BusinessMagazin

Tag: real estate

  • Real Estate. Toamna se numără tranzacţiile din rezidenţial?

    Anul 2024 a venit cu creşteri neaşteptate în piaţa imobiliară din România, cu oraşe precum Iaşi, Cluj şi Braşov din ce în ce mai efervescente când vine vorba de achiziţiile de locuinţe. Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România, a vor-bit în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro despre schimbările din piaţă, preferinţele pentru tranzacţiile cash şi aşteptările pentru următorii ani într-un context marcat de cerere ridicată şi ofertă în scădere.
     

    Toată piaţa imobiliară s-a apreciat în ultimele 12 luni, fie că vorbim despre oraşele mici sau mari. De exemplu, Iaşiul a avut o creştere mai mare decât media naţională, iar alte oraşe au avut o creştere sub această medie, dar în an-samblu toată piaţa a crescut,” a spus Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.   Cuc a menţionat că, deşi numărul tranzacţiilor rămâne constant, valoarea acestora a crescut în ultimele 12 luni, reflectând o creştere generală a pieţei.

    Referitor la piaţa rezidenţială, Cuc a precizat că tranzacţiile cu proprietăţi comerciale sau industriale sunt mult mai puţine comparativ cu cele din seg-mentul rezidenţial, care reprezintă aproximativ 80% din totalul tranzacţiilor. El vorbeşte din perspectiva reţelei RE/MAX, care are aproximativ 700 de membri la nivel national, astfel că nu reflectă neapărat nivelul întregii pieţe, însă, prin prisma acestei reţele, „numărul de tranzacţii a rămas oarecum constant, poate chiar a înregistrat o scădere uşoară, însă au crescut valorile de tranzacţionare pentru că a crescut piaţa, pe de o parte, dar şi pentru că noi am tranzacţionat proprietăţi cu o valoare medie mai mare decât acum un an”. Astfel, a scăzut numărul tran-zacţiilor cu valori mici, pentru că nu au mai fost finanţări în piaţă şi pentru că a scăzut livrarea unităţilor de către dez-voltatori, pe de o  parte, dar şi pentru că oamenii s-au îndreptat către proprietăţi mai scumpe, case sau apartamente mai mari şi mai valoroase.

    Totodată, el a subliniat că accesibilitatea proprietăţilor din România este încă atractivă pentru cumpărători, iar preţurile mai scăzute, în comparaţie cu alte capitale europene, contribuie la o rată crescută a achiziţiilor fără finanţare bancară. „Bucureştiul, de exemplu, are preţuri mai mici raportate la venitul mediu decât majoritatea capitalelor europene, ceea ce face achiziţiile de locuinţe mai accesibile,” a adăugat Cuc. „Nicăieri în Europa de Vest, în vreo capitală a Europei de Vest, preţurile nu sunt aşa de mici raportat la salarii. Preţul pe metrul pătrat ajunge în Praga, de exemplu, la undeva 5.000 de euro. Acolo preţul pe metru pătrat undeva la 5.000 euro. Adică de două ori şi jumătate un salariu mediu şi cu cât mergi mai spre vestul Europei, indicatorul ăsta creşte. Deci mai multe salarii per metru pătrat pentru achiziţia unei locuinţe.”

    Carte de vizită

    1. Răzvan Cuc conduce RE/MAX România de peste zece ani, transformând-o dintr-o reţea mică, cu doar trei birouri şi 30 de agenţi, într-o organizaţie puternică, ce numără astăzi aproximativ 700 de consultanţi şi 60 de birouri la nivel naţional.

    2. Sub coordonarea sa, RE/MAX România a intermediat tranzacţii imobiliare care cumulează o valoare de peste 2,5 miliarde de euro, cu un portofoliu de peste 25.000 de unităţi locative tranzacţionate prin francizele companiei. Printre cele mai importante tranzacţii rezidenţiale se numără proprietăţi de peste 3 milioane de euro, precum şi tranzacţii comerciale semnificative, inclusiv un hotel de aproximativ 8 milioane de euro şi terenuri pentru proiecte imobiliare de peste 10 milioane de euro.

    3. Un lider orientat către antreprenoriat şi dezvoltare organizaţională, crede în importanţa sensului în carieră pentru echipa sa, afirmând că succesul în această industrie nu va fi redus de tehnologie, ci va depinde de împlinirea per-sonală şi profesională a agenţilor săi.

    Legat de tranzacţiile realizate cu bani cash, Răzvan Cuc a punctat că aproximativ jumătate dintre achiziţiile realizate la nivel naţional sunt plătite integral din resurse proprii: „Aproximativ 50% din achiziţii se fac fără finanţare bancară, ceea ce arată o preferinţă clară pentru achiziţiile cu bani lichizi. Cred că pe măsură ce băncile vor aduce pachete de finanţare mai convenabile, procentul de creditare va creşte. Fie că vorbim despre zona asta antreprenorială, fie că vorbim despre investiţii, suntem mai puţin îndatoraţi, avem nişte soluţii de finanţare mai puţin performante decât piaţa vest-europeană  sau, ştiu eu, nord-americană, alte pieţe cu economii mai mature. Şi aceşti factori contribuie cumva la această situaţie în care avem un procent mare de tranzacţii realizate din resurse proprii.”

    În privinţa diferenţelor de preţ dintre oraşele mari, Cuc a menţionat că Clujul şi Braşovul au devenit cele mai scumpe pieţe imobiliare din ţară, cu preţuri de 2.700 şi, respectiv, peste 2.000 de euro pe metru pătrat, devansând Bucureştiul. „Braşovul, de exemplu, a surclasat deja Bucureştiul şi este acum a doua cea mai scumpă piaţă din ţară, după Cluj. La Cluj, preţul mediu este de aproximativ 2.700 euro pe metru pătrat, iar în Braşov undeva la 2.000-2.100 euro pe metru pătrat,” a explicat el. Totodată, Iaşiul a înregistrat o creştere procentuală semnificativă a preţurilor locuinţelor în acest an, de peste 15%, datorită po-tenţialului economic şi infrastructurii în dezvoltare.

    Un alt aspect discutat a fost preferinţa pentru apartamentele vechi, care sunt considerate mai accesibile şi, în multe cazuri, amplasate în zone mai centrale sau bine conectate la infrastructura oraşului. „Locuinţele vechi au un avantaj major, şi anume că ele sunt ocupabile imediat. În plus, multe dintre acestea sunt amplasate în locaţii mai bune, mai aproape de liniile de transport şi de centrele de car-tier, un factor important pentru mulţi cumpărători,” a explicat Răzvan Cuc. Legat de achiziţiile imobiliare, Cuc a recomandat atenţie sporită la detaliile contractuale şi la istoricul dezvoltatorului în cazul locuinţelor noi. „Cumpărătorii ar trebui să fie foarte atenţi la clauzele contractuale şi să evite avansurile mari, mai ales dacă şantierul nu este încă demarat. Este important să te uiţi şi la istoricul dezvoltatorului şi la proiectele anterioare pe care le-a finalizat. Aceste detalii pot face diferenţa între o achiziţie sigură şi una riscantă.”    

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Cuc, preşedinte, RE/MAX România

    1 . De ce preferă românii apartamentele vechi, aşa cum reiese dintr-un studiu pe care l-aţi publicat recent?
    Vorbim despre o chestiune de buget, accesibilitate, nevoi de trai. Locuinţele vechi au un mare avantaj, şi anume că ele sunt ocupabile imediat, gata construite, iar în majoritatea cazurilor se află în zone mai avantajoase decât cele nou construite, care se dezvoltă mai degrabă în zone periferice. Se mai întâmplă să fie şi „plombe” în planul urban-istic al oraşelor, însă proiectele mari sunt realizate unde există terenuri disponibile, deci, în general, în zone mai puţin centrale. Avantajul apartamentelor vechi, pe lângă faptul că sunt imediat ocupabile şi intabulate, este că fi-nanţarea pentru ele este mai uşor de accesat, având şi o localizare mai convenabilă.

    2. La ce ar trebui să fim atenţi atunci când cumpărăm o locuinţă „pe hârtie”?
    În primul rând, trebuie să citim cu atenţie contractul. De multe ori este necesar un specialist, deoarece un dezvolta-tor cu intenţii neclare poate introduce clauze ascunse în contract. Acestea trebuie analizate de ochi experimentaţi – fie jurişti, avocaţi cu calificarea potrivită pentru a observa astfel de clauze, fie agenţi imobiliari foarte competenţi. Cumpărătorii trebuie să aibă grijă unde semnează, înţelegând clar obligaţiile şi riscurile asociate. Totodată, este esenţial să analizeze valoarea avansurilor – nu este firesc să fie solicitat un avans de 90%-100% dacă şantierul nu a început încă. Foarte important este şi „pedigriul” dezvoltatorului, adică istoricul proiectelor încheiate anterior.

    3. Cum va evolua piaţa rezidenţială în continuare?
    În ceea ce priveşte piaţa imobiliară, mulţi se aşteptau ca preţurile să scadă anul acesta. Însă piaţa a crescut de la începutul anului, iar la un moment dat, cred că oamenii vor realiza că preţurile nu vor mai scădea, că inflaţia le erodează economiile şi că este momentul potrivit pentru a cumpăra. Odată cu acest „declic” psihologic, presiunea pe achiziţii va creşte, ceea ce va duce, evident, la creşterea preţurilor. Estimez că acest fenomen va deveni vizibil în perioada 2025-2026, când vom resimţi şi o presiune suplimentară din cauza ritmului redus de autorizare şi con-struire în marile oraşe. Clujul, de exemplu, trece deja printr-o astfel de situaţie, iar Bucureştiul este în aceeaşi cate-gorie. Sunt şi alte oraşe care ar putea să intre în această categorie. Din cauza scăderii ofertei şi a creşterii cererii, mă aştept la o tendinţă de creştere a preţurilor în următorii trei-patru ani.

     

  • Real Estate. Spaţiul defineşte luxul sau luxul defineşte spaţiul?

    Piaţa imobiliară premium din România redefineşte conceptul de lux, unde spaţiul generos devine principalul atu al locuinţelor exclusiviste. Alexandru Rădulescu, CSO al dezvoltatorului Arqa, observă o creştere surprinzătoare a cererii pentru apartamente mari şi penthouse-uri, pe care clienţii le asociază cu confortul şi intimitatea dorite. Acest trend îi provoacă pe dezvoltatori să regândească modul în care oferă spaţiu şi facilităţi personalizate, într-un segment de piaţă în continuă transformare.

    Am observat o cerere neaşteptată pentru apartamente mari, de trei camere, cu suprafeţe între 130 şi 160 metri pătraţi utili, iar penthouse-urile de mari dimensiuni sunt primele care se vând”, a spus Alexandru Rădulescu, CSO al Arqa, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Cererea pentru apartamente mari şi luxoase este în continuare ridicată, ceea ce a determinat dezvoltatorii să îşi ajusteze strategiile. „Am observat o cerere neaşteptată pentru apartamente mari, de trei camere, cu suprafeţe între 130 şi 160 metri pătraţi utili, iar pent-house-urile de mari dimensiuni sunt primele care se vând”, a subliniat Rădulescu. Proiectul Jolie Village, spre ex-emplu, este structurat astfel încât să ofere apartamente cu numeroase variante de suprafeţe şi compartimentări, pentru a atrage atât investitori, cât şi clienţi finali. „Clienţii noştri nu mai caută doar locuinţe standard, ci opţiuni per-sonalizate, cu facilităţi pe care să le poată folosi pentru a-şi crea un stil de viaţă propriu. Am gândit inclusiv aparta-mente cu holuri de minimum 1,60 metri lăţime, pentru a permite spaţii de depozitare suplimentare şi mai mult con-fort”, a explicat Rădulescu. Un nou trend în sectorul rezidenţial este migrarea dinspre case individuale către apartamente de lux, în special pentru clienţii care îşi doresc mai puţine responsabilităţi legate de întreţinere. „Am observat că tot mai mulţi clienţi se mută de la case la apartamente. Vor să păstreze confortul unei case, dar fără stresul întreţinerii unei grădini mari sau a unei construcţii complexe. Aceştia caută apartamente cu terase generoa-se, grădini proprii sau zone de aer curat,” a adăugat el.

