, ci de fapt ne arată că 96% din locuinţele existente sunt deţinute de proprietari”, explică ea.
De asemenea, Andreea Hamza aminteşte şi de modul în care românii au ajuns la un grad de proprietate atât de mare. „Acest procent, la rândul lui, este artificial – ne amintim că până în 1989 statul era unicul proprietar al acestor imobile (vechi n.red), eram exact la polul opus faţă de situaţia de acum. La un moment dat, după 1989, statul a decis să vândă stocul de locuinţe către cetăţeni la preţuri foarte atractive. Prin urmare oamenii au cumpărat imobilele, au devenit proprietari; nu putem vorbi neapărat despre o obsesie a românilor.”
Pe de altă parte, punctează specialistul în imobiliare, o statistică pe care o consideră importantă este cea care ne arată că suntem foarte înghesuiţi în aceste locuinţe: „Sunt mulţi tineri adulţi care locuiesc cu părinţii sau cu bunicii, cu alte rude, iar majoritatea locuinţelor existente sunt relativ mici ca suprafeţe şi ca număr de camere, aceasta este realitatea”.
Andreea Hamza mai spune însă că această situaţie a evoluat de-a lungul ultimilor ani, odată cu apariţia dezvoltărilor imobiliare noi, însă – „Noi vorbim în continuare în număr de camere, faţă de alte ţări unde se vorbeşte de număr de dormitoare. Mulţi dintre noi dormim şi în living, în fosta sufragerie”. Astfel, în timp ce în România suprafaţa locuibilă medie este undeva la 46 de metri pătraţi, media la nivelul Uniunii Europene este de 102 de metri pătraţi.
„Suprafeţele sunt strâns legate de preţ – sau invers – lucrurile se rezumă totuşi la puterea de cumpărare a populaţiei, astfel că nu ne aflăm în momentul în care să ne permitem suprafeţe foarte mari, dar trendul este ascendent. Vesticii cumpără case mai mari, la preţuri mai mari, dar într-un număr mai mic”, adaugă Hamza.
Cum s-au schimbat apetitul românilor pentru locuinţe şi preferinţele legate de spaţiile de locuit? „Acest nou context a redefinit anumite aspecte legate de locuinţă, îndeosebi în ideea optimizării spaţiilor. Ceea ce s-a schimbat atât în România, cât şi în Europa, este nevoia care a devenit esenţială a cumpărătorilor, de a avea un spaţiu dedicat muncii de acasă – ştim cu toţii de ce am experimentat obligat forţat acest lucru – referindu-ne la unele industrii.”
Un alt aspect esenţial care s-a schimbat este, potrivit Andreei Hamza, existenţa unor spaţii exterioare cât mai generoase – terase, grădini – per ansamblu, creşterea gradului de confort al locuinţelor căutate. „Acum casa a devenit mult mai importantă decât înainte, am fost nevoiţi să ne petrecem poate 90% din timp acasă, prin urmare creşterea gradului de confort este cea mai normală reacţie”, punctează Andreea Hamza. Ca urmare a contextului, a crescut deopotrivă interesul pentru case individuale, case cu grădini şi au devenit mai importante, de asemenea, şi facilităţile din apropiere.
De altfel, potrivit unui studiu realizat pe un eşantion de peste 25.000 de persoane, în luna iunie 2020, pe utilizatorii Storia.ro şi OLX, doar 16% dintre cei care voiau să cumpere o locuinţă înainte de izbucnirea crizei de COVID-19 au declarat că au încetat să mai caute în această perioadă. Comportamentul potenţialilor cumpărători s-a modificat după criza COVID-19, în sensul că dintre cei care voiau să cumpere o casă, 66% şi-au menţinut această opţiune, 13% au renunţat să mai caute, 15% oscilează acum între apartament şi casă, 4,2% sunt interesaţi să închirieze o locuinţă, iar 3% vor să cumpere un apartament. În cazul celor care doreau un apartament, 43% şi-au păstrat intenţia, 16% au renunţat momentan la planurile de investiţie, în timp ce 25% oscilează acum între a achiziţiona un apartament sau o casă, 7,4% vor acum să cumpere o casă, iar 1% intenţionează să se mute cu chirie.
Rezultatele studiului arată că cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul la alegerea unei locuinţe sunt, în ordinea preferinţelor: compartimentarea eficientă, calitatea construcţiei şi a finisajelor, existenţa unui spaţiu exterior (grădină / terasă), confortul sporit (luminozitate, izolaţie, intimitate etc.), existenţa spaţiilor anexe (locuri de parcare, boxe).
