BusinessMagazin

Tag: Colliers

  • Primul indice imobiliar al Capitalei

    Primul indice imobiliar din Romania se publica astazi intr-o perioada in care se vorbeste despre un blocaj al tranzactiilor sau despre caderea preturilor.

    “Ar trebui sa existe o informatie unica pe piata, bazata pe analize si pe informatii reale, nu pe zvonuri sau declaratii neavizate”, spune Ilinca Paun, director al departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

    Compania lanseaza in aceasta saptamana indicele Bucharest Residential Index (BRE-Index), care va include informatii despre numarul de tranzactii imobiliare din Bucuresti in segmentul rezidential, dar si despre preturile medii ale locuintelor din Capitala, atat ale celor vechi, cat si ale celor incluse in ansamblurile rezidentiale noi.

    “Vine Dinu Patriciu si spune ca va pica piata imobiliara, dar el nu are nicio statistica bazata pe o analiza a informatiilor din piata”, afirma Ilinca Paun, referindu-se la declaratiile relativ recente ale omului de afaceri privind o iminenta cadere a pietei de profil.

    Paun adauga ca nu isi doreste sa demonstreze ca numarul tranzactiilor este la fel de mare ca anul trecut sau ca exista cumparatori si la preturile actuale, lansarea indicelui pornind doar de la dorinta de a se realiza o analiza bazata pe informatiile existente.

    Ideea primului indice imobiliar de la noi i-a apartinut lui Bogdan Georgescu, managing director al Colliers International, iar stabilirea metodologiei de calcul si realizarea acestuia au durat opt luni de zile.

    BRE-Index este format din doi indici, unul aferent preturilor locuintelor vechi (O-BRE) si unul pentru locuintele noi (N-BRE), ponderea celor doua unitati variind de la an la an in functie de numarul de tranzactii.

    Spre exemplu, preturile apartamentelor noi au o pondere de 15% in indicele anului 2006, cand tranzactiile cu locuinte noi au fost reduse, segmentul nou urmand sa reprezinte 35% din indicele final pentru anul in curs.

    Ilinca Paun argumenteaza veridicitatea datelor prin metodologia folosita pentru calcularea fiecaruia dintre cei doi indici. “Am impartit fiecare sector in trei zone in functie de amplasare si apoi am calculat ponderea fiecarui cartier ales in segmentul respectiv din Capitala”, explica directorul Colliers cum s-a calculat indicele apartamentelor vechi.

    Tranzactiile in segmentul mediu cu apartamente din zona Colentina-Obor sunt mai numeroase decat tranzactiile cu apartamente similare din alte zone din Capitala, si astfel zona are o pondere mai mare in indicele final.

    S-a ajuns astfel la 1.891 de euro pe metrul patrat construit (inclusiv terasele) pentru locuintele vechi din Bucuresti – pretul mediu din luna aprilie, datele folosite fiind cele incluse in anunturile de vanzare publicate in presa. Pretul este aproape triplu comparativ cu aceeasi luna din 2005, dar mai mic decat in urma cu o luna, aceasta fiind a doua scadere a preturilor apartamentelor vechi din Bucuresti, dupa cea inregistrata in luna februarie.

    Daca pretul mediu al apartamentelor vechi a fost calculat dupa valoarea ceruta de vanzator, la care s-au adaugat 16% reprezentand diferenta dintre spatiul util si spatiul construit, preturile medii ale apartamentelor noi s-au calculat pe baza informatiilor furnizate de catre dezvoltatori in urma vanzarii apartamentelor.

    “Am ales 13 ansambluri rezidentiale in functie de lichiditatea tranzactiilor – minim 10 apartamente vandute, minim 50 de apartamente aflate la vanzare si minim 200 de apartamente incluse in proiect”, explica Ilinca Paun, adaugand ca majoritatea dezvoltatorilor care au furnizat informatii nu se afl a in portofoliul Colliers din punctul de vedere al activitatilor de marketing si vanzare.

    “Cred ca astfel aratam si ca este o analiza obiectiva, nu sunt numai proiectele noastre.” Indicele Colliers va fi publicat intr-o varianta intermediara in fiecare luna si in varianta finala in fiecare trimestru.