    În ceea ce priveşte perspectivele pe termen lung pentru piaţa rezidenţială premium din România indică o evoluţie graduală a preţurilor, fără salturi bruşte, însă cu două posibile momente de accelerare: încheierea războiului din Ucraina şi tranziţia României la moneda euro. „Dacă războiul din Ucraina se încheie, reconstrucţia va atrage resurse semnificative de pe piaţă, ceea ce va duce la o creştere a preţurilor materialelor de construcţie şi implicit la o creştere a preţurilor locuinţelor. De asemenea, tranziţia la moneda euro va fi un alt moment în care putem vedea o accelerare a preţurilor,” a declarat Alexandru Rădulescu, Chief Sales Officer la dezvoltatorul rezidenţial Arqa, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.
    În ceea ce priveşte evoluţiile mai recente ale pieţei, Rădulescu este optimist pentru sezonul de toamnă, în pofida unei încetiniri pe timpul verii. „Chiar dacă am observat o scădere a activităţii pe piaţa rezidenţială în timpul verii, in-teresul a revenit semnificativ după 1 septembrie. Vedem o cerere ridicată pentru apartamente mari, premium, iar clienţii sunt dispuşi să investească în locuinţe care oferă confort şi facilităţi de calitate”, a declarat el. Piaţa re-zidenţială din România se confruntă în acest an cu provocări majore, însă cererea pentru locuinţe de lux continuă să fie stabilă, în ciuda volatilităţii economice şi politice. Potrivit lui Alexandru Rădulescu, majoritatea tranzacţiilor din sectorul premium sunt realizate de clienţi care au capital propriu şi nu depind de credite bancare, ceea ce oferă o mai mare stabilitate în acest segment. „Niciunul dintre clienţii noştri nu a luat credit pentru achiziţia unei locuinţe până acum. Dacă există discuţii despre credit, acestea sunt mai degrabă pentru a evita blocarea capitalului pro-priu, nu din necesitate,” a explicat el.

    Carte de vizită

    1. Alexandru Rădulescu s-a ocupat de vânzarea a 17 proiecte rezidenţiale şi mixte şi a coordonat în decursul car-ierei sale peste 50 de consultanţi imobiliari;

    2. Sub îndrumarea sa, au fost vândute peste 1.000 de unităţi, în valoare totală de 145 de milioane de euro;

    3. Brandul Arqa a fost creat prin asocierea dintre Petre Niculae, fondatorul Pedro Construct, şi omul de afaceri Flor-in Ababe.

    Dezvoltatorul rezidenţial Arqa a vândut 54% din cele 155 de apartamente in-cluse în proiectul Jolie Village, situat în zona Iancu Nicolae. Procesul de finalizare a proiectului este în curs, cu o parte dintre unităţi deja aproape finalizate, iar restul se află în diverse stadii de amenajare interioară. Povestea companiei din spatele brandului Arqa a început acum 30 de ani, odată cu înfiinţarea, în 1993, a firmei Pedro Con-struct, care a dezvoltat până în prezent peste 10.000 de unităţi locative, totalizând 1 milion de metri pătraţi constru-iţi. „Am decis să ne orientăm către construcţiile premium spre finalul anului 2022, iar primul proiect lansat sub brandul premium este Jolie Village, situat în zona Iancu Nicolae”, descria Rădulescu proiectul companiei într-o altă ediţie a emisiunii. Profilul clientului lor este bine definit: persoane cu venituri peste medie, din profesii liberale – av-ocaţi, notari, medici – sau expaţi care lucrează în cadrul ambasadelor sau şcolilor internaţionale din zonele re-zidenţiale de top. Aceşti clienţi caută locuinţe care oferă intimitate, confort şi facilităţi comunitare moderne. Spre exemplu, Arqa a gândit proiecte care includ zone de coworking, after-school, piscine încălzite şi zone de relaxare. „Am observat că locuinţele premium atrag tot mai mult oameni care preferă confortul unui bloc, dar cu facilităţi de nivel înalt. Oamenii caută un stil de viaţă echilibrat, fără bătaia de cap de la casă, dar cu aer curat, grădină sau terasă generoasă,” a adăugat reprezentantul Arqa.

    În ceea ce priveşte preţurile pe segmentul premium în cadrul proiectului Jolie Village, acestea variază considerabil, pornind de la 120.000 de euro pentru un studio şi ajungând până la 799.000 de euro pentru un penthouse de 233 metri pătraţi utili. „Dacă vorbim de zona Iancu Nicolae, preţurile reflectă nu doar calitatea locuinţelor, ci şi exclusivitatea zonei şi proximitatea faţă de şcolile private şi facil-ităţile de top din împrejurimi”, a explicat Rădulescu. El adaugă că dezvoltatorii observă o diferenţă importantă chiar şi între proiectele din zona Iancu Nicolae şi cele din Şoseaua Pipera, chiar dacă distanţa fizică dintre ele este mică. „Clienţii din zona Iancu Nicolae sunt dispuşi să plătească mai mult pentru un produs exclusivist, personalizat, care oferă un număr redus de unităţi similare. În Pipera, clienţii sunt mai degrabă din middle management şi preferă lo-cuinţe de tip mid-upper, cu mai multe apartamente de acelaşi tip”, a explicat Rădulescu.

    Ce urmează în continuare? Perspectivele pentru următorii ani arată o evoluţie graduală a pieţei, fără salturi bruşte ale preţurilor. Totuşi, Alexandru Rădulescu anticipează două posibile momente de accelerare a preţurilor: închei-erea războiului din Ucraina şi trecerea României la moneda euro. „Dacă războiul din Ucraina se încheie, recon-strucţia va atrage resurse semnificative de pe piaţă, ceea ce va duce la o creştere a preţurilor materialelor de con-strucţie şi implicit la o creştere a preţurilor locuinţelor. De asemenea, tranziţia la moneda euro va fi un alt moment în care putem vedea o accelerare a preţurilor,” a adăugat el. Piaţa va continua să se extindă, iar dezvoltatorii se vor concentra tot mai mult pe oferirea de facilităţi premium şi pe crearea de comunităţi. „Noi ne dorim să dezvoltăm proiecte care să depăşească standardele actuale şi să creăm un mediu în care locatarii să se simtă conectaţi şi să interacţioneze. Cred că viitorul pieţei rezidenţiale va fi definit de astfel de facilităţi şi de un nou nivel de confort,” a concluzionat Alexandru Rădulescu.   

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Alexandru Rădulescu, CSO, Arqa:

    Din ce am văzut, majoritatea dezvoltatorilor, dacă nu chiar toţi, tratează acum spaţiul mai mare oferit în cadrul unei locuinţe ca pe un lux – aşa este?
    A devenit un lux un apartament spaţios, în trecut, într-adevăr, în perioada anilor 2000, se construiau apartamente şi cu două camere, cu suprafeţe foarte generoase, de 70-80 de metri pătraţi. S-au schimbat un pic lucrurile, dar aş spune că nu dezvoltatorii sunt cei care dictează produsele care se pun pe piaţă, ci ceea ce piaţa cere sau poate cumpără dictează tendinţele. În continuare există o cerere pentru acest tip de apartamente, care atrage nişte cli-enţi care îşi doresc să facă parte dintr-o categorie, dintr-o zonă, dar îşi permit o suprafaţă mai mică, dar şi clienţi care vor o suprafaţă mult peste medie, cred că există un potenţial de apartamente de peste 1.000.000 de euro care nu este atât de bine acoperit de dezvoltatori.


    Ce procent din proiectul Jolie Village este vândut în prezent?
    Am vândut 53%-54% până în momentul de faţă. Avem 155 de apartamente şi 190 de locuri de parcare gândite în două corpuri de clădire, deşi ele sunt de fapt o structură comună, fiind unite pe zona de subsol. Acum suntem chiar în faza finală – o parte dintre apartamente deja includ finisaje interioare, însemnând aproape de finalizare. Urmează obiectele sanitare şi mocheta pe care o punem în dormitoare, dar ne apropiem cu paşi repezi de finalizare. Ne con-centrăm acum foarte mult şi pe exterior, să pregătim zonele comune şi tot ce înseamnă vegetaţie peisagistică ş.a.m.d. Nu vreau să forţăm lucrurile, pentru că din punctul acesta al dezvoltării vreau să eficientizăm un pic profit-abilitatea proiectului şi atunci foarte probabil va urma o majorare a preţului. În următoarele 8-10 luni previzionez să închidem vânzarea pentru toate apartamentele şi penthouse-ul.


    Cum va evolua piaţa rezidenţială în continuare?
    Nu cred că vom avea salturi importante de preţ – cu două menţiuni cred –  vor exista două spike-uri în următorii 10 ani. Unul va fi în momentul în se încheie războiul dintre Rusia şi Ucraina, când pe noi ne va afecta acest lucru indi-rect prin faptul că multe resurse se vor duce pentru reconstrucţie; atât resursa materială, cât şi materialele de con-strucţii nu vor mai face parte la momentul respectiv dintr-o piaţă concurenţială,  acolo venind foarte multe resurse de oriunde din lume, vor cumpăra tot, doar să aibă resursa la dispoziţie. Şi atunci va exista o creştere majoră în preţul materialelor şi al forţelor. Acestea se vor reflecta, evident, şi în preţul unui proiect pe care-l au în dezvoltare. Acum depinde şi fiecare dezvoltator în ce moment va fi prins cu proiectul. De asemenea, cred că în următorii 10 ani vom trece la moneda euro şi atunci cred că şi în momentul respectiv va fi încă o creştere mai puţin liniară. Dacă se întâmplă altceva la nivel politic, economic, atunci regulile se schimbă, dar dacă nu se întâmplă asta, aşa prevăd că vor evolua lucrurile.

    ZF Real Estate by Storia.ro este prima emisiune dedicată exclusiv afacerilor din imobiliare, în care vorbim despre cele mai noi evoluţii din toate ramurile acesteia, fie că vorbim despre piaţa rezidenţială, office, retail sau industrială.

  • Real Estate. Flexibilitatea a devenit norma în piaţa office?

    Într-o piaţă office atipică, flexibilitatea, dar şi adoptarea tehnologiei au devenit esenţiale pentru gestionarea şi închirierea spaţiilor de birouri. Cum se anunţă finalul de an în această piaţă şi ce alte trenduri se întrevăd la orizont?