Când vine vorba despre situaţia de la nivel european, Andreea Hamza spune că exact aceiaşi factori s-au schimbat şi acolo – la care se adaugă necesitatea existenţei unei conexiuni foarte bune la internet: „Ei nu sunt atât de privilegiaţi ca şi noi la acest ultim capitol, iar în top trei nevoi ale cumpărătorilor în Europa se află: prezenţa unui spaţiu destinat muncii de acasă, spaţii exterioare şi conexiune la internet foarte bună”.
Preţul este mereu un subiect fierbinte în piaţa rezidenţială şi au existat chiar o serie de predicţii ale prăbuşirii preţului imobilelor în contextul COVID-19, prin asemănarea cu criza anterioară. Andreea Hamza este însă de părere că premisele celor două momente sunt diferite, la fel şi nivelul de dezvoltare a pieţei din perioada 2008-2009, prin comparaţie cu cel de acum: „Criza din 2008 venea după un boom incredibil cu care nu ne-am mai confruntat şi cred că nici alte ţări nu l-au mai simţit – pe când acum piaţa este mult mai aşezată, a evoluat foarte sănătos, cred că piaţa este mult mai stabilă acum, iar nevoia de case acum este mult mai justificată”.
Andreea Hamza apreciază că evoluţia preţurilor va fi diferită în funcţie de segmentul de cumpărători la care ne referim. „Sunt cumpărători care vor fi afectaţi de creşterea ratei şomajului şi care probabil nu se vor mai putea califica pentru un credit ipotecar şi aici probabil cererea va scădea şi, implicit, şi preţurile”. Pe de altă parte, există şi o categorie de clienţi mai puţin afectaţi – spre exemplu, cei din segmentul high end, care potrivit Andreei Hamza, chiar profită să facă aceste investiţii. „Ca trend general nu cred că se vor înregistra scăderi foarte mari, dar este încă prematur să ne exprimăm – nici nu ştim când se termină pandemia, nici nu ştim ce va urma. Nu cred însă că va exista o prăbuşire similară crizei anterioare – fundamentele pieţei sunt mult mai sănătoase mai solide şi mai stabile, iar produsele sunt mult mai bine aliniate cu nevoile cumpărătorilor.”
Ea aminteşte de asemenea şi că în 2007, suprafeţele apartamentelor deveniseră extraordinar de mari – două camere ajungeau să aibă 80 – 90 de metri pătraţi, iar implicit şi preţurile erau foarte mari, or acum nu mai este cazul. „Mai există şi partea de facilităţi din cadrul ansamblurilor rezidenţiale care se îmbunătăţeşte de la an la an, dezvoltatorii încercau mereu să vină cu ceva nou, să ofere cât mai mult cumpărătorului, în 2007 – erau puţine proiecte care se diferenţiau şi care erau făcute aşa – acum sunt mult mai multe”.
Astfel, precizează ea, oferta din categoria cumpărătorilor cu venituri mici – locuinţele cu preţuri de sub 1.000 de euro/mp sau în jur de 1.000 -1.300 de euro/mp, sunt mai expuse la aceste fluctuaţii economice – dar evoluţia va depinde foarte mult şi de măsurile guvernamentale care se vor implementa. Spre exemplu, programul Prima Casă, care a urmat crizei financiare din 2008-2009 – a readus la viaţă piaţa imobiliară: „Piaţa poate fi uşor ghidată prin măsuri guvernamentale, aşa că sunt şanse să nu fie atât de mare impactul – deocamdată nu avem scăderi masive de preţ, au apărut doar promoţii sau discounturi, dar nu au scăzut neapărat preţurile de listă pentru proiecte – încă lumea nu este speriată şi nu şi-a retras intenţiile de cumpărare, observă ea. Andreea Hamza se fereşte să facă predicţii referitoare la scăderea propriu-zisă a preţurilor, însă nu crede că aceasta va depăşi 3-5%.
În ceea ce îi priveşte pe dezvoltatori, Andreea Hamza este de părere că va exista o concentrare pe optimizare, în contextul în care suprafeţele nu pot fi mărite: „Ideal ar fi să avem suprafeţe mai generoase, terase mari, o zonă de lucru de acasă – un birou în cadrul locuinţei, iar toate acestea implică suprafeţe mai mari – dacă ar fi să le faci cu uşurinţă, de aceea, în primă fază, dezvoltatorii se vor canaliza pe optimizarea cât mai bună a spaţiilor ca să nu influenţeze foarte mult preţurile de vânzare – degeaba ai produsul dacă nu ai şi clienţii care şi-l permit”.