    Indicele imobiliar al Colliers este doar primul din cele anuntate, fie si doar la nivel de intentie.
    Atat autoritatile, cat si Uniunea Nationala a Notarilor, Institutul National de Statistica si chiar Banca Nationala au anuntat ca lucreaza la defi nitivarea metodologiilor pentru realizarea unor indici imobiliari.

    “Pe noi ne intereseaza sa avem o statistica oficiala si este normal ca atunci cand o piata se dezvolta foarte puternic sa devina tot mai importanta, mai ales in contextul cresterii volumului de credite ipotecare si imobiliare”, spune purtatorul de cuvant al BNR, Mugur Stet.

    Reprezentantii bancii centrale poarta deja de cateva saptamani negocieri cu reprezentantii Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania. Notarii au venit cu propunerea ca orice tranzactie imobiliara cu o valoare mai mare de 15.000 de euro sa fie realizata doar prin intermediul unei banci, metoda care ar trebui sa duca la diminuarea evaziunii fiscale, dar si la publicarea unor informatii reale privind preturile pe piata imobiliara.

    Mugur Stet considera insa ca declararea unei valori mai mici in cazul unei tranzactii imobiliare poate fi facuta chiar si daca tranzactia s-ar efectua prin virament bancar, vanzatorul si cumparatorul avand chiar si in acest caz posibilitatea de a plati o parte din suma sub forma de numerar.

    “Numarul tranzactiilor cu cash si asupra carora ar putea exista suspiciuni este foarte mic, majoritatea se fac prin credit ipotecar”, considera reprezentantul BNR. Discutiile sunt totusi la inceput, iar elaborarea unei metodologii de calcul si colectarea primelor informatii vor dura cel putin inca cateva luni.

    Colliers a publicat indicele sau pe baza informatiilor colectate de-a lungul ultimilor ani prin intermediului departamentului propriu de cercetare.

  • Global Finance investeste 120 mil. euro intr-un ansamblu rezidential

    Complexul rezidential face parte din proiectul mixt Global City care include si Business Park format din cladiri de birouri de clasa A. Valoarea totala a proiectului Global City este de 200 de milioane de euro.

    In prima parte a proiectului Global City Residential vor fi construite patru cladiri ce vor cuprinde un numar de 381 de unitati, cu suprafete de la 50 de metri patrati la 200 de metri patrati, impartite in 40 de studiouri, 142 de apartamente cu 2 camere, 99 cu 3 camere, 86 cu 4 camere si 14 duplexuri. Suprafata totala a terenului alocata noului ansamblu din nordul Bucurestiului este de 22.204 mp.

    In realizarea proiectului Global City au fost implicate mai multe companii: echipa de arhitectii de concept – ISV Architects&Associates din Grecia, echipa de arhitecti responsabili cu implementarea proiectului in Romania – West Group Architecture, la Gardiner & Theobald, Project Manager si B&A Construct, in calitate de antreprenor general.

    Finalizarea primei etape a ansamblului rezidential este estimata pentru ianuarie 2010, iar pentru faza a doua – in trimestrul al patrulea din 2010. Colliers International va fi agentul exclusiv al proiectului Global City Residential asigurand consultanta si vanzarea apartamentelor.

    In Romania, Global Finance are in vedere dezvoltarea a inca doua proiecte imobiliare de mare anvergura: Global Gardens, ansamblu rezidential langa Scoala Americana si Global Plaza Floreasca, un proiect mixt, localizat in imediata vecinatate a Parcului Floreasca, ce va include, spatii de birouri, galerii comerciale si apartamente de lux.

    Global Finance este un fond de investitii independent, administrand o serie de fonduri de investitii private si imobiliare. Infiintat in 1991, Global Finance are birouri in Atena, Bucuresti si Sofia si a realizat peste 70 de investitii, capitalizand un total de peste 850 milioane de euro.

  • Colliers lanseaza un indice imobiliar rezidential

    Indicele BREI (Bucharest Real Estate Index) va monitoriza evolutia preturilor apartamentelor din Capitala. "Daca pana acum majoritatea opiniilor legate de piata imobiliara din Romania erau bazate in principal pe zvonuri sau pareri personale, prin acest indice (n.r. BREI) dorim sa oferim celor interesati de aceasta piata dinamica un instrument obiectiv de analiza a evolutiei preturilor si tendintelor viitoare" a declarat Ilinca Paun, directorul departamentului Rezidential din cadrul companiei de consultanta Colliers International.