     

    Chiriile au ajuns la 22 de euro pe metru pătrat pentru clădirile de top, iar în zonele semicentrale sunt între 15 şi 17 euro. Această creştere este influenţată de costurile de construcţie şi de preţul terenurilor, dar şi de lipsa unor noi livrări importante în piaţă”, a explicat Maria Florea, head of office advisory în cadrul iO Partners, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Piaţa de birouri din Bucureşti se confruntă cu o scădere a tranzacţiilor de metri pătraţi faţă de anul trecut, însă acest declin a fost parţial compensat de o creştere a valorii chiriilor. Florea a menţionat că preţurile de închiriere au crescut pe fondul inflaţiei şi al costurilor ridicate de construcţie.Cu toate acestea, piaţa nu mai are aceeaşi efervescenţă ca în trecut. „Anul acesta, tranzacţiile au fost cu 15-20% mai puţine decât anul trecut, dar din punct de vedere bugetar, a fost un an bun pentru noi”, a adăugat Florea. Nu mai este un secret faptul că pandemia a schimbat fundamental modul în care companiile utilizează spaţiile de birouri. Mulţi angajatori au optat pentru modele hibride de lucru, ceea ce a dus la o reducere a spaţiilor ocupate. „În prezent, companiile preferă modele flexibile, unde angajaţii vin la birou două-trei zile pe săptămână. Acest lucru a dus la o reducere a spaţiilor de birouri cu 20-30% în unele cazuri, deşi nu toate industriile au adoptat această tendinţă,” a menţionat Maria Florea. Ea a subliniat că sectoarele precum consultanţa sau avocatura au fost mai puţin afectate de această reducere, deoarece necesită prezenţă fizică şi interacţiune frecventă între echipe.

    Rata de neocupare a birourilor în Bucureşti  a crescut semnificativ în urma pandemiei, ajungând la 400.000 de metri pătraţi de spaţii goale. Florea a explicat că această creştere este contrabalansată de lipsa unor noi clădiri de birouri livrate pe piaţă, evitând astfel o saturaţie majoră. „Deşi avem un număr mare de spaţii goale, faptul că nu au fost livrate multe clădiri noi a prevenit un dezechilibru mai mare în piaţă”, a explicat ea. În ceea ce priveşte tendinţele pe termen lung, Maria Florea a subliniat importanţa flexibilităţii, atât în modul în care sunt gestionate spaţiile de birouri, cât şi în structura contractelor de închiriere. „Flexibilitatea este cuvântul cheie. Companiile trebuie să fie mai flexibile, atât în modul în care îşi configurează spaţiile, cât şi în structura contractelor de închiriere. Acesta este trendul pe care îl vedem din ce în ce mai mult”, a concluzionat ea. Maria Florea a explicat că iO Partners, deşi un nume nou pe piaţă, reprezintă continuitatea unei echipe experimentate, anterior parte a JLL, o companie activă în România din 1997. „Noi suntem aceiaşi oameni care acum un an se numeau JLL. Am decis să ne concentrăm pe o abordare regională, cu acoperire în cinci ţări din Europa Centrală şi de Est, menţinând sprijinul unui partener internaţional, dar având totodată mai multă independenţă în luarea deciziilor”, a explicat Florea strategia referitoare la compania pe care o reprezintă de mai bine de un an. Una dintre priorităţile acesteia constă şi în implementarea noilor tehnologii. „Tehnologia ne permite să fim mai eficienţi. Prin soluţii de vizualizare 3D, clienţii pot explora spaţiile de birouri de la distanţă, fără a mai fi necesare vizite fizice la faţa locului. Astfel, pot lua decizii mai informate şi rapide”, a spus Maria Florea, referindu-se la felul în care tehnologia schimbă modul de închiriere şi gestionare a birourilor. IO Partners, în parteneriat cu Bright Spaces, a implementat soluţii de vizualizare 3D care permit chiriaşilor să analizeze virtual spaţiile disponibile.   

     

    Carte de vizită: Maria Florea, head of office Advisory în cadrul iO Partners

    1. Maria Florea are o experienţă de 19 ani în domeniul imobiliar şi conduce echipa de consultanţă pentru spaţii de birouri în cadrul iO Partners, oferind servicii strategice de închiriere atât pentru chiriaşi, cât şi pentru proprietari;

    2. Ea a coordonat peste 100 de tranzacţii şi închirierea a mai mult de 500.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri de-a lungul carierei sale;

    3. În prezent, Maria continuă să colaboreze cu clienţi cheie şi să coordoneze strategia şi programul de training al departamentului Office Advisory din iO Partners.

    Sursa: LinkedIN

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Maria Florea, Head of Office Advisory în cadrul iO Partners

     

    1. Cum a evoluat piaţa de birouri anul acesta?

    Suntem undeva la sub 15% – sub 20% faţă de anul trecut. Aşteptăm însă finalul anului pentru sfârşitul de an întotdeauna în piaţa imobiliară şi nu doar din Bucureşti, peste tot în Europa, este cel mai efervescent. Întotdeauna toate deciziile şi cele mai bune tranzacţii se semnează în septembrie-decembrie în anul în curs şi atunci am putea să avem câteva avea câteva surprize pe pe sfârşit de an. Categoric nu va fi un an la fel de bun ca ca anul trecut, dar anul trecut am vorbit despre un record.

    2. Care sunt preţurile practicate acum în zona de chirii pentru spaţiile office?

    Sunt două valori cele pe care noi le promovăm: una este cea mai scumpă clădire sau cea mai bună chirie pe care poţi s-o plăteşti într-o clădire bună dintr-o zonă bună din Bucureşti, care la noi este 22 euro/mp în momentul de faţă. Asta nu înseamnă că este cea mai mare din piaţă. Poţi să găseşti clădiri care au o chirie mai mare de 22 de euro/mp, dar sunt foarte puţine. Pe de altă parte, majoritatea tranzacţiilor care au loc în în piaţa de birouri se întâmplă undeva la valorile de 15-17 euro/mp, pentru spaţii care ar fi o zonă semicentrală a Bucureştiului. Vorbim de zona Floreasca, vorbim de zona Orhideea, centru-vest, cum numim noi. Acolo se întâmplă majoritatea a tranzacţiilor şi acolo chiriile sunt undeva în aest interval.

    3. Cum sunt aceste preţuri comparativ cu cele din restul Europei?

    Depinde, depinde foarte mult de la ţară la ţară. Adică Polonia, de exemplu, este mai sus decât suntem noi, există şi altă cerere, există şi un alt în stoc, deci poate noi suntem mai similari un pic cu  Ungaria şi Cehia. Bulgaria este un pic mai jos, deci suntem undeva undeva la mijloc, dacă ar fi să ne uităm în regiune. Dacă vorbim despre vestul Europei, depinde foarte mult de clădire, de oraş,  de etaj câteodată. Adică e altceva să vorbim de Londra, altceva să vorbim de Paris, altceva de de Madrid sau de Barcelona. Un lucru care se întâmplă peste tot însă este că foarte multe companii de peste tot din Europa au dat spaţii înapoi şi folosesc acest mod hibrid de muncă. Deci acest tren îl vedem peste tot.

  • Real Estate. Cum se poate digitaliza industria imobiliară?

    Cu rădăcini bine ancorate în 12 ţări şi sprijin financiar de 3,5 milioane de euro, start-up-ul românesc Bright Spaces şi-a propus să redeseneze piaţa imobiliară şi visează la orizonturi globale, cu ochii aţintiţi spre Statele Unite. Cu ambiţia de a atinge venituri recurente de 2,5 milioane de euro până anul viitor, Bright Spaces deschide calea către o nouă eră a real estate-ului digitalizat.

    „Într-adevăr, se vorbea mai puţin despre digitalizare în industria de real estate, dar în prezent se discută din ce în ce mai mult despre această tendinţă. Clienţii noştri, atât curenţi, cât şi viitori, caută modalităţi prin care tehnologia noastră poate fi aplicată sau îşi doresc chiar să înceapă cu noi procesul de digitalizare,” explică Cătălin Drăguţoiu, Head of Sales la Bright Spaces, raţiunea start-up-ului pe care îl reprezintă. Începuturile companiei se leagă de câştigarea primului hackathon organizat în 2019 în sud-estul Europei pe tema digitalizării leasingului pentru centre comerciale. Potrivit reprezentanţilor companiei, Bright Spaces este un start-up proptech european venture backed ce oferă o soluţie digitală completă de prezentare şi comercializare a spaţiilor de birouri şi rezidenţiale. Cu ajutorul vizualizării în mediu 3D, disponibilitatea digitală a spaţiilor şi diferite module de automatizare, optimizare şi digitalizare a acţiunilor specifice procesului de închiriere sau vânzare, Bright Spaces urmăreşte creşterea numărului de cereri relevante şi închiderea mai rapidă a înţelegerilor comerciale din aceste segmente. „Suntem o echipă de 23 de persoane, dar nucleul este format din cei doi cofondatori şi câţiva colegi care au pornit împreună acest proiect. Analizând piaţa, ne-am dat seama că real estate-ul include cel mai mare asset class din lume şi, în acelaşi timp, cel mai puţin digitalizat. Aşa a început povestea noastră”, spune Drăguţoiu. Acum, Bright Spaces are implementări în 12 ţări de pe patru continente, cu birouri în Bucureşti şi Londra. „Da, ne dorim să cucerim lumea, dar ne dorim şi competiţie. Fiind la începutul digitalizării, este important să fim cât mai mulţi care construim acest drum”, adaugă el. Finanţarea iniţială a fost de 185.000 de euro, „cam cât un apartament cu două camere în Bucureşti”, precizează Drăguţoiu. Până acum, Bright Spaces a ridicat finanţări de 3,5 milioane de euro de la investitori cu renume, atât locali, cât şi internaţionali. „Investitorii ne-au ajutat foarte mult, nu doar financiar, ci şi prin cunoştinţele şi relaţiile lor. Am identificat o nevoie clară, pentru că soluţiile de leasing, mai ales în centrele comerciale, erau rudimentare sau inexistente”, continuă el. Platforma Bright Spaces acoperă trei verticale majore: office (60% din portofoliu), logistică (20%) şi rezidenţial (21%). Recent, compania a început să exploreze şi sectorul retail. „Piaţa de birouri a fost puternic afectată de pandemie. Am venit cu soluţii de vizualizare digitală a spaţiilor, fără a fi nevoie de interacţiuni fizice. Chiar şi acum, în contextul muncii hibride, tehnologia noastră ajută la adaptarea birourilor şi la gestionarea spaţiilor mobilate, pentru a le face mai atractive”, explică Drăguţoiu. Un element diferenţiator al Bright Spaces este pachetul complet oferit. „Suntem singurii care oferim atât soluţii pentru interior, cât şi pentru exterior, cu un layer de inteligenţă artificială care ne permite să scalăm rapid. În plus, oferim date şi analize care ajută dezvoltatorii să ia decizii informate”, subliniază Drăguţoiu. Până acum, Bright Spaces a gestionat peste 3 milioane de metri pătraţi de spaţii şi numărul continuă să crească. „Modelul nostru de business este bazat pe abonamente. Ne apropiem de 1 milion de euro în ARR (Annual Recurring Revenue), iar în ultimii trei ani am avut o creştere de 737%”, adaugă Drăguţoiu. Obiectivele pentru viitor? „Ne dorim să atingem un ARR de 2,5 milioane de euro până la sfârşitul anului viitor şi să deschidem o nouă rundă de finanţare Series A. De asemenea, ne pregătim pentru piaţa din Statele Unite, unde deja avem colaboratori”, spune Drăguţoiu. Bright Spaces continuă să se extindă, iar pentru Cătălin Drăguţoiu şi echipa sa, viitorul digitalizării în real estate pare a fi unul plin de oportunităţi. „Avem nevoie de prezenţă fizică în pieţele pe care le vizăm, mai ales în Statele Unite, pentru că gestionarea relaţiilor comerciale la distanţă poate fi dificilă”, concluzionează el.  

    Carte de vizită:

    1. Cătălin Drăguţoiu este un specialist în vânzări şi creştere de afaceri, cu o experienţă de peste 15 ani în coordonarea echipelor şi dezvoltarea strategiilor de vânzări. În prezent, deţine funcţia de Director, Head of Growth, EU la Bright Spaces, un start-up proptech european care oferă soluţii digitale pentru prezentarea şi comercializarea spaţiilor de birouri şi rezidenţiale.

