Mult lăudata piaţă imobiliară rezidenţială din Bucureşti începe să scârţâie. Preţurile foarte mari, lipsa infrastructurii de bază, birocraţia şi scumpirea creditelor în întreaga lume au început să dea dureri de cap şi dezvoltatorilor, nu numai celor care vor să îşi cumpere o casă.
Cititi mai multe pe www.gandul.info
Numarul mare de centre comerciale anuntate sau aflate deja in constructie va duce pe termen lung la scaderea chiriilor iar criza financiara din Vest are deja ca efect nu doar inasprirea conditiilor de creditare pentru investitorii care doresc sa construiasca un centru comercial ci si cresterea yield-urilor pentru tranzactiile locale cu mall-uri.
"Compresia yield-urilor s-a oprit deja si pot spune ca cele de pe piata secundara au inceput deja sa creasca", a declarat Stuart Dawkins, director capital markets in cadrul biroului londonez al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis. Acesta a mai spus, in cadrul Retail Investment Forum organizat de catre Evensys, ca majorarea yield-urilor vine ca un efect al crizei financiare din SUA si din statele occidentale. "Lichiditatea mare de bani, numarul ridicat de cumparatori si posibilitatea de a revinde rapid au permis scaderea yield-urilor dar asta nu se va intampla si in 2008", a mai spus Dawkins, explicand ca numarul posibilor cumparatori este mai mic comparativ cu anul trecut.
Practic, cu cat yield-ul este mai ridicat, cu atat cumparatorul isi va recupera investitia intr-un timp mai rapid, yeild-urile actuale situandu-se in jurul valorii de 6,5% – adica investitia poate fi recuperata in aproximativ 15 ani in cazul in care centrul comercial se pastreaza in administrare.
"Probabil ca randamentele pentru piata principala vor reveni la 7-8%, in crestere cu un punct procentual, in timp ce cele pentru piata secundara ar putea creste in acest an chiar si cu 1,5%", este de parere TJ Kearns, managing director al Caelum Development, companie care va dezvolta impreuna cu Sonae Sierra proiectul comercial Park Lake Plaza din Capitala, unul din cele mai mari centre comerciale de pe plan local (110.000 de metri patrati inchiriabili).
Directorul Caelum a mai precizat ca Romania ramane o piata a oportunitatilor, fapt care ii va face pe investitorii irlandezi sa mai investeasca pe termen de 3-5 ani alte 400 de milioane de euro in dezvoltarea mai multor centre comerciale pe plan local, potrivit lui TJ Kearns.
Reprezentantii dezvoltatorilor si a consultantilor imobiliari spun ca succesul unui mall va fi atins mult mai greu. "Va veni vremea dezvoltatorilor mari care au lanturi de centre comerciale. Poate unul din sapte nu va merge foarte bine dar restul vor putea suplini rezultatele sale", considera Tal Roma, business development manager al AFI Europe Romania. Dezvoltatorul lucreaza deja la doua centre comerciale in Bucuresti si Arad si are planuri pentru altele in Ploiesti, Bucuresti si inca un oras despre care nu s-au facut precizari in acest moment.
O alta consecinta a inmultirii numarului de centre comerciale va fi scaderea chiriilor, acestea fiind deja in descrestere cu 10-20% pentru centrele secundare potrivit Luizei Moraru, directoarea departamentului de retail din cadrul CB Richard Ellis Eurisko. "In fiecare oras din provincie va exista un singur centru comercial principal, important. Pentru cele secundare, chiriile ar putea sa scada pana in momentul deschiderii cu 30-40% si chiar cu 50% in anumite cazuri speciale", spune Luiza Moraru.
Consultantul imobiliar considera astfel ca dezvoltatorii ar trebui sa fie atenti in privinta veniturilor estimate din chirii, de aceeasi parere fiind si Antoanela Marchievici, real estate director in cadrul UniCredit Tiriac Bank. "Daca acum un an orice proiect era de succes doar fiindca era nou, acum suntem mult mai grijulii in momentul acordarii finantarii. Bancile cer mai multe informatii si studii din care sa reiasa la cat ar ajunge lichiditatea financiara a centrului comercial chiar si in cel mai perismit scenariu potrivit caruia chiriile ar scadea cu 50%", a mai spus directorul din cadrul UniCredit Tiriac Bank.
Cititi si Cand va fi primul faliment de mall
Accesul bancilor la creditele negarantate acordate de institutii concurente a scazut semnificativ, iar dealerii considera ca aceasta piata a devenit foarte discriminatorie, imprumuturile depinzand de numele bancii.
Click aici pentru mai multe amanunte.