    Indicele BREI a fost realizat de o echipa de consultanti si analisti din cadrul firmei Colliers International coordonata de Calin Bucur care in ultimele opt luni s-a concentrat nu doar pe intelegerea mecanismele formarii preturilor apartamentelor in Bucuresti dar si pe gasirea unor formule de calcul al indicelui care sa reflecte in mod corect ponderea vanzarilor in anumite zone sau pe anumite tipuri de proprietati. "Am obtinut un indice care are la baza modul de formare al indicilor pietelor de capital din Europa dar care tine cont si de volumul si ponderile vanzarilor in anumite zone dar si de noile livrari de apartamente pe piata", afirma Calin Bucur.

    Ca si principalii indici bursieri, BREI are la randul sau opt indici secundari care monitorizeaza evolutia preturilor in cele 6 sectoare din Bucuresti cat si pentru apartamentele vechi din blocurile construite inainte de 1990 si pentru cele din proiectele rezidentiale noi construite in ultimii ani. Fiecare sector a fost impartit pe cartiere si pentru fiecare cartier au fost alese oferte si tranzactii din anumite zone care sa respecte un algoritm de calcul bazat pe ponderea vanzarilor in functie de calitate si pret. In realizarea indicelui, s-a tinut cont si de diferentele intre modurile de masurare si exprimare a suprafetelor dar si de alti factori care influenteaza pretul final pe metru patrat at apartamentelor, potrivit informatiilor prezentate de Colliers.

    BREI va avea ca data de pornire a analizei anul 2005 si va fi publicat odata pe trimestru., prima editia urmand sa fie lansata la sfarsitul lunii mai din acest an.

  • Cand va fi primul faliment de mall

    Final de martie, Arad, bulevardul Aurel Vlaicu. Intr-un decor cu baloane, circulatie partial oprita, sute de invitati, sampanie si frigarui, dezvoltatorul Atrium Centers inaugura constructia la mall-ul Atrium Center Arad, primul din cele patru pe care dezvoltatorul le va construi in tara.

    “Cred ca in Arad pot exista patru centre comerciale, la fel si in Cluj”, considera Michael Israeli, director general si actionar al Atrium Center, dezvoltator care va mai construi mall-uri si in Baia Mare, Satu Mare si Cluj.
    “Probabil vom avea un randament anual mai mic decat in alte zone, dar…” Directorul companiei se opreste putin, ridica privirea inspre un colt al santierului unde urmeaza sa inceapa constructia mallului si continua: “Probabil ca nu este cea mai fericita situatie, dar cred ca noi si cu AFI vom crea un pol comercial in oras”.

    Mai exact, in zona indicata de Michael Israeli, adica dupa ce iesi din santierul Atrium Center Arad, situat de-a lungul bulevardului, mergi pe bulevard maxim 500 de metri si treci de o intersectie, se afla un alt santier, unde compania Africa Israel construieste AFI Arad Palace.

    Peisajul cu cele doua viitoare mall-uri situate vizavi unul fata de celalalt este de altfel caracteristic pentru Arad, oras unde s-au anuntat spre dezvoltare cele mai multe centre comerciale raportat la populatie, dar si pentru tabloul general al celor peste 100 de mall-uri si parcuri de retail care ar trebui sa se deschida in tara pe termen mediu.

    O asemenea perspectiva ar trebui sa genereze optimism in randul dezvoltatorilor si al consultantilor, insa acestia considera ca nivelul veniturilor populatiei nu este atat de ridicat pentru a sustine toate proiectele de noi mall-uri, mai ales in orasele medii, unde sunt anuntate mai multe parcuri de retail, mall-uri clasice sau centre de tip outlet. Aradul este poate cel mai bun exemplu, cu cele patru mall-uri si doua parcuri de retail afl ate in constructie sau anuntate spre dezvoltare in urmatoarea perioada.

    In acest an se va finaliza parcul de retail Armonia Arad, dezvoltat de catre RED Management, iar pentru anul viitor ar urma sa fie inaugurate mall-urile Galleria Arad si Atrium Center Arad si parcul de retail West Gate al Meinl European Land. AFI Palace va fi inaugurat in 2010, in timp ce un alt proiect de mall apartine irlandezilor de la Mivan, care au pus Aradul pe lista celor zece orase unde ar urma sa deschida un Tiago Mall impreuna cu Moritz Group. In total, peste 200.000 de metri patrati inchiriabili in centre comerciale la o populatie de aproape 170.000 de locuitori, cat numara Aradul, adica o medie de peste 1,1 mp/locuitor.