    2 . În cadrul companiei, Cătălin contribuie la extinderea pe pieţele europene, promovând soluţii de vizualizare 3D şi automatizare a proceselor de închiriere şi vânzare în sectorul imobiliar.

    3. Anterior, a fost Export Sales Manager la Artema Plast – Gerosa Group, unde a coordonat echipele de vânzări din mai multe ţări şi a implementat strategii de creştere pentru compania românească lider în ambalaje flexibile şi etichete. De asemenea, a ocupat funcţia de Partner/Sales Manager la Trade Media.

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Cătălin Drăguţoiu, Director Head of Growth, Bright Spaces:

    1. Care este valoarea totală a spaţiilor gestionate de voi?

    Până acum am gestionat peste
    3 milioane de metri pătraţi şi numărul este în continuă creştere.

    2. Care a fost valoarea iniţială a finanţării, cu care aţi pornit businessul Bright Spaces?

    185.000 de euro, cam cât un apartament cu două camere în Bucureşti.

    3. Cum vezi viitorul tehnologiei în real estate?

    Cred că în următorii 10 ani, toţi jucătorii mari vor avea „digital twins” pentru proprietăţile lor, iar tehnologia va deveni esenţială pentru vizualizarea şi gestionarea spaţiilor.

  • Real Estate. Afaceri nobile

    Pasionată de cultura franceză şi de arhitectura clădirilor istorice, Loredana Preda s-a aventurat, alături de soţul ei, în renovarea unei astfel de clădiri din Capitală. Chiar dacă investiţia de timp, de bani, dar şi eforturile lor au depăşit previziunile iniţiale, dacă ar da timpul înapoi, ar repeta această experienţă.

     

    Palatul Noblesse este o clădire istorică datând din 1881, prima pe stil eclectic din centrul Bucureştiului, construită de arhitectul Alexandru Săvulescu. Este o casă pe care am găsit-o pe un site numit Casele care plâng din Bucureşti. M-a emoţionat profund, eu fiind îndrăgostită de tot ce înseamnă arhitectură, clădiri istorice şi cultura franceză. Am lucrat într-o companie franceză timp de aproape nouă ani şi am studiat în limba franceză, aşa că dragostea mea pentru tot ce ţine de cultura şi arhitectura franceză este parte din mine”, a povestit Loredana Preda, cofondator Noblesse, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Căutarea unei astfel de case a început în 2010, iar procesul a durat aproape doi ani. „Am vizitat multe clădiri istorice abandonate din Bucureşti, iar experienţa a fost pe cât de interesantă, pe atât de marcantă. Bucureştiul are o colecţie impresionantă de clădiri cu o arhitectură autentică şi o istorie valoroasă, dar multe sunt abandonate şi lăsate în ruină din diverse motive – fie probleme de proprietate, fie dificultăţi legate de consolidare sau investiţiile mari pe care le necesită”, adaugă ea. Prima clădire pe care a văzut-o a fost, de fapt, Palatul Noblesse, şi tot aceasta a fost cea la care s-a întors, urmând să o achiziţioneze. „Am cumpărat clădirea de la o bancă după un proces de achiziţie care a durat mai mult de un an. În decembrie 2012, am finalizat achiziţia, dar clădirea era într-o stare jalnică – fusese abandonată timp de 20 de ani şi era practic o ruină”, îşi aminteşte Preda.

    Deşi clădirea fusese lăsată în paragină, planul său era clar: să o transforme într-un sediu care să reflecte valorile Noblesse Group, compania pe care o conduce şi care este dedicată arhitecturii şi designului interior. „Tot procesul de restaurare a durat aproape trei ani şi jumătate, cu foarte multe lucrări de consolidare, restaurare şi amenajare. Am început restaurarea demisolului şi am mutat studioul nostru de proiectare acolo, ceea ce mi-a permis să fiu prezentă zilnic pe şantier şi să supraveghez fiecare detaliu. Într-un an şi jumătate am inaugurat parterul şi am început să organizăm evenimente, iar în al doilea an am finalizat etajul. Ultima etapă a fost demisolul, un spaţiu dedicat industriei creative, amenajat în stil industrial, care a devenit un loc foarte co-creativ”, spune Loredana Preda.

    Carte de vizită:

    1. De meserie economist, Loredana Preda a început să lucreze încă din primul an de facultate în cadrul unui producător francez de mobilă cu activităţi în Bacău, unde s-a angajat pe poziţia de asistentă a directorului.

    2. Loredana Preda a rămas timp de nouă ani în cadrul firmei, perioadă în care a fost la curent cu ce se întâmpla la târgurile de mobilă şi cu noutăţile din domeniu, ce aveau să stea la baza dezvoltării pro-priei afaceri. În 2005, a lansat (alături de soţul ei) afacerea cu mobilă de lux Galeriile Noblesse în Bacău, în urma unei investiţii de 50.000 de euro.

    3. Primii colaboratori au fost producătorii din Franţa, pe care îi cunoştea cel mai bine, iar noile parteneriate au venit apoi după vizitele în alte ţări. Compania a ajuns astfel la venituri de mai bine de 3 milioane de euro anul trecut.

    Provocările nu au lipsit însă, iar Preda menţionează că restaurarea unei clădiri vechi implică un cost de două-trei ori mai mare decât construirea uneia noi, din cauza necesităţii de a consolida structura şi de a restaura detalii artistice, imposibil de reprodus astăzi. „De exemplu, la Palatul Noblesse am folosit peste 80 de tone de metal pentru consolidare, iar aceasta este doar o parte din provocările tehnice pe care le-am întâlnit. În plus, costurile manoperei sunt mult mai mari, deoarece trebuie să lucrezi cu meşteri şi artizani care ştiu cum să restaureze detalii autentice precum stucaturile sau tâmplăria veche. Am lucrat cu meşteri care cunosc tehnici vechi de lucru şi am avut un atelier de stucaturi în cadrul şantierului timp de aproape doi ani. Ne-am asumat responsabilitatea de a restaura aceste detalii, şi cred că rezultatul final este o operă de artă, nu doar o clădire.”

    Pe lângă consolidarea structurală şi restaurarea elementelor originale, o altă provocare a fost integrarea tehnologiei moderne într-o clădire istorică. „Am vrut să păstrăm toate elementele originale ale clădirii, dar în acelaşi timp să aducem amprenta modernă. Am instalat sisteme moderne de iluminat arhitectural pentru a scoate în evidenţă detaliile de stucatură, sisteme de sonorizare şi instalaţii antiincendiu, toate acestea fiind integrate cu grijă pentru a nu afecta farmecul autentic al casei.” Din perspectiva businessului, Loredana Preda mărturiseşte că a trebuit să valorifice cât mai rapid clădirea pentru a susţine financiar investiţia masivă. „Am început să organizăm evenimente încă din primul an, pentru că investiţia trebuia susţinută. În al doilea an am finalizat etajul, iar în al treilea, demisolul, unde am creat un spaţiu co-creativ dedicat industriilor creative. În primii ani, evenimentele corporate au fost principalele surse de venit, dar odată cu pandemia ne-am deschis şi către evenimente private – nunţi, botezuri, cununii – şi am descoperit că acest segment poate fi la fel de ofertant şi plin de satisfacţii.” Întrebată despre lecţiile învăţate pe parcursul acestui proiect, Loredana Preda spune că unul dintre cele mai importante aspecte a fost formarea unei echipe pasionate şi implicate: „O echipă de succes este esenţială. Am lucrat atât cu artişti restauratori, cât şi cu constructori, şi este important să ştii cum să colaborezi cu toţi aceşti oameni pentru a forma o echipă care să dea tot ce are mai bun. Asta a fost una dintre cele mai mari provocări, dar şi una dintre cele mai mari satisfacţii.”

    Astăzi, Palatul Noblesse găzduieşte evenimente corporate şi private, dar şi iniţiative culturale, expoziţii şi serate artistice. „Este mai mult decât o clădire restaurată, este un centru cultural şi creativ care reflectă pasiunea noastră pentru design interior şi artă. În viitor, ne dorim să dezvoltăm şi Academia Noblesse, un proiect care vizează educaţia prin arte şi dezvoltarea personală şi profesională prin creativitate”, dezvăluie Loredana Preda, anticipând o extindere a activităţilor Palatului în direcţii educaţionale. Chiar dacă restaurarea unei clădiri istorice este un proiect dificil şi costisitor, Preda consideră că beneficiile sunt incomensurabile. „La final, ceea ce ai reuşit să creezi nu este doar o clădire, ci o moştenire culturală pentru generaţiile viitoare. Este o lucrare de artă care va dăinui şi care, sper, va inspira şi alţi investitori să salveze aceste comori arhitecturale.”   

     

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Loredana Preda, cofondator, Palatul Noblesse

     

    Care au fost cele mai greu de gestionat aspecte legate de renovarea clădirii?

    Cred că a fost partea de necunoscut, pentru că aproape zilnic aveam informaţii noi care trebuiau gestionate, iar al doilea aspect ţine de partea aceasta de a duce o tehnologie modernă într-o clădire veche – aici a trebuit să am foarte mult grijă de cum se combină cele două, pentru că am vrut foarte mult să păstrez detaliile originale, autentice ale casei, să le restaurez, dar în acelaşi timp să aduc şi amprenta modernă, contemporană, atât prin tehnologie cât şi prin detalii noi pe care le-am adăugat.

    Cât de profitabil este să readuci la viaţă o clădire istorică a Capitalei?

    Având mai multe businessuri, fiind în primul rând un studio de arhitectură interioară, cumva procesul nostru de amortizare a investiţiei a fost mai rapid. Dacă ar fi fost o locaţie doar pentru evenimente, cred că ar fi fost greu ca în 10 ani, de când funcţionăm noi pe piaţă, să amortizăm investiţia bine, nici în prezent nu este amortizată, dar oricum ciclul este mai rapid atunci când valorifici cât mai mult şi cu mai multe businessuri complementare o clădire istorică, la fel ca orice investiţie, mai ales că dacă sunt şi etape cum au fost de exemplu pandemia, când n-am putut să mai facem evenimente, am avut businessul de design care ne-a ajutat în continuare până la urmă să supravieţuim şi să aducem venituri pe această clădire. Deci întrebarea în cât timp cred că depinde de fiecare antreprenor şi de modelul de business pe care îl aplică, dar în general trebuie gândit ca un business pentru care în mai puţin de 20 de ani e greu să iei în calcul amortizarea şi trebuie gândit ca un business pe care îţi doreşti să îl laşi moştenire. Iar atunci, partea aceasta financiară nu ştiu dacă este pe primul loc.

    Care sunt planurile dvs. de dezvoltare  a grupului Noblesse în continuare?

    Îmi doresc foarte mult să dezvoltăm o academie – în care să organizăm cursuri, ateliere în zona aceasta de dezvoltare prin arte, dezvoltare personală, profesională, în care artele să-şi aduce un rol principal, de educaţie a unui stil de viaţă frumos. Lipsesc activităţile din zona aceasta şi sper ca la anul să fie anul în care să am timp să mă dedic şi acestui proiect. Timpul lipseşte în primul rând să mă dedic şi acestui proiect.

  • Real Estate. Lungul drum spre mall

    Românii sunt tot mai dispuşi să petreacă ore în trafic pentru a ajunge la mall, transformând această destinaţie într-un punct central al vieţii urbane. Infrastructura precară şi aglomeraţia nu îi descurajează, mallul rămânând o atracţie principală pentru cumpărături, divertisment şi socializare. 