Procedura de insolventa a fost ceruta de societatea Valtrans 2000, care din 2005 pana in octombrie 2007, a efectuat servicii de transport intern de marfa pentru Curiero. Transportatorul a reclamat neachitarea de catre compania de curierat a unor debite in valoare de circa 300.000 de lei (aproximativ 82.000 de euro). Contestatia formulata de Curiero a fost anulata de judecator ca netimbrata.
"Evident ca vom plati serviciile prestate, dar nu recunoastem suma pe care ne-o cer. Am solicitat ca facturile sa fie insotite de documente de transport care sa dovedeasca efectuarea curselor respective. Aceste acte nu sunt atasate la facturi, asa cum era stipulat in contract", a precizat presedintele Curiero, Bogdan Carcu, pentru BUSINESS Magazin.
Carcu a explicat ca prin aceasta actiune Valtrans incearca de fapt sa "mascheze faptul ca ne-a umflat facturile, din moment ce nu are dovezi pe cursele pe care spun ei ca le-au facut. Consideram ca cel putin jumatate din aceasta suma este umflata si vorbim de curse neefectuate".
Presedintele companiei Curiero a mai precizat ca litigiul comercial dintre cele doua parti este inca in desfasurare si ca hotararea judecatoreasca emisa nu este definitiva. "Curiero este o companie solida si solvabila, capabila sa isi desfasoare activitatea in conditii optime si sa isi onoreze obligatiile", a mai spus Carcu.
Curiero, al treilea jucator pe piata locala de curierat, dupa Fan Courier si Cargus, a inregistrat anul trecut o cifra de afaceri de 15 milioane de euro, cu 85% mai mare decat in 2006. Oficialii companiei explica aceasta crestere prin procesul de eficientizare si repozitionare a activitatilor companiei. Pentru 2008 Bogdan Carcu a anuntat ca tinteste o cifra de afaceri de 25 de milioane de euro.
Regia bucuresteana de termoficare (RADET) risca sa fie declarata falimentara, dupa ce Compania Elcen Bucuresti a cerut instantei sa constate acest lucru din cauza datoriilor de peste 1,3 miliarde de lei noi. Cabinetul Tariceanu a acumulat in ultimele doua luni datorii de peste 200 de milioane de lei noi fata de bucuresteni, bani pe care i-a promis pentru compensarea cresterii preturilor la combustibil.
Practic, anul trecut, Guvernul trebuia sa dea vreo 300 de milioane de lei la bugetul Capitalei, bani care li se cuvin bucurestenilor potrivit unei ordonante prin care Executivul se lauda ca ar compensa cresterile neprevizionate la combustibil.
Mai multe detalii, aici
Intrebati de ce nu vand, multi oameni de afaceri argumenteaza ca le-ar lipsi adrenalina din viata de business. Altii prefera, dimpotriva, sa vanda pentru ca afacerea pe care au crescut-o, si de care cei mai multi se declara la fel de atasati ca si de propriul copil, ar putea inflori mai frumos sub conducerea altora.
Mai dur este insa esecul. "Insuccesul Univers’all n-a fost deloc o experienta placuta si a lasat urme adanci", declara pentru BUSINESS Magazin Razvan Petrovici, omul de afaceri ce a controlat lantul de supermarketuri Univers’all. Acesta este de fapt principalul argument, alaturi de "cateva probleme de familie", pentru care omul de afaceri isi inchide acum si ultimele conturi cu zona de business din Romania. Afacerile conexe celei cu supermarketuri –francize sau investitii in domeniul imobiliar – i-au asigurat pana acum nu numai un loc in peisajul romaneasc al afacerilor, ci si o "aterizare" sigura, dupa ce Univers’all s-a prabusit in toamna lui 2006.
La vremea la care stirea despre declinul Univers’all ajunsese deja publica, Petrovici se arata mai degraba amarat, insa deloc demoralizat; dimpotriva, "cocea" la rece cateva idei noi, tot in retail, zona care i se parea cea mai atractiva. Dupa un an si mai bine, planurile s-au schimbat radical, iar acum spera doar sa incheie „toate exiturile” din participatiile pe care le mai are pe piata romaneasca.
Mai presus de orice, vrea sa vada incheiata povestea lichidarii Univers’all, care este blocat in stare de insolventa si trece acum prin proceduri greoaie. Din cele 14 spatii pe care le avea reteaua de supermarketuri, "mai avem de valorificat inca trei spatii", spune Petrovici – magazinele din Sfantu Gheorghe, Sighisoara si Timisoara. Chiar daca cel din urma nu este un spatiu in proprietatea Univers’all, "am incheiat un contract de inchiriere si nu am vandut drepturile". Cu toate acestea, acolo functioneaza acum un alt magazin (al retelei Spar) "si acest lucru trebuie clarificat, la fel ca si altele".