În acest nou context, cât de valabilă mai este deviza „Location, location, location”? „În fond nu cumpărăm doar nişte pereţi, amplasamentul va conta întotdeauna. Cumpărăm o locuinţă cu toate facilităţile din jurul ei. Evident, sperăm ca acestea să fie cât mai multe.” „Poate expresia «location, location, location nu va mai fi atât de importantă» – vor conta şi lucrurile menţionate mai devreme”.
De altfel, Andreea Hamza aminteşte de studii realizate anterior de JLL la nivel european, din care reiese că dacă anterior a existat un trend ascendent pentru nevoia cumpărătorilor de a avea locuinţa amplasată lângă mijloacele de transport fiindcă de acolo se poate ajunge oriunde, acum a scăzut importanţa acestui criteriu. „E clar că locaţia pierde puţin teren în beneficiul suprafeţelor mari, al plusului de confort. Confortul e diferit pentru fiecare dintre noi.”
Pe de altă parte, crede că nu vom lucra de acasă pentru totdeauna sau non stop – cu siguranţă vom avea nevoie să venim şi la birou şi să existe şi această parte de interacţiune cu colegii, socializare umană cu clienţii – când se va putea, bineînţeles. „Depinde de la business la business şi de la companie la companie, fiecare cu businessul ei şi cu profilul de angajaţi al ei.” Chiar dacă nu poate anticipa când va ajunge şi piaţa locală la nivelul celor vestice, Andreea Hamza crede că generaţiile următoare se vor orienta mai mult înspre piaţa chiriilor, în dorinţa lor de flexibilitate: „Cred că generaţiile care vin acum din urmă sunt mult mai înclinate spre acest cult al chiriei, pentru ei contează foarte mult mobilitatea, flexibilitatea – şi eu cred că ei vor schimba uşor regulile pieţei şi vor cizela şi proprietarii care la rândul lor sunt în acest moment prea ataşaţi de proprietate, uneori încalcă regulile elementare de intimitate, de pildă. De asemenea, un număr mai mare de investitori instituţionali care se uită din ce în ce mai atent pe piaţa din România pentru a-şi crea portofolii de apartamente de închiriat vor ajuta mai mult piaţa pentru că vor veni cu condiţii mai bine definite, cu contracte mai solide – cred că tot spre beneficiul utilizatorilor, chiriaşilor va fi şi această schimbare, care va veni foarte curând”.
Sunt permanente sau temporare schimbările pieţei imobiliare aduse de pandemia de COVID-19?
Eu cred că aceste schimbări vor rămâne şi întotdeauna vom avea în minte – dacă se mai întâmplă încă o dată o astfel de situaţie. „Eu ce fac? – Mai bine să fiu acoperit.“ Încet, încet vom reveni la vechile obiceiuri, cu statul în trafic şi cu petrecerea timpului mai mult în afara casei decât acasă, cum era mai demult, dar cu siguranţă vom fi mai atenţi în alegerea unei locuinţe acum şi vom ţine cont de factorii despre care spuneam – optimizarea spaţiilor, suprafeţe mai generoase pentru terase şi grădini, existenţa facilităţilor în imediata apropiere.
Cum sunt preţurile locuinţelor „vestice” comparativ cu ale românilor?
În Germania, preţurile pentru apartamentele care se adresează clasei medii pot ajunge de la 5.000 la 8.000 de euro pe metrul pătrat. Dar sunt proiecte şi zone şi la noi care au ajuns să vândă sau să vrea să vândă apartamente la preţuri similare cu marile capitale din Europa – piaţa noastră de high end vrea să ajungă tot acolo. Sunt şi la noi proiecte rezidenţiale unde preţurile ajung la 7.000 de euro/mp. În zona Primăverii, Kiseleff, zonele de high end, vorbim despre proiecte de două-trei milioane de euro.
Cum va arăta piaţa rezidenţială la cinci ani post-pandemie?
Cred că deja ne vom fi obişnuit cu criteriile despre care spuneam, cu existenţa biroului în cadrul locuinţei, cu suprafeţe şi grădini ca parte din compartimentarea apartamentului – aşa cum spuneam, locaţia nu va mai fi la fel de importantă, dar va rămâne totuşi un factor de decizie major. Nu ştiu cum vor evolua preţurile sau cererea şi oferta fiindcă, aşa cum spuneam, sunt foarte mulţi factori pe care nu putem să îi stabilim acum, dar în continuare vom avea fundamente stabile şi vom merge înainte cu dezvoltările, cu vânzările, cu îmbunătăţirea constantă a produselor, apartamentelor sau caselor. Sunt sigură că lucrurile se vor îmbunătăţi constant, la fel cum s-a întâmplat de la an la an şi până acum.
Real Estate. Real Talk. este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.