    Din cel mai recent studiu pe care l-am realizat, reiese că atât timpul petrecut de consumatori în malluri, cât şi timpul necesar pentru a ajunge acolo, a crescut”, a observat Georgian Drăghici, director comercial al companiei Brand Management, într-o ediţie recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Brand Management este o companie cu o experienţă de două decenii pe piaţa din România, specializată în publicitatea indoor, care include centre comerciale, malluri, retail, parcuri, business centeruri, centre de fitness, centre medicale şi altele.

    În cadrul emisiunii, reprezentantul Brand Management a explicat că motivele pentru care românii petrec mai mult timp în malluri sunt diverse, printre care lucrările la infrastructura rutieră care îngreunează deplasările, creşterea populaţiei în zonele urbane şi suburbane, dar şi numărul tot mai mare de maşini înmatriculate. „Toţi aceşti factori contribuie la un timp mai lung petrecut în trafic, iar românii par dispuşi să petreacă mai mult timp în drum spre centrele comerciale, principalul motiv fiind cumpărăturile. Deşi există industrii unde cumpărăturile online sunt foarte populare, conform studiului nostru, pentru o mare parte dintre cumpărături, chiar dacă consumatorii sunt influenţaţi de mediul digital, preferă să viziteze în continuare fizic mallurile”, a explicat Drăghici.

    Potrivit studiului citat (realizat la comanda Brand Management de Reveal Marketing Research şi desfăşurat în perioada 10-19 mai 2024, pe un eşantion reprezentantiv de peste 800 de respon­denţi), dacă în aprilie 2023, drumul până la mall dura în medie 28 de minute, în mai 2024, acest indicator a crescut cu 39%, ajungând la 39 de minute. De asemenea, timpul petrecut în mall a crescut cu peste 9%, de la 130 de minute la 142 de minute. Nu doar numărul celor care vizitează mallurile a crescut, ci şi valoarea medie a cumpărăturilor, care este cu 9% mai mare decât în anul precedent.

    Carte de vizită Georgian Drăghici:

    1. Are o experienţă de circa 17 ani ca director comercial în cadrul Brand Management, compania lider de piaţă în advertisingul indoors, în special în marile centre comerciale din toate marile oraşe ale României;

    2. Potrivit reprezentanţilor companiei, el cunoaşte în profunzime întregul proces de vânzări, de la analiza pieţei, identificarea şi atragerea de noi clienţi, client service, trainingul reprezentanţilor de vânzări, planificare şi project management.

    Potrivit studiilor citate, motivul principal pentru care oamenii merg la mall rămâne cumpără­turile, acestea reprezentând 89% dintre motive, fie că este vorba despre cumpără­turi din hipermarketuri, haine sau articole de modă. Totuşi, oamenii vizitează mallurile şi pentru food court, cinemato­grafe, întâlniri de afaceri în diverse cafenele sau alte locuri, traficul în centrele comerciale având şi o sezonalitate. „De sărbători este mai aglomerat, dar observăm o creştere şi în alte perioade ale anului. De exemplu, vara, când este cald afară, oamenii preferă să stea în malluri, unde este aer condiţionat”, a adăugat el. Fashionul continuă să fie principalul domeniu de interes pentru cumpărături în centrele comerciale, însă clienţii achiziţio­nează de aici şi electrocasnice, bijuterii şi produse alimentare. „Hipermarketul rămâne principalul motiv pentru care oamenii vizitează centrele comerciale”, a subliniat Drăghici.

    De asemenea, mallurile oferă şi alte servicii într-un regim flexibil, cum ar fi bănci deschise în weekend. „Oamenii vzitează mallurile atât în weekend, care este perioada cea mai aglomerată, cât şi în timpul săptămânii. 60% dintre clienţi merg la mall în weekend, dar, în urma pandemiei, unii au început să viziteze centrele comerciale în momente mai puţin aglomerate”, a explicat el. Printre companiile care aleg să se promoveze în malluri se numără instituţiile financiar-bancare, care au sucursale deschise acolo sau oferă diverse servicii. Industria bijuteriilor este, de asemenea, foarte activă în publicitatea indoor din malluri. „Există domenii care cresc de la an la an, alocând bugete tot mai mari pentru acest tip de publicitate, ceea ce dovedeşte eficienţa acestor campanii”, a menţionat Drăghici.

     

    Nişa de activitate pe care Brand Management s-a concentrat în urmă cu 20 de ani evoluează odată cu dezvoltarea centrelor comerciale. „Am început prin a convinge lumea să investească în spaţii care nu erau considerate utile la acea vreme, cum ar fi pereţii goi ai singurului centru comercial de atunci, Bucureşti Mall, sau clădirile de birouri, unde potenţialul este mare şi în continuă creştere. A trebuit să convingem atât publicul, cât şi specialiştii în marketing de potenţialul acestei nişe de publicitate”, a explicat Drăghici. El a adăugat că domeniul publicităţii indoor se află într-o continuă expansiune, la fel ca întreaga piaţă de publicitate. „În prima jumătate a acestui an, ne aşteptam la o creştere de 15-20% faţă de anul trecut, însă am depăşit aceste aşteptări, ajungând chiar la o creştere de 50%”. Publicitatea în malluri are loc în punctul final al deciziei de cumpărare, a explicat Drăghici. „Oamenii continuă să meargă în malluri. Traficul în centrele comerciale este în creştere, iar numărul de malluri se măreşte constant, cu noi proiecte planificate atât în Bucureşti, cât şi în restul ţării. Această expansiune reflectă dorinţa românilor de a vizita mallurile, ceea ce a devenit un stil de viaţă în România. Studiile din ultimii ani au confirmat o creştere constantă a traficului în aceste centre comerciale”, a concluzionat el.   ■

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Georgian Drăghici

     

    De ce le place atât de mult românilor la mall?

    În primul rând, în România nu avem atât de multe zone stradale de cumpărături, acestea nu sunt la fel de dezvoltate ca în alte oraşe din alte ţări, în special din vest. În vest, te duci pe nişte străzi principale în centrul oraşului şi găseşti absolut toţi retailerii acolo. Retailerii s-au orientat, aşadar, către malluri şi centre comerciale; românii, dorind să aibă cât mai multe posibilităţi într-un singur loc, se îndreaptă către aceste centre comerciale. Astfel, mallul devine singurul loc unde pot găsi laolaltă mai multe servicii şi produse.

    Cine sunt clienţii care petrec cel mai mult timp la mall?

    Am împărţit segmentele de clienţi în generaţii: generaţia X, generaţia Y şi generaţia Z. Comportamentul fiecărei generaţii diferă, bineînţeles, influenţat de vârstă, dar şi de ceea ce îşi doresc să vadă într-un mall sau de motivul pentru care merg acolo. De exemplu, tinerii petrec din ce în ce mai mult timp în centre comerciale pentru socializare şi cumpărături, mergând la ore diferite faţă de alte generaţii. Generaţia X, de exemplu, preferă să meargă în zile diferite la mall, fără o zi anume pentru cumpărături, preferând să meargă în timpul săptămânii, când este mai liber. În weekend, aleg să se relaxeze sau să mănânce ceva. Diversele tipologii de consumatori sunt influenţate de dorinţele şi vârsta lor. Generaţia X este cea care cheltuie cei mai mulţi bani, deoarece au şi venituri mai mari.

    Mai este loc pentru malluri în Capitală? 

    Centrele comerciale sunt în creştere. Dacă s-ar construi mai multe, românii cu siguranţă le-ar vizita. Există loc de creştere, mai ales din cauza aglomeraţiei urbane. Vedem o migrare a populaţiei din oraşele mici şi sate către oraşele mari. Pe măsură ce populaţia creşte, creşte şi nevoia de malluri comerciale noi, inclusiv în Bucureşti. Tot mai mulţi oameni se mută din Bucureşti în zonele limitrofe, iar populaţia de acolo a crescut foarte mult. Aceştia preferă să aibă o zonă de cumpărături mai aproape de casă, ceea ce face necesară construirea de noi centre comerciale.

  • Real Estate. Investiţii sub briza mării

    Litoralul românesc a experimentat o serie de schimbări importante în ultimii ani, în special în ceea ce priveşte preţurile locuinţelor. Dacă în trecut dezvoltarea în acest sector a fost limitată, acum vedem o expansiune a proiectelor şi o creştere rapidă a preţurilor, când vine vorba ATÂT despre locuinţele de vacanţă, cât şi despre celelalte segmente ale pieţei imobiliare. 

     

     

    Litoralul românesc s-a schimbat în întregime în ultimii 6-7 ani. Proiectele mari s-au concentrat în Mamaia şi extinderea Mamaia Nord şi Năvodari, unde s-au construit mii, chiar zeci de mii de locuinţe, schimbând faţa litoralului”, a spus Andrei Botiş, CEO al NAI România, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, referindu-se la creşterea activităţii rezidenţiale din judeţul Constanţa. Această efervescenţă imobiliară este determinată atât de creşterea interesului din partea investitorilor locali şi internaţionali, cât şi de dezvoltarea unor mari proiecte comerciale şi turistice în zonă. De asemenea, baza militară NATO de la Mihai Kogălniceanu şi portul Constanţa au jucat un rol important în creşterea economică a regiunii, ceea ce a condus la o cerere mai mare pentru locuinţe şi investiţii imobiliare în oraşul Constanţa, a observat el. Botiş a subliniat că această regiune are un potenţial uriaş de dezvoltare datorită poziţionării sale strategice şi a operaţiunilor portuare în continuă creştere, aspect evidenţiat şi într-o analiză recentă publicată de Appraisal & Valuation SA, firma deţinătoare a brandului NAI Romania & Moldova (şi emitent listat pe BVB – simbol: APP), din care reiese că preţurile pentru proprietăţile imobiliare (apartamente, case, terenuri, spaţii comerciale şi industriale), dar şi chiriile din municipiul Constanţa au cunoscut o dinamică ascendentă, în ultimii şapte ani, înregistrând creşteri de la 49% – pentru spaţii comerciale, 66% – pentru apartamentele situate într-un cartier nordic, respectiv un maxim de 120% – pentru terenurile aflate în zone ultracentrale. Andrei Botiş a explicat că, în general, cele mai frecvente creşteri de preţuri s-au situat între 40% şi 50%, ceea ce, deşi poate părea considerabil, este relativ modest comparativ cu alte zone mari, precum Bucureştiul, unde creşterile au depăşit adesea 100% în perioada de şapte ani analizată în raportul lor. Aceasta se explică prin faptul că în zonele centrale ale oraşelor, locurile sunt limitate, iar preţul terenurilor creşte vertiginos. În Constanţa, în special, cererea pentru locuinţe a fost alimentată de renovările importante, precum a cazinoului şi amenajarea falezei, care au adus o valoare adăugată semnificativă oraşului. Totuşi, expertul subliniază că, în ultima perioadă, în Mamaia Nord şi alte zone de pe litoral, preţurile nu au mai crescut la fel de abrupt, iar „creşterea s-a stabilizat”. Un aspect important menţionat de Andrei Botiş este impactul pandemiei asupra pieţei imobiliare. În timpul pandemiei, a existat o cerere crescută pentru locuinţe de vacanţă, fiindcă „toată lumea vrea la mare”, ceea ce a generat o explozie în numărul proiectelor de construcţie. Totuşi, acum, ritmul de finalizare a lucrărilor a scăzut, şi „interesul s-a diminuat puţin”. O provocare observată de expert în una dintre cele mai efervescente zone din perspectiva dezvoltărilor rezidenţiale din Mamaia Nord/Năvodari este lipsa locurilor de parcare, în special în cazul construcţiilor premium. Expertul a explicat că, deşi „legal, proiectele sunt întocmite conform planurilor de urbanism”, în practică, lipsa locurilor de parcare a devenit o problemă. Aceasta se datorează faptului că multe proiecte rezidenţiale nu au fost iniţial gândite pentru a oferi facilităţi hoteliere, şi „dacă nu sunt locuri de parcare, clientul rămâne nemulţumit”. De asemenea, există un contrast între dezvoltările noi şi infrastructura existentă. Expertul observă că sistemele de apă şi canalizare şi lăţimea străzilor au fost proiectate acum 15-20 de ani şi sunt acum insuficiente pentru cerinţele actuale. Această problemă subliniază nevoia de o viziune pe termen lung în planificarea urbană. În ceea ce priveşte cererea pentru locuinţele de vacanţă, expertul menţionează că “există foarte mulţi bani prin depozitele bancare şi foarte mulţi bani la saltea”, ceea ce explică interesul pentru achiziţionarea de locuinţe de vacanţă. Comparativ cu alte destinaţii de litoral din regiune, precum Bulgaria şi Ucraina, România a rămas în urmă în ceea ce priveşte construcţia de noi locuinţe, ceea ce sugerează că există încă potenţial pentru dezvoltare. În concluzie, dacă eşti în căutarea unei locuinţe de vacanţă, expertul sugerează că ar fi bine să fii atent la evoluţia pieţei şi să iei în considerare faptul că achiziţia unui loc de parcare şi alte facilităţi pot deveni din ce în ce mai importante pe termen lung. Pe de altă parte, dacă ai în vedere achiziţia de locuinţe, este important să monitorizezi tendinţele pieţei şi să iei în considerare atât cererea actuală, cât şi dezvoltările viitoare. În ceea ce priveşte evoluţia pieţei în general, potrivit lui Andrei Botiş, anul 2024 a început mai promiţător decât anul anterior, în special datorită conştientizării tot mai mari din partea investitorilor şi a clienţilor finali cu privire la stabilitatea pieţei imobiliare. De asemenea, au apărut noi produse bancare care au permis achiziţii la dobânzi mai avantajoase faţă de anul precedent. „Prima parte a anului a început mult mai bine decât anul anterior, în special datorită conştientizării investitorilor şi a clienţilor finali că piaţa imobiliară este un peisaj sigur”, a explicat Botiş, subliniind că dinamica tranzacţiilor a fost mai vizibilă în prima jumătate a anului.Un alt factor important care a influenţat piaţa imobiliară în 2024 a fost scăderea dobânzilor bancare, care a stimulat achiziţiile imobiliare. „Dintre oamenii care au nevoie de locuinţe, o mare parte au depăşit sentimentul de incertitudine şi au început să facă achiziţii, bineînţeles, susţinuţi şi de dobânzile bancare care au scăzut”, a explicat Botiş. El a adăugat că reducerea dobânzilor la depozite a avut, de asemenea, un rol în reorientarea oamenilor către investiţii imobiliare, considerând că nu este avantajos să păstreze economiile în bănci pe termen lung. O schimbare semnificativă pe piaţa financiară a fost reintroducerea creditelor ipotecare cu dobândă fixă, chiar dacă pe perioade mai scurte, de 3-7 ani. 