    “Cred ca pana la o medie de un metru patrat pe locuitor, incluzand si mall-urile si parcurile de retail, poate fi in regula. Un maxim de 0,5 mp/locuitor pentru mall-uri si restul pentru parcuri de retail”, spune Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield Activ Consulting, companie de consultanta imobiliara care este, alaturi de Jones Lang LaSalle, agent de inchiriere al AFI Arad Palace.

    Razvan Gheorghe spera, ca si Michael Israeli, ca cele doua mall-uri situate unul langa altul vor crea un pol comercial al orasului si ca nu vor ajunge sa se canibalizeze. “Cel putin pentru o vreme, in primii ani nu cred ca isi vor crea unul altuia probleme foarte mari.”

    Dezvoltarea rapida a centrelor comerciale din provincie, comparativ cu Bucuresti, unde ultimul mall a fost inaugurat in 2005, a dus de altfel la o situatie inedita: pentru prima data pe piata de retail, alt oras decat Bucurestiul atinge cea mai mare suprafata de centre comerciale pe cap de locuitor.

    Dupa ultimul raport intocmit de catre Colliers International, prin inaugurarile Iulius Mall si Polus Center, Clujul a ajuns la o medie de aproape 0,3 mp/locuitor, comparativ cu 0,05 mp/locuitor in Bucuresti. Cresterea acestui indicativ nu va ajunge insa la nivelul rezultat din adunarea tuturor proiectelor anuntate, situatia in care Aradul va avea 1,4 mp spatii comerciale/locuitor fiind putin probabila.

  • Cum se fabrica un apartament ieftin

    In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.

    Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul “va tinti segmenul mediu inferior”, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. “Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior”, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.

    Pretul scazut de pornire se explica prin “designul minimalist”, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere – 56,13 mp construiti.

    In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. “Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii”, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.

    Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20–25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. “In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final”, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape

    4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
    Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. “Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii”, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.

    Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. “In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile”, se precizeaza in raportul bancii austriece.

    Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. “Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere”, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.

  • 600 de apartamente din Rose Garden, vandute intr-un an

    In total, Rose Garden va avea 908 apartamente in 11 imobile cu 9 sau 11 etaje. Potrivit Colliers, cele 600 de apartamente vandute intr-un an de la lansarea pe piata reprezinta un record pentru GTC, atat in Romania, cat si in Europa Centrala si de Est. "Apartamentele vandute pana acum reprezinta un nou record regional pentru companie, reprezentand cel mai mare numar de unitati vandute intr-o perioada atat de scurta", au spus reprezentantii GTC.
    Pe langa cele 908 de locuinte, complexul Rose Garden mai include 1.000 mp de spatii comerciale, 1.110 locuri de parcare sub- si supraterane, spatii verzi si locuri de joaca pentru copii. Suprafata locuintelor variaza intre 45 si 145 mp.
    GTC Romania, o subsidiara a grupului Globe Trade Center, listat la bursa din Varsovia, este unul dintre cei mai importanti dezvoltatori imobiliari de pe piata romaneasca, care are proiecte cu o suprafata totala de circa un milion de metri patrati. GTC a construit, inchiriat si apoi vandut doua dintre cele mai cunoscute imobile de birouri din Bucuresti – Europe House si America House.

  • Portofoliu rezidential de 2 mld. euro

    Echipa departamentului este formata acum din 20 de persoane, care se ocupa de complexuri rezidentiale din Bucuresti, Constanta si Brasov. Potrivit comunicatului transmis de Colliers, departamentul a vandut anul acesta peste 1.350 unitati in proiecte proprii, precum si alte circa 300 unitati in proiecte ne-exclusive.

    Colliers International este agent exclusiv pentru proiecte precum Asmita Gardens, Rose Garden, Felicity, Green Lake. Compania estimeaza pentru 2007 o cifra de afaceri de peste 30 milioane de dolari (20 milioane de euro), o crestere de 100% fata de anul precedent.