Vanzarea spatiilor sau a contractelor de inchiriere pentru cele trei spatii a fost blocata de declansarea de catre creditori a procedurii de insolventa in luna mai a anului trecut, pentru ca altminteri procesul s-ar fi incheiat deja, spune Petrovici. El argumenteaza prin faptul ca toate celelalte spatii (11 supermarketuri si patru magazine de dimensiuni mai mici, sub marca Uni’all) au fost preluate de alte retele in numai cinci luni.
Procedurile ar putea dura, in varianta optimista, inca sase luni sau, in scenariu pesimist – trei-patru ani, "daca nu sunt sustinut". Sustinerea ar insemna, in opinia lui Petrovici, un consens al tuturor partilor implicate – intre care adunarea generala a actionarilor, adunarea creditorilor si judecatorul sindic – asupra solutiilor pe care le ofera reprezentantii Univers’all.
Deocamdata se poarta discutii si pe marginea sumei totale a datoriilor, despre care Petrovici spune ca se invart in jurul a 7 milioane de euro, dar ca exista voci care sustin ca aceasta valoare este fie mai mare, fie mai mica. "Totul ar putea fi rezolvat insa foarte simplu, pentru ca valoarea comerciala a companiei era mult mai mare la vremea intrarii in insolventa. Asta a fost si intentia: sa oprim cresterea datoriilor inainte de a ajunge la o suma prea mare", sustine Petrovici. Cauza principala a complicatiilor este, dupa el, faptul ca datoriile sunt foarte fragmentate: nu exista un creditor majoritar – "cel mai mare are cam 3-4% din masa credala". Fara a spune in mod direct, omul de afaceri lasa de inteles ca tocmai aceste tergiversari si complicatii in clarificarea situatiei creata de Univers’all il determina sa reduca acum "cat se poate de mult si cat se poate de repede toate operatiunile de pe piata romaneasca".
Din acelasi motiv, si-a redus si participatiile pe piata imobiliara, sustine el, fara a da insa niciun detaliu. Este convins ca renuntarea la plasamente imobiliare a fost o decizie inspirata, pentru ca "am presimtit tavalugul ce va sa vina. Regresul din ultimele doua luni este doar inceputul". Totusi, analistii din piata imobiliara contrazic perceptia lui Petrovici, sustinand ca 2008 este pur si simplu un an al stabilizarii, in sensul domolirii cresterii de preturi. Un studiu Colliers arata, spre exemplu, ca pentru apartamentele in ansambluri rezidentiale noi preturile vor creste in acest an intr-un ritm de circa 15% fata de 2007, cand s-a inregistrat o medie de 1.500 de euro/mp.
Petrovici nu a dorit nici sa faca o estimare a averii pe care o detine, spunand doar ca "nu sunt nici un om bogat, dar nici sarac". Dar in conturile sale intra si banii rezultati din retragerea din investitiile pe care grupul GFS, umbrela afacerilor sale, le avea pe piata de francize. Prin compania Etap, grupul GFS a operat mai multe magazine in sistem de franciza pentru marci de imbracaminte si de lenjerie, precum Celio sau Etam, comercializate in mall-uri – ca Plaza Romania si Bucuresti Mall – si in centre comerciale ca Unirea.
In privinta vanzarii, omul de afaceri mai are insa experienta cedarii activitatii de import si distributie de bauturi alcoolice, in vara anului 2005, catre compania concurenta Sollers. La acel moment, desi divizia de import si distributie de bauturi a GFS avea in portofoliu marci ale liderului mondial Diageo (Johnny Walker, Baileys, Smirnoff, J&B), grupul controlat de Petrovici era doar pe locul al treilea in piata, cu mult in urma principalilor competitori, Allied Domecq si Pernod Ricard (care ulterior au fuzionat la nivel mondial). Dupa incheierea tranzactiei, a carei valoare nu a fost dezvaluita, Petrovici afirma ca aceasta miscare ii va permite sa se concentreze mai mult pe activitatea de retail.
Afacerile cu duty-free-uri, lansate in 1998, s-au stins de la sine la inceputul anului trecut, odata cu integrarea in Uniunea Europeana. |n 2006 insa, grupul GFS mai avea inca magazine in sistem de franciza, la granita estica si de nord a tarii. Anul 2005, cand grupul numara nu mai putin de 22 de magazine la frontiera, a fost ultimul an in care grupul GFS a fost "complet", iar vanzarile firmelor ce-l alcatuiau au depasit 100 de milioane de euro.