    Carte de vizită Andrei Botiş:

    1. Andrei Botiş dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieţei de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

    2. Este, de asemenea, preşedinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care oferă certificări pentru locuinţe „verzi”);

    3. A studiat Marketingul şi Afacerile Economice Internaţionale (2006 – 2009) şi şi-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanţe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, şi Institutul Român Bancar (2009 – 2011).

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Botiş, CEO, NAI România

     

    1. Ce părere ai despre promovarea intensă de către bănci a dobânzilor fixe pentru creditele ipotecare?

    Aceste dobânzi fixe, practic, creionează o traiectorie bună, mai ales pentru cei care au deja un credit unde dobânda a ajuns la 8%-9% , să ai alternativă în piaţă la 5%- 5,5% mi se pare o soluţie foarte viabilă pentru contextul actual, care, bineînţeles, oferă pieţei imobiliare o uşoară creştere, nu doar pe partea de refinanţare. Un credit nou la o dobândă de 5,3% mi se pare că este foarte bun în condiţiile actuale, ţinând cont de toate creşterile şi de tot ce se întâmplă în economie. Băncile tot timpul trebuie să fie aliniate la piaţă, pentru că altfel nu au business. Anul trecut au avut multe dintre ele un profit semnificativ, în mod special pe fondul creşterilor dobânzilor de referinţă şi au fost un pic mai relaxate din perspectiva creditării, dar nu poţi s-o duci la nesfârşit aşa şi atunci trebuie să te adaptezi consumatorului. Consumatorul are nevoie de bani, are nevoie de o locuinţă şi atunci trebuie să-i deserveşti nevoile.

     2. Cine sunt românii care îşi cumpără locuinţe de vacanţă?

    Datele oficiale spun că există foarte mulţi bani prin depozitele bancare şi foarte mulţi bani la saltea. Un imobil întotdeauna este ceva foarte sigur, mai sigur decât să-ţi banii într-o bancă sau într-un seif sau într-o saltea. Şi atunci, dacă există exces de lichidităţi, e normal să investeşti şi într-o locuinţă alternativă, a doua, a treia locuinţă la munte, la mare sau pe strada din vecinătate. Şi bineînţeles că la noi litoralul a rămas în urmă – pe măsură ce locuinţele vechi s-au renovat, au trecut printr-un proces amplu de reabilitare, de extindere, a apărut şi nevoia dezvoltărilor noi, pentru că a apărut segmentul de piaţă care a cerut un apartament la mare. Sunt unii dezvoltatori care au făcut un marketing foarte bun naţional, dar şi internaţional, care au atras şi un segment de piaţă din afară – adică pe acei români care sunt de mult plecaţi să lucreze în străinăttae, poate vin o dată pe an sau nu vin în România, dar au o locuinţă de vacanţă. Dacă ne comparăm cu Bulgaria şi Ucraina, din perspectiva locuinţelor noi de pe litoralul lor, noi încă şi acum suntem în urma lor şi mai avem loc de creştere.

    3. Este momentul unei achiziţii imobiliare acum?

    Dacă vrei să aştepţi o oportunitate, s-ar putea ca ea să nu vină niciodată sau să vină peste trei ani. Când alegi să investeşti într-un imobil o faci atunci când când ai nevoie şi când când consideri că îţi este util. S-ar putea să te ajute mai mult să cumperi un imobil acum, să-l închiriezi 7 ani, să încasezi o chirie şi să-l vinzi peste 7 ani cu 30-40% mai mult, timp în care încasat şi o chirie. În piaţa imobiliară, dacă scad preţurile, rămâi cu activul; pe bursă, dacă scad preţurile şi ai vândut acţiunile, rămâi doar cu pierderea. Depinde ce alegi, ce tip de investitori eşti – e bine, poate să ai şi nişte bani pe bursă, dar să ai şi nişte imobile care să-ţi genereze ceva sigur. Iar dacă nu ai banii necesari achiziţiei şi optezi pentru un împrumut, sugerez achiziţia unui apartament vechi, care arată deplorabil şi căruia să îi aduci tu valoarea pentru că vei avea timp să-l renovezi şi să-l faci aşa cum îţi place ţie şi să creşti valoarea prin aportul tău.

  • Cine a fost supranumit „regele mezelurilor din Transilvania” şi cu ce afacere face acum milioane de euro, după ce a fost nevoit să îşi vândă afacerea care l-a consacrat

    I s-a spus „regele mezelurilor din Transilvania” după ce a reuşit să pună Elit Cugir pe harta celor mai mari jucători din domeniu. A trecut cu fabrica printr-o insolvenţă şi a ajuns să vândă businessul din sectorul mezelurilor către gigantul chinez Smithfield. Dorin Mateiu nu a repornit motoarele în sectorul alimentar cum ar fi făcut mulţi antreprenori, ci s-a implicat în imobiliare şi, în trei ani, a câştigat câteva milioane de euro. Doar dintr-o vânzare.

    Dorin Mateiu are aproape 55 de ani şi este originar dintr-o localitate din judeţul Alba, zonă în care şi-a dezvoltat majoritatea afacerilor, de la investiţii în zona centrelor comerciale până la industria alimentară. Este un om de afaceri discret, care de-a lungul timpului a avut puţine declaraţii în presă sau ieşiri la conferinţe de presă. Businessul care l-a consacrat la nivel naţional este producătorul de mezeluri Elit Cugir, pe care l-a antreprenorul l-a pus pe picioare în 2002.

    După câţiva ani, presa a ajuns să îl numească „regele mezelurilor din Transilvania” având în vedere că în 2008 businessul Elit se îndrepta spre 100 de milioane de euro, plasându-se între cei mai mari producători de mezeluri. Totodată, Elit a fost şi una dintre cele mai mari afaceri antreprenoriale din judeţul Alba, dar în 2017 antreprenorul a făcut exit şi a vândut businessul către gigantul chinez Smithfield.

    Vânzarea către Smithfield a venit imediat după ce producătorul de mezeluri a ieşit din insolvenţă. Dacă înainte de insolvenţă, Dorin Mateiu vorbea de câteva ori pe an despre producătorul de carne şi de planurile de dezvoltare, insolvenţa a redus considerabil numărul de declaraţii ale antreprenorului. „Da, suntem în discuţii cu Smithfield”- a fost singura declaraţie a lui Dorin Mateiu pentru Ziarul Financiar atunci când tranzacţia a apărut în publicaţia New York Times, care cita datele de pe Bursa de Valori din Hong Kong, acolo unde este listată compania care controlează Smithfield.

    Conform estimărilor ZF, tranzacţia, care a implicat şi compania de distribuţie Vericom 2001, s-a ridicat la peste 30 de milioane de euro. Deşi mulţi antreprenori precum Jean Valvis, Raul Ciurtin sau Levente Bara au reinvestit o parte din banii câştigaţi după ce au vândut companiile tot în aceleaşi domenii sau în domenii asemănătoare din sectorul alimentar, fondatorul Elit a mizat pe imobiliare. La aproape doi ani după acest exit, în 2019, Dorin Mateiu a făcut o primă tranzacţie importantă în sectorul imobiliar din Bucureşti şi a cumpărat clădirea de birouri din piaţa Victoriei în care are sediul First Bank. Antreprenorul din Alba a bătut palma cu Piraeus Bank pentru clădire, valoarea tranzacţiei depăşind 20 de milioane de euro, conform surselor ZF de la acea vreme. Trei ani mai târziu, adică în iulie 2022, Dorin Mateiu vinde clădirea de birouri către One United Properties (simbol bursier ONE), valoarea tranzacţiei fiind de aproximativ 28 de milioane de euro.

    Astfel, omul de afaceri din Alba a câştigat, conform calculelor Business MAGAZIN, câteva milioane de euro din vânzarea unei singure clădiri. Clădirea de birouri are o suprafaţă închiriabilă totală de aproximativ 12.000 metri pătraţi şi este închiriată în totalitate către First Bank pentru o perioadă rămasă de aproximativ 12 ani, cu opţiune de întrerupere după 7 ani. Venitul anual din chirie generat de clădire este de aproximativ 1,9 milioane euro, conform unui raport One United Properties. Tot în 2019, Dorin Mateiu a cumpărat şi proiectul Rahmaninov Residence din zona Lacului Floreasca, dezvoltat de Gheorghe Stelian şi Dinu Pescariu. Ulterior, în decembrie 2020 One United a preluat administrarea proiectului şi l-a transformat în One Rahmaninov.

    De altfel, Dorin Mateiu este şi acţionar în cadrul One United Properties, ajungând recent la o deţinere de 6,63% din totalul acţiunilor. Însă, acestea nu sunt singurele afaceri din domeniul imobiliar pentru care este cunoscut Dorin Mateiu. Antreprenorul din Alba a dezvoltat o clădire de apartamente pe locul fostului cinema Griviţa, pe Calea Griviţei. Contactat de Business MAGAZIN, Dorin Mateiu nu a răspuns întrebărilor despre investiţiile din sectorul imobiliar. În plus, antreprenorul mai are afaceri în sectorul imobiliar prin intermediul societăţii MCM Plaza Center, unde are 50% din părţile sociale. De asemenea, Dorin Mateiu a intrat recent şi în sectorul industrial, fiind investitor prin intermediul companiei Mado Center într-un business dezvoltat de Ionuţ Dumitrescu şi Sacha Dragic. Revenind la judeţul Alba, una dintre cele mai importante afaceri pe care Dorin Mateiu a dezvoltat-o împreună cu alţi antreprenori şi pe care astăzi o deţine integral, conform platformei Confidas, este Alba Mall.

    În câteva businessuri, inclusiv cel cu centrul comercial din Alba – Iulia, mâna dreaptă a lui Dorin Mateiu este Voicu Vuşcan, managerul care conduce Elit Cugir şi care a stat la cârma producătorului şi în „era Mateiu”. Conform Confidas, Voicu Vuşcan este administrator al Alba Mall. De asemenea, Dorin Mateiu mai controlează prin intermediul companiei La Stejari, hotelul Golf Hotel Pianu, de patru stele, situat în localitatea Pianu de Jos, judeţul Alba, conform datelor publice. În plus, antreprenorul din judeţul Alba este proprietar al Mado SRL, companie care se ocupă cu transporturi rutiere de mărfuri. În total, Dorin Mateiu este acţionar în 17 companii, conform datelor de pe platforma Confidas, cu un total de peste 200 de milioane de lei cifră de afaceri.

    O altă zonă în care antreprenorul a investit este cea financiară, fiind asociat minoritar în Bankata, o platformă digitală de agregare a produselor financiare fondată de antreprenorii Diana Seredenciuc şi Andrei Perianu. Astfel, deşi a stat într-un con de umbră în ultimii ani, preferând să-şi dezvolte afacerile discret, cu puţine menţiuni despre planurile de viitor,  Dorin Mateiu continuă să fie unul dintre cei mai mari antreprenori din judeţul Alba, de unde mai vin nume precum Raul Ciurtin (cunoscut pentru Albalact, dar astăzi dezvoltă producătorul de alimente pe bază de proteină vegetală –Verdino), Levente Bara – omul care a pus bazele Supremia Group şi astăzi dezvoltă procesatorul de nuci Transilvania Nuts, Ioan Popa, fondatorul grupului din industria cărnii Transavia sau Ioan Tecar, antreprenorul care a pus bazele producătorului de hârtie Pehart-Tec, controlat în prezent de fondul de investiţii Abris. Pariul lui Dorin Mateiu pe imobiliare vine în contextul în care mulţi antreprenori aleg să se întoarcă în domeniile unde au acumulat experienţă, deşi investesc şi în alte businessuri precum cele din domeniul de imobiliare. Va fi pariul lui Dorin Mateiu pe imobiliare câştigător?

  • Real Estate. Cifrele schimbării paradigmei din piaţa office

    Piaţa de birouri a Capitalei pare să se confrunte cu un paradox: chiar dacă închirierile au ajuns la un record din punctul de vedere al suprafeţei în 2023, investitorii încă aşteaptă o „normalizare” a modului de lucru, iar proiectele noi se lasă aşteptate. 

     

    Dacă în ultimii 5 ani vorbeam de un volum mediu de tranzacţii de aproximativ 600 de milioane de euro pe an, doar cu clădiri de birouri, anul trecut s-au tranzacţionat mai puţin de 100 de milioane de euro cu astfel de astfel de clădiri, ceea ce înseamnă un declin de peste 80% – astfel că piaţa se confruntă cu un paradox. Este în creştere cererea, susţinută şi de faptul că pipeline-ul, cum spunem noi în engleză, proiectele noi livrate în piaţă sunt din ce în ce mai puţine. Pentru că în această perioadă de neclaritate şi dezvoltatorii şi companiile au decis să facă o pauză a investiţiilor. Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi treptat şi investitorii să îşi dea seama că fundamentele, cel puţin la nivelul Bucureştiului, sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc treptat în spaţiile de birouri şi să înceapă astfel să se şi tranzacţioneze clădiri”, a observat în una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro, Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox. România a înregistrat anul trecut un volum al tranzacţiilor de 488 milioane de euro, în scădere cu 62% faţă de 2022. Creşterea costurilor de finanţare şi reticenţa investitorilor faţă de sectorul de birouri, care a fost clasa de active preferată în ultimii 5 ani, au avut un impact semnificativ asupra activităţii de investiţii. Astfel, tranzacţiile cu proiecte de birouri au reprezentat doar 19% din volumul tranzacţionat, în condiţiile în care contribuţia acestui sector în perioada 2018-2022 a fost de peste 60%. Pe de altă parte, anul 2023 a adus un nou record în ceea ce priveşte tranzacţiile de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti, fiind semnate contracte pentru aproximativ 500.000 de metri pătraţi.

    „Acest record pozitiv vine pe de o parte după doi ani în care companiile nu ştiu de cât spaţiu au nevoie mai exact şi pe fondul unei cereri care s-a acumulat în aceşti ani”, observă Cristi Moga. Astfel, în timp ce există o cerere în creştere, susţinută şi de faptul că proiectele noi în piaţă sunt din ce în ce mai puţine, investitorii încă se lasă aşteptaţi: „Ne aşteptăm ca în 2024 rata de neocupare să înceapă să scadă şi, treptat şi investitorii să îşi dea seama că, cel puţin la nivelul Bucureştiului, fundamentele pieţei de birouri sunt sănătoase. Există cerere, există companii care se extind. Oamenii se întorc, treptat, în spaţiile de birouri şi încep astfel să se tranzacţioneze clădiri”. Efervescenţa în materie de închirieri se explică mai ales prin amânarea deciziilor de închiriere din perioada 2021-2022 şi a contractelor care au ajuns la maturitate în 2023:  „Au fost ani buni cu livrări importante, cu contracte noi care au început, care ajungeau la maturitate şi în 2023 trebuia luată o decizie. Am avut destul de multe tranzacţii în care fie s-a salvat spaţiu suplimentar, fie s-a păstrat aceeaşi suprafaţă. Au fost într-adevăr şi ocupanţi mari care au dat o parte din spaţii înapoi, dar nu la amploarea care se anticipa.” Pe de altă parte, s-au înregistrat şi contracte noi – „Vorbim despre relocări,  de clădiri care anul trecut au fost livrate, în plus, am mai remarcat anul trecut o tendinţă a companiilor de a-şi îmbunătăţi spaţiul de lucru. Aici vorbim despre o îmbunătăţire atât calitativă, şi anume a închiria spaţii mai bune în clădiri mai noi, cu specificaţii tehnice mai bune, cât şi o îmbunătăţire a poziţiei, venind poate dinspre zone mai periferice ale oraşului către zone mai bine conectate, mai aproape de metrou, mai aproape de centrul oraşului, mai aproape de un
    mall etc”. 

    Noua viaţă a birourilor neadaptate la clienţII
    postpandemici

    „Observăm este că piaţa chiriaşilor s-a adaptat la noile condiţii postpandemice. Practic, în ultimii doi ani, între 2021 şi 2023, s-au tranzacţionat peste 1 milion de metri pătraţi, ceea ce înseamnă aproape o treime din stocul de birouri din Bucureşti”, a observat Mădălina Cojocaru, partner office agency la Cushman & Wakefield Echinox, evoluţia din ultimul timp a pieţei de birouri,
    într-un alt interviu ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit ei, chiriaşii prezentului au început să îşi exprime nevoile în ceea ce priveşte lucrul de la birou, atât în ceea ce priveşte designul, spaţiul interior, cât şi nevoia de flexibilitate şi au existat chiar şi situaţii în care au avut nevoie de spaţiu suplimentar.

    „Într-adevăr, din cauza modului de lucru hibrid, spaţiile s-au redus cu 10-15%, însă ce am observat cel mai mult este nevoia chiriaşilor de spaţii de birouri moderne, spaţii de birouri în clădiri verzi, în clădiri centrale şi ultra-centrale, în clădiri care sunt aproape de huburi importante de transport în comun. Practic, proprietarii acestor imobile au reuşit să-şi ridice gradul de ocupare şi să semneze contracte sau să îşi reînnoiască contractele la chirii mai mari decât în 2020.” Peste 50% din spaţiile tranzacţionate anul trecut au fost reînnoiri, însă au existat şi relocări ale unor companii care s-au uitat la disponibilitatea din piaţă. „Şi în momentul de faţă avem spaţii bune în clădiri de clasă A, aproape de mijloacele de transport în comun precum metroul, care este cel mai important. Avem spaţii noi, la cheie, cu partiţionări noi, moderne. Şi acest lucru a reprezentat un avantaj pentru clienţii care voiau să plece din zone mai greu accesibile sau pentru care naveta angajaţilor dura mai mult decât dacă ar fi stat în zone centrale sau semicentrale.”

    Astfel, prin reducerea spaţiilor cu până la 15% de către companiile care ocupau suprafeţe mari, s-au creat disponibilităţi, respectiv oportunităţi pentru acele companii care voiau să se mute în zone mai centrale, de pildă. În ceea ce priveşte spaţiile de birouri care nu includ astfel de avantaje, există posibilitatea ca acestea să treacă printr-un proces de reconversie. „Este posibil ca în curând să vedem că spaţiile de birouri aflate în zone mai puţin accesibile să treacă prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la metrou pot fi oportunităţi foarte bune pentru clinici private, pentru şcoli private, cât şi pentru proprietăţi rezidenţiale.” Potrivit Mădălinei Cojocaru, o mare parte din aceste spaţii au devenit clinici medicale, iar acum încep să devină atrăgătoare şi pentru şcolile private. „Sunt clădiri cu etaje flexibile, cu suprafeţe mari pe etaj, sunt spaţii care sunt deja partiţionate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poţi amenaja şi exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Aşadar, sunt extrem de ofertante şi clienţii pot găsi multe opţiuni de a adapta atât interiorul cât şi exteriorul clădirii.”  

     

    Carte de vizită Cristi Moga:

    1. Cristi Moga coordonează departamentul Pieţe de Capital din cadrul Cushman & Wakefield Echinox supervizând activitatea echipei responsabile cu tranzacţionarea activelor imobiliare în scopuri de investiţii;

    2. El s-a alăturat Cushman & Wakefield Echinox în octombrie 2015, după o carieră de 10 ani ca jurnalist imobiliar pentru Ziarul Financiar, cel mai prestigios ziar de afaceri din România, unde a publicat mai mult de 5.000 de articole (ştiri, analize şi interviuri) despre domeniul imobiliar;

    3. În 2018, Cristi a fost promovat în funcţia de şef al cercetării şi şi-a dobândit expertiza în cercetare şi analiză de piaţă în segmentele de retail, rezidenţial, birouri, industrial şi ospitalitate, fiind implicat în peste 50 de studii personalizate, furnizând soluţii strategice pentru proiectele de dezvoltare şi investiţii în valoare de peste 1 miliard de euro.