Greu de crezut in acest context – chiar si pentru Petrovici – ca isi poate insusi conditia de fost om de afaceri. Odata incheiate procedurile prin care trece acum societatea Univers’all, statutul de afacerist i-ar putea face din nou cu ochiul. Astfel ca fostul patron al Univers’all cocheteaza cu ideea de a face afaceri „pe piete la moda, care se ridica acum". Care anume? Deocamdata zice doar ca nu vrea sa le nominalizeze, „ca sa nu dea idei si altora”.
"Nu cred ca se poate spune ca este vorba de faliment pentru ca in retail nu se poate spune faliment, ci conversie a spatiului. Dar cel putin un proiect major se va afla in aceasta situatie incepand cu 2010", este de parere Razvan Gheorghe, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Romania, prezent la targul international pentru proiecte comerciale MAPIC care se desfasoara saptamana aceasta la Cannes.
El estimeaza la aproximativ un milion de metri patrati stocul de spatii comerciale ce urmeaza a fi livrat doar in Bucuresti in urmatorii trei ani. In plus, aproape fiecare oras din tara are in proiect cel putin un centru comercial.
Avantajul primului venit l-au avut insa pana acum investitorii locali, precum omul de afaceri Iulian Dascalu, care a ajuns sa detina in proprietate 3 centre comerciale de tip mall in Iasi, Timisoara si Cluj, alte complexe comerciale fiind programate pentru Suceava, dar si un proiect de anvergura – Palas Iasi. Acesta va implica investitii totale de peste 200 mil. euro si va include, pe langa spatii comerciale si o zona rezidentiala, cladiri de birouri si o zona dedicata hotelurilor. Lucrarile de constructie au inceput, iar finalizarea proiectului este asteptata, potrivit oficialilor grupului, in circa 3 ani.
Proiectul a castigat la MAPIC premiul Estates Gazette Retail & Future Project Award pentru centre comerciale cu o suprafata de peste 20.000 de metri patrati. Centrul comercial Akademia ce urmeaza sa fie dezvoltat in Cluj de Nisco Invest a primit la randul sau un premiu EG Retail and Future Project, insa pentru proiecte cu o suprafata comerciala sub 20.000 de metri patrati. Constructia proiectului Akademia Center va demara la sfarsitul acestui an, iar lucrarile se vor finaliza in 2009, potrivit estimarilor companiei.
Cu circa 100 de proiecte comerciale anuntate pentru urmatorii ani, principala problema ridicata pana acum de marii retaileri – lipsa spatiilor comerciale – care facea imposibila o expansiune rapida, pare rezolvata.
"Avem in plan un ritm rapid de expansiune, obiectivele noastre fiind de aproximativ 60 de magazine", spune Alain Bichler, responsabil pentru extinderea Benetton in sudul si estul Europei.
El vizeaza pentru extindere nu doar centrele comerciale de tip mall, ci si asa numitul high-street retail, adica aleile comerciale importante dintr-un oras, precum Calea Victoriei in Bucuresti, unde sunt in general pozitionate marci din gama medie si superioara.
Aceeasi strategie de extindere agresiva o are si retailerul de incaltaminte Deichmann, unul dintre cei mai mari jucatori din Europa, care mizeaza pe o crestere accelerata a veniturilor populatiei in urmatoarea perioada.
"Acum cheltuielile romanilor pentru produsele pe care le vindem noi – incaltaminte si alte produse de marochinarie -sunt de 20 de euro pe an, in timp ce in alte tari, precum Polonia sau Cehia, valoarea este cel putin dubla", este de parere Markus Pingerra, director de expansiune in cadrul Deichmann. In aceste conditii pare naturala decizia marilor dezvoltatori de a intra pe piata spatiilor comerciale.
"Imi pare rau ca nu am venit mai devreme in Romania, pentru ca acum este foarte usor sa iei o astfel de decizie", adauga Reuven Havr, director general al AFI Europe, parte a grupului Africa Israel, companie care dezvolta proiectul Cotroceni Park din Capitala si are in plan alte proiecte in orase de provincie precum Arad.
"Acesta (Arad – n.red) este poate cel mai bun exemplu de oras unde sunt in plan mult prea multe proiecte comerciale. Sunt vreo opt in proiect si sunt convins ca mai mult de 1-2 nu au cum sa reziste", este de parere reprezentantul Benetton.
Editia din acest an a MAPIC, unul dintre cele mai importante targuri imobiliare in domeniul comercial din lume, a adus un numar record de proiecte din Romania. Practic, fiecare dezvoltator important si consultant imobiliar activ pe piata locala a venit la MAPIC pentru a-si promova proiectul in incercarea de a atrage nume importante din domeniul retailului.
Cititi mai multe despre editia de anul acesta a MAPIC in editia de saptamana viitoare a BUSINESS Magazin.