     

    Carte de vizită Mădălina Cojocaru:

    1. Cu o experienţă de peste 15 ani pe piaţa imobiliară, Mădălina Cojocaru este unul dintre cei mai vechi membri ai echipei Cushman & Wakefield Echinox;

    2. Ea coordonează o echipă de şapte consultanţi specializaţi pe piaţa serviciilor oferite proprietarilor şi chiriaşilor de spaţii de birouri;

    3. Rolul său constă în identificarea de noi clienţi şi oportunităţi de afaceri pe segmentul de birouri, de a sprijini chiriaşii în deciziile de dezvoltare, inclusiv cu privire la potenţialele strategii de vânzare sau achiziţie.

    Mădălina Cojocaru: „Este posibil ca în curând să vedem că spaţiile de birouri aflate în zone mai puţin accesibile vor trece prin procese de reconversie. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la metrou pot fi oportunităţi foarte bune pentru clinici private, pentru şcoli private, cât şi pentru proprietăţi rezidenţiale.“

    4 întrebări şi răspunsuri din interviurile cu reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox

     

    Cum va evolua rata de neocupare pe piaţa office a Capitalei?

    Cristi Moga: Trebuie ca în primul rând să avem în vedere faptul că anul acesta pro­babil va fi primul, dacă nu mă înşel, după 20 de ani în care e posibil să nu avem nicio clădire nouă de birouri livrată în Bucureşti. În condiţiile acestea şi în condiţiile în care vorbim de o cerere netă de circa 100.000 mp/an, pe un orizont de ultimii 10-15 ani ne aşteptăm ca rata de neocupare să scadă cu între 2 şi 3 puncte procentuale anual – dacă acum vorbim despre 15%, până la finalul anului vom vorbi de maximum 12%, dar aici există o diferenţă mare între zonele Bucureştiului – în zona centrală, aceasta este deja de sub 10%.

    Care sunt perspectivele de dezvoltare a pieţei de birouri din Bucureşti pe termen mediu şi lung?

    Cristi Moga: Pe termen mediu şi lung, cred că Bucureştiul are încă foarte mult spaţiu de creştere, atât pe segmentul de birouri, care este practic potenţat de energia oraşului pe care o dau studenţii acestui oraş şi tineretul şi faptul că Bucureştiul continuă să fie un magnet pentru populaţia tânără care vine în acest oraş să înveţe şi să-şi găsească un rost în viaţă, este o mare insulă de de creştere pentru pentru ţara asta şi nu numai. Îmi amintesc că în facultate aveam colegi din Bulgaria, din Republica Moldova, din Albania, din întreaga regiune. Unii dintre ei au rămas în Bucureşti, s-au stabilit aici şi-au făcut familii aici, au un anumit nivel de educaţie şi pot să lucreze în această industrie a serviciilor care generează cerere pentru spaţii de birouri. Şi suntem încă o piaţă foarte tânără. Piaţa a început practic să se dezvolte în urmă cu 20 de ani. Cei care erau la început de carieră atunci acum probabil au undeva între 40-45 de ani, sunt de vârsta noastră, iar noi vom rămâne în continuare ocupanţi de birouri pentru următorii 20 de ani. Şi din urma în urma noastră vin noile generaţii care, cel puţin la nivelul Bucureştiului, se vor îndrepta către zona de zona de servicii, pentru că producţia pentru producţie se găsesc şi alte alte zone care au şi mai multă tradiţie – Timişoara, Ploieşti, Piteşti, Craiova sunt poli importanţi de producţie care îşi aduc la rândul lor contribuţia în PIB-ul, în PIB-ul ţării. Dar Bucureştiul este o destinaţie mai ales de servicii.

    Ce se întâmplă cu spaţiile de birouri care nu au avantajele pe care le caută chiriaşii postpandemici?

    Mădălina Cojocaru: Aceasta este o provocare la care împreună cu proprietarii, în calitate de consultanţi, ne uităm. Există posibilitatea ca în curând să vedem reconversii. Adică acele clădiri de birouri care sunt în zone greu accesibile şi care nu au acces la la metrou pot reprezenta oportunităţi foarte bune pentru clinici private, clinici medicale, de exemplu, pentru şcoli private, dar în acelaşi timp avem şi cereri noi care apar în piaţă, de la clienţi care doresc să stea mai aproape de zone rezidenţiale în care densitatea nu este atât de mare, şi aici mă refer la Pipera. Dar în mare parte, proprietarii acestor clădiri se uită la posibilitatea de a oferi o altă utilitate spaţiului şi au început deja să facă acest lucru. Există astfel de cazuri, cunosc un caz în care se gândeau să transforme o clădire de birou în rezidenţial. Este vorba despre clădiri cu etaj flexibil, clădiri cu suprafeţe mari pe etaj, sunt spaţii care sunt deja partiţionate. Sunt clădiri în parcuri de birouri unde poţi amenaja şi exteriorul astfel încât să creezi zone în care să stimulezi comunitatea. Deci sunt extem de ofertante şi-şi pot găsi multe opţiuni de a adapta atât interiorul cât şi exteriorul clădirii.

    Ce urmează pentru piaţa de birouri din Bucureşti?

    Mădălina Cojocaru:  Cred că, în continuare, 2024 va fi un an activ în care numărul de metri pătraţi tranzacţionaţi se va apropia de cel semnat în 2023, dar cred că tipul tranzacţiilor va fi mai degrabă de relocare şi achiziţie de spaţii nou. Cred că reînnoirile vor atinge un procentaj mai mic, dar piaţa îşi va păstra dinamismul.

  • Real Estate. From zero to one, la viteza România

    Pentru Vicenţiu Vlad, fondatorul platformei de crowdlending Stock.estate şi antreprenor în domeniul turismului, România a devenit sinonimă cu cele mai bune oportunităţi de business. După o viaţă în Italia şi câţiva ani în New York, crede că ţara sa natală este locul în care ideile lui pot ajunge „from zero to one” în cel mai rapid mod. Cea mai recentă dovadă? Rezultatele obţinute cu chalet-ul deschis alături de un partener în zona Moieciu. 

     

    Pentru noi a părut destul de simplu să ne diferenţiem, tot procesul a fost organic, natural şi ne-a mers bine chiar din prima zi. Dar, într-adevăr, să găseşti un factor de diferenţiere într-o unitate de cazare sau într-un business nu este tot timpul uşor. În cazul nostru, diferenţiatorul ţine de privelişte şi de piscina infinity – cu vedere la munţii Bucegi”, descrie Vicenţiu Vlad chaletul deschis în zona Moieciu în urmă cu aproximativ un an şi jumătate.  Antreprenorul a fondat Stock.estate, prima platformă de crowdlending autorizată de ASF în România, al cărei scop este de a finanţa proiecte imobiliare (printre care se numără şi proiecte din turism) şi prin care, în acelaşi timp, investitorii pot să-şi maximizeze investiţiile şi să primească un randament în cadrul platformei. În paralel, a deschis însă şi propriul business din turism alături de un partener de business (Ciprian Sasu), respectiv o cabană de lux în zona Moieciu. 

    Terenul îl deţineau deja, astfel că investiţia în chalet s-a plasat la 550.000 – 600.000 de euro, fonduri proprii: „Doar zona de entertainment ne-a costat circa 150.000 de euro”.

    Rezultatele nu au întârziat să apară pentru că, spune Vicenţiu, au avut un prim an cu un grad de ocupare de 88%, iar anul acesta au ajuns deja la 96%. „Costurile de operare la noi sunt destul de mici fiindcă nu oferim şi servicii ce ţin de masă, micul dejun se poate servi prin intermediul unor restaurante partenere – dar este foarte lină partea aceasta organizaţională, partea de booking se realizează prin social media şi telefon. Genul acesta de investiţie se amortizează undeva între trei şi patru ani.” În ceea ce priveşte tarifele, în timpul săptămânii acestea sunt de 600 de lei/pe noapte, iar de joi până duminică, de 3.500 lei/noapte.

    Chalet-ul include şapte dormitoare, fiecare cu baie privată, o zonă de open space cu bucătărie utilată, mansardă-cinema. „Vrem să deschidem cât mai multe astfel de unităţi, în funcţie de terenurile pe care le găsim şi resurse. Acum avem în analiză vreo trei-patru terenuri şi sunt convins că vom finaliza cel puţin unul dintre ele în curând ca să ne completăm puţin oferta. Va fi o unitate de cazare care permite şi accesul cuplurilor sau grupurilor mai mici, fiindcă în prezent oferim cazare doar pentru grupurile mari, de 12-14 persoane, dar primim foarte multe telefoane de la grupuri mai mici, două-patru persoane, care şi-ar dori o experienţă asemănătoare.  Vrem să recreăm acelaşi concept, dar pentru grupuri mai mici.” Vicenţiu Vlad are dublă cetăţenie, română şi italiană – s-a născut în România, dar a crescut în Italia după ce familia sa a decis să se mute acolo. A trăit şi în New York timp de patru ani, ca angajat pentru Organizaţia Naţiunilor Unite, dar în pandemie, a decis să viziteze România de curiozitate. În ceea ce priveşte platforma de crowdlending, dacă în urmă cu patru luni strânseseră prin intermediul acesteia 70.000 de euro, în prezent au ajuns la 350.000 de euro: „Am ajuns să ne menţinem în perioada asta la între 100.000 – 150.000 de euro ridicaţi pe lună şi obiectivul este să ridicăm acest volum până la 1 milion de euro pe lună. Creştem organic şi facem şi un boarding de proiecte. Noi o să avem în perioada următoare nişte complexe cunoscute din Bucureşti. Aş putea spune că românii răspund foarte bine la acest gen de servicii noi, de investiţii alternative”.

    Dacă iniţial finanţau un proiect rezidenţial în Sibiu, unul de turism în Poiana Braşov, au adăugat recent în portofoliu şi un salon de evenimente din zona Bucureştiului, cât şi alte proiecte din turism, printre care unul aflat în Cheile Turdei. „Ne bucurăm dacă vin şi alţi operatori care propun în piaţă ceva diferit, fiindcă în prezent nu există atât de multe opţiuni – dacă îmi doresc să plec din Bucureşti şi să îmi şi placă unitatea respectivă – cred că am cinci-şase opţiuni – aşadar există spaţiu în turism, în zona aceasta de investiţii.”  

    Carte de vizită Vicenţiu Vlad

    1. Anterior activităţii din România, unde a fondat Stock.estate şi a investit şi într-o pensiune turistică, a dobândit experienţă în domeniul militar, unde a fost locotenent în armata italiană;

    2. A obţinut o licenţă în Ştiinte Strategice la Universita deli Studi di Modena e Reggio Emilia şi a urmat două programe masterale, în Relaţii Internaţionale (Universita degli Studi Niccolo Cusano) şi în Ştiinţe Strategice şi Militare (Universita degli Studi di Torino).

    Sursa: LinkedIn

     

    Două întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vicenţiu Vlad, fondatorul Stock.estate:

    1.De ce ai ales să fii antreprenor în România şi nu în Italia?

    Ce am văzut în România şi mi s-a părut fantastic este oportunitatea. Adică fiind o ţară care încă se dezvoltă, există foarte mult spaţiu pentru antreprenoriat şi foarte multe oportunităţi. Aşadar, a fost foarte simplu să ajung aici de la zero to one într-un timp foarte scurt decât s-ar fi întâmplat în Italia. M-am confruntat cu partea de business şi în New York şi este mult mai greu, mult, mult mai greu. Mi-ar fi trebuit probabil 4 ani doar să intru în cercurile potrivite pentru a putea implementa ceva, la care se adaugă şi bugetele mult mai mari.

    2. Un sfat pentru cineva care vrea să înceapă un business în România?

    Să se documenteze şi să aibă un plan bine stabilit. Şi e important să vii cu un diferenţiator tot timpul, să nu copiezi, să te gândeşti foarte bine cum poţi să maximizezi ce ai.